最全房地產(chǎn)營銷策劃方案范本二

一品國際花園項目營銷策劃提報2014.4.141、房地產(chǎn)市場淺析2、一品國際項目認知3、營銷戰(zhàn)略診斷4、營銷策略推廣5、形象推廣設(shè)計6、公司簡介與案例目錄第一部分：房地產(chǎn)市場淺析老城板塊東北新區(qū)板塊城東板塊新野已經(jīng)形成三足鼎立的競爭格局老城板塊：供應(yīng)量較少，僅有漢城廣場、名都商城、陽光花園等商業(yè)帶住宅項目，檔次不高，規(guī)模不大，且都屬于尾盤，均價約3000元/平米左右。城東板塊：在售的主要有凱旋城、福地名鉆、頤景苑(書香人家處于尾盤狀態(tài))，盤量皆超過10萬方，屬于銷售熱點片區(qū)，均價約3200左右。目前還有部分土地處于待推狀態(tài)。后期競爭激烈。東北新區(qū)板塊：政府重點打造的行政中心區(qū)，目前有儒林新城、希爾頓國際公館及一品國際花園，體量均在40萬方以上，現(xiàn)正處于前期蓄客階段。片區(qū)還有大片土地待開發(fā)，片區(qū)呈大盤競爭格局，未來競爭激烈。未來競爭分析東北新區(qū)與城東兩大板塊形成直接競爭，板塊內(nèi)各樓盤短兵相接老城板塊勢微，東北新區(qū)板塊與城東板塊供應(yīng)量激增，兩大板塊間將展開激烈競爭。兩板塊均屬于新區(qū)，且板塊內(nèi)各樓盤相距很近，外部條件基本相同。因此產(chǎn)品自身的競爭力將成為制勝的決定因素。市場容量有限，供應(yīng)量激增，未來競爭激烈據(jù)實地踩盤及與同行交流，統(tǒng)計12年新野銷售約1900套，年度總銷售面積約22萬方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以來成交土地面積約18萬方，未來供應(yīng)量預(yù)計達50萬方左右。市場將形成供過于求的局面。當前市場在售戶型以110-130平米的的剛需三房為主，同質(zhì)化競爭激烈。競爭項目資源配套對比表項目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯·頤景苑儒林新城希爾頓國際公館建筑風(fēng)格新古典中式現(xiàn)代新古典現(xiàn)代新古典園林風(fēng)格法式園林江南園林法式皇家園林蘇式園林法式園林景觀資源內(nèi)部240米濱水景觀帶，80畝法式園林，最大70米寬景樓間距千米濱水水景帶，江南風(fēng)情園林20畝中心花園，最高107米寬景樓距5萬平生態(tài)綠化，社區(qū)水景社區(qū)外60畝景觀廣場、濱水景觀帶社區(qū)配套3萬平商業(yè)街3萬平廣場，2萬平商業(yè)步行街，國際雙語幼兒園，老年活動中心、醫(yī)務(wù)室、室內(nèi)健身房國際雙語幼兒園，商業(yè)街4萬平大型商業(yè)，社區(qū)醫(yī)院，康樂球場、幼兒園希爾頓酒店競爭項目推廣特征對比表項目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯·頤景苑儒林新城希爾頓國際公館推廣高度新野地標一座城市的驕傲新野首席5S好房子標準，引領(lǐng)人居典范別墅級人生極境唯此一景國際化極致考究形象定位新野地標．純粹法蘭西TreeHouse優(yōu)質(zhì)生活城鉆石品質(zhì)名仕城邦20萬㎡墅質(zhì)洋房社區(qū)46萬㎡生態(tài)宜居大盤城市作品極致考究推廣戰(zhàn)略高舉高打，深耕品質(zhì)，持續(xù)通過活動及名人策略聚集人氣，提升品牌形象通過震撼的現(xiàn)場體驗及高性價比的產(chǎn)品取勝走高性價比路線推廣較為平實，以2萬抵6萬大幅優(yōu)惠蓄客依托酒店，樹立高端形象。通過0元成為會員形式蓄客主推賣點板樓、80畝法式園林、新古典外立面、宇信地產(chǎn)品牌、品質(zhì)用材社區(qū)配套優(yōu)越、CLD區(qū)位板樓，20畝中心園林、新古典建筑規(guī)模、寬樓間距、景觀、社區(qū)運動設(shè)施法式景觀、酒店式物管、新古典建筑主要推廣渠道道旗、戶外、活動、派單活動、戶外、道旗戶外、道旗、活動、網(wǎng)站、派單戶外、臨時外展、行政單位定點宣傳戶外、外展、宣傳車、派單第二部分：項目認知2.1、項目概況2.2、賣點總結(jié)2.3、13年項目定位2.1項目概況項目概況【一品國際花園】位于新野東北新區(qū)南陽大道旁，地屬縣城新區(qū)，比鄰老城區(qū)，南臨南陽大道，北接三里河南路，西靠金州路和老城區(qū)居民房，東臨三國大道與新野五星級酒店。一期總用地92955㎡，總建240443㎡，其中住宅面積208095㎡。建筑密度33%，容積率2.58，綠地率31%，總戶數(shù)1427戶，總車位500個，其中地上車位283個，地下車位217個。85—91㎡兩房262套，102—130㎡三房991套，139—141㎡四房174套。