揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)古運(yùn)河項(xiàng)目初判(設(shè)計(jì))

呈至：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)

emdale

揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)

古運(yùn)河地塊

初判報(bào)告

編制單位：上海公司營(yíng)運(yùn)中心

編制時(shí)間:2011年8月

目錄

第一章項(xiàng)目背景與概況..........................................................1

1.1項(xiàng)目基本信息...............................................................1

1.2項(xiàng)目區(qū)位分析...............................................................1

1.2.1項(xiàng)目所在區(qū)位概述..........................................................1

122項(xiàng)目所在區(qū)域概況、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)分析...........................................1

1.3項(xiàng)目地塊及周邊條件分析....................................................5

1.4項(xiàng)目合作背景..............................................................8

1.5周邊典型成交地塊分析......................................................9

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)定位............................................................10

2.1城市商品住宅市場(chǎng)分析......................................................10

2.1.1城市宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo).........................................10

2.1.2近期商品住宅整體供求分析................................................11

2.1.3典型個(gè)案的去化速度表現(xiàn)..................................................11

2.1.4未來(lái)商品住宅市場(chǎng)供需狀況以及價(jià)格走勢(shì)預(yù)判.................................12

2.2城市板塊信息以及典型樓盤(pán)情況.............................................13

2.2.1城市板塊劃分.............................................................14

2.2.2典型樓盤(pán)情況............................................................15

2.2.3各區(qū)客群結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品需求初步分析..........................................29

2.2.4市場(chǎng)總結(jié)................................................................29

2.3住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位.........................................................30

2.3.1項(xiàng)目SWOT分析..........................................................31

2.3.2項(xiàng)目初步總體定位........................................................31

2.3.3物業(yè)類(lèi)型和戶(hù)型配比......................................................32

2.3.3價(jià)格、漲幅及去化速度預(yù)估................................................33

第三章開(kāi)發(fā)計(jì)劃.............................................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算.........................................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

4.1承受地價(jià)......................................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

4.2項(xiàng)目收益測(cè)算..................................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

4.3掛牌價(jià)的項(xiàng)目收益測(cè)算..........................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第一章項(xiàng)目背景與概況

1.1項(xiàng)目基本信息

所在

項(xiàng)目項(xiàng)目政府

揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)古運(yùn)河地塊用地性質(zhì)二類(lèi)居住區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)

名稱(chēng)失來(lái)源推薦

一

總占地面積出讓面積計(jì)容建面

162741132731容積率《1.6212369.6

（平米）（平米）（平米）

1、項(xiàng)目由A、B、C、D、E、F六個(gè)區(qū)塊組成；

規(guī)劃2、A區(qū)塊為住宅用地，凈用地面積132731平方米，容積率為1.6：C區(qū)塊為古運(yùn)河綠化

指標(biāo)帶，包括12米支路、4米人行步道濟(jì)綠化；D、E、F區(qū)塊為綠化用地：B區(qū)塊為河道；

其他重要3、競(jìng)得方須同期建設(shè)C、D、E、F五個(gè)區(qū)塊的綠化及道路，建設(shè)費(fèi)用由競(jìng)得方承擔(dān)；

信息4、地塊于2011年9月2日出讓?zhuān)鹗純r(jià)為52565萬(wàn)元，折合樓面價(jià)格2475元/平米，競(jìng)二

保證金為10600萬(wàn)元，報(bào)名截止日期為8月31日16時(shí)。

5、出讓金支付時(shí)間表：9月2日支付掛牌起始總價(jià)的50%,成交5個(gè)工作日內(nèi)付足成交

總價(jià)額的50%,交地前（90天交地）付清成交總價(jià)款。

12項(xiàng)目區(qū)位分析

1.2.1項(xiàng)目所在區(qū)位概述

項(xiàng)目位于揚(yáng)州國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)內(nèi)，緊臨揚(yáng)州的母親河——古運(yùn)河,

距離文昌閣（市中心）約5.3公里，距離瘦西湖景區(qū)6公里，距離市政府約5.6公里，距離

火車(chē)站約9公里。項(xiàng)目位于城市向南發(fā)展的主軸線上，其所在的揚(yáng)州南部新城是繼新城西區(qū)、

廣陵新城之后的重要發(fā)展新區(qū)。

L2.2項(xiàng)目所在區(qū)域概況、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)分析

（1）揚(yáng)州市概況

揚(yáng)州地處江蘇省中部、長(zhǎng)江下游北岸、江淮平原南端，是上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的節(jié)

