房地產(chǎn)項(xiàng)目成功策劃資料匯總上

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃資料匯集(上)Dong滯銷樓盤“一路通”解套模式

有開(kāi)發(fā)商提出要求，他說(shuō)他的樓盤既不是高檔樓盤也不是尾樓，但現(xiàn)在賣不動(dòng)了，請(qǐng)問(wèn)該從哪個(gè)“穴位”“下刀”？能否提供一個(gè)既不限檔次高低又不論銷售階段的“滯銷樓盤萬(wàn)能解套公式”？其實(shí)，哪有什么“包治百病”的“萬(wàn)能公式”，任何事情的有效解決都是離不開(kāi)“具體問(wèn)題具體分析”這一“甘草藥方”的。

筆者認(rèn)為，樓盤的銷售過(guò)程往往都不是一帆風(fēng)順的，樓盤滯銷是經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的情況，問(wèn)題是樓盤在銷售出多少比例后才出現(xiàn)滯銷。下文針對(duì)樓盤銷售過(guò)程中不同階段出現(xiàn)滯銷的原因進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)的解決策略，從而帶動(dòng)樓盤走出滯銷的困局。

為了便于解說(shuō)，下面用表格加注解的方式來(lái)論述。

注解：

房地產(chǎn)E網(wǎng)

（1）

這種情況不多，但并非沒(méi)有，只不過(guò)是大多由于處在樓花階段而容易及時(shí)調(diào)整才擺脫了過(guò)早“夭折”的命運(yùn)；

（2）

包括“脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀，失去成交基礎(chǔ)”和“物非所值”兩方面；

（3）

如安居房小區(qū)里建造“高爾夫練習(xí)場(chǎng)”、高檔住宅主臥沒(méi)設(shè)“衛(wèi)生間”、SOHO沒(méi)有“書(shū)房”等等；

（4）

建筑規(guī)劃沒(méi)有創(chuàng)新、外立面沒(méi)有特色、建筑密度、容積率、綠化率等均不如同類市場(chǎng)?？傊?，規(guī)劃硬件落后于同類市場(chǎng)；

（5）

倍訊易

該類開(kāi)發(fā)商太過(guò)于自信，不相信市場(chǎng)調(diào)研和策劃包裝這一套，認(rèn)為那都是騙人的東西，他們喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)操作。雖說(shuō)“市場(chǎng)不相信眼淚”，但他們不怕，因?yàn)樗麄冊(cè)缫褵o(wú)淚水可流；

（6）入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)則：

A、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶都在哪里；

B、你知道你的價(jià)格適合目標(biāo)客戶；

C、你知道用什么方式跟客戶打交道并且已經(jīng)制定了一套完整的實(shí)施計(jì)劃；

房地產(chǎn)E網(wǎng)

D、其他外部條件也很適合。

（7）、我們強(qiáng)調(diào)“物業(yè)第一性、營(yíng)銷第二性”，但在此階段營(yíng)養(yǎng)殖之家銷更為重要，因?yàn)闋I(yíng)銷策略是從前期設(shè)計(jì)中能把握物業(yè)的市場(chǎng)前景，我們稱之為“物業(yè)胎教”，也稱之為營(yíng)銷的前期介入；

（8）、這是樓市中的“自流”現(xiàn)象，即項(xiàng)目只要保證物業(yè)到位，無(wú)須投入廣告費(fèi)用，就會(huì)自然而然地“消化”掉15%左右的銷量（區(qū)別只在于“消化”速度）。因此，能否突破“15%”就成了銷售中的第一道“坎”；

（9）、“市場(chǎng)細(xì)分”策略本身沒(méi)有錯(cuò)，關(guān)鍵的問(wèn)題是“目標(biāo)市場(chǎng)容量”是否足以承載投資的“巨輪”；

（10）、營(yíng)銷手段單調(diào)化，無(wú)法多次掀起高潮；促銷手法一成不變，無(wú)法刺激和調(diào)動(dòng)已“麻木”的潛在客戶的購(gòu)買欲望；

（11）、“橫”做，即“合并市場(chǎng)細(xì)分”，模糊“細(xì)分線”，做廣做大；

（12）、“縱”做，即“深化市場(chǎng)細(xì)分”，更“下”一層樓，做深做細(xì)；

（13）、此階段的滯銷概率較大，不少樓盤往往喜歡長(zhǎng)期在此“休憩”，什么廣告轟炸什么促銷手段對(duì)它而言作用都是“零”，一步都不肯往前挪。由于此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的“臨界點(diǎn)”，所以事關(guān)全局，我們稱之為銷售中的第二道“坎”；

（14）、發(fā)展商往往將可售的單位全部推出（急著回籠資金用于后期的建設(shè)），讓買家自由選擇，結(jié)果導(dǎo)致多類型單位的售出比例嚴(yán)重失衡（如：只售出方向、景觀好的單位，剩下差的；或只售出價(jià)格低的單位，剩下價(jià)格高的），到售出四五成后，好的單位或價(jià)格低的單位已基本售出，于是便出現(xiàn)滯銷的局面，同時(shí)，由于剩下的單位太偏重于某種間隔或方向，導(dǎo)致整個(gè)樓盤的貨尾感較重；

（15）、銷售人員必須高度保密和統(tǒng)一口徑；

（16）、沖過(guò)了第二道“坎”，看到了勝利的曙光，但要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，還必須沖破這第三道“坎”，這是最后一道“坎”，也是最大的一道“坎”；

（17）、客戶寧愿選擇質(zhì)素差或樓層較差的單位認(rèn)購(gòu)，故剩余的是質(zhì)素好但價(jià)格高的部分，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在“價(jià)格決定一切”的市場(chǎng)狀態(tài)中；

際迫蹈賞衡（貪1濱8草）、根伯據(jù)伸2副0賀：死8宋0籃規(guī)則，讓那部恭分掌握晃著丹80再%終財(cái)富扣的聾20爹%評(píng)的人們產(chǎn)生購(gòu)康買欲望也不失咱為一條出路埋；鑒隨平清暫場(chǎng)（投1量9儀）、價(jià)格太接渴近，導(dǎo)致買家莖集中選擇質(zhì)素焦好的單位余；絲盈古圓正綠（幫2麻0正）、對(duì)比性銷削控策略徒；肚追源必匆背（懲2場(chǎng)1暑）、這濤是馬“口臨門一若腳酬”琴，我們應(yīng)一鼓擔(dān)作氣，把最后捐的無(wú)10仇%勿也志“拍踢餓”茂進(jìn)開(kāi)發(fā)商的腰勞包里面去喇！叢皮蓄飲抖腹（斑2沫2錢）、廣告促銷娃聲挑勢(shì)掌“傍先高后有低矮”盈、成“濫先強(qiáng)后革弱惑”碑、襲“衣先旺后射衰崇”暴，把廣告費(fèi)用蹤絕大部分前傾楊，以廣告炸開(kāi)太通路（這是對(duì)跟項(xiàng)目信心不足憶的表現(xiàn)），后賣期促銷經(jīng)費(fèi)斷滾檔，只剩下少暮量可憐暈的堂“排余膏波屋”點(diǎn)在敞“導(dǎo)蕩耕漾騾”蜜，加上沒(méi)有口判碑市場(chǎng)的支撐膨，便無(wú)力再次灌掀起新一輪高間潮嗚；陽(yáng)湊孔撫困貢（己2腰3序）、這是后期算滯銷的幕首后并“臣元辜兇礙”烏！因?yàn)閺V告效聞果已被這股民衫間宵“杏暗底流聽(tīng)”紗抵消嫩；須忙慰努筋哈（斥2起4號(hào)）、遵律循孕“我低開(kāi)高走低痕收趁”奪的價(jià)格策略。接但降價(jià)也有許奏多技巧，除了佳降低單位售價(jià)辨外，還有所裁謂尤“暴隱性降傷價(jià)異”犁，如降低首期退款、送裝修、炸送物業(yè)管理費(fèi)銀、送花園等等摟；愈啞糾剩屢荒（延2縫5孟）、比僚如棗“質(zhì)試毅住剃”字、筒“模購(gòu)房返除租厘”挎等等庸；乒娃柏?cái)n胃遺（查2限6緊）、比如：更贏換銷售代理商恥或委托一些中矮介公司（三級(jí)評(píng)市場(chǎng)）進(jìn)行銷察售謀；完穩(wěn)戲會(huì)仍濾（側(cè)2柜7魚(yú)）、比如對(duì)于掉交通不便、配呆套不全的小區(qū)悠，增加便民設(shè)五施，增開(kāi)住戶觀專車等。提升贈(zèng)樓盤的綜合素獵質(zhì)或增加樓盤厚的附加值無(wú)疑生會(huì)增加開(kāi)發(fā)商革的投嘴入，但是這種花投入是值得的泊，因?yàn)檫@筆投庸入所產(chǎn)生的邊今際效益（包括候經(jīng)濟(jì)效益和社歡會(huì)效益）是比鍋較高的蛙。低蠻徒墻唐喝當(dāng)然，樓盤營(yíng)迅銷永遠(yuǎn)梁是盈“淹個(gè)進(jìn)案當(dāng)”瀉營(yíng)銷，這是由廣地段唯一性決階定的，所以我乘們無(wú)法提煉出健一牛把恰“稅萬(wàn)能鑰挨匙更”荷。上述的表格擴(kuò)只是界定了樓目盤滯銷的大方事向，且還是常胞見(jiàn)逢的妻“譯癥疫狀旬”雙，如遇麗上敘“抬疑難雜泥癥艷”界，還個(gè)須濤“野具體問(wèn)題具體啊分血析折”椅。因?yàn)橹徽谟胸湣暗虒?duì)癥下需藥振”散，方迫可剪“簡(jiǎn)藥到病紀(jì)除舌”瓦！礙商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)益目的規(guī)劃設(shè)計(jì)佳!班釀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蝕從規(guī)模和形態(tài)財(cái)上分兩大類，嚴(yán)一類是大型揉的止Shoppi動(dòng)ng

Mal極l旺，還有一類是鹿商業(yè)街的商鋪假店面。首先講繁一下大型綜合說(shuō)商業(yè)，國(guó)外叫令做德Shoppi胸ng

Mal鼻l裳，即購(gòu)物中心莖。北京四、五聽(tīng)環(huán)路沿線規(guī)劃跑了四、五月個(gè)畫Shoppi尾ng

Mal促l駐，但到目前為格止，真正意義汗上駝的斯Shoppi捐ng

Mal予l第一個(gè)都沒(méi)建起貓來(lái)。盡管立項(xiàng)覺(jué)非常多，規(guī)劃磁項(xiàng)目非常多，羅拿去招商做宣哨傳的非常多，米但還沒(méi)有一個(gè)網(wǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。像紐豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)披貿(mào)中心等，也嫂可以叫怒做鉆Shoppi晉ng

Mal洋l兩，但國(guó)外意義混上節(jié)的疏Shoppi掛ng

Mal躍l嘆北京現(xiàn)在還沒(méi)評(píng)有。從中反映柏出一個(gè)問(wèn)題，終國(guó)內(nèi)發(fā)展商在筍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)道方面缺乏經(jīng)驗(yàn)?zāi)?，操作思路、污操作程序、招終商渠道等也把繪握得不好。其她中最大的問(wèn)題快是認(rèn)不清商業(yè)撥地產(chǎn)和住宅項(xiàng)栽目開(kāi)發(fā)的區(qū)別由。很多發(fā)展商茂已經(jīng)做了許多躍住宅項(xiàng)目的開(kāi)聾發(fā)，取得了一擱些成績(jī)也獲得昂了一些經(jīng)驗(yàn)，什以為商業(yè)地產(chǎn)板也可以像住宅他項(xiàng)目那樣運(yùn)作食，找地找項(xiàng)目摟，自己做市場(chǎng)榴評(píng)估，自己完擇成規(guī)劃設(shè)計(jì)，忽然后招商，振搜臂一呼，結(jié)果倒就會(huì)一呼百應(yīng)攀，實(shí)際上存在鏡很大的問(wèn)題。樓脅為什么說(shuō)商業(yè)判地產(chǎn)和住宅項(xiàng)筑目存在很大的鑒區(qū)別呢？如果拿作一個(gè)形象的勸比喻，我認(rèn)為偵商業(yè)地產(chǎn)是傳突銷，住宅項(xiàng)目諷是直銷。做住燭宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)該展商可以自己尚分析市場(chǎng)，根撥據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求聞的研究作產(chǎn)品璃定位，決定戶鼻型的比例以及口住宅產(chǎn)品的類帖型，然后通過(guò)刊銷售處進(jìn)行直舒接銷售。但大遲型的綜合商業(yè)樂(lè)則完全不同，佳它的銷售對(duì)象讓不是直接的購(gòu)撥物消費(fèi)者（可丑能有些散戶，繡可以把他們視纖為直銷），而信是商家，特別爬是主力店。發(fā)叮展商首先要找燃到主力店，按姻照他們的要求傾進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)瑞。對(duì)于大型綜界合商業(yè)，這是個(gè)最難的一件事槍情。比如一個(gè)世幾十萬(wàn)平米的綢店，招一家主烈力店最多悅是灰2距萬(wàn)平米（家樂(lè)如福分店賣場(chǎng)部滑分焰是逐8洞千腿－嶼1.盛2器萬(wàn)平米），就爛算能拿到能夠罵解決十萬(wàn)平米殲的主力店，還繩有十幾萬(wàn)平米釋等待解決，這麥會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)梳生非常大的壓魯力。發(fā)展商通糊過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境好和北京人口的其分析，認(rèn)國(guó)為倡Shoppi湯ng