老城區(qū)本案行政中心東北新區(qū)位處東北新區(qū)核心，共享5分鐘老城生活圈配套，坐擁三里河一線濱水美景2.2賣點總結(jié)品牌全國化布局的集團公司，城市運營專家作為新野招商引資的重點企業(yè)，南陽希爾頓房地產(chǎn)20年沉淀，布局全國，多個成功案例佐證，實力與專業(yè)更勝一籌。希爾頓攜手新野縣政府，20億打造新野中心，改變城市格局。品質(zhì)國際視野打造一品華宅新野招商引資重點項目，城市房地產(chǎn)的標桿。古典英倫經(jīng)典建筑，國際級會所，精品建筑，高檔用材，精工品質(zhì)城市難覓其它。地段城市中心國際品質(zhì)特區(qū)位處東北新區(qū)核心與城市門戶口岸位置，與市政府僅一河之隔，與老城中心僅5分鐘車程。緊鄰城市主干道，交通便利。規(guī)模超百萬方恢弘體量總用地近600畝，總建面積超百萬方，新野第一大盤即將誕生！大品牌，大社區(qū)，大享受!教育享受一站式便利教育社區(qū)幼兒園，周邊幼兒園、小學(xué)及中學(xué)林立，一站式便利教育，讓孩子贏在起跑線上。規(guī)劃墅質(zhì)寬景洋房社區(qū)稀缺一梯兩戶墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層。整體建筑北高南低，通透采光俱佳。配套酒店、超市、廣場、公園等配套一應(yīng)俱全3萬㎡商業(yè)配套，60畝春風(fēng)廣場，五星級酒店，千畝河濱公園……更享老城區(qū)5分鐘成熟生活配套。景觀奢享7萬平米大花園知名機構(gòu)打造7萬㎡綠化空間，9大景觀組團。架空層種植綠化，進一步增加社區(qū)綠化空間。大部分高層可觀三里河水景。戶型市場主流戶型85—141㎡兩房、三房、四房，客戶選擇面大，以三房為主，符合市場主流需求。團隊實力團隊通力協(xié)作廣銀集團、希爾頓房地產(chǎn)、知名物管2.3、13年項目定位核心優(yōu)勢品牌：縣招商重點企業(yè)，全國布局的集團化公司，實力雄厚規(guī)模：百萬方建筑群，運營城市(涵括住宅、商業(yè)、辦公等）地段：新區(qū)核心，行政單位搬遷于此，交通及配套逐步完善品質(zhì)：古典英倫建筑，開發(fā)商擁有打造精品樓盤的實力和經(jīng)驗產(chǎn)品：洋房產(chǎn)品，市場稀缺。兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層。資源：千米濱水美景，60畝廣場，3萬平商業(yè)，5星酒店，1800平幼兒園項目定位（方案一）城中心·百萬方都市綜合體區(qū)域?qū)傩越缍ù笮蜕鐓^(qū)開發(fā)商實力體現(xiàn)氣勢上壓制競品集酒店、商業(yè)、廣場、住宅、辦公、學(xué)校及公園于一體產(chǎn)品屬性界定，與競品形成區(qū)隔開發(fā)商運營城市，并非簡單的住宅開發(fā)城市未視來·百萬形方行態(tài)政級泊宜居馳大盤項目定仍位（方鼻案二）新城持中心項，潛些力無丈窮廣銀遠障見未來哨，運營西城市格戴局大型委社區(qū)開發(fā)宅商實拴力體裙現(xiàn)氣勢上書壓制競留品行政中共心區(qū)資源忽、配填套、駁產(chǎn)品瞧及品改質(zhì)優(yōu)盆勢決煎定項躬目的層宜居拜屬性第三部界分：營銷戰(zhàn)值略診斷一品饒國際怕項目惡屬于鄭新野各新區(qū)犁最大輪的項黨目之毒一也是昨最有榆代表近性和昨影響夠力的板項目娃，無論其狼開發(fā)理主念、規(guī)靈劃設(shè)計詞、產(chǎn)品卸定位、件銷售執(zhí)行、巷物業(yè)毫服務(wù)團（售克樓部握物業(yè)稅服務(wù)惱）、樸開發(fā)鳳商實售力還是未哪來發(fā)展砌潛力等聰，都可謂蜘是新野取首屈強一指一品國槐際項目顏屬于新衫野新區(qū)廢最大的喪項目之照一但是，控好的產(chǎn)勵品卻沒拍有叫賣頂，甚至班不賣座熔。什么原淘因？我們從問客觀和乘主觀兩君方面分友析，得串出如下猛結(jié)論：客觀方昂面：1、國家淡房地產(chǎn)今宏觀政騾策的調(diào)碼整，對吸購房者端心理產(chǎn)計生影響糧；2、政策初影響導(dǎo)夏致新區(qū)慎建設(shè)的掃推進速幼度期望蔽值降低亭；3、短期晚內(nèi)（201懲2年至警今）手，市掩場供圖應(yīng)量稼迅速惜增長膏；4、同業(yè)根間無序冠競爭、探惡性競飲爭；5、新野懂縣域市傘場的房汽地產(chǎn)消叼費觀念練沒有質(zhì)跟的升級擋；6、我們偵不了解按新野市團場需求限與特性籌，水土追不服；主觀撈方面窯：1、我目們的恐目標河客戶速定位舍模糊及或不沉準確絨；2、我們必的廣告掘定位與件設(shè)計大濁眾化，濱沒有鮮扮明特征花；3、策劃奧、推廣約、營銷濱、活動鴨、制作育等銜接立不暢；4、營殺銷、悲促銷勺策略揚與產(chǎn)崇品定副位不青符；5、價格灣策略出嚴現(xiàn)重大牛失誤（民并非價辱高）；6、營銷仁手段單特一，策咳略調(diào)整巨、跟進盡不及時混；7、產(chǎn)品枝賣點挖橡掘不到賤位……宣傳推餅廣語：【一潔品國扁際】廊/新姿野首書席城旋市運涂營商沒大許新野輪地產(chǎn)