物業(yè)管理常識(shí)了解更清晰的房地產(chǎn)物業(yè)

物業(yè)常識(shí)

廣廈培訓(xùn)專場(chǎng)廣廈地產(chǎn)物業(yè)管理的起源-物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。-香港的物業(yè)管理源自英國(guó)，在本世紀(jì)60年代興起。-我國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理起較晚，本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司正式成立。建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。它可以是一個(gè)住宅小區(qū)、一棟公寓，或是一個(gè)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和賓館等。物業(yè)的含義根據(jù)使用功能的不同可分為：居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等；商業(yè)物業(yè)：如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店；工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉(cāng)庫(kù)等；其它：如車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校等；物業(yè)的分類

物業(yè)管理是指對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理概念按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為：

1、常規(guī)性公共服務(wù)--最基本的、必須做好的工作

2、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)

3、委托性特約服務(wù)物業(yè)管理概念一、常規(guī)性公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有顧客提供的最基本管理服務(wù)，其基本內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。常規(guī)性公共服務(wù)有以下八項(xiàng)：

房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車(chē)輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)二、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高顧客的工作、生活條件，面向廣大顧客，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。日常生活類（如家政服務(wù)）商業(yè)服務(wù)類（如機(jī)票、訂車(chē)，多見(jiàn)于辦公物業(yè)）金融服務(wù)類（代繳水費(fèi)、電費(fèi)等）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)（房屋托管、代租）三、委托性特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下滿足其需求，提供的特約服務(wù)。策劃物業(yè)管理方案；參與物業(yè)設(shè)計(jì)條件的討論和設(shè)定，包括房屋格局、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備選購(gòu)安裝、建筑材料的選用等；制訂物業(yè)“使用管理維修公約”、各項(xiàng)規(guī)章制度，制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)管理階段之一：籌建期與政府各行政管理部門(mén)建立良好的關(guān)系；對(duì)設(shè)備設(shè)施、隱蔽管線的安裝進(jìn)行跟蹤；配合銷售部作好物業(yè)形象展示及物業(yè)咨詢工作；籌備交付使用工作。物業(yè)管理階段之二：建設(shè)期接受物業(yè)基本資料；對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行接管驗(yàn)收；辦理入伙手續(xù)；進(jìn)行二次裝修管理；物業(yè)管理階段之三：入伙階段有計(jì)劃地維修保養(yǎng)，使物業(yè)日久常新、保值、增值；打造舒適、整潔、安全的居住或經(jīng)營(yíng)環(huán)境；提供綜合性有求必應(yīng)的服務(wù)，方便客戶，增加收益；提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，留住客戶，吸引客戶。物業(yè)管理階段之四：日常管理期物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)公司根據(jù)管理成本、稅費(fèi)和合理的利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算；報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案；報(bào)物價(jià)局審核批準(zhǔn)，取得收費(fèi)許可證；物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)依據(jù)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議臨時(shí)管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)公約）開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理常識(shí)趣味普及我家被盜啦！?。≌椅飿I(yè)公司賠?。?！物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

——摘自《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令[2003]379號(hào)物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定財(cái)務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

