房地產(chǎn)經(jīng)營學

房地產(chǎn)經(jīng)營學2004中國城市房價：一個爬桿的頑皮孩子大中城市房價：持續(xù)走高(最高19.2%)房價爬升：拉響觸目驚心的“警報”房地產(chǎn)是政府的“寵兒”：最有權力撒嬌城市房屋空置率“神情”詭秘：白天狂熱銷售，夜晚不見燈火有關部門反駁“中國房產(chǎn)泡沫”說(建設部<怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》)相關資料我們關注:事件的實質，背景。還有什么看到或者沒看到？教科書能給出什么樣的解釋？內容編排初步：房地產(chǎn)概論

房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)估價

物業(yè)管理

[參考文獻]（待續(xù)）曹振良等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學通論》，北京大學出版社，2003王文群等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，經(jīng)濟管理出版社，2003，4喬志敏，《房地產(chǎn)經(jīng)營管理教程》，立信會計出版社，2002年8月呂萍等，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國人民大學出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場》，經(jīng)濟科學出版社，2002年7月簡德三王洪衛(wèi)，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，上海財經(jīng)大學出版社，2003年1月第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概論

第一節(jié)

房地產(chǎn)的基本概念

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權理論與地租理論第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)的幾個基本定義1、土地(land)（1）土地是大自然贈予人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質和力量。5（馬克思語）（2）土地是指地殼的固定部分（也有說僅指陸地部分或地球表面的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有體物、土地及其附加物中的財產(chǎn)權利。

……土地的分類土地按照自然形態(tài)可分為山地、丘陵地、臺地、平原等；按用途可分為商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)及倉儲用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農用地、水域用地、特殊（軍事、宗教等）用地、未利用空閑地、政府儲備用地等。對房地產(chǎn)開發(fā)而言，又可分為生地、熟地、毛地。對于房地產(chǎn)而言，土地有生地、熟地、毛地之分……2、地產(chǎn)（estateinland）

地產(chǎn)是土地財產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱。財產(chǎn)既指實物又指權利，因而地產(chǎn)是指土地及其相關的財產(chǎn)權利。也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學者認為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。

3、房地產(chǎn)(realestate)房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋有關的建筑物如小區(qū)設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產(chǎn)權利。

4、不動產(chǎn)

（realestateorimmovable）

不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及財產(chǎn)權利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生長著的樹木及農作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關的財產(chǎn)權利。

廣義的不動產(chǎn)還包括價值昂貴的車輛、船舶、飛機等財產(chǎn)及財產(chǎn)綜合體。5、土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)之間的關系

二、房地產(chǎn)屬性（一）房地產(chǎn)的自然屬性房地產(chǎn)位置的固定性。

房地產(chǎn)的耐久性。房地產(chǎn)的異質性（獨特性）。土地的不可再生性和土地總面積的有限性

（二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性1、房地產(chǎn)具有高資本價值的特性。

購買或建造房地產(chǎn)都需要大筆的貨幣支出，且在房地產(chǎn)形成或轉讓的過程中還將產(chǎn)生大量的費用，如契稅（1.5%）、保險費、產(chǎn)權登記費等。以杭州當前的住房價格為例，一套四級地區(qū)的100平方的商品房需60-70萬左右，若一家庭年收入為十萬元，一套房屋的購置費即相當于家庭6-7年的總收入。

房地產(chǎn)的高價值性使得其開發(fā)或流通高度依賴于金融業(yè)。2、房地產(chǎn)利用適應物價變動的緩慢性

由于土地用途的轉換需要比較長的周期，如從農業(yè)用地轉換為商品房建筑用地的過程，建筑用地轉換為適用房產(chǎn)的開發(fā)過程都需要較長的時間，房地產(chǎn)不可能靈活地變動價格，對價格變化的反應呈鈍性。這種鈍性使得房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動并不等同于國民經(jīng)濟的周期性波動。

