房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)格策略終稿

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房地產(chǎn)市場(chǎng)供求2012年開(kāi)封市商品住宅供應(yīng)量為221.4萬(wàn)㎡，成交量為152.9萬(wàn)㎡，成交量占供應(yīng)量69%，市場(chǎng)存量較大。2013年1-5月開(kāi)封市商品住宅供應(yīng)量為157.6萬(wàn)㎡，成交量為46.5萬(wàn)㎡，成交量占供應(yīng)量29.5%，可以看出2013年開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售速度有所放緩。土地供應(yīng)量——開(kāi)封市前兩年土地出讓量比較大，2012年全市土地成交萎靡，主要受持續(xù)的調(diào)控政策影響，考慮到歷史成交量較大，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)封市2010年-2012年土地成交量分析開(kāi)封市2010年-2012年成交土地建筑面積分析2010年，開(kāi)封市土地成交量為301萬(wàn)㎡（合4514畝），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)848萬(wàn)㎡；2011年，開(kāi)封市土地成交量為299萬(wàn)㎡（合4484畝），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)889萬(wàn)㎡；2012年，開(kāi)封市土地成交量116萬(wàn)㎡（1740畝），2012年成交量約80萬(wàn)㎡，較2011年有所下降，主要原因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控政策使開(kāi)發(fā)商資金鏈短缺，拿地?zé)崆榇蟠蠼档?。土地供?yīng)結(jié)構(gòu)——從開(kāi)封市近兩年土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)用地占比上升趨勢(shì)明顯；開(kāi)封新區(qū)鄭開(kāi)大道沿線500米內(nèi)均規(guī)劃為商業(yè)金融用地。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)封市2010年-2012年土地成交結(jié)構(gòu)分析開(kāi)封市2010年-2012年土地成交建筑面積分析2010年，開(kāi)封市商業(yè)和住宅用地，分別成交53萬(wàn)㎡（合795畝）和248萬(wàn)㎡（合3720畝）；2011年，商業(yè)和住宅分別成交102萬(wàn)㎡（合1530畝）和197萬(wàn)㎡（合2955畝）；2012年，商業(yè)和住宅分別成交15.6萬(wàn)㎡（合234畝）和100.3萬(wàn)㎡（1505畝）2010年，開(kāi)封市商業(yè)和住宅土地成交量，在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為148萬(wàn)㎡和700萬(wàn)㎡；2011年，商業(yè)和住宅在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為316萬(wàn)㎡和573萬(wàn)㎡；2012年，商業(yè)和住宅在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為49.5萬(wàn)㎡和276.4萬(wàn)㎡2010年，開(kāi)封市住宅土地成交均價(jià)為81萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為69萬(wàn)元/畝；2011年，住宅土地成交均價(jià)為108萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為106萬(wàn)元/畝；2012年份，住宅土地成交均價(jià)為123萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為114萬(wàn)元/畝；土地成交價(jià)格——從開(kāi)封市近兩年土地成交價(jià)栺來(lái)看，住宅和商業(yè)價(jià)栺水平較接近；商用地多集中在開(kāi)封西區(qū)，土地升值暫無(wú)明顯，雖然單價(jià)低但體量大總價(jià)高。簽訂日期土地用途土地級(jí)別使用權(quán)人面積：公頃總價(jià)：萬(wàn)元萬(wàn)元/畝占地面積：㎡建筑面積：㎡2011年6月6日其他商服用地二級(jí)河南大城集團(tuán)房地產(chǎn)0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一級(jí)開(kāi)封盛豐置業(yè)2.061178438120620206202012年5月29日商務(wù)金融用地三級(jí)開(kāi)封中科置業(yè)0.177543001676318402011年8月17日商務(wù)金融用地三級(jí)中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)2654021820001100005近兩年商業(yè)用地成交均價(jià)TOP榜房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——開(kāi)封樓盤(pán)分布特征呈現(xiàn)出以“城市文化復(fù)興”的老城板塊和“城市功能完善”的新區(qū)板塊共榮共進(jìn)的格局！新區(qū)樓盤(pán)分布主要以大梁路為中軸線，分布南北，多以高層產(chǎn)品為主或者多層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市快速發(fā)展的趨勢(shì)，老城樓盤(pán)分布主要以低密度產(chǎn)品為主，配合老城區(qū)歷史人文底蘊(yùn)和自然景觀，大力發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)。啟示——開(kāi)封房地產(chǎn)格局形成了板塊競(jìng)爭(zhēng)和相互促進(jìn)的局面。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，利用新區(qū)的前景、交通、政策等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)樓盤(pán)功能、物業(yè)形態(tài)的科學(xué)整合，形成兼容新老城區(qū)板塊功能，帶動(dòng)新老城區(qū)發(fā)展的城市標(biāo)桿項(xiàng)目。開(kāi)元華庭藍(lán)灣國(guó)際鉑金漢宮融園景園貴和世嘉偉業(yè)香堤灣碧水藍(lán)城熙河府世紀(jì)豪苑東京夢(mèng)華元宏錦江綠都上河城山水華府建業(yè)森林半島塞納左岸未來(lái)湖濱花園帝湖世家鼎立國(guó)際城幸福里橄欖城東方今典房地產(chǎn)市場(chǎng)新龍御都國(guó)際天河灣青年城皇家華韻橡樹(shù)莊園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——從競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀來(lái)看，形成鮮明的三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)無(wú)論從開(kāi)發(fā)商的品牌還是銷(xiāo)售價(jià)格都位居開(kāi)封前列，本案需力爭(zhēng)擠進(jìn)第一梯隊(duì)，規(guī)避第二梯隊(duì)紅海競(jìng)爭(zhēng)！第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商總建筑面積（萬(wàn)㎡）鄭開(kāi)森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體鄭開(kāi)大道西建業(yè)集團(tuán)100東方金典洋房、高層、商業(yè)鄭開(kāi)大道四大街東方今典669橄欖城別墅、洋房、高層

鄭開(kāi)大道交一大街

中聯(lián)創(chuàng)100開(kāi)元華庭

別墅、洋房、小高層、高層集英街中段開(kāi)元名都

43碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層

、商業(yè)鄭開(kāi)大道交集英街開(kāi)心一方

52鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商黃河大街北段開(kāi)封宏達(dá)置業(yè)150塞納左岸多層、高層、商業(yè)黃河大街與漢心路交叉口開(kāi)封鼎誠(chéng)置業(yè)10鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)宋城路與金明西街交匯處萬(wàn)麗集團(tuán)11.5偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商鄭開(kāi)大道集英街北偉業(yè)集團(tuán)25藍(lán)灣國(guó)際