——摘自《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》京高法發(fā)[2003]389號(hào)XX公寓物業(yè)三費(fèi)：3.三7元/月/平方三米這么三貴？三對(duì)面三小區(qū)三才2.三0元呀三！項(xiàng)目三規(guī)?！芾砣M(fèi)用三分?jǐn)偘卜廊w系——出入三口數(shù)三量；三物防三、技三防完三善性公共三設(shè)施——市政三配套三、綠三地率三、植三被種三類、三水三系、三景觀三燈、石材三養(yǎng)護(hù)人工三成本——收入三、保三險(xiǎn)高端三服務(wù)——大堂三服務(wù)三、雙三語(yǔ)服三務(wù)。。三。。誤區(qū)——與售三價(jià)掛三鉤、三與周三邊對(duì)三比影響三物業(yè)三費(fèi)定三價(jià)因三素——項(xiàng)目三特點(diǎn)三、服三務(wù)標(biāo)三準(zhǔn)物業(yè)三服務(wù)三收費(fèi)三應(yīng)當(dāng)三遵循三合理三、公三平以三及費(fèi)三用與三服務(wù)三水平三相適三應(yīng)的三原則三?！浴段飿I(yè)三管理三條例》又交三物業(yè)三費(fèi)，三我就三沒(méi)見(jiàn)三物業(yè)三給我三家做三什么三。1、管三理服三務(wù)人三員的三工資三、社三會(huì)保三險(xiǎn)和三按規(guī)三定提三取的三福利三費(fèi)等三；2、物三業(yè)共三用部三位、三共用三設(shè)施三設(shè)備三的日三常運(yùn)三行、三維護(hù)三費(fèi)用三；3、物三業(yè)管三理區(qū)三域清三潔衛(wèi)三生費(fèi)三用；4、物三業(yè)管三理區(qū)三域綠三化養(yǎng)三護(hù)費(fèi)三用；5、物三業(yè)管三理區(qū)三域秩三序維三護(hù)費(fèi)三用；6、辦三公費(fèi)三用；7、物三業(yè)管三理企三業(yè)固三定資三產(chǎn)折三舊；8、物三業(yè)共三用部三位、三共用三設(shè)施三設(shè)備三及公三眾責(zé)三任險(xiǎn)三保險(xiǎn)三費(fèi)用三；9、經(jīng)三業(yè)主三同意三的其三它費(fèi)三用。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費(fèi)三管理三辦法》發(fā)改三價(jià)格[2三00三3]三18三64號(hào)主要三工作三職責(zé)物業(yè)三服務(wù)三成本三構(gòu)成物業(yè)三服務(wù)——物業(yè)三管理三區(qū)域三（紅三線以三內(nèi)、三戶門(mén)三以外三）配套三服務(wù)——會(huì)所三、社三區(qū)巴三士特約三服務(wù)——入戶三維修三、家三政服三務(wù)。三。。我出三國(guó)了三一年三，沒(méi)三在小三區(qū)居三住，三為什三么還三要交三物業(yè)三費(fèi)？納入三物業(yè)三管理三費(fèi)范三圍的三已竣三工但三尚未三出售三，或三者因三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三單位三原因三未按三時(shí)交三給物三業(yè)買(mǎi)三受人三的物三業(yè)，三物業(yè)三服務(wù)三費(fèi)用三或者三物業(yè)三服務(wù)三資金三由開(kāi)三發(fā)建三設(shè)單三位全額三交納三。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費(fèi)三管理三辦法》空置三房物三業(yè)費(fèi)三的繳三納一層三業(yè)主三是否應(yīng)交三電梯三費(fèi)？請(qǐng)把三你們?nèi)馁~三本給三我看三看摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費(fèi)三管理三辦法》物業(yè)三服務(wù)三費(fèi)用三可采三用包干三制或酬金三制形式三。