三亞市月川村舊城改造項目 開發(fā)模式匯報簡稿

三亞市月川村舊城改造項目

開發(fā)模式研究（匯報簡稿）

謹呈：三亞市規(guī)劃建設局主城區(qū)是全市的中心，同時也是三亞熱帶海濱風景名勝區(qū)的服務基地項目地點緊鄰三亞市中心城區(qū)，位于城市中心軸線上月川村位于三亞河及臨春河圍合而成的三角地帶，是三亞市歷史發(fā)源地月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河東區(qū)，為城市的發(fā)源地之一

三亞市主城區(qū)三亞河2面積：150畝位置及現(xiàn)狀：迎賓路北側，片區(qū)內大部分已被平整，僅剩零星舊建筑，另外，在片區(qū)東北側有一木材加工廠商在生產(chǎn)面積：192畝位置及現(xiàn)狀：月川小學片區(qū)北部已經(jīng)被某開發(fā)商收購，部分已被開發(fā)成房地產(chǎn)，靠近迎賓路部分開發(fā)為裝飾材料城月川小學后面部分為財政局的財苑小區(qū)面積：880畝位置及現(xiàn)狀：片區(qū)是村民的主要聚居地，大多為村民住宅，東部有少量菜地和魚塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片區(qū)月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川小學片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川小學片區(qū)3其中月川小學和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征用，規(guī)劃為城市綠帶用地和行政中心濱河公園征地拆遷：片區(qū)南部的土地已被政府征用建設三亞河濱河公園，現(xiàn)場拆遷工作已基本完成規(guī)劃目標：充分利用環(huán)境資源，探索和示范熱帶城市河湖濕地與城市公園的有機統(tǒng)一建設，營造一個生態(tài)良好、景觀獨特，既滿足城市居民和游客休閑游憩需求，又滿足生物多樣性要求的“人與自然和諧共處”的濱河公園，“打造世界一流生態(tài)河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已經(jīng)平整，未來將建成行政中心大樓4項目的研究范圍：月川舊村，占地880畝，分為老干部安置區(qū)、村民居住區(qū)和菜田三部分老干部安置區(qū)：81.9畝菜田：130畝老干部安置區(qū)菜田村民居住區(qū)5月川村改造需要多目標的實現(xiàn)保證拆賠工作合法性懲戒違法行為順利推進月川村的改造解決歷史遺留問題維護社會穩(wěn)定城中村改造的示范借鑒作用警戒搶建行為考慮村民合理利益符合國家對拆遷的要求本項目可能的目標需求不同的目標會有不同的拆賠模式和開發(fā)模式，在本項目改造中拆賠模式不可能同時滿足全部目標，因此我們在研究中圍繞一個核心目標，并盡可能的兼顧其他目標……對目標的理解改造目標6核心目標：順利推進月川舊村的改造兼顧目標：保證拆賠工作合法性維護現(xiàn)有政策權威懲戒違法行為解決歷史遺留問題維護社會穩(wěn)定只有在項目真正實施的前提下，其他所有目標才具有評價、操作、借鑒的現(xiàn)實意義，因此我們確定：月川村改造核心目標7世聯(lián)對核心目標的理解目前存在的困惑與難點：如何補償村民才能順利推進月川村改造？誰來改造月川舊村？世聯(lián)對目標的理解：在分析月川舊村的現(xiàn)狀和村民補償安置要求的基礎上，研究當前城中村改造的成功關鍵要點，制定安置補償方案，并給出操作方式，同時給出備選方案，分析其操作性8月川村改造研究受以下條件限制限制條件1——包含月川小學和行政中心片區(qū)共安置1200戶限制條件2——保證文化中心和臨春河公園286.5畝用地限制條件3——月川舊村內，老干部區(qū)一起改造、一起安置，統(tǒng)一考慮限制條件4——外來戶在月川村擁有房產(chǎn)的，采用貨幣補償?shù)姆绞桨仓?同時月川村改造遵循以下原則依據(jù)法律原則——政府工作的要求

“零收益”原則——還利于民、共同推進“換位思考”原則——村民安置補償要求“大眾”原則

——滿足大多數(shù)村民要求，具體實施區(qū)別對待10研究的思路與框架思路框架內容能否改？怎么賠怎么改？項目背景研究安置補償方案實施策略研究月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補償要求城中村改造關鍵要點安置補償方案設計操作方式備選安置補償方案安置區(qū)選擇開發(fā)次序實施策略11第一部分：項目背景研究12研究內容月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補償要求13改造范圍內總建筑面積63萬平米，容積率為1.1，建筑密度70%項目已建房屋總建筑面積631684㎡，容積率為1.1，建筑密度70%左右，屬于高密度、高容積率的居住區(qū)。14村內建筑以三、四層磚混結構為主，建筑質量參差不齊，搶建現(xiàn)象嚴重片區(qū)內建筑以三－四層為主，部分五、六層；磚混結構占絕大多數(shù)，大約90％左右；地塊內建筑質量好壞不一、良莠不齊；片區(qū)內臨建違建現(xiàn)象嚴重。建筑形態(tài)鋼混磚混磚木簡易月川原居民152654918691886514460本市遷入居民188445111551010市外遷入居民6001968618090合計347095626701955514560違建15村民共1172戶，其中原居民934戶，外來戶238戶，村民受教育程度普遍較低根據(jù)2005年4月份數(shù)據(jù)，月川村村民共1172戶，4440人，平均3.8人/戶。其中原住居民934戶，村民3259人，外來遷入人口238戶，1181人。村民中年長一代普遍文化水平較低，受教育程度低。月川村人口分布情況（戶）月川村人口分布情況（人）類型戶數(shù)人口月川原居民9343259本市遷入居民167856市外遷入居民71325合計11724440月川村人口分布情況16村民就業(yè)率低，房租為90%村民的唯一生活來源，逐漸演變成“食租階層”，不參與社會分工，與現(xiàn)代社會脫離村民就業(yè)率很低，租金幾乎是其唯一的收入來源，少數(shù)村民靠做小生意、摩托車拉客等途徑獲得額外收入；部分村民物業(yè)面積小、收入低，是拆遷的難點。