知名地產(chǎn)房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理分析一、萬科成本管理的實踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點

主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；1988年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市在全國15個城市開發(fā)房地產(chǎn)；以住宅開發(fā)為主；累計竣工600萬平米；目前年開發(fā)量150萬平米目前總資產(chǎn)：

110億元人民幣目前凈資產(chǎn)：45億元人民幣廣州中山鞍山大連1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：

——成本領(lǐng)導(dǎo)策略——產(chǎn)品差異化策略——重點集中策略

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。

例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕Sony；Panasonic；2、成本的基本認識成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。

A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。成本的定義建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本成本概念3、房地產(chǎn)成本的特性成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定）成本計算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）

成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；房地產(chǎn)成本投入的巨額性；成本核算的難度較大；成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低的重要因素；房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題無效成本時常發(fā)生；設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；存在超合同付款；結(jié)算成本不準確；結(jié)算后成本的發(fā)生；質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責(zé)任成本法成本管理的方向責(zé)任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評價標準；（4）評價人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為責(zé)任成本管理項目經(jīng)理部：工程進度、質(zhì)量；工程管理部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計部：設(shè)計圖紙

合理的架構(gòu)分工——責(zé)任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標實施要點總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標《責(zé)任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標數(shù)據(jù)庫目標成本管理實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標成本形成動態(tài)成本控制作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：3.1新項目付發(fā)展成到本控制控制要策點：穩(wěn)健蒜性合理刪確定是估算噴基礎(chǔ)桑，合挑理預(yù)短計工隙程量謠和工程綜狡合單獨價。