3、房地三產(chǎn)利用三的遞減三性和合三理集約三性。房地產(chǎn)三利用存三在報酬三遞減的三現(xiàn)象。據(jù)美國三的研究三者的資三料，在三相同的三土地面三積上，三建筑一三座5層大樓三的投資三利潤率三為4.6三3%，建筑三一座10層大樓三的投資三利潤率三為6%，建筑三一座15層大樓三的投資三利潤率三為7.0三5%，建筑三一座20層大樓三的投資三利潤率三為6.7三2%，建筑三一座30層大樓三的投資三利潤率三為5.6三5%。也就三是說，三建筑物三樓層超三過一定三層數(shù)或三高度后三，投資三利潤會三出現(xiàn)遞三減趨勢三，甚至三為0。主要原三因是高三層建筑三成本高三于低層三建筑，三而售價三卻往往三低于低三層（容三積率低三，使用三成本高三，需求三量?。┤ㄖ莘e率三提高造三成的建三筑的成三本上升三超過了三節(jié)約土三地成本三的所得三。因此三，房地三產(chǎn)利用三存在一三個合理三集約和三合理界三限的問三題。4、房地三產(chǎn)權利三的可分三割性與三權益的三低流動三性土地使三用者在三獲得土三地使用三權的同三時，也三獲得了三該土地三的部分三處分權三。土地三使用者三通過行三使這種三處分權三又可獲三得經(jīng)濟三或非經(jīng)三濟的利三益，從三而享有三了一定三的收益三權。房三產(chǎn)使用三權也是三如此。房地產(chǎn)三權益的三流動性三較差，三即難以三迅速變三現(xiàn)，原三因有：⑴房地三產(chǎn)的高三價值性三使得交三易雙方三尤其是三消費者三在決策三上持謹三慎小心三的態(tài)度三；⑵房三地產(chǎn)商三品的異三質性和三不可移三動性決三定了每三宗房地三產(chǎn)發(fā)生三交易的三次數(shù)較三少，尋三找到合三適的交三易對象三較難。三一旦發(fā)三生買賣三，交易三完成過三程較長三；⑶如三將房地三產(chǎn)進行三出租，三通過收三租金的三方式收三回投資三，投資三回收期三較長。5、投資三與消費三的雙重三性房地產(chǎn)三可以作三為一種三生產(chǎn)要三素用于三生產(chǎn)消三費（如三廠房）三，也可三以用于三生活消三費（如三住宅）三。但由三于房地三產(chǎn)的固三定性、三耐久性三及不可三再生性三，使之三成為一三種重要三的投資三品，具三較強的三保值增三值功能三。⑴有效三需求增三加致使三房地產(chǎn)三供求矛三盾加劇三，從而三引發(fā)地三產(chǎn)價格三上升進三而推動三房產(chǎn)價三格上升三。需求三增加的三因素有三居民收三入增加三、人口三增長、三居住條三件改善三、居住三水平提三高等；⑵通貨三膨脹的三影響；⑶外部三經(jīng)濟環(huán)三境條件三的改善三，如經(jīng)三開發(fā)建三設使得三該房地三產(chǎn)周圍三公用設三施更為三齊全、三環(huán)境更三為優(yōu)美三等；⑷對建三筑物進三行的投三資改造三等，如三室內外三裝修改三造、更三換功增三加設備三等。（四個三原因中三，前三三個原因三引起的三價值增三加，稱三為房地三產(chǎn)的自三然增值三）引起房三地產(chǎn)保三值增值三的主要三原因：6、房地三產(chǎn)利用三的外部三性房地產(chǎn)三的利用三及價值三常常會三受到周三圍房地三產(chǎn)利用三及環(huán)境三變動的三影響，三這種特三性稱為三相互影三響性、三溢出效三應或外三部性。三（如杭三州城西三地區(qū)的三房地產(chǎn)三發(fā)展路三徑,最三近較熱三的三墩三銘雅苑三與親親三家園的三價格關三系）另外，三土地自三身的經(jīng)三濟屬性三耦合于三房地產(chǎn)三，則有三土地供三給的稀三缺性、三土地投三資收益三的遞減三性和土三地所有三權的壟三斷性等三屬性。（三）三房地產(chǎn)三的社會三屬性1、房地產(chǎn)三利用的三社會效三應。人類三行為受三遺傳和三環(huán)境的三影響，三而環(huán)境三包括自三然環(huán)境三和人文三環(huán)境。三人類的三衣食住三行都是三通過土三地和房三屋來滿三足的。三對土地三的開發(fā)三利用會三對當?shù)厝锢憝h(huán)三境產(chǎn)生三長遠的三影響。三住宅的三質量、三建筑密三度、城三市結構三、住址三與工作三地點的三通勤距三離等因三素，都三會對人三類的生三活、工三作與娛三樂產(chǎn)生三有利或三有害的三影響。三據(jù)有關三資料表三明，設三計良好三的居住三區(qū)，能三起到降三低犯罪三率，加三強社區(qū)三溝通與三凝聚力三，激發(fā)三居民參三與精神三的作用三。例子：美國波三士頓地三區(qū)住宅三價格與三學生測三試成績三的相關三性住宅價三格與測三試成績三回歸結三果2、房地三產(chǎn)的美三學價值建筑是三“凝固三的音樂三”。建三筑作為三人類智三慧、技三術與文三化的結三晶，反三映了人三們的倫三理道德三、審美三情趣、三價值觀三念、宗三教感情三、民族三性格等三。房地產(chǎn)三的美學三價值具三體體現(xiàn)三在三個三方面：三作為建三筑物背三景的自三然環(huán)境三所形成三的自然美；城市三規(guī)劃、三建筑設三計及室三內裝飾三所表現(xiàn)三出的藝術美；房地三產(chǎn)、使三用者與三社會三三個系統(tǒng)三良性運三行與通三暢互動三所表現(xiàn)三出來的社會美。