拆遷中需考慮及保護該部分人群的利益及其后續(xù)發(fā)展問題。目前90％的村民靠房租收益，維持生活，村民絕大多數(shù)沒有工作，也沒有田可種……家里人沒有工作，靠房租生活……家里有3個兒子，有一個在上大學，其余都沒有工作……開摩的拉客也有人抓，現(xiàn)在只有靠房子收租過日子了……現(xiàn)在村里也有蓋不起房子的村民，像你們在村里的對接人蘇先生，他們家只有60平方米的房子，收入低，如果拆遷的話補償很少，根本沒有能力建新房，政府應該考慮這部分人怎么辦？——月川村民村內文化娛樂設施缺乏，使得村民業(yè)余生活單調，打麻將、打牌成為其主要的娛樂活動。17租戶約2萬人左右，以低端從業(yè)人員為主，主要為酒店服務人員、工地工人和出租車司機租戶多為從全國各地來三亞的從業(yè)人員；一般從事建筑工、混凝土工、電焊工及酒店員工、出租車司機等工作；普遍租客的收入水平較低，生活環(huán)境較差。現(xiàn)在的月川村就是“全國各地來海南打工的人的轉運中心”！——月川村民人口比例情況18住宅以單間居多，平均租金6－15元/㎡，單間200元/月左右，出租率較高村內平均每戶擁有私宅面積約500平方米左右，除少數(shù)自住外，其余大多數(shù)住宅用于出租獲益；住宅以單間居多，大多配以廚房、衛(wèi)生間，另有少數(shù)二房一廳；對外出租的月租金水平由外向內呈遞減趨勢，基本為6－15元/平方米，出租率平均達到95％以上。家里占地1000多㎡，房子7棟，2000㎡。出租住宿用的房間有30間，150、180、200元/間。村里類似情形的人家很多……——村民訪談月川住宅分布19現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，平均租金40－50元/㎡，主要為片區(qū)內低端人群服務月川商業(yè)分布迎賓路片區(qū)片區(qū)商業(yè)主要分為3部分：迎賓路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以門窗加工、石材、鋼材加工、汽配維修為主；三亞河東路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以文具、門窗加工、汽配維修、雜貨店為主，平均20㎡/間，租金1000－1200元/間左右；月川主街片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以雜貨店、藥店、小飯店為主，平均20㎡/間，租金1000－1200元/間左右，位置相對偏僻的800元/㎡。月川主街片區(qū)三亞河東路片區(qū)20另月三川村三目前三還擁三有海三航學三院對三面的三47三2畝三土地地塊三現(xiàn)狀海南三航空三旅游三職業(yè)三學院鳳凰三路軍糧三供應三站綜合三行政三執(zhí)法三局行三政大三樓體育三會展三中心為達三到改三造目三標，三政府可提三供海三航學三院對三面的一地三塊作三為安三置用三地。該地三塊在三鳳凰三路南三側，西面三是建三設中三的體三育會展中三心，三對面三是海三航學院和三執(zhí)法三局大三樓，三東面有軍三糧供三應站地塊三內部三有兩三個水三洼，其余三均為三荒地三，地三面有青草三覆蓋三，局三部已三被平整項目三所在三地3k三m21研究三內容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補償三要求22在過三去的三兩個三多月三中，三項目三組成三員進三行了三大量三的數(shù)三據(jù)收三集與三相關三研究進行三的調三查進行三的訪三談案例三研究進行三的研三究現(xiàn)場三踏勘項目三地塊三資源三與四三至查三勘；月川三村現(xiàn)三狀調三查資料三收集月川三村人三口、三土地三、建三筑等三資料三；問卷三調查發(fā)放三問卷35份；村民月川三村原三居民20人；老干三部安三置區(qū)三內的三干部5人；在月三川村三內擁三有房三產(chǎn)的三外來三戶5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事長三及其三他相三關領三導；村委三會相三關領三導開發(fā)三商萬科三、金三地、三復地三、合三富、三恒大三、雙三建、三泰華……深圳三田面三村城三中村三改造三；深圳三漁民三村城三中村三改造三；深圳三漁農(nóng)三村城三中村三改造寧波三鄞奉三片區(qū)三改造三；深圳三崗廈三村城三中村三改造三；珠海三城中三村改三造；廣州三石牌三村改三造；?？谌裆橙甯娜臁齺喨疬w三補償三標準三研究三；關于三月川三村改三造的三相關三政策三文件三；三亞三市城三市規(guī)三劃設三計研三究院三關于《月川三新城三控制三性詳三細規(guī)三劃調三整方三案》；項目三周邊三土地三、房三地產(chǎn)三市場三研究三；補償三方案三設計開發(fā)三模式三設計……23月川三村層三面訪三談包三括村三民和三股份三公司三，其三中村三民2三0人三，三村內三外來三人口三15三人序號分類樣本數(shù)1性別男14女62年齡20-30230-40940-50550以上43家庭收入狀況2000元以下12000-500065000-10000410000以上94家庭成員數(shù)量3人以下23-5人85人以上1024深入三一線三，獲三得真三實資三料，三用科三學的三分析三方法三，掌三握村三民改三造意三愿和三安置三補償三要求調查三的內三容調查三的對三象統(tǒng)計三分析村民家庭三結構三；收入三來源三；房屋三情況三；現(xiàn)狀三生活三情況三；對改三造所三持的三態(tài)度三；拆賠三要求三；……租戶家庭三結構三及來三源；收入三來源三；租金三水平三；現(xiàn)狀三生活三情況三；……股份三公司成立三背景經(jīng)營三業(yè)績……村民村原三居民20人；老干三部安三置區(qū)三內的三干部5人；在村三內擁三有房三產(chǎn)的三外來三戶5人；租戶5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事長三及其三他相三關領三導；村委三會相三關領三導運用三Sp三ss三、E三xc三el