龍潤(rùn)山莊別墅項(xiàng)目前期市場(chǎng)報(bào)告

龍潤(rùn)山莊別墅項(xiàng)目前期市場(chǎng)報(bào)告ARUN·上海安瑞投資咨詢2004年11月目錄第一部分宏觀環(huán)境……………………4地理環(huán)境……………………4宋行政區(qū)劃?！帧隆健?xí)……………逗……………屬……………遞……………顆…………冬5糕經(jīng)濟(jì)環(huán)境真……………飽……………愿……………換…朋……………謎……………辟……………襲……………闖……………狀………施5倉(cāng)人文環(huán)境立……………爐……………燈……………幟……………抖……………野……………邊……………匆……………蛙…………李8靜交通環(huán)境處……………顯……………臂……………死……………殘……………殖……………圈……………憑……………孔…………宋9哀消費(fèi)環(huán)境欠……………洋……………激……………界……………閣……………返……………尤……………威……………柿…………科10第二部分嚴(yán)徐州房地產(chǎn)該市場(chǎng)舅……………艙……………蜘……………屑……………遭……………謹(jǐn)……………選……………父……………定…賽15垃一、概述錦……………議……………卷……………森……………記……………緊……………僅……………灑……………唐…………騰15幼二、徐房指握數(shù)魔……………班……………隸……………距……………割……………瞎……………桑……………消……………脊…………妖21第三部分克徐州別墅市龍場(chǎng)研究天……………顯……………屋……………揀……………均……………絡(luò)……………診……………被……………蝴23儀一、徐州別丑墅市場(chǎng)綜述泊……………兼……………宿……………睬……………嗓……………雖……………康……………肥……………振23聞二、徐州別糾墅區(qū)域分布蘇研究鼓……………面……………榨……………只……………第……………旱……………別……………擺………著25由三、細(xì)分物沾業(yè)簡(jiǎn)述杠……………忌……………泡……………壘……………只……………統(tǒng)……………說(shuō)……………遲……………依……捆27擋四、區(qū)域市僚場(chǎng)分析碎……………辦……………釣……………肯……………等……………既……………童……………咐……………抗……沈29第四部分匯龍潤(rùn)山莊分份析感……………荒……………霸……………投……………柔……………架……………殘……………暈……………膨…納47段一、項(xiàng)目概飄況兆……………按……………膽……………雁……………燭……………緩……………耕……………宅……………抱…挨47桃二、項(xiàng)目周否邊環(huán)境鵲……………某……………啦……………磚……………驚……………罪……………仆……………慕……………丘…斜47把三、項(xiàng)目S吩WOT分析禿……………孔……………屆……………膠……………油……………夕……………漸……………摸……………他……咱48部四、項(xiàng)目定輕位獸穴……………支……………至……………瓣……………誕……………帥……………泳……………哀……………逼……躬50反附：喇項(xiàng)目投資財(cái)彈務(wù)可行性分電析（框架）罷……………叨……………偷……………浮……………藥……………炒…………輔……………動(dòng)……劉56仁第一部分便宏觀環(huán)境煉一、地理恒環(huán)境島徐州位于東調(diào)經(jīng)116順°哨22＇,北瞎緯33蠅°少43＇--秩34嬸°眼58＇。在刃江蘇省的西軌北部，地處剃蘇、魯、豫暈、皖四省交喚界,為東部豐沿海地區(qū)與膊中部?jī)?nèi)陸地溝區(qū)、長(zhǎng)江三渣角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)市與環(huán)渤海經(jīng)肺濟(jì)圈的結(jié)合叔部。東西寬依約210公綁里，南北長(zhǎng)犯約140公槐里，總面積尤11258頌平方公里。勾距南京、濟(jì)求南、鄭州、瓜合肥皆為3衫00余公里勒。素有南國(guó)愉門(mén)戶，北國(guó)皆鎖鑰，中原玻屏障之稱。費(fèi)徐州市位于驅(qū)華北平原的碑東南部，域濕內(nèi)大部分為勝平原，少數(shù)鈴丘陵山地，慣平原總地勢(shì)宰由西北向東翠南降低，平沸原約占土地河總面積的9眼0%，海撥從一般在30繁－50米之搞間。徐州境般內(nèi)河流縱橫蠻交錯(cuò)，湖沼叔、水庫(kù)星羅殃棋布，廢黃支河斜穿東西頸，京杭大運(yùn)震河橫貫?zāi)媳蔽?默徐州市屬暖聯(lián)溫帶季風(fēng)氣誼候區(qū)，由于磚東西狹長(zhǎng)，傭年氣溫14右度，四季分因明，光照充彈足，雨量適卡中，雨熱同躍期。四季之勸中春、秋季復(fù)短，冬、夏疊季長(zhǎng)，春季它天氣多變，顧夏季高溫多封雨，秋季天映高氣爽，冬股季寒潮頻襲育。警徐州礦產(chǎn)資買(mǎi)源豐富。已伯探明和開(kāi)采們的礦產(chǎn)資源觀有煤、鐵、腎銅、石灰?guī)r三、石膏、巖顛鹽、富鉀礦回頁(yè)巖、硅石陷、粘土等。灣二、行政區(qū)贏劃混徐州總面積玻11258課平方公里，鄙占江蘇省總左面積的11泉%，其東西睜長(zhǎng)約210屢公里，南北盾寬約140豆公里，其規(guī)托模為江蘇省股五個(gè)特大城妹市之一。徐育州下轄五區(qū)槳、四縣以及腰兩個(gè)縣級(jí)市心；五區(qū)是鼓惰樓區(qū)、云龍曲區(qū)、泉山區(qū)看、九里區(qū)、辱賈汪區(qū)；四最縣是豐縣、涂沛縣、銅山若縣、睢寧縣嚼；兩個(gè)縣級(jí)戴市是新沂市香和邳州市。增市區(qū)主要部疫分為各所轄杏縣級(jí)市和縣摧包圍，位于覆中心地段；疾但賈汪區(qū)位呼于徐州的東炒北部由銅山拐縣與市中心泊區(qū)相隔開(kāi)。躬三、經(jīng)濟(jì)環(huán)銅境猜2004年能1-10月雹份，徐州經(jīng)吹濟(jì)繼續(xù)保持遮良好的發(fā)展土勢(shì)頭，工業(yè)掠生產(chǎn)加快、度產(chǎn)銷(xiāo)銜接良葛好，投資、剛出口、消費(fèi)絮三大需求保銀持旺盛，居誼民收入穩(wěn)步社提高、市場(chǎng)墾物價(jià)繼續(xù)攀夫升，財(cái)政收才入平穩(wěn)增長(zhǎng)繁、金融存貸涌持續(xù)增加，悉全市國(guó)民經(jīng)枯濟(jì)整體運(yùn)行竊繼續(xù)保持了隆穩(wěn)步快速的省增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。鞭1、工業(yè)生呆產(chǎn)加快產(chǎn)陪銷(xiāo)銜接良好牲工業(yè)生掙產(chǎn)快速增長(zhǎng)陰。1-10尖月份，全市蒜國(guó)有及年產(chǎn)訊品銷(xiāo)售收入母500萬(wàn)元繞以上非國(guó)有皺（規(guī)模以上匹）工業(yè)增加固值完成18壓7.24億問(wèn)元，增長(zhǎng)2輪2.0%，組增幅比上月艷加快0.2滅個(gè)百分點(diǎn)。冬工業(yè)生產(chǎn)的虎主要特點(diǎn)：梢一是重工業(yè)滴生產(chǎn)增勢(shì)強(qiáng)礙勁。今年以隔來(lái)重工業(yè)一緞直以較快的兄速度增長(zhǎng)，披1-10月芬份，重工業(yè)冶完成增加值究為121.叢46億元，尊同比增長(zhǎng)3食4.8%,弟增幅比上月哈加快0.2嘴個(gè)百分點(diǎn)。正二是外商及尊港澳臺(tái)投資登企業(yè)、其他品類(lèi)型企業(yè)增早速加快，股命份制企業(yè)保稼持穩(wěn)定。1味—粘10月份，逃外商及港澳帖臺(tái)投資企業(yè)占、其他類(lèi)型姐企業(yè)完成工涉業(yè)增加值分聾別為13.躁35億元和龍13.00科億元,增犯長(zhǎng)17.2忍%和30.牽5%，增幅貿(mào)分別比上月友加快2.8翼個(gè)百分點(diǎn)和杰2.2個(gè)百財(cái)分點(diǎn)。股份儉制工業(yè)企業(yè)音完成工業(yè)增辮加值為10喜4.69億感元,增長(zhǎng)2科8.5%。伸三是私營(yíng)經(jīng)散濟(jì)發(fā)展迅猛只。1-10皂月份，全市左私營(yíng)工業(yè)企旬業(yè)完成工業(yè)疏總產(chǎn)值12敞9.38億呀元，同比增苗長(zhǎng)36.4忠%，增幅高蜂于全市平均卡水平5個(gè)百襪分點(diǎn)。四是咽大企業(yè)、集棒團(tuán)的帶動(dòng)作篩用依然較強(qiáng)田。1晌—使10月份，蔥全市30家清大企業(yè)、大驚集團(tuán)生產(chǎn)勢(shì)歲頭良好，累用計(jì)完成工業(yè)需總產(chǎn)值38海9.92億臂元,同比增多長(zhǎng)34.2形%,其增幅探超過(guò)全市平務(wù)均水平。五貧是市區(qū)工業(yè)封快于六縣（清市）工業(yè)。靜1-10月紹份，市區(qū)、饒六縣（市）旦分別完成工娘業(yè)總產(chǎn)值3碎81.79跟億元、23欠1.92億赤元,同比分容別增長(zhǎng)34擴(kuò).5%和2截5.5%。和產(chǎn)銷(xiāo)銜沾接態(tài)勢(shì)良好灘。1-10助月份，全市蹈工業(yè)品銷(xiāo)售筐率為97.腔6%。惜2、三大需好求保持旺盛搬投資繼販續(xù)保持較快鍵增長(zhǎng)。1發(fā)—側(cè)10月份，鬧全市全社會(huì)濤固定資產(chǎn)投譜資完成31覽9.22億絲元，比去年自同期增長(zhǎng)2減0.4%，要其中，國(guó)有喝及其他單位因投資完成1先75.16尿億元，同比艙增長(zhǎng)28.漿2%。在國(guó)返有及其他單摟位投資中，命基本建設(shè)、紫更新改造和控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天投資分別增缸長(zhǎng)29.3醬%、28.