小高層、高層、底商鄭開(kāi)大道北

新芒果14悅都

高層、綜合體鄭開(kāi)大道交三大街新晉美置業(yè)100

帝湖世家

別墅、多層、高層、底商集英街交解放路億乘置業(yè)30印象城

公寓、多層、小高層、底商鄭開(kāi)大道四號(hào)路

唯美房地產(chǎn)42

安聯(lián)青年城

高層西環(huán)路交復(fù)興大道安聯(lián)置業(yè)

25橡樹(shù)莊園洋房、小高層、高層新河南大學(xué)北門(mén)鼎誠(chéng)置業(yè)22

新龍御都國(guó)際

商業(yè)、高層鄭開(kāi)大道四大街

新龍集團(tuán)

35未來(lái)湖濱花園

洋房、高層集英街與金耀交叉口未來(lái)地產(chǎn)

10幸福里高層、商業(yè)、公寓黃河大街與東京大道交叉口執(zhí)大象置業(yè)30天河灣

多層,小高層,高層西環(huán)路與東京大道交匯處

華盟置業(yè)65

第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第一梯隊(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量——開(kāi)封在售項(xiàng)目總體量約980萬(wàn)㎡，已推出294.8萬(wàn)㎡，約2.38萬(wàn)套，綜合容積率僅為2.45，激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力必然會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)從“量”到“質(zhì)”的發(fā)展變化,

項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)需“以質(zhì)取勝”。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開(kāi)森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開(kāi)元華庭別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹(shù)莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900

幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004600天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18鄭開(kāi)森林半島★★★★★東方金典——

★------★橄欖城★

★------★塞納左岸★★鉑金漢宮★★開(kāi)元華庭★

★★

----★碧水藍(lán)城★★★★—鼎力國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

★---★悅都

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帝湖世家---

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安聯(lián)青年城-----------★橡樹(shù)莊園★-----★未來(lái)湖濱花園

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---★★幸福里--★★★天河灣---

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★★物業(yè)類(lèi)型組合——物業(yè)類(lèi)型比較豐富，在售項(xiàng)目以洋房、小高層、高層產(chǎn)品為主，多元化產(chǎn)品組合滿(mǎn)足不同客戶(hù)置業(yè)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式鄭開(kāi)森林半島——95135145

—160東方金典——87127166——橄欖城——98126161——塞納左岸5489118-125143-186——鉑金漢宮——88118-135150——開(kāi)元華庭----121144156——碧水藍(lán)城—24142———鼎立國(guó)際城3992137———偉業(yè)香堤灣—89137———藍(lán)灣國(guó)際----89125142——悅都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安聯(lián)青年城567898131——橡樹(shù)莊園---99129160——未來(lái)湖濱花園

---89121159—266幸福里5788128———天河灣—87127143—235產(chǎn)品配比——從市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型來(lái)看，以二房、小三房為主，表現(xiàn)出明顯的“年輕化、經(jīng)濟(jì)型”置業(yè)特征。占有稀缺資源及項(xiàng)目高端樓盤(pán)的大戶(hù)型仍然深受客戶(hù)追捧。房地產(chǎn)市場(chǎng)戶(hù)型面積分析——市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型主要集中在90㎡兩房、110-130㎡三房；四房及以上戶(hù)型多為占有核心資源、大體量、高端樓盤(pán)多配備，面積多集中在150㎡以上。房型面積范圍（㎡）森林半島東方金典橄欖城塞納左岸鉑金漢宮開(kāi)元華庭碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際悅都帝湖世家青年城橡樹(shù)莊園未來(lái)湖濱幸福里天河灣一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------兩房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶(hù)花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他鄭開(kāi)森林半島★—★★★★★★———東方金典★---—★---★★------------橄欖城★---—★★★★★★★—塞納左岸★---———★★★★——鉑金漢宮★---★★★★★★★——開(kāi)元華庭★---★★★★★★★★—碧水藍(lán)城★——————★——★鼎力國(guó)際城★——★——★★———偉業(yè)香堤灣★——★—★—★———藍(lán)灣國(guó)際

★-----★★★-—★★★—悅都

★

---—★★★★---★★—

帝湖世家★

----★★★★—---★★—

安聯(lián)青年城

★----

---—------------------—橡樹(shù)莊園★----—★★★★----★★—未來(lái)湖濱花園

★----★★★★—----★★—幸福里★------------------★---------天河灣

★---★—★★—---★★—產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色——從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來(lái)看，開(kāi)封目前在售項(xiàng)目部分樓盤(pán)已通過(guò)各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，客戶(hù)對(duì)房屋“舒適度”與“功能性”要求逐步提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書(shū)藝術(shù)館鄭開(kāi)森林半島★★★—★—★————東方金典★★★—★—★★——★橄欖城★★★—★——————塞納左岸—★★————★———鉑金漢宮—★★————————開(kāi)元華庭★★★★★★—★—★—碧水藍(lán)城—★★★—★—★—★—鼎力國(guó)際城—★★★———★———偉業(yè)香堤灣—★★——★—————藍(lán)灣國(guó)際——★—★——★———悅都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安聯(lián)青年城—★★————————橡樹(shù)莊園—★★—★★—__———未來(lái)湖濱花園

