一年唐山房地產(chǎn)住宅市場分析

一年唐山房地產(chǎn)住宅市場分析進(jìn)入2010年以來，唐山的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)的過度時期；已經(jīng)過去的2009年是唐山房地產(chǎn)市場集中供應(yīng)的一年，然而經(jīng)過前期的積累以及09年的熱銷，進(jìn)入201009年在售的樓盤大部分基本已經(jīng)銷售至尾盤；而新近的市場供應(yīng)會主要集中在“南湖生態(tài)城”區(qū)域以及“鳳凰新城”區(qū)域。此次兩會的召開為房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控定下了一個基本的方向，增加普通商品房供應(yīng)抑制投機(jī)性購房將成為后一階段中央政府調(diào)控的重點(diǎn)。政府的態(tài)度加之媒體的大力宣傳無疑增長了市場上的觀望情緒，預(yù)計(jì)國內(nèi)市場都將相繼進(jìn)入一個觀望期，而該觀望期勢必會持續(xù)到各地方政府響應(yīng)中央決策的政策出臺之后。市場現(xiàn)狀09年熱銷的樓盤至今大部分已經(jīng)銷售至尾盤，梧桐大道，鷺港等項(xiàng)目銷售率均已達(dá)90%；2010年前半年已知即將入市的項(xiàng)目包括萬達(dá)廣場二期、景泰翰林三期、鳳凰世嘉二期、裕華嘉苑三期、世紀(jì)龍庭、大陸王府國際、港城福苑、新華樓世博二期、新天地常各莊項(xiàng)目，尚唐國際、星河公館、麗景新城等項(xiàng)目；2010年下半年預(yù)計(jì)綠城南湖生態(tài)城中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目、萬科南湖郡項(xiàng)目、恒榮唐城壹零壹項(xiàng)目、新華聯(lián)建工樓項(xiàng)目也將相繼入市；眾多國內(nèi)一下開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐無疑會將唐山房地產(chǎn)市場帶向一個品牌與品質(zhì)競爭的階段。市場現(xiàn)狀-供應(yīng)宏揚(yáng)·香木林7500元/平米7200元/平米起鷺港梧桐大道8500元/平米起鳳凰世嘉7100元/平米新華道建設(shè)路尚品名都5600元/平米景泰·翰林7300元/平米荷花盛世5200元/平米盛泰莊園5400元/平米龍湖豪庭港城福苑宏達(dá)·高第花園6500元/平米起軍創(chuàng)·凱旋城6800元/平米紫御山莊4800元/平米新華一號7800元/平米富丁國際09年是唐山房地產(chǎn)市場集中供應(yīng)的一年，經(jīng)過前期的積累以及09年的熱銷，進(jìn)入2010年以來，09年在售的樓盤大部分基本已經(jīng)銷售至尾盤；

綠城、萬科等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)已相繼進(jìn)入唐山，這些企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會在今年下半年陸續(xù)入市。即將入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目文苑鳳凰城7000元/平米金色合園6500元/平米渤海新世界7500元/平米裕華嘉苑5200元/平米起御景名苑5200元/平米東旭花園7800元/平米尚唐國際星河公館水云間5700元/平米世紀(jì)龍庭5500元/平米SOHO陽光7100元/平米東港龍城5100元/平米紫金廣場硅谷科技園六灣5800元/平米高各莊平改唐城壹零壹新華樓（世博二期）新華貿(mào)（商鋪）28000元/平米建工樓（新華聯(lián)）鳳凰新城市場現(xiàn)狀-供應(yīng)麗景新城二期回遷居住區(qū)

南湖生態(tài)城是唐山市“四大主體功能區(qū)”之一，規(guī)劃總面積91平方公里。東至陡河，西至新京山鐵路，東南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生態(tài)風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積28平方公里。未來該地段將成為低密度居住社區(qū)集中競爭的區(qū)域；現(xiàn)階段已知綠城以及萬科項(xiàng)目均以生態(tài)居住社區(qū)為主打，萬科南湖郡項(xiàng)目將移植萬科集團(tuán)內(nèi)部成熟高端別墅產(chǎn)品—紅郡。