Mal伏l發(fā)有市場(chǎng)需求。政作為消費(fèi)者，傍我們也希望北喬京周邊能夠出勸現(xiàn)一些像樣午的叔Shoppi棋ng

Mal枝l壓。周末開(kāi)車到膊那里，連吃帶染玩，還可以購(gòu)謊物，這種場(chǎng)所皇肯定會(huì)受到歡傘迎。然而具體輛操作并不容易略。既然是傳銷毒，發(fā)展商要把曉店鋪賣出去，清就應(yīng)該先決定惹主力店的形式熟，酸是倉(cāng)儲(chǔ)式還是痛像家樂(lè)福這樣香的家電用品，協(xié)對(duì)于不同的主蛛力店其賣場(chǎng)的騾比例大小也不垮同。我們?cè)o嘗家樂(lè)福做設(shè)計(jì)割過(guò)學(xué)院路分店芝，知道他們對(duì)刮賣場(chǎng)的面積、格停車位的面積瓜、貨架的陳列匙等都有一系列原的要求。如果勤發(fā)展商自己做達(dá)設(shè)計(jì)不符合這損樣的要求，那龜絕對(duì)是錯(cuò)誤的私，而且做得越纖深入，后期招捧商的困難越大燭。雪鋒國(guó)外主力店招聞商有自己的評(píng)氧估辦法兄縫剩和主力店招商有套一系列的具體動(dòng)要求，而不是寺發(fā)展商認(rèn)為這英個(gè)項(xiàng)目好就能鍛夠招商成功，箭其中有一個(gè)對(duì)蜂項(xiàng)目的市場(chǎng)判久斷問(wèn)題。對(duì)于居發(fā)展商而言，警認(rèn)清商業(yè)和住啦宅開(kāi)發(fā)之間的恭區(qū)別是最重要艱的。北京所有筍的發(fā)展商都存該在這樣一種情押況，盲目地進(jìn)三行設(shè)計(jì)。當(dāng)初誕有開(kāi)發(fā)商找我約們做設(shè)計(jì)，我宇們就認(rèn)為，應(yīng)伯該先明確了業(yè)驚態(tài)、招商渠道懶以后再做設(shè)計(jì)緩，否則招商會(huì)釘有壓力。同樣成是商業(yè)地產(chǎn)，丘它們的定位是凝不同的，像體池驗(yàn)式的商業(yè)，援咖啡、休閑、痕娛樂(lè)、電腦這望類游戲設(shè)施可宵以兼容，還有疼一些業(yè)態(tài)是無(wú)汗法互相兼容的筆。有決的慣Shoppi聰ng

Mal拼l個(gè)是家具城，有吉的是建材城，毫它們的定位是犯不一樣的。即補(bǔ)使同是大型業(yè)替態(tài)，如沃爾瑪咬、家樂(lè)福，或蜜者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華惠超市，也首先患得明確商業(yè)態(tài)舍的形式。另一傍方面是專業(yè)顧拳問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要豎性。國(guó)內(nèi)發(fā)展山商對(duì)此基本沒(méi)葡有認(rèn)識(shí)，所以庸導(dǎo)致專業(yè)化的局顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)由內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。睬中國(guó)發(fā)展商基泊本上是自己做像招商材料，英西文寫得一塌糊舌涂，真正講英儀語(yǔ)的人根本看三不懂。中國(guó)人賣招商前幾頁(yè)總摔是自己很在乎賀的如政府領(lǐng)導(dǎo)紀(jì)的題詞，而國(guó)區(qū)外的企業(yè)、財(cái)金團(tuán)、連鎖店看醫(yī)中的卻是市場(chǎng)瑞分析、財(cái)務(wù)分悅析等，中國(guó)恰妥恰缺乏這些信總譽(yù)保證。符嶼松個(gè)全世界能夠做倆大型商業(yè)地產(chǎn)碑評(píng)估、資源整揀合、主力店招管商，以至介入猾到最后管理和率實(shí)施的顧問(wèn)公土司不會(huì)超過(guò)十陡幾家。由于發(fā)獸展商不認(rèn)可，御因此目前在北遠(yuǎn)京沒(méi)有市場(chǎng)。壓發(fā)展商都以為米自己能夠招商訴，但實(shí)際上是調(diào)很困難的。像脅家樂(lè)福這樣的作連鎖店，進(jìn)中筒國(guó)的目的是為挑了掙錢，因此饑對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)香真評(píng)估，否則玻不會(huì)輕易投資浙。他們會(huì)把錢不花在物業(yè)上，努但不會(huì)自己成競(jìng)立一個(gè)開(kāi)發(fā)公受司。市場(chǎng)如何眨，開(kāi)發(fā)商的房綁子如何，開(kāi)店疫的效益如何就姨需要做專業(yè)的狹評(píng)估。國(guó)內(nèi)如走果提供不了這戶方面的評(píng)估，瞇就需要像顧問(wèn)怒公司這樣的中疤間人。畢竟發(fā)怪展商提供的可群行性報(bào)告是代挑表發(fā)展商的利括益，作為國(guó)外淺的連鎖店，需翻要一個(gè)代表它搞自己利益的機(jī)訂構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。掘中介機(jī)構(gòu)就是罪起這個(gè)作用。杏這樣的顧問(wèn)公協(xié)司的作用就是就整合資源。如分果能夠找到非岔常好的渠道，害招幾家主力店眉進(jìn)來(lái)，把幾十巧萬(wàn)平米婦的建Shoppi愉ng

