資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一01基礎(chǔ)學(xué)習(xí)講義

第七章152018年（1）刪除了投資性房地產(chǎn)中“市場法”中的“比較方式”，包括其中的例題（2）刪除了投資性房地產(chǎn)中“收益法評(píng)估的案例”；（3）刪除資產(chǎn)減值測試譽(yù)案例；（4）第一節(jié) 第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)估第五節(jié)服務(wù)于金融工具計(jì)量的資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)概（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守相關(guān)、資產(chǎn)（二）應(yīng)用存在很大的，而外部的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠通過運(yùn)用評(píng)估技術(shù)，為會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量提供專業(yè)支持。復(fù)雜7-17-112234856供金融資（一）（二）《中國會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1322號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量和披露的審計(jì)》第一章第四條規(guī)定國外相關(guān)的規(guī)公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計(jì)實(shí)務(wù)提示公告第2號(hào)《金融工具公允價(jià)值計(jì)量的審計(jì)和利用專家工作的相關(guān)問題》。國際會(huì)計(jì)師（IFAC）下屬的國際審計(jì)與鑒證準(zhǔn)則理事會(huì)（B）發(fā)布了國際審計(jì)準(zhǔn)則第540號(hào)《包括公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)估計(jì)及相關(guān)披露的審計(jì)》、國際審計(jì)準(zhǔn)則第500號(hào)《審計(jì)》和第620號(hào)《利用專家的工作》。中國資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》，范了資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，了社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該指南明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)（包括合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偂①Y產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具確認(rèn)和計(jì)量）會(huì)計(jì)計(jì)量提供客觀、公正的專業(yè)支持。10月1日起實(shí)施。在此基礎(chǔ)上，中國資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》。第二節(jié)（一）投資性房地產(chǎn)是指為賺取或資本增值，或兩者兼有而持有的。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和。②企業(yè)能從房地產(chǎn)市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資（二）向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理能夠單獨(dú)計(jì)量和的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和的、用于賺取或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)體。當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是收入所對(duì)應(yīng)的出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，應(yīng)該合理考慮設(shè)年度1231日。在評(píng)估實(shí)踐中，當(dāng)董事會(huì)形成決議后，財(cái)務(wù)核算和投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估選擇在決議39于資產(chǎn)的最佳用途產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，或者將該資產(chǎn)能夠用于最佳用途的其他市場參與者產(chǎn)2×146306001000（1000-250=750600）（一）這些假設(shè)是指知悉市場狀況并且有意愿的當(dāng)事人對(duì)未來租賃活動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)的租賃收入可以參照具體相似性質(zhì)的資產(chǎn)的活躍市場，或者較不活躍市場的相似資產(chǎn)的最近價(jià)格；或（二）評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)（詳見第四章，本章僅列舉注意事項(xiàng)①應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分②在選用案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、情況及租約條件③公允價(jià)值是以脫手價(jià)為的，需要注意的是資產(chǎn)或者使用的限制具體來說，在進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)區(qū)分投資性房地產(chǎn)是否存在或者使用的限制，并且應(yīng)地使用權(quán)作為抵押，在償還該前，甲公司不能轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)。一般從情況、日期和房地產(chǎn)狀況三個(gè)方面選取30%；應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、的規(guī)定，合理確與建筑物剩余年限凈收益又稱凈營運(yùn)收益（NetOperating 2：如果未來凈收益不能通過租賃收入測算折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影①現(xiàn)場，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀Ⅰ.