土地收儲項目可行性研究報告

目錄第一章總論 41.1項目名稱及建設(shè)單位 41.1.1項目名稱 41.1.2項目建設(shè)單位及其概況 41.1.3編制依據(jù)及范圍 41.1.4項目提出的理由及過程 51.2土地收儲規(guī)模、原則與土地利用規(guī)劃 71.2.1土地收儲規(guī)模 71.2.2土地收儲原則 71.2.3土地利用規(guī)劃 71.3項目總投資及資金籌措 81.3.1項目總投資 81.3.2資金籌措 81.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 81.5結(jié)論及建議 9第二章待收儲地塊概況 112.1待儲備地塊位置和形狀、面積 112.2項目區(qū)內(nèi)土地權(quán)屬 112.3地形、地質(zhì)狀況 112.4待儲備地塊地上附著物 12第三章土地儲備流程 14第四章區(qū)域條件 184.1區(qū)域基本情況 184.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與資源條件 20第五章規(guī)劃與市場分析 245.1總體規(guī)劃 245.2待儲備地塊的規(guī)劃可行性分析 245.3規(guī)劃分析結(jié)論 27第六章地質(zhì)條件與建設(shè)條件 286.1工程地質(zhì)條件 286.2氣候條件 286.3交通條件 286.4公共設(shè)施條件 286.5施工條件 29第七章環(huán)境保護(hù) 307.1項目區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 307.2主要污染物和污染源 307.2.1施工期間 307.2.2排放標(biāo)準(zhǔn) 307.3治理方案 307.4環(huán)境影響評價 317.5消防及安全 31第八章節(jié)能、節(jié)水 338.1概述 338.2節(jié)能規(guī)范和用能指標(biāo) 348.3節(jié)能措施及效果分析 34第九章項目實施進(jìn)度 369.1項目實施進(jìn)度 369.2項目實施進(jìn)度表 36第十章項目管理與工程招標(biāo) 3710.1項目管理 3710.2招標(biāo)工作依據(jù) 3710.3招標(biāo)工作原則 3710.4招標(biāo)范圍 3810.5招投標(biāo)程序 3810.5.1招標(biāo) 3810.5.2投標(biāo) 3910.5.3開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 3910.6項目招標(biāo)情況 40第十一章投資估算與資金籌措 4111.1投資估算 4111.1.1投資估算范圍 4111.1.2投資估算依據(jù) 4111.1.3投資估算說明 4111.1.4投資估算 4311.2工程項目資金籌措 4411.3分年投資計劃 44第十二章財務(wù)評價 4512.1財務(wù)評價依據(jù) 4512.2財務(wù)評價基數(shù)選取 4512.3出讓收入估算 4512.4成本估算 4512.5利潤估算 4612.6盈利能力分析 4612.7償債能力分析 4612.8不確定性分析 4712.9財務(wù)評價總結(jié) 49第十三章風(fēng)險分析 5013.1主要風(fēng)險因素識別 5013.2風(fēng)險程度分析 5113.3防范和降低風(fēng)險措施 54第十四章結(jié)論與建議 55

第一章總論1.1項目名稱及建設(shè)單位1.1.1項目名稱XX縣城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口、槐里坪、馬家砭村土地收儲項目1.1.2項目建設(shè)單位及其概況項目建設(shè)單位：XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表：1.1.3編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)①《中華人民共和國土地管理法》；②《延安市土地收購儲備暫行辦法》；③《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；④《XX縣縣城總體規(guī)劃》（2007-2020年）；⑤XX縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）；⑥XX縣政府工作報告（2011年1月12日）；⑦國家相關(guān)政策、法規(guī)、文件；⑧項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)；編制原則①認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行國家和有關(guān)部門及地方的有關(guān)法規(guī)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等。②實事求是，以現(xiàn)在的縣城發(fā)展格局為基礎(chǔ)，以XX縣縣城的發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，切重縣城功能的有效延伸。③根據(jù)現(xiàn)在的地塊構(gòu)成，在保證保護(hù)環(huán)境，保護(hù)拆遷區(qū)居民利益的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理分析論證。編制范圍受項目承辦單位的委托，并且會同有關(guān)單位和相關(guān)部門，對項目涉及的有關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在國土、規(guī)劃等有關(guān)部門已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，按照《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》、《可行性研究與項目評價》、《投資項目可行性研究指南》以及國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，編制了項目的可行性研究報告。本可行性研究報告的編制范圍包括：1）項目基本情況；2）待儲備地塊概況；3）土地儲備流程；4）區(qū)域條件；5）規(guī)劃與市場分析；6）地質(zhì)條件與建設(shè)條件；7）環(huán)境保護(hù)；8）節(jié)能、節(jié)水；9）項目實施進(jìn)度；10）項目管理與工程招標(biāo)；11）投資分析；12）財務(wù)分析；13）風(fēng)險分析。1.1.4項目提出的理由及過程XX縣位于延安市東部，其社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都在快速前進(jìn)。2010年，XX縣全縣人民緊緊圍繞建設(shè)富裕生態(tài)和諧XX目標(biāo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，用于創(chuàng)新，扎實工作，全面完成了縣十六屆人大四次會議確定的各項任務(wù)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了新的成績：①國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增增長，綜合實力顯著提高；②農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)再上新臺階，農(nóng)民收入快速增長；③工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得戰(zhàn)略性突破，非公有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；④城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)，承載功能明顯提升；⑤生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)；⑥民生工程扎實推進(jìn)，干部群眾得到更多實惠；⑦社會事業(yè)全面發(fā)展，和諧XX建設(shè)賣出了新步伐；⑧依法行政能力明顯提升，政府自身建設(shè)得到加強(qiáng)；⑨“十一五”XX縣全縣經(jīng)濟(jì)社會實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人民群眾幸福指數(shù)明顯提升?？傊?，在全縣人民的努力之下，XX縣處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。XX縣人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機(jī)遇，掀起了大開放、大開發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了高速發(fā)展的時期。近年來，XX縣不斷加強(qiáng)縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。交通郵電等網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。過去XX縣人民飽受跋山涉水、肩挑背負(fù)之苦，經(jīng)過數(shù)十年的艱苦奮斗，徹底改變了交通閉塞落后的面貌。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率達(dá)到100%，通村油路達(dá)到738.7公里，通油路村增加到244個，行政村通油路率達(dá)到85%，交通條件發(fā)生了翻天覆地的變化。隨著XX縣經(jīng)濟(jì)的徐萌發(fā)展和縣城基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，房地產(chǎn)項目日趨活躍。為提升XX縣建設(shè)的整體水平，按照XX縣縣城建設(shè)總體規(guī)劃，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司受縣委、縣政府的委托，擬對XX縣城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口村、槐里坪村及馬家砭村五個村子的土地共計600畝實行統(tǒng)一征收儲備，統(tǒng)一規(guī)劃后在進(jìn)行掛牌交易，實行公開招標(biāo)拍賣，政府所得的土地收益將用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地的開發(fā)整理。