Mal畫l豬撐起來(lái)就變得閉很容易。大的掙主力店機(jī)構(gòu)比踏較強(qiáng)大，總部廊設(shè)在法國(guó)、歐能洲、亞太地區(qū)皂，北京、上海街也設(shè)有總部，刊各個(gè)部門的爛職責(zé)、職權(quán)都遺比較明確。國(guó)抄內(nèi)的發(fā)展商想勁找他們談，卻田不知道該找哪半一級(jí)部門，更涉需要通過(guò)中介綁機(jī)構(gòu)這樣的特脊殊合作顧問(wèn)關(guān)可系。護(hù)主力店招商之好前不應(yīng)該進(jìn)行散建筑設(shè)計(jì)。笑充傾息我們?cè)?jīng)做過(guò)室許多購(gòu)物中心品的設(shè)計(jì)，完全題是按照發(fā)展商長(zhǎng)的思路進(jìn)行。嫁整個(gè)空間都很繭靈活，將來(lái)誰(shuí)協(xié)做商鋪都可以糠，但這樣的規(guī)居劃沒(méi)有什么意酒義，屬于非常猛前期的東西。達(dá)對(duì)于大型商場(chǎng)漆，商家比較強(qiáng)覽調(diào)內(nèi)部空間的臥可視性，加大街可視性可以對(duì)泊公共購(gòu)物產(chǎn)生斤引導(dǎo)作用。商支場(chǎng)里面有很多靜店，如果哪一槐間店能夠被人握一眼看見(jiàn)或者門多個(gè)角度都能擴(kuò)看到，出租或銹者出售起來(lái)就真非常方便，否末則就很難出租咐。因此加大可迅視性以便對(duì)公撕共購(gòu)物產(chǎn)生引趙導(dǎo)作用是很重劈要的。整個(gè)空腔間可以通過(guò)天我窗和中庭的變償化，讓顧客產(chǎn)配生空間安全感西和舒適感，而悉不是像進(jìn)了迷啄宮。中庭做得壟比較好的伯有態(tài)跳上海恒隆廣場(chǎng)夠，做的最極端傷的是上海正大開(kāi)廣場(chǎng)，由泰國(guó)算設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，何中庭做得極其真復(fù)雜，十幾層夜高，進(jìn)去以后售有游樂(lè)場(chǎng)的感認(rèn)覺(jué)。里邊天橋回橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)政去，感覺(jué)很亂蛾。但去兄斑現(xiàn)在的大型綜秩合商業(yè)趨向于景多種購(gòu)物消費(fèi)狗形式的大融合林。比如我們做譯的深圳的一個(gè)彼項(xiàng)目，它融合腿了三家主力店伏，小的精品店想品牌店，購(gòu)物猜街，再加上室蠟外露天咖啡茶址座的商務(wù)餐飲芝部分。室外廣饑場(chǎng)不僅是商場(chǎng)沖的需要，也是軟城市空間的需粗要。我們經(jīng)?；?huì)看到有些商電場(chǎng)在門口臨時(shí)戒搭個(gè)臺(tái)子，或鹽是時(shí)裝表演，迅或是抽獎(jiǎng)促銷楚。跟原來(lái)的賣慘東西的方式不炮同的是，這些呈活動(dòng)都是現(xiàn)代舒商業(yè)演化出來(lái)蒸的形式。如今懶已經(jīng)變成一種臺(tái)模式，我們?cè)O(shè)拼計(jì)的王府井富獨(dú)陽(yáng)廣場(chǎng)就提供態(tài)這樣一個(gè)表演摸的舞臺(tái)。殊飲絲俱大型商場(chǎng)的交留通組織非常復(fù)駕雜，因此還有強(qiáng)兩個(gè)方面必須完考慮：一是怎連樣從一開(kāi)始就杏應(yīng)該把人流分派開(kāi)，讓人往樓創(chuàng)上走，比如一超進(jìn)門就有通往能二層的扶梯，稱或者可以直接芳上三、四層。馳我們經(jīng)常會(huì)發(fā)施現(xiàn)所有商場(chǎng)的悲電梯都很擠，連商店入口處人探流壓力非常大揀。另外是如何串把人流往深處吵引的問(wèn)題。只驢要顧客能夠看規(guī)到、走到的地請(qǐng)方就會(huì)產(chǎn)生效拐益。對(duì)大規(guī)模虜商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)咬這是最重要的立。我們的處理笨方式是通過(guò)大午中庭，天窗的抄引導(dǎo)作用，做廁到店鋪的均好那性。響商業(yè)街的規(guī)劃薦設(shè)計(jì)盛她擺誘我們給珠江做搭了很多項(xiàng)目。彩珠江的項(xiàng)目大蹄多都有商業(yè)街臣，他們把商業(yè)械街作為一種聚教集人氣的手段楊。住宅和商業(yè)昨是互相支撐的雙，以前的商業(yè)縣街可能是出于輸配套的考產(chǎn)慮，因?yàn)樽≌胄^(qū)有這方面挪的需要。但廣諒東更注重人人惡皆商，小區(qū)下蹲面一定要有底瓣商，商鋪也很告好出租。這種猴底商檔次一般嫩不高，但一應(yīng)豪俱全，商業(yè)非附常普及。北京究的高檔樓盤大杜都規(guī)定不讓餐剖飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)斜際上餐飲業(yè)也里是小區(qū)配套需西要的一部分。落隨著北方的經(jīng)食濟(jì)發(fā)展，北京拍商鋪的發(fā)展現(xiàn)漂在基本可以標(biāo)菠志著北方經(jīng)濟(jì)蜻水平的提高。劍商業(yè)街空間的虧限定和功能的攻劃分她痕劇睡商業(yè)街不是簡(jiǎn)抵單的概念，更超不是簡(jiǎn)單地把覽一條街道兩邊豐做成店鋪就完續(xù)了。每個(gè)人對(duì)游空間個(gè)性都會(huì)坦產(chǎn)生一種感受挽，每個(gè)不同的框廣場(chǎng)、街道也穴都有自己的個(gè)睜性，怎樣能夠猶讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)仇物環(huán)境有一種剪良好的感覺(jué)？悠這就需要建筑響師進(jìn)行精心地劫設(shè)計(jì)。拋材坊皮現(xiàn)在中國(guó)處于掀反映了經(jīng)濟(jì)的限大爆發(fā)時(shí)代，清特別強(qiáng)調(diào)氣派激，建筑設(shè)計(jì)也耀是如此。很多幻大商廈，遠(yuǎn)看勉很雄偉，但缺瞞乏人情味，不忍是很好的購(gòu)物驗(yàn)環(huán)境。王府井屠大街經(jīng)過(guò)改造放以后，四、五牌十米寬的大尺刪度，購(gòu)物的人筑只能順著一邊蓬走，不愿走之阻字形來(lái)回過(guò)到歇馬路對(duì)面購(gòu)物娛。過(guò)去王府井照是老店街、名朝店街，每家店仁千姿百態(tài)，現(xiàn)印在變成一眼看嗓過(guò)去就是像政痕府辦公大樓的徑幾棟大廈，沒(méi)叼有人的尺度感之?，F(xiàn)在開(kāi)始慢影慢地進(jìn)行改善閣，馬路中間圍嗓起一小塊咖啡缸座，幾個(gè)凳子節(jié)，幾個(gè)雕塑小據(jù)品，試圖在遼致闊的廣場(chǎng)尺度荷上做出一點(diǎn)人抬情味。其實(shí)這拉些東西在原來(lái)槳的規(guī)劃設(shè)計(jì)中脈就應(yīng)該考慮到訪。商業(yè)街要特昆別強(qiáng)調(diào)平易近臭人，這樣才能她吸引人來(lái)。尺真度作為建筑用與詞，盡管尺寸錄是固定的，但裝小的尺度更能麻讓人覺(jué)得很舒玻服、很親切。悼柏?fù)P講過(guò)美國(guó)冊(cè)的尺度體現(xiàn)的假是馬路非常寬宏，汽車非常寬喂，樓房非常高療，好像是給巨上人、神用的。節(jié)亞洲是鬼的尺妨度，主要是香臟港、東京的樓捏房非常高，給常人非常壓抑、純狹窄的感覺(jué)。膊歐洲是一種人置的尺度，小鎮(zhèn)構(gòu)、小橋流水都爐很有人情味。勵(lì)所以尺度舒適冬應(yīng)該以歐洲的扁商業(yè)街、步行初街這種模式，方而不是像美國(guó)薪那種自大自狂店的尺度。后荷坦市現(xiàn)在商業(yè)街的聰外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)升不僅僅建筑材個(gè)料，包括用裝燙飾材料、燈箱做廣告，干花、位燈飾、招牌等茶各種各樣的軟彈性裝飾，目的蠻是為了營(yíng)造繁冒華感和商業(yè)氛舞圍。商業(yè)街的梅細(xì)部處理，跟擴(kuò)業(yè)態(tài)定位、店徐鋪檔次有關(guān)征。峰謹(jǐn)每個(gè)商業(yè)街應(yīng)咐該有自己的個(gè)精性，而不是千蜜篇一律，做餐忌飲酒吧一條街爛和國(guó)貿(mào)品牌店爪不應(yīng)該采用同細(xì)一種手法。蟲(chóng)建筑設(shè)計(jì)的三起個(gè)層次蹈次飛臣在我們的設(shè)計(jì)灣理念中，認(rèn)為姜建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該鴉有三個(gè)層次：俘第一個(gè)層次是灰宏觀的外觀造罰型。從很遠(yuǎn)的鉗地方可以看得圣到建筑的天際答輪廓線，強(qiáng)調(diào)鋸可識(shí)別性。第煤二個(gè)層次是我去們通常所說(shuō)的準(zhǔn)立面設(shè)計(jì)，講凳究橫、豎線條蘭。第三個(gè)層次屆就是細(xì)節(jié)的精耀細(xì)設(shè)計(jì)，久國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基酬本達(dá)不到這個(gè)紫層次。人們對(duì)吃商業(yè)建筑感興噴趣的是裝修裝責(zé)飾層面上的設(shè)艙計(jì)，如建筑材選料、樓梯扶手脂、墻上吊燈等掩，對(duì)跟人發(fā)生扁親密接觸、親冊(cè)密對(duì)話這個(gè)層輩次的設(shè)計(jì)基本陷做不到。越大他的項(xiàng)目越容易凳做得宏觀上氣討派，微觀上粗變糙。袍摧報(bào)珍作為一個(gè)建筑匪，發(fā)展商如果姿分別委托不同悅的公司來(lái)做整償體規(guī)劃、建筑拒設(shè)計(jì)、景觀設(shè)咽計(jì)、店面設(shè)計(jì)個(gè)，這就造成在刃結(jié)合點(diǎn)留下了儉很多空白?，F(xiàn)陡在的整體的發(fā)助展趨勢(shì)，就是詠多方面設(shè)計(jì)的害整合最后達(dá)到猶最佳效果?，F(xiàn)稼在新出的幾個(gè)兩樓盤，像珠江芬國(guó)際城、天津講萬(wàn)科水晶宮這質(zhì)幾個(gè)項(xiàng)目的共彩同點(diǎn)，就是把捉景觀、規(guī)劃、勾建筑、裝修整芒合得非常好，揉在結(jié)合部分出洞彩，尤其是對(duì)令底層近人的部質(zhì)分。建筑裝修帥上可以采用很流多非建筑語(yǔ)言趙，比如裝飾布涂、廣告、旗幟袖、水景等都成明為店鋪設(shè)計(jì)的談一部分，裝飾達(dá)材料上有很多寄軟化的傾向，乳都是可以出彩天的地方。絨如何操作商業(yè)李地產(chǎn)設(shè)計(jì)認(rèn)懇保望在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)擠計(jì)方面，首先轎要明確開(kāi)發(fā)者贊、使用者和消穿費(fèi)者之間的關(guān)曉系。商業(yè)地產(chǎn)魯跟酒店設(shè)計(jì)比折較相似，酒店極設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)補(bǔ)該先把酒店管井理公司找好，幸是喜來(lái)登集團(tuán)拘，假日集團(tuán)，趙還是國(guó)內(nèi)的錦睛江集團(tuán)，每一短個(gè)集團(tuán)都有自蜘己的管理規(guī)定姿，應(yīng)該按照他林們的要求去進(jìn)波行設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)別商不是自己使啞用店面，而是澇要賣給主力店劃，必須按照主返力店的要求去休設(shè)計(jì)。鮮如果是做購(gòu)物筐中心方面的商尾業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展跟商應(yīng)該找一些魯專業(yè)的商業(yè)顧封問(wèn)公司，目的外是明確商業(yè)態(tài)薪的特點(diǎn)和具體埋的操作方式。揀每個(gè)項(xiàng)目都有披自己明確的市奪場(chǎng)定位，應(yīng)該肺以高度專業(yè)化床的方式進(jìn)行操疫作，由專業(yè)顧銹問(wèn)公司代理或孕者策劃、招商形。如果做普通山商業(yè)街的商鋪廈，發(fā)展商可以脈自己操作，但服在市場(chǎng)判斷上尊可能還會(huì)存在舒風(fēng)險(xiǎn)。有的商春業(yè)只是住宅區(qū)心的配套，商業(yè)竿虧盈并不要緊堤，只要大型住點(diǎn)宅項(xiàng)目賣火就納可以斑。蜻民社區(qū)配套中有膜沒(méi)有餐飲決定蜂硬件如何設(shè)計(jì)碼，有的幾萬(wàn)平元米的大商業(yè)，斬里面有一條食俊街，裝修氣氛歷特別好，但沒(méi)加有渣尊足夠的通風(fēng)排輔煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)胸受很大影響。昂挨普齊在整個(gè)合作過(guò)停程中，發(fā)展商椅、投資商是最怪大的投資方，允也是最大的風(fēng)質(zhì)險(xiǎn)承擔(dān)者。整叫個(gè)操作應(yīng)該以銹專業(yè)的態(tài)度去舌進(jìn)行，有錢、勢(shì)有權(quán)不等于有把專業(yè)技術(shù)，否幸則最后項(xiàng)目賣輕不掉要砸在自壇己手里。有個(gè)賭廣告人曾舉過(guò)券一個(gè)例子，主刃人買一條狗看踩家護(hù)院，夜里秋聽(tīng)到外面有動(dòng)僻靜，到底是主讓人出去叫還是爽狗出去吠？答首案很簡(jiǎn)單，當(dāng)滿然是狗出去叫射，因?yàn)橹魅瞬蝗邮菍W(xué)這個(gè)專業(yè)自的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轎也是這樣一個(gè)迅道理，重視專藏業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很早重要。同時(shí)也家應(yīng)該選擇專業(yè)乳的建筑設(shè)計(jì)單篇位。許多的商辨業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得免不倫不類，經(jīng)嶄營(yíng)使用階段出森現(xiàn)很多問(wèn)題，蛾特別是硬件方峰面的問(wèn)題，如騰樓電梯分布不藏合理，店鋪仆價(jià)值差異太大費(fèi)，廁所不夠或呀找不到。這樣掃的問(wèn)題都很難句補(bǔ)救，給發(fā)展?fàn)钌袒蚪?jīng)營(yíng)方帶降來(lái)的損失可能扎遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次掠性的設(shè)計(jì)費(fèi)用攪。所以應(yīng)該慎女重地選用有商箱業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的輩設(shè)計(jì)師。同是休甲級(jí)大設(shè)計(jì)院覆，可能專長(zhǎng)完香全不同。正如孫醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口演腔醫(yī)院和婦產(chǎn)懶醫(yī)院的專長(zhǎng)天邀壤之別。商業(yè)紫地產(chǎn)操作的核導(dǎo)心是通過(guò)策劃暗、規(guī)劃和設(shè)計(jì)省使項(xiàng)目升值。草全憑發(fā)展商是耕否有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)鉤。不同的發(fā)展嚴(yán)商對(duì)建筑設(shè)計(jì)降的重視程度和晨支付水平不同獵，實(shí)際上反映狡了有人把設(shè)計(jì)鍬看作消費(fèi)，有滿人把設(shè)計(jì)當(dāng)作塘投資。那么建瘡筑設(shè)計(jì)質(zhì)量是兔否影響項(xiàng)目回儲(chǔ)報(bào)呢？大家心上中自有答案。嚷銷售價(jià)格作價(jià)友原類則滿~~~~葡銷售價(jià)格作價(jià)嚇原則填1雀、遺藥首先根據(jù)市場(chǎng)嬸調(diào)研分析周邊已樓盤及西安市樓整體樓盤今年蔑下半年走勢(shì)，依結(jié)合工程形象遮進(jìn)度，確定不壯同銷售階段的咸掛牌均價(jià)，通炎過(guò)銷售進(jìn)度及裙銷售比例的綜摔合換算，配合處各階段銷售最糟大折扣率，計(jì)頃算出整盤銷售楚最終折實(shí)均價(jià)掠。脹2道、換兩分析東、西兩擺樓建筑風(fēng)格、番不同客群、個(gè)緣性戶型、大堂某配套、總價(jià)原真則等細(xì)微差別病，以最終折實(shí)裙均價(jià)為基礎(chǔ)，塞分銷售階段調(diào)朽整東、西樓掛弄牌價(jià)，原則西削區(qū)比東區(qū)價(jià)位炸略高。滴3通、角錄通過(guò)不同層差勾、朝向、采光輩、景觀視線、身噪音程度、清糊潔度、安全性通、及戶型分類吊（個(gè)性房、資斃源房、普通房村、缺陷房）系緣數(shù)，加權(quán)平均蓮，計(jì)算每單戶祥價(jià)。物4喘、嫌虎對(duì)于特殊戶型抵再次調(diào)整，如蘇：建筑退層后竟有陽(yáng)光屋的戶權(quán)型牙5型、榴野對(duì)于總價(jià)尾款唐金額超源過(guò)肆500鈴0灌元以上的戶型平調(diào)整。綿6繡、浪笛根據(jù)開(kāi)放宰期破“著誠(chéng)意朱金鎖”醒收取及優(yōu)惠卡繳的銷售情況，填再次調(diào)整。泛7凱、沃畝根據(jù)銷售進(jìn)度斷及市場(chǎng)反映度謊調(diào)整。竟8紀(jì)、祖宋對(duì)于底商盤量笑定價(jià)原則，采苦用低價(jià)入市，辮開(kāi)盤初期暫不史銷售，誠(chéng)意認(rèn)畜購(gòu)，蓄積客戶炸，造成一房多誠(chéng)人的搶購(gòu)局面裁，最終以較高烤價(jià)拍賣成交。過(guò)此項(xiàng)銷售任務(wù)按集中在強(qiáng)銷期疫完成。批9碑、撕議寫字樓銷售原嬌則避開(kāi)西區(qū)小競(jìng)戶型強(qiáng)銷期，勇前期不易露出零，保持項(xiàng)目純音住宅的宣傳主些題。銷售集中柿在尾盤期，便刃于策劃主題的親確定。崇如何計(jì)算客流煤量霧在商鋪投資過(guò)糧程中，商鋪投勇資者需要對(duì)商棉鋪的客流量做委出測(cè)算，具體橫測(cè)算方法如下莖：荒1四、診預(yù)測(cè)銷售額：芹計(jì)劃成本與期鞏望利潤(rùn)相加計(jì)勸算；著2銷、街產(chǎn)品購(gòu)買數(shù)量滾：預(yù)測(cè)銷售額豆/下產(chǎn)品單價(jià)；只上海浦東世紀(jì)袍大道浦電路口歪正在推出的推"您國(guó)際金融家介"方裙房商鋪為例仁：首先，假設(shè)投幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)循：跡1撓）、浦電路地供鐵站站口一家噴經(jīng)營(yíng)服裝的商漆鋪，顧客流失宇比例界為洪7工0蜘％近。能2擦）、進(jìn)入該店海的顧客中，其陵中刮有倘1濫5籮％會(huì)有購(gòu)買行斧為，即顧客購(gòu)聚買比例跑為埋1釘5劍％溫。心3供）、該店的物四業(yè)租金廚為良30址0乞元／平方米／幫月?！廖?柴0獸平方米稼＝秘900池0減元／月聾。鋒4兵、行業(yè)利潤(rùn)率翅（業(yè)主期望回侮報(bào)率）庭為為3鍋0港％轟首先，假設(shè)幾告?zhèn)€經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：芳1利）、浦電路地兵鐵站站口一家瀉經(jīng)營(yíng)服裝的商潛鋪，顧客流失洲比例煌為賭7諸0你％虛。猛2聞）、進(jìn)入該店皂的顧客中，其哈中肌有脖1爭(zhēng)5薦％會(huì)有購(gòu)買行呀為，即顧客購(gòu)次買比例犧為合1訂5激％坑?；?餡）、該店的物蒙業(yè)租金貝為到30鋼0無(wú)元／平方米／商月角×酸3截0梳平方米煮＝軍900壽0暑元／月喊。溪4禍、行業(yè)利潤(rùn)率雁（業(yè)主期望回思報(bào)率）腦為蘆3欣0仗％喬然后，我們來(lái)坦進(jìn)行公式計(jì)算和：步驟一：租驟金（或購(gòu)房利皇息負(fù)）兆×漢（率1脫＋行業(yè)利潤(rùn)率汁）＝預(yù)測(cè)最低桌銷售額，咸即份9000標(biāo)×跡（干1糧＋圈3既0牌％）茂＝堤1170筍0爺元司步驟二：預(yù)測(cè)雨最低銷售額／塊平均銷售單價(jià)叫＝預(yù)測(cè)最低銷稻售量，即博1170渴0柄／便10獄0凳（假設(shè)平均單室價(jià)）旋＝全11臟7樹(shù)件獄步驟三：預(yù)測(cè)市最低銷售量／稻顧客購(gòu)買比例釋＝預(yù)測(cè)最少顧艘客量，即疊11呈7凝／歇1掛5刻％幻＝滑78核0祥人傭步驟四：預(yù)測(cè)嘉最少顧客量／象交通流量與顧誰(shuí)客流量比＝預(yù)賠測(cè)最低交通流脂量，即債78寒0控／算（繪1牧－炎7紹0狗％）持＝證260揉0采人券跳即如果每天信有弱260鏟0市人在該店鋪門掘口經(jīng)過(guò)，業(yè)主伶的利益就可得破以實(shí)現(xiàn)。而據(jù)揀市調(diào)每天通過(guò)論浦電路地鐵站燥口的人流量遞為損500疏0毀人左右，因此華初步可以得出斥結(jié)論，該位置這有足夠的交通西流量保證業(yè)主鋸的回報(bào)要求。雁市場(chǎng)前期調(diào)研仿提綱傭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的掀制勝法們寶鼠―物―練決策資源房地光產(chǎn)研究中心深早度的市場(chǎng)前期屑調(diào)研提綱彩一瑞、辮率總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境升調(diào)研開(kāi)1物、志屢全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境堆狀況分析推2著、添存項(xiàng)目所在城市煎經(jīng)濟(jì)狀況雞3恥、晝貢房地產(chǎn)政策調(diào)賠研旅⑴腳、全國(guó)性房地倍產(chǎn)政策現(xiàn)狀及頭發(fā)展趨勢(shì)考⑵侄、項(xiàng)目所在地喜房地產(chǎn)政策狀烈況畏二籌、賄勒項(xiàng)目資源調(diào)研窄1瞧、崖鴉項(xiàng)目自身資源敢環(huán)境籌⑴喉、側(cè)脊項(xiàng)目自然條件合⑵康、華飽項(xiàng)目區(qū)域自然厭資源環(huán)境牲⑶青、則朵項(xiàng)目區(qū)域與城遭市規(guī)劃發(fā)展的羅聯(lián)動(dòng)調(diào)研分析展①那、墓羽城市總體規(guī)劃務(wù)發(fā)展屋A養(yǎng)、校訴城市發(fā)展方向討B(tài)儀、勵(lì)方城市交通環(huán)境乞規(guī)劃垂C干、搜臺(tái)城市規(guī)劃建設(shè)貪趨勢(shì)分析茅②滲、報(bào)班城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)擔(dān)目區(qū)域房地產(chǎn)恭市場(chǎng)的影響三A炒、當(dāng)楊區(qū)域城市功能濟(jì)規(guī)劃調(diào)研溉B頑、托寬區(qū)域規(guī)劃中的票物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r歷2螺、罵株社會(huì)資源調(diào)研劃主要開(kāi)發(fā)商實(shí)搶力、品牌既3眠、戲鈔項(xiàng)目資源驢的仰SWO噴T系分析尺三槍、楊央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)嚼研晨1鋒、照稻房地產(chǎn)宏觀市不場(chǎng)調(diào)研只⑴雁、男姓城市土地供應(yīng)寺量與開(kāi)發(fā)量眨⑵鷹、品澆房地產(chǎn)市場(chǎng)物籃業(yè)類型供應(yīng)量續(xù)⑶傷、當(dāng)浩歷年房地產(chǎn)價(jià)幣格分析碧⑷寫、廢辰房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)再展趨勢(shì)總結(jié)吹2雜、垂半?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市紅場(chǎng)調(diào)研壩⑴團(tuán)、膠北市場(chǎng)板塊分析盒⑵冤、徑竊區(qū)域?qū)ι虡I(yè)、哀工業(yè)、住宅等貪類型物業(yè)的吸脂納能力捆⑶愉、速簡(jiǎn)區(qū)域在建及將妥建項(xiàng)目的摸查隊(duì)⑷燃、碎表區(qū)域已建成的伶各類物業(yè)的規(guī)險(xiǎn)模、數(shù)量舍3笨、石限重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目畏調(diào)研告⑴追、客背競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的地房理位置、交通御條件、社區(qū)環(huán)返境蛇⑵易、傭舉競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)貿(mào)計(jì)風(fēng)格、園林裕風(fēng)景、產(chǎn)品配卡比等優(yōu)劣勢(shì)隸⑶桶、瓦隨競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的營(yíng)壁銷策略測(cè)四暖、適餓房地產(chǎn)消費(fèi)群暑體調(diào)研離1棍、區(qū)域消費(fèi)群蜘體調(diào)研分析覽（賺1律）、城市人口觸分布狀況調(diào)研債分析束（獅2柄）、區(qū)域整體膛人均年收入、拒人均消費(fèi)水平房調(diào)研分析膚（姻3佳）、消費(fèi)群體要商品房消費(fèi)意迫識(shí)及習(xí)慣等特滾征調(diào)研分析塌（俯4煙）、區(qū)域消費(fèi)還群體構(gòu)成調(diào)查猛分析訓(xùn)2轎、消費(fèi)理念調(diào)捕研分析竟（迫1猶）、影響購(gòu)房歸的重要因素分自析瑞（森2籮）、影響購(gòu)房點(diǎn)的決定因素分壩析厲3況、市場(chǎng)消費(fèi)力素的研判奉（翁1宿）、市場(chǎng)消費(fèi)撥力的特征總結(jié)鴨（弟2糊）、市場(chǎng)消費(fèi)樣力的發(fā)展趨勢(shì)停五弊、易冶項(xiàng)吳目驕SWO挖T鬧分析獄1發(fā)、亂挨項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)潤(rùn)2虜、觀株項(xiàng)目劣勢(shì)救3裹、猴搞項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)劇4斜、界說(shuō)項(xiàng)目威脅分析匯六鋒、視鎮(zhèn)標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研境1炎、標(biāo)桿項(xiàng)目的夏地理位置、交羅通條件、社區(qū)肌環(huán)境扭2禾、標(biāo)桿項(xiàng)目的蓮市場(chǎng)定位塘3聯(lián)、標(biāo)桿項(xiàng)目的用設(shè)計(jì)風(fēng)格、園娘林風(fēng)景、產(chǎn)品病配比桌3論、標(biāo)桿項(xiàng)目的菠營(yíng)銷策略候七斧、例減項(xiàng)目最大價(jià)值樣挖掘諸就企業(yè)的品牌湊、時(shí)機(jī)價(jià)值、安文化背景價(jià)值煩、環(huán)境價(jià)值、成交通價(jià)值、地鵝形價(jià)值、規(guī)模智價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)侮值等方面挖掘找。幕八狠、獄醬市場(chǎng)調(diào)研的初趴步結(jié)論才結(jié)合上述分析柔，得出初步市字場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，禽并作相應(yīng)的市泰場(chǎng)誘導(dǎo)。遙一、青島及房叼產(chǎn)市場(chǎng)概述擱（一）、青島衰概況壺青島屬于溫帶呈季風(fēng)性氣候尿。謙“禾三面滄海一面格山柱”礎(chǔ)的獨(dú)特地理格端局，造就了青弄島海洋性氣候帖的特點(diǎn)，冬無(wú)亭嚴(yán)寒、夏無(wú)酷功暑。叉青島市是我國(guó)之東部沿海較重漢要的經(jīng)濟(jì)中心倘和港口城市及骨旅游勝地，我?guī)Z國(guó)五大港口之隙一，全水國(guó)瑞1恐5籮個(gè)副省級(jí)城市評(píng)之一，計(jì)劃單螞列城市。青島副是一座海洋科帽技城。撓轄市南、市北患、四方、李滄渴、嶗山、城陽(yáng)紛、黃島等七區(qū)痰和即墨、膠州窗、膠南、平度殘、萊西等五市悄（縣級(jí)）。矮200柄3干年底，全市共藥有對(duì)720.6旱8春萬(wàn)人，其中，擴(kuò)市莊區(qū)版246.7也7鞠萬(wàn)人，其中市竊內(nèi)四區(qū)登記暫叫住人口紅（帥1唯個(gè)月以上者襪）昨25.3幣9滔萬(wàn)人。問(wèn)青島市中心區(qū)層規(guī)劃以公共建仗筑為主體組成升，形成一個(gè)主逝中心和五個(gè)副港中心的多中心稈均衡分布結(jié)構(gòu)茂，是城市發(fā)展恨的核心地區(qū)。穩(wěn)五四廣場(chǎng)成為呀青島市新市區(qū)吩的標(biāo)志屋。但“流花中皇除后園”梁月季為青島市樸花，山茶也是窩青島市花之一落。市樹(shù)為雪松幸。臥絡(luò)寄“贊相約奧運(yùn)，揚(yáng)貓帆青婚島旁”婆，青島成為北澡京奧運(yùn)伙伴城后市，令青島成肚為世界的聚焦姥點(diǎn)。先綜合經(jīng)濟(jì)磚青島市國(guó)民生嚇產(chǎn)總值居山東絡(luò)省首位，綜合哲經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全轉(zhuǎn)國(guó)城市位醉居饞

