玫瑰園宣傳策劃

【玫瑰園Ⅳ期】

還是大別墅玫瑰園宣傳策劃【玫瑰園Ⅳ期】委托方:北京玫瑰園別墅有限公司提案方:北京創(chuàng)世睿點(diǎn)廣告有限公司時(shí)間:2008年3月31日媒介整合方案玫瑰園宣傳策劃一切工作都是為了銷售！玫瑰園宣傳策劃我們的思路媒介整合推廣項(xiàng)目研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究玫瑰園宣傳策劃第一部分(PartOne)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究玫瑰園宣傳策劃區(qū)域價(jià)格核心賣(mài)點(diǎn)代表項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀中央1.6~5萬(wàn)環(huán)境+配套+成熟社區(qū)優(yōu)山美地A、麗宮、觀唐、滟瀾山涉外氛圍濃厚、配套齊全，銷售狀況好，高總價(jià)產(chǎn)品集中區(qū)奧北1.2~3.5萬(wàn)交通+未來(lái)發(fā)展+差異化產(chǎn)品東方普羅旺斯、納帕溪谷、壹千棟產(chǎn)品跨度較大、經(jīng)濟(jì)型別墅集中區(qū)，銷售狀況良好，分流中央別墅區(qū)的客戶西山2.2-4.5萬(wàn)稀缺+產(chǎn)品+景觀香山清琴、御園、西山美廬后續(xù)供給較少、個(gè)別極致化產(chǎn)品，高總價(jià)、高單價(jià)產(chǎn)品集中區(qū)別墅板塊現(xiàn)狀玫瑰園宣傳策劃干擾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手玫瑰園宣傳策劃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力歸納項(xiàng)目名稱核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)山美地A區(qū)高端別墅市場(chǎng)中的“聲望地產(chǎn)”代表麗宮發(fā)展商（新世界）品牌號(hào)召力吸引海外買(mǎi)家清錦源少而精的私密高端社區(qū)遠(yuǎn)洋花園中央別墅區(qū)最大代征綠地懷抱的最大私家庭院別墅財(cái)富公館中央別墅區(qū)單價(jià)便宜的大面積獨(dú)棟壹千棟性價(jià)比優(yōu)越的美麗大盤(pán)格拉斯延續(xù)“聲望地產(chǎn)”品牌的低密度景觀獨(dú)棟大盤(pán)玫瑰園宣傳策劃未來(lái)如何大區(qū)域擴(kuò)大項(xiàng)目知名度大區(qū)域樹(shù)立口碑深度拓展項(xiàng)目的品牌力充分運(yùn)用項(xiàng)目的產(chǎn)品力和聲望力利用奧運(yùn)效應(yīng)刺激塔尖人群引導(dǎo)消費(fèi)是我們應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的關(guān)鍵所在。玫瑰園宣傳策劃第二部分(PartTwo)項(xiàng)目研究玫瑰園宣傳策劃我們的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略:塑造頂級(jí)產(chǎn)品，進(jìn)入玫瑰園終極大別墅時(shí)代位置:沙河鎮(zhèn)北,八達(dá)嶺高速路11出口

總建面:17.6萬(wàn)平方米容積率:0.35玫瑰園宣傳策劃5、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：位置：玫瑰園終極大別墅;環(huán)境：“上風(fēng)上水”的京城西北部，燕山、太行山的環(huán)繞之內(nèi),高教園地的坐軸心點(diǎn)，這里一向被視作"龍脈"。歷經(jīng)金、元、明、清，凡幾代六百余年，是數(shù)朝皇家首選的風(fēng)水寶地。周邊亦有八達(dá)嶺、十三陵風(fēng)景區(qū)、蟒山國(guó)家森林公園、十三陵水庫(kù)、京密運(yùn)河、北京國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、在建3000畝亞洲第一高爾夫球場(chǎng)……

低密度：北京城區(qū)范圍內(nèi)容積率最低的居住社區(qū)之一；園林理念：

IV期景觀規(guī)劃以樹(shù)、花、山、魚(yú)為點(diǎn)綴，“水”為主線，貫穿整個(gè)街區(qū)，流經(jīng)每棟別墅的駁岸、小橋，最終匯入勞倫遜湖面

