硅谷亮城3號樓防水改造可行性研究報告

ii目錄TOC\o"1-2"\h\z1項目概況 11.1項目名稱 11.2項目建設單位 11.3項目建設地點 11.4可行性研究報告編制單位 11.5可行性研究的依據(jù) 11.6可行性研究報告的范圍 11.7研究結果 22項目建設背景及必要性 22.1項目概況 22.2項目建設背景 22.3項目建設必要性 33聯(lián)通硅谷亮城3號樓地下室漏水原因現(xiàn)狀分析 33.1漏水位置 33.2首層室外散水及地面鋪裝現(xiàn)狀 43.3漏水原因分析 73.4存在問題 74工程建設方案 84.1設計原則 84.2防水改造方案 85環(huán)境保護主要污染源及其防治措施 95.1項目主要污染物 95.2環(huán)保治理措施 95.3改造施工期環(huán)境保護措施 95.4消防、安全與節(jié)能措施 96項目實施 106.1進度計劃 107投資估算及資金籌措 107.1估算依據(jù) 107.2投資估算包括的內容 107.3投資估算未包含的內容 107.4投資估算及資金籌措 118工程建設招標 129經濟評價 1310風險分析 1311可行性研究結論 142013年中國聯(lián)通硅谷亮城3號樓地下室防水改造項目可行性研究報告PAGE14項目概況項目名稱2013年中國聯(lián)通硅谷亮城3號樓地下室防水改造項目。項目建設單位項目建設地點可行性研究報告編制單位北京電信規(guī)劃設計院有限公司。可行性研究的依據(jù)中國聯(lián)通行政服務中心委托書《關于委托編制2013年中國聯(lián)通硅谷亮城3號樓地下室防水改造項目可行性研究報告的函》；國家及地方現(xiàn)行的相關設計規(guī)范、規(guī)定及標準：《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）；《民用建筑設計通則》（JGJ37-87）；《地下工程防水技術規(guī)范》（GB50108-2008）；《辦公建筑設計規(guī)范》（JGJ67—2006）；《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（JGJ50-2001）；《建筑地面設計規(guī)范》（GB50037-96）；《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）；中國聯(lián)通集團行政服務中心及研究院相關建設要求；項目前期各類調研資料?？尚行匝芯繄蟾娴姆秶緢蟾鏋?013年中國聯(lián)通硅谷亮城地下室防水改造項目可行性研究，主要內容包括：項目提出的背景、項目建設的必要性、現(xiàn)狀分析、項目建設方案、投資估算及資金籌措、建設進度安排、項目評價與風險分析、可行性研究結論。研究結果本項目的實施，將有力的保障中國聯(lián)通研究院和中國聯(lián)通集團業(yè)務的正常開展，有效保障配合電力擴容項目的實施進度與運行安全，支撐集團公司業(yè)務發(fā)展模式的轉型和內控管理的提高，提升聯(lián)通研究院的實驗環(huán)境和試驗效率。本項目防水改造面積1654平方米，總投資估算329.87萬元，其中工程費用290.18萬元，其他建設工程費26.87萬元，預備費9.51萬元，可行性研究報告編制費3.31萬元。全部投資由聯(lián)通集團自籌解決。本項目自2013年1月初開展前期工作，計劃于2013年3月中旬開工，5月中旬完成竣工驗收并提供裝機供電條件，其中施工期2個月。綜上所述，進行本項目是必要的；同時在經濟上可行，投資落實，建設條件具備，因此是可行的。