—★★————————幸福里—★★————★———天河灣★—★————★———配套疤設(shè)計(jì)綱特點(diǎn)——比較重舞視基礎(chǔ)兵配套設(shè)或施的打踐造，對(duì)綢住區(qū)文遮化輔助躬功能及遺設(shè)施的醫(yī)引入尚陡屬稀缺胖。下一舞步將基長(zhǎng)于客戶(hù)機(jī)群體對(duì)句居住功躲能轉(zhuǎn)變掙的需求塌，對(duì)“住區(qū)文勝化輔助競(jìng)功能”提出丸更高需的需針求。房地產(chǎn)詳市場(chǎng)啟示車(chē)——結(jié)合鄰開(kāi)封燃西區(qū)堵未來(lái)半發(fā)展浪等諸撤多因廈素，且未來(lái)詠版塊禮的客州戶(hù)構(gòu)益成范瘋圍將膏更為影廣泛掏，而漿目前旨版塊塊所形窗成的腿客戶(hù)呀圈層檢，將奏成為俱未來(lái)講客戶(hù)派進(jìn)駐射的重篇要發(fā)肉展源倘，客鍬戶(hù)之牙間的多裙帶浙關(guān)系璃也將巖日益澡加劇楚。對(duì)御于本練項(xiàng)目咱來(lái)講闊，基于紅項(xiàng)目清區(qū)位刮特點(diǎn)蓮，預(yù)脹計(jì)項(xiàng)簽?zāi)酷樌畬?duì)的短客戶(hù)礙圈層軋將呈家現(xiàn)“越由內(nèi)權(quán)到外注，由備近及棚遠(yuǎn)”的變化訪，進(jìn)而騾對(duì)整個(gè)單開(kāi)封產(chǎn)訴生影響劍。這一厲因素，前決定項(xiàng)屑目在開(kāi)喂發(fā)過(guò)程拾中將有下條件整據(jù)合整個(gè)辨區(qū)域的體客戶(hù)資刺源，建厲立獨(dú)樹(shù)平一幟的責(zé)發(fā)展方咐向，并揚(yáng)形成客山戶(hù)與項(xiàng)刷目之間丙的”雙顛向引導(dǎo)逼。以上赴數(shù)據(jù)伯來(lái)源卡：同眨致行短市調(diào)吼搜集顯整理匯總調(diào)糾研結(jié)果——旬區(qū)域足客戶(hù)陪來(lái)源比仍然多以市拜區(qū)客衫戶(hù)為統(tǒng)主，渣鄭開(kāi)至大道膊沿線徒項(xiàng)目亂由于堡區(qū)位死及配該套因支素，盾來(lái)自攪鄭州毅及五勁縣區(qū)濃客戶(hù)仇占比餓達(dá)3秩0-射40擴(kuò)%；潤(rùn)偏市拼區(qū)的忍項(xiàng)目貴以周劍邊區(qū)堅(jiān)域客替戶(hù)為呆主；革客戶(hù)栗置業(yè)個(gè)目的膀多以愛(ài)改善弄類(lèi)需腥求為梢主，斥部分汗高層償類(lèi)項(xiàng)棗目以洋剛需總、投節(jié)資類(lèi)害居多屬；鄭爺開(kāi)大剛道沿腔線客葉戶(hù)多予以周題邊企黃業(yè)、疾公務(wù)稿員及輪私營(yíng)濱老板繁居多劈燕，縣敬區(qū)客景戶(hù)以色做生屠意的閉居多夠。客戶(hù)頂年齡眠層次仇集中傅在3漂5-錦50美歲之磁間，接置業(yè)跨目的薄多為伴改善虛性，莫西區(qū)朋置業(yè)辨多為便投資某。客群分而析——通過(guò)在嫌售項(xiàng)目嘴調(diào)研，完開(kāi)封西勤區(qū)購(gòu)房附客戶(hù)目噴前表現(xiàn)侄出以“本地置為主”，“外地客庸戶(hù)逐步勢(shì)走高”的特耳征，億下一卡步將下隨著罪客戶(hù)任圈層鋪的穩(wěn)綁定，綠向更灘廣泛輕的“外向望型”空間輻艦射。房地產(chǎn)核市場(chǎng)開(kāi)封蠻在售遷樓盤(pán)潛價(jià)格供一覽洋表—泳—項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開(kāi)森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開(kāi)元華庭

別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹(shù)莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004500天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地偽產(chǎn)市漫場(chǎng)PAR告T2區(qū)域顆房地翁產(chǎn)市芝場(chǎng)區(qū)域市說(shuō)場(chǎng)201能2年市索場(chǎng)投故放量——據(jù)不逐完全啄統(tǒng)計(jì)相，全慘面僅后開(kāi)封郵西區(qū)監(jiān)投放廳面積晉超過(guò)90萬(wàn)方煮，其誕中高魚(yú)層75萬(wàn)方考，洋悄房13萬(wàn)方，勇別墅2.牌2萬(wàn)方毀。項(xiàng)目推出面積總推售量高層（㎡）洋房（㎡）別墅（㎡）面積（㎡）開(kāi)元華庭400005000/45000森林半島700003000015000115000東方今典1144035000/46440藍(lán)灣國(guó)際70000//70000碧水藍(lán)城5000015000/65000漢興上品5000014000

64000貴和世家28000//28000未來(lái)湖濱1600015000/31000橄欖城123000160007200146200悅都70000//70000萬(wàn)麗鉑金漢宮150004800/19800鼎立·國(guó)際城60000//60000幸福里100000//100000天河灣50000//50000合計(jì)75344013480022200910440201粱2年市防場(chǎng)去捷化量——據(jù)不靠完全悉統(tǒng)計(jì)襪，僅施開(kāi)封駐西區(qū)狡全年的銷(xiāo)售肌面積56萬(wàn)方，精其中高它層48萬(wàn)方、夸洋房8萬(wàn)方、鉗別墅0.渾68萬(wàn)方詞，全尤面庫(kù)烏存量橫約34萬(wàn)方。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積（㎡）總銷(xiāo)售量高層洋房別墅面積（㎡）去化率金額（億元）開(kāi)元華庭360002000/

3800084%2.5森林半島450001500050006000052%4.5東方今典200029000/

3100067%4.1藍(lán)灣國(guó)際55000/

/

5500079%2.5碧水藍(lán)城320008000/

4000062%2.3漢興上品3000012000/4200066%2.1貴和世家19000//1900068%0.9未來(lái)湖濱100008000/1800058%0.8橄欖城990007500180010650073%5.2悅都52000//5200074%2.5萬(wàn)麗鉑金漢宮9552600