點(diǎn)城市。向南接納蘇南、上海等地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射，向北作為開(kāi)發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導(dǎo)區(qū)域,

素有“蘇北門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)。

揚(yáng)州市現(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)、祁江3個(gè)區(qū)和寶應(yīng)1縣，代管江都、儀征、高郵3個(gè)縣級(jí)市。

全市共有70個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng)和13個(gè)街道辦事處。全市轄區(qū)總面積6634平方公里，市區(qū)建成

區(qū)面積78.6平方公里（截止2009年底）。2010年末，全市常住人口為446.0萬(wàn)人。城市化

率為53%?

2010年末，揚(yáng)州GDP為2208億元，同比增長(zhǎng)13.4%（按可比價(jià)格）。GDP總量在與長(zhǎng)三

角16城市相比處于第十二，但反映出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。將長(zhǎng)三角各城市的人均GDP進(jìn)行對(duì)

比之后，揚(yáng)州排名第十一，還有較大的增長(zhǎng)空間。

城市總體結(jié)構(gòu)布局：以歷史城區(qū)為核心，以東西和南北“T”字型發(fā)展軸帶為骨架，東、

西和南部三區(qū)分合有致，構(gòu)成“一核兩軸三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)；蜀岡-瘦西湖景區(qū)、古運(yùn)河、

大運(yùn)河、揚(yáng)子津生態(tài)綠地深入城市中心，并與外圍生態(tài)空間有機(jī)銜接，形成“綠水楔入”的

緊湊團(tuán)塊狀形態(tài)。''一核"指歷史古城（主要由老城區(qū)和蜀岡-瘦西湖景區(qū)構(gòu)成），是彰顯揚(yáng)

州人文生態(tài)特色的核心區(qū)域；“兩軸”是指依托文昌路、古運(yùn)河形成相互交匯的兩條城市發(fā)

展軸帶；“三區(qū)”核心區(qū)外圍形成的東部分區(qū)、西部分區(qū)和南部分區(qū)三個(gè)分區(qū)。

目前，西區(qū)已基本建設(shè)完畢，未來(lái)?yè)P(yáng)州的發(fā)展主要方向?yàn)橄蚰稀⑾驏|。

2

（2）開(kāi)發(fā)區(qū)概況

揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1992年，1993年10月被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)

區(qū)。2006年10月，揚(yáng)州出口加工區(qū)正式通過(guò)國(guó)家九部委聯(lián)合驗(yàn)收。2009年7月24日，國(guó)

務(wù)院辦公廳正式復(fù)函江蘇省人民政府，批準(zhǔn)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，

實(shí)行現(xiàn)行國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的政策。目前，代管面積120.2平方公里，下轄三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（施

橋鎮(zhèn)、八里鎮(zhèn)、樸席鎮(zhèn)）、兩個(gè)街道辦事處（文匯辦事處、揚(yáng)子津辦事處）。

揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于目前全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最富有活力的長(zhǎng)三角地區(qū)，地處上海都巾

區(qū)與南京經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部。區(qū)內(nèi)設(shè)有出口加工區(qū)、太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)基地、半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基

地、汽車(chē)裝備產(chǎn)業(yè)基地、港口物流園區(qū)等特色園區(qū)，基本形成了以LED、TFT-LCD為重點(diǎn)的

電子信息、太陽(yáng)能光伏、汽車(chē)裝備、港口物流等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；有樸席生態(tài)新城、揚(yáng)州“第二城”、

南部臨港新城區(qū)等商務(wù)、休閑、生活配套區(qū)；有新光源公共服務(wù)中心，標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)中心、設(shè)施

共用中心、研發(fā)協(xié)作中心、創(chuàng)業(yè)孵化中心等8大系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)高效；有江海學(xué)院等高級(jí)技術(shù)學(xué)校,

人才資源豐富，技術(shù)支撐有力。目前，已擁有中國(guó)揚(yáng)州出口加工區(qū)、揚(yáng)州國(guó)家半導(dǎo)體照明產(chǎn)