三等工三具軟三件對三調查三問卷三做數(shù)三據(jù)分三析；25研究三內容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補償三要求26村民三對現(xiàn)三狀不三太滿三意，三支持三改造三，但三前提三條件三是必三須合三理賠三償70三%對目三前生三活環(huán)三境不三滿意——亂，三臟，三沒有三規(guī)劃三，配三套不三足80三%對目三前生三活方三式不三滿意——主要三出租三生活三，沒三有其三他收三入；三沒有三技能三；孩三子沒三有工三作80三%支持三改造三，但三必須三合理三補償27研究三內容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補償三要求2810三0%就地三安置——月川三村改三造的三基本三條件10三0%三村民三要求三住聯(lián)三排別三墅——有天三有地82三%村三民要三求宅三基地三+貨三幣補三償——最低12三0㎡的宅三基地+不低三于建三房成三本的三貨幣三補償10三0%村民三認為三所有三的房三屋必三須統(tǒng)三一賠三償，三不存三在違三法建三筑90三%以上三村民三要求三改造三后有三穩(wěn)定三的生三活收三入或三工作三機會村民三對安三置補三償?shù)娜?9村民三安置三補償三要求三歸根三結底三要解三決村三民的三生活三來源三，且三改造三后收三入不三能低三于改三造前是否三能合三理補三償就地三宅基三地補三償12三0-三15三0m2房屋三補償三不能三低于三目前三的建三筑成三本生活三是否三可持三續(xù)解決三生活三來源孩子三是否三有工三作培三訓機三會養(yǎng)老三怎么三辦改造前后30第二三部分三：安置三補償三方案31研究三內容城中三村改三造關三鍵要三點安置三補償三方案三設計操作三方式備選三安置三補償三方案32研究三案例深圳三漁農(nóng)三村深圳三漁民三村深圳三崗廈三河園深圳三田面珠海三城中三村改三造廣州三石牌三村改三造?？谌裆橙甯娜鞂幉ㄈ捶钌钲谌澈尤齺喨龝r代三海岸福田三十五三村深圳三大沖北京三順義北京三西城三區(qū)舊三城改三造鄭州三佛岡常州三國棉合肥三壩上三街……城市北京三、上三海、三深圳三、合三肥、三廣州三、珠三海、?？谌?、寧三波、三長沙三、常三州、三鄭州……重點三參考三案例三：深圳三漁農(nóng)三村就三成改三造深圳三漁民三村舊三城改三造深圳三崗廈三河園三舊城三改造北京三順義三某村三舊城三改造寧波三鄞奉三片區(qū)……世聯(lián)三成功三操作三了多三個舊三城改三造項三目，三并研三究了三當前三中國三多個三成功三案例33我們三認為三順利三推進三城中三村改三造必三須要三考慮三到以三下幾三點股份三公司村民談判三時間合章三、違三章區(qū)三分政府三代價政府三決心34城中三村成三功改三造最三重要三是獲三得村三民的三支持三，安三置補三償必三須符三合大三多數(shù)三村民三要求村三民城中三村改三造存三在著三諸多三的風三險和三不穩(wěn)三定因三素，三暴力三抗法三，集三體上三訪等三重大三社會三不穩(wěn)三定時三間隨三時可三能發(fā)三生。三在漁三農(nóng)村三改造三的初三期，三有的三村民三甚至三提出三了以三死抵三制改三造。村民三身份三可以三一夜三改變三，但三農(nóng)民三意識三的轉三變是三一個三漫長三的過三程，三如果三忽略三掉農(nóng)三民意三識的三本質三，那三么改三造工三作很三做到三感情三到位三，方三法到三位和三目標三到位三。近年深圳市一直在推行的城中村改造項目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開始運作，但內部利益無法協(xié)調，不能滿足城中村大部分村民的補償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個村桂廟新村35社區(qū)三（股三份公三司）熟悉三村民三情況代表三村民三利益承擔三管理三職責股份三公司三成員三是由三村民三選舉三產(chǎn)生三，并三和村民有三著千三絲萬三縷的三關系三，在三村民三中有三一定的威三望，三在改三造中三起著三可已身作三則，三起到三拆遷三帶頭三作用村民三的基三層管三理組三織，三承擔三著一三部分三政府管理三職責三，在三改造三中又三必須三協(xié)助三政府三，來做好三村民三的思三想工三作，三完成拆遷三補償三安置三，保三證改三造的順利三實施三。股份三公司三對村三民信三息掌三握全三面，三熟悉三村民三心理三，在三村民三的聯(lián)系、三召集三、組三織、三確權三、談三判過三程中三能起三到重三要作三用，三能減少過三程中三產(chǎn)生三的矛三盾城中三村改三造股三份公三司必三不可三少股份三公司36在改三造中三必須三讓股三份公三司得三到利三益，三才有三積極三性項目深圳崗廈村深圳蔡屋圍深圳田面村深圳新美域股份公司收益自有物業(yè)全部還商業(yè)；提供1萬平米土地自行開發(fā)；經(jīng)營性物業(yè)由開發(fā)商與股份公司合作經(jīng)營，培養(yǎng)股份公司能力；補償部分商業(yè)物業(yè)；開發(fā)收益分成；獲得城市大廈酒店、寫字樓物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營回報；獲得沙嘴酒店、關外廠房、20%的利潤分成37城中三村改三造牽三涉利三益群三體眾三多，三風險三大，三拆遷三談判三不可三能在三短時三間內三完成拆遷三談判三時間項目拆遷談判時間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個月30畝13萬㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬㎡深圳漁民村5年2.1萬㎡7萬㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬㎡鄭州國貿中心2年80余畝48萬㎡三亞月川村預計2~3年880畝63萬㎡鑒于三月川三村的三自身三情況三，預三計本三項目三至少三將歷三時兩三年38目前三還沒三有成三功區(qū)三分合三章、三違章三建筑三的舊三城改三造案三例，三合章三、違三章不三區(qū)分三有其三深層三次原三因合章三、違三章無三區(qū)分土地三國有三化不三徹底農(nóng)村三城市三化不三徹底村民三城市三生存三能力三缺乏城市三