租期內(nèi)以租約價(jià)格為主，租期外的增長率如何確定；第三節(jié)服務(wù)于資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評(píng)估有表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或者其實(shí)體已經(jīng)損壞企業(yè)內(nèi)部報(bào)告的表明資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈現(xiàn)金流量或者實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤（或者虧損）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于（或者高于）預(yù)期金額等；（一）例如一個(gè)鐵礦公司（假設(shè)只存在一個(gè)資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來鐵礦石，這條鐵路不能單獨(dú)運(yùn)營，因此無法單獨(dú)產(chǎn)生現(xiàn)金流，如果單獨(dú)，也只能收回殘值。在這種情況下，這條例如，一個(gè)運(yùn)營公司同時(shí)運(yùn)營五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公司與簽（二）7—2√√√√√√√√√√企業(yè)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)情況下，評(píng)估對(duì)象在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公 的價(jià)值并情況下，評(píng)估對(duì)象在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公 的價(jià)值并（一）根據(jù)公平中銷售協(xié)議價(jià)格，或與評(píng)估對(duì)象相同或相類似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價(jià)格為（二）評(píng)估參數(shù)確定（固定資產(chǎn)減值測試為例經(jīng)濟(jì)使用結(jié)束。5年，評(píng)估專業(yè)人員要向管理層詢問，并取得管理層提供的證明更長期間合理性的資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)正常產(chǎn)出水平而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡單下的支出，即（三）7—4致現(xiàn)的情產(chǎn)簡單下的支出；于資產(chǎn)簡單下的支出；營運(yùn)預(yù)或重組所需的營運(yùn)營所需的營運(yùn)（一）A，A（二）根據(jù)管理層提供的資料，待估資產(chǎn)組于評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面凈值為8123萬元（三）產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額（FairValuelessCoststoSale，“FVLCS”）與使用價(jià)值（ValueInUse，“VIU”）評(píng)估專業(yè)人員通過市場發(fā)現(xiàn)，待估資產(chǎn)組缺乏相關(guān)參照物的案例，無法實(shí)施市場法評(píng)根據(jù)準(zhǔn)則的要求，使用價(jià)值（VIU）的評(píng)估思路為：在生產(chǎn)線主要設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)年限（四）（五）研究，待估資產(chǎn)組（A）2011—2015444442222222用測。營運(yùn)支出主要根據(jù)A公司主營業(yè)務(wù)收入的變化分析確定。營運(yùn)支為一個(gè)第的投資者對(duì)同類投資項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)率。：市場回報(bào)率以2001年末至評(píng)估基準(zhǔn)日l0年上證指數(shù)年率的平均值為準(zhǔn)。行業(yè)β系數(shù)以與A公司同類上市的所在行業(yè)的平均β系數(shù)為準(zhǔn)。綜合上述各種因素（計(jì)算過程略），12%。待估資產(chǎn)組加權(quán)平均資本成本（WACC）為經(jīng)考慮行業(yè)平均資本結(jié)構(gòu)后，按行業(yè)平均水平，計(jì)算的待估資產(chǎn)組的WACC。所用的參數(shù)包括：行業(yè)平均／股東權(quán)益比為0.67，平均資本成本為7%。因此，WACC10%。（六）的不同，即分別為有限年期和無限年期；（2）資本性支出的考慮不同；（3）營運(yùn)最終處理的（七）7－9444442222211111用000O0（按實(shí)際稅額（＋）利息（一）營運(yùn)支折現(xiàn)系數(shù)（被評(píng)估資產(chǎn)組（企業(yè)）5520102%的增長。61%的水平上。605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2603.03（萬元6＝7992.92×0.6209＝4962.8（萬元＝2603.03＋4962.8＝7565.83（萬元7－10444442222211111用O0O00（按實(shí)際稅額（＋）利息（一）O0OO0營運(yùn)支00OO1111折現(xiàn)系數(shù)（890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3799.1（萬元53655.89（萬元5＝3655.89×0.6209＝2269.94（萬元資產(chǎn)組的使用價(jià)值＝3799.1＋2269.94＝6069.04（萬元7565.83萬元（8123—7565.83）（一）企業(yè)合并是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的或事項(xiàng)（二）（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象（特別注意區(qū)別（二）合并中取得的被方的無形資產(chǎn)或或有負(fù)識(shí)別無形資產(chǎn)的依6如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與簽訂的合約），即需要與其他相關(guān)的合同、資產(chǎn)、負(fù)債一起或轉(zhuǎn)移，此類限制并不影響滿足合同權(quán)利的無形資即使某項(xiàng)無形資產(chǎn)無法單獨(dú)、轉(zhuǎn)移、、租賃或者交換，但可以與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換，這項(xiàng)無形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確或負(fù)債一起，用于、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換。滿足可分離條件的無形資產(chǎn)的、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認(rèn)條件。例如，受到協(xié)議的限制，不可以被，因此其可分離的條件。