綠城房三產(chǎn)：紫三桂花園范斯沃三斯別墅三，設計三師路德維三希密斯三凡德羅同樣著三名的：三流水別三墅安徽黟三縣：宏三村3、房地三產(chǎn)的心三理效應房地產(chǎn)三是人類三生存與三活動的三空間，三其中所三蘊含的三信息對三活動者三的心理三與精神三狀態(tài)有三很大影三響。工三作空間三、生活三空間、三休閑空三間都能三起到不三同的作三用與影三響。中國古三建筑小鎮(zhèn)風三情洋人的三商業(yè)街第二節(jié)三房地三產(chǎn)業(yè)一、房三地產(chǎn)業(yè)三的定義如果把三房地產(chǎn)三作為一三種產(chǎn)品三，房地三產(chǎn)業(yè)就三是這種三產(chǎn)品生三產(chǎn)經(jīng)營三的行業(yè)三。關于三房地產(chǎn)三業(yè)的有三具體的三幾種定三義：1、房三地產(chǎn)業(yè)三是從事三房地產(chǎn)三開發(fā)、三經(jīng)營、三管理、三服務的三行業(yè)（三周誠，三199三7）。三這種觀三點較多三見。與三此類似三的有“三房地產(chǎn)三業(yè)是從三事房地三產(chǎn)的開三發(fā)組織三、經(jīng)營三管理、三買賣和三租賃經(jīng)三營，以三及中介三、咨詢三、評估三等服務三的行業(yè)三（喬志三敏，2三002三）。”2、房三地產(chǎn)業(yè)三是從事三房地產(chǎn)三投資、三開發(fā)、三經(jīng)營、三管理和三服務，三主要是三流通領三域里活三動的產(chǎn)三業(yè)部門三（王克三忠，1三995三）。3、房地三產(chǎn)業(yè)是三指從事三房地產(chǎn)三開發(fā)建三設、租三售經(jīng)營三以及與三此緊密三相關的三中介服三務如融三資、置三換、裝三飾、維三修、物三業(yè)管理三等經(jīng)濟三活動的三行業(yè)，三是國民三經(jīng)濟中三兼有生三產(chǎn)與服三務兩種三職能的三獨立產(chǎn)三業(yè)部門三。（張三永岳等三，19三98）4、房地三產(chǎn)業(yè)是三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)、經(jīng)三營、管三理和服三務等經(jīng)三濟實體三所組成三的眾多三行業(yè)的三產(chǎn)業(yè)部三門。房三地產(chǎn)行三業(yè)包括三房地產(chǎn)三持產(chǎn)、三經(jīng)營、三消費等三各個領三域的經(jīng)三濟組織三和經(jīng)紀三人以及三種類專三業(yè)技術三人員，三他們是三互相依三存、互三相聯(lián)系三、互相三提供服三務的有三機整體三（包亞三鈞等，199三8）。這三種觀點三強調房三地產(chǎn)業(yè)三的內涵三除了包三括從事三房地產(chǎn)三經(jīng)營活三動外，三還應加三上從事三房地產(chǎn)三經(jīng)營活三動的各三種法人三單位。二、房三地產(chǎn)業(yè)三的分類對房地三產(chǎn)業(yè)進三行再分三類，一三般有四三類：1、房三地產(chǎn)開三發(fā)組織三業(yè)。它三是以組三織城市三的開發(fā)三、再開三發(fā)為目三的的大三規(guī)模房三地產(chǎn)經(jīng)三濟活動三。此類三業(yè)務的三主體是三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司。2、房三地產(chǎn)經(jīng)三營業(yè)。三包括房三地產(chǎn)的三買賣、三交換、三租賃、三抵押、三典當?shù)热顒印?、房三地產(chǎn)中三介、咨三詢及評三估服務三業(yè)。4、物業(yè)三管理業(yè)三。包括三樓宇管三理、住三宅小區(qū)三綜合管三理等社三會服務三活動。三、房三地產(chǎn)業(yè)三的特征房地產(chǎn)三業(yè)作為三國民經(jīng)三濟的重三要產(chǎn)業(yè)三部門，三具有以三下的基三本特征三：1、基礎三性。房三地產(chǎn)是三一種重三要的生三產(chǎn)生活三資料，三不僅為三國民經(jīng)三濟各行三業(yè)的發(fā)三展提供三基地和三蔽護場三所，也三為人們三提供棲三身之地三，因而三房地產(chǎn)三業(yè)在國三計民生三中具有三極為基三礎的地三位，是三國民經(jīng)三濟的基三礎性產(chǎn)三業(yè)。所三謂基礎三性產(chǎn)業(yè)三，是指三其在國三民經(jīng)濟三中是社三會再生三產(chǎn)和各三種經(jīng)濟三活動的三載體，三是國民三經(jīng)濟的三不可缺三少的組三成部分三。據(jù)有三關資料三表明，200三1年全國三房地產(chǎn)三開發(fā)完三成投資三總額約三占GDP的7%左右，三房地產(chǎn)三業(yè)所增三加的產(chǎn)三值占GDP增長量三的12%以上，三也就是三說，在200三1年全國GDP增長的7個百分三點中，三約有1個百分三點是由三房地產(chǎn)三業(yè)貢獻三的。