包干三制：三盈虧三由物三業(yè)管三理企三業(yè)享三有或三承擔(dān)三；酬金三制：三結(jié)余三或不三足由三業(yè)主三享有三或承三擔(dān)。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費(fèi)三管理三辦法》——物業(yè)三管理三企業(yè)三應(yīng)當(dāng)三向業(yè)三主大三會(huì)或三者全三體業(yè)三主公三布物三業(yè)服三務(wù)資三金年三度預(yù)三決算三并每年三不少三于一三次公布三物業(yè)三服務(wù)三資金三的收三支情三況?！獦I(yè)主三或者三業(yè)主三大會(huì)三對(duì)公三布的三物業(yè)三服務(wù)三資金三年度三預(yù)決三算和三物業(yè)三服務(wù)三資金三的收三支情三況提三出質(zhì)三詢時(shí)三，物三業(yè)管三理企三業(yè)應(yīng)當(dāng)三及時(shí)三答復(fù)?！飿I(yè)三收費(fèi)三采取三酬金三制方三式，三物業(yè)三管理三企業(yè)三或者三業(yè)主三大會(huì)可以按照物業(yè)三服務(wù)三合同三約定聘請(qǐng)三專業(yè)三機(jī)構(gòu)三對(duì)物三業(yè)服三務(wù)資三金年三度預(yù)三決算三和物三業(yè)服三務(wù)資三金的三收支三情況三進(jìn)行三審計(jì)三。我是三業(yè)主三、我三就要三封陽(yáng)三臺(tái)！三！1遵從三法規(guī)三及約三定1、國(guó)三家或三地方三法規(guī)2、《商品三房買(mǎi)三賣(mài)合三同》3、（三臨時(shí)三）業(yè)三主公三約不得三違規(guī)三搭建三的原三因改變?nèi)≌饬⑷嫜b修三人從三事住三宅內(nèi)三部裝三飾裝三修活三動(dòng)，三未經(jīng)三批準(zhǔn)三，不三得有三下列三行為三：（一三）改變?nèi)≌饬⑷?，在三非承三重墻三上開(kāi)三門(mén)、三窗；摘自《住宅三室內(nèi)三裝飾三裝修三管理三辦法》建設(shè)三部令三第11三0號(hào)增加三建筑三面積增加三安全三隱患影響三毗連三關(guān)系前期三物業(yè)三招投三標(biāo)1、招三標(biāo)形三式：三公開(kāi)三招標(biāo)三（公三布時(shí)三限不三少于20日）邀請(qǐng)三招標(biāo)三（邀三標(biāo)企三業(yè)5家以三上）2、評(píng)三標(biāo)專三家：三北京三市專三家?guī)烊S機(jī)三抽取三“4+三1”3、招三標(biāo)時(shí)三間：新建三現(xiàn)售三商品三房物三業(yè)應(yīng)三當(dāng)在現(xiàn)售三前30日完成三；預(yù)售三商品三房物三業(yè)應(yīng)三當(dāng)在取得《商品三房預(yù)三售許三可證》之前完成三；摘自《北京三市物三業(yè)管三理招三投標(biāo)三辦法》京國(guó)三土房三管[2三00三3]三84三8號(hào)物業(yè)三管理三企業(yè)三資質(zhì)摘自《物業(yè)三管理三企業(yè)三資質(zhì)三管理三辦法》建設(shè)三部令三第12三5號(hào)三級(jí)三資質(zhì)三：可三以承三接<2三0萬(wàn)平方三米住三宅和5萬(wàn)平三方米三以下三的非三住宅三項(xiàng)目三；二級(jí)三資質(zhì)三：可三以承三接<3三0萬(wàn)平方三米住三宅和8萬(wàn)平三方米三以下三的非三住宅三項(xiàng)目三；一級(jí)三資質(zhì)三：可三以承三接各三種物三業(yè)管三理項(xiàng)三目。DT三Z戴三德梁三行1三99三3年三成立三上海三分公三司，三是最三早進(jìn)三入中三國(guó)大三陸市三場(chǎng)的三國(guó)際三物業(yè)三顧問(wèn)三公司三。擁有三豐富三的國(guó)三際經(jīng)三驗(yàn)及三專業(yè)三的知三識(shí)，三為客三戶提三供符三合國(guó)三際標(biāo)三準(zhǔn)全三方位三的物三業(yè)管三理服三務(wù).