業(yè)化基地、國(guó)家生態(tài)工'業(yè)示范園區(qū)、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、國(guó)家光電產(chǎn)品檢測(cè)重點(diǎn)

實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)國(guó)際人才市場(chǎng)揚(yáng)州市場(chǎng)、國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)單位、國(guó)家火炬計(jì)劃揚(yáng)州汽車(chē)及零

部件產(chǎn)業(yè)基地等八個(gè)“國(guó)字號(hào)”品牌。

目前入駐開(kāi)發(fā)區(qū)的知名企業(yè)有：江蘇順大、無(wú)錫尚德、晶澳集團(tuán)、璨揚(yáng)集團(tuán)、真明麗、

華夏光電、川崎光電、永豐余集團(tuán)、維柴集團(tuán)、亞星集團(tuán)等。另，中國(guó)科學(xué)院半導(dǎo)體研究所、

南京大學(xué)、揚(yáng)州大學(xué)等科研院所紛紛來(lái)區(qū)設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)。

目前，區(qū)域正在由單一的工業(yè)區(qū)向城市新型綜合體轉(zhuǎn)變，已有的二產(chǎn)從業(yè)人員，將成為

開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大。伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)城市配套設(shè)施的不斷投入，

區(qū)域發(fā)展前景看好。

3

(2)三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)概況

三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)位于于揚(yáng)州東區(qū)與南區(qū)結(jié)合部，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中部，規(guī)劃范圍

為6.2平方公里，范圍為華揚(yáng)西路以南、揚(yáng)子津綠地以北、邛江中路以東、周莊河西支路議

西，是溝通“二城”片區(qū)與南部臨港新城片區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。片區(qū)東依開(kāi)發(fā)區(qū)LED產(chǎn)業(yè)園，北

靠開(kāi)發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)，南臨揚(yáng)子津生態(tài)園，西接揚(yáng)子津科教園。千年流淌的運(yùn)河貫穿基地,

南北向主干道揚(yáng)子江南路是連接開(kāi)發(fā)區(qū)北部與南部臨港新城的重要通道，東西向主干道吳洲

路連接著東部LED產(chǎn)業(yè)園。三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)擁有良好的自然資源及文化資源，千年古剎高

旻寺位于片區(qū)的西南側(cè)。

該片區(qū)是以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心，兼顧居住、休閑、商務(wù)。將打造成揚(yáng)州市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)

中心、開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)會(huì)議接待和新區(qū)、依托開(kāi)發(fā)區(qū)公務(wù)服務(wù)中心，形成集商務(wù)會(huì)議、研發(fā)辦公、

生態(tài)居住、旅游體驗(yàn)為一體的濱水宜居岸線。

十二五期間，將完成全部6.2平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套景觀綠化，新增道路長(zhǎng)

度9.2公里，建成揚(yáng)子津生態(tài)園和古運(yùn)河生態(tài)長(zhǎng)廊，綠地覆蓋率達(dá)18%,建成會(huì)議接待中心

1座，引進(jìn)園林式五星級(jí)酒店1座，開(kāi)發(fā)揚(yáng)子津古鎮(zhèn)旅游度假及高旻寺文化體驗(yàn)區(qū)。

4

1.3項(xiàng)目地塊及周邊條件分析

5

6

交通

>區(qū)域內(nèi)公共路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便捷，揚(yáng)子江路、祁江路、臨江路緊密聯(lián)系區(qū)域與主城，吳洲路、華揚(yáng)

路連接揚(yáng)子津科教園和LED產(chǎn)業(yè)園，滬陜高速拉近了儀征和江都的距離。

>揚(yáng)子江路：雙向6車(chē)道；吳洲路、華揚(yáng)路：雙向4車(chē)道；滬陜高速，雙向4車(chē)道，正在進(jìn)行雙向6

車(chē)道的改造。

>公交線路：目前有17路、18路、50路、206路及潤(rùn)揚(yáng)城際旅游公交經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近路段，交通較為

便利。

>地塊距滬陜高速揚(yáng)州南出口約2公里。

宗地3公里范圍配套設(shè)施如下：

>教育：耶魯幼兒園、揚(yáng)子津小學(xué)、地塊內(nèi)將新建一所幼兒園，揚(yáng)州中學(xué)開(kāi)發(fā)區(qū)校區(qū);