市場現(xiàn)狀-供應(yīng)市場現(xiàn)狀-需求2010年1月、2月唐山中心城區(qū)成交套數(shù)匯總市場現(xiàn)狀-需求2010年1月、2月唐山中心城區(qū)成交面積匯總2010年前兩個月唐山中心城區(qū)共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；總計(jì)成交面積20.29萬平方米，其中住宅13.6萬平方米，非住宅6.69平方米；從2010年前兩個月的成交量來看，今年并未能延續(xù)2009年的成交高峰；然而從實(shí)際狀況來看，09年底至今，政府宏觀的調(diào)控政策相繼出臺，1月、2月，由于市場尚未明朗，造成市場上的觀望情緒日漸形成；從唐山當(dāng)?shù)貋砜矗?9年市場供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目基本銷售至尾盤，且09年底至今，新進(jìn)入市場項(xiàng)目較少，加之眾多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入唐山所帶來的市場期待，更多的潛在客群傾向于采取觀望態(tài)度；相信2010年下半年市場新項(xiàng)目集中供應(yīng)的時期也將是需求集中釋放的一個時期。市場現(xiàn)狀-需求市場現(xiàn)狀-價格走勢2009年全年唐山中心城區(qū)總成交均價6043元/平米；新的一年，國內(nèi)一線開發(fā)商項(xiàng)目相繼入市勢必將打開唐山地區(qū)的價格空間。2010年1月、2月唐山市中心城區(qū)成交均價代表項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型結(jié)構(gòu)戶型面積、戶型配比快銷戶型、總價天元帝景占地面積:155737平米總建面積:240000平米容積率:1.59層、11層、16層、18層板式結(jié)構(gòu)，大戶型、躍層、部分精裝公寓二居:90-100平米（25%）三居:150平米左右（近50%）四居:200平米左右（10%）躍層:500-800平米（15%）四居:200平米左右總價:100萬左右？？鷺港占地面積:572800平米總建面積:859200平米容積率：2一梯兩戶，短板，部分戶型精裝修一居:50-52平米（9%）二居:77-84平米（13%）三居:117-153平米（78%）一居:50-52平米總價:40-42萬元三居:117-153平米總價:80-105萬元梧桐大道占地面積:187800平米總建面積:491100平米容積率：2一梯兩戶，短進(jìn)深，大戶型、躍層、花園洋房二居:90-120平米（13%）三居:140-171平米（46%）四居以上:170-246平米（45%）三居:140-171平米總價:136-231萬四居以上:170-246平米;總價:153-270.6萬香木林占地面積:125000平米總建面積:400000方米容積率：3.2一梯二戶，短進(jìn)深。二居單衛(wèi)、德式建筑風(fēng)格一居:61平米（3%）二居:78-107平米（55%）三居:113-158平米（42%）二居:78—103平米總價:59—81萬三居:113—158平米總價:91—127萬景泰翰林占地面積:224295米總建面積:556000平米容積率：2.48一梯兩戶，短進(jìn)深；二居單衛(wèi)一居:50-61平米（21%）二居:75-105平米（51%）三居:102-140平米（27%）躍層:180-300平米（1%）一居:50-61平米總價:35-42萬二居:75-105平米總價:50-70萬鳳凰世嘉占地面積:268398平米總建面積:560000平米容積率：2.2大面寬，一梯二戶，短進(jìn)深，入市為經(jīng)濟(jì)類戶型產(chǎn)品一居:64平米（20%）二居:70-100平米（36%）三居:117-135平米（44%）二居：70-100平米總價：50-70萬元三居：117-135平米總價：76-88萬元代表項(xiàng)目概況代表項(xiàng)目分析天元帝景以150平米產(chǎn)品為主力戶型,但該戶型去化效率一般；200平米復(fù)式及180-190平米平層四居由于配比小、需求大而形成熱銷。產(chǎn)品概況：主力產(chǎn)品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；項(xiàng)目地塊原先為桃園，風(fēng)水及地勢受到認(rèn)可，景觀設(shè)計(jì)公司與北京的珠江帝景為同一家，園林景觀體現(xiàn)大氣與尊崇。