；社區(qū)品質(zhì)：北京玫瑰園素來(lái)以奢侈的規(guī)模、奢侈的園林、奢侈建筑、奢侈的生活著稱于世，創(chuàng)造高品級(jí)社區(qū)、強(qiáng)調(diào)尊貴和私密性特征；風(fēng)水理念：采用“龍歸大?！钡恼w規(guī)劃格局，暗藏中國(guó)風(fēng)水優(yōu)勢(shì)；建筑設(shè)計(jì)：玫瑰園·爵世的整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)由加拿大的D.F.S.與SmithCarter兩家擁有百年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的加拿大建筑公司和工程公司公司聯(lián)手完成。他們代表著加拿大建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域最高成就。

玫瑰園宣傳策劃玫瑰園宣傳策劃頂級(jí)稀缺生活匯完備的功能“藝術(shù)”的居住一切皆因玫瑰園位置、景觀、人文…細(xì)節(jié)的魅力上風(fēng)上水的龍居寶地購(gòu)買(mǎi)國(guó)際大別墅稀缺大社區(qū)終極大別墅玫瑰園宣傳策劃還是“大”別墅。玫瑰園IV期玫瑰園宣傳策劃關(guān)于理解大

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【釋義】①在體積、面積、數(shù)量、力量、強(qiáng)度等方面超過(guò)通常的情況或超過(guò)所比較的對(duì)象。②表示程度深④排行第一⑤敬辭玫瑰園宣傳策劃形狀面積體積數(shù)量第一身份地位階層品味智慧樹(shù)立項(xiàng)目的全球視野上的高端品牌形象樹(shù)立玫瑰園Ⅳ期終極、稀缺大別墅的概念玫瑰園宣傳策劃關(guān)于表達(dá)雅韻尊貴，終極奢華，世紀(jì)典藏，扛鼎臻品。多國(guó)風(fēng)情別墅群落，專署頂級(jí)智士，載譽(yù)中國(guó)精神。玫行上風(fēng)，瑰麗上水，惟善達(dá)觀者，大風(fēng)景大視野大格局?！倒鍒@四期，還是大別墅。玫瑰園宣傳策劃我們的概念（低調(diào)稀缺奢華尊貴境界）

-極少數(shù)人的專署大別墅

絕對(duì)建筑絕對(duì)別墅絕對(duì)品質(zhì)玫瑰園宣傳策劃?rùn)?quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層本案的主力客群將來(lái)自于政府部門(mén)的權(quán)利頂層、經(jīng)濟(jì)體系的層峰和中上層、演藝圈的大牌明星和外籍人群。

其迅速積累財(cái)富的能力和魄力，已足以獨(dú)特成群，故我們又將其稱之為：

掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層我們的客群我們的消費(fèi)者玫瑰園宣傳策劃他們:1、極高的消費(fèi)層次和巨大消費(fèi)潛力，占社會(huì)總體消費(fèi)量的50%以上。2、具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群（總資產(chǎn)5千萬(wàn)以上，現(xiàn)金流500萬(wàn)）。3、代表時(shí)代文明的標(biāo)志和社會(huì)前進(jìn)的動(dòng)力。4、消費(fèi)人群的絕對(duì)量很少，約占整個(gè)社會(huì)人口比例的萬(wàn)分之一，甚至十萬(wàn)分之一。但消費(fèi)能力量占消費(fèi)主體的60%以上，通常一個(gè)高消費(fèi)者一個(gè)人的消費(fèi)額度是普通消費(fèi)者的幾十倍，甚至上百倍、千倍。5、是以男權(quán)為主導(dǎo)的社會(huì)高端消費(fèi)群。女性比例很少。6、屬于社會(huì)成熟型、精英型的消費(fèi)階層。7、高端市場(chǎng)也常常是灰色消費(fèi)的集中營(yíng)。玫瑰園宣傳策劃

通過(guò)什么方式找到這不足20%金字塔尖人群？玫瑰園宣傳策劃我們的可以根據(jù)：

他們的生活習(xí)性和活動(dòng)區(qū)域他們的工作與居住區(qū)域他們的行業(yè)特征和職業(yè)他們的社會(huì)關(guān)系和組織劃分來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷推廣，撲捉客戶。

玫瑰園宣傳策劃本次行銷要解決的問(wèn)題：—大區(qū)域擴(kuò)大項(xiàng)目知名度—大區(qū)域樹(shù)立口碑—深度拓展北京玫瑰園的品牌力—充分運(yùn)用項(xiàng)目的產(chǎn)品力和聲望力—刺激塔尖人群引導(dǎo)消費(fèi)玫瑰園宣傳策劃我們的問(wèn)題點(diǎn)--需要克服的挑戰(zhàn)

