房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：Q1業(yè)績(jī)有所企穩(wěn)銷(xiāo)售回暖業(yè)績(jī)或好轉(zhuǎn)

證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)——房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告業(yè)核心觀點(diǎn)：行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背降疊我們統(tǒng)計(jì)的72家房企2022/2023Q1整體營(yíng)收同比增速為-QQ1行業(yè)毛利率與凈利率有所企穩(wěn)：我們統(tǒng)計(jì)的72家房企Q回房企整體剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率以及凈負(fù)債率在2022年有所抬升，現(xiàn)金短債比在央國(guó)企與民營(yíng)房企之間分化加劇，我們認(rèn)為主要是央國(guó)企高信用帶動(dòng)銷(xiāo)售回款相對(duì)更好所致。2023年10.24%/113.93%。-25%房地產(chǎn)滬深30020%%%5%0%-5%-10%-15%-20%相關(guān)研究延續(xù)性，預(yù)計(jì)維持寬松行業(yè)深度報(bào)告行業(yè)研究S027052202000102032255210panyj@證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)業(yè)基金重倉(cāng)配置比例持續(xù)下降。重點(diǎn)個(gè)股持倉(cāng)有所分化，保利發(fā)展、萬(wàn)科、金地集團(tuán)等頭部房企遭減持，華發(fā)股份、濱江集團(tuán)等銷(xiāo)售表現(xiàn)較好的地方龍頭獲得增持。保利發(fā)展持倉(cāng)總市值仍居于預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降等。證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)tart1房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊偬降谆厣?5 Q 4基金重倉(cāng)配置比例持續(xù)下降 175板塊估值與投資建議 18 證券研究報(bào)告|房地產(chǎn) A 3A 3 7 證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)我們以申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)(2021)中房地產(chǎn)行業(yè)中72只核心個(gè)股2022年報(bào)和2023第一季度房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊偬降谆厣y(tǒng)計(jì)的72家房企2022年整體營(yíng)業(yè)總收入為2.54萬(wàn)億元，同比增速為-8.58%，增速較2021年下降20.58pct。按照營(yíng)業(yè)收入規(guī)模分為頭部(7家)、中型(27家)、小型房企(38家)，其中小型房企表現(xiàn)較好，2022年頭部/中型/小型房企營(yíng)業(yè)總收入同比增速同比-3.81pct/-13.21pct/-34.61pct；同比增速為-3.30%，較2021年下降23.82pct；民企營(yíng)業(yè)總收入同比增速為-11.90%，Q年一季度上升2.09pct；民企營(yíng)業(yè)總收入同比增速為-4.27%，較2022年一季度上升pctQ入增速明顯優(yōu)于民營(yíng)房企。圖表1：A股不同規(guī)模房企營(yíng)收增速情況(%) % % 0% 00%0%0%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表2：A股不同性質(zhì)房企營(yíng)收增速情況(%)證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)20182019201820192020202120222023Q1%%00%00%.00%.00%資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所家房企2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為590.77億元，同比增速為-74.97%，同比下t增速降幅較小。頭部/中型/小型房企2022年?duì)I業(yè)利潤(rùn)同比增房企和小型房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比降幅較??；頭部房企2023年Q1營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增速為-.39%，增速較去年同期+15.93pct，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑幅度小于其他類(lèi)型房企。Q的國(guó)/央企背景房企2022年?duì)I業(yè)利潤(rùn)同比增速為-52.61%，較2021年下降42.91pct；民企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增速為-109.60%，較2021年下pct好轉(zhuǎn)。圖表3：A股不同規(guī)模房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增速(%)圖表4：A股不同性質(zhì)房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增速(%) .00% 00%.00%.00%.00%.00%.00%201820192020202201820192020202120222023Q12018201920202021201820192020202120222023Q1.00%.00%.00%整體國(guó)企/央企民企資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)整體歸母凈利潤(rùn)為-436.02億元，同比增速為-146.11%，同比下滑幅度擴(kuò)大92.68pct，2023年Q1歸母凈利潤(rùn)同比下滑11.53%，增速較去年同期上升各類(lèi)型房企2023Q1歸母凈利潤(rùn)同比增速降幅顯著收窄。頭部/中型/小型房企2022年歸母凈利潤(rùn)同比增速為-82.26%/-672.01%/-46.31%，較2021年-47.43%/-556.90%/-86.72%。2023Q1頭部/中型/小型房企歸母凈利潤(rùn)同比增速為-11.61%/+14.92%/-民營(yíng)背景房企歸母凈利潤(rùn)同比增速2023Q1觸底反彈。我們統(tǒng)計(jì)的國(guó)/央企背景房企2022年歸母凈利潤(rùn)同比增速為-75.32%，較2021年下降59.51pct；民企歸母凈利潤(rùn)同pct%，較去年同期上升137.04pct，優(yōu)于行業(yè)整體水平。