三服務(wù)三范圍三包括三：前三期物三業(yè)管三理顧三問(wèn)服三務(wù)、三實(shí)質(zhì)三物業(yè)三管理三服務(wù)三、專三業(yè)及三全面三的培三訓(xùn)服三務(wù)、三資產(chǎn)三管理三服務(wù)三、工三程設(shè)三備維三護(hù)保三養(yǎng)服三務(wù)、三后期三物業(yè)三管理三顧問(wèn)三服務(wù)三。國(guó)內(nèi)三外優(yōu)三秀物業(yè)三管理公司戴德三梁行三（英三國(guó)）第一三太平三戴維三斯三是一三家在三倫敦三股票三交易三所上三市的三全球三領(lǐng)先三房地三產(chǎn)服三務(wù)提三供商三。公三司于三1三85三5三年創(chuàng)三立，三具有三悠久三的歷三史傳三統(tǒng)與三超群三的增三長(zhǎng)態(tài)三勢(shì)。三20三世紀(jì)三80三年代三后期三進(jìn)入三中國(guó)三市場(chǎng)三，第三一太三平戴三維斯三通過(guò)三為客三戶提三供創(chuàng)三新的三解決三方案三迅速三成為三房地三產(chǎn)行三業(yè)中三的領(lǐng)三先者三。鄭州三參與三項(xiàng)目三：鄭三州藍(lán)三碼大三廈、三金印三現(xiàn)代三城、三紫荊三尚都第一三太平三戴維三斯（三英國(guó)三）萬(wàn)科三物業(yè)三在萬(wàn)三科房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三業(yè)務(wù)三中應(yīng)三運(yùn)而三生，三伴隨三萬(wàn)科三集團(tuán)三的成三長(zhǎng)，三如今三萬(wàn)科三物業(yè)三已邁三向第三20三個(gè)年三頭。三萬(wàn)科三物業(yè)三相繼三布局三全國(guó)三31三個(gè)大三中城三市，三業(yè)已三發(fā)展三成為三國(guó)內(nèi)三規(guī)模三最大三、兼三具優(yōu)三質(zhì)服三務(wù)形三象及三客戶三口碑三的物三業(yè)服三務(wù)領(lǐng)三航企三業(yè)。服務(wù)三項(xiàng)目三覆蓋三高層三大廈三、多三層住三宅、三別墅三、寫(xiě)三字樓三及政三府公三共物三業(yè)等三多種三類型三，業(yè)三務(wù)范三圍涵三蓋小三區(qū)前三期規(guī)三劃評(píng)三估、三交通三規(guī)劃三、安三保服三務(wù)、三清潔三服務(wù)三、園三藝綠三化養(yǎng)三護(hù)、三設(shè)施三設(shè)備三集約三化維三護(hù)、三會(huì)所三經(jīng)營(yíng)三、辦三公樓三內(nèi)部三服務(wù)三，房三產(chǎn)中三介代三理、三樓宇三智能三化設(shè)三計(jì)研三發(fā)、三綠化三工程三等諸三多領(lǐng)三域，三并已三形成三緊貼三顧客三需求三，層三次豐三富、三特色三鮮明三的服三務(wù)模三式和三體系三。河三南參三與案三例：三鄭州三曼哈三頓廣三場(chǎng)萬(wàn)科三物業(yè)是河三南省三第一三家注三冊(cè)成三立的三專業(yè)三物業(yè)三管理三企業(yè)三。是河三南省三第一三家國(guó)三家級(jí)三的一三級(jí)資三質(zhì)物三業(yè)管三理企三業(yè)。是河三南省三第一三家導(dǎo)三入I三SO三90三01三質(zhì)量三管理三體系三的物三業(yè)管理企三業(yè)，三并通三過(guò)了三IS三O1三40三00三環(huán)境三管理三體系三認(rèn)證三。是河三南省三第一三家中三國(guó)物三業(yè)管三理協(xié)三會(huì)常三務(wù)理三事單三位。是河三南省三第一三家入三圍由三世界三級(jí)專三業(yè)機(jī)三構(gòu)評(píng)三定的三“中國(guó)物業(yè)三管理三公司三10三0強(qiáng)三”的三企業(yè)三。建業(yè)三物業(yè)美國(guó)三上市三企業(yè)三鑫苑三（中三國(guó)）三置業(yè)三全資三子公三司。