1.2土地收儲規(guī)模、原則與土地利用規(guī)劃1.2.1土地收儲規(guī)模本項目為XX縣城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口、槐里坪與馬家砭五村的土地收儲項目及其拆遷安置房建設(shè)項目。其中城關(guān)二村、城關(guān)三村及渠口村征收集體土地面積465.03畝。按土地權(quán)屬分，城關(guān)二村160.83畝（菜地、水澆地151.82畝，建設(shè)用地4.56畝，巷道路占地3.32畝，未利用土地1.13畝），城關(guān)三村216.55畝（菜地、水澆地203.63畝，建設(shè)用地7.4畝，生產(chǎn)道路3.68畝，未利用土地1.84畝），渠口村87.65畝（菜地、水澆地82.77畝，建設(shè)用地4.17畝，未利用土地0.71畝）?；崩锲骸ⅠR家砭兩村共計征收菜地、水澆地117.78畝，建設(shè)用地7.87畝，未利用土地9.32畝，共計征地134.97畝。按土地類型分，本次土地收儲征收水澆地和菜地556畝，建設(shè)用地24畝，生產(chǎn)道路用地7畝，未利用土地（溝渠）13畝，共計征地600畝。表1.2.1-1各村土地征收明細(xì)表單位：畝村名菜地、水澆地建設(shè)用地巷道路未利用土地合計城關(guān)二村151.824.563.321.13160.83城關(guān)三村203.637.43.681.84216.55渠口82.774.170.7187.65槐里坪、馬家砭117.787.879.32134.97合計556247136001.2.2土地收儲原則1、依法等價原則；2、土地效益最大化原則；3、公平公正原則；4、主動公開原則。1.2.3土地利用規(guī)劃本項目土地征收部分用于收儲，便于統(tǒng)一管理與規(guī)劃，其中37.35畝（合計24901平方米）土地用于修建拆遷安置房共472套，建筑面積44832㎡，其中住宅面積37360㎡，商鋪面積7472平方米。1.3項目總投資及資金籌措1.3.1項目總投資項目總投資28861.17萬元，其中:工程費用6233.85萬元（建筑工程費5628.62萬元，安裝工程費605.23萬元）；其它費用18733.26萬元；預(yù)備費2496.71萬元；建設(shè)期利息1397.33萬元。1.3.2資金籌措初步估算，項目總投資約為28861.17萬元，融資方案：建設(shè)單位自籌資金8861.17萬元，占項目總投資的30.7%，銀行貸款20000萬元，占項目總投資的69.3%。1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項目單位數(shù)量備注1地塊面積畝6001.1農(nóng)用地畝556菜地、水澆地1.2建設(shè)用地畝241.3未利用土地畝202項目投資費用萬元28861.172.1建筑工程與安裝工程費萬元6233.852.2項目建設(shè)其他費用萬元18733.262.2.1征地費萬元180002.2.2青苗補(bǔ)償費萬元其他費用萬元688.762.3基本預(yù)備費萬元2496.732.4建設(shè)期利息萬元1397.333拆遷安置房戶型套4723.190平方米套3783.2110.02平方米套473.3120平方米套474經(jīng)營期指標(biāo)4.1土地出讓萬元50638.54.2總成本費用萬元26543.834.3利潤總額萬元23520.774.4凈利潤萬元17640.585評價指標(biāo)5.1投資利稅率%103.375.2總投資收益率%86.285.3資本金凈利潤率%199.095.4資本金內(nèi)部收益率%163.375.5財務(wù)凈現(xiàn)值萬元10628.09稅后指標(biāo)5.6全部投資回收期年2.58稅后指標(biāo)5.7盈虧平衡點%5.541.5結(jié)論及建議1、結(jié)論搞好環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實現(xiàn)人與自然的和諧，是建設(shè)和諧社會的客觀要求，同時也是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求。該項目通過土地征收與規(guī)劃，建設(shè)拆遷安置房，改善人居環(huán)境，為社會公眾提供了良好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，應(yīng)受到社會各界的廣泛關(guān)注和支持。該項目將有力促進(jìn)和提高XX縣現(xiàn)代化水平和文明程度，項目的社會互適性明顯，社會效益顯著，有利于改善農(nóng)村家庭住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進(jìn)社會公平與正義，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設(shè)，促進(jìn)和諧社會建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。綜上所述本項目符合XX縣縣城發(fā)展的總體規(guī)劃，項目選址合理，外部建設(shè)條件好，報告所提出的項目方案規(guī)模適中、合理、可靠。無論是從項目的必要性和方案，還是從社會效益方面看，該項目均是可行的。2、建議①項目建設(shè)過程中應(yīng)盡可能的注重環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約。②在該項目實施過程中應(yīng)建立健全項目區(qū)各級項目管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織管理，保證實施進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，保證工程高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并及時投入使用，盡快發(fā)揮項目應(yīng)有的效益。③為保證項目能夠順利、穩(wěn)妥地實施，應(yīng)積極爭取政府在政策、財政等多方面的支持，使本項目能夠有足夠的資金和政策保證。

第二章待收儲地塊概況2.1待儲備地塊位置和形狀、面積本項目為XX縣城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口、槐里坪與馬家砭五村的土地收儲項目。共計征收土地600畝。按土地權(quán)屬分，城關(guān)二村160.83畝（菜地、水澆地151.82畝，建設(shè)用地4.56畝，巷道路占地3.32畝，未利用土地1.13畝），城關(guān)三村216.55畝（菜地、水澆地203.63畝，建設(shè)用地7.4畝，生產(chǎn)道路3.68畝，未利用土地1.84畝），渠口村87.65畝（菜地、水澆地82.77畝，建設(shè)用地4.17畝，未利用土地0.71畝）。槐里坪、馬家砭兩村共計征地134.97畝。其中菜地、水澆地117.78畝，建設(shè)用地7.87畝，未利用土地9.32畝。按土地類型分，水澆地和菜地556畝，建設(shè)用地24畝，生產(chǎn)道路用地7畝，未利用土地（溝渠）13畝。表2.1.1-1各村土地征收明細(xì)表單位：畝村名菜地、水澆地建設(shè)用地巷道路未利用土地合計城關(guān)二村151.824.563.321.13160.83城關(guān)三村203.637.43.681.84216.55渠口82.774.170.7187.65槐里坪、馬家砭117.787.879.32134.97合計556247136002.2項目區(qū)內(nèi)土地權(quán)屬本項目收購儲備土地權(quán)屬類別有農(nóng)用土地、建設(shè)用地及未利用土地。其中：農(nóng)用土地556畝，建設(shè)用地31畝，未利用土地13畝，共計600畝。2.3地形、地質(zhì)狀況項目選址位于延安市XX縣。XX縣地處延安地區(qū)東部，全縣介于東經(jīng)109°33′4″—110°29′43″、北緯36°13′37″—36°45′20″之間，東西長72.9km，南北寬55.05km。全縣總面積2368.73km2。地勢南北高，中間低，呈谷峰型，海拔高度470.6～1383m，境內(nèi)地貌屬黃土高原丘陵溝壑區(qū)。XX縣地處西北內(nèi)陸黃土高原腹地，XX縣位于延河河岸，四面環(huán)山，溝壑綜合，形成南北較窄、東西狹長的帶狀縣城。城區(qū)被數(shù)條南北走向的大小沖溝切割，受河洪及山洪威脅。本項目工程段地處華北鄂爾多斯臺地以及陜北臺地向斜的中南部，新生界以下地層總體為軸面走向NNW，傾向NW，傾角1-4度的單斜構(gòu)造。巖層受構(gòu)造變動作用微弱，形變不明顯，地殼穩(wěn)定，地層平緩，構(gòu)造形跡簡單，無大的褶皺和斷裂。根據(jù)工程地質(zhì)鉆探揭露，堤防范圍內(nèi)地基主要由：①第四紀(jì)全新世人工填土(Q4ml)；②第四紀(jì)全新世河流沖填土(Q4al)；③第四紀(jì)全新世河流沖積圓礫(Q4al)；④XX群瓦堡組中生界三疊紀(jì)砂質(zhì)泥巖(T)組成。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖(BG18306-2001)》,該區(qū)地震動峰值為0.05g,地震反映特征周期為0.35g。該區(qū)地震基本強(qiáng)烈為Ⅵ度，屬較穩(wěn)定區(qū)。2.4待儲備地塊地上附著物由于待儲備地塊中有農(nóng)用地、建設(shè)用地及未利用土地，其中大部分為農(nóng)用地及建設(shè)用地，所以待儲備地塊的地上附著物有大量農(nóng)作物及建筑物，需進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，拆遷安置房建設(shè)采取拆一補(bǔ)一的政策。具體情況見下表：表2.4-1待儲備地塊地用地現(xiàn)況序號項目數(shù)量（畝）面積（㎡）備注1建設(shè)用地3120667.7共計472戶居民，含集體建設(shè)用地及巷道路2農(nóng)用地556370685.2菜地、水澆地3未利用土地138667.1溝渠2.5基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件XX縣的基礎(chǔ)設(shè)施條件正在發(fā)生日新月異的變化。