中小型住宅項(xiàng)目推廣思路及價(jià)格策略

xx尾盤推廣思路2011年6月30日及價(jià)格策略

論“市”

立“勢(shì)”

造“勢(shì)”

領(lǐng)“市”相識(shí)相依出產(chǎn)品相知相戀打招呼展實(shí)力樹信任目錄

論“市”相識(shí)------打招呼

城市發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)有項(xiàng)目分析城市發(fā)展現(xiàn)狀：興義市位于貴州的最南邊、位置優(yōu)越，交通比較便利.改革開放以來(lái),興義市的經(jīng)濟(jì)在飛速發(fā)展，但是在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，貴州各地級(jí)城市各種大型綜合購(gòu)物中心平地而起，而興義市在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這方面卻差強(qiáng)人意，迄今為止依然呈現(xiàn)典型的“馬路經(jīng)濟(jì)”特征，無(wú)街不鋪。近年來(lái)，在政府、發(fā)展商、商家三方共同努力下，興義市的商業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，大型的超市應(yīng)運(yùn)而生。因此本項(xiàng)目也是在這樣的環(huán)境下?lián)P帆起航。

項(xiàng)目名稱萊蒙蒂景開發(fā)商景地地產(chǎn)代理公司廣州旺地顧問(wèn)房屋類型占地面積25萬(wàn)m2建筑面積總棟數(shù)總套數(shù)1750戶容積率綠化率停車位個(gè)住宅價(jià)格2800商業(yè)層數(shù)獨(dú)立門面地址下五屯商業(yè)價(jià)格16000備注周邊項(xiàng)目分析：

項(xiàng)目名稱九華苑開發(fā)商貴州醇代理公司廣州顧問(wèn)房屋類型占地面積50萬(wàn)m2建筑面積總棟數(shù)總套數(shù)2000戶容積率綠化率停車位個(gè)住宅價(jià)格2700商業(yè)層數(shù)地址下五屯商業(yè)價(jià)格備注周邊項(xiàng)目分析：

項(xiàng)目名稱佰路·鑫吉園開發(fā)商華興地產(chǎn)香港佰路代理公司貴州正奇方中地產(chǎn)房屋類型占地面積10666m2建筑面積73621.88m2總棟數(shù)總套數(shù)450戶容積率6．9綠化率停車位230個(gè)住宅價(jià)格2900商業(yè)層數(shù)地址桔園路口對(duì)面商業(yè)價(jià)格備注項(xiàng)目商業(yè)共五層，商業(yè)定位為超市兒童樂(lè)園，商場(chǎng)，負(fù)一層為地下車庫(kù)，現(xiàn)已開盤，且已經(jīng)全封頂，交房時(shí)間為明年3和9月。周邊項(xiàng)目分析：

項(xiàng)目名稱銘都公寓開發(fā)商升華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋類型公寓式寫字樓住宅價(jià)格占地面積4700m2建筑面積36521m2總戶數(shù)總棟數(shù)3棟商業(yè)層數(shù)2層住宅價(jià)格地址桔山瑞金路電話備注：住宅現(xiàn)已開盤，商業(yè)還未銷售，共ABC三棟，其中A棟為公寓式辦公樓B棟為商務(wù)公寓，可商住兩用，C棟為宜居公寓周邊項(xiàng)目分析：

項(xiàng)目名稱澳城開發(fā)商雙峰房地產(chǎn)有限公司代理公司貴州正奇方中地產(chǎn)房屋類型高層商住占地面積12666.70m2建筑面積109985.74m2總棟數(shù)4棟總套數(shù)585戶綠化率41%容積率5．6停車位591個(gè)住宅價(jià)格2900左右商業(yè)層數(shù)3層商業(yè)價(jià)格2.6萬(wàn)/平米商業(yè)面積12000m2住宅面積73000m2地址桔山廣場(chǎng)往北120米電話3330777備注現(xiàn)已開盤，但是項(xiàng)目現(xiàn)在是停工狀態(tài)。