控制喚原則權(quán)：準確、射客觀、宿全面、檔謹慎預(yù)畏測新項持目成本孝。需求文義件：《新項目慣發(fā)展可宮行性評江審體系》3.2設(shè)計著成本廳控制控制冶要點抱：合理有的產(chǎn)測品技淚術(shù)經(jīng)涼濟指杯標設(shè)計周腸期、設(shè)遼計質(zhì)量棋?？刂圃祫t：經(jīng)濟合養(yǎng)理性最戶大。需求呆文件撲：《規(guī)劃設(shè)膠計工作錄流程與鼓評審制銀度》3.劉2設(shè)計斤成本貓控制70怨%的成本銀由設(shè)計殿階段確耽定建筑飯專業(yè)索：準芬確的貴定位挽、合徐理的堆經(jīng)濟辣技術(shù)胃指標結(jié)構(gòu)類專業(yè)撲：設(shè)悅計人碰員的踩經(jīng)濟污意識富、合鄉(xiāng)豐理的更安全離系數(shù)設(shè)備享專業(yè)祖：材礙料設(shè)石備的士性價怎比、片兼顧法長期招使用和成本3.2設(shè)計階郊段的主亞要經(jīng)濟環(huán)指標容積率建筑占田地面積單方吸鋼筯暑含量單方領(lǐng)砼含綱量窗地比建筑周綢長面積涌比……3.3招標成宜本控制控制逝要點產(chǎn)：獲取競城爭性低雹價成本盡量采點用工程得量清單稱方式集中毫采購控制原桃則：全面蜘招標擁原則合理低挑價中標釘原則透明粉公正臉原則需求燒文件厲：《工程統(tǒng)及材崖料招穗標管累理辦耍法》3.汁3.逝1費率招喜標的弊咱端總價資不確芳定，研對于駱項目次最終紋成本祥沒有倆清晰隙的標售準；結(jié)算朵核對壤工程摩量時信易發(fā)宴生糾躲紛，紫核對盆時間申冗長料；變更委簽證儀的單非價未雄確定點，施亮工方威以難練度高園、時備間緊干為由銜要求約提高唐單價勻；匆忙盒開工監(jiān)、審嘉圖不熟細導(dǎo)嫂致施賊工過窩程變粉更多俱，增去加成對于不合理的技術(shù)指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對成本人員的個人水平依賴性較大。3.禮3.刻2工程脆量清謙單招后標的岔優(yōu)點總價和獄單價兩飼方面的洲充分競符爭；降低五職業(yè)必風(fēng)險，對過成本致人員您的個匆人水椒平的勻依賴教性降喜低；提高班工作技效率，尤其舍是能大立大縮短鼓結(jié)算核次對時間蜂；便于成虹本數(shù)據(jù)基積累，繞建立成紛本數(shù)據(jù)理庫：工程總打價準確鋼，可提鈔高進度爪款的支方付比例優(yōu)，發(fā)揮削資金優(yōu)罰勢有更合畏理的時駐間辦開惰工手續(xù)吐；發(fā)現(xiàn)踢設(shè)計失夏誤，減牢少變更及時泥評估口出造額價咨艇詢公載司的嶺工作衡質(zhì)量3.肆4簽約督成本系控制控制攔要點膀：合同沃談判合同審話批控制寺原則天：合法性元原則、宴合同書掉原則、鮮事前簽拾訂原則嘆、招漂標原練則、挨利益宋明晰惕原則需求臘文件陵：《工程事合同崖管理呀辦法》3.4譽.1合同的差主要經(jīng)艇濟條款合同辛造價村：總價反合同芽、單雜價合諷同、奸費率觸合同付款細進度被：按月付垂款、按缸形象進處度付款總包覽管理兵配合達費：2%采購扣保管胖費：1.5～3%帽(其中守采購70%、保管30教%）保修金唯：3～5%材料皺供應(yīng)派方式話：甲供、糧甲控乙子供、乙歷供變更伴與簽畏證：按合同也單價、辰按定額趣下浮竣工液驗收肚與結(jié)罵算：結(jié)算債方法榴、核鵲對時眾間要貿(mào)求等……3.陡5施工成動本控制控制蝦要點后：變更與讀簽證的狠控制工程咬質(zhì)量隆的控脫制工期控李制控制原廈則：權(quán)力宴限制廣原則繡、時吉間限防制原既則多級污審核滑原則狂、完鳥工確槽認原醋則需求方文件湯：《設(shè)計親變更蜓、現(xiàn)豪場簽民證管拜理辦筑法》3.陡6結(jié)算成濃本控制控制要血點：嚴格審蠢核結(jié)算億工程量合理確隸定結(jié)算寧單價控制榆原則輛：廉潔查奉公烤原則籠、多欄級審芽核原籠則準確鵲高效攪原則摧、可萬復(fù)查擺性原術(shù)則需求僻文件劣：《工程預(yù)況結(jié)算管蹲理辦法》3.7銷售承榨諾及物柄業(yè)管理副成本控稱制控制要熔點：銷售羊承諾陽（銷嗓售合頃同、椅廣告磚、售區(qū)樓書聯(lián)）物業(yè)耍管理鹿虧損控制原忠則：獨立、躍健康運稀營，不榮產(chǎn)生經(jīng)震營負擔(dān)椅。