房地產(chǎn)公司設(shè)計標準化工作匯報

構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標準化平臺德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計標準化工作匯報

2目錄■

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司標準化研究■首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點■

標準化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標準◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理3國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標準化情況項目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計圖紙可以沿用，只能作細微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風(fēng)險。材料設(shè)備的標準化。便于統(tǒng)一采購、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點和立面風(fēng)格、營銷策略的標準化；產(chǎn)品標準化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當代MOMA萬科“情景花園”4宏宇地產(chǎn)公司的標準化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院5富力地產(chǎn)公司的標準化情況售樓處——“彩蛋”的標準化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實力第一名。最大特點是集設(shè)計、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個項目的主要材料均由集團統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術(shù)標準。比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計時可以準確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。富力針對精裝修制定了詳細的標準，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標準化就是售樓處——富力彩蛋。第一個彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復(fù)制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。6珠江地產(chǎn)公司的標準化情況珠江、合生的特點與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。珠江最典型的標準化是其開發(fā)的所有高檔項目都采用了歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計和選材標準。景觀設(shè)計也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標準，對應(yīng)的造價也不一樣。植物配置在不同的地區(qū)都有標準庫內(nèi)選取，各地公司不能選擇標準庫以外的植物。另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團各分公司將自己今年設(shè)計的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認為值得推廣的戶型，作為下一年度集團的樣板戶型。第二年，各分公司會以樣板戶型為藍本，結(jié)合自己當?shù)氐膶嶋H情況，對樣板戶型進行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對象。如此往復(fù)，形成標準化戶型庫。每年年底，集團各地分公司集中在北京召開標準化會議，共同討論編制各方面的流程、標準。設(shè)計方面的標準最終由珠江自己的設(shè)計院編制完成。該標準非常詳細，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計標準都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。7當代集團地產(chǎn)公司的標準化情況科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕天花輻射置換式新風(fēng)外圍護其在各個項目進行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個系統(tǒng)：外維護系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。

MOMA系列都采用了非常好的外圍護系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運行無噪音。

置換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，在頂部機房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進入，在頂部排出。8萬科地產(chǎn)公司的標準化情況1，情景花園洋房萬科最具特色的標準化產(chǎn)品當屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當時總建筑師吳志群主持設(shè)計的深圳四季花城三期戶型。最大特點是通過層層退臺使得每戶都有一個大露臺。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計比較簡單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請加拿大BDCL設(shè)計事務(wù)所進行立面改良設(shè)計，總部派專人到現(xiàn)場負責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個水平。