配套>住宅小區(qū)：富川瑞園、陽(yáng)光新苑、依云城邦、運(yùn)河印象及美錦項(xiàng)目；

>商業(yè)：歐尚超市、匯金谷購(gòu)物廣場(chǎng)、揚(yáng)子津農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；

>公共配套：高旻寺、揚(yáng)子津公園、開(kāi)發(fā)區(qū)會(huì)所；

綜述宗地現(xiàn)狀良好，周邊路網(wǎng)豐富，交通便捷。

7

1.4項(xiàng)目合作背景

H前，我司正在與開(kāi)發(fā)區(qū)就三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)整體開(kāi)發(fā)的事宜進(jìn)行商談，并取得了初步

的合作意向。該區(qū)域分A、B兩塊實(shí)施：A區(qū)為719畝住宅+200畝商業(yè)，可建設(shè)85萬(wàn)平米

的住宅和14萬(wàn)平米的商業(yè)；B區(qū)為403畝酒店+217畝住宅。區(qū)域內(nèi)地塊將分期掛牌上市，

本次上市地塊為A區(qū)內(nèi)的一幅住宅地塊。

8

1.5周邊典型成交地塊分析

1SOO

遁江郝B

開(kāi)發(fā)展

61睛715.4萬(wàn)/1.2

2750/10.7.231^

620號(hào)用.7萬(wàn).661娉八7.6萬(wàn)八.2

2356"0.7.23母利2875,10.7.23度錦看盛找就公信

649^/12.7^/1.8?

2514/11.1.23健松■

項(xiàng)目地塊

69瀉/888萬(wàn)卬版編號(hào)叱讓面積喀積率

褸面價(jià)格咄讓時(shí)舊歷發(fā)商

出讓面積地價(jià)樓面價(jià)

土地編號(hào)地塊位置用地性質(zhì)容積率開(kāi)發(fā)商成交時(shí)間

（M2）（萬(wàn)元/畝）（元/平米）

揚(yáng)子江南路與吳洲西路交叉口美錦（揚(yáng)州）置業(yè)

618號(hào)二類(lèi)居住1536181.222027502010.7.23

西北處A、C區(qū)塊有限公司

揚(yáng)子江南路與吳洲西路交叉口美錦（揚(yáng)州）置業(yè)

619號(hào)二類(lèi)居住1757011.223028752010.7.23

西北處B、D區(qū)塊有限公司

西南分區(qū)銀河大道與吉安路交揚(yáng)州華捷房地產(chǎn)

620號(hào)商住867341.625123562010.7.23

叉口東北角開(kāi)發(fā)有限公司

渡江南路以東、連心路以南、揚(yáng)州建松置業(yè)有

649號(hào)二類(lèi)居住1268751.830225142011.1.23

老揚(yáng)好路以西、橫溝河路以北限公司

揚(yáng)州禾廈置業(yè)有

658號(hào)西銀溝西側(cè)、宏溪路北商住380791.834728942011.1.23

限公司

西銀道東側(cè)、宏溪路南側(cè)、漢

692號(hào)商住888202.12902072掛牌價(jià)

河西側(cè)、儀揚(yáng)河路北側(cè)

9

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)定位

2.1城市商品住宅市場(chǎng)分析

2.1.1城市宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)

=1冏定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）一A—房投/同投比重|

圖1：固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資情況

■■供應(yīng)面積（萬(wàn)行）?成交面積（萬(wàn)m，）成交均價(jià)（元/nf）

圖2：揚(yáng)州近年房地產(chǎn)供需走勢(shì)

自2007年以來(lái)，揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資持續(xù)上升，年均增長(zhǎng)率達(dá)26.8%,整體發(fā)展較快，

且房地產(chǎn)投資額也連年攀升，年均漲幅在18.7。房地產(chǎn)處于平穩(wěn)的發(fā)展階段。與此同時(shí)，

2010年揚(yáng)州城市化率達(dá)到53%,按照國(guó)際通行慣例揚(yáng)州市場(chǎng)目前已經(jīng)處于高速發(fā)展期的初期

10

階段。從2007年至本年度的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，盡管遇到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)和2011年宏觀調(diào)控,

但是房?jī)r(jià)在這兩個(gè)時(shí)間區(qū)間中依然呈現(xiàn)出上揚(yáng)狀態(tài)，此種現(xiàn)象也表明了揚(yáng)州房地產(chǎn)的高速發(fā)