斜領(lǐng)航爽先鋒潔/【一舟品國費際】份/世造界涌看入新遲野張一南品領(lǐng)災(zāi)先一禾步/【一承品國柔際】嶼/一和品國旗際精新野蹄主流要生活遼締造贊者/【一淋品國正際】獸/一先品國叫際昌城則市精原英和布貴族偶住宅南供應(yīng)償商/【一品勁國際】不/英倫候春色晶一博品人生伶/第四歐部分練：營南銷策然略及幟推廣一品國睡際運作突的關(guān)鍵一、策捕略先行大盤瞎開發(fā)艇模式玻借鑒案例植分析烏及精色英會升營銷臉模式撈探究系統(tǒng)禽定位農(nóng)及形效象及餅客戶路定位二、島贏在杠執(zhí)行整合營數(shù)銷傳播大盤宵開發(fā)禍模式主題讓社區(qū)刮開發(fā)慢模式通過社然區(qū)英倫未城邦主雅題吸引米特定消書費群體嬸，提升正社區(qū)的恢影響力產(chǎn)，支撐遼項目開篩發(fā)。中心城痛鎮(zhèn)大盤炮模式以區(qū)域牢規(guī)劃為暫城市次柜中心、坐區(qū)域性屋中心為疊基礎(chǔ)，遍通過政坐府基礎(chǔ)束設(shè)施建渠設(shè)為前腐提的開舉發(fā)模式律。緊縮城棗市開發(fā)驗?zāi)Ｊ皆谕ㄟ^猴城市大害盤開發(fā)礙中濃縮雪城市的抱主要功級能，通攔過建“抓城中城但”來保鎮(zhèn)持項目仍的相對劇獨立性吵。案例分鄉(xiāng)豐析——碧桂致園營銷啟濕動模式奇：體驗?zāi)鸂I銷+圈層營逃銷+活動營蠟銷推廣冬傳播既手段籃：戶外+公交車吉體+樣板房+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會+賣場窄展示營銷佩啟動暮切入昂：產(chǎn)品蛙作為鏟營銷姜主線社區(qū)配板套：五星斧級酒姐店、4萬平友方米浮商業(yè)備、幼述兒園案例東分析——世茂豬河濱書花園營銷蛾啟動料模式腸：情景拘展示+會員營覽銷+活動胸營銷推廣塊傳播立手段遠：戶外+公交車凳體+市區(qū)接囑待+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會+賣場丈展示+電臺營銷啟社動切入線：產(chǎn)品作況為營銷肌主線社區(qū)蓮配套野：五星擦級酒狗店、汁農(nóng)貿(mào)五市場南、商巖業(yè)、易會所案例旗分析——格林迫美郡營銷配啟動胖模式氣：情景展鳳示+會員營姐銷+活動營攀銷推廣傳貞播手段單：戶外+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+電臺+網(wǎng)站營銷悶啟動碎建筑庭風(fēng)格腸作為冠營銷嘆主線切入社區(qū)端配套籍：社區(qū)商膀業(yè)營股銷孤模啦式產(chǎn)品營再銷模式營銷推澆廣放在件產(chǎn)品品旬質(zhì)上，頁體驗營撥銷或情捏景展示移，感受產(chǎn)品幕，對產(chǎn)笑品品質(zhì)臉要求比曾較高，圾多適用殃于想通裂過產(chǎn)品治來塑造耽品牌的服開發(fā)商概念做營銷驢模式以項確目的沸靈魂椒作為議與客靠戶達敞成共漫鳴的核營銷氣模式牧，多籠在與客討戶在禿精神字層面理交流騾，營喝銷費正用較掩高，興多適原用于滲全國鄭影響郊力的烈開發(fā)捐商價值灘營銷且模式注重產(chǎn)姿品價值糟闡述，端包括區(qū)尼域價值論，前景廚價值，筑城市功能澆價值摩，多攜用于優(yōu)有區(qū)險域影亞響力汗的開屠發(fā)商一品國災(zāi)際在營寸銷推廣戴上要站雕在城市烈的高度引領(lǐng)新慨野的居帆住模式開發(fā)督商定衣位新野麗首席喝城市覆運營扁商屋大新專野地助產(chǎn)領(lǐng)鈔航先煮鋒精于斑業(yè)怎惠佳于民精筑山襪河柱信達天莫下至善芹建筑斗至美次生活新野芝最具設(shè)影響裙力品叉牌地月產(chǎn)一品決國際拴精神媽和理匆念的加傳達兼，同宿時又坊表達綠了一緞品國畫際的旨社會買責任列感開發(fā)薄商定葉位新野曉首席踏城市腎運營顫商組大新濱野地下產(chǎn)領(lǐng)虜航先狼鋒一品國夸際為城婆市創(chuàng)造京價值領(lǐng)跑逼地產(chǎn)日經(jīng)營佳城市租未來新興午品牌花運作帝建筑擺至美偽生活新野賓最具儲影響川力品貸牌地蜻產(chǎn)一品沈國際東作為貴大型傻地產(chǎn)題公司筆，承龍擔運犧營城鍬市的責任品牌速落地新野首漫席城市戶運營商衡大釘新野地澡產(chǎn)領(lǐng)航池先鋒世界聰涌入噸新野塞一品斃領(lǐng)先衣一步一品國行際收新野慣主流生晌活締造磚者一品你國際子城市斜精英貸和貴戲族住藏宅供覽應(yīng)商一品國稻際定位一城沙一繡宅園一圍人生城：全寓意賊著大倆盤，庸同時按又表尋達了東將來蚊這里暮配套索會非初常完雀善，才同時乞又非訪常大祖氣；宅：突釋義數(shù)永不溫滿足騙的向箏上心吼和表政現(xiàn)欲盆，在因新野市又是槳家的爆物質(zhì)穗表現(xiàn)貓，故針強調(diào)含了項虧目對網(wǎng)精英裕人群匪的歸沒屬感香；人生：飽人的本采性是不咸滿足，冶幸福是孫人們的滲渴求被墳滿足后暑愉悅感閉受，人舊類的最憶終追求滋是幸福挪。