管理三不到三位廉租三房市三場租三賃需三求巨三大政府三廉租三房正三常供三給失三調村民三土地三自有三觀念三根深三蒂固城市三化觀三念未三建立村民三思維三方式三簡單村民三法制三觀念三淡薄經(jīng)濟三利益三驅動私房三對村三民的三現(xiàn)實三意義三特殊客觀三因素主觀三因素城中三村39一般三以現(xiàn)三狀為三準進三行拆三賠項目拆賠比補償物業(yè)類型私宅基底面積補償面積0.82商業(yè)私宅2層及以上0.88住宅祖屋1.00住宅集體物業(yè)0.75商業(yè)崗廈三村拆三賠標三準物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積補償未拆建私房624.7萬所有私房搶建以前按照1:0.9補償住宅面積在建私房其中還原524.65萬在建376.72萬8層以上搶建私房按基建成本評估價90%補償7層以下?lián)尳ㄋ椒堪凑栈ǔ杀驹u估價80%補償集體物業(yè)91.8萬按照1：0.9補償漁民三村拆三賠標三準注：三搶建三前，三所有三私房三已經(jīng)三查丈三完畢三！40月川三村私三房沒三有報三建，三沒有三查丈三，權三屬復三雜，三區(qū)分三合章三和違三章沒三有政三策依三據(jù)三，難三度大三，風三險高無任三何資三料：目前三在建三私房三約20棟，三月川三村沒三有查三丈資三料，三村民三無報三建和三申報三，政三府部三門無三任何三資料產(chǎn)權三關系三混亂：有一三戶一三棟、三一戶三多棟三、一三棟多三戶等面積三超標三嚴重：大戶三面積三最多三可達20三00平方三米建筑三強度三大：私房63萬m2,現(xiàn)狀三凈容三積率三達3.三2業(yè)主三來源三復雜：有村三民、三老干三部、三外來三人員建房三形式三多樣：有村三民自三建、三內部三合建三、對三外合三建41私房三存在三有其三合理三性和三歷史三原因違法三私房存在三的合三理性：填補三了大三量的三廉租三房供三應空三白，三承擔三了一三定的三社會三職能三，為政三府緩三解了三矛盾三?，F(xiàn)有三政策三的不三完善三性：沒有三徹底三解決三城市三化過三程中三應解三決的三問題三；沒三有很三好的三解決三公平三與公三正的三問題三。政府三負有三管理三缺失三的責三任：在規(guī)三范化三管理三上不三到位三，對三違法三私房三搶建三行為三執(zhí)法三不力三。政府三與村三民認三知上三差異三巨大三：村民三認為三宅基三地性三質沒三有變三化，三在自三家宅三基地三上建三房不三存在三違法三。政三府認三為所三有宅三基地三均已三征為三國有三，必三須按三規(guī)劃三要求三建設三。42強制三拆除三違法三私房三帶來三的效三益小三于代三價，三不確三定，三不穩(wěn)三定因三素多三，極三易導三致項三目實三施失三控強制拆除違法私房綜合效益評價獲益代價直接的賠償數(shù)額減少維護了現(xiàn)有法規(guī)的嚴肅性矛盾激化，導致大量的訴訟和上訪，社會、法律、政治風險加大政府支出成本無法預測與控制不符合國家對拆賠維護穩(wěn)定的要求現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒有得到解決綜上所述，強制拆除違法私房獲得的效益小于代價，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導致項目實施失控！43國內三城市三對城三中村三私房三建設三一般三采取三以下三幾方三面措三施進三行現(xiàn)三狀控三制城市三改造三和開三發(fā)最三關鍵三的經(jīng)三驗和三教訓三是，三必須三在全三市的三高度三，全三社會三來參三與通過三規(guī)劃三控制三土地三的具三體用三途，三防止三用地三性質三的隨三意更三改通過三行政三法規(guī)三成立三市級三的專三門機三構，三并盡三可能三調動三群眾三參與三監(jiān)督規(guī)劃三控制機構三控制行政三法規(guī)三控制通過三制定三并嚴三格執(zhí)三行區(qū)三域的三詳細三性規(guī)三劃，三來控三制新三建設三。香港三和深三圳等三擁有三立法三權的三城市三甚至三出臺三法定三圖則三來約三束城三市規(guī)三劃和三建設三。市政三府成三立查三違領三導小三組，三市長三親自三掛帥三。日三常部三門設三在國三土房三產(chǎn)局三。各分三區(qū)行三政執(zhí)三法局三作為三查違三的執(zhí)三行機三構。三由監(jiān)三察大三隊負三責具三體的三查違三工作三。各三分部三門“三一把三手”三負責三制。日常三監(jiān)察三工作三主要三采取三鼓勵三群眾三舉報三形式三，由三政府三設立三獎勵三基金三給與三舉報三人獎三勵。如《三中共三深圳三市委三深三圳市三人民三政府三關于三堅決三查處三違法三建筑三和違三法用三地的三決定三》。將查三處違三法建三筑和三違法三用地三工作三擺到三重要三日程三。成三立“三查處三違法三建筑三和改三造工三作領三導小三組”三和“三查處三違法三建筑三和改三造工三作法三紀督三察組三”。三把查三處違三法建三筑和三用地三工作三績效三作為三考核三各級三領導三班子三的重三要內三容。三加強三街道三和企三業(yè)領三導班三子建三設，三為查三違提三供組三織保三證。44政府三各部三門都三參與三查處三和控三制違三法建三筑，三對城三中村三現(xiàn)狀三嚴格三控制規(guī)劃三/國三土/三城市三管理三部門城市三管理三綜合三執(zhí)法三機構供水三供電三部門建設三管理三部門公安三消防三部門房屋三租賃三管理三部門工商三管理三部門巡查三，制三止違三法建三筑和三違法三用地三行為三。凍三結頒三發(fā)《三建設三用地三規(guī)劃三許可三證》三和《三建設三工程三規(guī)劃三許可三證》三。停止三向施三工工三地供三水、三供電三。加強三管理三，監(jiān)三督和三指導三各區(qū)三執(zhí)法三機構三查處三違法三行為三。停止三發(fā)放三《施三工許三可證三》、三對擅三自施三工行三為依三法處三罰。查處三未經(jīng)三消防三審查三、驗三收的三建筑三物從三事生三產(chǎn)、三經(jīng)營三及其三它影三響消三防安三全的三行為三。對不三能提三供有三效房三地產(chǎn)三產(chǎn)權三證明三文件三或者三合法三租賃三手續(xù)三的生三產(chǎn)經(jīng)三營者三，不三予辦三理營三業(yè)執(zhí)三照。加強三房屋三租賃三市場三管理三，堅三決查三處違三法租三賃行三為，三禁止三違法三建筑三進入三租賃三市場三。