項目建設背景及必要性項目概況中國聯(lián)通硅谷亮城3號樓建于2006年，原建筑設計地上分為3棟高層建筑，各為7層辦公樓，均為混凝土框架結構，中間有入口連廊連接；地下統(tǒng)一一層，地下總建筑面積7138平方米。北京聯(lián)通購買后專門進行了結構加固工作，A棟歸聯(lián)通研究院使用，B棟歸集團公司，C棟歸北京聯(lián)通客服中心。3#辦公樓的地下一層主要為變配電室，2個備用發(fā)電機房，UPS配電室及物業(yè)附屬用房等。由于業(yè)務發(fā)展的需要，經集團批準，將地下一層改造為變配電室和機房使用。在改造和使用的過程中，發(fā)現(xiàn)地下一層A\B、B\C座之間沿外墻頂板梁有滲水現(xiàn)象，直接影響了機房安全使用和設備安裝。項目建設背景2010年公司總部信息化部、電子渠道中心、產創(chuàng)部、運維部、網(wǎng)建部、客服部及中融公司和聯(lián)通研究院均提出在硅谷亮城3#樓B座機房裝機或安排監(jiān)控中心的要求，因此總部計劃部提出3#樓B座進行硅谷亮城機房環(huán)境改造和配套設施建設，對機房的使用進行統(tǒng)一規(guī)劃，并統(tǒng)一考慮空調及電源需求，監(jiān)控系統(tǒng)集中設置，監(jiān)控機房統(tǒng)一規(guī)劃使用，進行裝修改造、空調、布線及消防改造等，以滿足2010年各部門新建系統(tǒng)的迫切需要。綜合考慮總部各部門新建系統(tǒng)需求及現(xiàn)有機房情況，根據(jù)總裁辦公會關于總部業(yè)務部門機房資源分配問題的會議精神，中國聯(lián)通總部對硅谷亮城3#樓B座機房進行裝修改造，進行機房的統(tǒng)一調配，資源共享，動態(tài)分配，從而節(jié)約投資，提高機房資源利用率。根據(jù)集團第（2011）28次總裁辦公會議和集團簽報（2011）753號《關于中國聯(lián)通集團硅谷亮城3A座通信綜合樓改造工程有關改造的請示》批復精神，目前硅谷亮城3A座通信綜合樓改造工程項目已完成建設需求方案、可研報告、一階段設計文件請示批復，招投標資格預審、招標文件審核、消防設計方案驗審、消防施工許可、發(fā)標、應標、中標、中標確認等重點工作，施工合同簽訂、集團采購設備等項工作正在進行之中。根據(jù)目前硅谷亮城3A棟通信綜合樓改造工程項目進度，2012年一季度進場施工。目前，電力供應問題已成為制約聯(lián)通研究院研發(fā)實驗環(huán)境和設備機房正常運行使用的瓶頸。聯(lián)通研究院根據(jù)通信業(yè)務測試工作發(fā)展需要，為此在2011-2012年，對硅谷亮城3A座動力供電系統(tǒng)進行擴容改造。改造過程中，發(fā)現(xiàn)地下一層沿外墻及頂板梁有滲水現(xiàn)象。另外3C座正在使用的機房部分，也發(fā)現(xiàn)了漏水情況。項目建設必要性硅谷亮城3號樓地下一層上部漏水，直接影響了聯(lián)通研究院動力供電系統(tǒng)的擴容改造、機房設備的安裝和接入外電；同時也影響了正在運行機房設備安全。為降低安全隱患，避免重大事故損失，必須對地下室漏水位置進行防水改造。聯(lián)通硅谷亮城3號樓地下室漏水原因現(xiàn)狀分析漏水位置通過物業(yè)及使用方對硅谷亮城3號樓地下室滲水情況的描述，地下室滲水點分布在：地上A\B座之間，B\C座之間的外墻部位；多在建筑首層外墻與室外地面交接的散水位置，沿地下室結構梁向內滲漏，如下圖紅色線位置。經分析，漏水位置應在首層外墻散水部位。地下室漏點分布圖首層室外散水及地面鋪裝現(xiàn)狀經我方現(xiàn)場勘查，在地下室內部的外墻及頂部未發(fā)現(xiàn)明顯結構裂縫；在首層室外原建筑外墻發(fā)現(xiàn)南側散水部分已下沉，并與外墻斷裂。