國(guó)家三一級(jí)三資質(zhì)三物業(yè)三管理三企業(yè)三。IS三O9三00三1國(guó)三際質(zhì)三量管三理體三系認(rèn)三證企三業(yè)。胡錦三濤總?cè)龝?shū)記三到訪三并給三予褒三揚(yáng)的三“和三諧社三區(qū)”三。十年三歷史三、千三名員三工、三物業(yè)三服務(wù)三遍及三全國(guó)三十六三個(gè)城三市。服務(wù)三項(xiàng)目三四十三余個(gè)三，服三務(wù)面三積六三百余三萬(wàn)平三米。客戶三滿意三度9三5%三。服務(wù)三物業(yè)三：大三型社三區(qū)、三別墅三、寫(xiě)三字樓三、會(huì)三所、三公寓三、商三業(yè)賣(mài)場(chǎng)…三…鑫苑三物業(yè)“以三人為三本”三是物三業(yè)服三務(wù)的三根本三理念三?！叭匀巳秊楸救钡娜飿I(yè)三管理三，其三實(shí)就三是要三做到三充分三為業(yè)三主解三憂，三以廣三大業(yè)三主的三利益三性、三便利三性為三出發(fā)三點(diǎn)去三進(jìn)行三小區(qū)三的物三業(yè)服三務(wù)。好的三物業(yè)三公司三服務(wù)三充分三尊重三以人三為本三原則三，體三現(xiàn)微三笑服三務(wù)，三溫馨三服務(wù)三。優(yōu)秀物業(yè)三管理服務(wù)以人三為本增值服務(wù)三是在三貼心三服務(wù)三基礎(chǔ)三上的三一種三增值三表現(xiàn)三。在三房?jī)r(jià)三高企三的今三天，三購(gòu)房三者多三是以三改善三生活三條件三、追三求生三活享三受的三多次三置業(yè)三者，三因此三，他三們對(duì)三物業(yè)三管理三的質(zhì)三量和三服務(wù)三種類三都極三為看三重。在目三前的三市場(chǎng)三情況三下，三眾多三開(kāi)發(fā)三商都三意識(shí)三到，三小區(qū)三的物三業(yè)管三理水三平如三何，三將直三接影三響到三業(yè)主三是否三住得三舒心三。因三此，三他們?nèi)娂娙诒Ｈ衷袃?yōu)三質(zhì)服三務(wù)的三基礎(chǔ)三上，三或構(gòu)三思新三的服三務(wù)點(diǎn)三子、三或引三入高三水平三的國(guó)三際機(jī)三構(gòu)做三顧問(wèn)三，以三進(jìn)一三步提三升物三業(yè)服三務(wù)的三水平三，增三加服三務(wù)的三種類三。增值三服務(wù)三包括三生活三的方三方面三面，三房屋三保潔三服務(wù)三、代三購(gòu)服三務(wù)、三托管三服務(wù)三等。三有的三物業(yè)三公司三甚至三有寵三物托三管服三務(wù)。提供三增值三服務(wù)安全三是人三的首三要需三求，三沒(méi)有三了安三全感三，業(yè)三主就三無(wú)法三正常三生活三。作三為一三個(gè)社三區(qū)的三“管三家”三，物三業(yè)公三司應(yīng)三高度三重視三社區(qū)三的安三全保三障工三作，三對(duì)小三區(qū)的三規(guī)范三化管三理保三持責(zé)三任心三，以三減少三隱患三。安防三設(shè)置三是否三到位三，安三保人三員是三否盡三責(zé)，三多事三衡量三物業(yè)三公司三安保三工作三的重三點(diǎn)。社區(qū)三安全物業(yè)三管理三涉及三治安三、綠三化、三保潔三、家三政、三房屋三及機(jī)三電維三修保三養(yǎng)等三，這三些項(xiàng)三目都三是專三業(yè)性三很強(qiáng)三的獨(dú)三立行三業(yè)。三事實(shí)三上，三專業(yè)三性是三指物三管公三司里三的工三作人三員實(shí)三際技三能。三拿電三梯來(lái)三說(shuō)，三如果三一個(gè)三載人三電梯三突然三出了三故障三，如三果物三管公三司能三夠擁三有一三定的三技能三，就三可以三及時(shí)三救援三業(yè)主三，為三業(yè)主三提供三更加三安全三和可三靠的三生活三環(huán)境三。優(yōu)秀三的物三業(yè)公三司能三夠做三到解三決業(yè)三主的三日常三生活三小難三題，三具備三較專三業(yè)的三物管三技能三。具備三良好三的物三管技三能對(duì)于