“情花”整個單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計單位水平存在一定差異，難免會出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設(shè)計方中建國際進行施工圖設(shè)計，并且對廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進行了詳細的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。但在細節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。9萬科地產(chǎn)公司的標準化情況“情花”的改良廣州的萬科藍山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計上，藍山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。10萬科地產(chǎn)公司的標準化情況2，RS住宅2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標準模塊化，同時配合外掛式陽臺、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標準化部品安裝創(chuàng)造了條件。在綜合考慮國家強制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計理念，對端戶及轉(zhuǎn)角單元進行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機位等問題。11武漢城市花園、大連假日風(fēng)景、青島魅力之城等項目中都使用過標準的RS戶型。隨后的2005年，萬科標準化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級組織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。由于采用了標準化戶型，西青項目從付款拿地到實現(xiàn)銷售200套，只用了11個月時間，實現(xiàn)了集團制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標，獲得2005年“速度獎”。

2，RS住宅萬科地產(chǎn)公司的標準化情況這個項目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復(fù)制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計的外部景觀。在短短5個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團平均水平縮短了8個月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎”。12萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅2003年，萬科委托清華對萬科青青的產(chǎn)品進行后評估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計中難以滿足的一些核心要求：玄關(guān)：沒有獨立玄關(guān)，室外直接進入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時候難以與家人交流；主臥室：沒有地方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰；功能陽臺：沒有儲藏空間，放置洗衣機空間更顯得狹小。以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。13萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅

——精裝修戰(zhàn)略國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費大量精力時間和材料能源消耗。對入住時間不同的客戶來說，長時間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個體采購裝修材料，花費明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標準化的一部分，2008年萬科將實現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設(shè)計——建造——室內(nèi)設(shè)計——裝修全面家居解決方案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計+室內(nèi)設(shè)計——生產(chǎn)施工14萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進入客廳相比，有獨立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣間：保持干濕分離，更強大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機位置和熨衣板的擺放位置，同時配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計的扁窗，有效提高操作臺面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講，電話，電視，收音機，DVD等功能15萬科地產(chǎn)公司的標準化情況４，建筑體驗中心為了進一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實現(xiàn)和客戶的互動和對話，2007年5月，萬科建筑體驗中心在深圳對外開放。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個具有真正意義上的產(chǎn)品體驗中心。該體驗館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗和衡量產(chǎn)品設(shè)計中的每一個細節(jié)，以多維度的人居體驗與參與者互動溝通。體驗中心作為萬科建筑技術(shù)面向客戶，面向社會的窗口，兼具收集客戶體驗信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計部門提供信息，具有一定的研究功能。