110KV變電站已經(jīng)并網(wǎng)運行，基本實現(xiàn)了自然村村村通電、通路、通視和有線電視鄉(xiāng)鄉(xiāng)通，無線電視村村通目標(biāo)，程控電話通到鄉(xiāng)村，廣電傳輸網(wǎng)絡(luò)延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人飲工程覆蓋人口達(dá)到80%。城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加強(qiáng)，雷家灘商住小區(qū)開發(fā)全面開工建設(shè)，交口、張家灘、黑家堡、鄭莊小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)度加快。居民收入穩(wěn)步增長，物質(zhì)文化生活條件有了較大的提高。XX縣民風(fēng)淳樸，民間藝術(shù)蘊(yùn)藏豐富，文物古跡遍布城鄉(xiāng)，主要有中國陸上第一口油井、剪紙、石板畫、東征會議舊址和石窟等。各項社會事業(yè)全面發(fā)展，1996年普及了六年義務(wù)教育，實現(xiàn)了基本掃除青壯年文盲高線達(dá)標(biāo)，現(xiàn)正在實施“普九”工程，羅子山下西渠王思明式教學(xué)在全縣推廣，光華中學(xué)素質(zhì)教育全面推廣；1997年農(nóng)村初級衛(wèi)生保建達(dá)標(biāo)；1998年基本實現(xiàn)了計劃生育“三為主”，努力向“綜合服務(wù)縣”邁進(jìn)。

第三章土地儲備流程土地儲備交易是指XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司受縣委、縣政府的委托，根據(jù)土地儲備計劃，對XX縣規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不同形式將其納入政府土地儲備庫的行為。分為以下三種形式：1、收購儲備凡規(guī)劃范圍內(nèi)符合規(guī)定的國有土地，均可由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司進(jìn)行收購。其基本操作程序見下圖：受理申請受理申請前期調(diào)查擬制方案上報會審測圖確權(quán)入庫管理合同履行簽訂合同①受理申請：對土地使用權(quán)人提出的收購申請，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司在認(rèn)定符合收購條件后，正式予以受理。受理須要求申請人提交收購申請書、法人資格證書、授權(quán)委托書、營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)合法證明、房屋使用權(quán)合法憑證、宗地圖紙、單位主管部門意見等相關(guān)資料。②前期調(diào)查：受理土地使用權(quán)人的申請后，搞好土地及地上建筑物與附著物權(quán)屬、土地與房屋面積、四至范圍、土地現(xiàn)狀及用途、收購所需費用等方面的調(diào)查。③擬制方案：根據(jù)調(diào)查的情況，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司在征求規(guī)劃部門意見并搞好評估測算的基礎(chǔ)上，擬制收購方案。④上報會審：將收購方案及土地收購審批表上報國土資源局集體會審討論通過。對特殊地塊的收購，報往相關(guān)部門批準(zhǔn)。⑤測圖確權(quán)：方案批準(zhǔn)后，由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司會同國土資源局有關(guān)科室進(jìn)行實地勘測、繪圖，明確土地權(quán)屬。⑥簽訂合同：在完成以上程序后，與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。合同主要內(nèi)容包括宗地位置、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)，土地收購補(bǔ)償費用及其支付方式與期限，交付土地的期限與方式，違約責(zé)任與糾紛處理方式等。⑦合同履行：按照合同約定，雙方履行各自的權(quán)利與義務(wù)。主要包括收購補(bǔ)償費的支付，土地及地上附屬物權(quán)屬的變更、土地交付等。⑧入庫管理：土地使用權(quán)人將土地交付后，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司將其納入政府土地儲備庫，填寫《儲備土地入庫登記表》，并按《儲備土地地塊管理暫行辦法》進(jìn)行管理。2、收回儲備收回儲備是指XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司將法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回或土地使用權(quán)人暫無開發(fā)能力申請收回，或城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展調(diào)整規(guī)劃需要收回的地塊依法收回，使之進(jìn)入政府土地儲備庫的行為。其基本操作程序見下圖：前期調(diào)查前期調(diào)查擬定方案上報會審下達(dá)決定支付補(bǔ)償入庫管理權(quán)屬變更①前期調(diào)查：對應(yīng)當(dāng)收回或申請收回的土地，由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司會同國土資源局相關(guān)科室對擬收回地塊進(jìn)行實地調(diào)查取證。調(diào)查內(nèi)容主要有：土地利用現(xiàn)狀、地上附著物情況、土地使用權(quán)人意見、收回的理由及該宗土地的資料圖紙等。②擬制方案：根據(jù)調(diào)查的情況，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司會同國土資源局相關(guān)科室擬制具體的收回方案。方案主要內(nèi)容包括土地利用現(xiàn)狀、收回方式及依據(jù)、補(bǔ)償方案等。③上報會審：將收回方案上報國土資源局集體會審，并按照批準(zhǔn)權(quán)限，上報上級有權(quán)機(jī)關(guān)審批。④下達(dá)決定。方案批準(zhǔn)后，縣國土資源局根據(jù)政府和上級國土部門授權(quán)，向土地使用人下達(dá)土地使用權(quán)收回的決定。對無償收回的土地，由國土資源局法規(guī)監(jiān)察部門按行政處罰程序辦理。⑤支付補(bǔ)償：對有償收回的土地，由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司向原土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償費。⑥變更權(quán)屬：土地收回后，國土資源局注銷該地塊的土地使用權(quán)證，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司將其納入政府土地儲備庫，并對外公告。⑦入庫管理：對入庫后的土地，填寫《土地入庫登記表》，由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。3、征用土地(新增建設(shè)用地)征用土地儲備是指XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、縣城建設(shè)總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地市場需求，為強(qiáng)化政府土地資本營運后勁而將縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，統(tǒng)一征為國有并將其納入政府土地儲備庫的活動。其基本操作程序見下圖：擬定方案擬定方案前期調(diào)查上報會審資料準(zhǔn)備上報審批入庫管理征拆補(bǔ)償繳征地稅①擬定方案：XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司會同縣規(guī)劃部門對擬征用的集體土地進(jìn)行現(xiàn)場查看，明確擬征土地位置及用途。根據(jù)規(guī)劃部門的選址意見，由儲備交易中心擬制統(tǒng)一征地方案。②前期調(diào)查：XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司會同縣國土資源局及相關(guān)科室對土地進(jìn)行實地勘測、明確土地權(quán)屬、對所征用土地的現(xiàn)狀及地理位置、征地拆遷基本情況進(jìn)行調(diào)查。③上報會審：將征地方案提交市國土資源局集體會審并討論通過。④資料準(zhǔn)備：市國土資源儲備中心會同市國土資源局相關(guān)科室準(zhǔn)備報批圖件資料。⑤上報審批：儲備中心會同縣國土資源局相關(guān)科室，依據(jù)征地審批權(quán)限，將征地報批資料報有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。重建基地用地資料一并報批。征地過程中的各項稅費項目，由國土資源儲備中心一并繳納。⑥上繳有關(guān)稅費：XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司按照審批要求，及時上繳征地相關(guān)稅費。⑦征地拆遷補(bǔ)償：根據(jù)審批文件，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司委托縣拆遷事務(wù)處對被征用地塊進(jìn)行土地、地上建筑物、附著物拆遷補(bǔ)償和勞動力安置補(bǔ)償。補(bǔ)償費由XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司按財政局投資評審中心征地拆遷項目預(yù)決算進(jìn)行統(tǒng)一支付。⑧入庫管理：征地拆遷補(bǔ)償完畢后，征地拆遷事務(wù)處將被征用土地XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司，進(jìn)入政府土地儲備庫，由儲備交易中心填寫《土地入庫登記表》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