1015251%0.5鼎立·國(guó)際城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河灣20000//2000040%0.9合計(jì)48455282100680056665267%29.7區(qū)域棒市場(chǎng)洋房市劫場(chǎng)小結(jié)——有價(jià)無(wú)南量！從洋房猜的銷(xiāo)售立周期來(lái)息看，以淡下項(xiàng)目腐除本案埋外開(kāi)盤(pán)釘時(shí)間均妨超過(guò)1年。其縣中鉑金布瀚宮月體均銷(xiāo)售1.9套、醫(yī)橄欖付城月漿均銷(xiāo)箏售5.6套、杏熙和弊府月見(jiàn)均銷(xiāo)攀售6套、刮東方圍金典五月均坐銷(xiāo)售13套，召本案漲月均沈銷(xiāo)售19套。項(xiàng)目名稱(chēng)推出套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間實(shí)收價(jià)格銷(xiāo)售套數(shù)去化率銷(xiāo)售周期東方金典2782011.125300-950016660%12個(gè)月橄欖城1442011.106500-100007955%14個(gè)月鉑金瀚宮622011.57100-73003760%19個(gè)月熙和府1262011.106000-90008467%14個(gè)月塞納左岸2062012.85950-135009647%5個(gè)月區(qū)域您市場(chǎng)高層引市場(chǎng)兼小結(jié)——有量無(wú)飽價(jià)！團(tuán)購(gòu)或宏內(nèi)部認(rèn)嶄購(gòu)成市懸場(chǎng)主角肺，以低拉價(jià)走量善，正常挑銷(xiāo)售舉肥步維艱職。項(xiàng)目名稱(chēng)推出套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售套數(shù)去化率東方金典496430036073%悅都880420075085%森林半島426395030070%橄欖城612420042069%貴和世嘉180420012067%藍(lán)天中央花園364390028679%幸福里562380039370%所謂喝內(nèi)部考房，暗自然鼓是擁青有一臣個(gè)內(nèi)蠶部?jī)r(jià)元，目何前市五場(chǎng)上澤的內(nèi)吐部房番普遍闖比正沾常價(jià)遮低幾柄百甚身至上冰千元雷，此汁外還浴有兩儲(chǔ)個(gè)特活征：割一是剪多數(shù)駁要求淘全額渴付款甚，或爛者至獎(jiǎng)少50%、十萬(wàn)至；二是占以?xún)?nèi)部謹(jǐn)員工及纏親屬名蹈義去購(gòu)稼買(mǎi)。內(nèi)遭部房打初著內(nèi)部仗價(jià)格不壩對(duì)外公巷開(kāi)的名酷義進(jìn)行依銷(xiāo)售，蟲(chóng)雖然如肚此，但甜是購(gòu)房礙者想購(gòu)簽買(mǎi)內(nèi)部消房卻并鐘不是一挑件很難方的事情度。人人揀都有一咱張關(guān)系債網(wǎng)，親走戚的親榆戚，朋租友的朋雕友，繞斬一大圈銷(xiāo)，你就廈有資格塊購(gòu)買(mǎi)了戴。區(qū)域市抱場(chǎng)201看3年在售教項(xiàng)目預(yù)吐計(jì)推貨風(fēng)量——開(kāi)封西傭區(qū)在售嫩項(xiàng)目預(yù)鄰計(jì)20風(fēng)13年總推刊售量65萬(wàn)方蜻，其令中高疤層57萬(wàn)方乞、洋炊房13萬(wàn)方姜、別專(zhuān)墅1.7萬(wàn)方隸、商葉業(yè)4.獸8萬(wàn)方，在全年預(yù)惑計(jì)總銷(xiāo)淋金額49億元倚。項(xiàng)目面積（㎡）總銷(xiāo)高層洋房別墅商業(yè)面積（㎡）金額（億元）開(kāi)元華庭86000///860005.5森林半島220006000200030000600006東方今典4600020000//660004藍(lán)灣國(guó)際50000///500002.5碧水藍(lán)城72000//3000750004.5漢興上品20000///200001貴和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未來(lái)湖濱2000013000//330001.5橄欖城/540007悅都63000

//630003.5萬(wàn)麗鉑金漢宮455004500//500003鼎立·國(guó)際城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河灣3000015000//450002.5合計(jì)574500127500170004800064800048.96市場(chǎng)展育望市場(chǎng)展屈望20尤13年新老入市資項(xiàng)目貧預(yù)計(jì)暴推貨圣量——僅開(kāi)接封西勇區(qū)201道3年預(yù)計(jì)您新入市捏項(xiàng)目8個(gè)，地總建珍筑面默積約46乳9㎡，含以上玩項(xiàng)目險(xiǎn)大都娘在今稱(chēng)年下灣半年忙啟動(dòng)漫，下繳半年逮開(kāi)盤(pán)青，預(yù)拘計(jì)明桂年新羊項(xiàng)目引推貨衫量39萬(wàn)方。帝湖世家橡樹(shù)莊園林語(yǔ)家話開(kāi)元橡膠廠地塊匯源果汁地塊御都國(guó)際鄭開(kāi)印象城東匯名城項(xiàng)目占地面積（萬(wàn)方）建筑面積(萬(wàn)方)預(yù)計(jì)推貨量（萬(wàn)方）東匯名城7330010御龍國(guó)際20806林語(yǔ)佳話1.284.63鄭開(kāi)印象城1965橡樹(shù)莊園7.3163匯源果汁地塊14.6467開(kāi)元橡膠廠5.3175合計(jì)140.48469.639區(qū)域政競(jìng)爭(zhēng)撞格局藍(lán)灣鍋國(guó)際偉業(yè)香燥堤灣碧水藍(lán)烈城未來(lái)湖潔濱花園帝湖駛世家鼎立國(guó)駕際城橄欖城東方莖今典新龍御裝都國(guó)際重點(diǎn)競(jìng)席爭(zhēng)項(xiàng)目孩分析——選取與接本案品倚質(zhì)類(lèi)似茶，位置豪相近的玻項(xiàng)目進(jìn)閱行重點(diǎn)決分析。橡樹(shù)莊贏園重點(diǎn)競(jìng)譯爭(zhēng)項(xiàng)目——重點(diǎn)競(jìng)氏爭(zhēng)項(xiàng)目創(chuàng)在售總共體量50食2萬(wàn)矮㎡，已推氏出12鉛8萬(wàn)㎡，約1.0燙1萬(wàn)套房擴(kuò)源，疲剩余374勒萬(wàn)㎡，未碑來(lái)區(qū)域僻供應(yīng)項(xiàng)柳目體量隙達(dá)57兄萬(wàn)㎡予，市場(chǎng)后朝續(xù)體量允巨大，點(diǎn)將會(huì)使搬本項(xiàng)目掌面臨巨終大競(jìng)爭(zhēng)狂。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售價(jià)格橡樹(shù)莊園別墅、洋房7222.000---新龍御都國(guó)際高層、商業(yè)20353.2500---即將睬入市踐項(xiàng)目旁一覽跑表區(qū)域帶市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量(萬(wàn)㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.7201200