11改曲位。拜居民生活月人均可支配收編入意到招200閑3藝年底已牌達(dá)裹1007彼5刮元，恩格爾系載數(shù)降棚至篩40劣%款以內(nèi)揉（策60榮%鋪以上為貧困本；鹿5君0盲％先-60激%渡為溫飽肝；耕4巴0投％因-50煎%掃為小康側(cè)；糧40粒%待以下為富裕）捏。在居民消費(fèi)樂(lè)支出中，衣著眉、日用品等生勻活必需品支出滾也與恩格爾系栽數(shù)同步下降，醋而體現(xiàn)享受與雞發(fā)展需求的住括房、健康、教糖育、消閑、交曾通、通信等項(xiàng)列支出的比重迅沾速上升。青島雜市城市居民正嘴從以吃飽穿暖陣為標(biāo)準(zhǔn)的溫飽肚型生活向以享概受和發(fā)展為標(biāo)騾準(zhǔn)的小康型乃配至富裕型生活凈轉(zhuǎn)變。漠1爬、高低收入家熱庭的收入差距碗進(jìn)一步擴(kuò)大港據(jù)抽樣調(diào)查資撤料顯示拖，跟200芹3掌年占全部調(diào)查蹄戶粱10產(chǎn)%藏的最高收入戶限人均可支配收干入臥28208曬元盯，繁10除%罪的最低收入戶批人均可支配收疏入線326腹3舟元，高低收入戰(zhàn)戶收入之比擱為虎8.6舟5霧：剖1教，賀比閥200險(xiǎn)2狗年進(jìn)一步擴(kuò)大儉。鵝2慢、不同收入階蓄層家庭的房屋拆資產(chǎn)有質(zhì)與量設(shè)的區(qū)別桑住房制度的改盞革，商品房市訴場(chǎng)的發(fā)展，使枕越來(lái)越多的家赴庭擁有了自己額的房屋產(chǎn)權(quán)。臭調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由車三成的城市居筐民家庭購(gòu)買了蘇商品房（包括電二手商品房）故，近四成的家濱庭擁有了售后朽住房產(chǎn)權(quán)，擁體有房產(chǎn)的居民茂家庭達(dá)彈到但98.0章%既，但是不同收瞧入階層家庭的遞房屋資產(chǎn)的質(zhì)點(diǎn)與量的狀況有貴很大的區(qū)別。抵其特征之一，零絕大多數(shù)高收燕入家庭購(gòu)買了僵商品房，大多脂數(shù)中等收入家文庭擁有的是售扮后住房產(chǎn)權(quán)，槳而半數(shù)低收入范家庭中沒(méi)有房邊屋資產(chǎn)；特征器之二，高收入基家庭購(gòu)買的商抗品房集中賺在象10勝0滾平米以上，中網(wǎng)等偏高收入家庭庭購(gòu)買最多的司是傷80-10罪0兔平米的住房，施中等偏低和低旺收入家庭則大亞多購(gòu)楚買傳50-8種0浮平米的住房；勁特征之三，濤有亂30亮%低以上的高收入兆家庭擁有兩處胃以上的住房，聞中等偏高和中問(wèn)等偏低收入家取庭擁有兩處以臥上住房的約分助別范占牢26濤%積和柳16倒%定，絕大部份的嚴(yán)低收入家庭僅買有一處住房。災(zāi)隨著城市居民尿生活質(zhì)量的改鴿善和提高，房攀屋資產(chǎn)將成為格居民家庭財(cái)產(chǎn)見(jiàn)中最主要的一拼部分資產(chǎn)，不峽同收入階層居稀民家庭房屋資爸產(chǎn)價(jià)值的差異壘，進(jìn)一步驗(yàn)證跟了各類收入家扇庭之間的收入河差距。徐3尾、不同經(jīng)濟(jì)類球型、職業(yè)和行室業(yè)的收入差距劣也在擴(kuò)大商改革開(kāi)放年以匯來(lái)，各行各業(yè)墊的收入都有不傍同程度地增長(zhǎng)滑，但行業(yè)間收舌入的檔次拉開(kāi)砌了較大的距離妹。從統(tǒng)計(jì)看，潮國(guó)有企業(yè)、集慨體企業(yè)、和其演他單位的平均里工資笨比和200擔(dān)3梨年卵為架1導(dǎo)：帽0.4紡7找：拿0.6頌1吊。調(diào)查資料顯名示，以戶主收郊入為主要經(jīng)濟(jì)晶來(lái)源的家庭，偶由于戶主的職倒業(yè)不同，家庭帶的收入狀況差府異顯著。在高楚收入家庭中，臣戶主的職業(yè)集曬中在各類專業(yè)施技術(shù)人員、效上益好的企事業(yè)損單位辦事人員療、私營(yíng)企業(yè)主守及國(guó)家機(jī)關(guān)企脹事業(yè)單位負(fù)責(zé)輪人等；低收入害家庭中，戶主尼大都是以工人封、服務(wù)性工作爛人員和商業(yè)工麻作人員或是退卵休人員、失業(yè)樹(shù)協(xié)保人員。掃據(jù)此看來(lái)，從盯大的方向上本驚案作為商品房龍項(xiàng)目與一、二單期不同，應(yīng)該條以中等收入家枝庭一次二次置途業(yè)為主，吸納草部分低收入家忽庭一次置業(yè)，奴吸引部分看好廁本區(qū)域升值潛緣力的高收入家聯(lián)庭三次四次置愛(ài)業(yè)。由于項(xiàng)目蕉（含三期、四的期）體量較大攪，兼顧定位的挖逐步提升和項(xiàng)旅目的持續(xù)發(fā)展敬，推廣策略上愧受眾的設(shè)定不彎應(yīng)局限于李滄妖區(qū)本身，可以肝李滄區(qū)中高收級(jí)入家庭為主，核廣泛吸取市內(nèi)誦其它三區(qū)置業(yè)別投資人士，盡帥量避免目標(biāo)客恰戶群定位狹窄沃，造成市場(chǎng)空剪間狹小，增加瓶后期操作難度重。園（二）、青島放房產(chǎn)市場(chǎng)概況獻(xiàn)1翁、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相盾關(guān)數(shù)據(jù)詞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投鎖資秋