第四章區(qū)域條件4.1區(qū)域基本情況1、地貌、地質(zhì)及水文條件本項目位于延安市XX縣。XX縣地處延安地區(qū)東部，全縣介于東經(jīng)109°33′4″—110°29′43″、北緯36°13′37″—36°45′20″之間，東西長72.9km，南北寬55.05km。全縣總面積2368.73km2。地勢南北高，中間低，呈谷峰型，海拔高度470.6～1383m，境內(nèi)地貌屬黃土高原丘陵溝壑區(qū)。XX縣地處西北內(nèi)陸黃土高原腹地，XX縣位于延河河岸，四面環(huán)山，溝壑綜合，形成南北較窄、東西狹長的帶狀縣城XX縣境內(nèi)主要有延河與杏子河兩條河流。延河在XX縣境內(nèi)流長115.7Km，流域面積1724Km2，平均比降2.3‰，實測最大洪峰流量8100m3/s(1977年7月6日)，多年平均流量7.063m3/s，多年平均最大流量1035m3/s，年均輸沙量6584噸。杏子河屬延河一級支流，發(fā)源于XX縣黑家堡鄉(xiāng)賢村垢洼，溝長13Km流域面積44Km2，年流量0.0289m3/s，年徑流量89.23萬m3在延河北岸縣城中心，匯入延河，是縣城工業(yè)生產(chǎn)，生活用水的主要來源之一。水文資料選用延安站1959年建站自2005年共47年的年最大洪峰流量。1959年到1990年為水文年鑒數(shù)據(jù)，1991年到2005年數(shù)據(jù)來自XX站正式資料整編成果。延安站47年資料系列中，1997年洪峰流量7200m3/s(實測)居第一位。延安站60年代洪峰流量平均值是911m3/s，70年代1530m3/s，80年代是延安站洪峰絕大多數(shù)發(fā)生在7、8、9月，年最大洪峰主要來自安塞以上區(qū)間和支流杏子河，安塞以上基本上無較大的取水、蓄水工程。延安站洪峰流量資料系列中洪水豐、枯交替出現(xiàn)，且出現(xiàn)了豐水段和枯水段。隨著系列的增加，洪峰的均值和變差系數(shù)C趨于穩(wěn)定。本次計算，延安站有47年的洪峰系列，又有1933、1917、1940年的歷史資料調(diào)查洪水，系列較長，代表性好。2、交通條件XX縣位于陜西省東北部、延安地區(qū)東部，延河下游，北緯36°14'～36°46'，東經(jīng)109°33'～110°30'。東臨黃河，與山西省大寧、永和縣相望，南接宜川以雷多河為界，西連延安，北臨延川?？h城距各地里程為：西距延安市72公里，南距宜川縣城100公里，北距延川縣城72公里；南距省城西安經(jīng)延安440公里，經(jīng)宜川404公里；東北距首都北京繞西安道1652公里，經(jīng)渭南道1492公里，經(jīng)太原道921公里。3、氣候XX縣屬大陸季風(fēng)性半干旱氣候，四季冷暖干濕分明，夏短冬長。（1）春季極地大陸氣團(tuán)銷弱，熱帶暖氣團(tuán)北進(jìn)，氣溫回升，降水增多。因冷氣團(tuán)的活動，氣溫日差較大，易出現(xiàn)寒潮、霜凍、大風(fēng)等天氣。風(fēng)多沙塵暴（黃風(fēng)）和浮塵，常有春旱。從4月11日至6月10日，約61天。平均溫度10--22℃。（2）夏季受副熱帶高壓影響，氣溫高，降水多，多雷陣雨，時有冰雹。受冷空氣活動和地形影響，雨量分布不均，常有伏旱。從6月11日至8月10日，約61天。平均溫度23.1℃。（3）秋季暖濕氣團(tuán)與干冷氣團(tuán)交替，陰雨多，降溫快。晚秋天氣晴朗，秋高氣爽。從8月11日至10月15日，約66天。平均溫度為10--22℃。由于地形影響，東西氣候差異大。東部黃河沿岸地域，年平均氣溫9.5--11.4℃。，無霜期180--190天，年降雨量450--500毫米。東西部習(xí)慣播種季節(jié)相差15--20天，收獲季節(jié)相距20--30天。（4）冬季在強(qiáng)大的西伯利亞冷氣團(tuán)控制下，氣候寒冷，干燥少雪。從每年10月16日至次年4月10日，平均177天。平均溫度-3.6℃。（5）全縣濕潤狀況干旱5個月（3--6月、11月），嚴(yán)重干旱3個月（12--2月）。半干旱1個月（10月），濕潤3個月（7--9月）。4、其他基礎(chǔ)設(shè)施條件項目區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施包括水利、電力、通訊等相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善。完全可以滿足項目需要。4.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與資源條件1、經(jīng)濟(jì)條件2010年全縣預(yù)計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值25.48億元(含七里村采油廠),增長13.3%；固定資產(chǎn)投資22.63億元，增長32.5%；地方財政收入2.57億元，增長10.06%；農(nóng)民人均純收入4258元，增長22.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16332元，增長17.3%；社會消費品零售總額3.99億元，增長18.2%。2010年與2005年相比，GDP凈增16.9億元，年均增長25.28%；全社會固定資產(chǎn)投資凈增15.11億元，年均增長24.65%；地方財政收入凈增1.53億元，年均增長19.83%；社會消費品零售總額凈增2.41億元，年均增長21.81%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入凈增10316元，年均增長21.18%；農(nóng)民人均純收入凈增2895元，年均增長22.31%。同時農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了規(guī)模和效益兩個重點突破，蘋果面積凈增17萬畝，梨果面積達(dá)到31萬畝，農(nóng)民人均果品收入凈增3300元。棚栽業(yè)累計建成大棚6500座，凈增2500座。產(chǎn)業(yè)收入占到農(nóng)民純收入的70%以上，產(chǎn)業(yè)富民戰(zhàn)略目標(biāo)初步變?yōu)楝F(xiàn)實。農(nóng)村面貌發(fā)生了深刻變化，累計投入2.97億元，建設(shè)新農(nóng)村35個、整體搬遷村34個、維修改造村119個。生態(tài)建設(shè)取得明顯成效，累計完成林業(yè)投資1.02億元，營造林面積達(dá)20萬畝，生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境全面改善。十一五期間五年累計實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值64.15億元，石油工業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，天然氣資源勘探開發(fā)和轉(zhuǎn)化利用取得突破，工業(yè)園區(qū)建設(shè)順利推進(jìn)，天然氣液化項目開工建設(shè)，鹽煤氣電綜合利用化工項目取得重大進(jìn)展，制約工業(yè)經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的瓶頸取得突破。非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，累計實現(xiàn)產(chǎn)值16.24億元，簽訂招商引資項目26個，引進(jìn)投資16.65億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比調(diào)整為18.7:54.5:26.7。城鎮(zhèn)建設(shè)累計完成投資9.5億元，建筑面積42萬平方米，縣域面積由3.2平方公里擴(kuò)展到5.6平方公里，城鎮(zhèn)人口由3.5萬人增加到4.9萬人。交通道路建設(shè)累計投資11.57億元，渭清路、姚白路兩條二級公路建成通車，公路總里程達(dá)到1765公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率達(dá)到100%，通村油路由“十五”末的97.6公里增加到738.7公里，凈增641.1公里，通油路村由26個增加到244個，行政村通油路率達(dá)到85%，交通條件發(fā)生了翻天覆地的變化。水利事業(yè)累計完成投資1.75億元，新修基本農(nóng)田5.25萬畝，建成農(nóng)村集中供水工程117處，全面解決了全縣農(nóng)村5.87萬人不安全飲水問題。教育事業(yè)率先實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，償還“普九”債務(wù)4000多萬元，順利實現(xiàn)“雙高普九”達(dá)標(biāo)，新建了縣職業(yè)中學(xué)，農(nóng)村義務(wù)教育學(xué)校實現(xiàn)了資源整合、寄宿設(shè)施建設(shè)、集中供暖、幼兒園建設(shè)一次到位。醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革取得階段性成效，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)累計投入3400萬元，城鄉(xiāng)醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)技設(shè)備全面更新，群眾看病難、看病貴問題得到有效緩解。社會保障能力明顯提高，建成了以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為依托的五保戶集中供養(yǎng)和社會化養(yǎng)老福利服務(wù)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，建成廉租房492套，城鄉(xiāng)困難群眾基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。文體事業(yè)蓬勃發(fā)展，建成縣體育綜合訓(xùn)練館、標(biāo)準(zhǔn)化體育場、3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站、15個文化室和村書屋、50個農(nóng)村體育廣場，完成城區(qū)數(shù)字化電視改造和1萬戶廣播電視“村村通”工程，人民生活品質(zhì)明顯提升。司法、工商、統(tǒng)計、金融、鹽務(wù)、物價、宗教、氣象、老齡、檔案、地方志、婦女兒童、食品藥品監(jiān)督等方面工作也取得了新的成績。2、資源條件XX石油馳名中外，并有天然氣、煤、瓷土、石灰石、石英砂、銅等資源。縣境內(nèi)儲油面積189.3平方公里，油層埋藏于距地表60--400米的巖層之間。其油潴厚度一般為6.48米。東部淺，西部深，南北基本呈水平狀。地址儲存條件較好，地質(zhì)儲量9224萬噸。所儲原油為低硫--石蠟基原油。密度小，喊硫量在0.05--0.20%之間，運動黏度50℃，3.91--7.61厘泊。鎳釩含量不高，殘?zhí)亢湍z質(zhì)含量亦較低，可加工千余種產(chǎn)品。XX地處東部季風(fēng)濕潤區(qū)與內(nèi)陸干旱區(qū)中緯地帶的過渡區(qū)，植被帶有過渡的特色。全縣可劃分為黃河沿岸暖溫帶落頁闊葉林區(qū)和黃土高原丘陵溝壑落葉闊葉林區(qū)。縣內(nèi)野生動物資源豐富，有狼、狐貍、野兔、野豬、豹、獾、黃鼠、麻雀、啄木鳥、蝴蝶等100多種。