5100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.19141160

5100

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900在售項(xiàng)料目一覽油表物業(yè)駕類(lèi)型珠配比——區(qū)域內(nèi)搖項(xiàng)目多凱以復(fù)合渠型項(xiàng)目唉為主，飄目前市場(chǎng)在牌售主要廚以小高梁層與多鍵層為主葉；多層被產(chǎn)品基桌本都接丸近尾盤(pán)，體心量約慨為3.7染萬(wàn)㎡，小徹高層呢和高側(cè)層為掩未來(lái)依市場(chǎng)晨主流基物業(yè)泊類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率多層未售體量（萬(wàn)㎡）東方今典洋房、高層、商業(yè)50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家別墅、多層、高層、底商9302.91.2（一期）橄欖城別墅、洋房、高層66（一期）100（一期）1.81（一期）合計(jì)1252532.393.7區(qū)域捷內(nèi)多耳層未猴售體紀(jì)量區(qū)域市殲場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18東方金典——

★------★橄欖城★

★------★碧水藍(lán)城★★★★—鼎立國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

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帝湖世家---

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★---★橡樹(shù)莊園★-----★未來(lái)湖濱花園

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---★★產(chǎn)品雷配比——兩房、拳三房為企主流產(chǎn)跑品，各項(xiàng)稀目已注乓重差異衰化產(chǎn)品當(dāng)打造，拋產(chǎn)品線逼豐富，掌瞄準(zhǔn)特綢定客戶(hù)皮群體進(jìn)刊行差異鳳化的產(chǎn)鴨品配比槽，本項(xiàng)俊目應(yīng)準(zhǔn)恩確研判傾客戶(hù)，劇進(jìn)行針虹對(duì)性產(chǎn)磚品設(shè)計(jì)搶。區(qū)域慈市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式東方今典——87127166——橄欖城-----98126161——碧水藍(lán)城—90142———鼎立國(guó)際城—92137———偉業(yè)香堤灣—89135———藍(lán)灣國(guó)際----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡樹(shù)莊園---99129160——未來(lái)湖濱花園

---89137159—266戶(hù)型面榴積分配——戶(hù)型廟面積歉兩房盞集中籃在80旺-9爭(zhēng)0㎡，三房吳集中在12潤(rùn)0-夕14途0㎡，戶(hù)型算多注重壇舒適性劈燕打造，泥熱銷(xiāo)產(chǎn)價(jià)品大多謎為80畢㎡小兩舒房和120災(zāi)㎡三房。區(qū)域市暖場(chǎng)房型面積范圍（㎡）東方金典橄欖城碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際帝湖世家橡樹(shù)莊園未來(lái)湖濱一房30-50—---———----------50以上-----———-----------兩房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)1陽(yáng)臺(tái)2面積開(kāi)間進(jìn)深藍(lán)灣國(guó)際892345.81812687106鼎立國(guó)際城92244.8516141010810—

橄欖城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1次臥2餐廳廚房衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2陽(yáng)臺(tái)1陽(yáng)臺(tái)2陽(yáng)臺(tái)3面積開(kāi)間進(jìn)深未來(lái)湖濱花園13729562218161511978

7

6偉業(yè)香堤灣12229551814141099776—碧水藍(lán)城117244.8518141210877863藍(lán)灣國(guó)際1252855.618161210986104三房確產(chǎn)品扮功能尼分區(qū)撫設(shè)計(jì)兩房收產(chǎn)品坦功能桶分區(qū)灶設(shè)計(jì)戶(hù)型貞設(shè)計(jì)——在售產(chǎn)揀品兩房國(guó)產(chǎn)品功能律分區(qū)暗受面痛積限規(guī)制差戶(hù)異較鍵小，觸整體滲舒適吊度較梢高；三房產(chǎn)穗品功能分叨區(qū)設(shè)計(jì)魯亮點(diǎn)較至多，入旁戶(hù)花園遺、生活奶陽(yáng)臺(tái)等阻贈(zèng)送面焰積部分弄較大，爽適用性納更高。區(qū)域均市場(chǎng)銷(xiāo)售均飲價(jià)——在售產(chǎn)挺品均價(jià)需在4700-51震00元/㎡，對(duì)辮本項(xiàng)況目而幕言，廟緊隨禾市場(chǎng)蔥趨勢(shì)航，把澆控開(kāi)謀發(fā)節(jié)古奏，興合理飲定價(jià)紅與調(diào)望價(jià)，藝實(shí)現(xiàn)菌量?jī)r(jià)郵齊升炕，創(chuàng)抬造項(xiàng)還目最凝大價(jià)溪值。區(qū)域市斯場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量(萬(wàn)㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)

50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.82117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72012005100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層4143.19141160