展態(tài)勢(shì)。同時(shí)之所以2010年出現(xiàn)供大于求的情況，主要原因在于全國(guó)二三線城市整體升溫,

品牌開(kāi)發(fā)商大舉搶占揚(yáng)州市場(chǎng)，搶奪市場(chǎng)份額所致。

2.1.2近期商品住宅整體供求分析

圖3：近期商品住宅市場(chǎng)供需價(jià)格走勢(shì)

自2010年元月開(kāi)始，揚(yáng)州市場(chǎng)均價(jià)一直處于穩(wěn)定上揚(yáng)的狀態(tài)。盡管2011年商品住宅成

交均價(jià)受到政策累加作用的抑制產(chǎn)生一定的波動(dòng)回調(diào)趨勢(shì)，但是上半年商品住宅均價(jià)同比仍

上漲31.54%,為8503元/m%從近期供求表現(xiàn)來(lái)看，供給和需求均呈現(xiàn)出穩(wěn)定的波狀趨勢(shì)

關(guān)系，市場(chǎng)整體走勢(shì)仍然十分健康。最近三個(gè)月僅僅是由于年度政策累加作用的影響導(dǎo)致供

求比放大。

2.1.3典型個(gè)案的去化速度表現(xiàn)

自2010年元月開(kāi)始，揚(yáng)州市場(chǎng)均價(jià)一直處于穩(wěn)定上揚(yáng)的狀態(tài)。盡管2011年商品住宅成

交均價(jià)受到政策累加作用的抑制產(chǎn)生一定的波動(dòng)回調(diào)趨勢(shì)，但是1-7月份商品住宅均價(jià)同比

仍上漲31.54樂(lè)為8503元/從近期供求表現(xiàn)來(lái)看，供給和需求均呈現(xiàn)出穩(wěn)定的波狀趨

勢(shì)關(guān)系，市場(chǎng)整體走勢(shì)仍然十分健康。最近三個(gè)月僅僅是山于年度政策累加作用的影響導(dǎo)致

供求比放大。

開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)疔）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/皿）

揚(yáng)州新能源虎豹陽(yáng)光美第西國(guó)6.1855935.969048

江蘇中澤地產(chǎn)依云城邦南區(qū)8.7455195.816318

中信泰富（揚(yáng)中信泰富?錦苑西區(qū)6.955024.27980

揚(yáng)州駿和地產(chǎn)駿和國(guó)際公館西區(qū)4.1140059.329758

揚(yáng)州首開(kāi)衡泰置首開(kāi)?水晶城西區(qū)5.4937724.86874

表1：2010年項(xiàng)目宏觀表現(xiàn)

從去年部分參考標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)看，盡管去年成交總量一般，但是主流項(xiàng)目依然保持很強(qiáng)的

銷(xiāo)售面積。代表性項(xiàng)目如依云城邦和駿和國(guó)際，依云城邦是我們最主要的參考項(xiàng)目，去年在

南區(qū)市場(chǎng)平淡的情況下依然保持超過(guò)8萬(wàn)方的銷(xiāo)售面積，全年均價(jià)達(dá)到了6318元，甚至能

II

夠與西區(qū)部分項(xiàng)目一較高低；而駿和國(guó)際于去年8月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，四個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售面積超過(guò)4

萬(wàn)方，形成全市著名的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，并進(jìn)一步帶動(dòng)了西區(qū)板塊偏南區(qū)域的升溫，這里固然有地

段的原因，但是從市場(chǎng)實(shí)際來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的產(chǎn)品和高超的營(yíng)銷(xiāo)技巧疊加是造成項(xiàng)目成功的主因。

因此區(qū)域、產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路和正確營(yíng)銷(xiāo)方針指導(dǎo)的情況下，揚(yáng)州單項(xiàng)目年均銷(xiāo)售面積超過(guò)8萬(wàn)

方是可行的。

2.1.4未來(lái)商品住宅市場(chǎng)供需狀況以及價(jià)格走勢(shì)預(yù)判

口土地成交（萬(wàn)

圖4：揚(yáng)州土地供應(yīng)（成交面積）走勢(shì)