燙4%和0.畝1%。麻進(jìn)出口迅貿(mào)易、實(shí)際規(guī)利用外資增諸長(zhǎng)較快。今擠年以來(lái)，我層市把對(duì)外貿(mào)碑易經(jīng)濟(jì)作為胃加快徐州經(jīng)捐濟(jì)發(fā)展的第議一要?jiǎng)?wù)來(lái)抓暈，加大招商送引資的力度妹，對(duì)外貿(mào)易黑呈現(xiàn)持續(xù)快嫁速增長(zhǎng)的態(tài)發(fā)勢(shì)。1適—口10月份，杯全市進(jìn)出口療總額6.0電3億美元，馳比上年同期娛增長(zhǎng)63.趙1%，其中趙出口總額2慨.38億美悔元，增長(zhǎng)2差1.4%。礙協(xié)議外資、稍實(shí)際利用外豪資增幅有所刮回落。1畏—抹10月份新練簽協(xié)議外資津金額3.9當(dāng)6億美元,達(dá)比上年同期輛增長(zhǎng)2.2塌%；實(shí)際利駐用外資1.吸95億美元予，同口徑增乓長(zhǎng)17.9雜%。采消費(fèi)需土求回升加快啊。10月份高，全市各大在商家抓住賴“瘦十一絲”腎黃金周的銷(xiāo)新售商機(jī)，大鏈力開(kāi)展各種爪促銷(xiāo)活動(dòng)，嘉商品銷(xiāo)售和討餐飲業(yè)較為艷火爆,帶動(dòng)泛消費(fèi)品市場(chǎng)鄉(xiāng)較快增長(zhǎng)。慘10月份，辜全市社會(huì)消銅費(fèi)品零售總泥額20.4袋0億元，比航上年同期增鑒長(zhǎng)13.2奶%。1溜—莫10月份累表計(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)錢(qián)品零售總額濱191.2沈3億元，比繩上年同期增燦長(zhǎng)11.9這%，增幅比盼上月加快0雖.1個(gè)百分場(chǎng)點(diǎn)，呈現(xiàn)持葬續(xù)回升的良飽好態(tài)勢(shì)。分固銷(xiāo)售地區(qū)看燙，縣域市場(chǎng)周繁榮活躍，醫(yī)市和縣以下臘市場(chǎng)保持穩(wěn)趨定。1蕉—遙10月份縣拿的消費(fèi)品零胳售額增長(zhǎng)2尤1.9%；畜市及縣以下梢消費(fèi)品零售庭額分別增長(zhǎng)丟11.8%正和9.1%搬。分行業(yè)看響，其他行業(yè)獵、餐飲業(yè)較性為活躍，批叛發(fā)零售業(yè)保塊持穩(wěn)定，1夏—?jiǎng)?0月份分辱別增長(zhǎng)16袋.5%、1捆3.7%和攀11.6%喂。泄3、居民收屠入穩(wěn)步提高霧市場(chǎng)物價(jià)惠繼續(xù)攀升慧城鎮(zhèn)居磨民家庭收入瘡穩(wěn)步提高。陽(yáng)1-10月數(shù)份，全市城慌鎮(zhèn)居民人均繁可支配收入兇達(dá)7457奉.19元，錄同比增長(zhǎng)9獸.5%。詠市場(chǎng)物投價(jià)繼續(xù)攀升蘋(píng)。10月份饅，全市市場(chǎng)腐物價(jià)總水平諷延續(xù)九月份么的上漲勢(shì)頭蛛，繼續(xù)攀升翁。當(dāng)月全市宜居民消費(fèi)價(jià)衛(wèi)格總指數(shù)上四漲2.7%堪，創(chuàng)今年以蛾來(lái)新高。1怎-10月份汽，全市居民辮消費(fèi)價(jià)格總劃指數(shù)上漲1濕.2％，其救中，服務(wù)項(xiàng)碧目?jī)r(jià)格上漲壽3.0%，蠟消費(fèi)品價(jià)格辦上漲0.7嗚%。從各大酬類(lèi)分類(lèi)價(jià)格況看，食品類(lèi)奮、煙酒及用云品、衣著類(lèi)裙、醫(yī)療保健艦和個(gè)人用品枝、娛樂(lè)教育息文化用品及坐服務(wù)類(lèi)、居趴住類(lèi)價(jià)格較提上年同月有笨所上漲，分爸別上漲2.鑰3%、1.既2%、0.變2%、1.踢8%、2.堅(jiān)4%和1.刮7%,家庭圖設(shè)備用品及蔑維修服務(wù)、惰交通和通訊隨價(jià)格比去年涼同期有所下挨降。旺4、財(cái)政收并入平穩(wěn)增長(zhǎng)損金融存貸脆持續(xù)增加屢財(cái)政收堂入平穩(wěn)增長(zhǎng)象。1抽—裹10月份，叫全市財(cái)政總范收入完成7扭0.67億走元，比上年形同期增長(zhǎng)3揀2.6%，洲同口徑增長(zhǎng)泉25.9%監(jiān)。其中地方畝收入完成3姓3.97億飼元，增長(zhǎng)3斬2.6%，籠同口徑增長(zhǎng)梯17.9%兇；中央收入日完成36.擠70億元，妨增長(zhǎng)32.諸6%。財(cái)政融支出44.思32億元,識(shí)比上年同期姥增長(zhǎng)28.立8%。由金融機(jī)檢構(gòu)存貸款持劍續(xù)增加。1絞0月末全市巧金融機(jī)構(gòu)存捆款余額71堪0.27億宇元，比年初淋增加92.壺10億元，奇增長(zhǎng)14.仆9%；其中變城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)躺蓄存款余額苦471.7舅7億元，比團(tuán)年初增加5感4.98億午元，增長(zhǎng)1芒3.2%。綿貸款速度繼譜續(xù)加快,貸粱款增幅再創(chuàng)濃新高。10格月末，金融胃機(jī)構(gòu)貸款余現(xiàn)額456.窯98億元，殊比年初增加慰57.38唯億元，增長(zhǎng)隸14.4%敞，增速比9放月末加快0那.1個(gè)百分毫點(diǎn)。其中短鼠期貸款增長(zhǎng)棚11.3%燭，工業(yè)短期鞏貸款增長(zhǎng)2序1.6%。略四、人文環(huán)防境鉆1、歷史沿邊革穗——“淺自古彭城列花九州，龍爭(zhēng)在虎斗幾千秋業(yè)”慣。徐州歷史與悠久，帝堯桿時(shí)為大彭國(guó)炒，有270于0多年的建疼城史，是江棵蘇境內(nèi)最早叨出現(xiàn)的城邑先。這里是上號(hào)古養(yǎng)生學(xué)家緒彭祖的封地然，漢代開(kāi)國(guó)植皇帝劉邦壟的故里，西鈴楚霸王項(xiàng)羽衛(wèi)的舊都，具覽有深厚的歷俯史文化積淀辰。攝——災(zāi)據(jù)史料記載敘，從公元前賺21世紀(jì)的冶夏朝大彭國(guó)骨彭伯壽與西敵河武觀在彭討城兵戎相見(jiàn)懶開(kāi)始，到楚慣漢相爭(zhēng)、三駱國(guó)交兵，再夢(mèng)到抗日戰(zhàn)爭(zhēng)棚中的徐州會(huì)趟戰(zhàn)和解放戰(zhàn)蓬爭(zhēng)中的淮海役戰(zhàn)役，發(fā)生纏在徐州規(guī)模估較大的戰(zhàn)役蠟有400余視起，產(chǎn)生了耗大量的軍事墓家和經(jīng)典戰(zhàn)弄例，使徐州牙在中國(guó)乃至夫世界軍事史泥上有著重要清的地位。踏2、人口狀尋況滾——倒截止200慘2年全市戶抱籍人口90階4.44萬(wàn)島，其中非農(nóng)咱業(yè)人口25壩0.30萬(wàn)凡，占人口總映數(shù)的27.見(jiàn)7%。叛——外徐州人口以樸漢族為主。利據(jù)第四次人貨口普查資料靈，全市漢族呆人口比重為舍99.82餅%，另外還心有回、苗、拋布依、滿、判蒙古、土家突等４９個(gè)少廊數(shù)民族，占貓全市總?cè)丝谒偷?.18伙％，其中尤庸以回族人口跡居多。口五、交通環(huán)聚境簡(jiǎn)1、徐州外歪部交通環(huán)境和優(yōu)越，嘴——撈徐州素有懼“揪五省通衢訪”敢之稱。京滬抵、隴海鐵路跪在此交匯，速京、杭大運(yùn)甲河傍城而過(guò)有，為全國(guó)重稍要水陸交通季樞紐和東西索、南北經(jīng)濟(jì)屑聯(lián)系的重要質(zhì)“丹十字路口煌”椅。血——掀徐州鐵路運(yùn)焰輸占有重要清位置，隴海畝、津浦兩大刪鐵路干線在因此交匯，始韻發(fā)上海、瞇北京、青島卻、武漢等大芽中城市的客古運(yùn)列車(chē)16刃對(duì)，徐州鐵它路貨運(yùn)編組榜站是全路第搭二大樞紐，叢有調(diào)作業(yè)量帝居全路首位源。絕——廟徐州境內(nèi)有封國(guó)道5條，偽省道20條謀，通車(chē)公路塞總里程1.供2萬(wàn)公里，膏其中一級(jí)公儉路500崖余公里，二伙級(jí)公路71男4公里。公晨路通車(chē)?yán)锍炭卦诮K省處逢于領(lǐng)先地位敵。粥——集國(guó)內(nèi)一級(jí)航拒空干線大型刺民航空港踢──格徐州觀音機(jī)四場(chǎng)，已開(kāi)通岸至北京、上門(mén)海、廣州、從深圳、廈門(mén)喚、沈陽(yáng)、大垮連、哈爾濱州、成都、昆姐明等航線，格并積極發(fā)展光海外專(zhuān)、包亮機(jī)業(yè)務(wù)；大涂郭莊聯(lián)航機(jī)狂場(chǎng)也可起降存大中型客機(jī)壓，已開(kāi)通至著北京、惠州凱航線方——摔徐州內(nèi)河航崖運(yùn)發(fā)達(dá)，有慣黃金水道之柄稱的京航大宣運(yùn)河傍城而嘗過(guò)，沿線有拆邳州、萬(wàn)寨救等4個(gè)內(nèi)叫河大港，年賄吞吐量20巡00多萬(wàn)噸哭。蹤2、徐州市解區(qū)交通狀況晝得到相當(dāng)大盛的改善。炸——褲淮海路、黃神河南路、建到國(guó)路、湖北斗路、中山路咱、西安路、恥復(fù)興路以及祥二環(huán)線、三憲環(huán)線等主干典道縱橫交錯(cuò)鼠，構(gòu)成了徐糧州市區(qū)的交腸通網(wǎng)絡(luò)，這衡些道路基本奧都已完成改式造，路況較穿好，行車(chē)方發(fā)便?？俊獏捴行牡囟魏徒庵鞲傻缆窙r據(jù)較好，但主猜干道的綠化鼠做得不夠，皮市區(qū)次干道艇道路陳舊，懲交通環(huán)境欠栽佳。需要改扇造的力度較鼻大。陰——唯城市公共汽端車(chē)營(yíng)運(yùn)線路艦較多，基本廳能抵達(dá)市區(qū)爽各重要地點(diǎn)談。但營(yíng)運(yùn)公芽交車(chē)還需改蠢善，行車(chē)路萄線和車(chē)次規(guī)洲劃需優(yōu)化設(shè)賓置。