5100帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900類(lèi)型湖濱花園香堤灣帝湖世家藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城森林半島橄欖城悅都東方金典多層（套/月）3/6/496/13高層（套/月）122619352537292319區(qū)域項(xiàng)隊(duì)目月均拖消化量各項(xiàng)府目前拒期多猾為多冒層產(chǎn)確品率丙先入諷市，舞區(qū)域扯客戶(hù)熊接受更程度據(jù)高；隨著訂市場(chǎng)突居住予理念隆的逐票步成權(quán)熟，管多層司產(chǎn)品屯居住心舒適答度高巾于小椒高層轟、高津?qū)赢a(chǎn)疏品人梁所共嘴知；銷(xiāo)售纏價(jià)格吃無(wú)倒數(shù)掛，湖多層趁售價(jià)抱較高赴。月均護(hù)去化儲(chǔ)量——通過(guò)我級(jí)們對(duì)區(qū)稀域各不主同類(lèi)型益物業(yè)去島化量的迫研究，波本項(xiàng)目前期應(yīng)政以多層藥、小高灶層產(chǎn)品爬入市打媽開(kāi)市場(chǎng)紗，樹(shù)立縮慧品牌形竟象，隨形區(qū)域炕消費(fèi)淋成熟著，市演場(chǎng)主攜流物灘業(yè)類(lèi)言型必蛾將向辰高層訴產(chǎn)品枯轉(zhuǎn)移商。區(qū)域滾市場(chǎng)PA司RT重3典型波個(gè)案隊(duì)分析城區(qū)藍(lán)灣旨國(guó)際帝湖世擁家個(gè)案分巖析——選取開(kāi)訊封重點(diǎn)封項(xiàng)目及劃與項(xiàng)目兔存在正澡面競(jìng)爭(zhēng)至的個(gè)案棚進(jìn)行分驗(yàn)析。豪德癥天下龜融城豪德?lián)]天下藏融城汴西新柱城個(gè)案分召析鄭開(kāi)橄或欖城東方今辦典未來(lái)挑湖濱拒花園香堤灣開(kāi)發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開(kāi)大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模100萬(wàn)㎡，其中一期住宅21萬(wàn)㎡，商業(yè)20萬(wàn)㎡產(chǎn)品多層、高層、別墅戶(hù)型88-250㎡的二房到頂層復(fù)式，其中以120-140㎡的三房為主別墅為三聯(lián)排和四聯(lián)排，面積250㎡；價(jià)格高層5100元/㎡，多層洋房6500-7000元/㎡，聯(lián)排別墅15000元/㎡客戶(hù)開(kāi)封市區(qū)客戶(hù)為主，五縣占20%，鄭州占10%；職業(yè)以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主。銷(xiāo)售項(xiàng)目高層剩余房源不多，主要集中在4#樓面積較大戶(hù)型，剩余30多套多為大戶(hù)型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5層。賣(mài)點(diǎn)高層產(chǎn)品比較創(chuàng)新贈(zèng)送面積較多；多層以四房為主，層層退臺(tái)；配套高端會(huì)所，同層排水，車(chē)位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)鄭汴奮都市較中央涌世界鋼湖居攔城邦——券鄭開(kāi)·橄欖制城以上數(shù)樸據(jù)來(lái)源攔：同致收行市調(diào)斜搜集整議理個(gè)案復(fù)分析樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)4#2個(gè)單元2梯3戶(hù)26層三房1155233次性3%按揭2%,按時(shí)簽約1%贈(zèng)送入戶(hù)花園4㎡、陽(yáng)臺(tái)面積約5㎡，3房變四房剩余10多套左右集中140的戶(hù)型29套三房1295233%三房1405233%3#2個(gè)單元2梯3戶(hù)26層三房1155233%156贈(zèng)送入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積約9㎡三房1295233%三房1405233%129充三房?jī)蓵r(shí)廳11綱5三忘房?jī)捎麖d項(xiàng)目分成組團(tuán)沿盼湖開(kāi)發(fā)裁，有低椅密及高拋層住宅差，一期芳開(kāi)發(fā)的碰有聯(lián)排啟別墅、榮花園洋諸房、高森層住宅缸及高端睜會(huì)所。鄭開(kāi)·橄欖城開(kāi)發(fā)商?hào)|方今典集團(tuán)位置鄭開(kāi)大道四大街規(guī)模建筑面積669萬(wàn)方 產(chǎn)品洋房、高層、商業(yè)戶(hù)型兩房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡價(jià)格高層4900元/㎡，多層7400元/㎡，多層價(jià)格區(qū)間6500-12000元/㎡，一層送前后花園最貴客戶(hù)客戶(hù)多以改善類(lèi)需求較多，鄭州及縣區(qū)占比40%左右。銷(xiāo)售洋房2012年3月底開(kāi)盤(pán)，月均去化10-15套，高層月均20套左右，其中19#、20#樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。賣(mài)點(diǎn)85—180平方米新貴公館/純正電梯洋房/灣景高層配套幼兒園、會(huì)所雙水、雙氣鄭汴核類(lèi)心首席絨灣景千塘畝大盤(pán)——東方今鋒典以上遠(yuǎn)數(shù)據(jù)路來(lái)源哄：同隸致行警市調(diào)樹(shù)搜集融整理東方金趴典樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)22#2個(gè)2梯2戶(hù)26層兩房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底層和頂層25-30套三房1205250%19#2個(gè)2梯4戶(hù)33層兩房9213250%248/多為團(tuán)購(gòu)房源現(xiàn)售罄三房119-13012450%兩房8712450%119湖三房?jī)膳f廳87罷兩房拿一廳13攻項(xiàng)目一貝期規(guī)劃澇為洋房隆和高層星建筑，舞臨南邊攤包含少艦量2層課底商；榆采取洋嗽房與高防層結(jié)世合推出港的策略罩，滿(mǎn)足撞各類(lèi)客癥戶(hù)的需涂求。東方金潛典開(kāi)發(fā)商開(kāi)封新芒果置業(yè) 位置鄭開(kāi)大道北規(guī)模建筑面積14萬(wàn)㎡產(chǎn)品小高層、高層、底商戶(hù)型魔變兩房：62㎡魔變?nèi)浚?8—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（贈(zèng)送11㎡—20㎡）價(jià)格均價(jià)5100元/㎡客戶(hù)開(kāi)封市區(qū)改善類(lèi)客戶(hù)為主，并吸引了鄭州及縣區(qū)投資、自住客戶(hù)。銷(xiāo)售最后一批房源1#、2#樓，2013年5月開(kāi)盤(pán)，去化率40%，項(xiàng)目整體去化率70%。賣(mài)點(diǎn)魔變?nèi)?、超高得房率配套河南大學(xué)、開(kāi)封大學(xué)、黃河水利學(xué)院雙水、單氣、盼盼安全門(mén)、西門(mén)子電梯一座地澆王之上夕的湖畔叔尊貴府縮慧邸——聯(lián)藍(lán)灣教國(guó)際以上數(shù)漠據(jù)來(lái)源顫：同致旅行市調(diào)宮搜集整梁理該項(xiàng)目庸現(xiàn)主要似樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷(xiāo)售1#22梯4戶(hù)27層三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次無(wú)息付款89魔變?nèi)抠?zèng)送6.6㎡，131三房贈(zèng)送7㎡5-10元整體去化30%，其中80多的銷(xiāo)售較好，131的銷(xiāo)售較差35套2+1房8916274%2#12梯4戶(hù)27層三房1315416%1082+1房895474%131便三房?jī)蓡緩d89雙兩房強(qiáng)一廳藍(lán)灣獻(xiàn)國(guó)際開(kāi)發(fā)商開(kāi)封億乘置業(yè) 位置集英街交解放路規(guī)模建筑面積30萬(wàn)㎡產(chǎn)品別墅、多層、高層、底商戶(hù)型

兩房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡價(jià)格多層7000元/㎡，高層4700元/㎡客戶(hù)開(kāi)封改善型自住客戶(hù)和首次置業(yè)者銷(xiāo)售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高層剩余20多套。賣(mài)點(diǎn)開(kāi)封唯一5層半花園洋房，為都市人尋找返歸自然的院落生活。配套底商、幼兒園、會(huì)所、三水、兩氣、凈化水、游泳池大觀帝努湖·隱吉貴世家——違帝湖級(jí)世家以上閥數(shù)據(jù)敗來(lái)源馳：同啟致行聯(lián)市調(diào)瓣搜集兔整理帝湖郵世家樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷(xiāo)售19、20、21、2個(gè)單元1梯2戶(hù)5層一層1351220%6070006800/一層送128平方半地下室和60平方院子；頂層帶閣樓和樓頂露臺(tái)50-100元一期采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式銷(xiāo)售，現(xiàn)整體去化60%左右。19套二層1371220%三層1341220%四層1301220%五層1731220%19202113淋5三座房?jī)晌繌d173王四房?jī)尚軓d帝湖世柱家以第倆六代花撐園洋房惰的標(biāo)簽曲入市，參同時(shí)帝職帝湖羊世家開(kāi)發(fā)商開(kāi)封開(kāi)心一方集團(tuán) 位置鄭開(kāi)大道交集英街規(guī)模建筑面積52萬(wàn)㎡產(chǎn)品別墅、洋房、高層、商業(yè)戶(hù)型兩房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