0孔3式年低

0小3熱年同比增長(zhǎng)掌（杜%械）馬

0添4秀年正1辰—顆1椅1添月舌

0看4露年同比增長(zhǎng)倆（襪%尸）腦栽雄施工面分積未

1747賊.7

23.弊1

1957戰(zhàn).2

31.意3句秩快畝＃住俯宅談

1417冤.0

31.唱4

1575孟.7

29.翼9器液辜竣工面精積崗

537.賊8

2.8

拍411.2

步56.2獸盞附變＃住話宅棵

453.松3

18.1著

318.7裹

42.1通燦抓銷售面坊積課

453.堪2

5.6

施384.8

軍39.4擔(dān)謝呈夫＃住咳宅得

402.最7

9.1

變324.7

模33.3挪銷售額（億元些）刮

106.侮5

15.8砍

109.7苗

61.4冶痛哥＃極住宜溝宅膏

92.0在

24.5

疫84

43部200網(wǎng)4魚(yú)年一至三季度盾累計(jì)，全國(guó)房奧屋銷售價(jià)格平殿均較去年同期錄上句漲吸9.4紹%第，青島市的漲漂幅喚為撲13.8擇%蜓，高于全國(guó)平假均水捷平肯4.榴4塘個(gè)百分點(diǎn)，仍舍列全國(guó)三十五由個(gè)大中城市第末七位。排在上確海、沈陽(yáng)、南貝京、重慶、天共津、寧波之后丘。楚從懇200般4日年三季度各樓朝盤的開(kāi)發(fā)情況屢看付,筐帝住宅商品房開(kāi)彎發(fā)大多集中在滅市南區(qū)的寧夏徹路以北和市北嶺區(qū)的東部一帶弄三級(jí)地段區(qū)域悼，價(jià)格在每平真方總米刑550攏0瞞元預(yù)至令650嘆0摘元，房?jī)r(jià)比去毅年同期上境升凱20湊%艘左右，且多為截高層住宅，而飛多層住宅的樓廉盤開(kāi)發(fā)較少。傘如位于寧夏路惠的萬(wàn)事興家園阿多層磚混住宅滿商品房，去年尸開(kāi)盤起價(jià)為每里平方計(jì)米裳530鄉(xiāng)0下元，今年該樓意盤房屋售價(jià)已銳達(dá)到每平方殊米抹6780童拋元，價(jià)格上出漲兇20鏡%鎖之多。位于五膊、六級(jí)地段市訴郊的李滄區(qū)的歇房?jī)r(jià)也由去年向的每平方栽米唐300床0滋元上升堪到記360傅0宗元，較去年也擁升調(diào)高框20講%限。查2體、居民住房狀撓況匙青島市民住房辛條件明顯改善林。香到暢200乖3望年底，城市居貧民人均現(xiàn)住房沉建筑面積烈為遙2喚0理平方米，扇比吃2顆0戶年前且的匙7菌平方米增加了雜兩倍多，絕大踏多數(shù)住上了設(shè)貿(mào)施齊全、水電忍氣配套、擁有棵自主產(chǎn)權(quán)的單嘗元房?？竦絺?cè)200花3甚年底，居住成肉套住房的家庭窩占誘85.9文%暢，擁有自主產(chǎn)愧權(quán)住房的家庭魄占餃86.9拋%孟，使用燃起的科家庭紗占館99帆%垂以上，冬季享砌受到集中供熱絨和使用空調(diào)取秀暖的家庭衰占番48處%沸。刺3少、房產(chǎn)市場(chǎng)特靜點(diǎn)吸A博、房產(chǎn)市場(chǎng)相則對(duì)規(guī)范、成熟皆度較高。于因著青島獨(dú)特零的城市發(fā)達(dá)程主度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)游，青島房產(chǎn)市篇場(chǎng)起步較早發(fā)鼠展較快，成為驅(qū)山東省房產(chǎn)龍桐頭，成熟度極蝴高。表現(xiàn)在三惹個(gè)方面。一是匪新的土地審批煎制度較早在青惱島實(shí)施，經(jīng)過(guò)撿幾年的運(yùn)行，土土地招拍掛成將為青島唯一的阿土地出讓途徑籠，較好地規(guī)范督了土地市場(chǎng)和符開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)奔，確立了公平禍的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩占序，并使開(kāi)發(fā)采向著規(guī)模、品駐牌靠攏。海信佳地產(chǎn)的大規(guī)模者圈地可以視作貍開(kāi)發(fā)資源二八等定律的有力表豎現(xiàn)。二是有序局、高層次的開(kāi)桶發(fā)促進(jìn)了青島峽地產(chǎn)的極大活校躍，不僅拉動(dòng)視了本地買方市祥場(chǎng)，而且吸引禁了大批外來(lái)投屠資置業(yè)者融入此這片熱土。三掛是青島及時(shí)啟忠動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用血房工程，大量組不間斷的適用扎房建設(shè)極大滿練足了低收入家晉庭的住房需求哄，同時(shí)豐富了返青島房產(chǎn)市場(chǎng)融層次，避免開(kāi)疏發(fā)失衡，使青欣島房產(chǎn)穩(wěn)定健薦康發(fā)展。僅僅耐從青島銷售價(jià)準(zhǔn)格漲勢(shì)就可見(jiàn)勾一斑。話B染、市場(chǎng)層次分篇明，區(qū)域性強(qiáng)礎(chǔ)。半青島是一個(gè)極抱具歷史和個(gè)性祥的城市，青島情房產(chǎn)的市場(chǎng)特肥點(diǎn)也極其明顯喂。籍地域上，由于胃歷史發(fā)展、環(huán)及境資源和城市遍規(guī)劃的原因，默市南區(qū)、嶗山詠區(qū)以及市北區(qū)捷房產(chǎn)市場(chǎng)高度自發(fā)達(dá)，無(wú)論房茅產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和虎買賣市場(chǎng)均呈底現(xiàn)一派繁榮景旨象，以高層、租高價(jià)為主要特奔征。其他區(qū)（專包括李滄區(qū)）啞由于配套、環(huán)拳境等原因房產(chǎn)譯市場(chǎng)起步較晚繞，且大多初期藍(lán)以經(jīng)濟(jì)適用房立為主體，逐步夢(mèng)向商品房開(kāi)發(fā)稼過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)桌看開(kāi)發(fā)運(yùn)作、伸升值空間較大剖。抖價(jià)格分布上，毒青島市形成了妖梯次分明的落裁差格局，從嶗嶄山區(qū)、市南區(qū)給沿海地帶到市罷北區(qū)再到四方座區(qū)，接下來(lái)是期李滄區(qū)依次罷以播200誓0岔元法/豆㎡為級(jí)差呈南眉高北低態(tài)勢(shì)。伏本項(xiàng)目位于青桌島房產(chǎn)市場(chǎng)末燒端區(qū)域，但具球有一定的升值壯空間。因而在并本項(xiàng)目發(fā)展定犬位、策略推廣沿上要兼顧其在印整體市場(chǎng)格局質(zhì)中的現(xiàn)實(shí)位置紗和作為上升區(qū)蹦域中的高品質(zhì)毒項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)摟展性。葉C囑、市場(chǎng)需求旺宿盛。呆遍觀山東，從越來(lái)沒(méi)有一個(gè)城歌市具有青島這笛樣的旺盛需求香力。雖然近幾鞋年政府加大了介經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)攝發(fā)力度和商品確房土地入市批總量，尤烏其鍵200剪4通年商品房開(kāi)發(fā)霧面積進(jìn)一步擴(kuò)緣大，供給速度恰似乎仍有跟不輕上需求增長(zhǎng)的片趨勢(shì)，可以用姨購(gòu)銷兩旺來(lái)形夕容房產(chǎn)市場(chǎng)。毀旺盛的購(gòu)買力辮從哪里來(lái)？？旺答案很明確。豐一是市場(chǎng)的成皂熟運(yùn)作、良性害開(kāi)發(fā)；二是地賄區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大枯、居民購(gòu)買力弦的堅(jiān)挺、收入忌預(yù)期的利好；浪三是城市魅力闊和開(kāi)發(fā)熱潮吸浩引外來(lái)人員包撕括務(wù)工務(wù)商和條投資客的青睞叼。炒作泡沫在付這里并不多見(jiàn)般，價(jià)格比較遵癥循價(jià)值體現(xiàn)原羽則。蘿D予、整體運(yùn)營(yíng)水肌平較高，特色命鮮明。始市場(chǎng)規(guī)范必然呼帶來(lái)理性的開(kāi)水發(fā)。無(wú)論從土暮地的獲取、產(chǎn)按品塑造、項(xiàng)目禁定位還是規(guī)劃滅建設(shè)、營(yíng)銷推盜廣等等各個(gè)環(huán)惠節(jié)，青島開(kāi)發(fā)沫商表現(xiàn)出了極興高的專業(yè)水準(zhǔn)升，充分體現(xiàn)了士項(xiàng)目所具備的鋪地段、環(huán)境、糾建筑、景觀、核營(yíng)銷郵力宮…編…聾方方面面的整駐合營(yíng)銷效力。縱在營(yíng)銷推廣上主應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)形崇成了青島特色椅，與省內(nèi)其他診城市不同，青刻島房產(chǎn)發(fā)展到宮今天，其營(yíng)銷散層面已經(jīng)摒棄喪了泛泛而論，宜更加注重人的石工作、學(xué)習(xí)、不生活等因素，國(guó)定位的層次感然、訴求的針對(duì)命性，無(wú)一不體呆現(xiàn)對(duì)人的心理搏需求的重視和躁把握。這也是刪外來(lái)置業(yè)增多干不可忽視的原失因之一。成二、李滄區(qū)及密房產(chǎn)市場(chǎng)概述浪（一）、李滄訂區(qū)概況斧李滄區(qū)位于青卸島市區(qū)北端，行轄性1室1討個(gè)街道辦事處頁(yè)。東依嶗山山階脈與嶗山區(qū)接旋壤，西臨膠州針灣，南鄰四方剪區(qū)，北靠城陽(yáng)這區(qū)與流亭國(guó)際趁機(jī)場(chǎng)相連，是拾進(jìn)出青島的咽存喉之地，屬典東型的城鄉(xiāng)結(jié)合腔部。賺李滄區(qū)素有工休業(yè)區(qū)之謙稱用,貪集中了青島市災(zāi)近百家大中型悶骨干企業(yè)。具魔有較強(qiáng)的輻射雁帶動(dòng)能烘力戴,煤逐步形成了以爺化工、建材、耗機(jī)械、針織服褲裝、食品加工覆等行業(yè)為支柱退的綜合性加工斷工業(yè)體系。也洗因此造成區(qū)域倚商務(wù)商業(yè)、文曉化娛樂(lè)、綜合你服務(wù)等生活性哲配套弱的先天歌不足，生產(chǎn)總考值雖然高于市粘南、市北、四幼方，居住適宜扇指數(shù)卻不能相吳提并論。資李村城區(qū)內(nèi)的羞北方國(guó)貿(mào)大廈禿、嶗山百貨大漠樓、第一百盛兵購(gòu)物中心形成雀了多流通渠道頓、多經(jīng)濟(jì)成分益并存的大商貿(mào)罷格老局井,棵成為青島市第么二大購(gòu)物中心賠。李滄東部開(kāi)域發(fā)區(qū)（含中國(guó)烏民營(yíng)企業(yè)家青抽島創(chuàng)業(yè)園、山貴東省華僑華人侍青島創(chuàng)業(yè)園）泄占閥地沾3禾4魚(yú)平方公器里申,般是青島市市區(qū)宿內(nèi)唯一一塊可看供大面積開(kāi)發(fā)襲的投資寶地。食按青島城市規(guī)武劃，自滄口廣撲場(chǎng)沿李滄路至久李村中心形成礎(chǔ)以商業(yè)及綜合撥服務(wù)業(yè)為主的中主赤城益"旗中部副中男心蝕"踢，并建成市級(jí)羨商貿(mào)區(qū)，三大蜘蔬菜集散中心礎(chǔ)之一。描在滄口城區(qū)內(nèi)傻的振華路建設(shè)幸形成青沾島舒1圍5織個(gè)分區(qū)級(jí)商業(yè)湊街區(qū)之一。帳以現(xiàn)滄口體育杠場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)醒李滄分區(qū)體育宋中心。邊



謹(jǐn)座從李滄區(qū)和市裙政府規(guī)劃看，件未來(lái)李滄區(qū)中繞心仍在李村城飄區(qū)，本項(xiàng)目所撕在的滄口城區(qū)側(cè)將會(huì)在一段時(shí)萍期內(nèi)較多的保蘿持老工業(yè)區(qū)和小配套舊居住區(qū)柏的面貌，短時(shí)畢間內(nèi)很難有比銜較大的改觀，黑因而就限制了列滄口城區(qū)內(nèi)房聯(lián)產(chǎn)開(kāi)發(fā)品次的病提升，較大的以突破需要項(xiàng)目域自身競(jìng)爭(zhēng)力的失整合提高。藏（二）、李滄伶區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概較況遞1體、開(kāi)發(fā)概況維序戒號(hào)通癥案淋名劇叫地域址鑼界起絞價(jià)六某均南價(jià)悉蒙戶型面且積帝需開(kāi)發(fā)性碧質(zhì)尚英備注吼1澇妻北苑風(fēng)死景挨金振華御路得繁坡原糧3500

止健商品箭房鋸助結(jié)案坦2播憲永馨刊苑搬塔永平路北易段丹

3400格遇潮商品嶼房猛尚結(jié)案?jìng)?掘袋勝利花受園眾怠勝利錯(cuò)橋予

3800

倚3400

愛(ài)漸商品盜房助弊結(jié)案汁4瓦吹永平家萍園億鵝四流中照路仗

3800

柴4000

術(shù)籠商品肅房進(jìn)劫在售防5那山百通馨耗苑棟克金水足路籍

340撲0睬元涂

8腿0鳳—設(shè)150內(nèi)死商品而房載池在建班6言棵南嶺風(fēng)驟情贊甜重慶中路北江部株房規(guī)劃培中棉告脾商品某房豪告規(guī)劃海1替嗓天惠阻府線賤書(shū)院徑路牌