第五章規(guī)劃與市場分析5.1總體規(guī)劃條件1、縣城定位XX縣作為全縣經(jīng)濟(jì)、文化、教育和交通的中心，在全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)關(guān)鍵地位。根據(jù)XX縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案），為了加強(qiáng)XX縣的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，XX縣將著力將城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口、槐里坪以及馬家砭五個村子作為發(fā)展對象，將其打造成為符合XX縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的新型農(nóng)村。2、縣城規(guī)劃XX縣城作為全縣的的中心，在縣城規(guī)劃上，通過縣國土資源局的規(guī)劃批準(zhǔn)，按照XX縣面臨延河，北靠寨山這樣的地理特征，形成一個東西長、南北窄的空間區(qū)域，中心大道貫通東西形成規(guī)劃區(qū)的主軸。其它空間依托主軸，分散布局。形成“一軸一心一次兩帶兩區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。一軸是：主軸中心大街。一心是：以中心廣場體現(xiàn)的縣城中心地帶。一次是：西片區(qū)的次中心。兩帶是：沿延河，杏子河兩側(cè)分布的綠化帶。兩區(qū)是：以杏子河分割成的東西兩片區(qū)。5.2待儲備地塊的規(guī)劃可行性分析1、儲備地塊的規(guī)劃及其可行性本次項目規(guī)劃收儲地塊城關(guān)二村、城關(guān)三村、渠口、槐里坪以及馬家砭位于XX縣縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，符合XX縣土地利用規(guī)劃和XX縣縣城總體規(guī)劃。同時，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司已向縣主管部門提出了規(guī)劃用地申請，相關(guān)部門也同意將被征的部分地塊作為被拆遷戶的拆遷安置房建設(shè)用地。同時對用地強(qiáng)度做出了具體要求，并且同意按規(guī)劃藍(lán)線范圍內(nèi)進(jìn)行土地統(tǒng)征。規(guī)劃建設(shè)的拆遷安置房建設(shè)地塊的建設(shè)目標(biāo)主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)的環(huán)境。滿足縣城居民對房屋居住的需求，同時，更好的實施XX縣縣城總體規(guī)劃，并承擔(dān)起該地塊在縣城規(guī)劃中的職能要求。按照功能有機(jī)組合原理，合理細(xì)分用地，一方面遵循土地市場經(jīng)濟(jì)原則；另一方面有利于該地區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭創(chuàng)建一個多樣化、有文化認(rèn)同感的社會群體，創(chuàng)造豐富多彩、富有特色的新景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)XX縣新區(qū)形象，逐步形成和睦、進(jìn)取的新型社區(qū)，力爭環(huán)境優(yōu)美，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的有機(jī)統(tǒng)一。拆遷安置房建設(shè)地塊的規(guī)劃策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢，是開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展有機(jī)融合。周邊環(huán)境的改造升級，將使周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善。項目區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢還有很大的提升空間，能吸引更多的投資商進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)。2、待儲地塊最佳利用分析XX縣近些年來的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)取得了較好的發(fā)展時機(jī)，其原因如下：①XX縣城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)，項目建設(shè)是進(jìn)一步加快XX縣城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。截至2010年低，XX縣城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)，承載功能明顯提升。城建重點工程完成年度計劃任務(wù)，張家園子小區(qū)住宅樓交付使用，縣城天然氣氣化工程安裝用戶3000戶，朱家灣、農(nóng)機(jī)廠保障性住房和翠屏大廈、印刷廠小區(qū)、人力資源市場綜合樓完成主體工程，小南窯溝農(nóng)貿(mào)市場工程完成井樁澆筑，體育綜合健身館全面建成，市民健身長廊、標(biāo)準(zhǔn)化體育場、垃圾填埋廠建成投用，污水處理廠開始試運行。積極順應(yīng)人民群眾期待，投資近2000萬元，舉縣一致創(chuàng)建省級衛(wèi)生縣城，全縣衛(wèi)生環(huán)境得到徹底改觀，順利通過考核驗收，XX對外形象明顯提升，適宜人居的縣城建設(shè)邁上了新臺階。如果錯過時機(jī)，目前形成的發(fā)展局面可能會面臨無空間可用和可發(fā)展的尷尬局面，勢必會影響XX縣的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。②“十一五”期間XX縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得重大突破，但城鄉(xiāng)差距較大，項目建設(shè)是XX縣推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要。XX縣十六屆人大五次會議文件(13)政府工作報告中指出十二五期間，XX縣縣委、縣政府將堅持規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)支撐、民生優(yōu)先、城鄉(xiāng)均等的發(fā)展原則，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移趨勢，加快推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和公共服務(wù)均等化，做強(qiáng)縣城、做大集鎮(zhèn)、做好社區(qū)，引導(dǎo)農(nóng)民向縣城、重點鎮(zhèn)和中心村集中，工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化集中，土地向規(guī)模經(jīng)營化集中。按照“三年見成效、五年大發(fā)展”的梯次推進(jìn)的發(fā)展構(gòu)想，用五年時間，基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和富民強(qiáng)縣發(fā)展目標(biāo)。到2012年，基本形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度框架。生產(chǎn)總值達(dá)到35億元，固定資產(chǎn)投資兩年累計達(dá)到60億元，地方財政收入達(dá)到3億元，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7萬人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到45%以上。到2015年，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到33600元，年均增長15%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到15000元，年均增長27%；城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到9.5萬人左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以上。城鄉(xiāng)居民收入差距顯著縮小，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的行政管理和公共服務(wù)體系基本建立。到2020年，基本形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局。項目建設(shè)正是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一大舉措，有利于XX縣實現(xiàn)全縣范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。3、待儲備地塊的規(guī)劃情況及其具體數(shù)據(jù)根據(jù)以上的縣城定位和規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)將待儲備土地擬規(guī)劃情況如下：其中37.35畝土地用來建設(shè)拆遷安置房。剩余的562.65畝土地收入土地儲備庫在五年之內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、拍賣、掛牌出讓完畢。所建設(shè)的拆遷安置房規(guī)模如下：90平方米的房屋378套，110.02平方米的房屋47套，120平方米的房屋47套，共計472套。共占地37.35畝，占總收儲土地的6.23%。出讓計劃：本次收儲土地作為工業(yè)用地出讓420畝，占收儲土地的70%；作為商業(yè)用地出讓60畝，占收儲土地的10%；作為安置用地120畝，占收儲土地的20%。具體出讓價格參照XX縣現(xiàn)有土地出讓價格。序號用地類別數(shù)量（畝）占收儲土地的百分比（%）1工業(yè)用地420702商業(yè)用地60103安置用地120205.3規(guī)劃分析結(jié)論本規(guī)劃符合XX縣規(guī)劃，項目選址合理，外部建設(shè)條件好，報告所提出的項目方案規(guī)模適中、合理、可行。