價(jià)格高層4900元/㎡、樓王5600元/㎡，小高層5100元/㎡客戶(hù)客戶(hù)職業(yè)多以周邊企業(yè)、廠礦人員、公務(wù)員及私營(yíng)老板為主，縣區(qū)客戶(hù)則以做生意的居多銷(xiāo)售18#、19#、22#五月份開(kāi)盤(pán)、最高優(yōu)惠10萬(wàn)元/㎡。去化率60%賣(mài)點(diǎn)一線臨湖、純板式建筑配套底商、幼兒園游泳池、會(huì)所“湖”驢居才是蹦大人物——寶碧水問(wèn)藍(lán)城以上數(shù)羽據(jù)來(lái)源臉：同致吸行市調(diào)巖搜集整送理碧水藍(lán)常城樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均17#3個(gè)單元2梯2戶(hù)12層兩房942433%7253005100一次性?xún)?yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%/10-20元整體去化30%，其中80多的銷(xiāo)售較好，131的銷(xiāo)售較差25套四房1602433%三房1242433%19#樓4個(gè)單元1梯2戶(hù)12層兩房904850%96三房1274850%160古四房?jī)杀d124尸三房?jī)砷]廳94兩探房?jī)蓮d碧水藍(lán)錢(qián)城碧水藍(lán)申城二期鳥(niǎo)整體去殖化達(dá)80%以望上，稍現(xiàn)售舍為二棍期一堤批剩憲余房畢源，嗚其余帖在售依為洋丙房9靈#樓寒、小貍高層唐2#絡(luò)樓、稅高層武26善#、訓(xùn)27始開(kāi)發(fā)商未來(lái)地產(chǎn)位置開(kāi)封集英街與金耀交叉口規(guī)模占地面積7萬(wàn)㎡，建筑面積10萬(wàn)㎡。產(chǎn)品洋房、高層

戶(hù)型兩房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡價(jià)格目前15#、20#在售，高層實(shí)收均價(jià)4900元/㎡，洋房實(shí)收均價(jià)5600元/㎡客戶(hù)開(kāi)封改善型自住客戶(hù)和首次置業(yè)者銷(xiāo)售15#大戶(hù)型去化較慢，20#去化率90%以上賣(mài)點(diǎn)小區(qū)超低密度、超闊樓間距，花園電梯洋房、架空庭院配套

坐擁6000畝汴西湖景，500米對(duì)望百年河大

會(huì)所＼幼兒園＼教育流水纏庭院臉以上涂數(shù)據(jù)循來(lái)源霉：同丸致行旅市調(diào)哭搜集章整理未來(lái)·湖濱花挑園樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均15#3個(gè)單元1梯2戶(hù)8層四房138-162㎡12365800510056004900/其中一層贈(zèng)送地下室，頂層贈(zèng)送露臺(tái)20-50由于面積較大故去化速度較慢10-15套五房223-266㎡2420#1個(gè)單元2梯4戶(hù)18層三房137㎡1872去化90以上，其中10層以上為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源四房152㎡18兩房88㎡3620191415137晉三房?jī)苫?52疏三房?jī)赏霃d88串兩房采兩廳未來(lái)?！ず隇I花喚園采援用高鍬低搭貧配奢澇適規(guī)壇劃理敘念：板臨湖關(guān)觀邸昂攬一或線湖隨未來(lái)·湖濱男花園開(kāi)發(fā)商偉業(yè)集團(tuán)位置鄭開(kāi)大道集英街北規(guī)模建筑面積10萬(wàn)㎡，建筑面積25萬(wàn)方產(chǎn)品多層、小高層、高層、底商戶(hù)型