因為副人的本努性是不柱滿足，--狗--圣--不滿疑足導(dǎo)瞞致了賊人們讓的渴軋求---萬---渴求獲檔得了滿輛足---等--人們穿就獲懂得了醫(yī)幸福判。人生就殃是人們?nèi)是笮胰５南砀钍芎拖碹E受幸福虛的過程懼。英倫哪春色絹一貪品人遇生風(fēng)景拌美筑鳥悠雅姑生活項目精大神定位客戶群旨體定位公務(wù)筆員、臟企業(yè)荒高管取、個鍛體戶道、返緞鄉(xiāng)置倚業(yè)客仍戶：主力35呆-6秀0歲，汽總價卡承受嶼能力45萬左右塑，有一撫定積蓄牧，自住炮改善型穩(wěn)需求為視主，兼瘦有一定副投資性定需求，扎對配套攻要求高碗。教師太、醫(yī)吵生等堵白領(lǐng)柴階層償：主力28-50歲，頑總價練承受議能力40萬左右竭，當?shù)鼐用竦?，有結(jié)缺婚置業(yè)距及改善屢型居住底需求，賤以首次攔置業(yè)為乞主。企業(yè)中秧層管理歉人員：次主力25戶-4枯0歲，縫總價凳承受棟能力30萬左準右，岡當?shù)厣暝雍忻?，蠶以首燦次置自業(yè)需覽求為樂主，虹收入擺不高濾，想南留在覽南陽地，支眠付能茫力有掀限，邊僅能坑在外耗圍區(qū)直域購懼置小橫面積原公寓交產(chǎn)品橫。金字塔阿尖上層橋客戶素冠描1、生活賴習(xí)慣：礦注重生稼活質(zhì)量構(gòu)，追求混高品質(zhì)化的生活2、生敘活態(tài)破度：步希望跌能有籌一套變彰顯粱身份法的居所3、消任費取夠向：陜他們孟注重苦小區(qū)慮的品電質(zhì)、和環(huán)境佩、配套塞、地結(jié)段、登功能解等。客戶個特征他們主踏要來自狡本地，冰處在社短會的上送流階層份。他們事院業(yè)有成亡、手中劇積蓄較航多，追購求生活飯品質(zhì)、亮注重生給活理念譜，渴望端有一套壩能證明擴其身份革和地位規(guī)的居所到，對居茅所，他腹們更多刺是看重厘產(chǎn)品附伯加值，蘿關(guān)注建現(xiàn)筑細節(jié)犧，同時是能感受徒到身份趨及地位壟的凸顯譯。置業(yè)敏膨感點價值放取向購買力40-80萬置業(yè)特征公務(wù)員、私營業(yè)主、教師、白領(lǐng)等居住現(xiàn)狀已有一套及以上住房或租房置業(yè)目的首置首改，改善性住房或者婚房來源新野本地、返鄉(xiāng)置業(yè)、周邊縣市需求特征能夠代表新野高端水平，產(chǎn)品豪華和闊綽，配套高端，物管優(yōu)良需求物業(yè)洋房或高層客戶槽寫真品質(zhì)＞價格＞配套環(huán)境＞功能＞項目蓬綜合屠區(qū)域中國新竟野城的咬后花園新野增人豪居大盤其英倫奶優(yōu)雅根生活新野懇后花蹦園捉精英農(nóng)生活叨圈優(yōu)雅生差活冶意境十役足項目物俊質(zhì)定位一品夜生活怪百貸萬英摘倫風(fēng)仙情人返居大逝盤我們還族買不起滋幸福的偽時候，稻我們絕確不應(yīng)該冠走得離炮櫥窗太簽近，盯騙著幸福配出神。——莎士比船亞一期形啊象定位精英謹會匯菁責英主打精喝神廣告挖語產(chǎn)品袋魅力以核心活力婦新野碧城安才跨智精房誠英匯產(chǎn)品闊力和肯利基運力賣點（建筑）企劃表現(xiàn)主流戶型稀缺一梯兩戶墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層小戶型花園洋房所謂大城小戶當此不負陳距超大陳距不在和陽光捉迷藏戶型北高南低淺進深陽光空氣更自由戶型北高南低淺進深陽光爬上我的床建筑風(fēng)格古典英倫經(jīng)典建筑如果建筑是風(fēng)景這里到處是風(fēng)景建筑風(fēng)格當建筑成為風(fēng)景入戶花園和孩子第一個問候在入戶花園入戶花園入戶花園花園入戶產(chǎn)品斃力和以利基桂力賣點（景觀）企劃表現(xiàn)景觀率31%景觀率現(xiàn)在有但今后不在有英倫景觀家的風(fēng)景中人在油畫中植物認不清楚綠化植物只認識回家的路親水平臺親水景觀陽光氧吧一個都不能少賣點(建筑）企劃表現(xiàn)高檔材質(zhì)同樣70年讓你節(jié)省一套房賣點（規(guī)劃）企劃表現(xiàn)市政規(guī)劃緊隨城市發(fā)展步伐與河相伴賣點（客群）企劃表現(xiàn)高級精英時代精英匯聚地悠雅生活大新野白領(lǐng)白領(lǐng)小戶型新野貴族部落白領(lǐng)菁英匯白領(lǐng)域賣點(SP戶外活動）企劃表現(xiàn)緣分愛情從新野開始緣分與一品同行賣點（風(fēng)情街）企劃表現(xiàn)風(fēng)情街在這兒不僅是購物天堂更是藝術(shù)殿堂文化寓意一街購物時尚一幅英倫油畫賣點（價格）企劃表現(xiàn)按揭付款按揭付款96折一次性95折老帶新老業(yè)主成功介紹新客戶購買房子，新客戶可額外享受99折，老業(yè)主可獲贈2000元物業(yè)管理費。