地產(chǎn)集團(tuán)籌資之路與資本結(jié)構(gòu)格式

萬(wàn)科籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析成長(zhǎng)的足跡1984年5月30日，一家名為“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的企業(yè)在深圳誕生，經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)，并成為深圳市最大進(jìn)口銷售商，同期其第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心”宣告成立。翌年，在進(jìn)口機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮的情況下，該企業(yè)依托“‘深圳——廣州——北京’三點(diǎn)一線”的銷售模式，營(yíng)業(yè)額一度占國(guó)家計(jì)劃外市場(chǎng)的60%。1986年，該企業(yè)為擺脫僵化體制，籌措發(fā)展資金，高層決議在兩年內(nèi)完成以公開(kāi)發(fā)行股票為目標(biāo)的股份化改造，同年成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國(guó)際企業(yè)服務(wù)公司”。1987年，公司更名為“深圳現(xiàn)代科儀中心”，調(diào)整業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方向并發(fā)展順利，與SONY公司建立密切聯(lián)系。同年興辦第一個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目“精實(shí)企業(yè)有限公司”。1988年，公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”，同時(shí)股改方案獲批成為國(guó)家持股60%、職工持股40%的股份制公司，并定名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司”。同年11月，公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1990年，公司初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)。1991年，公司向廈門、上海等地?cái)U(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；影片《過(guò)年》獲國(guó)際大獎(jiǎng)。1992年，公司跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅速，旗下聯(lián)營(yíng)和附屬企業(yè)遍布國(guó)內(nèi)15個(gè)城市。同時(shí)公司內(nèi)部刊物《萬(wàn)科周報(bào)》應(yīng)運(yùn)而生并從18期獲深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號(hào)，此后更名為《萬(wàn)科周刊》。1993年1月，集團(tuán)推出上海城市花園項(xiàng)目，并成為其代表作。同月集團(tuán)管理層召開(kāi)務(wù)虛會(huì)，決定放棄以綜合商社為目標(biāo)的發(fā)展模式，并確定以城市大眾住宅開(kāi)發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向。此后，萬(wàn)科一路穩(wěn)步發(fā)展并不斷做著減法，對(duì)非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，其中甚至不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如萬(wàn)佳百貨、深圳萬(wàn)科供電服務(wù)公司等，1997年10月完成全部調(diào)整工作。在萬(wàn)科發(fā)展過(guò)程中，同銀行的合作力度也不斷加大，于2000年首次成為中國(guó)銀行總行級(jí)客戶（授信額度20億人民幣）。此后相繼與農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行簽訂類似數(shù)億乃至數(shù)十億額度戰(zhàn)略性的《銀企合作協(xié)議》。截止2006年底，萬(wàn)科行業(yè)龍頭的地位已無(wú)法撼動(dòng)，總資產(chǎn)達(dá)480余億元人民幣。實(shí)際控制人:萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司職工委員會(huì)主營(yíng)業(yè)務(wù)：萬(wàn)科籌資之路：1.權(quán)益資本的籌集：A股、B股、權(quán)證、留存收益2.債務(wù)資本的籌集：短期借款、長(zhǎng)期借款、預(yù)收賬款、信用借款、可轉(zhuǎn)換債券、公司債券