兩房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡價(jià)格高層4900元/㎡客戶(hù)開(kāi)封改善型自住客戶(hù)和首次置業(yè)者,5%鄭州客戶(hù)銷(xiāo)售二期整體銷(xiāo)售達(dá)到90%左右，現(xiàn)主要銷(xiāo)售19#樓賣(mài)點(diǎn)110萬(wàn)㎡鄭開(kāi)地標(biāo)建筑，電梯公館配套會(huì)所＼幼兒園＼教育高尚匹人居瓣板塊真，只鞠為幸若福專(zhuān)絕署——逆?zhèn)I(yè)·香堤灣以上數(shù)左據(jù)來(lái)源濫：同致題行市調(diào)壤搜集整蛋理偉業(yè)·香堤灣37212026252219該項(xiàng)目當(dāng)二期整憶體銷(xiāo)售奪達(dá)到80%垮左右袍，現(xiàn)撒主要街銷(xiāo)售網(wǎng)19負(fù)#樓躍。2潮0#愈、2蓮1#嶄、3翼7#騾樓均濟(jì)為團(tuán)泄購(gòu)房企源。樓棟單元梯戶(hù)樓層戶(hù)型面積套數(shù)戶(hù)型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均19#3個(gè)單元1梯2戶(hù)11層三房1323650%545100500049004800一次性購(gòu)房2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)/10-20元剩余大面積房源及底層房源去化速度較慢25-35套三房1351850%21#1個(gè)單元兩梯四戶(hù)18層兩房923650%72三房1221825%三房1371825%92差兩房匪兩廳12渡2三聚房?jī)衫L廳偉業(yè)·香堤朱灣PA敬RT罵4本案傲價(jià)格基策略支付能力熱銷(xiāo)均價(jià)銷(xiāo)售速度產(chǎn)品力品牌力區(qū)域維度客戶(hù)維度產(chǎn)品維度心理預(yù)期價(jià)格于論證禿體系從區(qū)域買(mǎi)維度、豈產(chǎn)品維神度、客厚戶(hù)維度猛對(duì)本案勒價(jià)格進(jìn)妖行論證——價(jià)格渡論證將體系鉑金瀚派宮藍(lán)天伏中央寒公園漢興上舞品格林公左館希爾貝斯貴和辜世嘉塞納左躍岸在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格漢興上品49004700格林公館53004600藍(lán)天中央花園51004800塞納左岸53005100貴和世嘉51004900鉑金瀚宮55005300外圍糊區(qū)域捉客戶(hù)名心理狐價(jià)位蒸區(qū)間漏：4600-5300元/㎡說(shuō)明：瞇鉑金瀚乖宮7#醫(yī)價(jià)位高鐮于同區(qū)筑域其它備項(xiàng)目是營(yíng)因?yàn)樵搩A樓棟為水高層樓鏡王位置幼，價(jià)格航相對(duì)較樸高，但圖開(kāi)盤(pán)并泄不理想泄，當(dāng)期茅推出16菜5套，開(kāi)國(guó)盤(pán)當(dāng)天扶僅成交35套，狂截止6月底成膠交約50套。區(qū)域維先度︱外圍區(qū)描域客戶(hù)膝心理價(jià)戴位區(qū)間——本案區(qū)域維個(gè)度︱核心區(qū)廣域客戶(hù)間心理價(jià)紹位區(qū)間——開(kāi)元昌華庭本案碧水毒藍(lán)城橄欖城藍(lán)灣超國(guó)際森林半構(gòu)島在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格藍(lán)灣國(guó)際53005100森林半島53005100碧水藍(lán)城53005100未來(lái)湖濱花園51004900開(kāi)元·華庭6700630056005400帝湖世家49004700香堤灣50004800外圍區(qū)覆域客戶(hù)學(xué)心理價(jià)悉位區(qū)間四：470銹0-6300元/㎡說(shuō)明巧：開(kāi)憲元·華庭介以均騎價(jià)630昌0元/㎡價(jià)格編高于同淘區(qū)域其孟它項(xiàng)目貓是因?yàn)榉皆擁?xiàng)目倉(cāng)品牌號(hào)話召力強(qiáng)咽，加上爸現(xiàn)房實(shí)凈景的吸芳引力以撐及開(kāi)元孕物業(yè)服織務(wù)品質(zhì)屑，使之繭其銷(xiāo)售漂價(jià)格高綢于同區(qū)宏域10沫00元/㎡以斑上。價(jià)格論編證體系香堤冷灣帝湖冷世家未來(lái)湖遙濱花園西單元東單河元16層：黑540存0以西戶(hù)諒為例基準(zhǔn)層瞧差為1戲0-6圓0元每災(zāi)平15層會(huì)：5稱(chēng)50落0以東戶(hù)學(xué)為例3層：往470增019北層：48筐003層：責(zé)480亮019好層：490盒020倍01002000同層恭因戶(hù)漏型、寶朝向嫩不同枝差價(jià)豎約為0~20姻0元/平典型德項(xiàng)目牽平面狗差、瞞垂直討差分捉布——鉑金膚瀚宮兩梯睜四戶(hù)典型項(xiàng)飛目平面跨差、垂馬直差分弱布——3號(hào)樓4號(hào)樓西單元東單元19層：墓52橡60以西戶(hù)殘為例基準(zhǔn)層誓差為1陽(yáng)0-5推0元每瓦平，樓登層向上須遞增2花4層最稀高16層：答53洲00以東呼戶(hù)為娛例3層凈：4政60財(cái)024層市：540蒜03層：法470它024垂層：550渾0010滲020牧030010紙050同層炊因戶(hù)駝型、默朝向司不同話差價(jià)筐約為0~300筐元/平西單憤元東單元19層：消52秤6016層：瀉53呼00以東額戶(hù)為豬例3層：棒460膚024層速：540鍛03層：難470繞024絹層：55閃00鄭開(kāi)·橄欖城兩梯三距戶(hù)3號(hào)樓4號(hào)樓西單歇元東單元16層：隊(duì)510邀0以西戶(hù)情為例基準(zhǔn)上層差遷為2挖0-校50蒙元每?jī)?yōu)平12層：覺(jué)500蜂0以東輕戶(hù)為虜例3層糧：4紗45核021讀層：470艦03層：榆450愁021層賀：47喝5001205010012辜020同層因案戶(hù)型、直朝向不尿同差價(jià)滋約為0~120蔬元/平西單元東單漆元16層：園510坦012層發(fā)：5個(gè)00打0以東戶(hù)德為例3層：拿445匆021灘層：47列003層戲：4矛50男021層窗：475穴0以西戶(hù)誘為例新晉美·悅都典型徑項(xiàng)目撤平面塌差、鄉(xiāng)豐垂直保差分臥布——兩梯常三戶(hù)22號(hào)暢樓西單宮元東單年元16層：墾530怖0以西嫂戶(hù)為飄例基準(zhǔn)冬層差蠻為2藥0-墻50齊元每欣平15層：竟540車(chē)0以東戶(hù)曬為例3層：哭480泳020層籮：550震03層：兵490育020層飲：56肆00010鴿020陵050同層遲因戶(hù)囑型、啟朝向和不同適差價(jià)交約為0~10莫0元/平典型禽項(xiàng)目寄平面做差、扁垂直饑差分洲布——東方金他典兩梯兩贈(zèng)戶(hù)平面芒、垂化直差項(xiàng)目名稱(chēng)平面差基準(zhǔn)層差最低價(jià)-最高價(jià)（面價(jià)）定價(jià)類(lèi)型鉑金瀚宮0-200元/㎡10-60元4700-5500元/㎡橄欖型橄欖城0-300元/㎡10-50元4600-5500元/㎡上升型悅都0-120元/㎡20-50元4450-5100元/㎡橄欖型東方金典0-100元/㎡20-50元4800-5600元/㎡上升型典型項(xiàng)串目平面照差、垂銅直差小寫(xiě)結(jié)——產(chǎn)品維房誠(chéng)度︱市場(chǎng)價(jià)厭格比對(duì)疲過(guò)程——市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程確立競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價(jià)格選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目確定市場(chǎng)價(jià)格比價(jià)體系價(jià)格論膚證體系權(quán)重汪確定扭原則擇：影嬌響度嘆越大期，權(quán)淺重越抗大項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注香堤灣25%同區(qū)同質(zhì)湖濱花園15%同區(qū)同質(zhì)帝湖世家15%同區(qū)同質(zhì)藍(lán)灣國(guó)際13%同區(qū)同質(zhì)碧水藍(lán)城12%同區(qū)同質(zhì)青年城5%不同區(qū)同質(zhì)橄欖城5%不同區(qū)同質(zhì)