房地產(chǎn)項目定位與策劃

三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時，涉及到三個層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。三個層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強項目的市場地位，發(fā)揮和提高項目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法——項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機、營建標(biāo)準(zhǔn)、機會成本……【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標(biāo)管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務(wù)費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細(xì)分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預(yù)測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例2：通過同一供需圈比較法來估算項目的大致價格區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例3：大型商、住、辦綜合體項目的市場比較定價方法演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695

本案住宅現(xiàn)時整體毛坯均價為7100元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅現(xiàn)時整體均價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅各組團現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重感性達(dá)利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81

本案酒店式公寓現(xiàn)時均價為9000元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析酒店式公寓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠(yuǎn)大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6

本案寫字樓現(xiàn)時平均售價為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析寫字樓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085

本案商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析本案商業(yè)現(xiàn)時平均價格水平影響因素指標(biāo)變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、三房地三產(chǎn)項三目定三位與三策劃三分析價格三影響三因素影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、三房地三產(chǎn)項三目定三位與三策劃三分析住宅三價格三增幅三預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：三近期三價格三增幅三統(tǒng)計三周期三為19三95三-2三00三2。價三格增三長率三采用19三95三-2三00三2（衰三退期+成長三期）三及19三99三-2三00三2（成三長期三）兩三個統(tǒng)三計周三期的三價格三復(fù)合三增長三率的三算術(shù)三平均三值。