主力客群：高端支付力強(qiáng)客戶，一次性付款為主；客戶以本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位的中高層為主，另有復(fù)興路附近的買賣人以及南新華道附近的企業(yè)主；市場分析：項(xiàng)目熱銷時以200平米的大戶型產(chǎn)品為主，由于是高端標(biāo)桿項(xiàng)目，客戶購買時主要考慮舒適型的豪宅豪宅產(chǎn)品，而150平米的主力戶型反而銷售一般；目前產(chǎn)品的標(biāo)桿形象仍在，導(dǎo)致部分比較稀缺的200平米左右產(chǎn)品的二手房價格在10000元/平米左右。價格：05年推出時成為區(qū)域標(biāo)桿，當(dāng)時售價4000元/平米；現(xiàn)階段二手房價格在9000元/平米左右；銷售情況：項(xiàng)目一期與二期開盤間隔8個月，之前均有一段蓄客期，至開盤前，認(rèn)購量達(dá)到一半；開盤后立即成為區(qū)域標(biāo)桿，產(chǎn)品熱銷，包括樣板間也以980萬的價格被搶購；200平米四居銷售情況最佳，并且躍層產(chǎn)品較受歡迎，150平米的主力產(chǎn)品反而銷售較一般。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時通風(fēng)主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時與空調(diào)機(jī)位的連接方便裝卸次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加面積附加值廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費(fèi)拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設(shè)計(jì)，起到多層隔離作用臥室飄窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加附加值明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光與通風(fēng)戶型分析525平米頂層復(fù)式產(chǎn)品，挑空營造尊貴體驗(yàn)，典型的豪宅戶型方案旋轉(zhuǎn)樓梯，增加采光的同時提升生活情趣轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，增加采光，實(shí)現(xiàn)90°觀景客廳上部挑空，體現(xiàn)尊貴感雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性與采光獨(dú)立衣帽間及客廳式空間設(shè)計(jì)，體現(xiàn)絕對的尊貴感貼心工人房設(shè)計(jì)，方便傭人起居超大露臺及陽臺，體現(xiàn)舒適與尊貴代表項(xiàng)目分析熱銷產(chǎn)品為165-170平米三居及200以上大戶型產(chǎn)品；該項(xiàng)目為目前鳳凰新城區(qū)域高端項(xiàng)目代表，市場認(rèn)可度高。梧桐大道產(chǎn)品概況：主力產(chǎn)品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；定位高端項(xiàng)目，熱銷產(chǎn)品集中在主力戶型165-170平米三居，及200平米以上洋房產(chǎn)品；主力客群：高端支付力強(qiáng)客戶，一次性付款為主;約60%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；豐潤新區(qū)的客戶較多，均是煤炭等工業(yè)的，另有一部分遷安的客戶.市場分析：本案定位唐山及周邊城區(qū)高端客群，潛在客戶群較廣；由于本案2、3期設(shè)計(jì)以中大戶型為主，單價較高，總房款高，因此相較于其他項(xiàng)目去化效率一般；價格：100平米戶型銷售價格為8300元/平米；160-170平米三居價格在8000元/平米；170、180和200平米四居為9500元/平米；7層的電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積在300平米左右，價格在11000元/平米；高層的頂層為樓王產(chǎn)品，為600平米左右的躍層，均價15000元/平米。