物業(yè)管理顧問方案01

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！方案導(dǎo)語湖南電信物業(yè)管理有限公司——以專業(yè)的眼光考察項目——以專業(yè)的角度分析項目——以專業(yè)的知識提供服務(wù)我們擁有資深和豐富實操經(jīng)驗的物業(yè)管理專業(yè)人員——以豐富的經(jīng)驗為您服務(wù)——以專業(yè)的知識為您服務(wù)——以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦硇詾槟?wù)——以恒久的熱情為您服務(wù)建設(shè)以及后期的銷售和物業(yè)服務(wù)操作有所幫助。湖南電信物業(yè)管理有限公司根據(jù)發(fā)展長沙華恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的正式要求，特制定“錦繡世紀(jì)”項目物業(yè)管理顧問服務(wù)建議方案。在本方案中說明彼此合作模式和針對性之顧問服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容，介入時間及溝通協(xié)調(diào)方式等。一．項目概況A：項目名稱：錦繡世紀(jì)。B：項目位置：長沙市雨花區(qū)勞動?xùn)|路。3.49720.92㎡，居住建筑面積139968，商業(yè)建筑面積14700。二．項目地理位置沙市汽車配件廠廠區(qū)舊址，地理位置得天獨厚。三．項目周邊公共配套★行政機(jī)構(gòu)：政務(wù)中心、消防隊、公安局等；★商業(yè)機(jī)構(gòu)：家潤多超市、酒店、社區(qū)商業(yè)、銀行，農(nóng)貿(mào)市場等；★醫(yī)療機(jī)構(gòu)：省中醫(yī)附一醫(yī)院、江南醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、第一人民醫(yī)院南岸分院；★交通設(shè)施：10余條公交線路；★住宅小區(qū)：鑫天鑫城、名都花園等；★教育機(jī)構(gòu)：湖南中醫(yī)學(xué)院、雅禮中學(xué)、稻田中學(xué)、楓樹山小學(xué)、勞動路小學(xué)等。四．項目服務(wù)目標(biāo)☆短期目標(biāo)：的力量。提升房地產(chǎn)增值潛力?！钪衅谀繕?biāo)：綜和經(jīng)濟(jì)實力及旅游功能。合作模式由貴公司委任本公司對該項目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。管理理念塑造“錦繡世紀(jì)”新品牌。管理目標(biāo)錦繡世紀(jì)項目的管理目標(biāo)為：1.治安管理：安全護(hù)衛(wèi)24小時值班，確保業(yè)主和住戶生命財產(chǎn)安全，小區(qū)內(nèi)實行出入管理，嚴(yán)格控制外來人員。2.清潔衛(wèi)生：實行專業(yè)保潔員責(zé)任制，保證24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔。3.綠化管理：按時修剪、維護(hù)、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。4.水電維修：實行24小時值班，業(yè)主遇有問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)做正常，設(shè)備完好率100%。5.車輛停泊：車輛憑卡進(jìn)出，業(yè)主車輛實行登記卡管理，無卡無證車輛禁止駛出車場，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)。6.住戶投訴：虛心接受批評和建議，不斷改進(jìn)工作，掌握各項工作完成情況，確保住戶滿意率95%～99%，投訴回訪率100%。7.員工培訓(xùn)：定期給員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工物業(yè)管理水平，有創(chuàng)新進(jìn)取精神。我們將根據(jù)如下思路使本公司顧問服務(wù)達(dá)成以上目標(biāo)：1.要使小區(qū)建筑設(shè)計與時并進(jìn)，必須定下里外裝飾定期更換計劃、劃，并監(jiān)督計劃的執(zhí)行。司做出建議。3.要營造安全舒適的購物消費環(huán)境，必須在停車場、保安、清潔、佳營運(yùn)制度和系統(tǒng)化地培訓(xùn)員工。議，將打造成長沙一個熱點。獎項計劃，有系統(tǒng)地為貴項目奪標(biāo)。利益最大化。服務(wù)內(nèi)容及方式顧問服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容和方式請參閱[物業(yè)管理顧問服務(wù)前期準(zhǔn)備階段]、[接管階段]、[入住后階段]的章節(jié)。