性價比貴族的品質(zhì)工薪的價格性價比用二房的預(yù)算實現(xiàn)三房夢想產(chǎn)品力和利基力價格與六推案低價搶案先入市先行回內(nèi)籠資金后期勢保證賽利潤客戶艙信心分保證價格穩(wěn)斧步上漲一期二期付款方啟式設(shè)計1、新野斬市場都喪是讓利祥優(yōu)惠的習(xí)仗慣，影故建銀議尊積重市蒼場習(xí)省慣2、建議字三種近付款屋方式:一次梅性挺銀先行按臭揭所一老毯帶新尊重貓市場潔習(xí)慣破三種隨方式板自選執(zhí)行盜政府躬文件漢適當戰(zhàn)讓利沉客戶營銷論總綱區(qū)域咱特征區(qū)域發(fā)曾展階段成功營呀銷方向陌生區(qū)凱域、認其知度低區(qū)域疾發(fā)展畫迅速侄，擁后有一脆定區(qū)域映價值區(qū)域聯(lián)高成福熟度脹，區(qū)啞域價值已被產(chǎn)充分認巨可區(qū)域“隊嬰兒”盆期區(qū)域“盲少年”雀期區(qū)域珠“成捎年”倒期“告捉訴別綠人她狼會長誤的更茫美”重新定渠義區(qū)域繪價值，猛提升形睛象“告歲訴別幅人她松的美游與眾抗不同越”基于區(qū)等域價值抓，重新犧定義產(chǎn)瓦品“告訴漂別人她跌是完美走的”利用薦成熟先區(qū)域喉價值塵，項再目全未方位勸打造皮外的曬細節(jié)叉放大營銷總湖綱成功培營銷隱方向成功彩營銷棕動作重新定徑義區(qū)域雁價值，稈提升形仰象基于逃區(qū)域乏價值失，重體新定也義產(chǎn)認品利用義成熟樓區(qū)域歉價值圣，項憲目全州方位頁打造難外在盤的細炕節(jié)放聽大營造時尚感營造稀缺感營造身份感推廣路熊線設(shè)計造勢期蓄水泰期一期強醋銷期二期強珠銷期區(qū)域價逆值品牌遇價值項目芬價值精英賞文化形象誘力大社區(qū)項目困產(chǎn)品赤力奪利犁基力區(qū)域前楊景城市功括能品牌鮮運營刪商新野息人居長形象增大使區(qū)域優(yōu)汽勢、產(chǎn)矮業(yè)優(yōu)勢羞、自然倒景觀優(yōu)胃勢、配澆套優(yōu)勢紋、階層榨優(yōu)勢項目規(guī)摘模、建譯筑風(fēng)格超、商業(yè)挖特色、煤項目景定觀小戶碌型、質(zhì)白領(lǐng)答公寓盈、價倚格優(yōu)豎勢、抖投資多概念素、樣使板房樣、藝跨術(shù)文旬化前期造蠻勢誘概念猶推廣建立凈項目胳品牌為后期董銷售火卡爆造勢新聞檔營銷論壇谷營銷活動尋營銷戶外公交道旗圍墻現(xiàn)場看油板軟文活動避營銷曉（五炕一、妻十一館）口碑佳營銷淚圈可層維驢護DM短信都信函孤電豪視自報廣宗雜志事鄉(xiāng)賢村橫彈幅4月5月7月6月8月9月10月11月12月1月關(guān)系憲營銷活動喇營銷網(wǎng)路氧營銷下鄉(xiāng)婚推廣電視廣播電午臺報廣軟文鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)橫幅造勢盜期—新聞營局銷營銷蘇視角舉：中國出新三野—“浦東玻新區(qū)畢”營銷時發(fā)間：201裹4年4翠—5嶺月新聞嘩方式壓：政府貼報道裝媒桑體報辮道抬領(lǐng)導(dǎo)乞巡視加公端益活唇動新聞蘿視角：緊急尋醬找新野叮的浦東她新區(qū)一品國傅際就是巖新野的援浦東新債區(qū)的101個理由淺析一釀品國際宣對新野舉的重大軌戰(zhàn)略意陵義數(shù)風(fēng)邁流人享物還刑看今您朝—中國朝新棋野一存品國于際底特律讓因汽車魂城而聞事名休障斯頓英敲航天城洽而著稱洋新野睛必將以鞏一品國薄際而揚熊名菁英虧居住康模式箭解讀—新野區(qū)忌域居住曠文化歡迎進盾入中國洽新野的成浦東新件區(qū)菁英油生活中國新柄野冬一品國銀際—攜手噸共建哪新野麻”浦廊東新輛區(qū)“切入方圾式：橫向—與周囑邊縣宅市新劣區(qū)對帥比能縱向—與底特特律竹休斯頓揚比較新聞參誓與者：新野新抓區(qū)管委殿一品務(wù)國際息媒體勤新極限軟文鉤方向區(qū)域價嫌值緊急支尋找僅新野益的“盡浦東漏新區(qū)食”一品煌國際版就是箭新野狹的浦甜東新圍區(qū)的10辨1個理由淺析喇一品紡國際喊對新搜野的脫重大跡戰(zhàn)略窄意義底特牛律因牙汽車勾城而姿聞名猜休攤斯頓建英航艙天城洞而著狼稱禮新野珠必將糕以一右品國鉆際而激揚名屬風(fēng)弱流人卡物還露看今內(nèi)朝--初-一品國法際花園嗓之魅力一品國寧際品牌一品國卸際新痕野首席薪城市運柏營商一品昨國際銅攜手殺新野宮新城毅共創(chuàng)存新野莖“浦盼東新梢區(qū)”國際地挎產(chǎn)智慧畢締造胡新野“標浦東新羅區(qū)”生浪活項目碌價值淺析新饒野“浦絹東新區(qū)劈燕”配套筒項目一撓品國際田一品生胃活一品國哄際程一品生巖活匙新野人炊居形象僚大使菁英文帖化新野網(wǎng)菁英嘴文化匪淺析菁英閣居住凱模式盒解讀--替-新野浴一品替生活器的居槐住文肉化歡迎進彎入新野徒一品生李活的菁宏英生活造勢想期—公益赴活動凳營銷主題活盜動：愛情從番新野開床始緣盆分與一梅品同行活動墨時間灘：201炒4年5月上課旬活動目井標：讓新野臂主流人懸群(2個6—蠟40歲)都知詞道一以品國真際甩培養(yǎng)虜社區(qū)蜂文化泳同飯時得違到客敗戶信挖息活動就地點恩：大型酒鉗店參加對漸象：縣域洪未婚網(wǎng)人員劇新惡野精展英未膠婚人澤士矛年紀22-廢40參加悟人數(shù)飛：原則上薯定男蕉女各60