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7矮8奶—拖120秩分經(jīng)濟(jì)適用酒房突視在建糠3恰細(xì)聚富坊苑駝兩夏莊路北愉段梁舌未開(kāi)撞盤縣

10因4幻—祥140知光經(jīng)濟(jì)適用予房磨障在售盡4閉碌金水翠裙園禁啄金水策路勾

2540

歸怪路經(jīng)濟(jì)適用熊房虛浮在售廁5帝析福林苑小股區(qū)袋匠青山固路幣題未開(kāi)紗盤喚

6音0封—安128精講經(jīng)濟(jì)適用鹿房缸糠在建腎6孫維金秋小獅區(qū)暗奧巨峰慢路栽

2890較錫輔經(jīng)濟(jì)適用厚房晝替在售樣7帳蚊華柔易嗓.費(fèi)春之遵都估忽書(shū)院慧路質(zhì)

2880

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12捧5拳—舍140益鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用發(fā)房枕適在售牽8步桌廣業(yè)小執(zhí)鎮(zhèn)廉役延壽宮坐路立

2500

借

11駝8滿—接138押好經(jīng)濟(jì)適用由房捎真在售嶼騙闊結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適罵用房：西山小傍區(qū)、馨苑小區(qū)珍、振華苑、升典平路小區(qū)、同餓盛園。超在建未售的舊央村改造項(xiàng)目：巡新儷都花園（剝興國(guó)二路附近撫）、樓山南側(cè)奉項(xiàng)目。緊2嗎、特點(diǎn)輸A膛、市場(chǎng)層次較談低，發(fā)展空間腔大。闖在青島房產(chǎn)發(fā)啄展歷史上，李象滄區(qū)是繼浮山欣后板塊更大的揮經(jīng)濟(jì)適用房集東中地，建成、痛在建、規(guī)劃的忌經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)勺?？涨埃唐纺姆拷ㄔO(shè)銷售也斑就是近兩年的攝事情，且整體風(fēng)層次偏低。截勤至目前，僅僅狂有屈指可數(shù)的銀幾個(gè)中小型樓鋼盤。詠這對(duì)區(qū)域商品艱房的層次提升璃是不利的該，妖鴨當(dāng)然惟其如此警，對(duì)于某一個(gè)瓶案的開(kāi)發(fā)運(yùn)作屋也是一個(gè)不可菊多得的機(jī)緣，伯更容易占據(jù)區(qū)如域市場(chǎng)制高點(diǎn)梯，領(lǐng)袖群倫。賠B艘、商品房市場(chǎng)旗方興未艾，開(kāi)倦發(fā)水平較低。持從可見(jiàn)的樓盤建看，滄口城區(qū)駱開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)責(zé)模整體偏小，遍規(guī)劃?rùn)n次偏低男。小型項(xiàng)目自態(tài)不待言，就是葡中等規(guī)模（演約知1業(yè)3肆萬(wàn)㎡）的北苑均風(fēng)景項(xiàng)目連像慎樣的規(guī)劃布局損、園林景觀踐等也難得一見(jiàn)屢，從一定程度陵上就是延膜續(xù)啊8挑0健年代排排坐的亞格局，但是其懷銷售速率極高菠。據(jù)此可以看沉出一個(gè)問(wèn)題，抵就是市場(chǎng)需求雜大，區(qū)域商品葉房供應(yīng)偏低、聰嚴(yán)重不足，包魂括建設(shè)、（不遍公開(kāi)）認(rèn)購(gòu)中堂的永平家園同鄰樣反映出這種頸市場(chǎng)狀態(tài)。粥3狹、趨勢(shì)苗規(guī)劃中，三零切八國(guó)道東、九昂水東路北、金怨水路南規(guī)劃建酬設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)僚適用房為主體臉的各類住房（忘為此青島熱電構(gòu)公司愉于之0織6應(yīng)年初開(kāi)始總投畜資涂5.鏈8脊億建大型熱電腥廠，滿足上區(qū)收域返90可0兼萬(wàn)平米住宅暗、賊9鵲萬(wàn)余部戶酬2乎0呼多萬(wàn)人采暖問(wèn)興題）認(rèn)。歌萬(wàn)除此之外商品占房開(kāi)發(fā)主要分鑰布于滄口城區(qū)攔的廠企拆遷或癢舊村改造地帶步。此類地塊項(xiàng)林目將陸續(xù)不定街期的投入到市變場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)詠束類似海信北喪苑風(fēng)景項(xiàng)目一仰枝獨(dú)秀的開(kāi)發(fā)膜格局。友未來(lái)幾年，區(qū)盤域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加筑劇，層次提升慧，銷售壓力加她大，總的來(lái)講腹將繼續(xù)升溫區(qū)拌域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，預(yù)成為中低端住肆宅消費(fèi)的熱土索。懲三、項(xiàng)目所在典區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)們狀況宿（一）、區(qū)域陰界定淘就本項(xiàng)目來(lái)講扛，合適的市場(chǎng)旅區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)桑是：重慶中路于西、樓山南、凳李村河以北與研西側(cè)膠州灣的士圍合地帶。枯（二）、區(qū)域慮樓盤萬(wàn)項(xiàng)目可比樓盤前序壩號(hào)歇矛案悄名殘村地梯址犧窗起氧價(jià)批才均感價(jià)心蓄戶型面皆積歸縮開(kāi)發(fā)性蠅質(zhì)著趁備注晝1萍獅北苑風(fēng)刃景銷夜振華艦路離統(tǒng)肅原乒3500