三、三房地三產(chǎn)項三目定三位與三策劃三分析未來三價格三增長三率預(yù)三測中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、三房地三產(chǎn)項三目定三位與三策劃三分析未來三上市三價格三預(yù)估房地三產(chǎn)開三發(fā)流三程精三細(xì)化三解析三與管三控實三戰(zhàn)五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略4、房三地產(chǎn)三項目三可行三性研三究3、房三地產(chǎn)三項目三風(fēng)險三分析2、房三地產(chǎn)三項目三成本三分析1、房三地產(chǎn)三項目三融資三的成三本及三優(yōu)劣三勢分三析五、房三地產(chǎn)三企業(yè)三融資策略1、房三地產(chǎn)三項目三融資三的成三本及三優(yōu)劣三勢分三析五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略2、房三地產(chǎn)三項目三成本三分析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略3、房三地產(chǎn)三項目三風(fēng)險三分析①項目三的定三位風(fēng)三險房地三產(chǎn)開三發(fā)項三目的三市場三定位三包括三項目三的產(chǎn)三品定三位、三建筑三產(chǎn)品三的質(zhì)三量定三位、三建設(shè)三環(huán)境三的品三質(zhì)定三位，三是指三導(dǎo)項三目決三策、三項目三設(shè)計三、項三目營三銷策三劃方三案等三前期三工作三的依三據(jù)。三可以三說，三項目三的市三場定三位確三定以三后，三基本三上就三敲定三了項三目的三建設(shè)三風(fēng)格三、建三設(shè)成三本、三營銷三推廣三方案三，就三決定三了項三目的三銷售三前景三，一三旦市三場定三位不三準(zhǔn)確三，項三目的三指導(dǎo)三思想三出現(xiàn)三失誤三，是三后期三無法三或者三是非三常困三難彌三補的三風(fēng)險三，也三是項三目開三發(fā)過三程中三，最三大的三風(fēng)險三，屬三項目三建設(shè)三的決三策性三失誤三風(fēng)險三，按三照風(fēng)三險影三響范三圍劃三分屬三于總?cè)w風(fēng)三險（三決策三風(fēng)險三），三從某三種程三度上三講，三其結(jié)三果也三是不三可管三理風(fēng)三險。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略②項目三的投三資支三持能三力風(fēng)三險（1）項三目的三質(zhì)量三風(fēng)險包括三：在三項目三決策三階段三由于三經(jīng)濟三技術(shù)三分析三失誤三，出三現(xiàn)品三質(zhì)與三價格三矛盾三導(dǎo)致三的質(zhì)三量問三題；三在設(shè)三計階三段，三向設(shè)三計提三出違三反設(shè)三計規(guī)三范、三標(biāo)準(zhǔn)三，特三別是三強制三性標(biāo)三準(zhǔn)的三要求三，又三通過三“關(guān)三系”三關(guān)照三通過三造成三的“三投機三性”三質(zhì)量三問題三；施三工階三段，三從業(yè)三人員三對設(shè)三計知三識認(rèn)三識有三重大三錯誤三，擅三自改三變設(shè)三計造三成的三質(zhì)量三風(fēng)險三；施三工管三理過三程中三，不三重視三關(guān)鍵三部位三和關(guān)三鍵過三程的三跟蹤三檢查三處理三，對三一些三容易三出現(xiàn)三影響三結(jié)構(gòu)三安全三，特三別是三一些三雖不三影響三結(jié)構(gòu)三安全三，但三對正三常使三用功三能有三嚴(yán)重三影響三的問三題，三處理三不及三時，三沒有三做到三“事三前”三控制三的“三永久三性缺三陷”三或者三給售三出交三房后三造成三的質(zhì)三量“三隱患三”（三實際三上就三是“三質(zhì)量三通病三”造三成的三糾紛三）；三交房三實物三與銷三售承三諾、三廣告三宣傳三承諾三不相三符造三成的三“實三物質(zhì)三量”三問題三等，三因“三質(zhì)量三”問三題造三成的三糾紛三沖突三形成三的風(fēng)三險（三可控三制風(fēng)三險）三。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略③項目三的合三約履三行能三力涉及三土地三轉(zhuǎn)讓三、融三資、三設(shè)計三、監(jiān)三理、三工程三地質(zhì)三勘察三、設(shè)三計與三勘察三設(shè)計三成果三審核三、招三標(biāo)代三理、三施工三、材三料設(shè)三備供三應(yīng)、三質(zhì)量三檢測三、銷三售委三托、三購房三等合三同或三協(xié)議三簽約三、履三約過三程，三由于三項目三的一三次性三（不三可重三復(fù)性三）特三點，三建設(shè)三周期三又比三較長三，涉三及的三方方三面面三又比三較多三，如三果在三關(guān)鍵三的過三程出三現(xiàn)控三制失三誤，三那將三給項三目造三成相三當(dāng)大三的麻三煩。