根據(jù)大量市場調(diào)查，針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級，領(lǐng)先級和豪華級三個檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計，施工，材料等領(lǐng)域的社會資源為客戶提供領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計——室內(nèi)+建筑設(shè)計——生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。這是一次從設(shè)計理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細分，到公司流程的全面顛覆。“讓客戶因為廚衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號。16171819萬科地產(chǎn)產(chǎn)公司浙的標準版化情況5，生圈態(tài)住扎宅標老準200給3年底伍萬科俯建筑濫研究旋中心弊將各準項生呼態(tài)應(yīng)趨用技瞇術(shù)整腔理出《成果匯刪編》,主要包扮括遮陽趟裝置、卻人工濕練地、屋槳面綠化板、滲水貌路面、籃變壓止恢逆閥煙茅道等多僵項技術(shù)禾。與此京同時,天津東程麗湖項歌目啟動,被確定昨為萬科叉集團生姿態(tài)住宅辜方面的粒重要試元點項目,各項灘生態(tài)禿技術(shù)尤進行騾了全佳方位譜的實結(jié)踐。防為了孩使得途萬科筐的所帆有項爪目達邪到國喊家和你地區(qū)系的節(jié)膏能標得準,萬科判邀請雕了有木關(guān)的棍合作胃伙伴箏在全局國三走個區(qū)依域啟辣動了通關(guān)于奸節(jié)能廊解決勁方案摔的系捐統(tǒng)研晌究,其中包戶括一系快列的技蜂術(shù)措施劫指引,并開始鑰建立《萬科完住宅騎節(jié)能匆成果瓣標準》其中囑包括齊節(jié)能要設(shè)計嚇標準兄文本輝、設(shè)獄計流認程、醫(yī)圍護寒結(jié)構(gòu)弓設(shè)計叛圖集興、技遣術(shù)規(guī)蹤蝶程及規(guī)支持點機構(gòu)漿、成夏本分稱析等誤。200滾4年,萬科述總部霸頒布廳了《萬科生端態(tài)住宅繡標準》。該階標準稱是一揀個完志整的嗓體系,包括桿節(jié)能仇標準勁、水禮環(huán)境魚標準杠、空詢氣質(zhì)企量標丑準等蒜。20萬科地寄產(chǎn)公司障的標準鐘化情況5，生索態(tài)住耐宅標越準作為生汽態(tài)住宅婚重要試醬點的天查津東麗外湖項目,聘請瑞光典SWE國CO進行呢設(shè)計,主要采析用了下徑列生態(tài)甜技術(shù):雨水收曉集,社區(qū)網(wǎng)內(nèi)設(shè)蠅計了削具有規(guī)景觀卸效果怒的雨蹄水明甚溝、卷暗渠拼等雨惹水收憶集系描統(tǒng),讓天然攏雨水通湯過該水賤系,用于補因充水景謊用水和儉濕地景構(gòu)觀用水,節(jié)約攪了大籃量的甚景觀凈和綠表化灌費溉用灘水;人工濕議地,一種生礙物處理站方法,是在灑一定陵的填婆料上具種植松特定臺的濕瘡地植乳物,建立一踢個人工殲濕地生叫態(tài)系統(tǒng),當污勇水通吊過這佛個有腎生命槳的系敞統(tǒng)時,由于物算理沉降牛、根系濾阻截、訴化學(xué)沉鏡淀、土濕壤及植應(yīng)物根系賺表面的振吸附與扔吸收以盲及微生填物代謝羨等共同歡作用,其中的矛污染物搭和營養(yǎng)棍物質(zhì)被社吸收或禿分解,水質(zhì)得嚇到凈化,從而長樸久保證悟整個湖將面的清據(jù)潔滲水路絹面,具有良潮好透水誘性的路謹面,雨水幕能及債時透禿過路緒面滲泉入地佛下土穿壤,達到溉快速毅排水倆目的,降低下烏雨時排蹤蝶水管線消的壓力崗，提高繪土壤的執(zhí)透氣，顆改善土闖壤，補裳充地下粗水源，覆降低地筑表溫度京，調(diào)節(jié)圾居住區(qū)棍氣候；佛甲草死種植屋輕面:佛甲草索是一種終耐旱性凈極強的殘植物,種植在嶄平屋頂芒上。增爭加綠化羊面積,改善天舅臺反射澤刺光,保護了蕉建筑屋術(shù)面防水漲層,并起鮮到隔教熱的乳作用還；新風(fēng)微阿循環(huán)系耳統(tǒng),利用負旨壓通風(fēng)肝原理,由安裝塌于衛(wèi)生覺間的風(fēng)并機將室猛內(nèi)污濁短空氣排咳放到室炕外,在臥室舅安裝進驚風(fēng)口，決并對室硬外空氣郵進行過淋濾，多至點進風(fēng)玩既能保舒證室內(nèi)樓新鮮空茫氣的含大量，又格可將通蹈風(fēng)造成錢的能量騰損失降羅到最低貪程度。地?zé)釗荻入u利用：較高個溫度的富地?zé)崴油ㄟ^換術(shù)熱先供站公建中哄的暖氣玻使用，崗水溫下慚降后再慨供住宅誦中的低匆溫輻射場地板使植用，從衡而充分替利用地馳熱水在究不同階斷段的熱晝量；太陽招能路蒼燈：采神用了陸太陽姐能光句伏電嗎板及弦蓄電積池，罰將太垂陽能躁轉(zhuǎn)換伏為電狗能并逮用于弱夜間漁照明項，確鞏保了稠夜間哄照明象供電號的需胸要，幻玉根據(jù)海周圍底光線艇自動遷調(diào)控誓，有勸效地快節(jié)約裙了住煌區(qū)的綠用電支成本雜；有機或垃圾贏生化郊處理：通囑過垃但圾分姐類收掘集將王有機蚊垃圾滋單獨犬進行蛾處理蘭，最夏終變披成水仍分和忽氣體握，就決地消陶化，雹殘存雕物可鮮以作犯為花嚼卉、紫綠化修的肥尚料。洽這樣刮不但羽減少蒜了垃迫圾清乳運的箭費用董，而遠且有銀利于宜小區(qū)燙綠化逼的生沖長。21萬科脾地產(chǎn)販公司滑的標恒準化戲情況6，部品頓化（工晶廠化）“部品”二字來較源于日斃文，是榮指建筑瞞中具有狹特定功鞏能的一走個獨立坦單元，坊有建筑道材料、倚建筑部阻件、設(shè)弱備及其豬配套產(chǎn)暗品構(gòu)成向的系統(tǒng)桌組合件奇。經(jīng)過強工廠國內(nèi)生凝產(chǎn)組愿合好籌，作息為系勁統(tǒng)集銷成和愉技術(shù)砌配套背的整分體部氏件，脂在現(xiàn)宰場直塔接拼束裝，廢既提柜高了遠效率紙，保順證了港工程希質(zhì)量沿，大幼大減墾少了犁材料歲消耗激和現(xiàn)漁場作業(yè)業(yè)量喚，也舞加快境了工去程進沿度。比如，片陽臺欄羅桿統(tǒng)一機樣式，念工廠預(yù)蝕制，通匆過熱鍍加鋅，噴緣瑞漆，高穿質(zhì)量的芳防銹和爪外表面功處理，徹運到現(xiàn)跳場用錨殺栓與予三埋件裝失配連接秀。徹底猛解決了襲傳統(tǒng)工怖藝粗糙鄉(xiāng)豐和生銹木的問題局?，F(xiàn)場作芝業(yè)受到綱工匠水憐平限制摘，大量老農(nóng)民工很以種菜艙的精度腳蓋房子批，通過磨加強施宅工管理夢，也無絨法降低畝維修率稻和客戶趣投訴，揀唯一的棕出路就宏是改變將現(xiàn)行的閘建造方損式。工廠的伏生產(chǎn)條很件，質(zhì)殘量控制腥手段都暢要比施予工現(xiàn)場竹好得多癢。比如畢預(yù)制混梯凝土構(gòu)擠件，現(xiàn)西場溫度檔濕度養(yǎng)霧護容易鄭控制，煮由鋼模復(fù)板批量憶生產(chǎn)的稿構(gòu)件誤鴿差極小死。工業(yè)發(fā)莫達國家蜜，住宅字的部品頸化率在60跪%以上，擴北歐及詢?nèi)毡驹?0%以上升，我栽國的萍部品歲化率雁只有8%，萬科耗也只有15彼%。走住玩宅部品啞化是住堆宅發(fā)展謀的必由怨之路。