深圳三市查三處違三法建三筑和三城中三村改三造工三作領三導小三組市長三、副三市長各區(qū)三政府三和各三局負三責人深圳三市查三處違三法建三筑和三城中三村改三造工三作法三紀督三查組查處三違法三建筑三工作三辦公三室城中三村改三造工三作辦三公室常設三國土三房產(chǎn)三局常設三規(guī)劃三局45多數(shù)三舊城三改造三，政三府需三要付三出一三定的三代價三，才三能保三證城三中村三改造三經(jīng)濟三上可三行政府三代價項目珠海城中村深圳漁農(nóng)村廣州石牌村政府付出的代價開發(fā)商每拆1㎡的房屋建筑面積，可免交2㎡或3㎡建筑面積的地價；減免相應的消防費；允許開發(fā)商適當提高容積率增加部分商業(yè)性質的建筑面積；提供容積率到7以上；調配土地資源1.1萬平方米；政府全額投資建設一條雙向車道的市政道路，解決漁農(nóng)村片區(qū)僅有一個城市出入口的問題；政府免除地價，另外福田區(qū)政府補助1.6個億免收土地出讓金和市政建設配套費；扶持骨干企業(yè)；城中三村改三造，三政府三需付三出一三定的三代價三，在三補貼三、稅三收、三貸款三等多三方面三給予三優(yōu)惠三！46政府三需要三極大三的決三心和三毅力三，并三成立三專門三機構三負責三改造三，強三力推三進城三中村三改造政府三決心雙組三長區(qū)委三書記三、區(qū)三長辦公三室常務組長副組長6人維穩(wěn)工作三組執(zhí)法工作三組政治三思想三工作三組宣傳三教育三工作三組港澳三僑務三工作三組集體三經(jīng)濟研究工作三組政府三投資建設工作三組計劃三財政工作三組改造工作三組綜合三協(xié)調工作三組47關鍵三要點三總結城中三村改三造最三大的三障礙三來源三于村三民，三改造三最重三要的三工作三是解三決村三民的三收入三來源三，滿三足大三部分三村民三的安三置補三償要三求，三否則三改造三存在三不確三定性三，風三險大合章三、違三章一三般不三區(qū)分三，按三照現(xiàn)三狀進三行拆三遷補三償，三對城三中村三違章三建設三采取三控制三措施三，政三府各三部門三都參三與于三其中股份三公司三必不三可少三，能三“擺三平”三村民三，給三改造三降低三風險三和成三本政府三通常三付出三一定三的代三價，三制定三專門三的優(yōu)三惠政三策，三成立三專門三的工三作班三子。三有決三心和三毅力三在相三當長三的時三間內三改造三城中三村48研究三內容城中三村改三造關三鍵要三點安置三補償三方案三設計操作三方式備選三安置三補償三方案49村內三所有三村民三一致三要求三就地三安置三，滿三足村三民就三地安三置的三要求三是月三川村三改造三的前三提條三件全部三村民三都要三求就三地安三置月川三村是三一個三風水三寶地三，祖三祖輩三輩都三生活三在三三亞，三是老三三亞三人，三月川三村比三三亞三還要三早成三立。三所以三一定三要就三地安三置……要就三地安三置，三村子三已經(jīng)三有幾三百年三的歷三史了三，……不愿三意搬三出村三里在月三川村三已經(jīng)三有幾三百年三了，三搬出三去是三不可三能的三，只三要在三村里三，具三體位三置都三可以三。要就三地安三置，三村子三已經(jīng)三有幾三百年三的歷三史了三，從三上一三代到三現(xiàn)在三，家三里沒三人生三病，三月川三村是三風水三寶地三，不三愿意三搬出三村里三?！麓ㄈ迕駠胰?、河三東區(qū)三、村三居委三會對三改造三的態(tài)三度《中共三中央三關于三構建三社會三主義三和諧三社會三若干三重大三問題三的決三定》中指三出：三“著三力解三決土三地征三收征三用、三城市三建設三拆遷三、環(huán)三境保三護、三企業(yè)三重組三改制三和破三產(chǎn)、三涉法三涉訴三中群三眾反三映強三烈的三問題三，堅三決糾三正損三害群三眾利三益的三行為三?！薄对麓ㄈf城三改造三開發(fā)三思路》表明三“目三標一三是確保三拆遷三安置三項目三符合三絕大三多數(shù)三群眾三的要三求，最三大限三度的三照顧三村民三的利三益；三目標三二是三安置三好村三民…；”5082三%村三民要三求宅三基地三+貨三幣補三償；三10三0%三村民三要求三住聯(lián)三排別三墅；三90三%以三上村三民要三求改三造后三有穩(wěn)三定的三生活三收入三或工三作機三會82三%村三民接三受貨三幣＋三宅基三地補三償，三其中三貨幣三補償三標準三不能三低于三現(xiàn)在三的建三房成三本，三宅基三地補三償不三能低三于1三20三㎡由于三目前三村民三已經(jīng)三沒有三土地三，也三沒有三工作三，故三基本三依靠三房租三生活三，改三造后三希望三也能三有租三賃用三房，三使家三庭能三有穩(wěn)三定收三入…三………三希望三賠償三一塊三地，三補償三地后三的房三子要三自己三建，三可以三設計三、規(guī)三劃好三后——三月川三村民90三%村三民希三望未三來能三有穩(wěn)三定的三收入三來源希望改造三后建三設一三些經(jīng)三營性三物業(yè)三，由三村里三來經(jīng)三營，三使村三里的三就業(yè)三增加三，這三樣就三能獲三得固三定的三收入三，如三果一三次性三補償三，就三算再三多錢三也會三花完三，最三終根三本無三法維三持生三計…三…補償三土地三后再三入股三股份三公司三是最三好的三了，三以后三可以三分紅——三月川三村民所有三村民三均反三對公三寓安三置，三要求三住聯(lián)三排別三墅要改三造月三川？三可以三??！三把方三案拿三出來三??！三…三…我三們住三不慣三公寓三啦，三不給三地建三房子三？那三還談三什么三，不三用談三，肯三定不三可能三的改造三了肯三定要三比現(xiàn)三在好三啦，三不然三改做三什么三……三我們三不要三住高三樓，三住什三么？三…三…當三然要三住有三天有三地、三獨門三獨戶三的房三子啦三！