紅謎商品采房洋揀結(jié)案襪2綠序勝利花普?qǐng)@瘋惜勝利型橋膠

3800

窄3400

咱廟商品盞房主泰結(jié)案遣3謊違永馨棄苑黨瀉永平路北奏段抵

3400嚴(yán)急姜商品機(jī)房配今結(jié)案謙4讀壟永平家茫園降捕四流中旅路艇

3800

桑4000

增倉(cāng)商品吃房立趣在售燕項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤典：規(guī)劃中的南僻嶺風(fēng)情塘永平家園在區(qū)軟段上與本案相干差無(wú)幾，規(guī)模束上卻難以相提列并論，更兼不剃公開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)節(jié)進(jìn)行中，其尾遷盤銷售會(huì)與本卡案推廣交錯(cuò)，對(duì)除了對(duì)潛在客誼戶的部分吸納起外，基本不會(huì)僅對(duì)本案形成較邀大的截流和擠唯壓。因此，競(jìng)店?duì)幷邞?yīng)當(dāng)鎖定嫁在本案開(kāi)發(fā)周初期內(nèi)面市的同劃質(zhì)項(xiàng)目，可以窗預(yù)見(jiàn)的就是海獅信地產(chǎn)的南嶺款風(fēng)情，兩者各裕有贏長(zhǎng)，需密核切關(guān)注其規(guī)劃全開(kāi)發(fā)動(dòng)向。曉醫(yī)翁村項(xiàng)目（海天信鐘情于此）偽的商品房開(kāi)發(fā)踐如果實(shí)現(xiàn)，也廳應(yīng)在本案后期餓出現(xiàn)，亦應(yīng)適嶄當(dāng)關(guān)注。閥區(qū)域住宅供給餃不足是顯而易啄見(jiàn)的，無(wú)論是眼經(jīng)濟(jì)適用房，揮還是商品房，均本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住哥宅開(kāi)發(fā)量小、苦頻次低，因此川出現(xiàn)了之前項(xiàng)制目熱銷熱買的謠喜人景象，這掌給本項(xiàng)目傳來(lái)授了福音。且四飄、處頓項(xiàng)目地顛塊浩SWO顯T趟分析羞（一）、地塊蕩現(xiàn)狀描述誓項(xiàng)目位于青島忍市西北部，李隙滄區(qū)四流中路吩與興華路交匯揮處（原國(guó)棉七顏廠），東臨滄乒口公園，北依客樓山；沸項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)寒入場(chǎng)地平整、鏈管線預(yù)埋施工京階段。慈景觀環(huán)境：襯東向：青島三匪豐毛紡廠、滄底口公園劣南向：本項(xiàng)目冷前期住宅、國(guó)暫棉六廠宿舍閑西向：四流南聰路、膠濟(jì)鐵路限、黃海橡膠廠晌北向：本項(xiàng)目桌前期住宅、國(guó)序棉六廠宿舍道南北向由于同蠟本項(xiàng)目前期住亮宅相接，除夾纖雜其間的部分槐國(guó)棉六廠舊宿駁舍外，基本無(wú)登不利因素，視局覺(jué)環(huán)境尚可。梳西向由于一路衰之隔就是膠濟(jì)頂鐵路和黃海橡撫膠廠，是本項(xiàng)粱目難以規(guī)避的嗽不利點(diǎn)，需審辮慎處理。東向結(jié)如果無(wú)法解決岡三豐毛紡廠的鋪隔擋作用，就父會(huì)使借勢(shì)滄口耗公園策略大打賺折扣。隙（二）、地塊飽分析拐1倦、優(yōu)勢(shì)流（陸S賀）在A本、區(qū)位相對(duì)優(yōu)祝越。位于規(guī)劃脆中的中部副中心心北端，從長(zhǎng)剛遠(yuǎn)看，區(qū)位價(jià)刮值隨規(guī)劃的實(shí)瞞施建設(shè)具備一第定的上升空間恭，符合部分投抄資置業(yè)人士的簽升值要求。物B抹、交通便捷通淋達(dá)。項(xiàng)目處在稍滄口城區(qū)兩大像南北交通主干也線之間，西靠踐四流中路、東桐達(dá)永平路，且歐公交線路較多寶，東可與李村刃中心城區(qū)相接醒，南可與四方嚴(yán)區(qū)直達(dá)。工作浴、生活交通線織順暢無(wú)阻，縮奸短了與各種中跨心城區(qū)的距離杏。椅C占、教育配套完那整。項(xiàng)目本身貢（四期）規(guī)劃傾有幼兒園，而封周邊幼兒園、指小學(xué)、中學(xué)齊違備，最資利用蒼的是滄口公園聾對(duì)過(guò)的青島市很三中，可以成茄為本項(xiàng)目推廣贈(zèng)的一個(gè)借力點(diǎn)方。葬D卵、公園優(yōu)勢(shì)明折顯。滄口公園味占父地坐8.娃8炕萬(wàn)㎡，水減面修280裁0驚㎡，園內(nèi)建有脈溫室、大型兒驟童玩具等，是愧周邊區(qū)域職工弟和兒童游覽娛瑞樂(lè)的中心，暖于沙200蘿3逢年蹦7伏月實(shí)施拆墻透校綠的綜合整治屑，向市民免費(fèi)雁開(kāi)放，成為周業(yè)邊數(shù)萬(wàn)居民健撓身娛樂(lè)休閑交詳流的絕佳場(chǎng)所炸。滄甲口公園與本項(xiàng)糾目近在咫尺，似堪稱是生命造逆氧機(jī)和業(yè)主僻的巧漏“冶私丙家傷”蜘花園，是本項(xiàng)憐目外部景觀最去具優(yōu)勢(shì)的亮點(diǎn)賢。喘E懷、項(xiàng)目規(guī)模較芽大，規(guī)劃水平施高。項(xiàng)目本期遞占煩地芬11格7帶畝，建筑面劃積晉8粗萬(wàn)余㎡，建筑畫樓喬座癥2糾6始棟，趴且集2喝3瑞棟為南部市區(qū)捆不多見(jiàn)的長(zhǎng)（盜5貿(mào)—鐘6瘦層）多層住宅業(yè)，堪稱區(qū)域內(nèi)查的大型住宅項(xiàng)竟目。從規(guī)劃圖糞和產(chǎn)品單體圖擾來(lái)看，開(kāi)發(fā)商湊在項(xiàng)目規(guī)劃上促精益求精，無(wú)剪論從布局、單紗體、自身配套辟還是中庭設(shè)計(jì)劍、園林景觀的歌均好性等各方辰面，傾注了大抬量的心血，因敲而開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)黃就是一個(gè)高品約質(zhì)的樓盤形象住，這在迄今為昨止的李滄區(qū)是院空前的，成為睬區(qū)域第一個(gè)規(guī)咐模、品質(zhì)兼?zhèn)渑诘母咚刭|(zhì)樓盤煌，必將激起潛宿在消費(fèi)者的極拿大共鳴。蜓F肆、前期開(kāi)發(fā)的憲良好口碑。這黨是本項(xiàng)目三期壓開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)基不礎(chǔ)。蠶我公司與貴公毀司的通力協(xié)作盈也必能給項(xiàng)目將的成功運(yùn)作錦劃上添花。奇2謝、劣勢(shì)走（痰W太）耀A料、商業(yè)配套相攔對(duì)較弱。除了蒼項(xiàng)目東北側(cè)的括建材、茶葉批鴨發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)虛的商貿(mào)市場(chǎng)外皮，項(xiàng)目周邊幾病乎沒(méi)有像樣的碗商業(yè)場(chǎng)所，距恨離最近的就是六振華路商業(yè)圈奧。本項(xiàng)目自身戀除了會(huì)所外也餐未設(shè)置一定量跪的商業(yè)配套，負(fù)這對(duì)于規(guī)模宏憶大撐（狐1堤—附4眉期居住人口將曾達(dá)近萬(wàn)人）的早居住社區(qū)是一描種不足。膊B逢、周邊居住氛黑圍尚不濃厚。裙由于周邊多為權(quán)工廠、職工配義套住宅和經(jīng)濟(jì)賄適用房，視覺(jué)萌和人文環(huán)境較翻差，所以也應(yīng)鬼看到本項(xiàng)目作摟為高檔商品房籮面臨的區(qū)域定掩勢(shì)阻力，這與液振華路商業(yè)街呈上的北苑風(fēng)景駁項(xiàng)目是截然不慎同的。堆C鵲、東西向負(fù)面嶄影響大。西側(cè)班的鐵路、黃海峽橡膠廠產(chǎn)生的同噪音和可能的騾空氣污染將是江削減項(xiàng)目營(yíng)銷醒力不可回避的嚴(yán)現(xiàn)實(shí)，從這個(gè)促角度看，項(xiàng)目袋西部小高層的糟規(guī)劃布局就有吊點(diǎn)不妥。如何外最大程度規(guī)避先影響應(yīng)當(dāng)引起擴(kuò)重視。還有東態(tài)側(cè)的三豐毛紡凳廠問(wèn)題，如果弦任其阻隔將是覺(jué)本項(xiàng)目最大的屋遺憾，如果在劑四期開(kāi)發(fā)中可琴以吃進(jìn)，并在乳本期開(kāi)發(fā)中加母以澄清，形成動(dòng)與滄口公園的街零距離接觸，呼應(yīng)當(dāng)對(duì)本期開(kāi)太發(fā)產(chǎn)生難以估多量的巨大促動(dòng)遙力。賤3良、機(jī)會(huì)爽（膊O君）鑄A條、李滄區(qū)將成逝為青島下一輪芬投資置業(yè)熱土爸。在青島房產(chǎn)理大格局中，沿波海及中心城區(qū)刮近幾年開(kāi)發(fā)速石度快、密度大司，大多數(shù)區(qū)域倦基本無(wú)規(guī)模項(xiàng)原目資源可提供汪，市北、四方蛇區(qū)尚可通過(guò)拆裳遷改造不定期再、緩慢地產(chǎn)生晶部分中小型項(xiàng)導(dǎo)目地塊外，大金多只能是見(jiàn)縫逼插針式的開(kāi)發(fā)乞模式，稈且隱90得%創(chuàng)以上是以高層捕建筑形態(tài)出現(xiàn)澇，價(jià)位將進(jìn)一離步抬高。巨大碗的投資置業(yè)風(fēng)輩險(xiǎn)壓力和房產(chǎn)冬上市量的嚴(yán)重堤不足，促使市黃場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向垮其他區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)渣。徹毋庸置疑，市石內(nèi)四區(qū)之一的均李滄區(qū)必然成盜為市場(chǎng)擴(kuò)張的裹下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，問(wèn)從青島本土地裁產(chǎn)大窯鱷跪—窗—燥海信對(duì)李滄區(qū)膊項(xiàng)目資源的鯨繼吞策略就可見(jiàn)答一斑。甚至下敢屬五市如即墨系等房產(chǎn)市場(chǎng)也備是搞得轟轟烈殃烈，李滄區(qū)沒(méi)倒有理由繼續(xù)平旋庸下去。準(zhǔn)擴(kuò)張就是機(jī)遇惱，競(jìng)爭(zhēng)也是潛煩力。本項(xiàng)目借拼房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)母之際當(dāng)可順風(fēng)氧順?biāo)?。殊B畢、區(qū)域尚無(wú)代裝表性樓盤。勝瞧利花園、永馨歪園已經(jīng)是昨日晉黃花且市場(chǎng)影址響作用不大；腫永平家園因其康規(guī)模較小、區(qū)鼠位一般、無(wú)環(huán)可境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)速認(rèn)購(gòu)階段看也嫂只能是市場(chǎng)跟炎風(fēng)補(bǔ)缺者；海淡信與.訴南嶺風(fēng)情尚在稈孕育中，因其值區(qū)位、環(huán)境與接本項(xiàng)目尚不在伸一個(gè)完全相同杏的層面上，可巾以斷言，除海借信地產(chǎn)的品牌兄效應(yīng)外，南嶺蘆風(fēng)情缺乏部分肚領(lǐng)軍樓盤品質(zhì)涂、環(huán)境俱佳的搶必要內(nèi)涵，不霸足以對(duì)本項(xiàng)目黎形成大的威脅快；海抵信董.根北苑風(fēng)景項(xiàng)目跡雖然占據(jù)相對(duì)隆優(yōu)越的區(qū)段和雜配套環(huán)境和規(guī)扶模特征，但其錢規(guī)劃、產(chǎn)品、透園林環(huán)境等品滴次低下，也只分能滿足市場(chǎng)階綠段性居住需求醬，絕難成為代貴表性樓盤。本梳項(xiàng)目攜規(guī)模、躲規(guī)劃、產(chǎn)品、狐區(qū)位、環(huán)境之?dāng)y利，鍛造營(yíng)銷恢威力，基本具鐵備區(qū)域代表性商樓盤所有的成城長(zhǎng)性元素，在腫這樣一個(gè)區(qū)域次商品房青黃不悔接的階段內(nèi)只株要用心運(yùn)作完休全可以樹(shù)立區(qū)劇域領(lǐng)軍樓盤形池象，取得項(xiàng)目羨營(yíng)銷和開(kāi)發(fā)品勢(shì)牌雙豐收。棋4煙、威脅德（末T穿）牢不定期土地上達(dá)市。蓬無(wú)論從李村城渡區(qū)東部大面積衡開(kāi)發(fā)思路的確尚立，還是滄口耳城區(qū)曉翁村料改造等情況看怖，李滄區(qū)廣闊袖的開(kāi)發(fā)空間孕婦育著無(wú)限商機(jī)吳的同時(shí)，對(duì)于溜個(gè)案來(lái)講也埋相伏著難以預(yù)料咱的潛在威脅。突項(xiàng)目資源的相棒對(duì)充盈，也就缺預(yù)示了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)針目的不確定性朋，動(dòng)態(tài)變化將拐產(chǎn)生無(wú)形的壓蜂力，如何規(guī)避浮同質(zhì)新項(xiàng)目上值市的沖擊風(fēng)險(xiǎn)口，會(huì)是本項(xiàng)目江自始至終的一黎大課題、。斷（三）、風(fēng)險(xiǎn)株規(guī)避欄1姓、加快開(kāi)發(fā)銷仔售速度。偷隨著永平家園柴項(xiàng)目的漸次去奮化，區(qū)域內(nèi)商愚品房供應(yīng)基本府處于暫時(shí)的空擔(dān)白狀態(tài)，除南貢嶺風(fēng)情項(xiàng)目外翼，相應(yīng)規(guī)模品童質(zhì)的項(xiàng)目難以啄在短時(shí)間內(nèi)出尺現(xiàn)，對(duì)于本項(xiàng)驢目來(lái)講是可遇婦不可求的大好自時(shí)機(jī)，既可以藍(lán)保持相對(duì)較寬團(tuán)松的運(yùn)作空間振，又可以尋求縫較大的利潤(rùn)實(shí)堅(jiān)現(xiàn)。但從規(guī)避業(yè)新項(xiàng)目沖擊和訂優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)棵速率角度看，軌本項(xiàng)目宜縮短座操作周期，緊億湊安排開(kāi)工、亂認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤、朱銷售等相應(yīng)工諷作。廁2瞞、尋求局部規(guī)虜劃調(diào)整。豎鐵路噪音、橡雕膠廠視覺(jué)和空育氣的污染，項(xiàng)沾目西向環(huán)境條婚件為本項(xiàng)目最啊弱丹，革王此方向上接規(guī)劃項(xiàng)目最高納級(jí)形傘態(tài)柱—餃—請(qǐng)小高層似有不睬妥，無(wú)論從小延高層自身價(jià)值爬實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目陸整體價(jià)值提升械都有不小的負(fù)熄面影響。如有鮮可能，建議作法局部調(diào)整，將適小高層部分置場(chǎng)于地塊東方向具上，更利于對(duì)鞋滄口公園效應(yīng)蜘的最大利用和粥整體利益最大或化的追求。粱3即、運(yùn)用營(yíng)銷規(guī)嚷避手法。血A捏、引領(lǐng)新的居鏡住時(shí)尚，倡導(dǎo)丙一種同城市商勢(shì)業(yè)、娛樂(lè)等中麗心繁華地帶若薦即若離的居住住理念，借此消謝減項(xiàng)目周邊和眾自身商業(yè)配套咬娛樂(lè)氛圍較弱說(shuō)和居住適宜性碧相對(duì)不足的弱香點(diǎn)。格B膏、在項(xiàng)目定位包和營(yíng)銷推廣上香，確立區(qū)域代叢表性樓盤形象部，打造不可復(fù)橡制的個(gè)性內(nèi)涵亮和人文附加值片，占領(lǐng)區(qū)域市霉場(chǎng)制高點(diǎn)，增嘗加競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀餡態(tài)下的抗沖擊瓣能力。文五紐、究講項(xiàng)目規(guī)劃狀況合（一）、規(guī)劃攤情況親用地平衡及經(jīng)棟濟(jì)技術(shù)指標(biāo)掃濃項(xiàng)孤住聽(tīng)目溫桃己數(shù)陷慨誼量秧盲礎(chǔ)單雪即度位仍泳俗所占比丙重尺幸艘備院蠅挖注要總博漲用屈絞地陽(yáng)

78000史荒涉平方斗米翠眾公共綠縣地倦

29734畢足平方織米拍

38.12殼個(gè)替房建筑密前度嚷

17.艇51

獸悠舉容熱宇積雖級(jí)率話

1.0卡48

紀(jì)日照間喬距需腸驟≥游1.5

沿側(cè)向間果距臺(tái)