人；不斷允許帶鞋家長活動亞延伸業(yè)：設(shè)立邪一品組生活織有緣朵人QQ群，微仆信，為眼后期交漠流，同失時可以否發(fā)布項育目信息承辦騎單位淹：南陽沙日報蒜南見陽房糕產(chǎn)超叨市網(wǎng)屯新怎野在交線等午媒體活動形鑼式：連環(huán)喇速喬配趣活動樸個性展造勢范期—活動營徐銷主題眠活動善：“一品原地產(chǎn)杯鄰”籃球油對抗賽活動時蛛間：201秀4年5月—6月活動目脆標：一品員醋工及縣曬域精英舟了解鄉(xiāng)豐一品國感際同親時我們湊得到客山戶信息活動地無點：公園塊院取校或潤廣場參加孝對象砌：一品員守工單獨忌組隊縫個人可言以自由那組隊比賽鈔規(guī)則普：采用3對三的陳形式獵比賽10分鐘著以分數(shù)餡高者獲咳勝活動延拘伸：設(shè)立”越一品地娛產(chǎn)杯“QQ群“友，微銅信，坦為后惹期交旬流，洪同時兵可以踐發(fā)布私項目傳信息承辦單秀位：南陽萄日報敬南宏陽房蛇產(chǎn)超覽市網(wǎng)魔新外野在枝線等慰媒體蓄水凍期—活動營貍銷活動裹主題播：房地居產(chǎn)政弊策發(fā)局展與亮研究妹高峰餡論壇活動時艷間：201喘4年6月活動目疑標：形成熱表點，展疫示開發(fā)袋商實力典，擴大纏一品國茅際的知扁名度杜，同時說可有效吹降低媒喪體推廣快費用活動獵地點耀：大型酒呢店參加對驗象：邀請全冷國知名竹房產(chǎn)策吧劃專家傅、城市針規(guī)劃專冷家；城牛市精英賠人群，屈德高德廊高望重鬼的意見厭領(lǐng)袖；各大匯新聞?wù)颐襟w框。蓄水腎期—活動營俘銷活動主震題：關(guān)注荒”留志守兒累童“倒送愛智心活椒動活動攏方式轎：利用倒節(jié)點金假日眨返鄉(xiāng)逐期，歇組織亦返鄉(xiāng)治人更溜愛家六的聯(lián)耐歡活劉動，棗同時游贈送土返鄉(xiāng)名車票活動層目的乒：引起返骨鄉(xiāng)人群谷關(guān)注并千認可項放目活動對抄象：外出忠務(wù)工怕/本犯地或酷者外粉地經(jīng)歉商改轉(zhuǎn)善型駁客戶永群體活動府地點序：下鄉(xiāng)、貞下地市蓄水企期—關(guān)系營趣銷活動飄主題勉：皇家類酒會活動柿目的感：為政府怖排憂白保證告新野精頌英人群悔的生活重無憂痰同時促寬進產(chǎn)品嘗去化很回籠資堅金活動房妥源：一期松剩余礎(chǔ)樓盤活動方左式:1依托山區(qū)域柔關(guān)系蔬開展押產(chǎn)品我推介答酒會2酒會告味知房源必，同時貼告知優(yōu)帳惠措施繳包含衛(wèi)三點：瞎首先是冒精英會爆的低價里入市惜一品達國際本哭身就是檢讓利畝其次是束一品平國際隊救內(nèi)部認煙購客戶痰有特備金額度的葡讓利優(yōu)質(zhì)惠但迅是強調(diào)梳付款方豆式顧第三個曬事鼓勵場政府適奏當補貼買契稅遍減免等3政府補潑貼方式備：鑒于零精英匯峽項目的牧特殊性斷同時絨政府協(xié)只商貼補若的方式趣和貼補盟金額閑但是近這部分顧的資金廁可以協(xié)腫商在后四期規(guī)費礙中減免渾以寧減少政雜府的資稱金壓力練同時爺減輕了側(cè)一品國倍際的資喉金壓力遼可謂雙缺贏4只要咸是前虛期內(nèi)就部認盯購的裳客戶鴨另慮外可須以建貍議贈暮送一沈定時床間的誘物管閉費用新等5同時程產(chǎn)度后期棗購買的因價格政布策會有暖一定的征調(diào)整準甚至可苦以告知受上漲幅疲度6聯(lián)系宿貸款柱銀行兩在萍貸款呆方式專還貸積方式辜辦安理手慌續(xù)上肌靈活聯(lián)多樣覆化蓄水恒期—下鄉(xiāng)活謹動活動方羽案：針對人彎群各勉個擊破--裙-下鄉(xiāng)灘掃巷“下燈鄉(xiāng)”題針對沃周邊穗鎮(zhèn)區(qū)口客群旁：巡抵演活洽動---外國都樂隊蛙巡演巡演活愉動的目關(guān)的是要作當?shù)匚撮w見過活廚動的形衫式造成趨影響,形成淚口碑干,肆擴大隸知曉梢度級,歐外國北樂隊紫的表漫演與方項目廊現(xiàn)代笛、祝時尚載、劉高檔輝的形狹象相音吻合慕尤為動當?shù)孛踩罕娪滤采嚷剺泛烈娡?，軍容升易吸舊引眼控球、牲形愁成話蹈題、續(xù)迅艷速傳抽播.“下鄉(xiāng)虧”針對仁周邊鎮(zhèn)帝區(qū)客群粉：賭露天東電影看露櫻天電昨影目亮前已炒經(jīng)比諒較少銳見了擱,舒但是岸農(nóng)村疊卻具貧有巨蔽大的積吸引堡力,樸同駁時在圾放電航影中尤間放花映一宮品國揮際項怨目宣材傳片誦發(fā)撲放小葵禮品劣,紡積克累客欠戶資泰源.“掃巷隆”針折對縣糠域周自邊拆鑒遷客胳群丟,大菠量派食單組織焰學(xué)生革上門紀進行透市場鄙調(diào)查草,斃可槍以贈宇送小躺禮品申,秤實拉則是吳調(diào)查襖的時胞候極宣傳僻菁英糕匯老擴大夢一品聚國際輩的品俯牌度咽,勺重點球鄉(xiāng)鎮(zhèn)—重點轟推炸蓄水期—網(wǎng)絡(luò)林營銷騾展開1、和泊房超桌網(wǎng)聯(lián)誦合開酒展“震尋找舉新野澆菁英餃”的裹活動此，碑開始石網(wǎng)絡(luò)墨上一端品國沈際的蝦品牌終宣傳2、在新種野本土望最大的劉門戶網(wǎng)似站房產(chǎn)走貼吧板任塊長勸期置頂蔽帖子，還主題龜中國新御野新高野人居畜形象大博使—一品閣國際3、開坑始建誓立一轉(zhuǎn)品國暗際仿菁英談匯QQ群謎、微聯(lián)信，盤圈層兇客戶泥，竊應(yīng)道己購房體方向勢，同紫時維昆系原垮來的2個QQ群。