落六、消費(fèi)環(huán)枕境嘴1、城市居箭民收入穩(wěn)步賠增長(zhǎng)捧徐州市痛區(qū)300戶咬城市居民家毀庭抽樣調(diào)查再資料顯示，錯(cuò)1凈—謊9月份城市才居民人均可桂支配收入為串6788.豪45元，同與比增長(zhǎng)10偏.24%。評(píng)從收入來(lái)源脅看，工薪收芹入增長(zhǎng)較快臭，經(jīng)營(yíng)凈收創(chuàng)入高速增長(zhǎng)撫，是拉動(dòng)可知支配收入增詠長(zhǎng)的主要原救因。蹦1)、工薪塞收入仍是居傲民家庭收入隙的主要來(lái)源返1京—疫9月份城市域居民人均工霧薪收入47怎00.97卡元，同比增陶長(zhǎng)7.3%漠，占家庭總寨收入的比重括為64.3啄%，其中：虜工資及補(bǔ)貼貨收入人均4令651.0營(yíng)5元，增長(zhǎng)撤9.6%。裹增長(zhǎng)的主要氧原因：市政面府積極推行聚一系列有力矩的措施，在慚去年基礎(chǔ)上替再次提高企灑業(yè)最低工資燥標(biāo)準(zhǔn)和工資謊指導(dǎo)線；加鍬強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)政綱策執(zhí)行情況化的檢查和監(jiān)罵督；機(jī)關(guān)事和業(yè)單位年度暴考核晉級(jí)。叉2)、經(jīng)營(yíng)猶性收入迅猛胳增長(zhǎng)浮1棟—胞9月份城市牢居民人均經(jīng)榮營(yíng)凈收入3豆19.78頸元，同比增錘長(zhǎng)3.68四倍，占家庭魔總收入的比妥重為4.4幼%.經(jīng)營(yíng)性唇收入高速增農(nóng)長(zhǎng)的主要原判因有二：一塊是從事個(gè)體味經(jīng)營(yíng)的人數(shù)曠增加，抽樣緣調(diào)查資料顯吉示，今年前伴三季度，徐登州平均每個(gè)準(zhǔn)家庭從事個(gè)尖體經(jīng)營(yíng)的人覺(jué)數(shù)為0.0算9人，比去男年同期增加效0.03人總。二是為了偏加快經(jīng)濟(jì)發(fā)朱展，擴(kuò)大就湊業(yè)渠道，今數(shù)年以來(lái)徐州愚制定了一系肅列鼓勵(lì)和促攻進(jìn)私營(yíng)個(gè)體魚(yú)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的煩優(yōu)惠政策，糠使得徐州私嘗營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)原有了良好的秋發(fā)展，為提山高徐州居民梢收入和擴(kuò)大捧就業(yè)提供了策機(jī)會(huì)。鞋3)、財(cái)產(chǎn)融性收入快速值增長(zhǎng)料隨著經(jīng)槳濟(jì)的發(fā)展和竹居民理財(cái)意厚識(shí)的明顯增董強(qiáng)，利息、閑紅利、房租嚴(yán)等財(cái)產(chǎn)性收豪入成為普通行百姓家庭收良入新的增長(zhǎng)混點(diǎn)。今年前倍三季度，城嘗市居民人均克財(cái)產(chǎn)性收入優(yōu)為109.巴55元，同渾比增長(zhǎng)12刪2.0%，斥但因占家庭藝總收入的比糠重僅為1.旋5%，所以弱拉動(dòng)作用較釣小。眨4)、收入夕來(lái)源呈現(xiàn)多罪元化造隨著經(jīng)礙濟(jì)體制改革偷的深化和就拘業(yè)渠道的不株斷拓寬，居膝民收入來(lái)源嗓的多元化格灘局、多層面扎特征更趨明倡顯，為居民亡收入的不斷司增加創(chuàng)造了儀條件。調(diào)查手資料表明：壇徐州城市居賤民工薪收入迅占家庭總收林入的比重為孤64.3%美，比去年同雨期下降1.籍8個(gè)百分點(diǎn)略；經(jīng)營(yíng)凈收秘入占家庭總沈收入的比重澇為4.4%魄，比去年同慢期上升了3餡.4個(gè)百分屬點(diǎn)。由此看順出，隨著城全市居民就業(yè)證觀念的轉(zhuǎn)變貼，居民對(duì)市排場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的適嗓應(yīng)能力正在溪逐步提高，吃經(jīng)營(yíng)性和財(cái)拳產(chǎn)性收入的尋增長(zhǎng)，體現(xiàn)交了居民收入戀多元化的趨串勢(shì)。雙5)、居民病收入水平位捧居全省第七宿200傭4年1既—嶺9月份，徐舅州城市居民窄收入水平位朋居全省第七裕。其中：蘇韻州市（94艘84.71功元、16.僵66%）、允無(wú)錫市（8痛752.0御2元、14跟.88%）丟、常州市（并8745.享01元、1閱4.47%課），南京市寶（7679醉.71元、紙11.18超%）、南通浮市（734牢8.52元吹、12.9琴5%）、鎮(zhèn)底江市（71夏59.84顫元、16.啦49%）。抄城市居民人減均可支配收腐入增幅居全棚省第十位。句2、城市居苗民消費(fèi)支出壤同步提高鬼在居民途收入穩(wěn)步提管高的同時(shí)，淋消費(fèi)支出也丟有了較大幅謹(jǐn)度的增長(zhǎng)。加調(diào)查資料顯嫁示：1疊—故9月份城市弟居民人均消摩費(fèi)性支出為階4782.陳15元，同委比增長(zhǎng)6.角0%。消費(fèi)陣觀念明顯改聲變，消費(fèi)結(jié)乘構(gòu)日趨合理攪，消費(fèi)方式搖靈活多樣，筍生活質(zhì)量不瘡斷提高。胸1)、醫(yī)療想保健支出增裳長(zhǎng)最快迷隨著收站入水平的不球斷提高，城獨(dú)市居民的保紫健意識(shí)在逐柄步加強(qiáng)，特澡別是嘉“辣非典邊”解的影響，居企民家庭的生速活習(xí)慣趨向窗理性，人們登在加強(qiáng)鍛煉吸，提高體質(zhì)站的同時(shí)，不標(biāo)少市民更是織采取購(gòu)買(mǎi)和的服用各種保建健品來(lái)提高畜免疫力，保唇健品、營(yíng)養(yǎng)顧品消費(fèi)大增暑，致使前三搭季度，居民游家庭醫(yī)療保赤健費(fèi)用大幅兇增加，人均開(kāi)支出454津.14元，讀同比增長(zhǎng)達(dá)譯55.8%驢。展“容花錢(qián)買(mǎi)健康菌”繩已成為當(dāng)今爐社會(huì)的時(shí)尚趨。和2)、教育殖文化娛樂(lè)服蹈務(wù)支出增幅海較大見(jiàn)隨著居造民生活質(zhì)量閣的提高，物任質(zhì)生活的日電益豐富，社逮會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)也另日趨激烈，部愈來(lái)愈多的昏人們對(duì)趁“母知識(shí)創(chuàng)造財(cái)增富慕”悶有了更深的嘴理解。父母爬望子成龍，更除了為子女夸選擇名校外四，課外家教刷的拓展，各煮種技能的培樸養(yǎng)都已列入鴿家庭支出的羨預(yù)算。同時(shí)策越來(lái)越多的穿成年人也在扛自我充電，增學(xué)電腦、學(xué)杯英語(yǔ)、學(xué)駕崗駛等已成為赴眾多市民的凍選擇。1摧—比9月份城市厭居民人均教籃育支出達(dá)5揀40.99據(jù)元，同比增正長(zhǎng)46.3簡(jiǎn)%。燙3)、交通歡與通信消費(fèi)蒙快速增長(zhǎng)寺城市改葡造步伐的加解快，城市規(guī)再模的不斷擴(kuò)估大，公交線敘路的不斷完袖善，人們出艱行更多的選抗擇公共交通嘉，而方便快白捷的出租車(chē)召更受到了廣妨大市民的歡浩迎。1威—嶺9月份城市想居民人均交萄通支出14楚0.58元娛，同比增長(zhǎng)伐19.7%篇。由于通訊矛信息產(chǎn)品的登快速發(fā)展，才層出不窮的滴新產(chǎn)品大大茫地刺激了消饅費(fèi)者的消費(fèi)跌欲望，加之趟今年通信部也門(mén)競(jìng)爭(zhēng)激烈鵲，百姓得到膜了實(shí)惠，1救—童9月份城市奪居民人均通兔信消費(fèi)支出裙為251.扣73元，同豬比增長(zhǎng)23點(diǎn).8%。洪4)、社會(huì)愧保障支出穩(wěn)該定增長(zhǎng)斜社會(huì)保撲障制度的逐茂步完善，參滋加社保的職著工越來(lái)越多裕，1杰—瞎9月份城市睬居民人均社堵會(huì)保障支出播為413.佛01元，同乖比增長(zhǎng)10彩.2%。人討均社會(huì)保障塔支出占人均筋家庭總收入狐的5.7%爭(zhēng)。從構(gòu)成來(lái)娛看，個(gè)人交不納的養(yǎng)老基糖金所占比例始為42.0碎%，個(gè)人交暑納的住房公修積金為43連.4%，個(gè)淹人交納的醫(yī)興療基金為1鐵1.1%，橋個(gè)人交納的躍失業(yè)基金為回3.3%，蹤其他社會(huì)保邪障支出為0般.2%。慧5)、食品縱消費(fèi)比重繼河續(xù)下降濟(jì)食品消費(fèi)繼蝶續(xù)呈現(xiàn)隆“郊主食為輔，法副食為主杏”庸的特征，食塞品支出注重績(jī)營(yíng)養(yǎng)，恩格簽爾系數(shù)下降栗。1性—瘋9月份，城斑市居民人均無(wú)食品支出為尤1654.撕38元，同匯比下降0.礙1%。食品歲支出占消費(fèi)羨性支出的比疾重（恩格爾睛系數(shù)）由去敲年全年的3糖6.7%降全到34.6慎%，下降了敘2.1個(gè)百偏分點(diǎn)。俯6)、服務(wù)私性消費(fèi)穩(wěn)步巖上升誤隨著居素民生活水平策的提高，人唯們更愿意花塑錢(qián)享受服務(wù)楊。1仗—銜9月份人均緣服務(wù)性消費(fèi)純支出為14飽10.66珍元，同比增混長(zhǎng)16.2滴%，占消費(fèi)槐性支出的2綱9.5%，談比上年同期克提高了2.凱6個(gè)百分點(diǎn)堡3、存在問(wèn)駁題喜1)、高低牌收入戶間的關(guān)差距繼續(xù)擴(kuò)承大。填今年以來(lái)，從高收入戶的演收入增長(zhǎng)大帽大超過(guò)了低趟收入戶的收答入增長(zhǎng)，抽懂樣調(diào)查資料早顯示：1倉(cāng)—俘9月份20朵%的高收入劣戶人均可支廣配收入同比方增長(zhǎng)21.茶7%，20秒%的低收入網(wǎng)戶人均可支誰(shuí)配收入同比荷下降10.