三比如三，在三目前三土地三供應(yīng)三體制三和貸三款政三策條三件下三，尋三找土三地、三找尋三資金三是企三業(yè)試三圖突三出“三瓶頸三”制三約的三普遍三方法三，有三時候三在“三饑不三擇食三”的三景況三下，三可能三會因三“省三略過三程”三不慎三跌入三“陷三阱”三。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略④項目三建設(shè)三的“三創(chuàng)新三”風(fēng)三險當(dāng)前三的房三地產(chǎn)三風(fēng)險三管理三經(jīng)濟三大環(huán)三境，三使項三目建三設(shè)的三土地三、資三金條三件比三過去三任何三時候三都顯三得更三加重三要，三在有三限資三源的三條件三下，三要使三企業(yè)三能夠三持續(xù)三穩(wěn)步三發(fā)展三，追三求計三劃利三潤，三獲得三既定三利益三是非三常有三必要三的。三這種三情形三下，三為了三服務(wù)三目的三，追三求項三目與三周邊三項目三的“三差異三性”三，選三擇自三己企三業(yè)不三熟悉三或者三認(rèn)識三尚不三足以三完成三追求三的“三創(chuàng)新三”，三也是三極具三風(fēng)險三的，三更何三況正三常地三創(chuàng)新三本身三就是三有風(fēng)三險的三。龍湖嚴(yán)三格規(guī)三定：新進(jìn)三入?yún)^(qū)三域三三年不三得創(chuàng)三新五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略⑤項目三的“三政府三”風(fēng)三險“政三府”三風(fēng)險三多發(fā)三生在三政策三的不三連續(xù)三性、三突變?nèi)院腿┒慈拇嫒?，三對于三企業(yè)三來說三，主三要發(fā)三生在三違規(guī)三操作三的投三機性三過程三、對三政策三不理三解的三盲目三性過三程失三誤。三在項三目建三設(shè)過三程中三，企三業(yè)必三須掌三握相三關(guān)地三法律三為：《中華三人民三共和三國建三筑法》、《中華三人民三共和三國合三同法》、《中華三人民三共和三國土三地法》、《中華三人民三共和三國招三標(biāo)投三標(biāo)法》、《中華三人民三共和三國城三市房三地產(chǎn)三法》、《中華三人民三共和三國擔(dān)三保法》等；三必須三掌握三地法三規(guī)為三：《建設(shè)三工程三質(zhì)量三管理三條理》等。三必須三掌握三對于三相關(guān)三法律三法規(guī)三進(jìn)行三補充三、操三作的三部門三規(guī)章三和規(guī)三范性三文件三和強三制性三標(biāo)準(zhǔn)三。投資三不過三山海三關(guān)！三關(guān)門三打狗三！1、可行三性研三究的三概念2、可研三報告三的結(jié)三構(gòu)和三內(nèi)容3、可研三重點4、案例三分享五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略4、房三地產(chǎn)三項目可行三性研三究1、可行三性研三究的三概念1、可行三性研三究的三概念運用三多種三科學(xué)三手段三綜合三論證三一個三工程三項目三在技三術(shù)上三是否三先進(jìn)三、實三用和三可靠三，在三財務(wù)三上是三否贏三利；三作出三環(huán)境三影響三、社三會效三益和三經(jīng)濟三效益三的分三析和三評價三，及三工程三項目三抗風(fēng)三險能三力等三的結(jié)三論；三為投三資決三策提三供科三學(xué)的三依據(jù)三。五、三房地三產(chǎn)企三業(yè)融三資策三略2、可研三報告三的結(jié)三構(gòu)和三內(nèi)容三（1-三5）1.總論三：項目三背景三、概三況、三問題三和建三議2.市場三調(diào)查三與預(yù)三測：為可三研的三重要三環(huán)節(jié)三，內(nèi)三容包三括：三市場三現(xiàn)狀三調(diào)查三、產(chǎn)三品供三需預(yù)三測、三價格三預(yù)測三、競?cè)隣幜θ治鋈?、市三場風(fēng)三險分三析3.資源三條件三評價三：資源三可利三用量三、資三源品三質(zhì)情三況、三資源三賦存三條件三、資三源開三發(fā)價三值4.建設(shè)三規(guī)模三與產(chǎn)三品方三案：建設(shè)三規(guī)模三與產(chǎn)三品方三案構(gòu)三成、三建設(shè)三規(guī)模三與產(chǎn)三品方三案比三選、三推薦三的建三設(shè)規(guī)三模與三產(chǎn)品三方案5.場址三選擇三：場址三現(xiàn)狀三、場三址方三案比三選、三推薦三的場三址方三案7.原材三料燃三料供三應(yīng)：主三要原三材料三供應(yīng)三方案三、燃三料供三應(yīng)方三案.8.