從三地方看三，杭州三市200三2年房地三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻三為12%左右。2、先導三性由于房三地產(chǎn)業(yè)三的基礎三性，在三國民經(jīng)三濟建設三中，首三先要有三房地產(chǎn)三開發(fā)和三經(jīng)營來三提供生三產(chǎn)和生三活空間三，也就三是說，三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展要超三前于國三民經(jīng)濟三的發(fā)展三。其依三據(jù)有二三：其一三，在國三民經(jīng)濟三的運行三周期中三，各行三各業(yè)的三簡單再三生產(chǎn)和三擴大再三生產(chǎn)，三都是以三房地產(chǎn)三的發(fā)展三為前提三條件的三，因此三，相對三于經(jīng)濟三運行周三期各階三段的出三現(xiàn)，房三地產(chǎn)業(yè)三往往有三先行半三步的示三范作用三；其二三，房地三產(chǎn)業(yè)是三產(chǎn)業(yè)鏈三長、關三聯(lián)度高三的產(chǎn)業(yè)三，是提三供最終三產(chǎn)品的三部門，三它既有三一定的三前后銜三接性，三又有側三向關聯(lián)三性，從三而形成三以其為三中心的三產(chǎn)業(yè)圈三體系。3、關聯(lián)三性房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展十分三依賴于三金融業(yè)三，同時三又能帶三動建筑三、建材三、冶金三、化工三、輕工三、設計三、廣告三等行業(yè)三的發(fā)展三（關于三房地產(chǎn)三開發(fā)的三流程在三后面的三章節(jié)將三有介紹三），尤三其是對三建筑業(yè)三，有極三強的帶三動作用三。據(jù)世三界銀行199三4年的一三項研究三表明，100億元的三住房建三設投資三將創(chuàng)造170三~22三0億元的三需求，三每銷售100億元的三住房，三將帶動130三~15三0億元其三它商品三的銷售三。需求三帶動系三數(shù)的保三守估計三值為3。4、地域三性房地產(chǎn)三的位置三固定性三，決定三了房地三產(chǎn)業(yè)從三生產(chǎn)、三流通到三消費的三全過程三都具有三強烈的三地域性三。具體三表現(xiàn)為三房地產(chǎn)三市場的三地域性三、房地三產(chǎn)價格三的地域三差異性三、房地三產(chǎn)業(yè)發(fā)三育及發(fā)三展因素三的地域三差異性三、房地三產(chǎn)政策三法規(guī)的三地域差三異性等三方面。5、周期三性房地產(chǎn)三業(yè)在長三期發(fā)展三過程中三呈現(xiàn)出三周期性三波動的三特征。三和國民三經(jīng)濟的三周期一三樣，房三地產(chǎn)業(yè)三的周期三性波動三也可分三為發(fā)展三（復蘇三）、繁三榮、危三機、衰三退（蕭三條）四三個階段三。房地三產(chǎn)業(yè)的三性質決三定了它三的周期三受到該三國家或三者地區(qū)三的經(jīng)濟三周期的三引導，三同時也三對經(jīng)濟三周期起三到一定三的作用三。房地三產(chǎn)市場三發(fā)展相三對成熟三的國家三或地區(qū)三的周期三性比較三明顯，三如美國三二戰(zhàn)前三房地產(chǎn)三業(yè)的波三動周期三大約為18年，二三戰(zhàn)后約三為3~6年。我三國的房三地產(chǎn)業(yè)三自上世三紀80年代以三來，經(jīng)三歷了幾三個階段三，目前三大約處三在周期三性的繁三榮初期三。我國住三宅業(yè)和三房地產(chǎn)三業(yè)的幾三個發(fā)展三階段6、高風三險、高三回報性人口的三增加，三經(jīng)濟發(fā)三展導致三的收入三增加，三經(jīng)濟產(chǎn)三業(yè)的不三斷擴大三和細化三，導致三對房地三產(chǎn)的需三求持續(xù)三增加。三而房地三產(chǎn)的供三給受土三地資源三有限性三的制約三，并不三能同步三增加，三房地產(chǎn)三市場供三求失衡三使得價三格水平三呈現(xiàn)長三期上漲三的趨勢三。因此三，投資三房地產(chǎn)三往往具三有較高三的回報三。但房三地產(chǎn)市三場一旦三投機風三盛行，三過量的三資金涌三入造成三房地產(chǎn)三經(jīng)濟泡三沫，一三旦泡沫三破滅，三價格快三速下跌三，將給三投資投三機者造三成巨大三損失。7、對金三融業(yè)的三依賴房地產(chǎn)三的高價三值性，三使得房三地產(chǎn)開三發(fā)、購三買都需三要大量三的資金三，所以三房地產(chǎn)三業(yè)的貸三款開發(fā)三或分期三抵押付三款消費三是最為三常見的三方式（三如開發(fā)三商的打三包式籌三資，消三費者的三按揭買三房）。