需求文模件：《銷售管迎理制度》《物業(yè)殖管理氧制度》三、專房地零產(chǎn)成揉本核張算概念兔：成本喪核算勒是根揉據(jù)產(chǎn)關(guān)品成麻本計貴算對銜象，賣采用補適當賀的成賭本計湯算方喇法，疲按規(guī)余定的日成本濕項目霞，匯柱集和銹分配豬生產(chǎn)英費用圓，從群而計圖算出燃產(chǎn)品培的實痛際總撕成本賓和實灰際單壤位成垃本。成本核麗算既是跟對產(chǎn)品勒的實際船生產(chǎn)耗碑費進行濫如實反拒映的過裝程，也丘是對生辮產(chǎn)費用榨實際支煮出的控家制過程易。1、成本穗核算的脅概念、增任務(wù)、謊原則和帥步驟任務(wù)腹：建立洋和完浸善成練本核單算基烈礎(chǔ)工嚷作，鳳合理拋確定格成本躲計算賊對象稼，正絞確歸顫集和彩分配潑開發(fā)廉成本著及費春用，至及時射、準尸確、秤完整您地提墓供成協(xié)本核財算資布料，漲以便袖及時砌發(fā)現(xiàn)表成本擁管理飲中存特在的點問題鍬，尋缺求降億低成株本的貓途徑唐。原則俗：實際成日本原則配比丹原則權(quán)責(zé)吼發(fā)生極制原桃則步驟溉：第一步認：確定擋成本核之算對象林；第二步錦：設(shè)置低成本核純算科目奏，核算儀和歸集餡成本費質(zhì)用；第三步纏：在各裝成本核錦算對象從之間分鄙攤成本班費用；第四步面：計算爬產(chǎn)品單宣位成本虹，進行悶成本結(jié)羽轉(zhuǎn)。房地僅產(chǎn)成熟本核挖算對怠象的桌確定齊原則紙：應(yīng)滿槍足成脾本計臭算的啞需要箏；便由于成辛本費曾用的伸歸集桃；利賄于成壁本的攝及時腎結(jié)算屈；適宏應(yīng)成劈燕本監(jiān)畢控的膽要求疤。平均銷臟售價格厲不同的僵產(chǎn)品，鞠如住宅鼓和商業(yè)喊；產(chǎn)品莖差異艷性大阻，成除本不返同的床產(chǎn)品板，如示別墅逮和多個層住倚宅。2、成本止核算對眉象的確喉定和計話算方法成本計頸算方法朝：成本與計算癢方法允是計鈔算各暑種產(chǎn)序品總貢成本攤和單患位成路本的途方法擺，包瓜括：——品種蛋法——分批應(yīng)法——分步啟法根據(jù)房帶地產(chǎn)成綁本核算庭對象的景特點，面房地產(chǎn)翅成本計潔算采取廟分批法布。總成本冒和單位證成本：成本計簡算的目此的是最唱終確定萌可售產(chǎn)猾品的總事成本和脆單位成核本；成本蔑核算跪主要葬是確芬定可無售面耕積的責(zé)單位凈成本沒；按建筑辱面積計卷算的單器位成本恐可應(yīng)用旋于產(chǎn)品獎成本的勁對比分仍析。房地增產(chǎn)開掘發(fā)成謙本項焰目一斑般分察為：秩土地?zé)岢杀狙浴⑶颁N期工郊程費槳、基凡礎(chǔ)設(shè)那施費廁、配網(wǎng)套設(shè)亭施費剛、建耳筑安兼裝工附程費里、開劃發(fā)間怪接費箭六類滲。萬科綁根據(jù)幅自身竹的特語點，當將成扭本項孤目分稻為八芳類。3、成本義核算科沸目的設(shè)住置土地印成本開發(fā)前亂期準備叔費主體建鑰筑工程于費主體搞安裝仆工程泥費園區(qū)懂管網(wǎng)捉工程損費園林環(huán)猾境建設(shè)柔費配套設(shè)望施費開發(fā)間舊接費主體造肆價園區(qū)喊造價樓面地際價費用及假資金成帶本萬科截的成斯本科抵目設(shè)粱置：成本敬科目筐設(shè)置按受益亞原則，冒在成本覆對象之旨間分配熱成本費學(xué)用；房地產(chǎn)景成本分諒配的方裝法：——按土地押面積分有攤——按建衛(wèi)筑面胡積分思攤——按可踏售面菊積分探攤最終樓按可槍售面配積確伍定各比產(chǎn)品住的單供位成掩本。成本旗費用除的分蹲配成本結(jié)驅(qū)算成本雞結(jié)算較應(yīng)盡債量按內(nèi)實際么成本憑結(jié)算飛；如結(jié)算傾成本低史于實際科成本、焦將虛增雄本期利咸潤，產(chǎn)貝生遺留咳問題，柄實際成飛本的來允源由成誼本部提應(yīng)供。開發(fā)尋成本他（銷頸售成參本）粉計算刊：三、打房地紹產(chǎn)成嶼本信狠息化抓管理1、成盤本信周息的田意義信息是委企業(yè)科浮學(xué)管理蠅、有效今決策的學(xué)依據(jù)；信息是注現(xiàn)代企蔬業(yè)的重衡要資源紋，是成趕本控制昏的紀基礎(chǔ)；企業(yè)成窮本經(jīng)營脖控制的勾過程實扒質(zhì)是信理息過程雙，闖信息是屋現(xiàn)代成淋本控制碑的基礎(chǔ)蝦；信息處坦理包括命：信息示的收集津、反饋蕉、加工丘整理、探分析、拖傳遞、亮存儲和箭利用。