項(xiàng)目名稱金鉆豪城開發(fā)商貴州大中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司貴陽(yáng)基點(diǎn)策劃房屋類型商住樓盤占地面積2．6m2建筑面積14m2總棟數(shù)13棟總套數(shù)1000容積率5綠化率40%公攤率20%建筑密度25%商業(yè)層數(shù)1層面積3500m2價(jià)格均價(jià)1萬(wàn)停車數(shù)1:1地址桔梗大道西側(cè)新州政府斜對(duì)面?zhèn)渥⒁黄谝呀?jīng)售完，二期還沒(méi)有建設(shè)

項(xiàng)目名稱金地首座開發(fā)商貴州美福房地產(chǎn)有限公司代理公司深圳左右房地產(chǎn)房屋類型占地面積4366m2建筑面積61368m2總棟數(shù)容積率14綠化率30%住宅總套數(shù)車位數(shù)200多商業(yè)層數(shù)2層商業(yè)價(jià)格商業(yè)面積6000m2地址瑞金北路側(cè)備注開盤時(shí)間為2008年4月，2009年9月已交房，現(xiàn)已售完，中間一棟為寫字樓，總共32層，物業(yè)費(fèi)住宅1.2元/m2，寫字樓、商鋪2元/m2。

項(xiàng)目名稱御景園開發(fā)商億美嘉、美福地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)房屋類型高層住宅層數(shù)32層面積230-310m2價(jià)格均價(jià)2700元/m2地址黔山酒店下200米備注現(xiàn)已是尾盤銷售

小結(jié)：興義市商業(yè)地產(chǎn)基本上都處在交通便利、商業(yè)氛圍濃厚的地段，就剛開業(yè)及正在開發(fā)中的一些樓盤來(lái)看，興義市商業(yè)地產(chǎn)存在以下共性：1、

項(xiàng)目前期炒作理念缺乏前衛(wèi)，配套設(shè)施不完善，缺乏專業(yè)的地產(chǎn)營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)，在宣傳上做過(guò)大手筆的動(dòng)作,但未達(dá)到代理公司及開發(fā)商的期望值；2、

樓盤的銷售滯后，由于前期缺乏開發(fā)理念，樓盤銷售基本達(dá)不到預(yù)期效果；3、大型主力店的招商及其它商家的入駐存在很大難度主要因素是項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位沒(méi)有達(dá)到、缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)銷售經(jīng)驗(yàn)；4、后期運(yùn)營(yíng)將是所有項(xiàng)目面臨的最大困繞，由于缺乏品牌連鎖等現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的支配和專業(yè)的管理隊(duì)伍，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)難以得到有效、長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃及控制；5、商業(yè)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求。

1、銷售相對(duì)較好的豪宅項(xiàng)目：中?！こ悄?號(hào)、麓山·因特拉肯、鷺島·原石灘公寓特點(diǎn)：1、在成都三年以上的品牌積淀，已經(jīng)樹立了自己的品牌影響力2、在成都開發(fā)過(guò)高端物業(yè)項(xiàng)目，有一定的高端客戶積累3、主要突出產(chǎn)品價(jià)值、地段價(jià)值、品牌價(jià)值、資源價(jià)值。4、主要依靠前期積累客戶實(shí)現(xiàn)銷售成都目前的電梯豪宅還停留在地段、產(chǎn)品、資源等物質(zhì)層面的價(jià)值比拼，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目從精神層面上塑造電梯豪宅居住價(jià)值。300萬(wàn)，意味著可以在成都擁有一棟資源絕佳的獨(dú)棟別墅。以成都人的置業(yè)理念，同樣的總價(jià)，他們“理所當(dāng)然”選擇別墅。這是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，一場(chǎng)高層豪宅與別墅的“客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，是一場(chǎng)“居住價(jià)值的顛覆戰(zhàn)”誰(shuí)?在顛覆成都財(cái)富階層的居住價(jià)值觀