—如何讓我們更具像

—如何建立強(qiáng)有力的營(yíng)銷

—如何挖掘極少數(shù)目標(biāo)消費(fèi)群

—如何產(chǎn)品價(jià)值最大化

—如何利用奧運(yùn)玫瑰園宣傳策劃我們的突破點(diǎn)：進(jìn)入奧運(yùn)期，人們的關(guān)注點(diǎn)、區(qū)域等都相對(duì)比較集中，利于項(xiàng)目的傳播推廣。國(guó)務(wù)院:節(jié)約集約用地繼續(xù)禁別墅土地供應(yīng)。進(jìn)入消費(fèi)者心中的關(guān)鍵認(rèn)知，創(chuàng)造新的思維方式：“告訴我一些理由，可以讓我考慮在北方買(mǎi)大別墅”配合令人驚訝的玫瑰園的新聞及事實(shí)。玫瑰園宣傳策劃我們的發(fā)現(xiàn)：北京玫瑰園的中國(guó)精神：“中國(guó)紅&世界綠”。

玫瑰園四期——登峰造極絕版頂尖大別墅——終極大別墅時(shí)代——玫瑰時(shí)代?！邦A(yù)見(jiàn)未來(lái)”-“預(yù)見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)”-“預(yù)見(jiàn)權(quán)力”-“中國(guó)真正的藍(lán)血”-“與世界對(duì)話”。4.占據(jù)世界的一角-占領(lǐng)大東亞中心-與騰飛中的中國(guó)共振-見(jiàn)證榮耀。

我們的消費(fèi)者真正懂得如何生活真正懂得財(cái)富與身分的關(guān)系

玫瑰園宣傳策劃第三部分(Partthree)：媒介整合推廣玫瑰園宣傳策劃營(yíng)銷策略密織魚(yú)網(wǎng)、集中火力、高效推廣亮化品牌、絕跡產(chǎn)品、終極時(shí)代實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。玫瑰園宣傳策劃推廣策略:推廣攻勢(shì)：大區(qū)域推廣（區(qū)域內(nèi)大+小眾推廣推廣，區(qū)域外事件營(yíng)銷）；推廣范圍：內(nèi)外同攻（區(qū)域內(nèi)高度、精準(zhǔn)覆蓋+區(qū)域外事件推廣）；推廣渠道：區(qū)域內(nèi)推廣增加非常規(guī)渠道（電梯廣告），以彌補(bǔ)常規(guī)渠道（區(qū)域內(nèi)戶外及戶外展示）的先天不足。玫瑰園宣傳策劃8月6月4月10月體驗(yàn)式營(yíng)銷老帶新紙媒戶外短信DM直投廣播電視事件營(yíng)銷電梯廣告網(wǎng)絡(luò)廣告玫瑰園宣傳策劃營(yíng)銷組合拓展?fàn)I銷圈層營(yíng)銷媒體營(yíng)銷事件營(yíng)銷項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中通過(guò)多種營(yíng)銷方式，在不同的營(yíng)銷階段，不同區(qū)域使用不同的營(yíng)銷組合，來(lái)挖掘前在客戶群，以促成交。玫瑰園宣傳策劃區(qū)域內(nèi)推廣玫瑰園宣傳策劃媒體營(yíng)銷大眾媒體：報(bào)紙：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、北京青年報(bào)等雜志：業(yè)內(nèi)、航機(jī)、財(cái)經(jīng)類和行業(yè)類雜志（如it)等高端雜志…網(wǎng)絡(luò)：新浪網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)等戶外廣告牌：機(jī)場(chǎng)+東三四環(huán)廣告牌+鬧市燈箱電梯廣告：五星級(jí)賓館+市內(nèi)高級(jí)住宅區(qū)精準(zhǔn)覆蓋廣播電視：針對(duì)奧運(yùn)期間體育頻道北京交通、音樂(lè)電臺(tái)小眾媒體：直投：針對(duì)短信資源客群；雜志夾刊短信：針對(duì)高檔寫(xiě)字樓中高層管理者、高級(jí)車主、高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)員、信用卡持有人、外資企業(yè)首席代表等高端客戶資源定期進(jìn)行投放玫瑰園宣傳策劃紙媒分析財(cái)經(jīng)類媒體是眾多企業(yè)高管必讀的日常刊物，特別是上市企業(yè)和金融、投資類行業(yè)。業(yè)內(nèi)媒體競(jìng)爭(zhēng)加劇，壟斷資源、壟斷渠道、壟斷客群成為各大媒體的生存之道；同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)宣傳也是渠道營(yíng)銷的重要方式之一，因?yàn)橥胁粌H是目前重要的高收入人群，而且能最快理解行業(yè)房產(chǎn)價(jià)值?！吨袊?guó)之翼》是中國(guó)國(guó)際航空公司唯一的航機(jī)雜志，也是中國(guó)發(fā)行量最大的航機(jī)雜志。能夠有效的吸引來(lái)往于北京至外地及海外的高端人群。行業(yè)內(nèi)高端雜志，使各個(gè)不同行業(yè)接觸頻率較高的雜志，如IT行業(yè)的《IT時(shí)代周刊>……玫瑰園宣傳策劃地產(chǎn)類、財(cái)經(jīng)類、航機(jī)類媒體同時(shí)投放，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，同時(shí)塑造業(yè)內(nèi)及高端客群的口碑傳播。投放載體：地產(chǎn)類：《紅地產(chǎn)》、《樓市之奢華居室》