22萬科地皇產(chǎn)公司拾的標準刮化情況6，部品振化（工順廠化）萬科部雄品化可爭以追溯盾到19寬99年，墳萬科海陸續(xù)掉完成棕了兩特件工牙作，鋒進行咐系列災(zāi)技術(shù)室研發(fā)視工作喂。形碎成《技術(shù)幼研發(fā)約成果云匯編》；另一句件是建每立集團的割材料和假部品的棟戰(zhàn)略采落購平臺。20珍03年，護形成蘇了萬科革標準有化部紛品庫。這忍些標航準化稱部品誓遵循遞的是鐵工業(yè)尚化的鑰生產(chǎn)竄和安吹裝方趙式，銅對提負高成貴品質(zhì)邀量及杏保證足質(zhì)量棟穩(wěn)定隔性很律有幫妥助，千在非兇標準架化的思項目系上也她得到辱了廣柱泛應(yīng)結(jié)用。當年大，萬拾科還唯發(fā)布伴了“雙標”文件——《萬科捏住宅適使用滋標準》、《萬科住敢宅性能舊標準》?！妒褂梅稑藴省分傅氖瞧髯≌嬲惴e的指燦標和功已能指標捕，臥室拔、客廳作、廚房榮、洗手立間、陽在臺等功爹能房間罪哪些是驗必須具殺備的，冠各個功烈能房間巨的面積謹各是多肌少，都挎制定了牌相應(yīng)的限衡量指汁標；《性能萌標準》包括粱了住泛宅的滾保溫飲隔熱圓性能勞、安液全防豈盜性礎(chǔ)能、言門窗鼓的質(zhì)線量、討地漏踩的安恒全程惰度，漠包括覆交樓耳的裝前修標城準、榴陽臺賭欄桿析的耐勇腐蝕洪年限重、空獲調(diào)百產(chǎn)葉的托透空胸率等船因素侵。當犯然還網(wǎng)包括盛大量覽的構(gòu)壯造做源法和三表面隙做法掉。伏見寇文明男，195迫9年出慕生，激日本剪籍，掉本科得學(xué)歷剖，20癢06年加慘入萬芒科。粉現(xiàn)任彼萬科看建筑絲式技術(shù)瘡總監(jiān)云。200乎4年萬傍科確蟲定預(yù)顏制鋼辦筋混故凝土扮作為芝部品挽化住悔宅研猶究方凝向。1號樓首子次實驗羨了PC（預(yù)天制混縮慧凝土轟結(jié)構(gòu)席）、PC外墻、PC整體桿廚房召衛(wèi)生千間、紫輕鋼溫外墻燥、輕棵鋼屋遺頂、ALC外墻。貍?cè)S預(yù)對制構(gòu)件歐在運輸氣、堆放墻、吊裝難、誤差捷調(diào)整方赤面的困掛難。20催06年聘請支豐田房彩屋的伏辜見文明套對部品廚化住宅沸長期規(guī)晉劃，指月定了三利條路線律：1、RC的部品珍化，改撇良傳統(tǒng)響鋼筋混裳凝土結(jié)災(zāi)構(gòu)，解期決傳統(tǒng)艇建造方壺式帶來增的質(zhì)量別問題。2、PC工法的權(quán)開發(fā)，肝即完全乏部品化騰體系的據(jù)研發(fā)，暈為規(guī)模希化部品屠生產(chǎn)做籮技術(shù)準菠備；3，內(nèi)苦裝的逃部品轟化，影主要具針對兇毛坯茅房的自弊病歪，做印精裝貍修的油標準經(jīng)化和闖工廠皆化。有進展鉛的是PC外墻顛體系史，外鎖墻滲隙漏率駕為萬歉分之缺一，燙精度按偏差滲小于0.1補%.平臺建聲設(shè)：硬件測工程貼：萬睛科建平筑體污驗中粥心，追東莞掠萬科振住宅己產(chǎn)業(yè)竹化研運究基況地軟件響工程狠：申益報國去家住艦宅產(chǎn)看業(yè)化膀示范宿基地減，成當立萬暈科住醬宅產(chǎn)書業(yè)化委企業(yè)需聯(lián)盟怒。23國外住羞宅標準赴化情況Pu雹lt促e傷Ho餡me樹sPul剩te幟Hom挑es是美國毯乃至全暖世界最斧大、最娘優(yōu)秀的料住宅企牛業(yè),是萬科叉在第三比個十年庸的標桿劍企業(yè),它的勺許多碗理念淡方法悔一直轉(zhuǎn)被萬型科所貌模仿恭。通攻過對Pul票teH蘆ome殼s標準陳化模搶式的召分析,不難猶看出他住宅配企業(yè)薄的發(fā)嬸展方誤向。對世界餅住宅產(chǎn)們業(yè)來說,一直癥存在儲著一糖個怪癢圈。研既是,在任熔何一大個國腎家,住宅基溉本上都都屬于最辦昂貴的福單件商耕品,也是大路部分人淡一生中士最大的因一筆支則出。但闊是,這個交行業(yè)恥中卻笑似乎閉從來言沒有夫出現(xiàn)而過像截在能芳源、礦汽車賠、家保電、黃金融瘋、IT、甚低至零存售、晌飲料醬、日霞化行當業(yè)曾親經(jīng)出均現(xiàn)過核的那閉些龐晶大的罷商業(yè)默帝國縣。經(jīng)粥濟學(xué)眾家認第為,因為房薄地產(chǎn)特際殊的地分域性和務(wù)非同質(zhì)秤性,這個行躍業(yè)沒有訴其它行場業(yè)那種欣顯著的閘規(guī)模效套應(yīng),也就是淡說,房地產(chǎn)奇公司是收無法做嬌大的。直到200寺5年,財富50槐0強的疼名單芒中,雖然漢出現(xiàn)怖過建瓣筑公杏司、圈出現(xiàn)子過不冊動產(chǎn)莊經(jīng)營妥公司,但是顧純粹夕的住寫宅開旅發(fā)企售業(yè),卻始終沿與這一起排行榜遵無緣在200服6年,歷史終丟于被改仍寫,美國哈的前棗四大澤住宅冶企業(yè),聯(lián)抉咽進入廈了這誰個名螺單。攔其中謀排在凳最前蜜面的策就是Pu供lt紹e倚Ho弱me巾s。在過傘去的編十年侄中,它的市通場占有核率上升坦了一倍預(yù)以上。蜓然而,它的羞雄心西才剛納剛開團始,它現(xiàn)在糟的目標柳已經(jīng)定菊到了全獎美國市瞎場的20禮%。如犧果這每個目泰標能堤夠?qū)嵥氍F(xiàn),我們壯看到瘋的將鉗是一燒個年腳銷售解千億監(jiān)美元孝級別機的企漢業(yè)。皮企業(yè)責(zé)規(guī)模籠的邊芽界取忘決于各規(guī)模嫁效應(yīng)勁和管躬理成證本的選消長雖。越耽大的雹企業(yè),規(guī)模效巴應(yīng)越顯蜻著,但是串管理聾和經(jīng)課營的部難度幫也越那高。貴當一講個企四業(yè)的其規(guī)模觀效應(yīng)想已經(jīng)番不能覆抵消滅克服閱管理首難度壺上升梢的成峽本時,這個企理業(yè)就到錄了增長證的極限銅。確實,住宅淹作為勉一種攀最終女產(chǎn)品,具有不順可移動枕性,無法在石一個地揪方生產(chǎn)糟而銷售喚到很遠乳的范圍:客戶卻需求形和地普段的逝千差偷萬別,也使得砍住宅的異生產(chǎn)具狂有小批井量甚至歉單件生謙產(chǎn)的特毫征。但夸是,企業(yè)恒的規(guī)魔模效獲應(yīng)不練僅僅寇源自享大規(guī)名模流統(tǒng)水線剝生產(chǎn)既帶來歪的成而本下沾降,還有另外圍兩個咸方面,一個是良客戶口恒碑帶來的品示牌號耐召力,一個是逝資本市槐場信用姑支撐的嚴融資能襪力。b-E&革24國外住番宅標準歸化情況Pu夜lt涼e包Ho糞me厘s在美國四大住宅企業(yè)晉身財富500強的過程中,美國究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國的住宅企業(yè)在客戶細分以及產(chǎn)品標準化方面積攢了不少經(jīng)驗:美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細,住宅品牌所對應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個方面。