三、房三地產(chǎn)業(yè)三運行運三行機制三的基本三架構和其它三行業(yè)一三樣，房三地產(chǎn)業(yè)三作為國三民經(jīng)濟三的一個三獨立產(chǎn)三業(yè)，其三產(chǎn)品運三行過程三也需要三經(jīng)過生三產(chǎn)、流三通、消三費三個三環(huán)節(jié)。三生產(chǎn)建三設過程三從購置三土地開三始，經(jīng)三過房產(chǎn)三的開發(fā)三建設（三包括裝三修）；三再進入三流通領三域，或三售或租三；然后三進入消三費過程三。在這三一過程三中涉及三到一系三列交易三關系，三形成一三個以房三地產(chǎn)交三易為中三心，旁三及金融三、建材三、中介三和物業(yè)三管理服三務內外三兩層的三市場結三構體系三，即房三地產(chǎn)業(yè)三賴以運三行的房三地產(chǎn)市三場結構三體系。第三節(jié)三房地產(chǎn)三產(chǎn)權理三論與地三租理論一、房三地產(chǎn)產(chǎn)三權理論（一）三房地產(chǎn)三產(chǎn)權的三涵義。1、產(chǎn)權三的定義三。關于三產(chǎn)權，三也有若三干個定三義，其三中馬克思三的經(jīng)濟三學論著三中的“三產(chǎn)權”三概念，是指三一種動三態(tài)的“三生產(chǎn)關三系總和三”含義三上的經(jīng)三濟所有三權，有三以下特三點：①三產(chǎn)權不三僅是指三人對物三的法定三權屬關三系，還三是特定三的經(jīng)濟三實現(xiàn)形三式；②三從“產(chǎn)三權”界三定到實三現(xiàn)，其三間要經(jīng)三歷生產(chǎn)三、流通三、分配三、消費三等一系三列再生三產(chǎn)環(huán)節(jié)三，產(chǎn)權三本身是三伴隨物三質資料三生產(chǎn)而三“再生三產(chǎn)”出三來的。三這一運三動過程三在市場三經(jīng)濟中三的綜合三表現(xiàn)為三價格運三動；③三動態(tài)發(fā)三展的“三產(chǎn)權”三，是一三個隨生三產(chǎn)和資三本社會三化而不三斷豐富三其內涵三、擴展三其外延三的人與三人的經(jīng)三濟關系三的體系。著名的三產(chǎn)權經(jīng)三濟學家A.A三.阿爾三欽定義的三產(chǎn)權：三“產(chǎn)權三是一個三社會所三強制實三施的選三擇一種三經(jīng)濟品三使用的三權利”三。D?C三?諾斯定義的三產(chǎn)權更三為深刻三，他認三為“產(chǎn)三權是個三人對他三們所擁三有的勞三動、物三品和服三務的占三有權利三。占有三是法律三規(guī)則、三組織形三式、實三施及其三行為規(guī)三范的函三數(shù)，…三…制度三框架的三函數(shù)。三”2、房地三產(chǎn)產(chǎn)權三的定義房地產(chǎn)三產(chǎn)權是三房地產(chǎn)三經(jīng)濟運三行過程三中各種三權利的三總和，三即權利三束（Bun三dle三of三Ri三ght三s）,并由此三形成了三相互間三密切關三聯(lián)的房三地產(chǎn)產(chǎn)三權結構三。房地三產(chǎn)產(chǎn)權三包括房三地產(chǎn)所三有權和三其它權三利。作三為一種三不斷發(fā)三展的人三與人之三間的經(jīng)三濟關系三，房地三產(chǎn)產(chǎn)權三會隨著三市場經(jīng)三濟和城三市化的三發(fā)展以三及科學三技術的三進步等三其它因三素而增三加，處三于動態(tài)三的狀況三。3、房地三產(chǎn)產(chǎn)權三制度根據(jù)馬三克思關三于產(chǎn)權三理論的三論述，三房地產(chǎn)三產(chǎn)權制三度應該三包括以三下內容三：①房三地產(chǎn)產(chǎn)三權是房三地產(chǎn)經(jīng)三濟關系三，特別三是房地三產(chǎn)所有三制關系三的法律三表現(xiàn)。三②房地三產(chǎn)產(chǎn)權三是以房三地產(chǎn)財三產(chǎn)為客三體的各三種權利三的總和三，從產(chǎn)三權權能三結構角三度看，三是一種三以復數(shù)三形式出三現(xiàn)的“三權利束三”，包三括所有三權、占三有權、三使用權三、處分三權、收三益權及三“受損三受益權三”等，三其中的要三害核心三是房地三產(chǎn)的所三有權；3、房地三產(chǎn)產(chǎn)權三制度（三續(xù)）③房地三產(chǎn)產(chǎn)權三可分割三、分解三、復合三、重組三，并會三因技術三進步、三供需變三化而不三斷設置三新的產(chǎn)三權產(chǎn)能三；④房三地產(chǎn)產(chǎn)三權可進三入市場三按商品三化原則三及價值三規(guī)律進三行交易三、流通三；⑤房三地產(chǎn)產(chǎn)三權需以三法律、三法規(guī)形三式加以三界定規(guī)三范、確三認和保三障；⑥三房地產(chǎn)三產(chǎn)權要三人格化三，界定三要清晰三。（二）三房地產(chǎn)三權能1、所三有權。三是指所三有人依三法對所三有物占三有、使三用收益三與處分三并排除三他人干三涉的權三利。房三地產(chǎn)所三有權就三其范圍三而言，三包括土三地所有三權和建三筑物所三有權。三土地所三有權除三法令限三制外，三在行使三時及于三土地上三下；建三筑物所三有權及三于構造三物或工三作物全三部。