第一階段物業(yè)管理顧問服務(wù)前期準(zhǔn)備階段一.階段期限本階段從合同生效之日一年止。二.服務(wù)目的本階段的工作是協(xié)助發(fā)展商從物業(yè)管理單位的角度完善本項目的設(shè)計規(guī)劃，協(xié)助做好售房/招商期管理，二次裝修管理的前期準(zhǔn)備，標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計及使用規(guī)范。三．服務(wù)項目(一)物業(yè)管理規(guī)劃咨詢針對土建及建筑物配套、設(shè)備設(shè)施、停車場、空間及視野、后勤設(shè)1．土建及建筑物配套設(shè)施設(shè)計規(guī)劃⑴首層裝飾配置⑵樓層裝飾配置⑶客戶服務(wù)臺位置和配置⑷餐飲/露天廣場設(shè)備設(shè)施配置⑸推廣活動場地規(guī)劃⑹建材選擇(特別是對日后清潔、安全、節(jié)能方面的考慮)⑺建筑物外立面配套設(shè)備2．設(shè)備設(shè)施設(shè)計規(guī)劃⑴空調(diào)系統(tǒng)⑵消防系統(tǒng)⑶強(qiáng)電系統(tǒng)⑷弱電系統(tǒng)(包括自動控制系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、廣播及通訊系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、視像系統(tǒng)、防雷設(shè)備等)⑸給排水系統(tǒng)⑹電梯扶梯⑺自動控制系統(tǒng)⑻廢棄物處理設(shè)備⑼大型清潔設(shè)備⑽節(jié)能設(shè)備系統(tǒng)3．停車場設(shè)計規(guī)劃⑴停車場進(jìn)出系統(tǒng)⑵停車場出入口⑶停車場空間規(guī)劃⑷摩托車與自行車停車場⑸停車場標(biāo)示系統(tǒng)⑹停車場收費系統(tǒng)⑺停車場照明⑻車流動線⑼汽車美容設(shè)施4．空間及視野設(shè)計規(guī)劃⑴水平及垂直人流動線⑵建筑物出入口⑶中庭裝飾⑷信道寬度及視覺線⑸綠化設(shè)計(包括澆灌系統(tǒng))5．后勤設(shè)施設(shè)計規(guī)劃⑴管理處位置及其設(shè)計規(guī)劃⑵中控室位置及其設(shè)計規(guī)劃⑶工具及管理用料倉庫位置及其設(shè)計規(guī)劃⑷維修間位置及其設(shè)計規(guī)劃⑸垃圾房位置及其設(shè)計規(guī)劃⑹清潔隊伍用房位置及其設(shè)計規(guī)劃⑺洗手間位置及其設(shè)計規(guī)劃⑻后勤服務(wù)動線設(shè)計規(guī)劃⑼服務(wù)信道設(shè)計(二)協(xié)助售房期管理1．草擬和設(shè)計售房各類與管理相關(guān)的文件⑴管理公約⑵前期物業(yè)管理協(xié)議⑶二次裝修協(xié)議書⑷商戶手冊2．向發(fā)展商建議物業(yè)管理公司的管理形象展示⑴管理人員服裝和形象⑵物業(yè)管理單位形象3．協(xié)助開發(fā)商的售樓中心及樣板房⑴監(jiān)督售樓中心及樣板房的日常保潔⑵統(tǒng)籌售樓中心及樣板房的保安工作⑶售樓中期間的緊急支持(三)二次裝修管理的前期準(zhǔn)備必須繳納的費用、保險責(zé)任、施工界線、施工材料準(zhǔn)備區(qū)域、物料貯存規(guī)定、門面及招牌指引、施工器材運(yùn)輸動線、違規(guī)罰則等。(四)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計及使用規(guī)范1．協(xié)助發(fā)展商甄選廣告公司，以便建立標(biāo)識及形象手冊。2．審閱廣告公司編制的標(biāo)識設(shè)計及制訂使用規(guī)范，目的在于建立廣告物品的設(shè)計及使用提供指示。四．介入時間及方式項目顧問小組方式協(xié)助貴公司。項目顧問小組架構(gòu)：業(yè)土建項目顧問水電項目顧問安防項目顧問環(huán)境項目顧問弱電項目顧問主溝通項目顧五．工作職責(zé)1．項目總監(jiān)：負(fù)責(zé)本服務(wù)項目的整體策劃、組織、協(xié)調(diào)，以及人員安排。2．項目顧問：的開發(fā)建設(shè)、營銷策劃，以及后期的物業(yè)服務(wù)規(guī)劃。第二階段交接啟動期階段一．階段期限本階段從本項目竣工驗收前三個月起至本項目入伙止。二．服務(wù)目的與指導(dǎo)物管承接驗收、物業(yè)單元交付、二次裝修管理、開荒清潔管理、人員培訓(xùn)。三．服務(wù)項目(一)建立小區(qū)物業(yè)管理營運(yùn)制度1．保安管理制度2．消防管理制度3．設(shè)備設(shè)施管理制度4．清潔制度5．綠化管理制度6．商戶管理制度7．停車場管理制度8．裝修管理制度9．小區(qū)標(biāo)志管理規(guī)定10．