財(cái)經(jīng)類：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》

航機(jī)類：《中國(guó)之翼》IT類：《IT時(shí)代周刊》紙媒投放玫瑰園宣傳策劃軟文推薦《玫瑰園四期終極版》《上風(fēng)上水玫瑰園時(shí)代》《中國(guó)景觀豪宅的新一輪價(jià)值取向》《財(cái)富與身份》…玫瑰園宣傳策劃網(wǎng)站推廣

網(wǎng)絡(luò)文字鏈：一個(gè)時(shí)代的終結(jié)大與終極的關(guān)系征服財(cái)界的大別墅名門(mén)眷顧的大別墅上風(fēng)下水的大別墅

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主要選擇的網(wǎng)絡(luò)是我們客群日常瀏覽量比較高的網(wǎng)站：新浪房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)。玫瑰園宣傳策劃由于政策限制，長(zhǎng)安街沿線及項(xiàng)目周邊禁設(shè)戶外廣告。同時(shí)北京為迎接奧運(yùn)會(huì)的舉辦，大力整治北京戶外廣告市場(chǎng)，東三環(huán)、東四環(huán)及機(jī)場(chǎng)高速沿線大量廣告牌裁撤。但我司有機(jī)場(chǎng)、東三環(huán)、東四環(huán)的廣告牌資源。市內(nèi)繁華區(qū)域放置燈箱，制作銷售熱線的燈箱，可作為項(xiàng)目夜間的展示手段。比如：王府井步行街圖書(shū)大廈頂上。戶外廣告玫瑰園宣傳策劃電梯廣告

在戶外選擇少之又少、難之又難的條件下，以電梯框架廣告的方式替代，是短期解決矛盾的最有效方法，以快速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，但切勿將電梯廣告當(dāng)成解決客戶資源的途徑。針對(duì)北京五星級(jí)酒店進(jìn)行全面覆蓋；針對(duì)市內(nèi)高級(jí)住宅區(qū)進(jìn)行全面覆蓋；電梯廣告具有覆蓋面廣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用較戶外廣告低等優(yōu)點(diǎn)。做為本項(xiàng)目08年（4-10月）針對(duì)區(qū)域客戶的出擊會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的推進(jìn)作用。玫瑰園宣傳策劃廣播電視

在奧運(yùn)期間，針對(duì)北京交通、音樂(lè)電臺(tái)和央視體育頻道進(jìn)行輪番轟炸，利用奧運(yùn)效應(yīng)引導(dǎo)潛在客戶去關(guān)注、去購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)引導(dǎo)其家人勸導(dǎo)其購(gòu)買(mǎi)。玫瑰園宣傳策劃直投對(duì)北京各大奧運(yùn)指定的五星級(jí)酒店進(jìn)行DM直投，比如北京飯店、王府井大飯店、港澳中心瑞士酒店….在各大酒吧街、餐廳街、商業(yè)圈、娛樂(lè)場(chǎng)所、各大景點(diǎn)等人流比較集中的區(qū)域進(jìn)行DM派發(fā)比如：三里屯酒吧街、王府井小吃街、八達(dá)嶺長(zhǎng)城入口處….玫瑰園宣傳策劃數(shù)據(jù)庫(kù)利用高端數(shù)據(jù)庫(kù)針對(duì)高檔寫(xiě)字樓中高層管理者、高級(jí)車主、高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)員、信用卡持有人、外資企業(yè)首席代表、娛樂(lè)界明星、政府高官等高端客戶資源定期進(jìn)行短信投放。玫瑰園宣傳策劃東亞銀行VIP客戶理財(cái)講座針對(duì)國(guó)企、能源、電信、IT、銀行等股份證券化，造就新一代財(cái)富階層的目標(biāo)客群?；顒?dòng)內(nèi)容：理財(cái)講座，派發(fā)銷售資料活動(dòng)對(duì)象：各銀行優(yōu)越理財(cái)貴賓客戶活動(dòng)目的：搭建高層客戶關(guān)系玫瑰園宣傳策劃