(%)圖表6：A股不同性質(zhì)房企歸母凈利潤(rùn)同比增速(%)201820192020202120222023Q10.00%201820192020202120222023Q1.00%.00%.00%.00%.00%.00%.00%-800.00%企中型房企小型房企.00%.00%.00%.00%201820192020201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所2.1毛利率與凈利率水平：出現(xiàn)企穩(wěn)跡象變Q2年有所上升，我們統(tǒng)計(jì)的國(guó)央企背景房企水平為21.29%，較2021年下降4.97pct；民企毛利率水平為15.27%，較圖表7：A股不同規(guī)模房企毛利率(%)圖表8：A股不同性質(zhì)房企毛利率(%)0%00%.00%證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)0%00%.00%0.00%%%201820192020202120222023Q10.00%%%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所72家房企2022年整體凈利率水平為-1.72%，較2021年下降5.13pct，2023年Q1整體凈pct/+8.83pct/+3.89pct。的國(guó)央企背景房企2022年凈利率水國(guó)/央企的凈利率水平領(lǐng)先于民企。2023Q1國(guó)央企及民營(yíng)背景房企凈利率分別為1.36%，較2022年分別提升2.58pct和5.45pct。圖表9：A股不同規(guī)模房企凈利率(%)圖表10：A股不同性質(zhì)房企凈利率(%)2201820192020202120222023Q1.00%00%00%00%00%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所體期間費(fèi)用率有所抬升。我們統(tǒng)計(jì)的72家房企2022年整體期間費(fèi)用率/財(cái)務(wù)費(fèi)用率證券研究報(bào)告|房地產(chǎn).54pct/-0.16pct/-0.07pct。2023年Q1整體期間費(fèi)用率較去年同期下降1.00pct+0.37pct、-0.85pct、-0.52pct。型/小型房企期間費(fèi)用率為6.25%/11.63%/11.33%，較2021年+0.18pct/+0.61pct/-0.32pct；2023年Q1各類(lèi)房企期間費(fèi)用率同比均有一定程度下滑，其中小型房企期間最為明顯，較去年同期下降2.47pct。年期間費(fèi)用率為8.15%，較2021年提升0.27pct。2023年Q1國(guó)企/央企背景房企期間費(fèi)pct于民營(yíng)房企水平。圖表11：房企各項(xiàng)費(fèi)用率均值變動(dòng)情況(%)%00%201820192020202120222023Q1期間費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率管理費(fèi)用率銷(xiāo)售費(fèi)用率資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表12：A股不同規(guī)模房企期間費(fèi)用率(%)圖表13：A股不同性質(zhì)房企期間費(fèi)用率(%)%%9.00%8.00%4.00%0.00%201820192020202120222023Q1企201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表14：A股不同規(guī)模房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率(%)：A股不同性質(zhì)房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率(%)證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)%00%201820192020202120222023Q100%00%202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表16：A股不同規(guī)模房企管理費(fèi)用率(%)圖表17：A股不同性質(zhì)房企管理費(fèi)用率(%)%0%0%0%0%0%00%201820192020202120222023Q1202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表18：A股不同規(guī)模房企銷(xiāo)售費(fèi)用率(%)圖表19：A股不同性質(zhì)房企銷(xiāo)售費(fèi)用率(%)201820192020202120222023Q1202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所2.3資產(chǎn)減值損失：行業(yè)下行期資產(chǎn)減值規(guī)模大幅增加證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)值損失1010.36億，同比增長(zhǎng)61.35%。按企業(yè)性質(zhì)看，發(fā)生資產(chǎn)減值的房企仍以民企圖表20：A股不同規(guī)模房企資產(chǎn)減值損失金額(億元)圖表21：A股不同性質(zhì)房企資產(chǎn)減值損失金額(億元)800.00600.00400.00000.0000.00201820192020202120222023Q1201820192020202120222023Q1整體頭部房企中型房企小型房企整體頭部房企中型房企小型房企資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所3.1負(fù)債率略有上升2022年及2023年Q1房企凈負(fù)債率有所抬升。我們統(tǒng)計(jì)的72家房企2022年整體凈負(fù)債率為79.67%，較2021年上升10.22pct，2022年頭部/中型/小型房企凈負(fù)債率分別為3%/118.35%/62.58%，較2021年變動(dòng)+11.77pct/+12.08pct/+6.11pct；2023年一較2021年上升7.84pct；民企的凈負(fù)債率為77.52%，較2021年上升12.82pct。2023年.04pct至78.56%。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率有上升。我們統(tǒng)計(jì)的72家房企2022年整體剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.77%，較2021年上升0.47pct。其中，頭部房企和小型房企剔的資產(chǎn)負(fù)債率為71.26%/70.84%/74.47%/60.56%，與2022年相比微降。其中，2022年國(guó)/央企背景與民營(yíng)房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為2021年+0.42pct/+0.84pct。ctpctpctpctpct2022年亦有所下降。證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)圖表22：A股不同規(guī)模房企凈負(fù)債率(%)圖表23：A股不同性質(zhì)房企凈負(fù)債率(%)00%0.00%0%%.00%0.00%201820192020202120222023Q192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所AA產(chǎn)(%)負(fù)債率(%)%00%%%%%%%%201820192020202120222023Q1201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所圖表26：A股不同規(guī)模房企資產(chǎn)負(fù)債率(%)圖表27：A股不同性質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債率(%)%%201820192020202120222023Q10%0%0%0%0%0%0%0%0%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)3.2央國(guó)企與民營(yíng)房企現(xiàn)金短債表現(xiàn)分化明顯其中小型房企與2021年基本持平，頭部房企/中型房企較2021年-0.4/-0.2。