財務(wù)管理制度11．行政管理制度12．檔案管理制度13．人力資源管理及培訓(xùn)制度14．采購管理制度15．證照管理16．推廣活動管理制度17．服務(wù)承諾制度(二)協(xié)助籌劃、監(jiān)督與指導(dǎo)物管承接驗收指導(dǎo)物業(yè)管理單位籌備及進(jìn)行驗收接管本項目的建筑物及其設(shè)備設(shè)施，并依照《物業(yè)管理條例》第二十八條和第二十九條的規(guī)定，與甲單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗收。內(nèi)容包括：1．土建驗收2．機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)驗收3．設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行及調(diào)試4．施工資料、圖紙及保證書的接收查驗5．各類證照的接收查驗6．監(jiān)督施工單位提供設(shè)備設(shè)施操作培訓(xùn)予管理處人員7．施工缺失遺漏跟進(jìn)，包括安排施工單位的返工整改工作、進(jìn)行覆驗、督促有關(guān)工作的進(jìn)度(三)協(xié)助籌劃、監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)單元交付劃及代表發(fā)展商交付物業(yè)單元給業(yè)戶，內(nèi)容包括：1．草擬交付通知書2．草擬交付文件，包括水電底數(shù)紀(jì)錄表、物業(yè)單元驗收紀(jì)錄、二次裝修申請書等3．指導(dǎo)物業(yè)單元預(yù)驗收的工作4．策劃交付時間排程5．建立物業(yè)交付中心及相關(guān)工作6．監(jiān)督交付后跟進(jìn)工作，包括整理交付紀(jì)錄送交甲方存盤、跟進(jìn)驗收整改，對租戶投訴抱怨作出跟進(jìn)回訪等(四)二次裝修管理與及相關(guān)的法律法規(guī)，統(tǒng)籌及管理業(yè)戶二次裝修的整個過程，包括：料進(jìn)場規(guī)定、違規(guī)處罰等)件、編制審圖指引等)3．建立裝修施工巡查制度4．建立裝修垃圾清運(yùn)制度5．建立裝修期清潔及環(huán)境衛(wèi)生管理制度6．指導(dǎo)裝修圖紙審批7．監(jiān)督裝修施工巡查8．指導(dǎo)裝修完成竣工驗收9．建立商戶裝修數(shù)據(jù)文件管理(五)開荒清潔管理協(xié)助統(tǒng)籌開荒清潔工作，包括：1．建立開荒清潔工作排程2．協(xié)助選聘開荒清潔公司3．監(jiān)督開荒清潔過程和進(jìn)度4．指導(dǎo)開荒清潔驗收工作(六)入伙籌備協(xié)助發(fā)展商籌備入伙事宜，包括：1．協(xié)助統(tǒng)籌入戶進(jìn)電梯時間及卸貨區(qū)的使用2．協(xié)調(diào)廣告公司的媒體宣傳與采訪3．協(xié)調(diào)推廣公司與商戶的現(xiàn)場推廣活動4．策劃正式開業(yè)儀式的保安工作5．策劃正式開業(yè)儀式的緊急應(yīng)變6．指導(dǎo)開業(yè)前消防及事故演習(xí)(七)協(xié)助籌建小區(qū)管理處根據(jù)發(fā)展商的要求和小區(qū)管理運(yùn)作的實際需要，合理確定小區(qū)管理處組織架構(gòu)和人員編制。(八)監(jiān)督管理處員工的招聘工作導(dǎo)管理處建立人事檔案、建立員工宿舍制度、訂購制服等。(九)入伙前培訓(xùn)處主要人員主講，培訓(xùn)項目包括：1．本項目功能介紹2．本項目設(shè)備設(shè)施簡介3．本項目管理服務(wù)內(nèi)容4．營運(yùn)，保安，消防，清潔的督導(dǎo)與監(jiān)控5．服務(wù)儀容及著裝6．客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)7．本項目的服務(wù)收費(包括基本服務(wù)及有償服務(wù))8．服務(wù)承諾9．崗位職責(zé)10．處理緊急狀況(例如停電、停水、空調(diào)故障、消防事故等)11．緊急狀況演習(xí)，包括消防演習(xí)四．介入時間及方式開始交接啟動期的顧問服務(wù)工作。本階段介入延續(xù)上階段的服務(wù)架構(gòu)，全程跟進(jìn)服務(wù)。第三階段業(yè)主入住后階段一．階段期限本階段從項目入住起至合同終結(jié)為止。二、服務(wù)目的區(qū)管理處將項目物業(yè)管理職能中之計劃和執(zhí)行工作發(fā)揮出最大效果。三．服務(wù)內(nèi)容與指導(dǎo)管理處全體員工提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。管理服務(wù)項目包括：1．保安及消防管理(包括停車場管理)2．設(shè)備設(shè)施管理3．清潔及綠化管理4．住戶管理5．財務(wù)會計服務(wù)6．