1988年12月公司發(fā)行新股2800萬(wàn)股，面值1元，籌集資金2800萬(wàn)元；1991年1月公司A股在深證交易所掛牌上市，同年6月，公司通過(guò)配售發(fā)行股票2836萬(wàn)股，籌集資金1.27億元；1993年3月公司發(fā)行4500萬(wàn)B股，募集資金45135萬(wàn)港元，并于5月在深交所上市；1997年8月公司通過(guò)配股（10配2.37），配售發(fā)行6717.6175萬(wàn)股，每股人民幣4.5元，實(shí)際募集資金3.82億元；2000年1月公司通過(guò)配股（10配2.37），配售發(fā)行8543.4460萬(wàn)股，每股人民幣7.5元，實(shí)際募集資金3.82億元；A股、B股的籌集：2006年8月公司非公開(kāi)增發(fā)配股（10配2.37），配售發(fā)行40000萬(wàn)股，每股10.5元，實(shí)際募集資金41.967億元；2007年4月公司以不低于公告招股意向書(shū)前20個(gè)交易日公司A股股票均價(jià)或前一個(gè)交易日A股股票均價(jià)增發(fā)A股和B股，增發(fā)A股87397萬(wàn)股；2009年9月公司股東大會(huì)高票通過(guò)增發(fā)A股，融資112億元的決議。本次發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)招股意向書(shū)公告日萬(wàn)科總股本的8%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超過(guò)人民幣112億元。最終發(fā)行數(shù)量及募集資金規(guī)模提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司董事會(huì)與主承銷商根據(jù)具體情況協(xié)商確定。萬(wàn)科股本變化狀況09年萬(wàn)科融資資金流向：項(xiàng)目名稱資金分配額項(xiàng)目投資總額天津東麗湖萬(wàn)科城112,000798,394杭州良渚—白鷺郡南和陽(yáng)光天際兩期105,000594,225東莞虹溪諾雅90,000205,458沈陽(yáng)金域藍(lán)灣82,000375,629鎮(zhèn)江魅力之城73,000410,834深圳第五園-四、六、七期70,000171,664天津金奧國(guó)際68,000156,966重慶高新園I分區(qū)65,000205,087深圳千林山居60,000220,622東莞常平萬(wàn)科城-四、五期45,000138,246重慶高新園H分區(qū)45,00082,138廣州柏悅灣40,00099,321沈陽(yáng)金域國(guó)際35,00052,150沈陽(yáng)魅力之城30,000147,105補(bǔ)充公司流動(dòng)資金200,000-合計(jì)1,120,0003,657,839認(rèn)股權(quán)證：2005年12月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司進(jìn)行股權(quán)分置改革。其非流通股股東華潤(rùn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)股份”）向萬(wàn)科股權(quán)分置改革方案實(shí)施股份變更登記日登記在冊(cè)的流通A股股東，每持有10股萬(wàn)科流通A股股份免費(fèi)派送8份認(rèn)沽權(quán)證，以獲得萬(wàn)科所有非流通股股份在A股市場(chǎng)的流通權(quán)。

利用認(rèn)股權(quán)證籌資的最大優(yōu)點(diǎn)是可以降低籌資成本。然而，認(rèn)股權(quán)證的價(jià)值都是建立在預(yù)期之上的。對(duì)投資者而言，由于杠桿效應(yīng)的存在，使得認(rèn)股權(quán)證的行使成為一種高收益的投資，但是需要以公司未來(lái)的股價(jià)上升為基礎(chǔ)。年度法定盈余公積任意盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,637.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,412712005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益20075,395,470,156.384,032,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80留存收益：留存收益不發(fā)生籌資費(fèi)用，同時(shí)可使公司的所有者獲得稅收上的收益。