銷售情況：項(xiàng)目一期08年5月開盤，1月開始蓄客，10萬訂金，集體轉(zhuǎn)簽，100%銷售；現(xiàn)階段二、三期銷售率基本達(dá)到90%，余房均為頂層或低層；預(yù)計(jì)四期2010年05月開始對外銷售；戶型分析165平米三室兩廳兩衛(wèi)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)價值的舒適型三居產(chǎn)品第二入口設(shè)計(jì)，與廚房聯(lián)通，充分考慮業(yè)主的功能使用，減少買菜歸來的入戶動線，避免影響屋內(nèi)整潔主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)步入式衣帽間，體現(xiàn)尊貴感主臥觀景飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值南向客廳連接陽臺，保證景觀與采光南向次臥連接陽臺，做到景觀入戶梧桐大道代表項(xiàng)目分析宏揚(yáng)香木林熱銷產(chǎn)品為60-90平米及135平米的三居產(chǎn)品，一二層及頂層產(chǎn)品滯銷；二期產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010年中旬入市。產(chǎn)品概況：項(xiàng)目分兩期共3000余戶，產(chǎn)品面積在60-230平米一期基本售罄，二期預(yù)計(jì)2010年5、6月份入市；高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層的主力產(chǎn)品為135和158平米的大戶型，頂層為230平米的復(fù)式產(chǎn)品；2300戶左右，定位高端項(xiàng)目。主力客群：高端支付力較強(qiáng)客戶，一次性付款占到60%左右；主力客戶為周邊區(qū)縣鋼廠、電廠中高層，另有市政部門的團(tuán)購90平米產(chǎn)品；投資客比例占到20%，主要購買100平米左右的產(chǎn)品；客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以60-80平米產(chǎn)品為主，多為首次置業(yè)。市場分析：本項(xiàng)目有部分剛性需求客戶購買60-90平米產(chǎn)品，相對于大戶型的銷售風(fēng)險較??；開盤后以135平米的實(shí)用型三居為主的產(chǎn)品較為熱銷，目前滯銷為一二層及頂層產(chǎn)品，受金融危機(jī)影響相對較??；價格：對外均價為7500元/平米；樓層間的差價在40元/平米左右；戶型不同朝向的差價最多可以到200元/平米。09年初價格打到4000多元/平方米，帶領(lǐng)整體房價大幅下挫。銷售情況：項(xiàng)目一期08年3月開盤均價7500元/平米，目前一期基本售罄，二期預(yù)計(jì)2010年5、6月入市；以135平米的三居產(chǎn)品銷售最好，其中又以中間層銷售較好；戶型分析135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居廚房連接生活陽臺，增加采光及實(shí)用性入戶門方向?qū)蛷d自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān)通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值宏揚(yáng)香木林代表項(xiàng)目分析鳳凰世嘉項(xiàng)目位于城市主干道，區(qū)域發(fā)展成熟，整體認(rèn)知度高；一期面積區(qū)間在60-134平米，小戶型及實(shí)用型三居市場認(rèn)可度較高。產(chǎn)品概況：一期共25棟，1000-1200戶，分為7層、9層及16層，產(chǎn)品為60平米一居，70-103平米兩居及93-134平米三居；以70-100平米兩居產(chǎn)品占到36%，60平米一下一居產(chǎn)品占20%；2期產(chǎn)品包含137、148平米三居以及170-220平米花園洋房，同時包括部分情景別墅，340-380平米。主力客群：一期產(chǎn)品客戶以首次置業(yè)為主，以經(jīng)商的較多，另有私企員工及政府、企事業(yè)單位人員等；自住為主，極少數(shù)投資，私營業(yè)主作為資產(chǎn)處置，周邊區(qū)縣客戶做為改善換房，另有客戶購買底商再出租；二期產(chǎn)品定位高端，面向高端支付力強(qiáng)客戶，主要為唐山中心城區(qū)企業(yè)中高層，及豐潤等周邊城區(qū)私營業(yè)主；市場分析：項(xiàng)目銷售狀況良好，認(rèn)可度高，08年9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及134平米大三居最為熱銷；本項(xiàng)目一期客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求旺盛；價格：一期08年9月正式入市，均價6000元/平米左右；現(xiàn)階段對外均價7100元/平米二期產(chǎn)品價格未定，預(yù)估售價8000-11000元/平米；銷售情況：項(xiàng)目一期08年9月開盤，已基本售罄；一期熱銷產(chǎn)品以70-90的小兩居（均通透）及134平米大三居為主；二期產(chǎn)品預(yù)計(jì)近期正式推向市場。