無(wú)法顛覆成都財(cái)富階層的居住價(jià)值觀，高層豪宅在成都將完全沒(méi)有市場(chǎng)可言！成都現(xiàn)有的電梯豪宅對(duì)“譽(yù)峰”沒(méi)有任何借鑒意義！“譽(yù)峰”是絕對(duì)空前的，“譽(yù)峰”之前，成都不言豪宅！“譽(yù)峰”就是要樹標(biāo)桿，改寫成都豪宅概念！

具體難題是不是暫時(shí)不動(dòng)，等一等行情？是不是要降價(jià)才能拉動(dòng)銷售？二期是不是如期啟動(dòng)？包裝是不是要整改？。。。未來(lái)應(yīng)該怎么做？項(xiàng)目的問(wèn)題在哪里？市場(chǎng)將會(huì)怎樣？解決核心問(wèn)題開發(fā)商困惑

思考路徑圖

——重要的事市場(chǎng)供應(yīng)情況客戶需求心理開發(fā)商心理趨勢(shì)研判市場(chǎng)等待？調(diào)價(jià)出貨？興義市場(chǎng)有問(wèn)題？戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)吸納量檢驗(yàn)上門客戶檢驗(yàn)自身定位有問(wèn)題？產(chǎn)品定位問(wèn)題？性價(jià)比問(wèn)題？產(chǎn)品結(jié)論及建議形象定位檢討價(jià)格定位檢討形象調(diào)整建議價(jià)格調(diào)整建議策略定位新性價(jià)比體系自身執(zhí)行有問(wèn)題？上門量少？成單率少？客戶渠道問(wèn)題宣傳渠道問(wèn)題房號(hào)安排問(wèn)題吸引客戶手段保全系統(tǒng)問(wèn)題逼定支持系統(tǒng)執(zhí)行體系

壓力一：資金缺口，等不了了壓力二：融資成本，越等成本越大壓力三：快成現(xiàn)樓了，還沒(méi)賣多少壓力四：后期推出量大，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)存在壓力五：有人協(xié)議拿地，成本更低開發(fā)商困惑：緊箍咒越念越緊三方博弈供給開發(fā)商需求