——三月川三村民51考慮三月川三村民三要求三和可三能的三補償三內容三，我三們通三過六三項補三償內三容的三組合三來設三計補三償方三案補償三內容貨幣宅基三地12三0㎡養(yǎng)老三保險工作三和培三訓集體三經(jīng)濟三發(fā)展三預留三地1三5畝出租三公寓三90三㎡養(yǎng)老三保險三、工三作培三訓對三村民三參與三社會三分工三，獲三得生三活保三障極三為重三要，三因此三包含三在每三個安三置方三案中村民三宅基三地、三貨幣三補償三是改三造的三基本三條件52補償三水平三從低三到高三，我三們提三出三三個補三償方三案村民三利益補償三方案三一股份三公司三利益無利三益分三享現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號文三貨幣三補償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）補償三內容現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號文三貨幣三補償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）補償三方案三二補償三方案三三現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號文三貨幣三補償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）無償三提供三給股三份公三司15畝集三體經(jīng)三濟用三地（三村民三可參三股）三）村民三房屋三現(xiàn)金三補償有天三有地三別墅三居住24三0㎡三(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租養(yǎng)老三保險工作三培訓可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營提供三工作三機會村民三房屋三現(xiàn)金三補償有天三有地三別墅三居住24三0㎡(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租90三㎡公寓三可出三租養(yǎng)老三保險工作三培訓可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營可將15畝用三地入三股，三參與三開發(fā)三建設三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機會村民三房屋三現(xiàn)金三補償有天三有地三別墅三居住24三0㎡(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租90三㎡公寓三可出三租股份三分紅養(yǎng)老三保險工作三培訓53補償三方案三在財三務上三是否三平衡三？測算三模型基礎三數(shù)據(jù)測算三前提測算三結果54土地三出讓三分為三兩種三模式三：凈三地出三讓和三捆綁三出讓改造三項目三列入三政府三項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃基礎三設施安置拆遷三談判拆遷三補償三安置土地三開發(fā)管理三運營補償政府三出資三金，三拆遷三談判三安置開發(fā)三商繳三納土三地出三讓金三后，三進行三項目三開發(fā)凈地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）開發(fā)三商繳三納土三地出三讓金三后，三進行三拆遷三補償三安置三和項三目開三發(fā)捆綁三出讓（拆三遷安三置前三，土三地出三讓）55因此三項目三產(chǎn)生三的收三益有三兩種三：一三級開三發(fā)收三益和三二級三開發(fā)三收益產(chǎn)生三一級三開發(fā)三收益產(chǎn)生三二級三開發(fā)三收益拆遷三談判安置三區(qū)建三設市政三道路三、水三電施三工建三設掛牌拆遷三談判安置三區(qū)建三設市政三道路三建設熟地三招標三、拍三賣、三掛牌三獲取一級三開發(fā)三利潤通過三毛地三土地三開發(fā)三，獲三取開三發(fā)利潤掛牌開發(fā)三產(chǎn)生三收益56凈地三出讓三時，三政府三“零三收益三”原三則為三：土三地出三讓金三=拆三遷補三償成三本改造三項目三列入三政府三項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃基礎三設施安置拆遷三談判拆遷三補償三安置土地三開發(fā)管理三運營補償政府三出資三金，三拆遷三談判三安置凈地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）拆遷三補助征地三費基礎三設施房屋三補償成本土地三出讓三金收益按照三政府三零收三益原三則，三凈地三掛牌三時，三收益三=拆三遷補三償成三本57捆綁三出讓三時，三政府三“零三收益三”原三則為三：土三地出三讓金三=0三；開三發(fā)單三位收三益原三則為三：N三PV三≥0三，I三RR三≥三行業(yè)三基準三收益三率改造三項目三列入三政府三項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃基礎三設施安置拆遷三談判拆遷三補償三安置房地三產(chǎn)開三發(fā)管理三運營補償拆遷三安置毛地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）拆遷三補助征地三費基礎三設施房屋三補償拆遷三安置三成本房屋三銷售收益土地三開發(fā)建筑三工程三費相關三稅費項目三開發(fā)三成本土地三出讓三金按照三政府三零收三益原三則，三毛地三掛牌三時，三土地三出讓三金按三零計三算開發(fā)三商最三低收三益為三：NP三V≥三0，三IR三R三≥行三業(yè)基三準收三益率58按照三保守三原則三，包三含行三政中三心和三月川三小學三片區(qū)三以及三老干三部安三置，三共需三安置三12三00三戶現(xiàn)狀人口基礎數(shù)據(jù)序號項目單位戶數(shù)合計1統(tǒng)一標準原居民戶100012002老干部戶1503月川小學戶304行政中心戶205貨幣補償村內外來遷入戶238

6合計戶1438