再者，留存收益在性質(zhì)上屬于權(quán)益資本，可以提高企業(yè)的信用和對(duì)外負(fù)債的能力，降低資產(chǎn)負(fù)債率提供更好的流動(dòng)性資金用于新的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使企業(yè)擁有良好并穩(wěn)定的成長(zhǎng)性。然而由于留存收益過(guò)多，可能會(huì)造成股東在股利上的損失，影響今后的籌資。公司短期借款和長(zhǎng)期借款情況(單位：元)年度短期借款長(zhǎng)期借款2000566,000,00080,000,00020011,353,000,000261,000,0002002460,000,000160,000,00020031,680,000,000260,200,0002004795,000,000899,693,4752005900,000,0001,194,889,18020062,715,470,0009,510,878,98120071,104,850,0001,636,20720084,601,968,3339,174,120,0942009.6.302,141,296,94413,439,637,161長(zhǎng)期借款在2006年、08年、09年均有大幅度增加。長(zhǎng)期借款與短期借款相似，但是彈性沒(méi)有短期借款好，靈活性較小，速度慢，適合房地產(chǎn)的投資特性，說(shuō)明萬(wàn)科在這段時(shí)間有較大的投資項(xiàng)目。預(yù)收賬款（單位：元）年度預(yù)收賬款2000222858263.32001477297266.42002179250980.82003544317647.82004464745080.72005216685626120064664152791200788363509702008222858263.32009.6.30477297266.4萬(wàn)科在2004年至2008年的預(yù)收賬款均有大幅度提升，說(shuō)明在這段時(shí)間沒(méi)萬(wàn)科有大的項(xiàng)目進(jìn)行投資，成長(zhǎng)性較好，擴(kuò)大了債務(wù)籌資規(guī)模。信用借款（單位：元）年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,0002008350,000,0002009.6.301,982,866,944由于信用借款的風(fēng)險(xiǎn)比抵押借款還要大，因此利率通常較高。萬(wàn)科在00到09年間能夠穩(wěn)定地拿到信用貸款說(shuō)明萬(wàn)科公司還款能力好，資本負(fù)債率合理，擁有較好的負(fù)債能力和信用?？赊D(zhuǎn)換債券：2002年6月萬(wàn)科公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行1,500萬(wàn)張可轉(zhuǎn)換公司債券（“萬(wàn)科轉(zhuǎn)債”），每張面值100元，票面利率1.5％，發(fā)行總額15億元。2004年9月，萬(wàn)科公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行19.9億張可轉(zhuǎn)換公司債券（“萬(wàn)科轉(zhuǎn)2”），每張面值100元，發(fā)行總額19.9億元。萬(wàn)科轉(zhuǎn)2于2005年3月24日起可以轉(zhuǎn)換為流通A股，截至2005年6月17日，“萬(wàn)科轉(zhuǎn)2”累計(jì)轉(zhuǎn)股336,220股，公司股本總額達(dá)2,273,964,091股。公司襯債券20般08年9月18日起，萬(wàn)江科公司59億元公拘司債券鑄在深圳搏證券交浮易所掛貫牌交易磨，該同期債券滑有擔(dān)保泡品種債號(hào)券（簡(jiǎn)得稱08萬(wàn)科G1，上市惕代碼11輸20態(tài)05釣0)和無(wú)擔(dān)保撞品種債券(簡(jiǎn)稱08萬(wàn)科G2，上市代生碼112嘗006孔)兩類。債券名稱2008年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公司債券發(fā)行規(guī)模59億元發(fā)行價(jià)格本期債券面值100元，平價(jià)發(fā)行期限及規(guī)模1.有擔(dān)保（08萬(wàn)科G1）：5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元2.無(wú)擔(dān)保（08萬(wàn)科G2）：5年期固定利率債券，附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行規(guī)模為人民幣29億元債券票面利率1.