當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

劉青國家信息中心房地產(chǎn)信息處處長第一頁，共三十四頁。內(nèi)容提要一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征三、今后一段時(shí)期的政策取向四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

2第二頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧1.2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)

2.實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度優(yōu)先保障居住用地供應(yīng)3.明確提出解決低收入家庭的住房問題4.嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)5.提高非首套住房貸款條件，抑制投機(jī)性住房需求6.央行連續(xù)6次加息3第三頁，共三十四頁。

2007年3月溫總理在10屆人大五次會(huì)議上指出：1)要建立形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。2)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。3)保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲.4)深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

41.2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧第四頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧2.實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度,優(yōu)先保障居住用地供應(yīng).

在溫總理在10屆人大五次會(huì)議上指出：土地問題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。堅(jiān)決實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。

5第五頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧61)2007年7月7日，監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知》。通知要求，要對(duì)2006年10月至2007年6月新增建設(shè)用地情況進(jìn)行清理，集中力量再查處一批典型案件，重點(diǎn)是查處非法批準(zhǔn)征占農(nóng)用地和低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)問題，特別是涉及違反土地利用總體規(guī)劃、侵害農(nóng)民權(quán)益的案件。第六頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧72)2007年8月8日，監(jiān)察部、國土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部、審計(jì)署聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》（監(jiān)發(fā)〔2007〕6號(hào)），在全國范圍內(nèi)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作。第七頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧3)2007年9月8日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發(fā)〔2007〕36號(hào)文）

8第八頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧94)2007年9月30日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號(hào)），《通知》明確提出廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70％。

第九頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧10

3明確提出要解決低收入家庭的住房問題

3.1.2007年8月7日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）?！兑庖姟分赋?，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)?！兑庖姟诽岢?，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。第十頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧113.22007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》。主要內(nèi)容是：

1)廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的方式.2)規(guī)定廉租住房的單套建筑面積應(yīng)在50米2以下。3)明確了廉租住房的資金來源的五個(gè)渠道：一是年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。第十一頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧123.32007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合頒布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。

1)將經(jīng)濟(jì)適用住房的保障范圍明確為城市低收入住房困難家庭，其性質(zhì)也由“政策性商品住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢咝宰》俊?。?jīng)濟(jì)適用住房的保障功能更加突出，同時(shí)，去掉“商品”二字也為經(jīng)濟(jì)適用住房的有限產(chǎn)權(quán)提供了法律依據(jù)。2)《辦法》規(guī)定優(yōu)惠條件，1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。3）經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右.

第十二頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧

4.嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)4.1.2007年5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》

4.2.2007年11月17日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂后的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》

根據(jù)新版目錄，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵(lì)投資類別中刪除。13第十三頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧5.提高非首套住房貸款條件，抑制投機(jī)性住房需求“對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍?！?007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))，《通知》規(guī)定：14第十四頁，共三十四頁。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧6.央行連續(xù)6次加息15第十五頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90平米以下住宅比重上升,經(jīng)濟(jì)適用房比重下降.16

2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.5萬億元，同比增長30.2%，增幅比2006年全年高8.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，同比增長32.1%，增幅比2006年全年高6.5個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.2%，比2006全年高1.0個(gè)百分點(diǎn)。第十六頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90M2以下住宅比重上升,經(jīng)濟(jì)適用房比重下降.在商品住宅投資中，90M2以下住宅完成投資占商品住宅投資的比重不斷上升，1-12月該比重達(dá)到23.3%，比一季度高7.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房投資占商品住宅投資的比重明顯下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

17第十七頁，共三十四頁。

2007年1-12月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長26.0%，增幅雖比上年同期高8.6個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低9.4和13.5個(gè)百分點(diǎn)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2.中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高于東部地區(qū).18第十八頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征3.土地購置面積增速加快，完成開發(fā)面積小幅下降

2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.06億平方米，同比增長11.0%，增幅比2006年全年加快13.8個(gè)百分點(diǎn)（2006年為-2.8%）.

從購置土地面積與完成開發(fā)土地面積的對(duì)比情況來看，2007年與前兩年剛好相反。2005年和2006年，購置土地面積保持負(fù)增長，而完成開發(fā)土地面積增長較快。2007年購置土地增長較快，完成開發(fā)土地面積則為負(fù)增長。19第十九頁，共三十四頁。4.商品房銷售面積增長較快,四季度市場(chǎng)觀望形勢(shì)比較明顯

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2007年1-12月，全國商品房銷售面積增長23.2%，其中，商品住宅銷售面積增長24.7%。

從銷售面積與竣工面積的增長速度上看，除1999年與2005年兩年外，其余年份商品房銷售面積增速均高于竣工面積的增速。2007年1-12月，竣工面積增速與銷售面積增速間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大，銷售增速大于竣工增速18.9個(gè)百分點(diǎn)。20第二十頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征4.商品房銷售面積增長較快,四季度市場(chǎng)觀望形勢(shì)比較明顯