行政服務(wù)7．人力資源管理服務(wù)8．培訓(xùn)教育9．廣告與推廣10．資產(chǎn)管理具體內(nèi)容描述如下：一．保安及消防管理(包括停車場管理)保安硬件設(shè)備：1．巡更警備系統(tǒng)2．閉路監(jiān)控系統(tǒng)3．紅外線探測系統(tǒng)4．雙向控制汽車定位報警系統(tǒng)5．車輛有源啟動卡（讀感器）(一)以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范我們將根據(jù)貴項目實際需要，協(xié)助確定保安崗位、設(shè)立保安制度、車場，確保安全、清潔、經(jīng)營購物環(huán)境良好。主管級員工將隨時抽查各崗位的工作表現(xiàn)及管理情況。1．建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)2．建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標(biāo)，做到點、面結(jié)合3．制定完善各項治安保衛(wèi)崗位職責(zé)4．加強(qiáng)對保安員進(jìn)行職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)5．建立正常的巡視制度，實行24小時值班制度6．加強(qiáng)對管轄區(qū)內(nèi)機(jī)動車和非機(jī)動車的安全管理7．完善轄區(qū)內(nèi)各項安全防范設(shè)施；8．聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作9．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系10．按ISO9000質(zhì)量保證體系擬制定的管理規(guī)程(二)消防管理火需要，建立消防安全制度，包括消防監(jiān)查、記錄及培訓(xùn)制度，確保消商戶員工當(dāng)中。1．進(jìn)行消防宣傳教育a)進(jìn)行內(nèi)部消防輪訓(xùn)；b)利用宣傳欄、板報等形式進(jìn)行宣傳；c)定期開展消防實戰(zhàn)演習(xí)，鼓勵全員參加。2．建立義務(wù)消防隊伍3．制定消防管理制度－消防崗位職責(zé)－消防巡查制度－消防值班制度－消防檔案管理－消防安全制度－消防公共管理規(guī)定4．控制火災(zāi)隱患要點－控制火源－控制易燃材－監(jiān)視容易引起火災(zāi)的區(qū)5．按國家相關(guān)規(guī)定配備消防器材如：小區(qū)公共區(qū)域、設(shè)備房、車庫等公共場所。(三)交通及停車場的管理的專業(yè)管理人員，對停車場及交通場所進(jìn)行下24小時監(jiān)控管理，確保進(jìn)出車輛安全有序。規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范及責(zé)任分明等。(四)緊急狀況處理公司提供之應(yīng)急手冊內(nèi)的指示處理。(五)管理目標(biāo)1．確保住戶的生命財產(chǎn)的安全，案件發(fā)生率控制在1‰以下。2．確保轄區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、交通事故。亂貼亂畫現(xiàn)象。4．對任何可能危機(jī)商戶安全處，有預(yù)見性地采取防范措施。5．實行全封閉式治安管理體系。二．設(shè)備及設(shè)施管理量的設(shè)備設(shè)施服務(wù)。(一)預(yù)防性維修保養(yǎng)：設(shè)備設(shè)施規(guī)格編制預(yù)防性保養(yǎng)維護(hù)計劃。理處工程部人員都必須持證上崗，專責(zé)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與一般維修工作。各項維修保養(yǎng)項目設(shè)定監(jiān)查和記錄制度，確保設(shè)備資產(chǎn)受到充份維護(hù)。培訓(xùn)。制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃包括1．消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)2．電梯的定期維護(hù)、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)3．中央空調(diào)定期維護(hù)、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)4．電力系統(tǒng)的年度維修計劃5．公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表6．照明系統(tǒng)維護(hù)計劃7．