蓄水腸期—一品陡匯啟恭動啟動艇策略:"連圈侍帶養(yǎng)"客戶會迷名稱：一品曠國際續(xù)菁英仿居住墳促進根委員淺會里簡稱教“一陰品匯劫”菁英匯駐會員索權(quán)益：第一尋類、蟲品牌練商家假折扣稍權(quán)益攀；可詳享受獄聯(lián)盟透品牌邪商家串的消牛費折同扣及嗚不定常期獲秒得折名扣券（聯(lián)槍盟品城牌商聰家建墨議；租大賣掙場、填家具挺賣場字、餐煤飲、克服飾無、美營容、踏旅游則、健振身等友）（折扣下券發(fā)放誼形式：反前往售臨樓處領(lǐng)染取。）第二類嶼、積分兄類權(quán)益文；可享蝦客戶會燃的有獎脊積分制墨度。第三尸類、寸活動憐類權(quán)紋益；市免費惑參與疏客戶嫁會不境定期擇活動擠及職葬業(yè)講憑座第四類萌、銷售而權(quán)權(quán)益夠；可享從受購買括一品國婦際名下牲的項目溜不定額瀉優(yōu)惠第五類各、服務(wù)貞類權(quán)益的；可獲謀得特定閱銀行VIP客戶權(quán)慨益可享慎受專扒人置墊業(yè)顧屢問的兵全程泥過問賓服務(wù)可作為攏未來小兇區(qū)物業(yè)VI窯P卡使用奸，獲得倍超值的弱物業(yè)服職務(wù)一品匯脹蓄水竊方式1、定詢點蓄驅(qū)水；仿通過殺團購去洽談掠、精藝英聯(lián)俊誼會磨的形乞式在莫項目憲周邊下主要壞人流燈活動疑區(qū)域捧定點去招募慈會員2、活懼動蓄啞水；盼通過敗房展源會、獄客戶墓活動泳、活漸動現(xiàn)與場招鉤募會聲員3；售樓帥處蓄水聞；在前府往售樓事處的客寇戶中招羨募會員4、一籌品國擦際網(wǎng)其站蓄束水；繼一品選國際盤網(wǎng)站忍設(shè)置續(xù)客戶蝕板塊因，客澇戶可敢直接結(jié)在網(wǎng)路上填妹寫入胡會申碰請表5、聯(lián)合佛蓄水：伏可與網(wǎng)選站聯(lián)合譯，網(wǎng)站雜的標準弄客戶可瓜自動成柱為客戶欺會員一品主匯蘇會員唱維護宗：1、定圾期資疫料更盜新2、不定糕期活動皆、講座3、會螺員生瓜日賀凍卡郵疲寄，墨節(jié)假冒日賀場卡郵非寄、螺短信幼問候4、不定岡期商家谷折扣券質(zhì)郵寄5、重示點客橋戶的貝定期蔑電話責回訪準與座爸談6、短驢信平么臺，伸銷售膽信息鉤傳達一品匯朗售卡—提前蓄際客售鉆石VI披P卡，幟僅針累對一更品匯合會員王銷售及，設(shè)賓置一忘定門神檻，杠可以貨退，蛾目的疾是保朱證開貍盤當示時現(xiàn)聯(lián)場人按氣；鉆石會羽員入會譯條件仆:200共0元，壁但是頑開盤匠可以鬼享受“20迫00抵20蕩00早0”的活爭動普通卡浪：所有分一品匯捧會員糖都可以宋得到普猜通卡正式烈開盤胳時，藍鉆石跡卡擁蜘有優(yōu)越先選尤房權(quán)炸利，翅且根柴據(jù)卡占號依予次選邪房；長鉆石得卡全襲部選琴完后揚，普傲通卡假會員刑方可集選房妥。蓄水期—電臺喇和信泳函傳接媒棄原來不刑顧客戶猛感受，脹以打擾驅(qū)為基礎(chǔ)潛的被動畜式廣告植傳播建立起被持受眾臣允許哀的傳死播方針式。遭它會意不知朱不覺途中侵歇入你概的肌頂體，綢讓你勉對它拘產(chǎn)生蛛好感蘆，并君主動怒傳播鄙它。根據(jù)名認單，點藝對點郵辨寄“親攏筆產(chǎn)品縱推薦信增”電臺文顫案增加拾“開車亡購房，煉終身免雀費洗車披”蓄水軋期—全城音炒作印制100仇元現(xiàn)金淋卡進行銷符售，購割房可抵音500頂0元或印制300弊0元代翼金券免費急發(fā)放冰，購糧房直濾抵。全城炒慣作銷售敗期—優(yōu)惠旺活動針對潛節(jié)在細分含客戶群繞體，精給準定位噴，落地在實施1.敞城區(qū)糧結(jié)婚私置業(yè)匪剛需罷群體活動剝主題卷：“冤購房萬有大墓愛”叉——晶婚紗咱照，滲紅包技貼心詞送活動嬸方式瘡：購綿房送峰婚紗貼照（耀婚紗學(xué)照價勝格=明全額驅(qū)房價辟的萬繞分之務(wù)一）婚禮當某天貼心期紅包（竭金額5瞎00—乓—10個00）活動合典作方：衰新野知叨名婚紗兔影樓活動截我止時間真：一年珠內(nèi)銷售期—優(yōu)惠雹活動2.周練邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)暮需要進各城置業(yè)弓的客戶拉群體活動念主題憂：“輸你買喂房，纖我裝申修”留——染10工00尺0裝距修基方金免敲費送活動顛方式晶：購金房即朵送1蹤蝶00筍00摸裝修劉基金活動寒合作側(cè)方：諒港灣臭裝飾副（需庸洽談私）活動玻截止解時間幟：購栽房之薯日起沉1年劈燕內(nèi)針對另項目歲問題帳，給限出研隨究建媽議：1、銷捐售問題譽：A賽需要解虹決顧問擴信仰引殊導(dǎo)與樹饑立B凍顧問綢的談棍判技指巧要奮實戰(zhàn)嬸性培渡訓(xùn)2、襲客戶吼心理橫抗拒攻問題蠻：需顧問匠在談判比中解決駛，但一獨定要有捎針對性娃的說辭伙培訓(xùn)。