溜9%，高收鏟入戶的收入固占總收入的移42.4%蓋，低收入戶圍的收入占總解收入的6.鴉8%，高低半收入差距為摔7.7倍，負(fù)比上年同期檔的5.6倍騎擴(kuò)大了2.剝1倍。莊2)、居民諷消費(fèi)傾向下恨降。門(mén)居民的消費(fèi)愈傾向是說(shuō)明逃消費(fèi)實(shí)現(xiàn)程炒度的重要指略標(biāo)，是指居旬民家庭的消劍費(fèi)性支出與諒其收入間的蛛一種比例關(guān)趙系。今年前趟三季度，我消市居民消費(fèi)百傾向系數(shù)為博70.4%揚(yáng)，比去年同由期的73.翅3下降了2前.9個(gè)百分彈點(diǎn)。目前，綠房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)減攀升、教育豪費(fèi)用居高不讀下、不斷上剖漲的醫(yī)療藥顏品費(fèi)用、企讀業(yè)下崗風(fēng)險(xiǎn)饑的增加等因些素影響了居妄民對(duì)預(yù)期收科支的看法，謠預(yù)期收入的羨不穩(wěn)，預(yù)期受支出的增加馳，使得城市思居民采取了位相對(duì)謹(jǐn)慎的價(jià)消費(fèi)態(tài)度。誼宏觀環(huán)境研呀判：巾——夾徐州的經(jīng)濟(jì)阻發(fā)展具有北絮方工業(yè)城市阻的顯著特點(diǎn)爪：持續(xù)、穩(wěn)梯定增長(zhǎng)，但揀活力較為缺桑乏，發(fā)展的即速度較為緩羊慢。斯——夸由于徐州的耗人文歷史久踏遠(yuǎn)，發(fā)展的僚束縛較多，強(qiáng)質(zhì)變的醞釀貿(mào)需更長(zhǎng)的時(shí)械間；但徐州券已具備了很鍵好的發(fā)展基猛礎(chǔ)，四通八厲達(dá)的地理位患置，學(xué)習(xí)交死流機(jī)會(huì)較多歸，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)哥較好，同時(shí)襪教育科技力森量雄厚，人付口素質(zhì)在不奉斷提高。臺(tái)——瑞在振興老工銷(xiāo)業(yè)基地的經(jīng)壁濟(jì)環(huán)境下，慈隨著江蘇省遲整體經(jīng)濟(jì)發(fā)演展的帶動(dòng)，負(fù)徐州優(yōu)越的陸交通環(huán)境所寇帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)姑活力以及政筋府積極、開(kāi)幣放的政策，魚(yú)可以預(yù)見(jiàn)在宜未來(lái)幾年徐昆州的經(jīng)濟(jì)將敞進(jìn)入快速發(fā)阿展階段，在剖第二產(chǎn)業(yè)快鑄速發(fā)展發(fā)展善的同時(shí)，第悉三產(chǎn)業(yè)的發(fā)始展將為徐州斑經(jīng)濟(jì)作出重誓大的貢獻(xiàn)，芬這些都將為捐房地產(chǎn)業(yè)的乎發(fā)展創(chuàng)造很貼好的外部環(huán)釀境。兆第二部分悶徐州房地產(chǎn)頃市場(chǎng)一、概述罷2004年充第三季度徐詳州住房均價(jià)煉為1854瞇元/平方米賽，二季度住哄宅均價(jià)為1姿832元/罵平方米，比鉛二季度上漲挨1.2%，囑在市場(chǎng)政策膜和金融政策若的調(diào)控下，角徐州房地產(chǎn)丟市場(chǎng)的表現(xiàn)紡還是比較平筆穩(wěn)。其主要無(wú)表現(xiàn)為：第距三季度土地情市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)聚有明顯減少濃，但新增房始地產(chǎn)投資減傳少，房屋銷(xiāo)溪售量有所萎犯縮，部分區(qū)堅(jiān)域的商品房穩(wěn)價(jià)格有明顯縣上升；開(kāi)發(fā)擦企業(yè)注重樓略盤(pán)品牌意識(shí)環(huán)、創(chuàng)新意識(shí)娘，同時(shí)房地型產(chǎn)產(chǎn)品理念遠(yuǎn)設(shè)計(jì)、小區(qū)爆環(huán)境設(shè)計(jì)，蠻物業(yè)管理意禾識(shí)也得到加羅強(qiáng)。眨2004年或第三季度房威地產(chǎn)市場(chǎng)基洽本情況是：駝部分區(qū)域的恭住房?jī)r(jià)格有錄明顯的上升燒，全市住房號(hào)均價(jià)略微上遺漲，從后期辦看房地產(chǎn)市門(mén)場(chǎng)價(jià)格總體鮮上將保持平擔(dān)穩(wěn)，徐州的斤房地產(chǎn)市場(chǎng)召仍將是發(fā)展邁的趨勢(shì)。乞1、商品房頌預(yù)（銷(xiāo)）情異況：乒2004年趨三季度的商沫品房住宅批繩準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）佩售面積為2再3.91萬(wàn)味平方米，比淘2004年禮第二季度減精少15.9窗4萬(wàn)平方米餅。凝徐州市殊2004年鈴二、三季度納商品房預(yù)售昆面積比較表藝類(lèi)型廈20碑04年二季飾度鳳200夕4年三季度脅兩季度相促比辟住宅（萬(wàn)㎡閱）堵禮39.8恐5賠穗23.91扎減少40%熱2、房地產(chǎn)船交易情況：輔據(jù)房地產(chǎn)交在易管理部門(mén)壯統(tǒng)計(jì)資料分鳴析，200碰4年三季度籮增量住房交掃易為225志7戶（宗）怕，交易面積王24.14毀萬(wàn)平方米,剖交易額3.究15億元，鈴比二季度分殺別下降30翠.08%、摘21.57隆%、28.京41%；存貸量房產(chǎn)交易曠2779戶恭（宗），交義易面積16杜.76萬(wàn)平晃方米，比二夕季度分別下霜降24.1公7%、16匹.74%.偉由此可以看綱出,本季度隔的增量住房潔及存量住房拒的交易量減至少,說(shuō)明目斧前市場(chǎng)供應(yīng)訴萎縮.僻賀逮話犁歐嘴徐州房地從產(chǎn)交易情況漠對(duì)照表漠年度痕戶數(shù)說(shuō)交易面積瞞(萬(wàn)㎡)瀉交易金額(僵億元)粘增量住房勿(商品住房眾)忘2004年屯第二季度拜3228傲30.78應(yīng)4.4區(qū)2004年儉第三季度姓2257漁24.14斃3.15錫存量住房喝(私房)棟2004年弦第二季度態(tài)3665敬20.13餃1.64以2004年汪第三季度跳2779鴉16.76悶2.08扯3、資金供尚應(yīng)：正第三季度交渡易較上季度址相比有所下稅降，購(gòu)房貸尼款與上季度駕相比較上升稱5%。守房榮地產(chǎn)市場(chǎng)的桌發(fā)展離不開(kāi)滴金融的支持鏟，在目前的復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需資金鏈中，音商業(yè)銀行基遣本參與了房錫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訂全過(guò)程，直步接或間接的早承受了房地孔產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)蠟擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和信鎖用風(fēng)險(xiǎn)，銀清行界應(yīng)密切沈關(guān)注本次加稻息對(duì)房地產(chǎn)像市場(chǎng)的影響愿，及時(shí)規(guī)避澆風(fēng)險(xiǎn)。沾徐州市20嗽04年二、另三季度住房洲按揭比較表勵(lì)項(xiàng)目街2004年維二季度賠2004年竊三季度羞兩季度相比陜戶數(shù)插2469筆2186桶下降11.涉46%辨面積（萬(wàn)平望方米）堤22.26川25.28販上升13.捉57%墾低押額（億沾元）球4.4竭4.62備上升5%腹4、總結(jié)栗：上述有關(guān)陡數(shù)據(jù)不難看麻出徐州房地纏產(chǎn)市場(chǎng)的總現(xiàn)的特點(diǎn)：表敵現(xiàn)為土地市咐場(chǎng)供應(yīng)充足輩，交易量下惱降，成交價(jià)杜明顯上升，彈具體反映在漫商品住宅（職增量房）銷(xiāo)帽售量低于存兆量房產(chǎn)交易釀量，說(shuō)明增釋量房產(chǎn)供給證略顯不足，比潛在需求較圈大，存量住紡房交易價(jià)格奶有明顯的上戴漲。老二、徐房指償數(shù)奶2004年轟三季度徐房犧指數(shù)為21營(yíng)93點(diǎn)，比蛋上季度上漲鑼26點(diǎn)，漲毛幅為1.2喉0%(基期乳為2003賣(mài)年三季度,績(jī)基期指數(shù)為屠2000點(diǎn)亞)杏徐州分區(qū)均趣價(jià)表志徐房住宅均蜻值凍1854R冒MB/㎡某比上季度上提漲1.20鉛%捧中心區(qū)住宅擴(kuò)均值真2604災(zāi)RMB/㎡臉比上季度上反漲0.46梁%盜東區(qū)住宅均壤值受1392檢RMB/㎡辯比上季度下器降0.50工%頭南區(qū)住宅均芳值胃2270培RMB/㎡譜比上季度上插漲4.75熱%浩西區(qū)住宅均需值硬1933坡RMB/㎡割比上季度上屢漲6.50輪%世北區(qū)住宅均柴值水1316迷RMB/㎡怎比上季度上者漲5.96燙%羨從徐房指數(shù)窄走勢(shì)圖可以尺看上，徐州晚房地產(chǎn)市場(chǎng)影價(jià)格總體走盈勢(shì)平穩(wěn)，價(jià)材格會(huì)隨著宏悠觀調(diào)控及市蛇場(chǎng)淡、旺季箭小幅波動(dòng)。門(mén)第三部分喜徐州別墅市鍛場(chǎng)研究濾根據(jù)上海安簡(jiǎn)瑞機(jī)構(gòu)研展誕部及徐州專(zhuān)饞案組對(duì)徐州伍別墅市場(chǎng)的巧前期市場(chǎng)調(diào)舟查，并結(jié)合碧徐州別墅的翻區(qū)域分布特詳點(diǎn)，將徐州閣別墅分為下駐述四個(gè)區(qū)域陷板塊：爽1、新區(qū)板詳塊舟行政范華圍為銅山新悅區(qū)及泉山區(qū)督近銅山區(qū)部遍分地區(qū)，地插理范圍為三能環(huán)南路以南稈、新茶路（侮礦大南湖校廣區(qū)）以東地產(chǎn)區(qū)；代表樓屢盤(pán)有：久隆啞鳳凰城、泉照山美墅等。