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級產(chǎn)品雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光及透氣性轉(zhuǎn)角露臺設(shè)計(jì)，90°觀景面，提升主臥尊貴性超長陽臺連接次臥與客廳，增加生活便利性餐廳明窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加生活情趣次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值鳳凰世嘉代表項(xiàng)目分析鷺港精裝小戶型產(chǎn)品相對熱銷，主要因?yàn)榻逃涮?，父母為子女投資購買；目前，一期產(chǎn)品的品質(zhì)問題直接制約的二期產(chǎn)品的銷售。產(chǎn)品概況：項(xiàng)目共三期，一期已入?。欢诋a(chǎn)品區(qū)間為49-193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及6000平米會所，預(yù)計(jì)中間為低密社區(qū)，三期位于北側(cè)，并規(guī)劃有大型醫(yī)院；二期在售大戶型產(chǎn)品區(qū)間為117-143平米，主力產(chǎn)品為133平米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，一梯兩戶；二期精裝小戶型面積區(qū)間為49-92平米，最高26層；二期部分已入??；主力客群：中高端支付力較強(qiáng)客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半；中小戶型以結(jié)婚用房較多，客戶年齡層在20-40歲，為公務(wù)員或在私企工作；精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學(xué)，三年后出租；大戶型客戶多為政府領(lǐng)導(dǎo)及私企老板，以改善型為主。市場分析：本項(xiàng)目為唐山中心城區(qū)占地面積最廣項(xiàng)目，自身配套健全，市場認(rèn)知度高。本項(xiàng)目銷售周期較長，銷售期間廣告投放量巨大，造成較強(qiáng)的客戶吸引。價格：現(xiàn)階段毛坯7000-7200元/平米；精裝產(chǎn)品目前市場均價7600元/平米左右；銷售情況：目前項(xiàng)目08年中旬正式入市，入市價格較低，銷售狀況較好；由于本項(xiàng)目一期產(chǎn)品存在負(fù)面口碑，直接影響二期產(chǎn)品銷售，且項(xiàng)目公攤較大，產(chǎn)品去化效率一般，但08年之前由于市場供應(yīng)緊缺，現(xiàn)階段也已基本售罄；戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值獨(dú)立洗衣房，與廚房干濕分離主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值客廳連接步入式陽臺，可觀景廚房增設(shè)功能陽臺，實(shí)現(xiàn)居室功能的細(xì)分使用鷺港戶型分析84.81平米兩室兩廳一衛(wèi)，西北向戶型，采光通風(fēng)效果差客廳東向采光，隨采用步入式陽臺設(shè)計(jì)，但采光效果較差北向臥室，采光效果不理想北向臥室，采光效果不理想暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果較差走道區(qū)域過長，使用性較差鷺港代表項(xiàng)目分析景泰翰林項(xiàng)目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產(chǎn)品力；項(xiàng)目前期依靠團(tuán)購拉動銷售，100平米以下產(chǎn)品銷售較好；三期產(chǎn)品即將入市；產(chǎn)品概況：項(xiàng)目共1400余套，為7-24層板樓，其中以8-11層為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為50-237平米；主力戶型為70-105平米，24層高層產(chǎn)品為140平米大戶型，另有30余套躍層產(chǎn)品，面積為170、180、190、227和267平米；主力客群：客戶職業(yè)以唐山國企事業(yè)單位居多，極少數(shù)私營業(yè)主購買200平米以上大戶型產(chǎn)品；客戶來源以路北區(qū)為主，地緣性客戶以改善型為主；客戶關(guān)注順序?yàn)閼粜?