盡管2007年商品房銷售增長較快，但自三季度以來，全國部分地區(qū)和城市出現(xiàn)了明顯的觀望形勢(shì)，全國商品房銷售面積增速開始明顯回落。特別是在國務(wù)院和各部委加快住房保障體系建設(shè)力度和央行出臺(tái)有關(guān)第二套房的信貸新政后，市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，房價(jià)上漲的壓力減少.部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“滯漲”或降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

21第二十一頁，共三十四頁。5.土地購置費(fèi)增長迅速，土地價(jià)格上漲較快

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2002年-2006年，全國土地購置費(fèi)平均年增長率達(dá)26.1%。

分地區(qū)看，西部地區(qū)增長最快，各年度土地購置費(fèi)增速均高于全國平均水平，平均年增長41.0%.22第二十二頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征5.土地購置費(fèi)增長迅速，土地價(jià)格上漲較快

2000年以來，土地平均購置價(jià)格持續(xù)上漲，特別是2003年以來，漲幅均達(dá)到了兩位數(shù)。2007年1-10月，土地平均購置價(jià)格達(dá)到1138.7元，同比增長12.9%。

23第二十三頁，共三十四頁。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征6.房價(jià)漲幅仍然較高，重點(diǎn)城市房價(jià)加速上漲

07年房屋銷售價(jià)格漲幅較大，特別是5月以后持續(xù)高速上漲。

07年12月份，70個(gè)大中城市中房屋銷售價(jià)格為110.5,同比漲幅超過15%的城市有4個(gè)，分別是：烏魯木齊上漲21.3%，北海上漲18.0%，深圳上漲16.4%，北京上漲15%。24第二十四頁，共三十四頁。7.部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)趨冷的狀況二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征

從2007年11月份開始，在多項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，尤其是對(duì)第二套住房貸款調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以后，深圳、廣州、上海、北京等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，主要表現(xiàn)在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營困難，開始縮小經(jīng)營規(guī)模；開發(fā)商開始使用打折、贈(zèng)送、獎(jiǎng)勵(lì)等多種促銷手段；購房者持觀望態(tài)度，供需雙方出現(xiàn)了僵持狀態(tài)。從市場(chǎng)運(yùn)行中最為敏感的價(jià)格指標(biāo)上看，12月份，70個(gè)大中城市中有22個(gè)城市的房屋銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降。這表明，市場(chǎng)中的觀望氣氛已經(jīng)開始相互影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由偏快走向趨冷。從其余各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)看，四季度增幅均比前三季度有所回落，這表明市場(chǎng)中的不確定性因素在增加。25第二十五頁，共三十四頁。三、今后一段時(shí)期的政策取向1.保持政策的連續(xù)穩(wěn)定性,落實(shí)好已出臺(tái)政策的執(zhí)行情況

經(jīng)過近三年的調(diào)控，我國對(duì)房地產(chǎn)的政策體系已經(jīng)基本形成，其中，土地管理、規(guī)劃管理、金融政策、保障制度、稅收調(diào)節(jié)等組成了房地產(chǎn)調(diào)控的有機(jī)部分。下一步，應(yīng)在調(diào)控重點(diǎn)將放在貫徹落實(shí)前一階段所出臺(tái)的各項(xiàng)有關(guān)政策，發(fā)揮出調(diào)控政策的效果。

同時(shí)，從2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，年底全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回落的勢(shì)頭。2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要防止房地產(chǎn)繼續(xù)過熱發(fā)展，也要防止房地產(chǎn)開發(fā)增長回落速度過快和回落幅度過大，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

26第二十六頁，共三十四頁。三、今后一段時(shí)期的政策取向第一，要繼續(xù)認(rèn)真貫徹國發(fā)[2007]24號(hào)文件精神，完善金融、土地、稅收等各項(xiàng)政策，逐步提高廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供應(yīng)量，繼續(xù)提高“兩限房”的投資力度和比重，提高滿足中低收入家庭需求的供給水平。2.繼續(xù)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系第二，要貫徹落實(shí)2006年提出的“90/70”規(guī)劃要求，保證90平方米及以下住房占到住房總面積的70%以上，保持普通商品房建設(shè)的適度規(guī)模，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三，繼續(xù)完善有關(guān)措施，建立健全住房保障體系27第二十七頁，共三十四頁。三、今后一段時(shí)期的政策取向3.嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地，確保政策住宅用地，繼續(xù)清理閑置土地。第一，實(shí)施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地。第二，要根據(jù)國發(fā)[2007]24號(hào)文件的要求，增加中低價(jià)位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。第三，為促進(jìn)土地的節(jié)約利用，緩解保護(hù)耕地與保證建設(shè)用地之間的矛盾，繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的清理力度，加快已出讓土地的開發(fā)進(jìn)度，盤活和充分利用存量土地，切實(shí)提高市場(chǎng)住房的供給水平。

28第二十八頁，共三十四頁。四、房地產(chǎn)市的發(fā)展趨勢(shì)1.ARIMA模型的