尚2、云龍湖字西岸板塊傘地理范垃圍為云龍湖形以西地區(qū)，藝代表樓盤(pán)有互：湖森堡、柳南湖急·處一棟洋房。杏3、鳳鳴路葉板塊漲歐地理范圍為即鳳鳴路沿線鍵區(qū)域，代表賠樓盤(pán)有：陽(yáng)舟光森林半山蔥別墅、一棟歡洋房。騎4、金山橋浩板塊夏地灘理范圍為金槍山橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)閘發(fā)區(qū)，代表孤樓盤(pán)有：中傅匯怡心別墅罵、金山曉月壞。清一、徐州別道墅市場(chǎng)綜述黎新區(qū)成為別紐墅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)辦、傳統(tǒng)別墅知區(qū)域供應(yīng)萎液縮顏目前徐州在胖建、在售別辱墅集中在銅識(shí)山新區(qū)，而悔該區(qū)域也是臂徐州未來(lái)重娛點(diǎn)發(fā)展的方嶼向，且新區(qū)課還有一定量暗的別墅用地塌儲(chǔ)備。癢新區(qū)別墅中阻以久隆鳳凰探城為代表，貍另外新區(qū)還切有泉山美墅梯、嘉慧園等借項(xiàng)目，而浙鈔江同創(chuàng)的大湯面積的別墅叨用地儲(chǔ)備在須未來(lái)會(huì)使新紐區(qū)成為徐州鹽最大的別墅鎮(zhèn)群落。棋傳適統(tǒng)的別墅供述應(yīng)區(qū)域供應(yīng)振量較小，如渠：鳳鳴沿線蛙、云龍湖西止岸，僅湖森樹(shù)堡處于預(yù)熱聞階段，其它姐樓盤(pán)處于尾亮盤(pán)狀態(tài)。渾未來(lái)兩年供史應(yīng)量將有所治放大護(hù)目前別墅市累場(chǎng)處于熱銷(xiāo)盈期的僅久隆滋鳳凰城、嘉灰慧園，其中絞久隆鳳凰城乓別墅預(yù)計(jì)將寶會(huì)持續(xù)供應(yīng)羅至06年下湯半年；湖森抖堡、泉山美鼻墅、中匯怡筍心別墅處于擋預(yù)熱期，將罪會(huì)于年底陸壘續(xù)上市；而浪明后年上市攔的還會(huì)有南挪湖電·腦一棟洋房、歉太陽(yáng)花園闊·鵝山水逸墅、機(jī)漢府雅園、乓浙江同創(chuàng)等看；循競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案上村市時(shí)間一覽魚(yú)表顛案名炎上市時(shí)間材銷(xiāo)售持續(xù)時(shí)傳間盒供應(yīng)量辛物業(yè)類(lèi)型挽工程進(jìn)度脂所屬區(qū)域崖久隆鳳凰城似03年底靠06年下半預(yù)年械1000余潑套硬聯(lián)排、雙拼刑、獨(dú)棟互詳見(jiàn)個(gè)案簡(jiǎn)蛙介籍新區(qū)板塊食泉山美墅廳05年下半買(mǎi)年膛1年左右掌100余套奸疊加、聯(lián)排盲、雙拼刻詳見(jiàn)個(gè)案簡(jiǎn)催介袍新區(qū)板塊兆漢府雅園奮05年下半轟年浩不詳缸聯(lián)排利尚在做規(guī)劃炮新區(qū)板盛塊園浙江同創(chuàng)攝不詳缸較大宏可能全做獨(dú)購(gòu)棟嫩生地民新區(qū)板份塊蟲(chóng)南湖駝·脅一棟洋房界05年序1年左右大100畝左腳右答聯(lián)排、雙拼悔、獨(dú)棟溝生地掛云龍湖西岸趣板塊姜太陽(yáng)花園渣·帖山水逸墅變不詳箭100畝左沖右傍不憲詳苗生地蜻云龍湖西岸努板塊掛湖森堡體04年1視2月次預(yù)計(jì)至0嬌6年胖100套此獨(dú)棟央地下工程摧排云龍湖西岸賠板塊款中匯怡心別勺墅嗽04年1剪2月赴1年左膚右礦300余套惰聯(lián)排、雙拼培、獨(dú)棟戲三通一平綱金山橋板塊愿從上表可以星看出：從0賠4年12月陽(yáng)份起別墅市辨場(chǎng)將有所放春量，由于超蘭級(jí)大盤(pán)久隆物鳳凰城的存藍(lán)在，以及別舒墅儲(chǔ)備地塊譽(yù)的陸續(xù)開(kāi)發(fā)惱，未來(lái)別墅芒市場(chǎng)供應(yīng)量蕉稍大的態(tài)勢(shì)頭將持續(xù)到0陶6年底或0船7年。泥二、徐州別震墅區(qū)域分布局研究旱根據(jù)甜前期市場(chǎng)調(diào)動(dòng)查的數(shù)據(jù)，財(cái)以下分析的窮采樣的樣本井為：久隆鳳僚凰城、嘉慧彼園、泉山美誰(shuí)墅、逸山花欠園、湖森堡轎、中匯怡心肚別墅。獻(xiàn)目前徐州的浴別墅主要分著布在新區(qū)板撈塊，占到5造6.9%，跡未來(lái)還將有奸其它樓盤(pán)陸載續(xù)上市，因春此新區(qū)板塊徒別墅唱主角樸的格局幾年費(fèi)之內(nèi)不會(huì)改番變；隨著云珍龍湖西岸板弊塊的南湖雁·電一棟洋房及互太陽(yáng)花園滴·桂山水逸墅明偏年的陸續(xù)的驢上市，云湖顫龍西岸板塊擇的別墅將會(huì)閘較目前的9云.5%有較占大上升；鳳現(xiàn)鳴路沿線別膀墅已比較成故熟，已無(wú)土激地可供開(kāi)發(fā)哨，因而該板愛(ài)塊將無(wú)新別緞墅面市。虜三、細(xì)分物樣業(yè)簡(jiǎn)述疊加王市場(chǎng)供應(yīng)量艇：180套轎左右跪主要分布區(qū)藏域：新區(qū)板糠塊雹主力總價(jià)范腫圍：32萬(wàn)味主力面積：憶185-2役00㎡號(hào)單價(jià)：17奔00RM悟B/㎡左右朵代表樓盤(pán)：伯嘉慧園怖由于目前僅壘嘉慧園推出臺(tái)疊加別墅有咐明確的價(jià)格飛，其本身品典質(zhì)不高，單顯價(jià)偏低；因北而徐州有品不質(zhì)的疊加別黑墅有一定的敞市場(chǎng)空白點(diǎn)若。連排畫(huà)市場(chǎng)供應(yīng)量配：480套焰左右奔主要分布區(qū)蘇域：新區(qū)板匠塊、金山橋草板塊跑主力總價(jià)范予圍：60萬(wàn)撫元奏主力面積范繞圍：230旗㎡甲單價(jià)：23捕00-38想00元/平描米春行情：是徐攜州別墅市場(chǎng)截的主角沿代表樓盤(pán)：底久隆鳳凰城叔、嘉慧園雙拼心市場(chǎng)供應(yīng)量獻(xiàn)：162套厘主要分布區(qū)扣域：新區(qū)板飲塊、金山橋結(jié)板塊拔主力總價(jià)范零圍：100胳-120萬(wàn)土元犁主力面積范難圍：280手-310醒㎡旋單價(jià)：36召00-40閥00元/平譽(yù)米攤代表樓盤(pán)：洪久隆鳳凰城司、中匯怡心欠別墅獨(dú)棟廟市場(chǎng)供應(yīng)量礎(chǔ)：187套呆左右傭主要分布區(qū)揮域：新區(qū)板漆塊、金山橋裂板塊、去龍?jiān)旌靼栋鍓K產(chǎn)主力總價(jià)范貫圍：150幻-200萬(wàn)執(zhí)元暴主力面積范撿圍：300變-380蟻㎡兆單價(jià)：45丑00-50梁00元/平志米污代表樓盤(pán)：競(jìng)久隆鳳凰城研、中匯怡心時(shí)別墅、湖森正堡沖四、區(qū)域市鼓場(chǎng)分析斷（一）、新服區(qū)板塊段新區(qū)板塊別恩墅市場(chǎng)的規(guī)墻模約占到整盡個(gè)徐州別墅鉆市場(chǎng)的閉50%未，陵目前在售樓狹盤(pán)有久隆鳳置凰城、嘉慧遵園，預(yù)熱盤(pán)等有泉山美墅大，未來(lái)將有跟漢府雅園別汽墅、浙江同尾創(chuàng)(規(guī)模較副大)上市。雅以下為新區(qū)巖別墅的分析鳳，結(jié)合實(shí)際改情況，采集餃數(shù)據(jù)的樣本伏為：久隆鳳撞凰城、嘉慧勉園、泉山美豆墅。低套數(shù)舟比例招主力面積波（㎡）宇單價(jià)（RM甩B/㎡）其主力總價(jià)閘疊加礦160號(hào)26.8蔥%啄185-2獨(dú)00天1巴700朵32萬(wàn)腔聯(lián)排歲300貨50陶.2%獻(xiàn)230堵2200-戀2900禽60萬(wàn)嬸雙拼酒88熱14告.7%昨280-3包10背3200-瓶3700朽1停00萬(wàn)乒獨(dú)棟白50摸8光.3%框290醋-310、性380咸3900-掀5600鼻110-1粱70萬(wàn)告合計(jì)中598羅1榆00%窯注：分析所權(quán)用價(jià)格為優(yōu)工惠后價(jià)格。旗1、物業(yè)類(lèi)弦型分析鉗新區(qū)晉板塊別墅市冒場(chǎng)中：以聯(lián)陸排和疊加為吸主要產(chǎn)品，繩占到77%承；雙拼和獨(dú)疫棟所規(guī)劃的隊(duì)數(shù)量也占一緒定比例。鏟2、規(guī)劃面軋積分析老新區(qū)別墅規(guī)陳劃面積大致族如下：疊加叫面積在18耳0-200愉㎡、聯(lián)排面稍積在230批㎡、雙拼面餅積在280求-310㎡蠢、獨(dú)棟面積闖在290-桂310㎡（城久?。┖?袍80㎡（嘉倒匯園）。久黃隆鳳凰城所升規(guī)劃的別墅孩均較經(jīng)濟(jì)適分用，因而面柳積落點(diǎn)較小瞧，主要反映警在獨(dú)棟的面滅積上?；ㄒ陨蠑?shù)據(jù)并喘結(jié)合市場(chǎng)反由映情況可以畫(huà)看出：新區(qū)貌板塊別墅面續(xù)積規(guī)劃較為諷合理，經(jīng)濟(jì)南型別墅或低因總價(jià)別墅是喜市場(chǎng)的主流生產(chǎn)品。佩3、價(jià)格分丑布分析爹通過(guò)分析可鞋以得出新區(qū)提別墅總價(jià)：插疊加32萬(wàn)伶、聯(lián)排60硬萬(wàn)、雙拼1摔00萬(wàn)、獨(dú)綢棟110-盯170萬(wàn)。熔無(wú)論是久隆倒鳳凰城的小叢面積規(guī)劃，規(guī)還是嘉匯園痕的低單價(jià)，梨最后反映的恐總價(jià)不高，暴從而能為市英場(chǎng)所接受。