通過(guò)預(yù)約控制到訪量，并同時(shí)公開(kāi)對(duì)業(yè)內(nèi)人士推薦客戶購(gòu)房的獎(jiǎng)勵(lì)政策，促進(jìn)口碑傳播及持續(xù)客戶驅(qū)動(dòng)。活動(dòng)流程：項(xiàng)目介紹→體驗(yàn)項(xiàng)目→獲得資料及獲知獎(jiǎng)勵(lì)政策（推薦成功5萬(wàn)元/套）參與對(duì)象：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，每日控制50組左右費(fèi)用預(yù)算：50萬(wàn)（10套）拓展?fàn)I銷——業(yè)內(nèi)人士推薦體驗(yàn)式營(yíng)銷拓展?fàn)I銷玫瑰園宣傳策劃

采取客戶帶客戶現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)方案。對(duì)于在本案已成交的老客戶帶領(lǐng)新客戶來(lái)售樓處看房，并且成交的，對(duì)新老客戶給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。參與對(duì)象：成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容：新客戶簽約給予一定折扣，并現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)老客戶（推薦成功5萬(wàn)元/套）費(fèi)用預(yù)算：50萬(wàn)（10套）拓展?fàn)I銷——老帶新拓展?fàn)I銷玫瑰園宣傳策劃事件營(yíng)銷在北京、上海、廣州、香港等地與各大俱樂(lè)部聯(lián)手舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，比如北京的中國(guó)會(huì)、京城俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部….與高爾夫球俱樂(lè)部聯(lián)手舉辦“玫瑰園高爾夫球大賽”，提高項(xiàng)目知名度和高端形象，擴(kuò)大口碑效應(yīng)與各大使館聯(lián)姻舉辦產(chǎn)品推介會(huì)玫瑰園宣傳策劃名表收藏及鑒賞活動(dòng)內(nèi)容：香港著名鐘表收藏家、評(píng)論家亞洲鐘表界第一權(quán)威——鐘泳麟先生講座，屆時(shí)將邀請(qǐng)世界十大名表商聯(lián)合展覽。邀請(qǐng)：鐘表、藝術(shù)品收藏家及業(yè)內(nèi)知名人士，頂級(jí)名表客戶代表、鐘表銷售代理商及VIP會(huì)員、奢侈品大客戶代表、邀請(qǐng)各時(shí)尚媒體聯(lián)合報(bào)道。目的：制造高端人群內(nèi)新聞效應(yīng)，迅速提升本案影響力及覆蓋率，擴(kuò)大市場(chǎng)接觸面，積累高端客群，為開(kāi)盤(pán)做好蓄水工作。玫瑰園宣傳策劃北京豪宅看奧運(yùn)配合奧運(yùn)推廣；與媒體機(jī)構(gòu)合作，舉辦”北京豪宅看奧運(yùn)“的專題推廣，聯(lián)合例如東方普羅旺斯、NAGA上院、御園附近項(xiàng)目等，調(diào)動(dòng)全世界關(guān)注奧運(yùn)的高端人群。玫瑰園宣傳策劃沉醉法蘭西（與法國(guó)大使館聯(lián)姻）活動(dòng)目的：針對(duì)外籍意向客戶的小型活動(dòng)，以達(dá)促進(jìn)成交的目的，同時(shí)也是一次產(chǎn)品推介會(huì)，會(huì)上將向來(lái)賓介紹裝修、設(shè)備等品牌產(chǎn)品。主要內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)小型酒會(huì)，洋酒品嘗等，安排抽獎(jiǎng)。玫瑰園宣傳策劃區(qū)域外推廣玫瑰園宣傳策劃外地推廣京沈高速太原機(jī)場(chǎng)上海、杭州高端物業(yè)電梯間唐山出入口完成外地渠道推廣找到高端目標(biāo)客群外地推廣玫瑰園宣傳策劃俱樂(lè)部推介會(huì)高爾夫大賽新聞發(fā)布會(huì)……上海4-10月推廣上