需三要說明三的是，三在中國三，城市三土地歸三國家所三有，而三在象日三本這樣三的私有三制國家三，土地三可以為三私人所三有。2、占有三權指依法三對房地三產(chǎn)進行三事實上三的支配三和控制三的權利三。房地三產(chǎn)占有三權由所三有人行三使。凡三由非所三有權人三行使的三房地產(chǎn)三占有權三，若屬三合法占三有的，三都受法三律保護三，所有三人不得三請求返三還。對三非法占三有人，三則要根三據(jù)其是三惡意還三是善意三確定是三否應向三所有人三或合法三占有人三返還占三有權和三賠償損三失。3、使三用權指按照三房地產(chǎn)三的性能三進行有三效利用三以獲取三經(jīng)濟利三益的權三利。房三地產(chǎn)使三用必須三是：①按照三房地產(chǎn)三本身的三自然性三能和經(jīng)三濟性能三進行利三用；②三不改變三也無損三于房地三產(chǎn)的本三質；③三不損害三公共利三益和他三人合法三利益。三房地產(chǎn)三所有人三對所有三房地產(chǎn)三有權加三以利用三。但是三，非所三有人在三依法占三有房地三產(chǎn)的條三件下，三可以根三據(jù)法律三和合同三的規(guī)定三行使使三用權，三并且要三按照指三定用途三使用。4、收三益權。三指房地三產(chǎn)所有三者或非三所有者三依法獲三取房地三產(chǎn)所產(chǎn)三生的利三益和權三利，這三是房地三產(chǎn)所有三權在經(jīng)三濟上的三實現(xiàn)。5、處三分權。三指房地三產(chǎn)所有三者或非三所有者三依法處三置房地三產(chǎn)的權三利。處三置包括三出售、三出租、三贈予、三抵押等三。處分三權一般三由所有三人行使三，也可三由所有三人依法三授權，三讓使用三者對房三地產(chǎn)行三使部分三處分權三。（如三土地使三用權的三轉讓，三房產(chǎn)三三證中的三一證；三房屋的三分租轉三租等）6、地三上權指為建三造建筑三物、其三它工作三物或以三植樹為三目的而三使用他三人土地三的權利三。地上三權具有三物權的三性質和三物權的三一切法三律特征三?？梢匀D讓他三人，也三可以作三為抵押三的標的三物。地三上權是三否需支三付地租三，則由三當事人三自行協(xié)三定。7、地三役權是指土三地所有三者或非三土地所三有者，三根據(jù)土三地現(xiàn)場三的自然三情況、三法律規(guī)三定的義三務或所三有權人三之間的三契約，三依法享三有敷設三、興建三、修筑三為公共三利益所三必需的三各種運三輸系統(tǒng)三或設施三而占有三、使用三、勘察三他人土三地的權三利。其三中，為三他人提三供便利三的土地三稱為供三役地，三利用和三享有便三利的土三地稱為三需役地三。地役三權雙方三當事人三分別稱三為供地三役人和三需地役三人。地三役權因三需役地三而設，三不得與三需役地三分離而三轉讓，三或成為三其它權三利的標三的物。8、租三賃權指房地三產(chǎn)所有三人或非三所有人三依法作三為房地三產(chǎn)出租三人，將三房地產(chǎn)三的使用三權租賃三給承租三人使用三，由承三租人向三出租人三支付租三金的權三利。租三賃權包三括土地三使用權三隨同地三上或地三下建筑三物，其三它附著三物的租三賃，以三及房產(chǎn)三使用權三的租賃三。9、典三權。指三典權人三支付典三價取得三占有出三典人的三房地產(chǎn)三并加以三使用和三取得收三益的權三利。典權有三如下特三征：①三設定典三權必須三支付典三價，作三為典權三人取得三典權的三代價。三在典權三期間，三典權人三不支付三租金，三回贖時三，出典三人也不三支付利三息；②三典權的三標的物三是土地三、房屋三等不動三產(chǎn)，而三不是動三產(chǎn)；③三典權人三占有典三物，行三使使用三權和收三益權，三并享有三物上請三求權，三還可以三轉典、三原出租三、設定三擔保和三轉讓典三權；④三出典人三有回贖三權，即三以原典三價贖回三典物，三贖回后三典權即三消失。三如雙方三同意，三典權人三也可付三典價與三買價之三間的差三額，從三而取得三典物的三所有權三，也可三約定到三期不贖三即視為三絕贖。三以上特三征可以三說明，三典權不三是典當三，典當三是一種三質押借三貸，是三債權，三而不是三物權；三而典權三是一種三益物權三，不是三債。10、三抵押權三。指債三務人或三第三人三向債權三人提供三不動產(chǎn)三作為清三償債務三的擔保三，而不三轉移占三有債權三人由此三取得的三擔保物三權。抵押權三是為了三擔保債三務的履三行而設三定的一三種物權三，當債三務人到三期不履三行債務三時，抵三押權人三有權就三抵押財三產(chǎn)的價三值優(yōu)先三受償，三并可請三求法院三變賣抵三押財產(chǎn)三，抵押三其債權三。在我三國，不三動產(chǎn)抵三押權包三括土地三抵押權三和房產(chǎn)三抵押權三，土地三抵押權三特指土三地使用三抵押（三土地使三用者以三土地使三用權和三房產(chǎn)向三銀行抵三押取得三貸款的三行為）三。土地三使用權三抵押時三，其地三上建筑三物和其三它附著三物隨之三抵押；三地上建三筑物和三其它附三著物抵三押時，三其使用三范圍內三的土地三使用權三也隨之三抵押。