勒4、個(gè)案分松析久隆鳳凰城佳1）基本資概料旋項(xiàng)目地址：蒜銅山新區(qū)湘順江路、近嵩橋山路（11炕路終點(diǎn)站對(duì)凍面）鑼銷(xiāo)售：劃0516-壯35395煮08、35金39208儉、3539包728傭開(kāi)發(fā)商：久搖隆集團(tuán)詳企劃營(yíng)銷(xiāo)：齒久隆集團(tuán)下澤屬營(yíng)銷(xiāo)公司待總建規(guī)模：運(yùn)50萬(wàn)㎡總占地面積：歲1500㎡宣容積率：0念.38俘綠化率：6爐0%乖物業(yè)類(lèi)型:遙別墅（獨(dú)棟名、雙拼、聯(lián)存排）、小高捏層、花園洋休房、商業(yè)街渾規(guī)劃：別墅盆共分四期開(kāi)慕發(fā)，每期均爬有獨(dú)棟、雙煩拼、聯(lián)排三族種物業(yè)形態(tài)鞭。一期規(guī)劃蓄300余套型、二期規(guī)劃跡200余套國(guó)（聯(lián)排20柿0套、雙拼麗16套、獨(dú)過(guò)棟20套）負(fù)、三期及四繡期預(yù)計(jì)規(guī)劃黎均有200獨(dú)余套。滲工程進(jìn)度：抗一期準(zhǔn)現(xiàn)房鳴、二期結(jié)構(gòu)雖封頂、三期模及四期處于系地塊狀況總?cè)胧袝r(shí)點(diǎn)：莫一期03年明底、二期0瓜4年6月、僅三期目前內(nèi)習(xí)部認(rèn)購(gòu)鍋交房時(shí)間：錘一期04年壽底、二期0圖5年7月搏銷(xiāo)售進(jìn)度：稼一期剩余三發(fā)套獨(dú)棟、二忘期熱銷(xiāo)中（失60%）、慶三期內(nèi)部認(rèn)需購(gòu)（40套翁）助面積范圍：吉二期：聯(lián)排謎230-2賭90㎡、雙飽拼250-課290㎡、銅獨(dú)棟250藏-310㎡閃單價(jià)范圍：劣二期：聯(lián)排叨2280-舌2780R膀MB/㎡、粘雙拼360回0-380躲0RMB/餐㎡、獨(dú)棟4滿400-5柴800RM未B/㎡糠總價(jià)（二期欺）：豐聯(lián)排：主力鮮總價(jià)55萬(wàn)永-70萬(wàn)，海均價(jià)在60左萬(wàn)左右；傷雙拼：總價(jià)告范圍90-話110萬(wàn)，商均價(jià)在10柳0萬(wàn)左右；憑獨(dú)棟：11途0萬(wàn)-18題0萬(wàn)連優(yōu)惠度：一航次性付款4葉%，按揭3勝%；厚客源：公務(wù)松員、私營(yíng)企兩業(yè)主、礦大構(gòu)及師大老師驅(qū)物業(yè)管理：堤久隆集團(tuán)薯會(huì)所：別墅異區(qū)、花園洋遮房、小高層困均配有會(huì)所產(chǎn)；會(huì)所擁有界游泳池、健酷身房、棋牌疊室等?？敌^(qū)配套：鄙總建面積3閑萬(wàn)㎡商業(yè)街之、商業(yè)街的唐基本業(yè)態(tài)為瓣歐式風(fēng)情酒業(yè)吧和歐洲日幕用品持賣(mài)點(diǎn)提煉：感開(kāi)發(fā)商品牌鏈、超大社區(qū)疏、高品質(zhì)規(guī)煉劃、社區(qū)景緩觀、依山伴杜水更突出別欺墅的原味、住完善的配套叉、200畝商活水源、面雨積落點(diǎn)小、瓶單價(jià)低等均劍是本案賣(mài)點(diǎn)窄。丸營(yíng)銷(xiāo)主題：戲歐典山水高態(tài)檔社區(qū)、財(cái)際富領(lǐng)袖時(shí)尚類(lèi)生活2）交通爬本案距墾市中心的車(chē)甩程在20分宅鐘左右，小丑區(qū)對(duì)面為1貼1終點(diǎn)站，卸小區(qū)將來(lái)有況免費(fèi)班車(chē)直穿達(dá)市區(qū)。3）淺析凈久隆鳳凰城增作為徐州在虛售體量最大浪的樓盤(pán)，自躲去年年底上鹽市以來(lái)，銷(xiāo)降售情況順利焦，一期比二尊期在價(jià)格上都漲了500哭至1000知元不等;本賣(mài)案有以下幾巧點(diǎn)值得關(guān)注碰：案名：衛(wèi)“乳久隆鳳凰城論”蒸將開(kāi)發(fā)商品叮牌與項(xiàng)目所調(diào)處的區(qū)位有槍機(jī)的結(jié)合起點(diǎn)來(lái),既體現(xiàn)疾開(kāi)發(fā)商品牌警,又挖掘項(xiàng)后目所在地鳳到凰山的效應(yīng)爐.規(guī)劃:跪1500畝躍的超級(jí)大盤(pán)鈴規(guī)劃至關(guān)重宏要,整體規(guī)歡劃既體現(xiàn)樓螞盤(pán)品質(zhì)又符汗合市場(chǎng)需求椅;本案做足凱了200畝府的賽納河和甜鳳凰山的文賺章,景觀房誘的概念使樓悶盤(pán)升值不少優(yōu).房型、價(jià)格傭本案無(wú)論是劑聯(lián)排、雙拼爛、獨(dú)棟規(guī)劃墻的面積均比墻市場(chǎng)上同類(lèi)市產(chǎn)品要小,專(zhuān)而在價(jià)格上蛇也有一定優(yōu)電勢(shì),做成了仙經(jīng)濟(jì)性別墅其,從而占有窩市場(chǎng)先機(jī),昆這對(duì)后期開(kāi)紐發(fā)帶來(lái)便利揉.營(yíng)銷(xiāo)僵輸本案無(wú)搶論是案場(chǎng)管筆理、售樓處株包裝、業(yè)務(wù)妙員形象及素譜質(zhì)、廣告宣德傳、板區(qū)的元精心雕琢都尖體現(xiàn)了樓盤(pán)悔的檔次,而篩銷(xiāo)售過(guò)程采安取的逼迫式泥營(yíng)銷(xiāo)手段也敘值得借鑒.泉山美墅車(chē)1）基本資雀料須項(xiàng)目地址：超南三環(huán)、泉廉山森林公園咸?hào)|側(cè)（風(fēng)華緒園斜對(duì)面）哲銷(xiāo)售：業(yè)0516-算39990斗0039肯99111賤開(kāi)發(fā)商：徐賭州山水人家釋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差肺企劃營(yíng)銷(xiāo)：渴新景祥主總建規(guī)模：紫11.98餐萬(wàn)㎡(不含鍬公建)癢占地面積:勿200.3暑8畝斬綠化率：4驚0%星物業(yè)類(lèi)型:混多層公寓;濟(jì)雙拼、聯(lián)體性、疊加別墅師規(guī)劃：一期儉100畝規(guī)匪劃為多層公惡寓;二期1催00畝規(guī)劃奪為雙拼、聯(lián)辦排、疊加別于墅(共計(jì)3香0余棟、其追中：疊加有甘20幾棟約帆100套、罩聯(lián)排4至6盲棟約20套以、其余為雙愉拼約12套榆)悼工程進(jìn)度：街七通一平階軌段豆入市時(shí)點(diǎn)：晌一期公寓預(yù)創(chuàng)計(jì)年底推出數(shù)、二期別墅良05年下半蘆年推出劣交房時(shí)間：臉二期別墅0崇6年底交房扯面積范圍：帶疊加185納-200㎡筋、聯(lián)排23白0㎡、雙拼詢280㎡厚單價(jià)范圍：盜未定均價(jià)：未定蠟主力總價(jià)：刷不詳堪優(yōu)惠度：未析定組物業(yè)管理：鋸未定障會(huì)所：10膝00多平方減米(位于別融墅區(qū))嫩賣(mài)點(diǎn)提煉：載本案以泉山呀森林公園為瓣最大賣(mài)點(diǎn)，笛項(xiàng)目東側(cè)（迎近別墅區(qū)）壽有十幾萬(wàn)方吼的規(guī)劃湖也后成為其宣傳鴉的重點(diǎn)。型營(yíng)銷(xiāo)主題：閱山湖林海間喊、國(guó)際公園愈城2）交通牧本案緊鄰南珍三環(huán),路競(jìng)饞較好.風(fēng)華呆園南門(mén)公交纏路線有游1石、35、6咐9,可到達(dá)刺市區(qū)各處.袋距市中心1內(nèi)5分鐘車(chē)程焰。3）淺析閥本案一期規(guī)弦劃為多層，煌雖然拉低了床別墅的檔次航，但一期先損占有市場(chǎng)的賞做法，值得旅借鑒；小區(qū)約周邊有大型玩的成熟社區(qū)鳥(niǎo)（風(fēng)華園）牌以及大學(xué)城找，這將為本腹案提供各種給不同層次的里客源，在小抬區(qū)本身定位席也是針對(duì)不封同層次的客蠟戶；另外小楚區(qū)緊鄰三環(huán)壟線，在出行繳方便的同時(shí)咬，也較為嘈壩雜。嘉慧園末1）基本資昂料茅項(xiàng)目地址：務(wù)銅山新區(qū)黃覽河路、圭山軌路(中醫(yī)院鋼西20米)夕銷(xiāo)售：村0516-孔34230鉤09、34貢23006帶開(kāi)發(fā)商：徐叉州港彭房地距產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限濾公司尋總建規(guī)模：責(zé)16萬(wàn)平方價(jià)米戰(zhàn)占地面積:落200余畝仔綠化率：4蓬0%左右毛物業(yè)類(lèi)型:斜別墅(獨(dú)棟杜、雙拼、聯(lián)貿(mào)體、躍層)嚇、多層當(dāng)規(guī)劃：本案藍(lán)200多畝貸地,大約一橫半規(guī)劃為別藍(lán)墅、其余為待多層;疊加臘60戶左右結(jié)、聯(lián)排84桃戶、雙拼3熄0幢60戶仔、獨(dú)棟30研幢.通工程進(jìn)度：芹結(jié)構(gòu)封頂?shù)叭胧袝r(shí)點(diǎn)：鴿04年4月妙交房時(shí)間：忌預(yù)計(jì)明年7碑月閱面積范圍：晨疊加190僵㎡、聯(lián)排2面25㎡、雙執(zhí)拼310㎡握、獨(dú)棟38歉0㎡;托單價(jià)范圍：府疊加171密8RMB初/㎡、聯(lián)排貨2988R否MB/㎡、途雙拼320賣(mài)0RMB/顛㎡、獨(dú)棟3保988R為MB/㎡朗主力總價(jià)：俘疊加：32任萬(wàn)、聯(lián)排6買(mǎi)7萬(wàn)、雙拼北99萬(wàn)、獨(dú)茶棟150萬(wàn)兼;風(fēng)優(yōu)惠度：1柄%會(huì)所：有2）交通床距市中心大莖約15分鐘匠的車(chē)程,公賞交路線只有除11路.3）淺析孝本高案同時(shí)規(guī)劃撥有多層，這顆樣整個(gè)項(xiàng)目敲層次不高；超相比較其它俯樓盤(pán)，別墅齡的價(jià)格是其鐵無(wú)可比擬的毀優(yōu)勢(shì)，目前上別墅銷(xiāo)售情堤況較好，所暮剩房源不多錯(cuò)；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售餐人員態(tài)度、爹儀表、素質(zhì)枕及售樓處包皂裝較差，這廚也會(huì)影響本籮案的去化和運(yùn)整體感。毫（二）、云嚴(yán)龍湖西岸板緣塊花本區(qū)域是傳鴉統(tǒng)的別墅區(qū)裝之一，較早符別墅有南湖濤花園、天齊為別墅。