、?xiàng)目體量、配套及交通。市場分析：項(xiàng)目前期依靠大學(xué)城教師及其他政府企事業(yè)部門團(tuán)購拉動銷售；100平米以下首次置業(yè)，130平米舒適型改善置業(yè)受市場影響較小，且項(xiàng)目處于高認(rèn)知區(qū)域，配套完善，產(chǎn)品力進(jìn)一步得到提升。價格：08年9月27日開盤，對外均價6600-6700元/平米，樓層差價在20-50元/平米不等；目前產(chǎn)品價格區(qū)間6500-7500元/平米；銷售情況：08年09月正式入市，開盤不到3個月，售出1/3左右，主要為團(tuán)購，客戶為項(xiàng)目北側(cè)大學(xué)城內(nèi)的教師及三友集團(tuán)、政府部門及設(shè)計(jì)院等，團(tuán)購數(shù)量為400余套，團(tuán)購價格在9折左右；90-100平米兩居產(chǎn)品以及雙衛(wèi)產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高，選購100平米以下客群多為首次置業(yè)，130平米以上客群多為為改善型需求。戶型分析90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標(biāo)準(zhǔn)首置型產(chǎn)品次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性客廳設(shè)置步出式陽臺，增加采光與生活便利性廚房陽臺設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光及透氣性欠佳陽臺步出式設(shè)計(jì)，方便戶外空調(diào)機(jī)的裝卸景泰翰林戶型分析90平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，通透性較差采用飄窗設(shè)計(jì)增加實(shí)用性，但僅主臥朝南，通透性及戶型采光較差暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，舒適性較差客廳朝北，采光受影響，未能迎合市場需求廚房連通步入式陽臺設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性，提升附加值走道面積實(shí)用性較差客廳較小，舒適性不佳景泰翰林周邊競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑形式主力戶型市場均價萬達(dá)廣場總占地：210000平米總建面：1000000平米容積率：3.56住宅24棟32層、34層到頂高層；配套商業(yè)街，綜合商場，4棟寫字樓以及一棟五星級酒店88平米純南向兩居138平米南北通三居8900元/平米宏達(dá)·高第花園總占地:20817平米總建面:48000平米容積率：2.42棟25層、1棟17層、1棟三層半、1棟21層、1棟7層，共6棟40-60平米一居90-102平米兩居6500元/平米荷花盛世總占地:7513.77平米總建面:21400平方米容積率：2.22棟6層，1棟12層，一棟9層，共4棟70-80平米左右兩居5200元/平米盛泰莊園總占地:104562平米總建面:198434.06平米容積率：27層、11層到頂多層小高層住宅90-100平米兩居1001-130平米三居5400元/平米競爭項(xiàng)目概況本案周邊競爭項(xiàng)目88平米兩居以及138平米三居為主力暢銷戶型；戶型亮點(diǎn)：每一戶均包含贈送面積。萬達(dá)廣場戶型配比：萬達(dá)廣場項(xiàng)目基本戶型有四類，分別為：88平米純南向兩房；114平米純南向三房；138、139平米南北通透三房；以及200平米左右的四居住戶型。其中：88平米兩房720套左右；114平米三房2100套左右；138、139平米三房1300套左右；200平米左右四居150套左右；