第六章地質(zhì)條件與建設(shè)條件6.1工程地質(zhì)條件XX縣位于陜西省北部，延安地區(qū)東部，東臨黃河，與山西省大寧、永和兩縣相望，南接宜川縣，西依延安市，北枕延川縣?？h城距延安市區(qū)72公里，縣城位于延河北岸，北靠寨山，南抵翠屏山。XX縣地處延安地區(qū)東部，全縣介于東經(jīng)109°33′4″—110°29′43″、北緯36°13′37″—36°45′20″之間，東西長72.9km，南北寬55.05km。全縣總面積2368.73km2。地勢南北高，中間低，呈谷峰型，海拔高度470.6～1383m，境內(nèi)地貌屬黃土高原丘陵溝壑區(qū)?？h城地質(zhì)結(jié)構(gòu)良好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象。據(jù)地震烈度區(qū)劃，縣城為6度區(qū)。6.2氣候條件XX縣屬暖溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫10.4℃，年極端最高氣溫38.9℃，極端最低氣溫-22.3℃；年平均降水量565.7mm，最多年降水量812.6mm，最少年降水量292.7mm6.3交通條件項目所在地交通較為便利，人流和各種車輛混合流動，對項目建設(shè)有一定的不利影響，項目所在地周邊有少量構(gòu)筑物，視野比較開闊，環(huán)境狀況良好，適合項目實施。6.4公共設(shè)施條件該項目所在地位于XX縣，屬于市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃覆蓋范圍，水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、有限電視等公用設(shè)施可就近接入，高低壓、通信、有線電視、供排水、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施配套齊全，基本可以滿足項目建設(shè)需要，已完全具備項目建設(shè)條件。1、道路交通條件：205省道穿境而過，且公路道路情況良好，交通設(shè)施較為便利，可以滿足工程項目建設(shè)和運營的運輸需要。2、供水：該項目用水可通過鋪設(shè)的市政供水主干管接入，能夠保證該項目用水需求。3、排水：該項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。4、供電：該項目區(qū)有公用變電站的變壓器，可根據(jù)實際需要適當(dāng)擴(kuò)容,保障項目用電需求。5、通訊：項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。6.5施工條件該項目區(qū)規(guī)劃為拆遷安置房用地，需要進(jìn)行拆遷和安置補(bǔ)償，有一部分建筑物，附屬物需要清理，“三通一平”投資額較大。1、土方：該項目區(qū)地形起伏不大，施工期不需在項目建設(shè)地點進(jìn)行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。2、砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應(yīng)充足，可由周邊道路運輸至項目建設(shè)地點，滿足工程建設(shè)需要。3、主要材料來源及供應(yīng)：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土可采用商品混凝土。

第七章環(huán)境保護(hù)7.1項目區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀項目所在區(qū)域為居住區(qū)，空氣、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項目的實施，但在設(shè)計、施工過程及使用中要注意實行環(huán)保和污染治理措施，避免造成對環(huán)境的不良影響。7.2主要污染物和污染源7.2.1施工期間1、工程建設(shè)時由于車輛運輸?shù)仍颍瑫菇煌ㄗ兊脫頂D和頻繁，容易造成交通問題，這種影響會隨著項目的完成而消失。2、項目進(jìn)行過程中會產(chǎn)生大量的建筑廢棄物及揚(yáng)塵，會使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，使場地周圍的環(huán)境難以保持整潔。3、施工期間的噪聲，主要是施工機(jī)械和建筑材料的運輸?shù)?。特別是夜間。4、施工時，工人臨時食宿地的水、電及生活廢棄物，若無妥善安排處理，則會影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。5、期間將產(chǎn)生許多廢棄物，如車輛裝載過多時導(dǎo)致巖土廢棄物散落等，都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。7.2.2排放標(biāo)準(zhǔn)1、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GBl6297—1996）；2、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》）（GB8978-1996）；3、《建筑施工場界噪聲限值》(GBl2523-90)。7.3治理方案1、對于工程建設(shè)期交通特別繁忙的道路要避讓高峰時間(如采用夜間運輸)。對于施工中的塵土飛揚(yáng)，建議采取定期清掃、定期灑水等方法解決。2、對于施工期間的噪聲治理，一般不允許晚上十一點至次日上午六時內(nèi)施工，同時施工設(shè)備盡量采用低噪聲機(jī)械。對夜間一定要施工的工序，應(yīng)對施工機(jī)械采取降噪措施，并在工地周圍設(shè)臨時聲障之類的裝置，以保證項目區(qū)周圍的聲環(huán)境質(zhì)量。3、施工現(xiàn)場的廢棄物，施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。7.4環(huán)境影響評價本項目實施以后，周圍環(huán)境不會產(chǎn)生新的污染。項目產(chǎn)生的廢水、廢渣、廢氣、噪聲均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放。針對項目建設(shè)期中產(chǎn)生的污染，經(jīng)過綜合、科學(xué)的治理以后，均可達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項目運營期產(chǎn)生的廢水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的綜合利用。所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)排放。7.5消防及安全1、設(shè)計依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范(1)中華人民共和國公安部令第30號《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》；(2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJl6—87)(1995年修訂版)；(3)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(50166—92)。2、建筑防火本項目建筑執(zhí)行“建筑設(shè)計防火規(guī)程”(GBJl6—87)。建筑防火應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)建筑防火標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。建筑物的耐火等級：建筑物一級。3、消防措施(1)建筑單體周圍道路一般寬度大于5m，有障礙處的凈高度大于4m，可作為消防車道使用。(2)在進(jìn)線電纜溝內(nèi)安裝防火墻、防火門，電纜豎井和電纜穿墻孔采用耐火材料堵墻。在易發(fā)生火災(zāi)處使用電線槽盒，公用重要回路如直流電源、消防報警、架空電纜等處采用防火材料。(3)電氣系統(tǒng)設(shè)計中，確保電器設(shè)備、弱點系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等保護(hù)接地系統(tǒng)的可靠性。