臨近救云龍湖、鬧忠中取靜是該辦區(qū)域的特點(diǎn)票，云龍湖西鋤岸也規(guī)劃中睛的風(fēng)景區(qū)，俯未來(lái)升值潛棄力較大。目游前云龍湖板賞塊僅湖森堡觸為預(yù)熱盤(pán)；卵天齊別墅幾收年前就已開(kāi)勁發(fā)，由于價(jià)渾格、規(guī)劃方塔面的原因，因目前還剩余博幾套，參考怪意義不大。屯目前該板塊逗有兩塊別墅紋儲(chǔ)備用地，定為南湖示·疾一棟洋房和羅太陽(yáng)花園伶·仔山水逸墅，涂其中南湖逃·蛛一棟洋房可射能在年底動(dòng)秧工。湖森堡勝1）基本資禽料客項(xiàng)目地址：困云龍區(qū)玉帶競(jìng)路食銷(xiāo)售：濫0516-交50235紗55、50胡23558玩開(kāi)發(fā)商：徐茶州桃園房地鋼產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限綁公司獵企劃營(yíng)銷(xiāo)：?jiǎn)噬虾Ｐ录?yáng)染房地產(chǎn)咨詢裳使總建規(guī)模：剝4.16萬(wàn)巾㎡脅占地面積:嘗156畝慢容積率：0架.4心綠化率：7大0%派物業(yè)類(lèi)型:稱獨(dú)棟嫩建筑風(fēng)格:副歐式古典舍風(fēng)格蘭規(guī)劃：小區(qū)迷總共規(guī)劃有述100幢獨(dú)斬棟別墅;一支期規(guī)劃25嬌棟;后期推遺出的量體及甜周期會(huì)根據(jù)恨市場(chǎng)反映調(diào)描整.敗工程進(jìn)度：您地基鉆入市時(shí)點(diǎn)：撫一期04年困12月瘡交房時(shí)間：聯(lián)一期05年從11月擺銷(xiāo)售進(jìn)度：遇本案為預(yù)熱奧盤(pán)、一期1霞2月內(nèi)部認(rèn)紙購(gòu)叨面積范圍：式346-5齒07㎡郊主力面積：恨380㎡左雞右智均價(jià)：預(yù)計(jì)瘋5000R羞M(jìn)B/㎡左梢右誓主力總價(jià)：鋤180-2債00萬(wàn)優(yōu)惠度：無(wú)考車(chē)位：戶外曉車(chē)庫(kù)紐物業(yè)管理：辨未定光客源:港臺(tái)調(diào)、江浙等私命營(yíng)企業(yè)主豬會(huì)所：內(nèi)、驅(qū)外雙會(huì)所;云其中內(nèi)湖廣驚場(chǎng)會(huì)所有1岔000多㎡梢賣(mài)點(diǎn)提煉：炕超低容積率腦、高綠化率怒、小區(qū)規(guī)劃好是其突出賣(mài)相點(diǎn),每戶占焰地1.0畝賽至1.5畝銳,小區(qū)內(nèi)有悠人工湖、內(nèi)戰(zhàn)外雙會(huì)所等堵設(shè)施;靠近巖云龍湖也是掏其宣傳的賣(mài)辭點(diǎn)之一;本執(zhí)案也是徐州崇目前唯一純古獨(dú)棟別墅區(qū)弓，因而要打慌造成徐州最及頂尖的別墅府。豈營(yíng)銷(xiāo)主題：唉云龍風(fēng)景籍區(qū)絕版獨(dú)墅恰·浴純歐洲風(fēng)情墊第一豪園2）交通犯本案緊鄰的薦玉帶路寬僅胸4米左右,攤市政規(guī)劃為肢38米;本劣案距二環(huán)、挨三環(huán)也有兩葛三分鐘的車(chē)令程,距去龍鴨湖的車(chē)程在桃7、8分鐘浩.辰目前周邊的花公交僅31蠟路,通至段種莊.3）淺析犬本案由上海找新吉陽(yáng)全程進(jìn)代理，其案背名及整體規(guī)品劃均翻版原成來(lái)項(xiàng)目，雖柏然有其成功惕及成熟的一痛面，但是否器被徐州市場(chǎng)姻接受有待考讀驗(yàn)；本案全畢部規(guī)劃為獨(dú)萌棟別墅，而校且面積偏大繩，總價(jià)抬高饑后，去化將蘇有一定難度薪；本案所在讓的地理位置可也是目前所趴有在售別墅羊中最差的，珠完全處于農(nóng)輛村包圍中，拌周邊配套、桑道路通達(dá)度戰(zhàn)均不理想；晝本案整體規(guī)筐劃（綠化、紋容積率、房臉型、人工湖捐、內(nèi)外會(huì)所轎的概念）將狡為樓盤(pán)增色政不少。天齊別墅牙1）基本資炊料裁項(xiàng)目地址：刺去龍區(qū)湖西刷路吼銷(xiāo)售：主0516-航59694欠75御總建規(guī)模：赴不詳朱物業(yè)類(lèi)型:陷聯(lián)排、獨(dú)棟燥工程進(jìn)度：征現(xiàn)房萄入市時(shí)點(diǎn)：音兩年之前胡面積范圍：御聯(lián)排180搬㎡、獨(dú)棟3昨00-40共0㎡久單價(jià)：聯(lián)排蛙4200R戴MB/㎡、松獨(dú)棟520旬0RMB/縫㎡明總價(jià)：聯(lián)排杏75萬(wàn)、獨(dú)強(qiáng)棟180萬(wàn)恰左右某優(yōu)惠度：4慰%2）淺析硬本案上市筍時(shí)間較早，鴉因而樓盤(pán)也供無(wú)任何品質(zhì)陪；目前所剩遲所源不多，痕幾套左右，殼現(xiàn)場(chǎng)僅一名像銷(xiāo)售人員，翅且經(jīng)常不在靠。價(jià)格高，銅無(wú)品質(zhì)感等撥因素導(dǎo)致本微案的性價(jià)比誦不高，市場(chǎng)東有一定的抗誰(shuí)性。減（三）、鳳刺鳴路板塊跌區(qū)帽域是離市中醒心最近的別慕墅區(qū)，沿鳳唯鳴兩側(cè)分布睜了陽(yáng)光森林匙別墅、一棟厚洋房、鳳凰戒山莊等別墅泄；于開(kāi)發(fā)時(shí)絡(luò)間較早，目筆前僅逸山花聽(tīng)園有少量房硬源出售，類(lèi)大型為花園洋吹房的躍層，老總價(jià)在90聰多萬(wàn)；該板弄塊板塊已無(wú)易地可開(kāi)發(fā)。逸山花園意1）基本資綢料掠項(xiàng)目地址：班鳳鳴路近解桿放路姑銷(xiāo)售：綱0516-內(nèi)38616持18蠟開(kāi)發(fā)商：成穿泰房產(chǎn)租企劃營(yíng)銷(xiāo)：艙翰林堂房地騰產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限尺公司詞物業(yè)類(lèi)型:震三層花園洋偶房（3樓為盯躍層）響規(guī)劃：本案犬規(guī)劃為9棟奔花園洋房、磚78套中有恨26套為躍愁層腸工程進(jìn)度：義現(xiàn)房慰入市時(shí)點(diǎn)：慮03年底險(xiǎn)交房時(shí)間：賓現(xiàn)房懂面積范圍：穿228-2鞠66㎡（躍競(jìng)層）受單價(jià)：35鏡80RMB研/㎡斬總價(jià)：80疾-95萬(wàn)、厲地下室及車(chē)舒庫(kù)另需加1虹0萬(wàn)左右；潛90-10稀5萬(wàn)為房子玻的總價(jià)愧優(yōu)惠度：5抹%磚銷(xiāo)售率：8儀5%能客源：公務(wù)稼員、私營(yíng)企臂業(yè)主2）交通合本案距市中展心六七分鐘由車(chē)程，公交買(mǎi)路線有游2陡、39、6尾01、60體3等多條公遭交路線。3）淺析榴本案位于徐賤州傳統(tǒng)豪宅獎(jiǎng)聚集區(qū)鳳鳴析路，由于康徹居小區(qū)大盤(pán)歲的競(jìng)爭(zhēng)、宣潤(rùn)傳力度、面斬積較大、總厲價(jià)較高及售這樓處在小區(qū)糠內(nèi)等不利因搭素，導(dǎo)致去或化速度稍顯掛綬慢。唐（四）、金雙山橋板塊剃由于金山橋旁開(kāi)發(fā)區(qū)的原堪因，本區(qū)域尿也是較早的裁別墅聚集區(qū)嘉之一，較早冤的別墅有龍?jiān)钐渡角f、金扒貝社區(qū)。目顏前該板塊僅礎(chǔ)中匯怡心別剝墅為預(yù)熱盤(pán)盆，金山曉月劍只剩余兩套織獨(dú)棟別墅（桶這兩套剛開(kāi)而始建造，其脅余已為準(zhǔn)現(xiàn)免房）。問(wèn)本區(qū)潮域預(yù)計(jì)總價(jià)飲為聯(lián)排80昂萬(wàn)、雙拼1田20萬(wàn)、獨(dú)計(jì)棟140-成160萬(wàn)。陽(yáng)中匯怡心別賽墅指1）基本資浮料療項(xiàng)目地址：寬金山橋經(jīng)濟(jì)孫開(kāi)發(fā)區(qū)楊山士路（桃園小字區(qū)西側(cè)）敲銷(xiāo)售：盜0516-蹄77945聰66、77篩94799奉開(kāi)發(fā)商：徐盲州市中匯房印地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有湖限公司刊企劃營(yíng)銷(xiāo)：萬(wàn)雨辰策劃秒總建規(guī)模：殲55660瞧㎡惕容積率：0內(nèi).55肢綠化率：4裕6%巨物業(yè)類(lèi)型:守別墅（獨(dú)棟桃、雙拼、聯(lián)賺排）曲規(guī)劃：本案己規(guī)劃獨(dú)棟3綱7幢、雙拼珠37棟74聽(tīng)?wèi)簟⒙?lián)排3脫1棟180鵲戶左右打工程進(jìn)度：惹三通一平貍?cè)胧袝r(shí)點(diǎn)：川預(yù)計(jì)04年禾12月開(kāi)盤(pán)齒交房時(shí)間：囑06年3月肚面積范圍：反聯(lián)排260推-280㎡稻、雙拼28附0-300緊㎡、獨(dú)棟3嫁00-35輩0㎡狂單價(jià)：預(yù)計(jì)笑聯(lián)排300頃0RMB械/㎡左右、倘雙拼400睜0RMB輛/㎡、獨(dú)棟異4500群RMB/㎡貼總價(jià)：預(yù)計(jì)噸聯(lián)排總價(jià)8仙0萬(wàn)、雙拼椒120萬(wàn)、仙獨(dú)棟140滅-160萬(wàn)聞優(yōu)惠度：未制定崗物業(yè)管理：目未定會(huì)所：有茶賣(mài)點(diǎn)提煉：府本案從黑頭圓山引水至小榆區(qū)形成人造方水系,山與釋水(背依青速龍山、內(nèi)有霜人工湖)成須為小區(qū)的賣(mài)艦點(diǎn)之一;本倘案也是目前廈徐州為數(shù)不竭多的純別墅鎮(zhèn)社區(qū);周邊授有比較成熟活的龍?zhí)渡角f鉗、金貝社區(qū)衡和金山曉月贈(zèng)別墅群,從慢而提升小區(qū)洲檔次;革營(yíng)銷(xiāo)主題：駕純別墅社區(qū)2）交通語(yǔ)本案距市中伯心約15分多鐘車(chē)程,周室邊有3、3瘦附、73路傲公交路線.3）淺析屈本案位于別固墅聚集的金巧山橋揚(yáng)山路爪，同一區(qū)域優(yōu)已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)看目，這對(duì)本禮案去化會(huì)有蜓一定優(yōu)勢(shì)，堆尤其是金山榨橋開(kāi)發(fā)區(qū)的俊企業(yè)主；在織整體規(guī)劃、刷售樓處包裝侵、業(yè)務(wù)素質(zhì)喊等方面相比桃較久隆、湖巷森堡、泉山浩美墅品質(zhì)稍痛低；其純別治墅社區(qū)的概康念為本案提辣升了一定檔爺次；城市整令體規(guī)劃向西扮南發(fā)展，對(duì)膀本案吸引其若它區(qū)域客戶膽會(huì)產(chǎn)生一定組影響；連排罩規(guī)劃面積較棋大，總價(jià)偏杠高，會(huì)影響建其去化。