國(guó)/央企民企現(xiàn)金短債比為0.7倍，較2022年+0.01。圖表28：A股不同規(guī)模房企現(xiàn)金短債比(倍)圖表29：A股不同性質(zhì)房企現(xiàn)金短債比(倍)201820192020202120222023Q1201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所3.3Q1銷(xiāo)售回款有所好轉(zhuǎn)企銷(xiāo)售回款對(duì)營(yíng)收覆蓋度分別為81.41%/87.15%/96.85%，較2021年分別變動(dòng)-24.83pct、-36.11pct、-23.33pct；國(guó)/央企、民營(yíng)房企銷(xiāo)售回款對(duì)營(yíng)收覆蓋度分別2.80%，較去年同期+0.29pct，中型款有望持續(xù)邊際好轉(zhuǎn)。金/營(yíng)業(yè)收入(%)證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)90.00%80.00%201820192020202120222023Q10.00%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所央企背景房企同比增速為22.65%，表現(xiàn)突出。AA到金同比增速(%) 0% .00%.00%.00%.00%2018201820192020202120222023Q1 0% .00%.00%.00%.00%.00%2018201920202021201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所4.79pct。其中，頭部、中型、小型房企購(gòu)買(mǎi)商品現(xiàn)金支出占銷(xiāo)售商品現(xiàn)金流入的比5.06pct；民企購(gòu)買(mǎi)商品現(xiàn)金支出占銷(xiāo)售商品現(xiàn)金流入的比例為76.44%，較2021年提9pct。證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)2家房企整體購(gòu)買(mǎi)商品現(xiàn)金支出占銷(xiāo)售商品現(xiàn)金流入的品現(xiàn)金流入的比例(%)商品現(xiàn)金流入的比例(%)0%%0.00%%.0%.%0.00%%201820192020202120222023Q1201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所3.4預(yù)收賬款規(guī)模下降，對(duì)營(yíng)收覆蓋度維持在相對(duì)高位國(guó)/央企和民企預(yù)收賬款同比增速分別為-7.43%、-17.46%，較2021年分別變動(dòng)-.34pct、-25.08pct。圖表36：A股不同規(guī)模房企預(yù)收賬款同比增速(%)(%)202120222023Q1證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)202120222023Q1.00%0.00%%.00%.00%.00%企.00%40.00% 0% .00%.00%.00%201820192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所，注以上預(yù)收賬款是資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所，注以上預(yù)收賬指合同負(fù)債和預(yù)收賬款合計(jì)數(shù)。圖表38：A股不同規(guī)模房企預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入(%)圖表39：A股不同性質(zhì)房企預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入(%)80.00%%0.00%90.00%0%201820192020202120222023Q1201820192020202120222023Q1企資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所，注以上預(yù)收賬款是資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所，注以上預(yù)收賬指合同負(fù)債和預(yù)收賬款合計(jì)數(shù)。tpct年一季度行業(yè)整體存貨占總資產(chǎn)比重為52.06%，較去年同期下降2.17pct，較2022年所下降。(%)圖表41：A股不同性質(zhì)房企存貨占總資產(chǎn)的比重(%)QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ證券研究報(bào)告|房地產(chǎn)QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ.00%.00%.00%.00%8.00%6.00%4.00%201820192020202120222023Q1型房企小型房企.00%.00%.00%.00%.00%.00%.00%0192020202120222023Q1資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所4基金重倉(cāng)配置比例持續(xù)下降基金重倉(cāng)配置比例持續(xù)下降。2022年房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉(cāng)配置比例為1.62%，低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例0.57pct，環(huán)比-0.4pct。2023年一季末房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉(cāng)配置比例為0.7pct，環(huán)比-0.4pct。圖表42：房地產(chǎn)行業(yè)各細(xì)分板塊基金重倉(cāng)配置情況(%)6543210房地產(chǎn)行業(yè)投資市值比(%)股票市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例(%)資料來(lái)源：同花順iFinD，萬(wàn)聯(lián)證券研究所濱江集團(tuán)等銷(xiāo)售表現(xiàn)較好的地方龍頭獲得增持。保利發(fā)展持倉(cāng)總市值仍居于房地產(chǎn)圖表43：2023一季末基金重倉(cāng)持有A股房地產(chǎn)行業(yè)主要個(gè)股情況(%)稱(chēng)2023Q1持股萬(wàn)元)持股占流通股比(%)Q22年2022Q33Q12022年保利發(fā)展-20598.79-18479.3210.3812.113.6551571.183581.38-6737.0820138.646.666.27.0742524.94-36352.04-8981.465985.84