0.7裝餅層樓高剛折2.8m秤槳住宅面餅積拴隨多層刺：閥

6807襪4舞挽平方梢米院互選合計(jì)鍋：提79393鑼棟平方米切享小高層愉：寇11319錫撞平方替米辯肯沃電公建面繭積捐

2321彎證平方惕米牙采總戶蹤數(shù)鳴

870宴茶戶削仍停車縫位蛛

2784抓禍個(gè)筋嬸站總建筑面階積凍

81714四征平方墊米遵部已不含閣樓、地削下室黑總可售面誠(chéng)積賞

79393警蛇平方湖米僑瞇以申5+與1昂、筐6+沃1熔的多層住宅為裁主，身共格2誼6愧棟，多老層霸2厚3撞棟，其炭中麻8紐棟凳5+紙1條多層渠，宮1壯5料棟桿6+辨1笑多層瘦；雄3惱棟完11+陶1稱小高層住宅。跪小戶型密（戴8校0痰—格9掠0禁㎡）比重醉：敢80孟%芒；單體單元數(shù)渴：考2甘—宅3討個(gè)，明以懇3生個(gè)居多。拔停車位應(yīng)包括蹤地上車位和地隱下車庫(kù)兩部分刺，且以地下車劑庫(kù)居多，地下交車庫(kù)抹山水華庭售樓奧員手冊(cè)徑山水華庭售樓學(xué)員手冊(cè)劈銷售禮儀抗一、儀容、儀河表燦1嚇、身體：勤洗削澡，保持身體智清潔無(wú)異味；屢2倡、頭發(fā)：經(jīng)常雜洗頭，做到?jīng)]撈有頭屑，不得攤?cè)景l(fā)，男士頭萬(wàn)發(fā)不得蓋過(guò)耳疫部及衣領(lǐng)；女前士不得披頭散寶發(fā)顏3當(dāng)、面部：男士幣不得留胡須；戒女士化淡妝鐮4葛、口腔：上班兼前不吃異味食族物，保持牙齒底潔白，口氣清唐新；留5慘、雙手：勤剪懷指甲，經(jīng)常洗農(nóng)手，保持雙手畜干凈；男士不萬(wàn)要留指甲；女懶士不要涂帶顏岡色得指甲油，碧指甲不要太長(zhǎng)牽6壺、服飾：衣裝商整潔、干凈、議無(wú)污跡和明顯恐褶皺，扣好紐腰扣。工號(hào)牌佩夾帶工整；園7攪、鞋子：干凈殘擦亮，不得穿悉拖鞋、涼鞋，浩男士穿深色鞋嘉；女士盡量不典要穿高跟鞋還8翻、化妝：女性矩售樓人員須化寄淡妝，化妝須旬適當(dāng)而不夸張居9嗓、裝飾：可佩控帶少量飾物，繳不得佩帶新奇井夸張飾物；針二、姿勢(shì)、儀乏態(tài)戚1避、站姿：雙腳概與兩腳同寬自趣然分開(kāi)，體重瓦均勻的落在雙晉腳上，頭正肩悄平、兩眼平視參前方、挺胸、簽收腹。女士雙涂手疊放身前，鎮(zhèn)腳后跟并攏，漿腳尖成一字型最，分金開(kāi)怪15-3浪0茄度，兩腿并攏售伸直；男士?jī)缮滥_平行分開(kāi)與廉肩同寬，兩腿堵伸直，兩手身甚后相握，右手狂攥左右。計(jì)2配、坐姿：售樓毛員坐姿應(yīng)該端絕正，坐椅子營(yíng)的杰1/3-2/叔3蘇。不得翹二郎檢腿，不得將腿淹搭在座椅扶手佳上，不得盤腿腸，不得脫鞋。險(xiǎn)女士從椅子左滔側(cè)走到椅子前討面，右腳后撤州半步，右手后塵籠衣服后放在神身前，雙膝并辱攏，輕輕落座銹。兩腳、腿并獅攏，小腿與地倉(cāng)面垂直；男士歸手并列腿上或輩放在椅子扶手鹿上，兩腿平行孕，一拳之隔，攻與地面垂直。內(nèi)落座時(shí)避免動(dòng)找作太大引起椅敏子的亂動(dòng)及聲耀響，站起時(shí)一視般從左側(cè)站起額，不要推或拖染座椅。琴3勻、走姿：步伐孝適中，不要跑船。工作時(shí)間，買身體不得東倒習(xí)西歪，前傾后菜仰，不得伸懶伙腰、駝背、聳口肩、背手等；銀4桃、咳嗽或吐痰圣時(shí)，請(qǐng)用干凈炮的紙巾或手帕睡掩住口部，打刮哈欠或噴嚏時(shí)瘦，應(yīng)走開(kāi)或轉(zhuǎn)頁(yè)過(guò)頭來(lái)掩住口腰部，并說(shuō)對(duì)不犯起；誠(chéng)5鍋、行動(dòng)要快，街但不能跑，與離客戶相遇應(yīng)靠私邊而行，不得燦從中間穿行，塑與客戶同時(shí)進(jìn)暢門，應(yīng)讓客戶片先行，請(qǐng)人讓變路，應(yīng)講對(duì)不堂起；標(biāo)6踢、整理頭發(fā)、腫衣服時(shí)請(qǐng)到洗叮手間或客人看煮不到的地方；星7幼、當(dāng)眾挖鼻孔凍、搔癢或剔指春甲都會(huì)有損自掘已的形象；扭8表、手不應(yīng)插在碌口袋里，雙手悠應(yīng)垂直；坐著乏時(shí)平放在桌面叉，不要把玩物及件；捐9占、當(dāng)眾不應(yīng)耳鉗語(yǔ)或指指點(diǎn)點(diǎn)視，不得用手指茶或者筆竿指客侄人或者指示方果向；債1派0送、抖動(dòng)腿部，板倚靠在桌子或霸柜臺(tái)上都屬不疼良習(xí)慣；晚1暮1雖、工作時(shí)，不歇要在公眾區(qū)域練搭肩或挽手以狼及在公眾區(qū)域匠不要大聲講話覺(jué)、談笑及追逐拾；掙1恨2娃、在大堂等公刺眾場(chǎng)合，不能嘗當(dāng)著客人談及援與工作無(wú)關(guān)的隸事情；腎三、語(yǔ)言禮儀向1殊、聲調(diào)自然、判清晰、柔和、洽親切、不宜過(guò)幻高或過(guò)低，不踢要急功近利推暖銷樓盤，要給換客戶一舅種索“音置業(yè)顧臭問(wèn)走”裳的形象；悟2糞、主動(dòng)同客人惹、上級(jí)及同事伍打招呼，客戶顫走近，應(yīng)立即率示意，表示已拋?zhàn)⒁馑ㄋ┌膩?lái)臨，不得涼無(wú)所表示，等陸客戶先開(kāi)口；祖3準(zhǔn)、多使用禮貌互用語(yǔ)，例如：螞早晨好、請(qǐng)、攀謝謝、對(duì)不起構(gòu)、再見(jiàn)、歡迎黎光臨等等；跪4辰、如果知道客惜人的姓和職位掙，要盡量稱呼攀其職位，比如羨王總、錢經(jīng)理學(xué)等；酬5璃、未知姓氏前抓稱斥呼奉“猶先掛生叫”旦或虹者刃“誤女球士練”兼；指第三者時(shí)害不得饑講乘“哥他奶”蔬，應(yīng)魄稱酬“代那位冤先防生幕”靠或距者啟“凈那位難女依士藥”配；剖6劑、任何時(shí)候不拐準(zhǔn)種講芬“宗喂復(fù)”統(tǒng)或慈說(shuō)載“宰不知洲道奧”灣，可將不知道慧改幣為謠“誼我先問(wèn)一級(jí)下督”蕩；陡7秘、講客人能聽(tīng)怖懂的語(yǔ)言；鍋8俗、進(jìn)入客房或塌辦公室前須先荷敲門。部9側(cè)、與別人談話逗時(shí)，雙目須正遠(yuǎn)視對(duì)方的眼睛走，用心傾聽(tīng)，串適當(dāng)回應(yīng)，不嘩得東張西望或喚心不在焉，不劣應(yīng)不時(shí)看表及故隨意打斷對(duì)方秀的講話；四、接聽(tīng)客戶電話要?jiǎng)t1、接聽(tīng)電話時(shí)，必須要親切地說(shuō)：“您好，××廣場(chǎng)（花園），有什么可以幫助您的？2、所有來(lái)電，務(wù)必在三響之內(nèi)接搭；3、在回答問(wèn)題時(shí)，盡量邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)售樓部或展銷會(huì)參觀，將會(huì)有專業(yè)的售樓人員為他介紹；4、在與客戶交談中，盡量問(wèn)到幾個(gè)基本問(wèn)題，即客戶姓名、電話、地址、購(gòu)房意向和信息來(lái)源，作好記錄；5、通話時(shí)，聽(tīng)筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約5公分處，中途需與他人交談，應(yīng)用另一只手捂住話筒，接聽(tīng)顧客電話時(shí)不許與其他人搭話；6、叫人接聽(tīng)電話時(shí)，不許遠(yuǎn)距離大聲喊叫，而應(yīng)走到被叫人身邊去說(shuō)，放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩；7、不許對(duì)著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大笑；8、對(duì)方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對(duì)方掛線；9、接顧客電話通?？刂圃?分鐘之內(nèi)，若超過(guò)2分30秒，可告訴客戶：“這是熱線電話，可不可以留下您的姓名和聯(lián)系方式，我們換個(gè)電話給打給您?！边@樣既不影響熱線的正常工作，也可以留下有效的客戶檔案。10、接完電話后要認(rèn)真填寫《來(lái)電客戶登記》。五、文明用語(yǔ)1、迎賓用語(yǔ)類：您好、請(qǐng)進(jìn)、這是我的名片，請(qǐng)指教、歡迎光臨、請(qǐng)坐。2、友好詢問(wèn)類：謝謝、請(qǐng)問(wèn)您怎么稱呼、我能幫您做點(diǎn)什么、請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)嗎、是隨便看看還是想買樓、我們剛推出一種新戶型，您不妨看看、不耽誤您時(shí)間的話，我給您介紹一個(gè)好嗎、您是自住還是投資？如果自住不妨看看這套房子、好的、沒(méi)問(wèn)題、我想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)行嗎。3、招待介紹類：請(qǐng)您這邊坐、請(qǐng)喝茶、請(qǐng)您看看我們的資料、有什么不明白的請(qǐng)吩咐、那是我們的模型展示區(qū)、這兒是我們的洽談室、那邊是簽約區(qū)。4、請(qǐng)求道歉類：對(duì)不起，這套房子剛賣出去了、不好意思，您的話我還沒(méi)聽(tīng)明白、請(qǐng)您稍等、麻煩您了、打擾您了、有什么意見(jiàn)，請(qǐng)您多多指教、介紹得不好，請(qǐng)多多原諒。5、恭維贊揚(yáng)類：象您這樣的成功人士，選擇我們的樓盤是最合適的、先生（小姐）很有眼光、您不是搞房地產(chǎn)的，居然有如此高見(jiàn)，令我汗顏、您是我見(jiàn)過(guò)對(duì)樓盤最熟悉的客戶了、真是快人快語(yǔ)、您給人的第一印象就是干脆利落、先生（小姐）真是滿腹經(jīng)綸、您話不多、可真正算得上是字字珠璣啊、您太太（先生）這么漂亮（英俊瀟灑）好讓人羨慕哦、您的小公主（小皇帝）這么聰明，應(yīng)該要有個(gè)書(shū)房。6、送客道別類：請(qǐng)您慢走、歡迎下次再來(lái)、多謝惠顧、有什么不明白的地方，請(qǐng)您隨時(shí)給我打電話、不買樓沒(méi)有關(guān)系，能認(rèn)識(shí)您我很高興、再見(jiàn)。生硬類用語(yǔ)：你姓什么？7、友好熱情用語(yǔ)：先生，您好！請(qǐng)問(wèn)您貴姓？生硬類用語(yǔ)：你買什么房？友好熱情用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您想買什么樣的房子？我們這里有一房一廳式、三房?jī)蓮d式……生硬類用語(yǔ)：你還想知道什么？友好熱情用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您還有哪些地方不明白？請(qǐng)盡管吩咐。六、禮儀規(guī)范1、現(xiàn)場(chǎng)保持安靜2、接待客戶說(shuō)話、走路要輕3、禮貌倒茶，應(yīng)在杯的7-8成4、迎客在前，送客在后，目送客戶離開(kāi)5、有事進(jìn)入辦公室應(yīng)輕敲三下，征得同意再推門而入6、遞送物品：資料：文字正面朝客人雙手遞送名片：雙手遞上，名字朝向客戶筆：筆尖朝自己7、雙方講話時(shí)，要主義傾聽(tīng)，不左顧右盼，不要看手表、打呵欠、翹腿8、對(duì)方不愿回答得問(wèn)題不要追問(wèn)，忌問(wèn)客戶工資、年齡、婚姻狀況9、如未聽(tīng)清客戶的話，可再次詢問(wèn)10、客戶要安排在右手邊，落座時(shí)要坐客戶的左手11、引領(lǐng)客戶時(shí)要在客戶左前方一步12、行走時(shí)，文件夾口朝上，文字正面朝身體一側(cè)，左手持文件夾現(xiàn)場(chǎng)客戶接待規(guī)范一、接待順序1、售樓員接待來(lái)訪客戶，一律按規(guī)定的先后順序依次接待，不得互相爭(zhēng)奪、或者挑選客戶。2、接待順序排列為：從左到右，以售樓員坐向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)。當(dāng)天第一個(gè)來(lái)訪客戶，由左一售樓員接待，第二個(gè)來(lái)訪客戶由左二售樓員接待，以下依次類推，如當(dāng)值售樓員臨時(shí)離開(kāi)售樓處，由其下一位售樓員負(fù)責(zé)接待。3、吧臺(tái)一般不要超過(guò)2人，按接待順序輪流；一人接待，其他售樓員應(yīng)熱情配合。幫忙倒水或者聯(lián)系自己客戶，營(yíng)造一個(gè)良好的銷售氛圍。二、客戶劃分1、新客戶來(lái)訪，歸當(dāng)值售樓員所有。2、客戶進(jìn)來(lái)，需詢問(wèn)客戶是否來(lái)過(guò)，老客戶來(lái)訪，歸原始接待者所有。如原始接待者因事外出，當(dāng)值售樓員應(yīng)與原始接待者取得聯(lián)系；如原始接待者出差或探親，無(wú)法聯(lián)絡(luò)，則按當(dāng)天售樓順序處理，輪著誰(shuí)，由誰(shuí)接待。如有一家人在不同時(shí)間來(lái)看房，以成交者為準(zhǔn)。3、老客戶介紹新客戶來(lái)訪時(shí)，該新客戶歸其介紹人的原始接待者所有。4、如老客戶中途主動(dòng)要求更換接待人，當(dāng)值售樓員應(yīng)向客戶解釋清楚公司的制度，不能借機(jī)暗渡陳倉(cāng)，據(jù)為已有，特殊情況除外。如原始接待人與客戶之間發(fā)生矛盾，此種情況應(yīng)報(bào)銷售主管，由銷售主管解決。三、傭金分配1、來(lái)訪客戶成交后的傭金歸原接待者所有。2、代人接待者不能拿取傭金，原始接待者本人同意除外。如原始接待者出差或探親，該客戶的成交傭金分配按四六分成，即代接待者占四成，原始接待者占六成。四、接待規(guī)范

1猾、在客戶進(jìn)來(lái)責(zé)后，要主動(dòng)和辛客戶打招呼，俘表示被我們注檔意到了他，不義可等客戶先開(kāi)逐口。吼剃2觀、銷售員要準(zhǔn)匙備好資料夾和匙其他銷售工具替，接待客戶一園次性拿全，不墊可接待時(shí)疏漏淹到處找。瓦恩3叫、銷售員必須卻熟悉樓盤情況草，統(tǒng)一接待口色徑，事先準(zhǔn)備誰(shuí)好介紹順序和善重點(diǎn)，系統(tǒng)全肅面的傳遞樓盤弊信息。茶便4冷、接待完畢，請(qǐng)盡量要求客戶曠登記，登記信熄息盡量詳細(xì)。盡財(cái)5宏、登記客戶必反須回訪，記錄響回訪情況，對(duì)和我們樓盤的看汽法，滿意點(diǎn)和韻不滿意點(diǎn)，購(gòu)拴買抗性等。丈售樓處基本守壺則姜基本操作要求顧1皆、主動(dòng)收集競(jìng)健爭(zhēng)者的售樓資軌料，并及時(shí)向冶主管匯報(bào)；野2霸、業(yè)績(jī)不靠運(yùn)胃氣而來(lái)，唯有跡充實(shí)自我，努俗力不懈，才能建成為成功者；圣3呼、凡公司刊登琴?gòu)V告日，任何督業(yè)務(wù)人員不得輸請(qǐng)假，必須無(wú)靜條件全部到位貝工作。禿基本紀(jì)律寫1臉、員工要注重訴自己的外表形傘象，要以整齊膚端莊的儀表、乳溫文爾雅的舉臉止，贏得客戶挪的信任；互2歸、職員應(yīng)自覺(jué)喚維護(hù)公司形象彩，注意保持售睡樓部的安靜整宋潔，嚴(yán)禁喧嘩不、嬉戲、吃零原食等所有破壞宋銷售部整體形裂象的行為，不呼準(zhǔn)在公共場(chǎng)合灑化妝、換裝，洲不能擅入其它插部門，以免影融響其它部門工材作。購(gòu)3疼、工作時(shí)間內(nèi)娘不允許打私人援電話，確實(shí)有饅事打電話應(yīng)做單到長(zhǎng)話短說(shuō)，購(gòu)不能超過(guò)三分順鐘；合4路、對(duì)于未經(jīng)授零權(quán)之事，不得除擅自答應(yīng)客戶燈之要求；隱5泳、未經(jīng)公司許促可，任何人不策得修改合同條旱款。揭培訓(xùn)制度某1懼、銷售人員培酬訓(xùn)包括常規(guī)培巴訓(xùn)和提高培訓(xùn)暫。協(xié)2械、常規(guī)培訓(xùn)主狂要針對(duì)新來(lái)銷楊售人員，由銷法售主管上崗前纖進(jìn)行規(guī)章制度厭、業(yè)務(wù)知識(shí)和默銷售技巧培訓(xùn)庫(kù)。嘩3膜、提高培訓(xùn)包噴括例會(huì)總結(jié)，錦有條件再聘請(qǐng)恨講師講座或者勒參加專業(yè)機(jī)構(gòu)喉組織的講座培前訓(xùn)，參加培訓(xùn)腎人員須寫小結(jié)辱報(bào)告。饅激勵(lì)制度