人三口59月川三舊村三改造三范圍三內扣三除已三開發(fā)三用地三、市三級配三套及三城市三綠帶三用地三，可三利用三的土三地為三59三3.三5畝本項三目可三利用三的土三地包三括兩塊三：舊三村地三塊以三及海三航學院三片區(qū)三地塊舊村三地塊三總面三積88三0畝，其中三原老三干安三置區(qū)三位置三將建設三公共三綠地三；另三外，三村東還三有18三7畝土三地已三確定用來三建設三文化三中心舊村三地塊三剩余三可利三用的三土地面三積為59三3.三5畝市級三文化三中心123可利三用土三地面積三：5三93三.5三畝1面積三：1三86三.5三畝2公共三綠地面積三：1三00三畝3基礎三數(shù)據(jù)三—土三地60需要三補償三的建三筑物三包含三老干三部安三置區(qū)三共6三3萬三平方三米，三其中三現(xiàn)狀三商業(yè)三按照三65三00三平方三米估三算鋼混磚混磚木簡易合計(㎡)月川原居民152654918691886514460540459本市遷入居民18844511155101070669市外遷入居民600196861809020556合計(㎡)347095626701955514560631684商業(yè)住宅建筑面積(㎡)6500625184注：三商業(yè)三面積三以3三25三間，三20三㎡/三間計三算建筑三類型功能三類型基礎三數(shù)據(jù)三—建三筑61若考三慮賣三地，三地價三取3三00三萬元三／畝三；若三考慮三賣房三，則三房價三取5三00三0元三／平三方迎賓三花園芙蓉三花園住宅三：4三10三0-三42三00三元/三㎡商業(yè)三：8三70三0元三/㎡住宅三：3三80三0元三/㎡商業(yè)三：8三00三0元三/㎡目前三月川三舊村三附近三有地三塊評三估價三已達25三0萬三元/三畝豐興三隆大三橋南三側地三塊：18三7萬三元/三畝62補償方案出讓模式容積率判斷標準NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性村民安置補償方案補償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟用地1萬㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元安置三補償三方案三無論三一級三開發(fā)三還是三二級三開發(fā)三財務三都不三可行63但能三滿足三大部三分村三民的三安置三補償三要求三，保三證改三造后三村民三生活三的可三持續(xù)三性改三造三后月收三入股份社會三保險安置三補償三要求工作三機會居住三環(huán)境配套VS改造三不能三降低三收入三水平由2三52三0元三提高三為4三83三0元有股三份分三紅有社三會保三險可提三供8三00三元/三月的三工作三機會別墅三居住三，又三天有三地配套三齊全三，學三校、三醫(yī)院三和公三共空三間保證三生活三的可三持續(xù)三性養(yǎng)老三有保三證還在三有工三作，三具有三一技三之長就地三別墅三安置配套三齊全64月川三村改三造存三在資三金缺三口重三要原三因在三于文三化中三心占三用了三18三6畝三月川三土地市場三價值三：5三.6三億元按市場三價值計算三，即三使只三進行三一級三開發(fā)三，開三發(fā)主三體就三可多三獲取三18三6.三5畝三×3三00三萬元三/畝三=5三59三50三萬元三≈5三.6三億元三人民三幣征地三成本三：1三.6三億元即使三由政三府單三獨征三用這三18三6.三5畝三土地三，按三同等三補償三標準三，政三府需三另行三支出三土地三成本三18三6.三5÷三88三0×三74三30三7萬三元（三拆遷三補償三總額三）=三15三74三8萬三元≈三1.三6億三元人三民幣65研究三內容城中三村改三造關三鍵要三點安置三補償三方案三設計操作三方式備選三安置三補償三方案66在財三務不三可行三的情三況下三，一三般有三兩種三操作三方式政府三補貼三資金三或捆三綁海三航土三地，三引進三開發(fā)三商，三進行三市場三化運三作政府三自己三成立三項目三公司三運作三，不三考慮三平均三利潤三，進三行半三市場三化運三作67補貼當政三府補三貼資三金時三，有三兩種三補貼三方式三：補三償現(xiàn)三金或三捆綁三海航三地塊補貼三方式補貼三資金直接三補助三開發(fā)三公司三資金捆綁三土地與海三航地三塊捆三綁安置補償方案出讓模式政府代價安置補償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地68政府三與開三發(fā)商三共同三拆遷三，然三后進三行土三地出三讓，三獲取三賣地三收益一級三開發(fā)三模式三建議三亞三市政三府拆賠三談判拆遷三補償土地三平整掛牌簽訂三協(xié)議月川三村拆遷三工作三小組安置三房建三設市政三府相三關部三門股份三公司開發(fā)三商河東三區(qū)土地三出讓三收益69政府三與開三發(fā)商三共同三拆遷三，開三發(fā)商三進行三土地三開發(fā)三，獲三取賣三房收三益三亞三市政三府項目三公司拆賠三談判拆遷三補償土地三平整二級三開發(fā)簽訂三協(xié)議月川三村拆遷三工作三小組定向三摘牌運營管理安置三房建三設二級三開發(fā)三模式三建議市政三府相三關部三門股份三公司開發(fā)三商河東三區(qū)①開發(fā)三商+三村民三股份三公司按股三份分三享開三發(fā)利三潤70崗廈三村實三行“三政府三+股三份公三司+三開發(fā)三商”三的開三發(fā)模三式實三行城三中村三改造崗廈三村案三例現(xiàn)狀三總建三筑面三積52三.5萬平三方米三?，F(xiàn)狀三毛容三積率2.三3，現(xiàn)三狀凈三容積三率3.三2現(xiàn)狀三居住三總人三口6.三8萬人三，其三中本三地戶三籍人三口11三53人，三外籍三人口84三3人，三暫住三人口6.三6萬人三，常三暫比1：34。占地三：7.三2萬平三方米三，總三建筑三面積三：45三.3萬平三方米可銷三售面三積：20三.6萬平三方米酒店三式公三寓：三約12萬城市三公寓三：20萬，三還建19萬商業(yè)三：約8.三8萬，三還建4.三9萬地下三商業(yè)三：約4.三5萬，三還建0.三8萬改三造三前改三造三后71充分三發(fā)揮三股份三公司三和村三民在三改造三過程三中的三積極三性項目拆賠比私宅基底面積補償面積0.82私宅2層及以上0.88祖屋1.00集體物業(yè)0.75采用三高于三深圳三市的三補償三標準注重三改造三后的三村民三生活三保障三和改三善股三份公三司經(jīng)三濟結三構1、全三部村三民住三宅一三層補三償商三業(yè)2、集三體物三業(yè)全三部返三還商三業(yè)3、劃三出1萬平三米土三地股三份公三司自三行建三設集三體物三業(yè)股份三公司三與金三地集三團聯(lián)三合組三成商三業(yè)經(jīng)三營公三司，三經(jīng)營三項目三商業(yè)三，培三養(yǎng)股三份公三司人三才，三村民三入股三分紅政府三補貼三資金2.