總圖三運輸三與公三用輔三助工三程：總圖三布置三方案三、場三內(nèi)外三運輸三方案三、公三用工三程與三輔助三工程三方案9.節(jié)能三措施：節(jié)三能措三施、三能耗三指標(biāo)三分析10三.節(jié)水三措施三：節(jié)水三措施三、水三耗指三標(biāo)分三析6.技術(shù)三方案三、設(shè)三備方三案和三工程三方案三：方案三選擇2、可研三報告三的結(jié)三構(gòu)和三內(nèi)容三（5-三10）12三.勞動三安全三、衛(wèi)三生與三消防三：危險三因素三和危三害程三度分三析、三安全三防范三措施三、衛(wèi)三生保三健措三施、三消防三設(shè)施13三.組織三機構(gòu)三與人三力資三源配三置：組織三機構(gòu)三設(shè)置三及其三適應(yīng)三性分三析、三人力三資源三配置三、員三工培三訓(xùn)14三.項目三實施三進(jìn)度三：建設(shè)三工期三、實三施進(jìn)三度安三排15三.投資三估算三：建設(shè)三投資三估算三、流三動資三金估三算、三投資三估算三表11三.環(huán)境三影響三評價三：環(huán)境三條件三調(diào)查三、影三響環(huán)三境因三素分三析、三環(huán)境保護(hù)三措施2、可研三報告三的結(jié)三構(gòu)和三內(nèi)容三（11三-1三5）17三.財務(wù)三評價三：財務(wù)三評價三基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)三與參三數(shù)選三擇、三銷售三收入三與成三本費三用估三算、三財務(wù)三評價三報表三、盈三利能三力分三析、三償債三能力三分析三、不三確定三性分三析、三財務(wù)三評價三結(jié)論18、國三民經(jīng)三濟評三價：影子三價格三及評三價參三數(shù)選三取、三效益三費用三范圍三與數(shù)三值調(diào)三整、三國民三經(jīng)濟三評價三報表三、國三民經(jīng)三濟評三價指三標(biāo)、三國民三經(jīng)濟三評價三結(jié)論19三.社會三評價三：項目三對社三會影三響分三析、三項目三與所三在地三互適三性分三析、三社會三風(fēng)險三分析三、社三會評三價結(jié)三論20三.風(fēng)險三分析三：項目三主要三風(fēng)險三識別三、風(fēng)三險程三度分三析、三防范三風(fēng)險三對策16三.融資三方案：融三資組三織形三式、三資本三金籌三措、三債務(wù)三資金三籌措三、融資三方案三分析21三.研究三結(jié)論三與對三策：推薦三方案三總體三描述三、推三薦方三案優(yōu)三缺點三描述三、主三要對三比方三案、三結(jié)論三與建三議2、可研三報告三的結(jié)三構(gòu)和三內(nèi)容三（16三-2三1）市場三調(diào)查產(chǎn)品三方案財務(wù)三評價3、可行三性研三究的三重點1.三《項目三成本三盈利三預(yù)測三表》3.三《項目三現(xiàn)金三流量三預(yù)測三表》2.三《建安三成本三目標(biāo)三控制三表》4.三《項目三建安三成本三預(yù)測三明細(xì)三表》4、可研三階段三成本三控制三重點現(xiàn)場三踏勘+實地三調(diào)研在可三研階三段，三成本三部的三主要三工作三是完三成目三標(biāo)成三本（三可研三版）三測算三，以三及配三合設(shè)三計方三案對三比提三供相三應(yīng)的三成本三測算三數(shù)據(jù)三。由于三可研三階段三設(shè)計三信息三粗淺三，大三部分三成本三指標(biāo)三可以三使用三“數(shù)三據(jù)庫+修正三”的三方式三獲取三，唯三有市三政配三套和三地下三工程三的成三本需三要重三新測三算。三如大三市政三、地三基處三理、三樁基三礎(chǔ)、三基坑三支護(hù)三等。三特別三小心三：高三壓電三、地三形地三貌、三地質(zhì)三條件三、市三政條三件、三交通三、防三洪排三水、三地下三采空三、古三墓、三墳、三山洪三。。三。。三。。5、可三研階三段成三本重三要工三作內(nèi)三容5、案例三分享房地三產(chǎn)開三發(fā)流三程精三細(xì)化三解析三與管三控實三戰(zhàn)六、三房地三產(chǎn)項三目規(guī)三劃設(shè)三計管三理3、小三區(qū)內(nèi)三的布三局規(guī)三劃設(shè)三計4、房三屋外三觀規(guī)三劃設(shè)三計2、物三業(yè)增三值規(guī)三劃設(shè)三計1、產(chǎn)三品規(guī)三劃設(shè)三計六、房三地產(chǎn)三項目三規(guī)劃設(shè)計三管理1、產(chǎn)三品規(guī)三劃設(shè)三計1.三1房地三產(chǎn)產(chǎn)三品規(guī)三劃的