有擔(dān)保：5.50%2.無(wú)擔(dān)保：7.00%債券信用等級(jí)發(fā)行人的主體信用等級(jí)為AA+，本期債券中有擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為AAA，無(wú)擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為AA+從19紋88年至今，美萬(wàn)科的籌溪資規(guī)模不薪斷擴(kuò)大，墳籌資方式旦和渠道也胳較豐富。嘩這不僅得昏益于萬(wàn)科移萬(wàn)科良好川的信用，根更重要的召是萬(wàn)科擁箏有合理的寸資產(chǎn)負(fù)債挺結(jié)構(gòu)和充而裕的現(xiàn)金停量已經(jīng)在隔業(yè)內(nèi)驕人鼻的業(yè)績(jī)。近年來(lái)競(jìng)長(zhǎng)期負(fù)劉債的增敢加和留漠存收益茂的擴(kuò)大腿也預(yù)示來(lái)著萬(wàn)科朽依然具敬有良好塔的成長(zhǎng)耽性。目渣前的低范市盈率喪和最近澡剛剛通監(jiān)過(guò)的112億元的融準(zhǔn)資方案無(wú)白疑增加了榴投資者對(duì)暈其的經(jīng)營(yíng)布信心，融甜資規(guī)模的肌擴(kuò)大與其渾出眾的投瘦資性相輔拋相成。萬(wàn)科籌吧資之路用分析萬(wàn)科歷年笛資本結(jié)構(gòu)四、資本獎(jiǎng)分析可以色直觀就的看吳到萬(wàn)留科的齊資產(chǎn)徑負(fù)債拒率有駁逐年決走高普的趨膠勢(shì)，畏而且陽(yáng)始終質(zhì)在60%以上，一擾方面這是盟由于房地宮產(chǎn)企業(yè)本民身高負(fù)債蓄經(jīng)營(yíng)的特望點(diǎn)所決定片的，另一韻方面對(duì)于孫一個(gè)快速特成長(zhǎng)的企姜業(yè)，允許課適當(dāng)多負(fù)陡?jìng)鶃?lái)加快蜓企業(yè)的發(fā)忙展速度。腳但是較高對(duì)的資產(chǎn)負(fù)益?zhèn)?，意刻味著較高長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，生對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)杠的控制還俯是必須的曠。四、資構(gòu)本分析四、資本稀分析可以看漠到在A股市絮場(chǎng)排講位前錯(cuò)四的金房地誤產(chǎn)企添業(yè)的盜資產(chǎn)根負(fù)債爸率都躍較高秒，除規(guī)招商償?shù)陀?0%，其余均董在67泊%和70%之間億，但呢都遠(yuǎn)巴低于化行業(yè)走平均英值，圈而萬(wàn)置科排鬼在第瞞二位晨，可由見(jiàn)，夫目前賢資產(chǎn)誓負(fù)債域率尚匹處在宋可以衛(wèi)接受壟的水績(jī)平，遵加之09年新積的A股發(fā)行喘方案已毅經(jīng)經(jīng)過(guò)軍董事會(huì)鎖批準(zhǔn)通斯過(guò)，可醋以預(yù)計(jì)09年的年報(bào)隔數(shù)值將下排降。四、講資本樣分析從圖表中葛可以看出息萬(wàn)科的流豎動(dòng)比率與欠速動(dòng)比率針除05、08年較旗低外勿，其猜余三爆年均扔保持練在相航對(duì)穩(wěn)耍定的忘水平炭。09年三智季報(bào)浪，萬(wàn)岡科的輪流動(dòng)助比率磨為1.挖97，速扭動(dòng)比襯率為0.5眨9，都較08年有豪了一澆定程米度的饅提高白。其漿中原以因是程一方膀面貨集幣資艷金的昏增加抗了76億，流朗動(dòng)資產(chǎn)駁增加10億；黃另一帆方面方，流胳動(dòng)負(fù)槐債卻紹減少淹了17億，度非流焰動(dòng)負(fù)察債增察加額李近85億。09年三季度晶，萬(wàn)科的流動(dòng)戰(zhàn)負(fù)債凡比為72曾.1青5%，比重較棟大說(shuō)明其影承擔(dān)較大成的風(fēng)險(xiǎn)，揭但從構(gòu)成渠比例來(lái)看敢，預(yù)收賬妖款占了47慢.9血%，這部需分負(fù)債豪可以說(shuō)寫(xiě)既沒(méi)有專風(fēng)險(xiǎn)也育無(wú)成本訂。另外搭，萬(wàn)科擴(kuò)的貨幣棕資金項(xiàng)銜目數(shù)額告為276億，而扣五除預(yù)收帳貪款后的流選動(dòng)負(fù)債為33紐奉0億，加上遵擁有的在畫(huà)建行近200億的授信騾額度，流土動(dòng)性橡相當(dāng)純充裕燃。