三方博弈供給開發(fā)商需求成交萎縮值得等待嗎？速謀出路？競(jìng)爭(zhēng)減弱？新需求產(chǎn)生？目前現(xiàn)狀短期劉內(nèi)興敲義市鐮場(chǎng)不誓會(huì)產(chǎn)票生新幕的置炸業(yè)需咽求，盟未來(lái)端仍以床桔山盆片區(qū)席需求中為主等待嗎？新需求產(chǎn)生？競(jìng)爭(zhēng)減弱？新興矮市場(chǎng)東成長(zhǎng)稿周期淹圖以政挺府規(guī)敵劃為含核心際推動(dòng)祥力吸引懸看好孔市場(chǎng)校預(yù)期陡的首腰批客伴戶以周浩邊地方區(qū)剛周性需飽求為核迫心推什動(dòng)力昨吸引儀周邊地六區(qū)以小自住收為目伐的的客綿戶置邁業(yè).我們扭所處蘭的階條段區(qū)域摔內(nèi)部程形成劍產(chǎn)業(yè)光，以產(chǎn)切業(yè)支梢撐為陷核心推動(dòng)仆力.內(nèi)部馳產(chǎn)業(yè)做人群潛形成主要煤客戶傾群納入株全市趙價(jià)格厲體系規(guī)劃推動(dòng)長(zhǎng)期周邊勇需求推動(dòng)店期內(nèi)部趕產(chǎn)業(yè)推動(dòng)住期成熟期CB襖D核心接區(qū)內(nèi)徹原規(guī)霧劃的華商務(wù)僻功能許現(xiàn)多酸表現(xiàn)消為住傭宅功度能，券寫字規(guī)樓少壓、機(jī)糊關(guān)單派位少碑、公末寓多驢，因潮此短陣期內(nèi)好不會(huì)溝產(chǎn)生殺產(chǎn)業(yè)過(guò)需求比支撐桔山仙片區(qū)續(xù)--阿--析--興義辱城市役之窗未來(lái)留競(jìng)爭(zhēng)賽更加調(diào)激烈術(shù)—姑—待辰上市境量大等待嗎？新需求產(chǎn)生？競(jìng)爭(zhēng)減弱？已上梯市量談10愧0萬(wàn)漠方待上哈市量得30偉0多殼萬(wàn)方大量薪待開鬧發(fā)地哥塊目前垮每月并成交禁量3.骨8萬(wàn)吉平米立惑“勢(shì)飯”——漠樹“限譽(yù)峰拌”氣擦質(zhì)，纏立成欺都豪隱宅標(biāo)描桿“譽(yù)吧峰帶”消顛芬覆成霜都豪室宅價(jià)諷值觀夢(mèng)的跨缸界之蒜作我們南需要膨顛覆網(wǎng)的對(duì)婦象：“金唉字塔孩尖”奇人群“金缺字塔年尖”人桑群無(wú)蓄非是風(fēng)私企灰老板評(píng)、企代業(yè)C為EO幸、外攏商、耕華僑淹、政議府高懶官等澇城市扛的財(cái)脅富階盲層。我們測(cè)的客舊戶群課很單拿一，信就是別墅作客戶，就之是以永CE渴O圈盟層為閱核心絮的城蔥市財(cái)盯富圈巴層。CE咐O是聾一個(gè)系圈子梢，牛CE僚O是鐘一種示共識(shí)在塔偷尖客繼群中貍再細(xì)甩分客徹戶對(duì)貍“譽(yù)糕峰”犯沒(méi)有港任何錄意義室，我棋們要個(gè)做的鋸是引柄領(lǐng)塔摔尖人肢群的燒生活添方式更。目錄No征.1喜頂盞級(jí)私形人俱辦樂(lè)部No福.2員挑戰(zhàn)趨極限藥的奢統(tǒng)侈運(yùn)老動(dòng)No公3龜博乏客秀No缺.4攏公丈益慈叨善No勤.5贈(zèng)藝勤術(shù)品衡收藏No懶.6果時(shí)盞尚派驚對(duì)No銷.7諒奢到華旅批游No射.8鼻奢侈慎品No釣.9務(wù)頂級(jí)卻豪車No須.1劉0障高爾窗夫頂級(jí)逆私人拐俱樂(lè)事部，金頂級(jí)陪豪車?yán)?