第八章節(jié)能、節(jié)水8.1概述能源是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。在當(dāng)今世界，能源和環(huán)境，是全人類共同關(guān)心的問題，也是關(guān)系我國社會發(fā)展的重要問題。我國正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要階段，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，能源需求將大幅度上升。目前，我國能源正面臨以下嚴(yán)峻的形勢：一是儲量嚴(yán)重不足，我國人均能源資源占有量僅為世界平均水平的一半；二是能源利用效率遠(yuǎn)低于世界先進(jìn)水平，我國的能源利用效率目前僅為33％，比發(fā)達(dá)國家落后20年，相差近10個百分點；三是以煤為主的能源結(jié)構(gòu)導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重；四是大量進(jìn)口石油嚴(yán)重威脅國家的經(jīng)濟(jì)安全。能源大量消耗和環(huán)境嚴(yán)重污染的粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式，影響全面建設(shè)小康社會總目標(biāo)的實現(xiàn)。能源是中國崛起的動力，也是制約我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要因素。要緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經(jīng)濟(jì)安全，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，高度重視行業(yè)節(jié)能措施的制定和推行。節(jié)能是解決我國能源問題的根本途徑，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的一項緊迫任務(wù)，是全面落實科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求。要從戰(zhàn)略和全局的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)節(jié)能工作的極端重要性和緊迫性，增強(qiáng)憂患意識和危機(jī)意識，增強(qiáng)歷史責(zé)任感和使命感，把節(jié)能擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，采取更強(qiáng)有力的措施，努力實現(xiàn)“十二五”節(jié)能目標(biāo)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又快又好地發(fā)展。本項目在修建拆遷安置房的過程中，應(yīng)注意加強(qiáng)節(jié)能節(jié)水措施，進(jìn)一步提高能源的利用率。8.2節(jié)能規(guī)范和用能指標(biāo)1、《節(jié)約能源法》（1998年1月1日施行）；2、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》(2006)；3、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號)；4、《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GBl7167-2005）；5、《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》（GB／T13471—1992）；6、《節(jié)約用電管理辦法》（2000年12月19日發(fā)布實施行）；7、《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》（GB／T13471-1992）；8、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034—2004）；9、《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》(國家發(fā)改委[2005]第65號)；10、《民用建筑節(jié)能條例》（國務(wù)院令第530號）（2008年7月23日國務(wù)院第18次常務(wù)會議通過，自2008年10月1日起施行）。8.3節(jié)能措施及效果分析1、建材節(jié)能水泥采用新式干法工藝生產(chǎn)的水泥，鋼材采用普通鋼材，墻磚采用環(huán)保節(jié)能磚，不使用粘土磚，可有效節(jié)約土地資源，降低能耗，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)保效益。2、工藝節(jié)能采用先進(jìn)的建筑技術(shù)節(jié)能，該項目采用具有國內(nèi)領(lǐng)先水平的塔吊施工、樁基地基處理、水泥攪拌等建筑技術(shù)，機(jī)械化程度高、可連續(xù)生產(chǎn)，可以節(jié)省大量的人力、物力。3、設(shè)備節(jié)能所有機(jī)電設(shè)備及電氣設(shè)備均選用國內(nèi)新型節(jié)能產(chǎn)品，盡可能降低裝機(jī)容量，達(dá)到節(jié)能目的。該項目主要機(jī)電設(shè)備為變壓器和配電、電控設(shè)備、三類電梯、消防水泵、小區(qū)加壓水泵等。采用新型節(jié)能變壓器和配電、電控設(shè)備。對于負(fù)荷波動的設(shè)備采用變頻控制，在變電所內(nèi)安裝電容補(bǔ)償屏，提高功率因數(shù)，減少無功損耗，實現(xiàn)節(jié)能運行。4、電器節(jié)能為了節(jié)約和合理地利用能源，該項目通過優(yōu)化設(shè)計，優(yōu)先采用先進(jìn)的節(jié)能措施和節(jié)能產(chǎn)品，以期獲得更好的節(jié)能效果。1、選用高性能的節(jié)能型S10變壓器以減少變壓器自身的損耗，較S9型節(jié)省電能大約5％左右。2、在電氣設(shè)計方案中，將變壓器及電力室設(shè)在靠近負(fù)荷中心處，以降低線損。3、在電力室0.4千伏母線設(shè)置了低壓功率因數(shù)自動補(bǔ)償裝置，使功率因數(shù)達(dá)到0.9以上，減少了系統(tǒng)無功損耗。4、采用銅芯電纜減少線纜損耗。5、采用新型節(jié)能燈具，采用節(jié)能型高壓鈉燈照明，減少照明燈具，節(jié)約能源，便于檢修。5、節(jié)水本著節(jié)約用水的原則，對生活和建設(shè)用水采用敞開式循環(huán)水系統(tǒng)，生活廢水經(jīng)簡易處理后重復(fù)利用，節(jié)約原水。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。如供水管網(wǎng)等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。供水系統(tǒng)采用分戶計量，有效的防止水資源的浪費以節(jié)約用水，并推廣和采用節(jié)水設(shè)備和節(jié)水技術(shù)。

第九章項目實施進(jìn)度9.1項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)包括土地征收、拆遷、拆遷安置房的修建等三個階段。建設(shè)期為2年。其中土地征收1年，拆遷安置房建設(shè)1年。從2011年11月開始，到2013年10月結(jié)束。具體進(jìn)行如下：1、2011年11月-2012年2月。完成項目的前期工作，包括項目的申請、可行性研究報告的編制、項目的設(shè)計等前期所有工作。2、2012年3月-2012年6月。完成項目所有土地的征收工作。3、2012年7月-2012年9月。完成拆遷工作。4、2012年10月-2013年9月。完成拆遷安置房的建設(shè)工作。5、2013年10月。項目竣工及驗收。9.2項目實施進(jìn)度表表9.2-1項目實施進(jìn)度表序號項目時間名稱2011年11月-2014年10月第1-4個月第5-8個月第9-11個月第12-23個月第24個月1前期準(zhǔn)備工作2土地征收工作3房屋拆遷工作4拆遷安置房的建設(shè)工作5竣工及驗收

第十章項目管理與工程招標(biāo)10.1項目管理為了保證工程的順利實施，XX縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司將成立專門的項目管理機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)、施工組織、監(jiān)理、等建設(shè)全過程的管理。1、項目建設(shè)過程監(jiān)督控制為確保項目建設(shè)期按期完成，并實現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項目將按照國家要求聘請有國家資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行全過程的監(jiān)理。2、施工單位的選擇按照公開、公平、公正的市場競爭原則，本工程施工單位具有資信好、實力強(qiáng)、經(jīng)驗豐富等特色，同時施工過程要實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。10.2招標(biāo)工作依據(jù)1、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；2、國家發(fā)展和改革委員會令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；3、國家發(fā)展和改革委員會《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》；4、國家發(fā)展和改革委員會等七部委《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》；10.3招標(biāo)工作原則為提高經(jīng)濟(jì)效益，保證工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和避免工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了該項目的招投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實施的監(jiān)督。10.4招標(biāo)范圍項目招標(biāo)范圍包括項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)主要材料等的采購。10.5招投標(biāo)程序10.5.1招標(biāo)項目的招標(biāo)活動由法人單位委托給依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下：1、項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。2、招標(biāo)人在國家指定媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。3、項目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。