而與此同時,美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革25國外住攀宅標準浮化情況Pul檔te痛Hom刷esPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標準核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。產(chǎn)品線策略：用標準化滿足個性化。市場模擬實驗：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個性化需求。嚴格的質(zhì)量標準——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。b-E&革26國外住叛宅標準雁化情況北歐部手品化住堪宅b-E&革工廠預(yù)炭制到飾斗面磚的集部品化浸欄板工廠賊預(yù)制味到飾殿面及造窗戶侮的部促品化各外墻饅板北歐是脹世界上起住宅部辛品化程調(diào)度最高般的地區(qū)舟之一，拼從主體憤結(jié)構(gòu)到僅各種構(gòu)很件都采怪用工廠粗預(yù)制的謀部品。比如陽后臺欄板戒，都是帶工廠預(yù)鳥制并已旁經(jīng)作好眾外飾面頑的成品洽，只需瀉現(xiàn)場拼括裝即可露。外墻港板也已聲經(jīng)附著膚好保溫末層和外離飾面，付甚至連膊門窗和歉玻璃也萄已經(jīng)安傍裝到位水，直接督用吊車芽吊裝。般整個工莖地看不志見外圍故的腳手磨架。27國外武住宅筋標準胞化情蚊況北歐部鳳品化住蘆宅b-E&革芬蘭泊赫爾弊辛基畜PA倦KK湊AL珍AN悅RI橡NN牲E住鑼宅工此地基礎(chǔ)設(shè)備嘗夾層預(yù)制外怒墻板拼訪裝墻體連攏接處的格錨筋伐豎向帥鋼筋將圣錨筋串撤聯(lián)號接縫處謊支模28國外堅住宅以標準身化情疫況北歐汪部品聞化住站宅b-E&革陽臺共預(yù)制蝴板上稅的排蟻水槽棒和雨刺落口安裝到階位的預(yù)遲制模塊升風(fēng)營道隊與模犁塊相連岡的水平襖管線預(yù)制虹風(fēng)道匆上下煉水模霧塊29國外此住宅洞標準貌化情爛況北歐艇部品祖化住另宅b-E&革墻板垃中予疾留電身管上下層溉間的電猜管用軟自管連接予留電薪盒從樓板男中穿出色電線30國外住迎宅標準你化情況北歐中部品代化住莫宅b-E&革與墻臘體脫痕開的歪陽臺熊挑板靠鋼慕索懸羨掛的太陽臺清挑板靠預(yù)膠制柱小支撐碎的陽侵臺挑昏板31國外現(xiàn)住宅鑰標準都化情簡況北歐扯部品量化住權(quán)宅b-E&革預(yù)制醫(yī)到完隸成面僅的樓猜梯預(yù)留冒安裝狹欄桿摘的螺霉栓裝修好笑的效果施工中譯樓板間導(dǎo)的接縫32小結(jié)富力膨與珠霸江的醫(yī)經(jīng)營戀模式桐較為兆類似,均是占貝據(jù)整條柳產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取肅土地到遠物業(yè)管頁理一條缺龍的經(jīng)潛營。然很而,隨著對外效率和而專業(yè)化噴程度的瀉要求不歪斷上升,合作漁開發(fā)秧、并調(diào)購重墨組與浮業(yè)務(wù)渣外包副的帷酷幕已抵經(jīng)拉結(jié)開,未來我播們看到讓的,將是從“小而裕全”轉(zhuǎn)向廈精細旁分工,從企業(yè)罵內(nèi)部整讓合轉(zhuǎn)向盾社會化棟整合:逐漸物形成欠大型賞開發(fā)非企業(yè)園、專訊業(yè)設(shè)繳計單犁位、您金融玩企業(yè)津、專猜業(yè)制攤造企擔(dān)業(yè)、恒配套趣服務(wù)融企業(yè)殊強強閘聯(lián)手壘的全臘新格挺局。最強絲式的開曲發(fā)企瞇業(yè)一皮定是哄通過亮市場封選擇留最強堪的合模作伙若伴。以萬科馬為例,它在植積極負尋求秧外部牲資源肥的同槳時,萬科在軋產(chǎn)業(yè)鏈草上的資重源整合某也在穩(wěn)熔步推進匙。比如益在銷售削環(huán)節(jié),目前萬捉科各地調(diào)在售的鉆項目中,一般只眾保留一晶個項目專由自己寺的人員伐來進行佛銷售,其它旋項目探均采意用代陷理公炒司銷抽售,能轉(zhuǎn)移私到企業(yè)獅外面去鄰做的工擁作盡量透轉(zhuǎn)移,保留跌一個擱項目媽的目啊的是穗為了鬧通過搞該項桶目的題銷售糧來了肥解市鳳場。京在萬婆科開催發(fā)的鞏項目啞中,公司主挨要控制挺設(shè)計、蜻建筑標宣準及質(zhì)號量輸出這幾祖?zhèn)€關(guān)界鍵環(huán)抹節(jié),其它業(yè)莖務(wù)大多舉委托經(jīng)烤過嚴格剝審核的擱專業(yè)公歌司去做脾。這樣斗的做法獄使萬科窗在開發(fā)元規(guī)模成梢倍增加危的同時,員工數(shù)舊量和運惠營費用是控制在景合理水悉平,同時菠企業(yè)燙更加崖專注山于競縱爭優(yōu)旋勢的懶鞏固怨。走毅專業(yè)泡化的享道路州這也請是美暖國模礙式與敗香港譯模式械、以Pult趕eH舒ome齡s為標桿歐的萬科吹與港資跪背景家企族式企件業(yè)的富唐力、珠配江的最住大區(qū)別誕。外部胳整合擠對于匠產(chǎn)品雪標準輛化方舟面就稠提出奪了更傍高的淚要求,從而粒保證糧合作端伙伴納的質(zhì)臺量輸經(jīng)出都蝴保持歷在一月個較附高的甲水平陸上。星河女灣和Mo西ma的復(fù)制處模式使拴得其獨鍵一無二踐的精髓灶在不同吼的項目意中得以危延續(xù),保證藍了品餓質(zhì)和鐮獨特門性,但是項信目開發(fā)估周期并談沒有因蓋為復(fù)制門而縮短。星河不灣北上,為了選軋擇適合表北方氣丟候特點市的植物,費了俊頗多皺周折扛。Mo撲ma從萬惑國城句到上報第,再到Ste訪venHol絲式l的“手拉手”,也是一駐變再變,這都電是為待了創(chuàng)造出攝足夠的盟賣點。宏未宇和價當代染兩個做企業(yè)窗雖然青通過稠類似仰走高榆端的憤模式構(gòu)在諸經(jīng)多中銀小開險發(fā)商喪中創(chuàng)摸出了取品牌,但以這奶種模式久卻無法偵大批量擊復(fù)制,企業(yè)也嶄無法做坊大。珠江建與萬半科在漏標準區(qū)化的繩過程腳中逐貢漸積缺累,使得腐以往桿項目螺中的勤優(yōu)點羽在后峰續(xù)項任目中蓬得以逼延續(xù)侵的做乖法,值得鑼學(xué)習(xí)奶。從瘋對萬既科標溪準化坊工作苗的重夸點解澇讀,可以鑒看出,標準關(guān)化工鏡作的葛過程京相對宵漫長,需要逐倘漸的積辮累,逐漸憂形成勁具有況企業(yè)欣核心娃競爭領(lǐng)力的競產(chǎn)品蹈。萬駛科北介方地蜓區(qū)標迎準化廁的戶瘡型產(chǎn)創(chuàng)品目軟前也睜不過軟只有"情花"RS住宅、U5住宅三漠大類,覆蓋占的容伶積率端范圍駛相對賄較窄,并且標雷準化工桃作在外秘立面的窮效果上參并不理創(chuàng)想。萬剃科今后源如何應(yīng)丑對這些停問題,值得掩我們臟持續(xù)壺關(guān)注躍。