抵押權三不同于三典權，三所有人三仍能對三財產(chǎn)繼三續(xù)行使三占有、三使用、三收益與三處分的三權利。三這樣，三對債權三人而言三，取得三了對自三己債權三的擔保三，卻無三保管抵三押物的三責任，三減少了三風險；三對社會三而言，三抵押人三能夠繼三續(xù)利用三和改良三抵押物三，不影三響社會三財富的三增加，三而且還三增加了三商品交三換的移三動性。（三）三房地產(chǎn)三產(chǎn)權的三經(jīng)濟意三義產(chǎn)權在三房地產(chǎn)三經(jīng)濟中三的作用三主要表三現(xiàn)在由三于土地三產(chǎn)權的三經(jīng)濟特三性，使三得房、三地、產(chǎn)三（產(chǎn)權三）三者三融合為三一體，三形成房三地產(chǎn)。房地產(chǎn)三產(chǎn)權的三經(jīng)濟行三為表現(xiàn)⑴在房三地產(chǎn)開三發(fā)建設三中，業(yè)三主有權三利用土三地參與三社會剩三余價值三的分配三，以地三租的形三式通過三房屋造三價得到三實現(xiàn)；⑵利用三土地區(qū)三位差的三壟斷，三形成房三地產(chǎn)增三溢互動三機制，三即利用三優(yōu)越的三土地區(qū)三位，帶三來房屋三建筑的三增溢，三反過來三房屋的三精良設三計建造三，物業(yè)三管理周三到規(guī)范三，小區(qū)三組團布三局合理三，形成三集聚效三應，又三會提升三土地的三區(qū)位優(yōu)三勢，增三加區(qū)位三差收益三；房地產(chǎn)三產(chǎn)權的三經(jīng)濟行三為表現(xiàn)三(續(xù))⑶土地三永續(xù)利三用和自三然增值三的權能三特性，三適應廣三大投資三者保值三增值的三普遍心三理要求三，促使三更多的三投資者三（也包三括家庭三投資者三）投資三房地產(chǎn)三；⑷房地三產(chǎn)保值三增值的三權能特三性，使三房地產(chǎn)三成為金三融活動三，特別三是房地三產(chǎn)金融三活動中三最理想三的抵押三物，從三而會使三房地產(chǎn)三獲得最三有力的三金融支三持。二、地三租地價三理論所謂地三租地價三理論，三就是關三于土地三價值及三其市場三表現(xiàn)形三式的理三論。地租地三價理論三淵源很三長，代三表人物三從十七三世紀中三葉的配三第、斯三密、李三嘉圖到三十九世三紀上半三葉的薩三伊、馬三爾薩斯三，下半三葉的馬三克思，三現(xiàn)代的三則有馬三歇爾、三克拉克三、薩繆三爾森等三經(jīng)濟學三大家。地租地三價理論三可歸納三為二大三類別：三一類為三效用價三值說（三代表人三物馬歇三爾），三另一類三為勞動三價值說三（代表三人物馬三克思）三。（一）城市地三租地價三存在的三自然、三經(jīng)濟原三因1、一元三效用論三。這種三觀點認三為土地三是不可三再生的三非耗竭三性自然三資源。三土地具三有稀缺三性，數(shù)三量是有三限的。三但土地三又具有三效用性三，可以三為人類三提供巨三大的效三用，是三人類賴三以生存三的勞動三對象和三基本的三勞動資三料。土三地資源三具有使三用價值三是土地三自然資三源轉化三為經(jīng)濟三資源從三而具有三價格的三內在依三據(jù)。同三時，對三有用且三稀缺的三土地資三源的競三爭性需三求，使三得地租三（價）三成為配三置土地三資源的三有效工三具。2、土地三二元論三。二元三論認為三未經(jīng)人三類開發(fā)三改造的三土地是三純粹的三自然之三物，是三一元性三的土地三；已加三入人類三勞動的三土地則三是自然三之物與三勞動的三產(chǎn)物，三即土地三物質與三土地資三本的“三二元復三合體”三。土地三物質與三土地資三本在物三質上、三經(jīng)濟上三都可以三進行單三獨分析三或綜合三分析。三對土地三物質的三支付稱三為地租三，對土三地資本三的支付三稱為土三地資本三的租金三（包括三土地資三本的利三息和折三舊）。（二）地租的三來源：三兩種理三論觀點1、新古三典經(jīng)濟三學地租三論。新三古典經(jīng)三濟學的三地租理三論認為三各種生三產(chǎn)要素三都能創(chuàng)三造價值三，勞動三、資本三、土地三各要素三分別按三各自的三貢獻取三得報酬三，即工三資、利三息與地三租。土三地的報三酬有時三又稱為三商業(yè)租三金（com三mer三cia三lr三ent），它三包括兩三個部分三，轉移三收入（tra三nsf三er三ear三nin三gs）與經(jīng)三濟租金三。轉移三收入是三對地力三消耗的三補償或三土地資三本的報三酬，經(jīng)三濟租金三則是反三映土地三稀缺價三值的支三付。2、馬克三思主義三地租論馬克思三的地租三理論包三括了新三古典地三租理論三中未包三含的地三租形成三與維持三的社會三關系。三馬克思三認為只三有工人三的勞動三才創(chuàng)造三價值，三工人創(chuàng)三造的m是可變三資本（三工資V）的價三值增值三，它包三含了利三息、地三租與企三業(yè)純利三潤；地三主是寄三生的，三他們不三創(chuàng)造價三值卻以三地租的三形式參三與對剩三余價值三的分割三。馬克三思定義三的三類三地租：三級差地三租、絕三對地租三與壟斷三地租，三每一類三都反映三了一種三特殊的三社會關三系。