三5億元72福田三區(qū)政三府主三導，三區(qū)政三府相三關部三門，三金地三集團三與股三份公三司實三施改三造方三案福田三區(qū)政三府金地三集團拆賠三談判拆遷補償三與經(jīng)三營簽訂三協(xié)議崗廈三村改三造工三作辦三公室開發(fā)三建設股份三公司街道三辦事三處區(qū)國三土、三規(guī)劃配三合福田三區(qū)政三府73市政三府相三關部三門股份三公司利用三三亞三舊城三改造三資金三，政三府成三立的三項目三公司三進行三拆遷三和開三發(fā)建三設，三不以三盈利三為目三的三亞三市政三府項目三公司拆賠三談判拆遷三補償土地三平整二級三開發(fā)簽訂三協(xié)議河東三區(qū)政三府月川三村拆遷三工作三小組三亞三城投定向三摘牌運營管理安置三房建三設三亞三城投河東三區(qū)商業(yè)三銀行債務三/股三權融三資信托三/私三募基三金國家三開發(fā)三銀行注資三入股村股三份公三司74寧波三市鄞三奉片三區(qū)位三于城三市未三來的三核心三區(qū)，三市政三府期三望將三鄞奉三片區(qū)三改造三成寧三波的三新商三務區(qū)案三例項目三位于三寧波三三江三口目三前核三心區(qū)三的外三圍區(qū)三域，屬于三核心三區(qū)一三級輻三射圈三；目三前為三舊的三居住三區(qū)和工三業(yè)廠三區(qū)，三區(qū)域三認知三度較三低，三屬于三產(chǎn)業(yè)三衰落區(qū)三；北三靠南三塘河三，南三臨奉三化江三，擁三有奉三化江的三一線三江景三，地三塊呈三現(xiàn)狹三長形三，濱三水景三觀面大三。寧波三市政三府期三望將三鄞奉三片區(qū)三打造三成一三個富三于表三現(xiàn)力和體三現(xiàn)區(qū)三域價三值的三標簽——三“寧波三灣”三；一三個以三寧波支三柱產(chǎn)三業(yè)為三核心三，最三具積三聚力三的主三題商三務集三聚區(qū)——寧波三高新三經(jīng)貿三港；三和一三條代三言寧三波歷三史、三現(xiàn)代和三未來三的“三寧波三走廊三”；75鄞奉三片區(qū)三改造三采用三政府三主導三，寧三波市三城投三和海三曙區(qū)三政府三組成三的海三城公三司主三持實三施的三開發(fā)三模式寧波三市政三府海城三公司拆賠三談判拆遷土地三出讓簽訂三協(xié)議鄞奉三片區(qū)三改造三工作三領導三小組基礎三設施街道三辦事三處海曙三區(qū)政三府相互三配合市國三土、三規(guī)劃海曙三區(qū)政三府5三1%寧波三市城三投4三9%寧波三市城三投資金76研究三內容城中三村改三造關三鍵要三點安置三補償三方案三設計操作三方式備選三安置三補償三方案77若利三益驅三動村三民居三住公三寓或三說服三海航三地塊三異地三安置三，則三有兩三個補三償方三案村民三利益補償三方案三四股份三公司三利益補償三內容補償三方案三五村民三房屋三現(xiàn)金三補償大面三積公三寓居三住別墅三一層三做商三鋪可三出租股份三分紅養(yǎng)老三保險工作三培訓村民三房屋三現(xiàn)金三補償有天三有地三別墅三居住18三0㎡公寓三可出三租豐厚三的股三份分三紅養(yǎng)老三保險工作三培訓現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號文三貨幣三補償公寓三還建三（30三0㎡）贈送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）無償三提供三給股三份公三司15畝集三體經(jīng)三濟用三地（三村民三可參三股）三）現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號文三貨幣三補償海航三地塊三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈送三村民三每戶18三0㎡公寓三（三可作三出租三用）無償三提供三給股三份公三司50畝集三體經(jīng)三濟用三地（三村民三可參三股）三）可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營可將15畝用三地入三股，三參與三開發(fā)三建設三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機會可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營可將50畝用三地入三股，三參與三開發(fā)三建設三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機會78公寓三安置三只有三在二三級開三發(fā)時三，財三務才三可行三性補償方案出讓模式容積率判斷標準NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性補償方案四現(xiàn)金補償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜04.2億元R=30.84億元＞06.4億元79但全三部村三民均三要求三住聯(lián)三排，三對公三寓樓三非常三排斥三，該三方案三實施三風險三較大三，可三操作三性較三低財務三可行毛地三掛牌三：IR三R>三0；凈現(xiàn)三值>0三;村民所有三村民三一致三要求三住聯(lián)三排，三在觀三念上三排斥三住公三寓樓80海航三地塊三異地三安置三有較三高利三潤補償方案出讓模式容積率判斷標準NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性政策安置補償方案補償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元81但不三能滿三足村三民就三地安三置的三基本三要求三，實三施風三險較三大，三可操三作性三較低財務三可行凈地三掛牌三：盈三利2.三5億；毛地三掛牌三：IR三R>三0；村民全部三村民三一致三要求三就地三安置三，對三月川三村民三而言三，就三地安三置是三其基三本要三求82村民三要求三與政三策標三準集三中反三映在三村民三還建三房類三型村民三還建三聯(lián)排三別墅村民三還建三公寓三房方案三四村民三意愿政府三意愿可開三發(fā)土三地面三積83若能三部分三別墅三還建三、部三分公三寓還三建，三則形三成折三衷方三案六村民三利益補償三方案三六股份三公司三利益補償三內容村民三房屋三現(xiàn)金三補償有天三有地三別墅三或大三面積三公寓別墅三一層