33■首創(chuàng)置幸業(yè)標準鹽化的思君路和要恐點34產(chǎn)品吊標準瓜化的看目的縮短遼周期惰，提諷高收癢益率賄：隨著餡招排討掛土遍地成站本的失大幅迎上升賣，709齡0、限隔價房涂政策羨的不堅斷深廢化，賄房地哄產(chǎn)的蹈微利買時代昏不可吐避免遮的到扒來，專縮短身周期州，提帖高資科金周運轉(zhuǎn)率枯，從扁而提吉高收算益率來是提斯高核工心競姿爭力斬的重蔬要手誤段。淋（Pul享te介Hom紡es的銷逃售利蓄潤率穩(wěn)在6-賢8%，凈資烈產(chǎn)回報足率卻在17-板21%；萬惡科的泥銷售串利潤偉率10騰%，凈滿資產(chǎn)記回報雙率只逼有12脫%）快速民擴張卡的需潮要：土地勇成本皇上升哈和土掘地出示讓的促透明馬化，回房地鮮產(chǎn)準往入門金檻越末來越滲高，多中小宴企業(yè)盲越來途越難偵以生斜存，傷在規(guī)王?；⒖焖匐u擴張律的同習(xí)時，壯必然絹帶來臺管理功上和元融資征上的鋼難度李。實征行標測準化太，提怨高人也力資者源和常資金梁利用乳效率互，才腰可能湊在有逗限的庸人力樓資源狂和自遮有資聽金的督前提索下實埋現(xiàn)快畢速擴名張。統(tǒng)一雪采購鉛、降尖低成筆本：統(tǒng)一設(shè)嚴計標準嚷有利于騰統(tǒng)一招漂標采購僻，實現(xiàn)決規(guī)模效閃益，降均低建造萌成本和破節(jié)約周厲期。對繁簡化開披發(fā)企業(yè)些與供方檔關(guān)系，口規(guī)范管味理人員幟行為也鉤很有利債。提高席設(shè)計垮質(zhì)量傾：一次最性設(shè)牛計，羞作坊憶式生朱產(chǎn)帶胡來了斬難以紛克服屈的設(shè)蛋計及度建造獨的質(zhì)友量通臟病。懲好的吧產(chǎn)品浴一定小是長至?xí)r間歸反復(fù)芬推敲泡得來胡的，經(jīng)并經(jīng)斤過市不場檢咽驗，塑在客昌戶反犬饋中工不斷蜜完善游改進請。成狼熟復(fù)題制有鞋利于滅保障丈設(shè)計恥水平航，降鐘低開距發(fā)風(fēng)祖險。構(gòu)成槐產(chǎn)品垮線，湯形成至品牌駕效益做：將產(chǎn)品哀劃分幾呆種最常浩見的基抽本類型槽，采用暴相同的拒案名及廉營銷策蓋略，形校成品牌許效應(yīng)，枯增加項醬目附加賢值。b-E&革35資源瓦保證搭建比產(chǎn)品汽標準綢平臺顆，需吼要各故業(yè)務(wù)潛部門悉的通熊力協(xié)戲作與天配合寄。索產(chǎn)黎品標肌準化照小組溝：展公蝦司領(lǐng)山導(dǎo)修規(guī)劃忙設(shè)計躍部薦市潔場營吧銷部喊成本奪管理炕部春招標鉆采購估部搖運營窯管理標部外部化資源警：懸設(shè)再計院散、測攻量師范行、史顧問舞公司王鴻訪麗邱曉臘隼劉新梅袁慶突華李明抹宇、售夏偉者、趙筑平沈猛趙輝付東斧輝相關(guān)陪人員相關(guān)唱人員相關(guān)電人員相關(guān)卷人員資金推支持費用項恩目：咨葉詢費（纖設(shè)計院勤、顧問允公司）穩(wěn)、項目援考察費資金停來源偉：2忍00掌7年唐規(guī)劃貢設(shè)計麻部專衡項設(shè)橫計咨釀詢費標準化鋪工作專吸項經(jīng)費?36工作模急式首創(chuàng)置橋業(yè)產(chǎn)品脹標準平福臺市場留營銷（產(chǎn)品售定位及敬檔次）產(chǎn)品膠1產(chǎn)品得2產(chǎn)品3土建設(shè)備電氣門保溫材忽料涂料配電箱鋼制戶錫門1、聾2木質(zhì)堡戶門考1、也2成本肉分析規(guī)劃職設(shè)計（材料愧選型及綁技術(shù)標就準）成本管旱理（造擱價分稀析及棚成本趨信息尖）可視對退講紅外招對射彩色杠對講黑白膜對講上水管空調(diào)PP究RPB價格廠家3廠家2廠家1招采（廠家頑信息）結(jié)合具貿(mào)體項目,逐漸完敗善.37設(shè)計標忘準化工達作思路標準化津工作，攔不僅僅罷是對產(chǎn)閘品本身盡的完善避和研究救，同時唯會帶來深工作流午程和工董作方式箏的改變準。認清差經(jīng)距，博駁采眾長談；后發(fā)暈優(yōu)勢，擦學(xué)習(xí)創(chuàng)尸新一種求心態(tài)縮短新周期降低成棋本提高狡品質(zhì)三個豬目標技術(shù)希措施管理手尋段計劃主管理流程管倚理材料踩標準穗：工程做賄法：標準化敲戶型庫設(shè)計資筍源管理知識管軍理二類措趣施七項工勺作38首創(chuàng)遙置業(yè)孔業(yè)務(wù)籃管理車流程聾框架棕－規(guī)驢劃設(shè)箏計流遠程一級流程二級流程三級流程圖例項目癥規(guī)劃循設(shè)計邁管理規(guī)劃設(shè)撥計(D祝)產(chǎn)品管面理D-練11鍛0景觀施慕工圖設(shè)餓計管理D-0科20產(chǎn)品專蒙題研究D-0惜40建筑概濕念規(guī)劃鵲設(shè)計管森理D-1停20精裝釘修方遍案設(shè)鉤計管布理D-虹05層0建筑銳方案嚷設(shè)計管理D-0百60建筑擴送初設(shè)計管理D-窩07趴0建筑施缸工圖設(shè)努計管理D-擊10帶0景觀碼擴初志設(shè)計管理D-朱03脆0產(chǎn)品標壁準化研餡究D-之13呈0精裝修節(jié)交樓設(shè)尺計管理策略唱管理D-膀01炸0規(guī)劃設(shè)居計策略管理D-塊09型0景觀方營案設(shè)計修管理D-辟08役0景觀概打念方案腫設(shè)計管竹理D-1塔40規(guī)劃容設(shè)計燈報批D-1壟50項目墾設(shè)計佛后評網(wǎng)價D-0愈31可研舒階段治規(guī)劃融設(shè)計卸支持D-0棉11規(guī)劃設(shè)衣計部門艘工作計暮劃編制擴管理3940設(shè)計注管理皇面臨另的難洞題b-E&革隨著傷集團毀經(jīng)營粉規(guī)模循的壯珠大，顛開發(fā)習(xí)項目求不斷筋增加諸，設(shè)茫計和或管理漫的工遙作量靈成倍被地加醬大。離管理進的層坊次及妨復(fù)雜瓜程度予日見蠢增加暈。隨著競冶爭更激勁烈，對暗手不斷駱進步，愿單純與辭優(yōu)秀的揀境外設(shè)鋼計公司彩合作取管得優(yōu)勢眼已經(jīng)越吹來越不社容易，繳無法形鍛成集團摘產(chǎn)品競線爭力。人力句資源靜不斷駐攤薄愁。設(shè)刷計人取員年扁輕化鎮(zhèn)，在刊專業(yè)猜水平圣和實肥際操壓作方警面經(jīng)敬驗不酒足。規(guī)模優(yōu)亞勢沒有奶被充分桐利用，助項目各桌自為戰(zhàn)而，相同涂的工作口在不同威的地區(qū)誦被反復(fù)掛重復(fù)。總部負暢責(zé)方案,項目公扎司負責(zé)廣施工圖,責(zé)任絨主體克不一憤致,管理螺連貫受性差沒。計劃管蓮理缺乏才預(yù)見性嶺，設(shè)計謙周期經(jīng)賊常被壓架縮，導(dǎo)佛致圖紙黨深度不愿足。施工圖捆紙缺少西二次設(shè)曬計部分笛，無法孫指導(dǎo)總胸包招標描。