兩種地三租理論三的公式三表達：PQ=三C+V三+M（1.1）PQ=三W*N三+R*三L+r三*K+三B（1.2）公式中PQ代表產(chǎn)三品價值三。（1.1）式是三馬克思三的觀點三表達，三產(chǎn)品價三值由生三產(chǎn)資料三的價值三補償C、工資V和勞動三者創(chuàng)造三價值M構成。三（1.2）是新三古典經(jīng)三濟學派三的觀點三表達，W、L、r分別表三示勞動三、土地三、資本三的單位三報酬，B是利潤三，W*N、R*L、r*K、B分別代三表勞動三、土地三、資本三和企業(yè)三家才能三對于產(chǎn)三出的貢三獻，也三是四種三要素應三得的報三酬，一三般稱之三為工資三、地租三、利息三和利潤三。（三）城市地三租地價三種類1、阿蘭三索競投三地租模三型。競投地三租（bid三re三nt）或稱三為招標三地租，三是指土三地使用三者愿意三向不同三位置的三土地支三付的最三大費用三。從投三標者角三度看，三是為了三某種用三途而需三利用該三土地時三，愿意三支付的三最大地三租成本三。如果三產(chǎn)品市三場是完三全競爭三的，則三土地租三金就表三現(xiàn)為競三投地租三。地租與三距離的三關系圖三：阿蘭索三競投地三租模型公式企業(yè)利三潤寫成三：(1.三3)式中：d表示土三地位置三到中心三商業(yè)區(qū)三（cen三tra三lb三usi三nes三sd三ist三ric三t,C三BD）的距三離；C（d）表示三企業(yè)的三生產(chǎn)總三費用，三包括勞三務費用三、機會三成本、三資本設三施的費三用；r(d三)是地租三，n(d三)表示位三于位置三處的土三地數(shù)量三，t(d三)為單位三運費；p,q分別表三示產(chǎn)品三的價格三和數(shù)量三。企業(yè)愿三意支付三的總地三租前提:市場充三分競爭三，所有三企業(yè)的三利潤是三一致的三，記為，總地三租為：(1.三4)單位地三租為：(1.三5)特殊形三式三時，此時，三地租的三決定因三素是運三輸費用三，距離三越遠，三運費越三高，地三租越低三。這就三是杜能三模型中三競投租三金表達三式。2、級差三地租如果兩三個等量三的資本三和勞力三作用在三不同地三點的等三量土地三上，獲三取不同三的利潤三，較優(yōu)三等的土三地所獲三得的超三額利潤三就轉化三為級差三地租。在競投三租金模三型中，三這種利三潤差異三由距離三造成的三運費節(jié)三省額不三同引起三。在現(xiàn)三實生活三中，除三了距離三以外，三其它因三素如土三地肥力三、氣候三、礦產(chǎn)三豐度、三稅負等三也是造三成級差三地租的三重要因三素。城三市中人三口密集三度，商三業(yè)和服三務業(yè)的三繁華程三度，交三通、通三訊、供三熱、供三水、供三電等基三礎設施三完善度三是決定三級差地三租分布三的重要三因素。級差地三租Ⅰ和級差地三租Ⅱ由于位三置或其三它外部三因素產(chǎn)三生的超三額利潤三轉化而三來的地三租稱為三級差地三租Ⅰ。三劣等地三沒有級三差地租三Ⅰ。級差地三租Ⅱ是三指連續(xù)三投在同三一塊土三地上的三各個資三本，由三于生產(chǎn)三效率的三不同，三由資本三效率較三高的資三本產(chǎn)生三的超額三利潤被三土地所三有者擁三有時所三轉化而三來的級三差地租三。級差地三租Ⅰ是三級差地三租Ⅱ的三基礎和三出發(fā)點三，級差三地租Ⅱ三的變化三最終又三必然要三以級差三地租Ⅰ三的形式三體現(xiàn)。三從對土三地的長三期利用三過程來三看，每三一次租三約的簽三訂都應三是級差三地租Ⅱ三向級差三地租Ⅰ三轉化的三過程。城市級三差地租三Ⅱ是指在三城市一三定面積三的某一三土地上三，在投三資界限三范圍內三連續(xù)追三加投資三直到建三筑邊際三，建筑三面積由三小到大三（或者三建筑質三量由低三到高）三，建筑三產(chǎn)品總三價值增三加，由三此產(chǎn)生三的總價三值與總三成本之三差形成三的超額三利潤，三這種超三額利潤三轉化而三成的地三租即為三城市級三差地租三Ⅱ。3、絕三對地租所謂絕三對地租三是指由三土地所三有權存三在決定三的，不三論使用三什么樣三的土地三都必須三繳納的三地租。三絕對地三租是土三地所有三者憑借三對土地三私有權三的壟斷三所獲得三的，它三由土地三的產(chǎn)品三市場價三格高于三社會生三產(chǎn)價格三的差額三利潤轉三化而來三。城市絕三對地租是在土三地使用三權和土三地所有三權分離三的條件三下，所三有的土三地使用三者都必三須繳納三的地租三，即城三市土地三使用者三所必須三繳納的三最低限三度的地三租。絕三對地租三量是使三用一個三城市最三邊緣的三土地或三位置、三地基等三方面最三差的土三地，所三必須繳三納的地三租量。三城市最三邊緣土三地作非三農業(yè)用三途時，三所繳納三的地租三不得低三于作農三業(yè)利用三時的地三租，所三以，城三市土地三絕對地三租量應三等于與三最邊緣三城市土三地相鄰三的農地三上的農三業(yè)地租三。4、壟斷三地租具有獨三特性質三的土地三，其獨三特的優(yōu)三越性與三稀缺性三會導致三其產(chǎn)出三品能以三高出產(chǎn)三品價值三和生產(chǎn)三價格的三壟斷價三格出售三。由此三產(chǎn)生的三超額（三壟斷）三利潤會