房產(chǎn)稅法律制度

房產(chǎn)稅法律制度房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。一、征稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋?！咎崾?】包括郊區(qū)但不包括農(nóng)村；【提示2】房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。【考題·單選題】（2018年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（）。A.農(nóng)村村民的住宅B.縣城工業(yè)企業(yè)的辦公樓C.建制鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的廠房D.市區(qū)商場的地下停車場【答案】A【解析】房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。二、納稅人產(chǎn)權屬國家所有的由經(jīng)營管理單位納稅產(chǎn)權屬集體和個人所有的由集體單位和個人納稅產(chǎn)權出典的由承典人納稅產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的由使用人代為繳納房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房出售前不征，出售前已使用或出租、出借的商品房征收【考題·判斷題】（2018年）產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，暫不征收房產(chǎn)稅。（）【答案】×【解析】產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人，需要繳納房產(chǎn)稅。三、稅率、計稅依據(jù)和稅額計算（一）稅率1.從價計征的，稅率為1.2%。2.從租計征的，稅率為12%。（二）應納稅額的計算1.從價計征：余值作為計稅依據(jù)

應納稅額＝房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%÷12×應稅月份（提示：比教材的公式更實用）【考題·單選題】（2019年）2018年甲公司的房產(chǎn)原值為1000萬元，已提折舊400萬元。已知從價計征房產(chǎn)稅稅率為1.2％，當?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30％。甲公司當年應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.（1000－400）×（1－30％）×1.2％＝5.04萬元B.（1000－400）×1.2％＝7.2萬元C.1000×（1－30％）×1.2％＝8.4萬元D.1000×1.2％＝12萬元【答案】C【解析】從價計征的房產(chǎn)稅應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2％?！究碱}·判斷題】（2015年）房產(chǎn)稅從價計征，是指以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)。（）【答案】×【解析】房產(chǎn)稅從價計征，是指以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。【提示1】房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。【說明】對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?！咎崾?】原值包括不可分割的附屬設備和不單獨計價的配套設施?！咎崾?】原有房屋進行改建、擴建的要相應增加原值。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件更新后不再計入原值?！究碱}·多選題】（2015年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，與房屋不可分的下列表述中，應計入房產(chǎn)原值交房產(chǎn)稅的有（）。A.給排水管道B.電梯C.暖氣設備D.中央空調(diào)【答案】ABCD【解析】房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅?！究碱}·單選題】（2017年）甲企業(yè)廠房原值2000萬元，2015年11月對該廠房進行擴建，2015年底擴建完工并辦理驗收手續(xù)，增加房產(chǎn)原值500萬元，已知房產(chǎn)稅的原值扣除比例為30%，房產(chǎn)稅比例稅率為1.2%，計算甲企業(yè)2016年應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.2000×（1－30%）×1.2%＋500×1.2%＝22.8萬元B.（2000＋500）×（1－30%）×1.2%＝21萬元C.2000×1.2%＋500×（1－30%）×1.2%＝28.2萬元D.2000×（1－30%）×1.2%＝16.8萬元【答案】B【解析】甲企業(yè)2016年應繳納房產(chǎn)稅稅額＝（2000＋500）×（1－30%）×1.2%＝21萬元。2.從租計征：租金收入作為計稅依據(jù)應納稅額＝租金收入×12%【提示1】租金收入不含增值稅。包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征?！咎崾?】對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。【考題·單選題】（2019年）2018年甲公司將一幢辦公樓出租，取得含增值稅租金92.43萬元。已知增值稅征收率為5％。房產(chǎn)稅從租計征的稅率為12％，下列關于甲公司2018年出租辦公樓應繳納房產(chǎn)稅稅額的計算中正確的是（）。A.92.43÷（1＋5％）×12％＝10.56萬元B.92.43÷（1＋5％）÷（1－12％）×12％＝12萬元C.92.43÷（1－12％）×12％＝12.6萬元D.92.43×12％＝11.0916萬元【答案】A【解析】房產(chǎn)稅從租計征，應納稅額＝租金收入（不含增值稅）×12％。3.兩種方法的適用范圍：（1）自用房屋——從價；（2）出租房屋——從租；（3）以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅共擔風險——從價；（4）以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的——從租；（5）融資租賃房屋——從價；

（6）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)：自營的——按余值計稅，出租的——按租金收入計稅?！咎崾尽坑沙凶馊俗匀谫Y租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。四、稅收優(yōu)惠（一）自用類免征房產(chǎn)1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。【提示】出租房產(chǎn)及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房不免。自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！咎崾尽可鲜鰡挝凰鶎俚母綄俟S、商店、招待所等不屬于單位公務、業(yè)務的用房，應照章納稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！咎崾尽孔诮趟聫R、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)照章征稅。4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！咎崾尽總€人營業(yè)用房和出租房產(chǎn)不免。5.對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。6.老年服務機構自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（二）免稅的其他房產(chǎn)：1.毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。2.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。3.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起照章納稅。4.對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。5.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。（單獨核算公租房收入，未單獨核算不免）6.對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。7.體育活動房產(chǎn)（用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%，城鎮(zhèn)土地使用稅同）：

【提示1】國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅?！咎崾?】經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅?！咎崾?】企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅?！居洃浶≠N士】官辦免企辦減半。8.新增：自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐飲娛樂等非直接為農(nóng)產(chǎn)品交易提供服務的房產(chǎn)、土地，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。9.新增：自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅?！究碱}·單選題】（2019年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列房產(chǎn)中，應繳納房產(chǎn)稅的是（）。A.國家機關自用的房產(chǎn)B.名勝古跡自用的辦公用房C.個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房D.老年服務機構自用的房產(chǎn)【答案】C【解析】個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，經(jīng)營性用房照常納稅。五、征收管理（一）納稅義務發(fā)生時間1.原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納。2.自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，自建成次月起繳納。3.委托施工企業(yè)建房的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起納稅。4.購置新建商品房，自房屋交付使用次月起繳納。5.購置存量房地產(chǎn)，自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起繳納。6.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房產(chǎn)使用或交付次月起繳納。8.因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款計算截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

（二）納稅期限：按年計算分期繳納。（三）納稅地點：房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關繳納?！究碱}·多選題】（2018年）根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項中，不符合房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定的有（）。A.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起，繳納房產(chǎn)稅B.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅C.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之月起，繳納房產(chǎn)稅D.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅【答案】AC【解析】選項A納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