缺乏冶圖紙聞內(nèi)審蜻機制樂，圖矛紙審提查要屬點；……41首創(chuàng)幫置業(yè)呢設(shè)計癢標準夫化策賓略計劃注管理流程陡管理材料坊標準馬：工程舊做法抄：標準爆化戶剃型庫七類睜工作統(tǒng)一傾、完蠅善材蘿料部厘品的擴招標爐采購劫技術(shù)怎標準,提高彎集團殿采購誘成本魯管理疤水平按照晴市場堅定位顛，形罰成相割對應(yīng)罩的材挺料、浴部品秧、設(shè)鬼備清哈單，形降低純目標畝成本抬偏差參照說萬科”雙標”、珠江“住標”，形微成首討創(chuàng)標叼準體揪系建筑、爐結(jié)構(gòu)、珍設(shè)備、禽市政技煤術(shù)控制適要點——新紀槐元含鋼毫量、絮停車斑方式飽、降折低成恥本控丘制要秋點——北京廚院與營銷霜部討論駁總圖戶皮型設(shè)計擾規(guī)劃要糟點、評求價標準按不同崖容積率周建立戶飯型庫更新波戶型占庫的屬獎勵免機制總部籠對項經(jīng)目公愿司實由行計乘劃管宗理，以規(guī)定屑各個絮設(shè)計堆階段麻的標逆準周濱期項目開體發(fā)計劃奔、設(shè)計鞋計劃、謎月度工苦作計劃蠟的分解婦與對應(yīng)標準流合程作業(yè)歷守則把流辣程分俊解為炎作業(yè)脅表單翁，成弊為日黎常工蠢作的擊一部連分，風(fēng)列入凍考核擊指標設(shè)計資諷源管理建立煙設(shè)計足資源敢?guī)欤瑥U對項次目設(shè)膀計單瓦位進陪行后許評價列入戰(zhàn)辰略合作擊伙伴，課在非重蛇大工程藝中可以車直接委密托設(shè)計知識管懶理新材料五新技術(shù)緒成果匯蓋編（生算態(tài)、節(jié)表能）成本優(yōu)責(zé)化方法426月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標準：集團采購設(shè)備材料技術(shù)標準產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標準建筑設(shè)計管控要點3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評價、分類整理4.計劃管理設(shè)計計劃管理方法研究計劃管理周期計劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標準輸入輸出文件管控要點表單編制工作計屯劃注：以誕完成基妄本架構(gòu)六為標準裙，持續(xù)醉完善工屑作未計綱入43■標準堤化工囑作內(nèi)吃容◆材料擱技術(shù)裁標準◆工程爪做法車和成董本措費施◆產(chǎn)品北庫◆計劃伶管理◆流程鮮管理◆資源面管理◆知識娛管理44設(shè)計標讓準化工青作內(nèi)容材料眉設(shè)備嚴技術(shù)攻標準工程做尖法和成斗本措施標準化己產(chǎn)品庫流程管倦理計劃管傅理……設(shè)計與資源河管理知識壇管理45材料慘設(shè)備拿技術(shù)紛標準(硬標準愁）統(tǒng)一輔技術(shù)先要求，統(tǒng)一攀工程作附法，統(tǒng)托一詳圖刃作法（身確定統(tǒng)扔一采購秩廠家后薯），明因確建筑駕面積，捐能否優(yōu)般化招標腸模式？鎖定目神標成本優(yōu)化墾產(chǎn)品詞品質(zhì)便于集鑼中采購建立可開以集團聾采購材樹料設(shè)備未清單，后完成技梳術(shù)標準叨；近期目免標在可研辣階段就讓明確材行料標準垮，用結(jié)沫算數(shù)據(jù)燙進行目姻標成本臉測算；建立住讓宅建設(shè)瞧中材料艱設(shè)備清絕單（通傲用材料爺、替代促材料、繳推薦材脾料），蛋提高產(chǎn)邀品匹配障度。遠期目杰標建立營撇銷定位——材料設(shè)尾備——目標成狀本聯(lián)動那數(shù)據(jù)庫湖，選擇賞高檔次面材料設(shè)幣備，即許時生成芳目標成拜本，和雨對售價稀提升的民要求。材料設(shè)甚備模塊拆解項弱目成本緞，確定財成本控研制的分物解目標相。比如攜外飾面更材料目術(shù)標成本目、門窗竿目標成利本等?？菰谠O(shè)計狗階段中考精確制秩導(dǎo)。成本分攔解目標提前招馬標采購46材料的械拆分及扒標準（答框架示谷意）材料建筑實體基本元素建筑實體分系統(tǒng)圍護體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計要求工程標準整體性能標準材料選擇標準材料驗收標準施工標準驗收標準材料選擇標準基本建材材料驗收標準材料使用要求47材料設(shè)箭備技術(shù)狼標準（憂硬標準蠻）b-E&革按六類騾部品建權(quán)立各項每標準:建筑材圾料裝修材濕料水暖設(shè)掃施、設(shè)闊備電氣鏡系統(tǒng)弱電及主智能化戀系統(tǒng)景觀蓋、園禁林設(shè)早施已完鋪成工物作成軌果:本年度乖集采材修料設(shè)備弱標準材料設(shè)丟備標準歲目錄材料物設(shè)備如通用夕做法瓷磚、始電梯、威電子防忙盜鎖、己防火門稻、鋼制舒防火門療、木制塘防火門越、戶門質(zhì)、木制蝕入戶門珍、火災(zāi)哨報警、棚開關(guān)插曠座、鋁屑扣板、海門控五窗金、木侮地板、泄散熱器塞、外墻福磚、外著墻涂料弊、內(nèi)墻醫(yī)磚、內(nèi)邁墻涂料既、可視物對講、塞配電箱蚊、消防浴自動報漸警48設(shè)計標昨準化工兵作內(nèi)容材料登設(shè)備暢技術(shù)嫂標準工程旱做法須和成絕本措六施標準化鞏產(chǎn)品庫流程登管理計劃管品理……設(shè)計資樣源管理知識紗管理49工程做票法和成呼本措施(軟標準荒）提升千居住魚品質(zhì)優(yōu)化拿成本眨標準節(jié)約弟成本應(yīng)的措鞏施；烏鋼筋鵲、混溪凝土第含量拖，停側(cè)車方傲式….目標改善虧現(xiàn)有須問題茂，創(chuàng)嫩造產(chǎn)鏈品賣垂點；品質(zhì)標糟準工作剝：分別確殺定戶內(nèi)決各功能特空間的塞使用要仆求和性裁能指標痰；分別劫確定秋戶外統(tǒng)各功結(jié)能空艘間的旗使用昨要求莊和性嫩能指逗標；成本瓣標準紛工作東：建筑、貸結(jié)構(gòu)、晴設(shè)備、詞市政技萄術(shù)控制奔要點窗墻比藏對造價響影響（口節(jié)能控妻制要點會）停車方堆式：單劈燕、雙層林地下、況機械停淹車、停字車橋、銀地面機虧械停車鋼筋答含量辛、混皺凝土貼含量叫控制同層貍排水雙管鉗同程袍供暖彈方式50品質(zhì)僵標準架細分飯（軟益標準打）空間戶內(nèi)垮空間戶外育空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空釘層泛礙會所盆、架遭空層僑公共節(jié)車庫廊、室窯外樓獵棟公舒共空沿間、陳組團題內(nèi)公哲共空北間、雄小區(qū)貝級公伴共空黃間組團入硬口大堂迎、單元晨入口樓梯品間戶內(nèi)室遣內(nèi)空間戶內(nèi)室終外空間戶外室莖內(nèi)空間戶外室囑外空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一優(yōu)功能乓空間整體空間51暖器與丹空調(diào)位鈔置52開關(guān)娃與插微座位變置53545556空間闖使用快性能命標準糖，從醉人的錯需求占等級墓說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標基本使用性能其他性能指標平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)馬請斯洛的界需求層執(zhí)級理論,每個人斃都有五氏種層次純的需要（從上到石下）:Sel山f--ac列tua易liz灘ati播onEst步eemSoc去ialSaf塘etyPh埋ys笑io杯lo崖gi加ca拆l自我長實現(xiàn)尊仁嚴賭的社交境的安全久的生理鋤的對建筑詢，即空支間的需爐求也必幅將遵循海此層級聯(lián)理論。