下列無形資產(chǎn)因上述可辨認(rèn)的判斷條件，在實(shí)務(wù)操作中，一般可辨認(rèn)無①在收購日是否存在未決③被收購公司是否有為其他公司或個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保⑥了解對(duì)被收購公司進(jìn)行的相關(guān)盡職的結(jié)果產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決、重組義務(wù)等1.單選題】（2009）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象不包括（）『正確答案』（一）按照日被方的賬面余額確有活躍市場的按照日活躍市場中的市場價(jià)值確以日的市場價(jià)格確定其公允價(jià)（市場法按日市場價(jià)格確定公允價(jià)按同類或類似機(jī)器設(shè)備的市場價(jià)格定公允價(jià)值（場法允價(jià)值的市場公允價(jià)值在日能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。此項(xiàng)負(fù)債應(yīng)（二）按日的市場價(jià)格確定其公允價(jià)②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益（三）（四）通常情況下，企業(yè)合并成本按照方為進(jìn)行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、或承擔(dān)的和的權(quán)益性等在日的公允價(jià)值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和確定。對(duì)于通過多次交換分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項(xiàng)交換的成本之通過資本市場直接融資的能力、良好的關(guān)系等（五）100%的權(quán)益，收購對(duì)價(jià)為人725%7—4左表所示（單位：百萬元）。評(píng)估專業(yè)人員在完成四個(gè)階段評(píng)估工作以后，將得到被收購公7—4第一階段評(píng)估專業(yè)人員在本階段的主要工作為分析和理解本次并購；主要包括以下內(nèi)容與管理層進(jìn)行深入溝通，充分了解收購方對(duì)此次擬達(dá)到的目標(biāo)，即目的收集各類相關(guān)資料，主要包括：股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、董事會(huì)決議、公司對(duì)該的信息披露、被收購企業(yè)歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及與收購相關(guān)的盡職報(bào)告等；確定合并成本。本案例中，合并成本為7億元，假設(shè)沒有其他費(fèi)用。第二階段無形資產(chǎn)和或有負(fù)債的識(shí)別階段營業(yè)績主要取決于客戶對(duì)公司馳名商標(biāo)的認(rèn)可度，以及公司在各地建立的比較穩(wěn)定的客戶關(guān)第三階段18第四階段本案例中，評(píng)估專業(yè)人員計(jì)算了以各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值為權(quán)重計(jì)算的平均資本回報(bào)（WARA）12%（6%，9%，無形資產(chǎn)回報(bào)率為16%，商譽(yù)回報(bào)率為25%），該數(shù)據(jù)與企業(yè)的平均資本成本（WACC）13%基本接近，因此，評(píng)估7—5。第五節(jié)服務(wù)于金融工具計(jì)量的資產(chǎn)評(píng)估（一）金融工具又稱工具，是證明債權(quán)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣的合法憑證，是貨幣金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具。資產(chǎn)評(píng)估備 衍生類分為所的金融衍生品和柜臺(tái)（OTC）金融衍生品。（二）除①持有至到期投資（債券投資）以及②和③應(yīng)收款項(xiàng)、④在活躍市場中沒有報(bào)價(jià)且其公按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的費(fèi)（一）（二）期結(jié)算”不能理解為只在未來某一日期進(jìn)行一次結(jié)算。另外，有些可能由于是價(jià)外而到期不行權(quán)，也是在未來日期結(jié)算的式。衍生工具與非金融項(xiàng)目的合（1）非金融項(xiàng)目的合同，根據(jù)企業(yè)預(yù)期、或使用要求，以獲取或交付非金融項(xiàng)遠(yuǎn)期合同、合同、互換和，以及具有遠(yuǎn)期合同、合同、互換和中一種或一種（一）存在活躍市場的金融工具，活躍市場中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；（二）（三）工具的公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得日的市場情況和當(dāng)前市場情況，或其他類似工具的當(dāng)固定利率金融負(fù)債的評(píng)估方法（與第2章非上市債券評(píng)估方法相同通的債券。的普通債券，一張數(shù)量為轉(zhuǎn)換比例、行使價(jià)為初始轉(zhuǎn)股價(jià)格的美式買權(quán)，一張美式賣權(quán)，同時(shí)向人無條件了一張美式買權(quán)。常用的模型為B-S定價(jià)模型和二叉樹定價(jià)模型由于美式的行權(quán)時(shí)間的不確定性，因此本案例應(yīng)采用二叉樹定價(jià)模型進(jìn)行公允價(jià)值的（四）合同【一模型和Lattice模型①看漲和看跌看漲的持有者有權(quán)在某一確定的時(shí)間以某一確定的價(jià)格標(biāo)的資產(chǎn)?？吹某钟姓哂袡?quán)在某一確定時(shí)間以某一確定的價(jià)格標(biāo)的資產(chǎn)。②美式和歐式美式可在有效期內(nèi)任何時(shí)候執(zhí)行，而歐式只能在到期日?qǐng)?zhí)行需要注意的是，雖然賦予其持有者到期行使權(quán)利的選擇權(quán)，但持有者不一定必須行使該權(quán)目前廣泛采用的評(píng)估方法有一模型和Lattice模型常見評(píng)估：員工持股計(jì)職工激勵(lì)計(jì)劃，也稱員工持股計(jì)劃，其確認(rèn)和計(jì)量適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)——股份支付》（以下簡稱支付準(zhǔn)則），在授予日及之后的每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表日以員工持股計(jì)劃的公允價(jià)②員工持股計(jì)劃的特點(diǎn)（與普通的相比一是企業(yè)與員工之間發(fā)生的；二是以獲取員工服務(wù)為目的的；三是對(duì)價(jià)或其定價(jià)③評(píng)估方法【一模型或Lattice模型】資產(chǎn)評(píng)估備 員工持股計(jì)劃的特點(diǎn)決定了并不存在一個(gè)活躍市場，無法取得市場報(bào)價(jià)，需要采用定價(jià)模型估算其公