從揚(yáng)州土地供求走勢(shì)來(lái)看，揚(yáng)州目前住宅及商住用地每年的有效土地供應(yīng)量穩(wěn)定在200

萬(wàn)方左右，而揚(yáng)州的容積率一般為1.5左右，按住宅比例為75%計(jì)算，年均供應(yīng)住宅可建面

積為225萬(wàn)方。2011年上半年土地市場(chǎng)成交為124.28萬(wàn)方。參照歷年走勢(shì)，2011年度的土

地成交量面積應(yīng)該穩(wěn)定在200萬(wàn)方左右。以后各年度土地成交量也將趨穩(wěn)，預(yù)測(cè)穩(wěn)定在200

萬(wàn)方左右。

歷年來(lái)?yè)P(yáng)州供求基本處于平衡狀態(tài)，由此得出過(guò)去兒年的可售存量已基本實(shí)現(xiàn)去化。截

至到目前2011年半年度，揚(yáng)州住宅可售存量為108萬(wàn)，已去化77萬(wàn)方，山此預(yù)測(cè)2011年

度供應(yīng)量在200萬(wàn)方左右。另外，結(jié)合歷年住宅可建面積供應(yīng)量，預(yù)測(cè)2011年度末包含可

售存量在內(nèi)的實(shí)際存量為400萬(wàn)方，考慮到09年和2010年土地放量過(guò)大，因此土地出讓年

度形成的住宅供應(yīng)量將會(huì)在之后兩年內(nèi)達(dá)到頂峰，根據(jù)當(dāng)?shù)毓?yīng)推盤(pán)節(jié)奏對(duì)其修正預(yù)測(cè)，按

未來(lái)5年內(nèi)上市，上市節(jié)奏預(yù)測(cè)為8:5:3:2:2；未來(lái)兒年出讓土地形成的供應(yīng)量按6年內(nèi)上

市,開(kāi)盤(pán)節(jié)奏預(yù)測(cè)為1:為2:2:2:1。

12

2012年2013年2014年2015年

2011年末存量400.0160.0100.060.040.0

2012年新增225.022.545.045.045.0

201萍新增225.022.545.045.0

2014年新增225.022.545.0

2015年新增225.022.5

201坪新增225.0

供應(yīng)量182.5167.5172.5197.5

由于揚(yáng)州總體上仍是內(nèi)生需求催動(dòng)市場(chǎng)，參照歷年揚(yáng)州市區(qū)商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)，未來(lái)幾

年揚(yáng)州市場(chǎng)成交量總體上會(huì)穩(wěn)定在200萬(wàn)方左右。揚(yáng)州去年成交量為173萬(wàn)方，結(jié)合政策影

響預(yù)測(cè)本年度成交量為150萬(wàn)方，未來(lái)年均成交量增長(zhǎng)率按8%考慮，200萬(wàn)方封頂。

揚(yáng)州整體均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)狀態(tài)，年均增長(zhǎng)率為12.8%。通過(guò)調(diào)研分析，當(dāng)市場(chǎng)均價(jià)破萬(wàn)時(shí),

市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的停滯和分化，據(jù)此我們認(rèn)為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)仍然有足夠的上升空間，但是未

來(lái)的增速將會(huì)減慢，保守起見(jiàn)，對(duì)年均增長(zhǎng)率進(jìn)行修正至10冊(cè)

根據(jù)上述數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)三年的供求關(guān)系預(yù)測(cè)如F：

2011年2012年2013年20M年2015年

供應(yīng)壹200.0182.5167.5172.5197.5

需求量；150.0162.0175.0189.0200.0

供求比：1.31.11.00.91.0

成交均價(jià)，8503.09353.310288.611317.512449.2

表2：揚(yáng)州供求關(guān)系以及價(jià)格預(yù)測(cè)

2.2城市板塊信息以及典型樓盤(pán)情況

13

2.2.1城市板塊劃分

揚(yáng)州市場(chǎng)共分為五大板塊，

分別為東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)