金山曉月急1）基本資怪料蝦項(xiàng)目地址：龍金山橋經(jīng)濟(jì)漸開(kāi)發(fā)區(qū)楊山溉路（桃園小賀區(qū)東側(cè)）奏銷(xiāo)售：博0516-渡77955觸55、77每97555健開(kāi)發(fā)商：徐子州市環(huán)球房第地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有歪限公司咬總建規(guī)模：仿6萬(wàn)多質(zhì)綠化率：3踏6.9%辮物業(yè)類(lèi)型:吉多層、別墅蛋(獨(dú)棟)閘規(guī)劃：本案臟規(guī)劃18棟陣多層、36賴棟別墅(獨(dú)象棟)獅工程進(jìn)度：程準(zhǔn)現(xiàn)房(3區(qū)4棟、已售各完)、地基揪(2棟、內(nèi)寒部認(rèn)購(gòu))源入市時(shí)點(diǎn)：抽04年4月傲交房時(shí)間：龜05年7月獅面積范圍：野280㎡園單價(jià)：32坦80㎡桌總價(jià)：92洪萬(wàn)坊客源:市區(qū)咱客源為主,癢少量投資客2）交通記本案距市中驕心約15分壤鐘車(chē)程,周碌邊有3、3們附、73路史公交路線.3）淺析糾本劑案用地原為槽桃園別墅的徐二期用地,粒環(huán)球房產(chǎn)接宴手后規(guī)劃有考所改動(dòng),主誠(chéng)要開(kāi)發(fā)多層舊,別墅的無(wú)括品質(zhì)感,其誘價(jià)格也較低薄,因此其去童化較快,僅美剩剛開(kāi)始造證的兩棟(未襪正式預(yù)售)糕.怨巴掙葬第四部分妻龍潤(rùn)山莊肯分析忽一、翅項(xiàng)目概況納地理位置：誤金山東路近贈(zèng)云龍湖（云采泉山莊西側(cè)蹲）揉占地面積：薄72畝普總建筑面積釀：2.7萬(wàn)秧㎡五容積率：0屬.51挺工程進(jìn)度：側(cè)地下工程就物業(yè)類(lèi)型：旱疊加別墅、扒聯(lián)排別墅、伍雙拼別墅、謝獨(dú)棟別墅肚規(guī)劃：共同蒜51棟，其鐮中49棟住精宅、公建2注棟餐二、項(xiàng)目周培邊環(huán)境自然環(huán)境番本案自然環(huán)公境極佳，云妻龍湖風(fēng)景區(qū)墊在本案西側(cè)超一百米左右煎，而本案對(duì)埋面為云龍山配，另有金山濕公園、水上百樂(lè)園、小南晨湖賞荷園在網(wǎng)本案5分鐘蜻步行距離之案內(nèi)；風(fēng)景宜椅人是建造別燒墅的絕佳地亮段。清周邊有云泉佳山莊、金泰討小區(qū)中高檔晴住宅。標(biāo)本案是市區(qū)衣中的鬧中取掠靜之處，金集山東路及金征山南路沿線倘整體環(huán)境較俊好，個(gè)別有嫁待改善。蒙本案斜對(duì)面眼為徐州財(cái)校姜，有一定的士教育資源。胡泰山醫(yī)院離柜本案較近。2、交通斧沿金眨山東路、金創(chuàng)山南路路況核通暢，道路告狀況也很好氧。本案附近旱有：游2、頂9、22、菊39、69嫁等公交路線亂，可等市區(qū)糞各處，出行場(chǎng)及為方便。配套自本案周邊生曲活配套及商特業(yè)配套還不桿夠完善和檔青次，有待改偽善；目前配刊套主要分布創(chuàng)在金山東路傻與泰山路交幻界處。寧三、項(xiàng)目S灶WOT分析閣項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分輕析（S）貝云龍湖及云碰龍山風(fēng)景區(qū)示絕版地塊，焰區(qū)位優(yōu)勢(shì)異絹常明顯。抓小區(qū)有高品坑質(zhì)的規(guī)劃,臂景觀特色未織來(lái)是賣(mài)點(diǎn)。怕位于徐州市舅區(qū)內(nèi)，又鬧蠶中取靜。吵道路出行狀譯況較好，公泉交路線發(fā)達(dá)勿。道周邊有成熟匪的中高檔小母區(qū)，離徐州陸市區(qū)傳統(tǒng)的奇豪宅聚集區(qū)形鳳鳴路也僅切兩站路。祖開(kāi)發(fā)商具有宣一定的品牌歪優(yōu)勢(shì)。辨項(xiàng)目規(guī)模較謙小，市場(chǎng)壓漢力較小。劈項(xiàng)目劣勢(shì)分襪析（W）匠徐州別墅市償場(chǎng)憑內(nèi)部關(guān)講系，低價(jià)購(gòu)葛買(mǎi)別墅的現(xiàn)統(tǒng)象非常普遍踐，這將減少報(bào)項(xiàng)目的利潤(rùn)幅。窗項(xiàng)目周邊配忽套較少，檔什次也不高。沖項(xiàng)目規(guī)模較啊小，無(wú)規(guī)模誼效應(yīng)。紡地塊不夠方豬正，對(duì)規(guī)劃徹施工產(chǎn)生一懼定影響。永上述泄弱勢(shì)點(diǎn)都為伙暫時(shí)性的，頸只要規(guī)避得北當(dāng)，可以進(jìn)西行有效的弱煤化。拌項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)哨會(huì)分析（O于）盯國(guó)家宏觀調(diào)團(tuán)控，不會(huì)再披批別墅用地拜。疫徐州別墅市漂場(chǎng)不會(huì)再出吧現(xiàn)如本案區(qū)興位的別墅，央本案將成為斃真正的絕版眉。右徐州別墅市玩場(chǎng)供需狀況尺較好。系項(xiàng)目市場(chǎng)威截脅分析（T阻）燦未來(lái)別墅供花應(yīng)將有所放煤量。僑競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)冷模、價(jià)格優(yōu)雅勢(shì)明顯。電四、項(xiàng)目定澆位飾房地產(chǎn)發(fā)展速歷程表明，惹不同檔次的榮住宅項(xiàng)目所狗應(yīng)具備的基勸本地產(chǎn)因子幣有所不同，痰具體如下表派：之以上分析表絡(luò)明，本項(xiàng)目他地塊具備所乞有中高檔住絲宅所必須的鴨地產(chǎn)因子，園是理想的高鏟檔物業(yè)地塊羞.產(chǎn)品定位紫1）產(chǎn)品的悲概念堡云龍湖風(fēng)景寒區(qū)里的別墅摟高水準(zhǔn)規(guī)劃擾、高水準(zhǔn)的過(guò)物業(yè)管理、吼高品味生活標(biāo)的純別墅社下區(qū)違徐州市區(qū)、染云龍湖風(fēng)景抹區(qū)絕版地標(biāo)伐與大自然擁稱抱在一起的醋別墅仇回歸自然（虛親自然主義也）墓徐州頂級(jí)別共墅添成功人士的炭棲息地裳2）產(chǎn)品描點(diǎn)述敏項(xiàng)目定位針呈對(duì)于徐州的粘高收入階層桐，突出顯示役項(xiàng)目的嚴(yán)地理位置（諷云龍湖風(fēng)景孝區(qū)旁）、稀敬缺性能以及被小區(qū)的高品礎(chǔ)質(zhì)規(guī)劃、設(shè)姐計(jì)。根3）產(chǎn)品主遙題簡(jiǎn)析寸回歸自然旱（低親自然主義鵝）丹充分利用本妨案距云龍湖市、云龍山一城路之隔的地膠理優(yōu)勢(shì)及云頸龍湖、云龍奏山在徐州人蒜心目中的地龜位。桃她在市區(qū)，樓卻遠(yuǎn)離喧囂換，鬧中取靜數(shù)的享受著比委效區(qū)更充分勿的大自然忍——竹云龍湖風(fēng)景奏區(qū)。掃龍潤(rùn)山莊在姻云龍湖畔享終受大自然更故好的呵護(hù)。暖龍潤(rùn)山莊刮——熊大自然里的努家園。規(guī)龍潤(rùn)山莊南——稀在云龍湖畔尿呤聽(tīng)著大自歌然的聲音。客源定位特征描述內(nèi)居住/工作曾區(qū)域：徐州蹦市區(qū)為主、刊項(xiàng)目周邊也階將占據(jù)一部著分、下屬縣助及江淅滬投桌資客等誓年齡：以3繡5-60歲更為主民家庭結(jié)構(gòu)：賞三口之家為塵主鋒職業(yè)：高級(jí)鋒公務(wù)員、企把事業(yè)單位領(lǐng)銜導(dǎo)、私營(yíng)企環(huán)業(yè)主、記者循、編輯等文齡化領(lǐng)域工作蘿者及大學(xué)老言師等同客戶層源描某述孝企事業(yè)單位退領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)切企業(yè)主、高桐級(jí)公務(wù)員、港其中，企事危業(yè)單位負(fù)責(zé)綱人是有灰色示收入的群體怠。企事業(yè)單絲位領(lǐng)導(dǎo)、私頓營(yíng)企業(yè)主是重高收入的群喝體，根據(jù)研閥展部前期市彈調(diào)發(fā)現(xiàn)：他狐們是別墅消選費(fèi)群體的主費(fèi)力軍。怨大學(xué)老師、澡記者、編輯競(jìng)等文化領(lǐng)域禍工作者怨烏完貫研展殖部調(diào)查發(fā)現(xiàn)仔：他們是別減墅消費(fèi)群體順的生力軍；蟻尤其項(xiàng)目周兇邊礦大、師問(wèn)大的教授是他本案的重要港客源。庫(kù)來(lái)自江浙滬挎等周邊區(qū)域俘的投資客票這部分客源金以主要看重?cái)_徐州別墅市院場(chǎng)價(jià)格低，娛性價(jià)比合理誤，升值空間襯大，是本案跪的重要客源圈。猛戶型配比建辮議胃徐州別墅市都場(chǎng)呈現(xiàn)疊加靈別墅供應(yīng)量害較小、聯(lián)排牛別墅市場(chǎng)需血求較大、雙鎖拼別墅市場(chǎng)六供需較為平栗穩(wěn)、獨(dú)棟上能市量較大的黃局脆勢(shì)，以及經(jīng)提濟(jì)性（小面廳積）別墅去槐化較快的狀嚼況，戶型配拆比如下：莫物業(yè)類(lèi)