主力客群：高端支付力強(qiáng)客戶;約50%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，私營企業(yè)主居多；另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；中心板塊客群廣，包含周邊城區(qū)高收入客群；項(xiàng)目簡析：該項(xiàng)目一經(jīng)入市便引起市場普遍關(guān)注，88平米兩居以及138平米三居頗為迎合市場需求；項(xiàng)目產(chǎn)品每一戶均有額外贈送面積，配合項(xiàng)目所處地段，以及其自身萬達(dá)廣場健全商業(yè)配套，該售價市場接受程度也處于一個較為良好的階段；114平米三房未能做到南北通透效果，去化效率較差。價格：一期住宅均價8500元/平米二期即將銷售，預(yù)計(jì)均價8900元/平米銷售情況：項(xiàng)目一期09年10開盤，開盤兩周內(nèi)即銷售90%以上；二期即將開盤，預(yù)計(jì)售價相較于一期有所提高，已積累大量客群；戶型分析88平米兩室兩廳一衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求次臥室采光面較小，通透性較差較多的贈送面積，提升戶型實(shí)用性與性價比明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性及采光廚房采光面較小3.9米大開間客廳設(shè)計(jì)，保證居住的舒適性萬達(dá)廣場戶型分析138平米三室兩廳兩衛(wèi)，戶型贈送面積較多的高附加值產(chǎn)品開放式空中花園，贈送一般面積，提升實(shí)用性與產(chǎn)品性價比客廳南帶寬敞開放式陽臺，贈送一般面積，增加室內(nèi)采光以及居住情調(diào)主臥衛(wèi)生間采用暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，透氣性及采光欠佳飄窗設(shè)計(jì)，中和了該臥室采光面較小的弊端走道浪費(fèi)面積較多衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)萬達(dá)廣場戶型分析114平米三室兩廳兩衛(wèi)，未能做到南北通透，銷售阻力較大較多的贈送面積，提升產(chǎn)品實(shí)用性與附加值連通式陽臺設(shè)計(jì)，增添舒適感該臥室采光面較小廚房連通步入式陽臺，實(shí)用性增強(qiáng)客廳與入戶門直對，私密性難以得到保證，且走道浪費(fèi)面積較多。萬達(dá)廣場本案周邊競爭項(xiàng)目主力去化產(chǎn)品均為中小戶型；145平米因面積較大，總房款較高，且戶型面積規(guī)劃未能規(guī)避高契稅成本，造成滯銷。宏達(dá)·高第花園戶型配比：宏達(dá)·高第花園項(xiàng)目高層戶型面積從40平米至145平米不等，此外低層情景洋房面積在140-200平米左右。共570套。其中：40-60平米一居200套左右（36%）；90-102平米兩居210套左右（37%）；108-145平米三居130套左右（22%）；140-200平米左右情景洋房30套左右（5%）；

主力客群：高端支付力強(qiáng)客戶;東部區(qū)域眾多企業(yè)高管及企業(yè)中層居多；中心板塊部分因原居住板塊在售項(xiàng)目售價偏高而難以承受的地緣型客群；項(xiàng)目簡析：項(xiàng)目配備5000平米中心音樂廣場，且基礎(chǔ)裝修均采用高端品牌，定位高端；該項(xiàng)目主力產(chǎn)品以中小戶型為主，該規(guī)劃與產(chǎn)品立足高端的定位稍顯不符合；項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)一般，通透性較差，實(shí)用率較低；純北戶型銷售受阻。價格：該項(xiàng)目自入市以來便采取高開高走策略，對外均價始終在6000元/平米以上；總成交均價6300元/平米左右；現(xiàn)在階段余房不足十套，對外均價6500元/平米。銷售情況：項(xiàng)目自入市以來售價偏高，產(chǎn)品去化效率一般，08年6月正式入市，經(jīng)過了09年的成交高峰，至今仍有余房待售，銷售狀況一般。戶型分析99平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，通透性與舒適性綜合考量轉(zhuǎn)交飄窗設(shè)計(jì)，增加采光面與通透性，增添居住舒適感4米開間客廳設(shè)計(jì)，增加了戶型的豪華舒適程度自然玄關(guān)設(shè)計(jì)，保障了居住的私密性廚房外帶陽臺設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證了戶型的全名通透；但衛(wèi)生間開間較小，舒適性稍顯欠缺較大面積的空間浪費(fèi)，采用儲物柜或更衣室的設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)避主臥室進(jìn)深較長，采用陽光書房設(shè)計(jì)記性規(guī)避，但實(shí)用性不足宏達(dá)·高第花園戶型分析145平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