和老城區(qū)板塊。

北區(qū)四至為北、西至繞城公

路，東至廖家溝，南至老城區(qū)北

護(hù)城河、楊柳青路和楊冶公路。

南區(qū)北至儀揚(yáng)河、吳州東路,

南至長(zhǎng)江，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線,

東至京杭大運(yùn)河。

西區(qū)北至楊柳青路、楊冶公

路，南至儀揚(yáng)河，東至古運(yùn)河，

西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線。

東區(qū)北、南至古運(yùn)河，東至

廖家溝，南至大眾港路。

老城區(qū)：以古運(yùn)河護(hù)城河為

四至范圍。

歷年以來(lái)，揚(yáng)州西區(qū)受到政策扶持的影響，成交量一直遙遙領(lǐng)先，但是自2010開(kāi)始北

區(qū)和東區(qū)板塊開(kāi)始升溫，在售項(xiàng)目明顯增多，特別是2011年開(kāi)始，作為傳統(tǒng)擴(kuò)展區(qū)域的東

區(qū)和北區(qū)有了較大程度的提升。南區(qū)作為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)剛剛起步，且在售項(xiàng)目較少，因此雖

有一定升溫但是明顯沒(méi)有爆發(fā),隨著產(chǎn)業(yè)園和臨近科教園漸成規(guī)模,南區(qū)板塊市場(chǎng)潛力巨大。

本項(xiàng)目從板塊歸屬上處于東區(qū)板塊，但是由于地處東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)交界，因此本項(xiàng)目

與上述三個(gè)區(qū)域中的項(xiàng)目均形成相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。同時(shí)，由于東區(qū)是老揚(yáng)州居民的傳統(tǒng)居住地

14

點(diǎn)，而老揚(yáng)州人作為土著居民又存在較強(qiáng)的地緣歸屬偏好，因此預(yù)計(jì)我們的項(xiàng)目首先針對(duì)西

區(qū)和南區(qū)客群，其次針對(duì)東區(qū)客群。北區(qū)客群與本項(xiàng)目不存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。據(jù)此木項(xiàng)目初步定

位于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，而非全市性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。因此在選擇可參考項(xiàng)目時(shí)，首先考慮與本項(xiàng)目相

對(duì)關(guān)系較為直接的西、南區(qū)項(xiàng)目，其次是東區(qū)項(xiàng)目。

2.2.2典型樓盤(pán)情況

西州西湖.紅星島

鑒n號(hào)念家?“堡物忖

工蛤?qū)W校

大橋

西湖鎮(zhèn)平山鄉(xiāng)黃金忖灣頭鎮(zhèn)

保輯湖祁溝?竹西公園

維揚(yáng)區(qū)

玉漕河?梅花園

卜橋村與*

.萊茵苑沙施河聯(lián)合村

北

中信泰富錦苑市中心■文昌花園

★生局■★王4

-曲江公園

周大房

前施忖

文國(guó)西路■揚(yáng)州規(guī)劃局■君悅酒店:★中和昌運(yùn)河?xùn)|郡

時(shí)i中學(xué)■G40羊

雙橋鄉(xiāng)小秦淮河雷橋忖

天俊華府

I家沙河

首開(kāi)水晶城七里河大唐莊

-HJ/BX東高橋

駿和國(guó)際公館麻王中學(xué)■A

南

濟(jì)汗幺用甲在陳固ft廖家海

?新城河I杭集中學(xué)

隹■★友古運(yùn)河江揚(yáng)尚東國(guó)際

華潤(rùn)橡樹(shù)灣★

西銀""L.

和江工業(yè)園-金域藍(lán)灣

寧通高速

葭楂忖橫溝河

高橋村援橋醫(yī)院■在橋鎮(zhèn)

?南浦祀

BBK橋中心■

銀橋小區(qū)

漢河鎮(zhèn)胡.?依云城邦本項(xiàng)目幼兒園

/莊小學(xué)1

儀揚(yáng)河九十步

九龍灣潤(rùn)園

高屏寺■IiL

典型樓盤(pán)分布示意圖

15

項(xiàng)目占地面容積住宅建筑主力物業(yè)主力戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)目前銷(xiāo)售情況

積（萬(wàn)率面積（萬(wàn)類(lèi)型

平米）平米）

依云281.3939聯(lián)排/疊加公寓以80-120平2008年11月開(kāi)盤(pán)，前期推出的21萬(wàn)平米疊加/多

城邦/多層/小米為主，疊加推多層3500元/平米層和小高層房源去化95%左右，

高層/高層盤(pán)量較少，以2011年8月小高層共計(jì)推出2258套，成交2030

150-200平米為7300元/平米，疊加套，目前銷(xiāo)售以少量疊加和

主別墅130萬(wàn)元起售78-86m*兩房為主

駿和4.322.159.288棟18層以140-170平米2010年8月份開(kāi)盤(pán),所有房源都已推出共709套，截

國(guó)際/4棟28層大戶(hù)型為主均價(jià)9450元/平米至2011年8月共成交501套

公館高層2011年8月均價(jià)