（1）勘察設(shè)計招標(biāo)勘察設(shè)計是整個項目的前期基礎(chǔ)性工作。對項目的設(shè)計進(jìn)行招標(biāo)時，公開挑選勘察設(shè)計單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求為乙級。（2）施工監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理對工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進(jìn)行施工監(jiān)理招標(biāo)時，公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行項目的監(jiān)理。投標(biāo)人的資質(zhì)要求為乙級。（3）施工企業(yè)選擇招標(biāo)依據(jù)工程的需要，采用總承包方式選擇施工企業(yè)。本工程要求資質(zhì)為二級，公開選擇投標(biāo)人。（4）主要材料采購招標(biāo)依據(jù)項目的需要，公開選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標(biāo)人的技術(shù)水平應(yīng)符合該項目設(shè)計要求，質(zhì)優(yōu)價廉且有可靠的售后服務(wù)。10.5.2投標(biāo)1、項目投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，并應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標(biāo)項目的機(jī)械設(shè)備等。2、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點。投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。3、投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。4、投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其它投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或其它投標(biāo)人的合法權(quán)益。5、投標(biāo)人不得以低于成本的報價投標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。10.5.3開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)1、開標(biāo)由招標(biāo)人主持，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間，招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點，邀請所有投標(biāo)人參加。2、評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家應(yīng)當(dāng)從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。3、評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。4、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)投標(biāo)人。自中標(biāo)通知發(fā)出三十日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同。10.6項目招標(biāo)情況項目名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式估算金額（萬元）不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計√√√37.40建筑工程√√√5628.62安裝工程√√√605.23工程監(jiān)理√√√62.34

第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.1投資估算范圍該項目投資估算范圍包括征地費、青苗補(bǔ)償費、拆遷安置房的建設(shè)投資等各項費用。11.1.2投資估算依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資〔2006〕1325號）；2、《延安市建筑裝飾工程綜合基價（2010》；3、《延安市建筑材料價格信息表（2010）》；4、《國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知》（計價格[2002]10號）；5、延安市政府對土地征收政策文件及有關(guān)部門的應(yīng)繳稅費的各項規(guī)定；6、建筑、安裝定額、延安市造價信息及周邊同類工程造價情況，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。11.1.3投資估算說明1、工程費用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價格和延安市工程造價指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計入。2、機(jī)電設(shè)備價格按生產(chǎn)廠家報價及產(chǎn)品樣本價格計入。3、建筑材料價格均依據(jù)延安市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場情況進(jìn)行估算。4、其他費用按照有關(guān)工程項目其它費用的計算規(guī)定，并結(jié)合該項目實際情況確定。（1）征地費：該項目土地為收儲土地，征地費為30萬元/畝；（2）青苗補(bǔ)償費按照800元/畝估算；（3）建設(shè)單位管理費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的1.8%估算；（4）勘察設(shè)計費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.6%估算；（5）工程監(jiān)理費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的1%估算；（6）工程保險費按照按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.6%估算；（7）招標(biāo)代理服務(wù)費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.2%估算；（8）人防費用按照50元/平方米估算；（9）散裝、墻改費按照6元/平方米估算；（10）環(huán)評、安全檢測費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.4%估算；（11）施工圖審查費按照設(shè)計費的7%估算；（12）防雷接地審查檢測費按照3.9萬元估算；（13）建設(shè)單位臨時設(shè)施費按照20萬元估算；（14）竣工決算審查費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.23%估算；（15）市政公共設(shè)施配套費按照工程建設(shè)投資與安裝工程費用之和的0.53%估算；（16）基礎(chǔ)設(shè)施配套費按照30元/平方米估算。5、建筑安裝工程費建筑安裝工程費可參照延安市定額和實際造價水平估算。6、基本預(yù)備費費率取10%。11.1.4投資估算項目建設(shè)投資估算匯總表序號項目名稱單位單價（元）工程量合計（萬元）比例一建筑工程5628.6219.51建筑總面積448323831.721.1拆遷安置房面積m2850448323810.721.2公共建筑面積m270030021門房m270060鍋爐房（燃?xì)忮仩t）m2700150配電室m270030物業(yè)辦公室m2700602廣場道路m213817135236.93三通一平m23040002012004室外管網(wǎng)工程（給水、排水、配電、通信、供熱、燃?xì)猓┌惭b工程m213544832605.232.11采暖工程m2502給排水工程m2303電氣工程(含弱電)m2404消防工程m215三其他費用18733.2664.911征地費畝30萬600180002青苗補(bǔ)償費畝80055644.53建設(shè)單位管理費112.214勘察設(shè)計費37.405工程監(jiān)理費62.346工程保險費37.407招標(biāo)代理服務(wù)費12.478人防費用224.169散裝、墻改費26.9010環(huán)評、安全檢測費27.4111施工圖審查費2.6212防雷接地審查檢測費3.913建設(shè)單位臨時設(shè)施費2014竣工決算審查費14.3415市政公共設(shè)施配套費32.8916基礎(chǔ)設(shè)施配套費74.72四基本預(yù)備費2496.738.65五建設(shè)期利息1397.334.84五費用合計28861.1710011.2工程項目資金籌措初步估算，項目總投資約為28861.17萬元，融資方案：建設(shè)單位自籌資金8861.17萬元，占項目總投資的30.7%，銀行貸款20000萬元，占項目總投資的69.3%。11.3分年投資計劃項目建設(shè)第一年建設(shè)投資13731.92萬元，建設(shè)期利息353.66萬元，合計投入14085.58元，占項目總投資的48.80%，項目建設(shè)第二年建設(shè)投資13731.92萬元，建設(shè)期利息1043.67萬元，合計投入14775.59萬元，占項目總投資的51.20%。表11.3-1項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計121投資合計28861.1714085.5814775.591.1建設(shè)投資27463.8413731.9213731.921.2建設(shè)期利息1397.33353.661043.671.3流動資金2資金籌措28861.1714085.5814775.592.1項目資本金8860.633834.75025.932.1.1用于建設(shè)投資7463.33481.043982.2股本投資7463.33481.043982.262.1.2用于建設(shè)期