但是流臣動(dòng)比率練與速動(dòng)時(shí)比率過(guò)貢低始終兄是隱患肆，他們肺預(yù)示了聞財(cái)務(wù)風(fēng)隔險(xiǎn)，其昆中萬(wàn)科今的存貨照數(shù)額始樂(lè)終較大肆，如果跳出現(xiàn)銷量售不暢左的現(xiàn)象右，資金僅回籠困抬難,將面臨過(guò)巨大的許流動(dòng)性隙問(wèn)題四、托資本境分析四、資瘦本分析09年三季汽度四強(qiáng)撤流動(dòng)速亡動(dòng)比率萬(wàn)科的六流動(dòng)與收速動(dòng)比陷率在四讓強(qiáng)中都位是最低央的，當(dāng)前然這并滑不完全旺表示萬(wàn)婦科在風(fēng)撒險(xiǎn)控制探上出現(xiàn)煤了問(wèn)題占。萬(wàn)科在08年計(jì)提巖了大量誤的存貨歉跌價(jià)準(zhǔn)沖備，并辣且在每席年都有組一定比善例的存閘貨跌價(jià)膝準(zhǔn)備，廁而其他王三家在薦房地產(chǎn)挖業(yè)發(fā)展閘較好的尸幾年，帽基本上裹都不計(jì)芝提存貨忍跌價(jià)準(zhǔn)叮備，而祖且08年的數(shù)據(jù)激顯示所占別的比例也惱較少，這萄直接導(dǎo)致鉤了其他三織家企業(yè)的鼻流動(dòng)比率仇與速動(dòng)比森率高出萬(wàn)裙科。顯然旺萬(wàn)科采取宣了比較穩(wěn)訴健的會(huì)計(jì)關(guān)估計(jì)方法液，而其他革三家的流過(guò)動(dòng)資產(chǎn)則愈存在相對(duì)句高估的現(xiàn)軌象。四、忍資本濫分析08年四禽強(qiáng)存查貨比著較四、頸資本尸分析看得伶出房素地產(chǎn)引企業(yè)均的ROA與存花貨周御轉(zhuǎn)率喚有高嚷度的鵝正比但關(guān)系葛，這度正突姜出了精房地牲產(chǎn)業(yè)匯的一依大特校點(diǎn)，膏即存仆貨周知轉(zhuǎn)的厭快慢狡，很棕大程農(nóng)度上曲決定距了一性家企過(guò)業(yè)的叉生死步。萬(wàn)墾科有藝著大閉量的悶存貨傅項(xiàng)目漂，并泳且速?gòu)B動(dòng)比貼率較嘴低，薦但仍勁然穩(wěn)療坐行雪業(yè)老鬧大，肥其經(jīng)冊(cè)營(yíng)管莖理效吳率值今得同雙行借擋鑒。房地粘產(chǎn)業(yè)石是資焰金密光集型勵(lì)行業(yè)忽，房井地產(chǎn)擱開(kāi)發(fā)途離不睬開(kāi)金聲融機(jī)叼構(gòu)的衣支持復(fù)。但蜓是近進(jìn)幾年丘房產(chǎn)躺市場(chǎng)銅出現(xiàn)厘過(guò)熱撥勢(shì)頭指，預(yù)芹期宏渾觀經(jīng)待濟(jì)政康策將亭有不死利調(diào)擺整.如何通過(guò)腸資本市場(chǎng)六的支持抓擊住宏觀調(diào)戰(zhàn)控帶來(lái)的贏機(jī)遇是公鈴司目前考秒慮的重點(diǎn)娘問(wèn)題，可陸以預(yù)計(jì)的年是未來(lái)萬(wàn)甚科仍將進(jìn)故行多次股塑權(quán)融資為節(jié)擴(kuò)張打基療礎(chǔ)，而其符在資本市銳場(chǎng)的良好痕聲譽(yù)有助息于融資成午功，因此滾，個(gè)別時(shí)苗點(diǎn)負(fù)債過(guò)廉高并不值棗得過(guò)分擔(dān)屆心，尤其釣是在行業(yè)銳整體情況床負(fù)債率偏開(kāi)高的情況知下，只要博財(cái)務(wù)保持沾相對(duì)穩(wěn)健揉即可。而敬萬(wàn)科由于棍具有規(guī)模受經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)魚(yú)，營(yíng)銷方帆面也自成炮體系，且繭主要目標(biāo)懷市場(chǎng)定位貿(mào)于具有剛岸性需求的失中檔商品照房，其業(yè)狹績(jī)也能保濤持相對(duì)穩(wěn)贈(zèng)定,但看似健坡康的巨人短萬(wàn)科也存聲在著一些族隱憂。四、果資本襖分析鍬小結(jié)萬(wàn)科作公為房地迅產(chǎn)業(yè)的零龍頭企換業(yè)，他歲的某些權(quán)市場(chǎng)行攏為甚至的管理層鑼的言論狡，往往濟(jì)會(huì)對(duì)整膏個(gè)房地忠產(chǎn)業(yè)帶飛來(lái)重大貼的影響忘，所以浸良好的拿企業(yè)形薄象對(duì)萬(wàn)佛科有重君大的意纏義。像宣王石的掙“捐款末門”事沿件，確畫(huà)實(shí)的影誘響了萬(wàn)棕科的銷卻售業(yè)績(jī)嘗。而07年的率先離降價(jià)，也攀遭到了同晌行的非議鍵。建議：萬(wàn)印科需要加龜強(qiáng)公共關(guān)搞系公關(guān)，疾并以樹(shù)立侍行業(yè)形象柄為目標(biāo)，猴開(kāi)發(fā)自身崗品牌優(yōu)勢(shì)唇，鞏固行獲業(yè)龍頭的傘地位。同給時(shí)管理層粥注意自身易言論，避販免不必要仰的麻煩。五、良經(jīng)驗(yàn)內(nèi)、問(wèn)鉤題與銹建議五、經(jīng)驗(yàn)劈燕、問(wèn)題與嘗建議萬(wàn)科孤實(shí)行圍目標(biāo)波管理蜜，將科資產(chǎn)鳴負(fù)債起率緊半盯在歐了60%可事實(shí)袖上距離崗這一目思標(biāo)還尚鉆有差距勒，甚至泉連國(guó)家價(jià)要