，…欠…是逮他們淺圈層周身份捎的象泄征奢華袖旅游餐，時(shí)朋尚派菌對(duì)，莫極限竊運(yùn)動(dòng)叔，高柔爾夫暖……飲是他砌們對(duì)掉時(shí)尚酒元素構(gòu)的追講求藝術(shù)耍品收艙藏，壤奢侈蹄品…師…體補(bǔ)現(xiàn)他拿們對(duì)劇稀缺浩事物越的偏謊好關(guān)鍵賊詞：身份Sta給tu頃s時(shí)尚Fa貸sh態(tài)io統(tǒng)n稀缺Ra葉re決定腿豪宅度級(jí)別崗的不魯是“本賣點(diǎn)爐”，宰而是促“符余號(hào)”顛覆調(diào)成都我財(cái)富姜階層懶的居叢住價(jià)茄值觀索，就殼需要版尋找——迎合責(zé)客戶舟生活蹲方式園的價(jià)粗值“漫符號(hào)多”營(yíng)造身份駝感稀缺卡感時(shí)尚很感價(jià)值伶原點(diǎn)矮：國(guó)鹿際城湖南+封城市肢新中融心+織高起神點(diǎn)規(guī)告劃+梢高端蓄商業(yè)杜配套會(huì)+高見端市躲政配奪套+鹽高端沈商務(wù)童區(qū)+艦富人索聚集筑區(qū)…污…價(jià)值費(fèi)聯(lián)想圾：巴黎孝·拉消德方輸斯HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTConventionHO球PS測(cè)CA是指挺在城孝市中心的居住糊、商雷務(wù)辦乘公、怠購(gòu)物譽(yù)、文竿化娛很樂(lè)、總社交除、休惑憩等各煌類功國(guó)能復(fù)威合、貢相互膏作用莫、互財(cái)為價(jià)培值鏈邪的高槳度集智約的需街區(qū)伶建筑脹群體苦。目錄地段價(jià)值區(qū)域配套價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值項(xiàng)目配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值高端熟商業(yè)答、甲曾級(jí)寫旬字樓欣、公己園、咱海洋裹館、它歌劇宅院…備…合景擊泰富膚上市搬公司各品牌蘆、“嘩譽(yù)峰挖”品善牌…綁…頂級(jí)妥豪宅腿專屬纖服務(wù)豪華哪裝修天際馬泳池地?zé)嵩斚到y(tǒng)禿……8萬(wàn)技平米卻商業(yè)尸、2琴個(gè)五芳星級(jí)積酒店混、會(huì)頌所…蔽…國(guó)際杯城南國(guó)核心婚區(qū)域高尚很居住跨中心項(xiàng)目偉印象總規(guī)劃用地面積：8040.50㎡總建筑面積35475.78㎡計(jì)入容積率建筑面積32186.89㎡住宅建筑面積29853.12㎡商業(yè)建筑面積2138.73㎡地下室建筑面積3288.98㎡容積率4綠地率36.82%綠地面積2860.49商業(yè)配套建筑面積195.04㎡停車位144個(gè)項(xiàng)目誼位于單深圳廢的中批部，溫五和舒大道保邊，膝交通蛋便捷濁，自譜身資壤源豐全富，容積泳率為撇4.嗽0價(jià)值認(rèn)知規(guī)劃價(jià)值配套價(jià)值資源價(jià)值居住價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品價(jià)值深圳中部組團(tuán)定位山水生態(tài)景觀資源大開發(fā)商，大盤帶動(dòng)居住氛圍提升項(xiàng)目商業(yè)配套可依客戶需求定制，業(yè)態(tài)，檔次項(xiàng)目地塊高差明顯，溪，山以及生態(tài)規(guī)劃脈絡(luò)高低錯(cuò)落，遠(yuǎn)視距，寬開間，均好性3、圓項(xiàng)目忌SW槐O(jiān)T思分居析根據(jù)登以上丙市場(chǎng)堪信息辱、經(jīng)絞濟(jì)等厘分析想以及愁所處予的環(huán)問(wèn)境和深時(shí)代糠特點(diǎn)社中，步我們鬧可以饑發(fā)現(xiàn)燃興義遮商城候存在薯以下園優(yōu)勢(shì)夠和劣遺勢(shì)，混機(jī)會(huì)做點(diǎn)和騎威脅更點(diǎn)。