2、成本細信息管忌理的基廳本原則成本信血息的真漁實性：幻玉原始資默料的真負實，信線息的處蛛理、加誕工和傳笨遞過程窮保持真地實；成本克信息當?shù)募皯z時性塑：及醉時整陸理、淋及時落加工健、及祥時處余理和呢傳遞絮；成本諷信息婚的完漸整性名：信吸息內(nèi)撕容完瞇整，仇不漏賞項、打漏填否、漏變列，串不完揭整的籍信息切可能略導(dǎo)致淹決策躬作出塊錯誤鉗的判畏斷。萬科成毯本管理壤軟件——目標趙成本嗚管理A-h練ous破ing網(wǎng)站——招投僻標管甩理萬科成要本數(shù)據(jù)筑庫——成本數(shù)幕據(jù)管理3、目前龍萬科的訪成本信弱息管理、萬科呆成本秋管理險軟件——是萬科膚集團成乳本管理寨的主要骨數(shù)據(jù)平顛臺，是附成本管訊理的重謙要信息灑工具。實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；進行目標成本、預(yù)算及合同管理；為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；加快信息流通，提高工作效率；集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管鼓理軟件稱系統(tǒng)模當塊結(jié)構(gòu)勵圖：目標成本動態(tài)成本估算管理預(yù)算管理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調(diào)整系統(tǒng)管理財務(wù)拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目動男態(tài)成本巾的構(gòu)成動態(tài)成遮本=合同掩性成候本+非合蛋同性器成本+待發(fā)洽生成敏本各產(chǎn)品戚類型動樸態(tài)成本沙的形成項目動詠態(tài)成本合同岸性成嫩本非合同暗性成盤本各類鈔產(chǎn)品悶動態(tài)淡成本拆分指定污分攤引入錄入分攤公式：倦各產(chǎn)品去的動態(tài)獸成本=輩∑已發(fā)生臣指定分添攤+∑待發(fā)蜂生指研定分鈴攤+（本輕科目割總成狐本-∑已發(fā)盾生指鄰定分卷攤-∑待發(fā)生探指定分凝攤）×比例待發(fā)斬生成盯本指定盯分攤調(diào)整7個子功櫻能模塊38個明餓細功烏能模夢塊軟件演判示成本管駝理軟件例功能演興示、A-h緣瑞ous膜ing網(wǎng)站：采購商濁發(fā)布招握標預(yù)告供應(yīng)徹商產(chǎn)臣品展鋪示發(fā)布招走標書投標書眨的編制合同梳的撰坡寫數(shù)據(jù)倉壤庫供應(yīng)電商管膨理——是萬案科集昏團的及采購游平臺靠，是姨招投腎標工懷作重壯要的管爪理工騎具。發(fā)布瀉招標況預(yù)告寫，為狗供應(yīng)選商提橡供更后多的崖投標歡機會戚，使淋采購非商對期供應(yīng)基商有偽更多渴的選恩擇余興地，諒市場尼競爭課充分粉。供應(yīng)土商可獵以隨瓦時展梯示產(chǎn)財品，荒錄入菊產(chǎn)品厲的詳介細信事息，挎使采致購商縣能及方時了毫解市虜場產(chǎn)垂品情父況。供應(yīng)洗商在習(xí)網(wǎng)上串直接這編制用招標義書，乎并可已上傳負附件課，設(shè)火定審俗核程賭序，句審核糧通過休后將毯直接囑網(wǎng)上期發(fā)標望。供應(yīng)商辭在網(wǎng)上奮直接按犯設(shè)定表輸格編制增投標書渣，并可駁上傳報匪價等附演件。定標后嗓，供應(yīng)瓜商在網(wǎng)億上按合爐同向?qū)Т嗌珊系释?，并姨上傳報毫價清單童。數(shù)據(jù)幸倉庫呼，供產(chǎn)應(yīng)商魚進行癢產(chǎn)品套信息查查詢芒及合碧同信夏息查的詢。供應(yīng)商笛管理，然由供應(yīng)寫商對其鏟進行資祥格審核匪（合格比、不合節(jié)格、集茄團不合冤格），鹽可以查朱詢各供插應(yīng)商發(fā)邊布的產(chǎn)燙品及歷戰(zhàn)史交易索記錄。、成本數(shù)橡據(jù)庫系歌統(tǒng)：成本指啞標數(shù)據(jù)項目恥成本拔數(shù)據(jù)材料設(shè)畝備數(shù)據(jù)——是萬