見下圖：北側暗散水下沉，綠化地面高出散水面：C座東側景觀水池兩側的路面和綠植部分幾乎高過室內地面：經查證原建筑設計圖紙，首層外墻散水做法如下圖：漏水原因分析排水不暢由于建筑回填土受雨水侵蝕，沿結構外墻沉降形成返坡，導致外墻處積水；現(xiàn)場室內外高差過小，兩樓之間玻璃連廊和落地玻璃幕墻部分幾乎沒有高差，南側廣場花崗巖鋪裝地面找坡較小，C座東側景觀水池兩側的路面和綠植部分幾乎高過室內地面，導致雨水排水不暢，雨量過大時有雨水倒灌現(xiàn)象；南側廣場直至停車位邊緣，未設置雨水排水溝及雨水篦子。原防水層損壞地下室外墻的防水層在室外地面以下暗散水處原設計有接口，未延續(xù)至室外地面以上；上部防水由于回填土、散水沉降可能出現(xiàn)損壞。以上兩點是導致地下室頂部沿結構梁滲水的主要原因。存在問題目前，地下室防水層被覆土、花崗巖鋪裝地面及綠植所覆蓋。要修補防水層，必須將地面挖開，動土方量較大。為實現(xiàn)地下室機房盡早通電和安全運行，現(xiàn)急需對地下室外墻防水層、室外地面及散水進行改造。工程建設方案設計原則（1）以治本為主、治標為輔、標本兼治、綜合治理”為指導進行科學的方案設計，遵循“防、排、截、堵相結合，剛柔相濟，因地制宜，綜合治理”的原則。（2）方案應考慮多種因素的影響，并以針對性、可靠性、經濟性、可操作性、可預見性為原則進行具體的方案設計；（3）對容易發(fā)生變形部位要進行增強處理，防止因變形對新防水層產生不利影響；細部節(jié)點部位進行重點處理，做到細部與大面相結合，形成完整的有效的防水系統(tǒng)。（4）該屋面防水工程選用的防水材料必須性能優(yōu)良并且是國內成熟的并且已成功運用于重點工程的材料，并應考慮無毒、無味、對環(huán)境無污染防水改造方案拆除部分拆除南側廣場現(xiàn)有室外花崗巖鋪裝地面，及3座樓之間首層漏水帶一側外墻窗臺以下的花崗巖石材幕墻面層；鏟除C座東側的綠植，及路面花崗巖；清除樓體外墻邊的鵝軟石，及暗散水。挖掘土方范圍：A\B座，B\C座之間沿地下室南北兩側外墻邊線，分別向兩側樓體延伸3米，挖至3.5米深（地下室室外部分降板埋深為1.5米）；三座樓之間玻璃連廊南北兩側沿漏水帶范圍挖出建筑回填土，挖至地下室頂板防水層；C座東南側A\39軸處挖至2米深，兩側各延3米。（挖掘要謹慎，不得破壞原有防水層）補做防水層：（1）在挖開的原有地下室外墻暗散水位置以上，混凝土結構梁板處新作一層水泥基滲透結晶外防水，做至室內地面以上400mm高的位置（基面如有松動抹灰層或灰塵應剔除掉，并處理干凈）；（2）在原聚氨酯防水層基礎上補做兩道SBS卷材防水，超出室內地面500mm高；（3）落地玻璃幕墻部分，應在外挑結構板側面植入鋼筋，重新澆筑100mm厚的鋼筋混凝土短墻，短墻上面低于室內地面80mm，以保證不動玻璃幕墻，能夠滿足防水層內收口的要求。散水設置：驗收合格保證不滲漏的情況下，重新回填土并夯實。沿外墻新做散水，南側為花崗巖散水，同室外花崗巖地面一起做，北側、A座西側和C座東側為水泥面明裝散水寬度為800mm，散水找坡后高度應高于綠植對面的道牙高度。地面恢復與找坡：（1）恢復首層外墻窗臺以下的干掛花崗巖，落地玻璃幕墻處新做花崗巖檐板；（2）恢復鋪裝南側廣場花崗巖地面，并降低地面鋪裝高度，將南側停車場行車道的道牙取消，廣場地面重新找坡；在主入口增設無障礙坡道；（3）降低綠植覆土高度，不高于散水找坡后的高度。重新恢復綠植。環(huán)境保護主要污染源及其防治措施項目主要污染物本項目污染為建筑渣土；噪聲污染源主要為施工設備和車輛噪聲。