10000元/平米

和昌14.723427棟以87-143m?兩房2011年4月底開(kāi)盤(pán)，一期推出298戶(hù)，成交251戶(hù)，

運(yùn)河16-17層和三房為主，其均價(jià)9300元，截止8去化近90%。8月預(yù)計(jì)加推一期

東郡高層中三房占60%月份均價(jià)在9500元。5、6號(hào)景觀王座。

江揚(yáng)8J1.9816庭院洋房/以76-135皿的三2011年6月開(kāi)盤(pán),均推出284套，已成交220套。

尚東小高層房和兩房為主，價(jià)在8000元，目前

國(guó)際三房占50%以上。均價(jià)在8000元。

九龍9.21.715.710棟8-10以78-147m*兩房2010年4月17日一一期售罄，二期推出476戶(hù)，目

灣潤(rùn)層小高層和三房為主期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4600前已去化近80%

園及12棟17元；2010年12月

層高層18號(hào)二期開(kāi)盤(pán)。目前

均價(jià)5600元。

華潤(rùn)11.81.720.123棟5層84-85平方米的2011年6月一期開(kāi)一期推出280套，銷(xiāo)售168套，

橡樹(shù)的多層14二房房型，盤(pán)，多層均價(jià)9158,去化60%。

灣棟16-17118-159平方米小高層均價(jià)6988.截

層的高層的三房，169-180止8月份，多層均價(jià)

平方米的四房，12000,高層均價(jià)

三房比例接近9000

50%.

金域9.641.716.395層疊加/高層小高層以2010年12月份開(kāi)盤(pán)，一期推出300余套房源去化70%

藍(lán)灣多層洋房/118-145平米為多層洋房均價(jià)10600左右，在2011年4月9日新推

16

小高層/高主，多層以元/平米。截止20n5棟小高層和高層房源，截至

層140-200平米為年8月，二期推出52011年4月16日共推出567套，

主，疊加別室棟小高層均價(jià)為截止8月10日，供成交420套

230-300平米9500元/平米。疊加

別里均價(jià)15500元/

平米

天俊12.131.72017棟18層公寓88-136平2010年12月份開(kāi)盤(pán)，高層一期和二期共推出859套，

華府高層/疊加米，疊加210-240高層均價(jià)7700元/平截至2011年8月10日共成交

/聯(lián)排別墅平米，聯(lián)排米557套，后期將會(huì)推出536套高

260-270平米2011年8月高層均價(jià)層房源

9500元/平米

疊加別墅均價(jià)15000

元/平米

首開(kāi)7.251.44017棟9-18公寓以110-1352010年7月份開(kāi)盤(pán)，公寓銷(xiāo)售情況良好，截止到目前

水晶層小高層平米和163平米高層均價(jià)6600元/平推出以中小戶(hù)型為主，共737

城高層/21為主米套，目前銷(xiāo)售594套，一期最后

棟疊加聯(lián)2011年8月小高層均推出的7株為133和163平米戶(hù)

排價(jià)8500元/平米，別型，開(kāi)盤(pán)去化40%左右，別墅目

S11500前還未推盤(pán)。項(xiàng)目二期“水印

西堤”即將公開(kāi)，面積是89-90

多平米的兩房和130平米三房。

中信32.881.3343.73電梯洋房/130-150平米三2007年10月份開(kāi)盤(pán)，電梯和多層洋房已售罄，2011

泰富多層/小高房多層均價(jià)5500元/平年4月推出307套，目前已經(jīng)去

錦苑層/高層米化80%,所剩房源不多。本年末

2011年8月小高層均預(yù)計(jì)將推出三期剩余小高層戶(hù)

價(jià)9800元/平米型產(chǎn)品。

17

(1)依云城邦

項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖

依云城邦位于揚(yáng)子江南路與華揚(yáng)路交叉口東南角。項(xiàng)目占地28萬(wàn)平米，容積率1.39,

總建面39萬(wàn)