3、關(guān)伸于推廣娛問題：需要實津際的東喝西來操朵作，大水而空必柴定會落激空，一陸定要換句位從消驚費者角普度重新貿(mào)認識市游場。4、狠物業(yè)詠服務(wù)膛問題柏：這是一虹個較為蹄關(guān)鍵的但問題，烤是整個慎樓盤出筑賣相、播讓客戶窯認知并得得到美烈譽度的與窗口，釋必須嚴察格改進步。5、閘關(guān)于確價格搭：沒有駛降價剪銷售艷的，以通過律樓盤而賣點已的強柏化以栽及各甘種活致動促引銷即科可。20扎14年營銷刪推廣費刑用預(yù)算廣告類戶外廣告報紙廣告南陽日報南陽晚報高炮雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)網(wǎng)廣播廣告交通音樂臺電視廣告南陽新野電視臺公交廣告直投廣告DM等其他廣告短信印刷類信函傳媒印刷類樓書、名片包裝制作類圍墻、道旗等制作類模型SP活動開盤活動房展會sp活動合計（萬元）請大臟家一攤起感惜受英啄倫格禿調(diào)第五沫部分占：形幸象推棍廣設(shè)功計標志標志頓組合挖表現(xiàn)項目的圖騰紙杯劑效果名片芬效果門牌室內(nèi)吊格旗戶外污高炮崖廣告戶外高墨炮廣告戶外獎高炮搖廣告一品鴉國際壹品國際圍墻廣宏告圍墻答廣告圍墻廣悄告還在傾留戀蘆于新逢英倫勵風(fēng)格差的設(shè)仔計嗎旋？我們還唯有一套賽方案形象辭推廣沖設(shè)計陜西票新極懷限房敞產(chǎn)營蓄銷策雀劃有越限公陜司于200指1年8月16日成腹立于旱中國拖西安輕，是職一家懇以從特事房贊地產(chǎn)稀全案歸策劃蚊、代勇理銷索售、門房產(chǎn)躁媒體笑運營廈為核把心業(yè)首務(wù)的鈔房地照產(chǎn)綜汪合服艙務(wù)商涂。致討力于巨為開谷發(fā)商庭提供火專業(yè)滾的市蘿場調(diào)竟研、喇項目稿定位疑、產(chǎn)己品策途劃、詞規(guī)劃跳設(shè)計菊、代進理銷桶售、望形象只宣傳等、媒挪體推錄廣、永物業(yè)扎顧問程等綜今合服時務(wù)。我們際的案于例世博派廣場腥打造欠社旗竹中心牧的方烤向每個城萬市都有哥自己的由靈魂，贊靈魂不芳僅是簡裕單位置蹤蝶上的中引心，而凳是城市狹價值的層中心；頃是城市籌財富，賴城市功陰能，城完市榮耀灣高度聚登合的中壓心！整套VI設(shè)計中重，我們才的設(shè)計麻師采用育圓形，禍向心力揪的表現(xiàn)灣，準確間且形象朽的說明辨了世博色廣場就列是社旗餅未來發(fā)最展的中環(huán)心，是難引導(dǎo)社第旗未來壩發(fā)展的碌向心力蚊及標桿何。是首星席集“祝吃、住敵、玩、月樂、游矩、購”基為一條勸龍的大戚型綜合厲性商業(yè)扎領(lǐng)域，躁星級酒焰店、高啊檔購物膀中心、株娛樂中伴心、休唇閑會所沒、特色承餐飲，錦無論想塞要什么裹，都可混以在這護里得到殊最大化遼的滿足馳。世博廣忽場Vi部分展懷示Vip貴賓事卡名片紙杯世博廣椒場Vi部分鉤展示中央素廣場|龍街設(shè)后計展示中央解廣場|龍街川設(shè)計創(chuàng)展示物料其設(shè)計中央勇廣場|龍街賤設(shè)計繭展示中央廣響場|龍街設(shè)障計展示圖為雪“幸茄運大綁抽獎東“，善猜謎淘迎中陷秋”皂活動念期間砍針對任業(yè)主辦所設(shè)朱計的捎抽獎化券，壺一等興獎為20餐11年西斜安世狀界園飄藝博伯覽會號門票稍一張沫。中央去廣場|龍街設(shè)婦計展示中央務(wù)廣場|龍街設(shè)篩計展示金橋水凳岸設(shè)計衡展示金橋水柏岸設(shè)計均展示金橋巧水岸炊設(shè)計居展示金橋馬水岸握設(shè)計弓展示金橋水摧岸設(shè)計像展示我們的僚資質(zhì)我們的遍資質(zhì)所獲卵榮譽策劃孝案例12年來，什根植中左原腹地話，成功全代理運鄙營了南禿陽錦江斷公寓、仔社旗香醉山公園菠、社旗律世博廣歌場、三辰門峽宏棄江中央宏廣場、扒南陽宏就江中央鐵廣場，煎鄭州宏訂江中央民廣場、儲漯河宏帶江中央欺廣場等盾項目，延為近萬工戶居民電家庭打英造了舒符適宜居總的生活孕空間，艇連續(xù)多性年被市丸建委和端房管局舞授予先防進企業(yè)螞和優(yōu)秀美企業(yè)榮句譽稱號比！鄭州漆宏江窗*中總央廣長場項鎮(zhèn)目鳥部瞰漯河兩宏江申*中央晉廣場項椒目鳥瞰三門峽版宏灶江*中挪央廣場崇項目鳥很瞰發(fā)展歷眾程活動照邁片展示招商會出現(xiàn)場照六片展示開盤領(lǐng)現(xiàn)場帽照片流展示開盤商孝演活動謹策劃招商饑項目南陽癥宏嶄江*仁中央售廣場弦，南險陽首廣席價節(jié)值型鮮城市艘綜合匆體。南陽食宏江賴*中驢央廣儉場南體區(qū)項賺目鳥忌瞰宏江產(chǎn)*中單央廣紙場北老區(qū)項賞目鳥飛瞰我們的膨力量我們異有一添只中跡堅的嘩銷售偷團隊詢，在處進行板南陽咸宏江顧中央臘廣場乳銷售踩過程惕中，摩大家聞不辭仿辛苦拐，櫛惱風(fēng)沐工雨，饑日夜鮮奮斗向，在疑半年吃的蓄達客的帳基礎(chǔ)盞上，悲用了蠅僅僅紛一個咸月的主認籌鞠，在絲式開盤臂當天癥就消射掉了悼房源捐的75吼%，創(chuàng)造