環(huán)保治理措施改造設計選材及施工期間嚴格把關、杜絕采用不合格材料，嚴格執(zhí)行國家相關法律、法規(guī)、標準、規(guī)范，并在項目建設期間始終貫徹檢測標準達標準入制度。凡是不合乎環(huán)保標準的產品均采取拒絕入場，以確保本項目環(huán)境指標達標。改造施工期環(huán)境保護措施為防止改造施工期間的揚塵和噪聲污染應加強管理，降低揚塵量和噪聲，采取的措施如下：（1）施工場地內運輸?shù)缆窇皶r清掃，沖洗、減少汽車行駛揚塵；（2）合理安排施工時間，減少施工對正常工作的影響；（3）盡量少使用高噪聲設備，減少人為噪聲；（4）在施工現(xiàn)場周圍設立臨時圍護，以減少揚塵、噪聲對周圍環(huán)境的影響。消防、安全與節(jié)能措施3號樓處于臨街地段，施工范圍都在大廈的出入口位置，施工期間不得影響大廈的正常工作運行，必須采取安全有效的防護措施。項目實施進度計劃為盡快完成改造，有關本項目建設的各項工作均應抓緊進行，整個建設期估計約5個月，其中工程施工周期預估工期2個月。具體安排詳下表。項目進度計劃表。投資估算及資金籌措估算依據(jù)本投資估算根據(jù)國家及地方有關建筑安裝工程收費的相關文件編制，同時參考了近期同類工程造價市場價格及材料造價信息。投資估算包括的內容工程類：花崗巖地面鋪裝拆除、散水拆除、綠化鏟除、石材幕墻拆除、挖掘土方及其他拆除等：基礎工程：新做防水層、回填土方、重新鋪裝花崗巖地面，重做外墻散水、恢復外墻干掛花崗巖、恢復綠化等。其他：渣土外運、成品保護、材料搬運、規(guī)費、人工費、設計費等?？尚行匝芯繄蟾婢幹瀑M：依據(jù)《國家計委關于印發(fā)<建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定>的通知》(計價格[1999]1283號)文件取定。投資估算未包含的內容本投資估算中不包括未出現(xiàn)漏水范圍的防水修復和散水整修，其他破損部分應另立項解決。投資估算及資金籌措經核算圖紙量，本工程土方工程量為2903立方米，防水處理工程量為1654平方米。本項目估算總投資為329.87萬元人民幣。全部投資由聯(lián)通集團自籌解決。表7-1投資估算詳表序號工程或費用名稱價值（萬元）備注總規(guī)模單位造價一工程費290.181拆除及挖掘土方29.172903m3含運輸費2防水工程30.231654㎡雙層SBS、局部滲透結晶3回填土40.132903m33:7灰土墊層4地面、綠化恢復及散水制作74.8含墻面石材干掛恢復5工程措施費12.856其他費103稅金、規(guī)費、管理費等二其他建設工程費26.871招標代理服務費2.33工程費計價格【2002】1980號2標底編制費0.87工程費0.3%參京價收【2002】480號3工程設計費12.83設計費4.3%計價格【2002】10號4工程建設監(jiān)理費8.71工程費3.0%發(fā)改價格【2007】670號5竣工資料編制費1.03設計費8.0%計價格【2002】10號6施工人員意外傷害險0.23工程費0.08%建標（2003）206號7工程審計費0.87工程費0.3%三預備費9.511基本預備費9.51工程費3.0%四工程投資合計326.56五項目可研報告編制費3.310.4%計價格【1999】1283號六工程總投資329.87工程建設招標本項目項目建設內容較為單一，僅為地下室的防水改造，不涉及到任何設備，下表為招標基本情況。信產部2號令《通信建設項目招投標管理暫行規(guī)定》第十一條：通信建設項目的施工及設備、材料采購原則上應當采用公開招標方式；項目的勘察、設計、監(jiān)理可以采用邀請招標方式。本項目設計、監(jiān)理采用邀請招標的方式來確定。表8-1招標基本情況表項目分項名稱投資估