明通透，與項(xiàng)目定位較吻合通過增大空調(diào)外掛機(jī)位的方式實(shí)現(xiàn)贈送陽臺的效果該臥室所處區(qū)位與公用衛(wèi)生間相鄰，中間以非承重墻相隔，且臨近入戶大門，私密性差入戶過道有較大空間面積的浪費(fèi)4米開間客廳設(shè)計(jì)，增加了戶型的豪華舒適程度；外飄窗設(shè)計(jì)增添了采光以及戶型的性價比，舒適性有所提升主衛(wèi)采用明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證了戶型的全明通透；且開間進(jìn)深比例合理，有利于空間利用，提升生活品質(zhì)宏達(dá)·高第花園戶型分析62平米一室一廳一衛(wèi)，純東西向采光，舒適性不佳純東西向戶型，且采光面較小，舒適性較差暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果不佳入戶門直對客廳，私密性難以保證宏達(dá)·高第花園戶型分析98平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥室南向采光，通透性較差廚房連通步入式陽臺設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性，提升附加值入戶門直對客廳，私密性難以保證；走道面積實(shí)用率較低客廳東向采光，雖采用轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，但采光面較小，效果較差步入式陽臺設(shè)計(jì)，提升空間使用效率宏達(dá)·高第花園本案周邊競爭項(xiàng)目中小戶型的主力產(chǎn)品頗為迎合市場需求；受項(xiàng)目所處地段客觀狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。荷花盛世戶型配比：荷花盛世項(xiàng)目以中小戶型為主，均為一居，兩居產(chǎn)品；一居40-60平米，兩居70-80平米，共200套。其中：40-60平米一居50套左右（25%）；70平米左右兩居70套左右（35%）；80平米左右三居80套左右（40%）；

主力客群：周邊私營業(yè)主與個體經(jīng)營者為主；南部區(qū)域地緣型客群；項(xiàng)目簡析：項(xiàng)目比鄰小山批發(fā)市場，荷花坑批發(fā)市場，商業(yè)氛圍濃郁；該項(xiàng)目以周邊私營業(yè)主與個體經(jīng)營者為目標(biāo)客群，客戶基礎(chǔ)廣闊；所處區(qū)域環(huán)境較為嘈雜，居住環(huán)境一般；價格：該項(xiàng)目自入市以來對外均價始終在5200元/平米左右；現(xiàn)在階段基本售罄，總成交均價5356元/平米。銷售情況：項(xiàng)目規(guī)模較小，09年09月正式開盤入市，銷售周期3個月左右，現(xiàn)階段余房僅為底層商業(yè)，不足十套。戶型分析75平米兩室兩廳一衛(wèi)，滿足首次置業(yè)客戶需求類產(chǎn)品廚房外帶陽臺設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離衛(wèi)生間門與廚房相對，舒適性較差入戶走道浪費(fèi)面積較多，擠占客廳空間客廳面積較小，滿足基本需求；客廳所處區(qū)域較難滿足采光需求客廳外配備陽臺，有效增加采光面，增加舒適感。但難以改變該戶型客廳采光不足的現(xiàn)狀。衛(wèi)生間開間面積較小，舒適性較差荷花盛世戶型分析84平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，滿足基本需求入戶走道浪費(fèi)面積較多，擠占客廳空間臥室門與衛(wèi)生間門相對，私密性較差廚房外帶陽臺設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離外帶飄窗設(shè)計(jì)，增加采光面提升性價比；但客廳北向采光，舒適性較差；主臥室外帶寬敞陽臺設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)。荷花盛世本案周邊競爭項(xiàng)目項(xiàng)目較為高端的市場定位所取得的市場認(rèn)可度較??；受項(xiàng)目所處地段客觀狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。盛泰莊園戶型配比：盛泰莊園項(xiàng)目以中大戶型為主，項(xiàng)目推廣階段對外宣傳為“打造路南區(qū)的麗晶琴園”項(xiàng)目均為兩室與三室戶型，共1200套左右。其中：74平米一居不到60套左右（5%）；90-100平米兩居