給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計劃8．公用設(shè)施維護(hù)項目總表9．房屋本體設(shè)施維護(hù)項目總表10．公共土木設(shè)施維護(hù)檢查表11．公共水、下水道維護(hù)檢查表(二)商鋪裝修及日常使用監(jiān)管修和違章搭建現(xiàn)象，將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。1．申報：商戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《裝修申請表》和裝修項目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報范圍裝修情況。2．審查：管理處對申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行。3．施工管理－施份內(nèi)活動。－使用高功率電器時必須由管理處另外提供電源－施工隊必須配備消防器材－施工時間安排4．巡視監(jiān)管修戶每日至少巡視二次，并做好巡視記錄。(三)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施維修范圍包括：車道、人行道、路燈、欄桿、圍欄、溝、1．公共設(shè)施的日常檢查維修項目及標(biāo)準(zhǔn)：序號1靠現(xiàn)問題及時2．公共設(shè)施的定期維修養(yǎng)護(hù)項目及標(biāo)準(zhǔn)：序號實觀良好的燈具外,護(hù)生蝕三．清潔及綠化管理指導(dǎo)物業(yè)管理處的清潔服務(wù)、綠地維護(hù)、公共綠化布置、保養(yǎng)及處理、收集垃圾和廢棄物等工作。清潔綠化管理應(yīng)包括：清潔管理綠化管理消殺管理排污管理四．住戶管理與服務(wù)理與服務(wù)工作，內(nèi)容包括：關(guān)此點事項，其工作內(nèi)容將包括(不限于下列項目)：1．設(shè)置熱線電話話投訴跟進(jìn)表，由管理處營運(yùn)部經(jīng)理親自處理任何有關(guān)管理上之問題，提交有關(guān)報告。2．投訴處理及檢討主要投訴項目。(每日將投訴登記記錄表呈交管理處營運(yùn)部經(jīng)理經(jīng)理審閱，物業(yè)部門經(jīng)理定期抽檢記錄，)。所有投訴應(yīng)按既定合理時間內(nèi)完成，并通告投訴人，若未能按時完成，應(yīng)交待原因及作出解釋，并另訂完成日期。3．住戶檔案的更新時跟進(jìn)提供全方位的服務(wù)。4．探訪住戶通過管理處服務(wù)中心人員的定期電訪/走訪住戶，對其進(jìn)行親善訪從而建立日后互相信任的基礎(chǔ)。5．定期調(diào)查問卷小區(qū)的特點制訂一份完整的客戶意見調(diào)查問卷，針對性地反饋商戶的意見，并有計劃、有步驟地改進(jìn)管理處的工作質(zhì)量。五．財務(wù)會計服務(wù)制度實施：會計核算制度、憑證帳冊制度、貨幣資金管理制度、費用現(xiàn)金報銷制度、往來帳目清理制度、會計報表制度、固定資產(chǎn)管理制度。財會服務(wù)內(nèi)容如下。1．管理支出預(yù)算：由小區(qū)物業(yè)管理處每年根據(jù)貴項目設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費用、綠化維護(hù)費用、清潔除蟲費用、管理人員薪資、公共水電制年度管理支出預(yù)算交貴司批準(zhǔn)實施。2．收費管理：本公司將指導(dǎo)管理收費運(yùn)作，項目包括：建立及維護(hù)收費數(shù)據(jù)庫及檔案付款通知單印發(fā)欠繳追討3．資金運(yùn)用：由小區(qū)管理處設(shè)專職會計進(jìn)行收支管理，小區(qū)總經(jīng)預(yù)算執(zhí)行4．會計報表：本公司負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)管理處編制會計報表，將當(dāng)月為配合貴司的需要，我們雙方可協(xié)議會計報表的內(nèi)容形式。賬戶，所有收支都經(jīng)由該賬戶存付，并保存所有銀行紀(jì)錄，一目了然，做到操作完全透明。六．行政服務(wù)行政服務(wù)是管理好貴項目的重要基礎(chǔ)。日常管理涉及大量的行政、文書及庫存工作，包括投購保險、資料保存、物料庫存及證照更新等。1．投購保險：完善的物業(yè)管理絕不可缺少風(fēng)險管理。風(fēng)險管理包際需要建議投購物業(yè)財產(chǎn)保險及公共責(zé)任保險。2．資料保存：包括指導(dǎo)保存人事檔案、服務(wù)合同、各類單據(jù)、租戶檔案、往來信函、通告、會議紀(jì)錄、土建施工原始資料、設(shè)備及設(shè)施施工原始資料、各類竣工圖紙、保證書、政府部門及機(jī)關(guān)函件和通知、各類證件執(zhí)照。3．物料庫存：包括指