蝴從對單徒一空間根的基本服使用需丘求到整娃個小區(qū)遮的建筑獎風(fēng)格要歐求逐步政提高。57空間的董性能（怒感知屬贊性及使評用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺58工程做濫法的總痕體工作散構(gòu)想客戶軌的空間感虧知使用列體驗生活倍體驗(描述性)客戶星的需求(描述煙性)空間迷的性能獸標準(量化)實體漫分系畢統(tǒng)和績子系壁統(tǒng)的技術(shù)菜標準(量化)實體搞基本痛元素舞的技術(shù)蘿標準(量化)設(shè)計牙技術(shù)伸標準工程龍技術(shù)瘦標準施工蛇圖設(shè)震計指脊導(dǎo)書方案設(shè)晴計指導(dǎo)膀書施工輪圖審麗查指抬導(dǎo)書工程施票工要點風(fēng)險評座估要點工程偏驗收鵝檢查膠要點客戶細分工作（正在進行中）空間性能標準工作（與營銷部門合作）實體性能標準工作（與運營部門合作）59設(shè)計賽標準齊化工騰作內(nèi)方容材料設(shè)謎備技術(shù)依標準工程焦做法膝和成春本措蘭施設(shè)計欣標準革化產(chǎn)城品庫流程撇管理計劃管鉤理……設(shè)計開資源嘗管理知識悲管理60標準酒化產(chǎn)預(yù)品庫客工作宮思路屋與計嗎劃產(chǎn)品庫儲建設(shè)：娘根據(jù)2種常融用容埋積率(3,蒙5),建立拐產(chǎn)品當庫:規(guī)劃模撐式；戶型池；立面風(fēng)疊格（時烏尚現(xiàn)代必、高品請質(zhì)、國值際化）回；標準計化部鑼品做爆法、蛇節(jié)點引詳圖照；統(tǒng)一評靈價標準局：結(jié)合圣營銷系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)品挺線，明砌確產(chǎn)品財評價體黃系，分部區(qū)域、論分檔次南設(shè)定產(chǎn)拖品賣點甩和權(quán)重白：規(guī)劃屠賣點陪：集魔中綠默地、標開放工、多斤元、她配套榮、服篇務(wù)、儉生態(tài)若、科咬技……戶型興賣點黑：功婦能流胖線、錯面積削合理怕、產(chǎn)疫品附下加值規(guī)、新愿材料籍新技粥術(shù)……立面跟風(fēng)格?。猴L(fēng)給格、賴品質(zhì)騰感、追材料俊、成勻本……可持續(xù)躍發(fā)展機貞制保障鄙：明確組析織構(gòu)架亦，標準化敞工作小含組、產(chǎn)品充決策頁委員盟會；每半宵年召姿開一厲次集郊團標蘆準化毛會議宏，項溜目公榜司提恨交標唐準化伸成果角，列凱入考委核指拆標；建立乎標準夜化產(chǎn)坐品研鬼究委丑員會競，制喘定標帳準化炒產(chǎn)品唐庫的初合格麗標準壁，設(shè)長立標匪準化場基金黑；考察參勒觀、自譯主研發(fā)斧的戶型井、符合街入庫標積準，現(xiàn)公金獎勵……項目芳操作菌中，復(fù)持續(xù)裁改良食標準勺化產(chǎn)件品，馳現(xiàn)金院獎勵……61第一級產(chǎn)品則簡介產(chǎn)品候基本椒信息典型經(jīng)平面訂資料產(chǎn)品憂形式爸資料第二級全套施許工圖部品演清單赤及樣誘板工程量昂清單銷售資敬料模型產(chǎn)品蔥庫框稱架產(chǎn)品全濫套資料市場調(diào)倚研成果項目炊成功迷案例62容積圣率研犁究的輔意義珠江峰撈景榨塔樓厚容積兄率2.4偷0萬科紫著臺瀉板樓五容積樣率2.5裹0以北隆京為防例：1、板樓碑容積率再可達2.4讀5，如果驕增加?xùn)|瀉西向，照最高可撥達2.9尋6。塔樓纖可達2.5皇7。高攏度增娘加對足容積輝率提夏高影漠響不叢大。2、18層以內(nèi)逝，一梯獅兩戶的親戶型使黑用系數(shù)競和可實送現(xiàn)容積標率高于摩一梯四耍戶。3、單砌元并摸聯(lián)不饑宜超海過2個，惑高低資錯落境可實俗現(xiàn)容劍積率歡最大腐，連胖續(xù)長賀板無甩法滿濾足日堆照分賭析。4、梅渣花樁昏式規(guī)橫劃，展中間幣單元柳盡量未不要野有東戚西向元采光被戶型鳥。。。桿。。擱。。63容積半率研旬究——容積率嘉指數(shù)FA筍R64塔式FA浩R燙=悉2.梨16容積率個研究——容積率祥指數(shù)FA頁R塔式FAR孝=半4.3欺265容積準率研保究——非陰影桑區(qū)修正名系數(shù)非陰姨影區(qū)嘩修正眉系數(shù)屈＝(總建些設(shè)用撓地面汽積－印非陰倍影區(qū)計面積)÷總建碎設(shè)用逮地面伍積66容積暢率研征究——用地戚外陰血影區(qū)叫修正替系數(shù)用地外蘭陰影區(qū)刑修正系踏數(shù)＝(總建制設(shè)用太地面自積＋拘用地勿外陰國影區(qū)旁面積)÷總建設(shè)旗用地面緣瑞積假想地疤塊用地盆外陰影吧區(qū)修正祖系數(shù)為1.1苗8167容積率所研究——菱形六地塊冰修正謝系數(shù)非陰休影區(qū)璃修正勺系數(shù)披為0.徒86洲5菱形地鬼塊修正攻系數(shù)為0.8沙40非陰主影區(qū)波修正鳴系數(shù)兵為0.呼75晌9菱形地山塊修正奏系數(shù)為0.連70貧668層數(shù)折享減修正漠系數(shù)＝(設(shè)計層幻玉數(shù)÷應(yīng)達拌到層刑數(shù))×棉((層高×應(yīng)達交到層泰數(shù)×1驅(qū).7＋平均鏈進深)÷(層高×設(shè)計層同數(shù)×1尖.7＋平均泰進深))18層的蹤蝶核心病筒形秩式，杏平均乎進深猶為12尖m，設(shè)假計層括數(shù)為16層，娛則修印正系音數(shù)為0.9夕85；18層的核國心筒形睡式，平恥均進深筐為12m，設(shè)喚計層毀數(shù)為12層，則蘭修正系盤數(shù)為0.錫94濤4；容積率表研究——層數(shù)折燙減修正羽系數(shù)69容積率輪研究——頂層退畢臺修正涼系數(shù)頂層蒼退臺憤修正磨系數(shù)場＝1粒＋(鐮平均機進深進－層省高×等1.看7)械÷(壓平均肺進深候×層碗數(shù))11層住宅德，平均陸進深為12趣m，則跑修正糊系數(shù)嗚為1.0餃54；11層住宅碗，平均造進深為15宏m，則己修正唐系數(shù)丈為1.0董61；18層住宅纏，平均姐進深為12質(zhì)m，則傭修正見系數(shù)妨為1.材03喊3；70產(chǎn)品線戒與產(chǎn)品傳類型緊湊撓型銷售面蝕積90m2，套胡內(nèi)建敵筑面快積75m2普通型銷售斬面積115梳m2，套黨內(nèi)建暗筑面敢積10拾0m2舒適座型銷售魄面積13積0m2，套內(nèi)廢建筑面杰積115肌m2國際斯城愛這特城緣溪堂71