S優(yōu)定勢(shì)分渴析1)杰整個(gè)銜經(jīng)濟(jì)秘業(yè)態(tài)肉多元膜化，婚貿(mào)易壯頻繁如，經(jīng)各濟(jì)繁趙榮穩(wěn)凳定，弊經(jīng)濟(jì)證發(fā)展的說(shuō)大環(huán)沾境整您體局雹勢(shì)良點(diǎn)好；聯(lián)促進(jìn)刑了企縣業(yè)的享商貿(mào)扣頻繁熱，大景型商業(yè)綜深合體嗽、一怖站式動(dòng)購(gòu)物胳中心拖的需童求在掉不斷減上升隔；2)猶本項(xiàng)把目的紛周邊剩環(huán)境完和周縱邊設(shè)返施完匹備，紡?fù)恋乜r(jià)值段高，邀是高資端產(chǎn)品徒的基衰礎(chǔ)保捧障；3)兇交通經(jīng)樞紐既城市省，經(jīng)圓濟(jì)持厲續(xù)性訪強(qiáng)，奧城市底進(jìn)入時(shí)快速避發(fā)展瀉期，昨商業(yè)、將服務(wù)莊業(yè)和堵貿(mào)易欠的快兔速增駛長(zhǎng)帶筒動(dòng)興燦義商波城的濟(jì)（住宅廣、商巷鋪）瞧整體冰需求廟。4)秤興義修市城劑市發(fā)疊展的嚷趨向久是旅局游城難市定竹位，量為高勞端投孔資產(chǎn)留品－興搬義商笑城（宣大型贏商業(yè)全綜合印體）帖提供挎了長(zhǎng)齒期發(fā)躍展的悠土壤騾。5)吉興義卡市現(xiàn)棋在的襖大環(huán)殲境除街了重劃視經(jīng)捷濟(jì)的夫發(fā)展勿還注湯重文權(quán)化的溪發(fā)展，俯為企下業(yè)提岸供良福好的篩經(jīng)濟(jì)望環(huán)境校的同再時(shí)，風(fēng)提供青了人敲才和聽社會(huì)氛圍庫(kù)資源許，促榆進(jìn)商綢貿(mào)的厚活躍深，企啊業(yè)商留貿(mào)的低活躍躍，也蛙就影祝響著對(duì)大同型商撒業(yè)綜裂合體宏需求束的增茫加；6)村發(fā)展脊商強(qiáng)舅大的炸經(jīng)濟(jì)臨實(shí)力瞎，和欄先進(jìn)輔的策狐劃和渡經(jīng)營(yíng)效管理瓣公司蓄作為支綱撐。W劣菠勢(shì)分伯析1、坦市場(chǎng)馳競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)激烈目前梳，興藥義市伸大大謝小小蛇的項(xiàng)雪目近右30麗個(gè)，槳待開暗發(fā)的監(jiān)項(xiàng)目焰比比捕皆是乳，已候經(jīng)開滋工建疫設(shè)超昂過(guò)2而0萬(wàn)藏平米嗽的樓真盤近未十個(gè)壁。因嗽此本臨項(xiàng)目牽要脫恐穎而貌出、過(guò)加快嘉資金鑰回籠擊和提憂高利悲潤(rùn)，株就必腸須獨(dú)懂樹一歌幟，細(xì)挖掘足自己潮的客殊戶群駕體和軋?zhí)匦攒S優(yōu)勢(shì)乒。2、壁項(xiàng)目勺土地束成本芝高、謀周邊牧商業(yè)野檔次籮低目前肌興義凳的核系心商毒圈主膠要集候中在狠街心偷花園低片區(qū)焦，本努項(xiàng)目酬周邊陡經(jīng)營(yíng)持種類拿繁雜雨，經(jīng)悼營(yíng)業(yè)擾態(tài)零板散，賞就使猛得商稈業(yè)價(jià)浪值受鋼到影梯響。略但本借項(xiàng)目賢受高籮地價(jià)屬成本畏影響開，住翠宅部芹分在桃目前刷價(jià)格駛行情選下幾賢乎無(wú)晴利潤(rùn)昂可言席，因渴此商拜業(yè)的吃售價(jià)環(huán)就成羅為項(xiàng)法目利撒潤(rùn)支傷撐點(diǎn)凡。3、執(zhí)項(xiàng)目某商業(yè)昌規(guī)劃換的問(wèn)雅題根據(jù)別這幾皮天都夫項(xiàng)目思本身蹦設(shè)計(jì)綱的消寬化，朗在商跡鋪劃叼分上粒面，兵我們朋得出壁的結(jié)彎論是么：如果仗根據(jù)盆現(xiàn)有段的商屈業(yè)布悅局作付規(guī)劃燦設(shè)計(jì)架的話孔，公右司持遼有的都商業(yè)情物業(yè)紫占總終體比條例的仆80測(cè)℅，業(yè)可出惱售的衣商業(yè)鐮物業(yè)濟(jì)僅占割不到減20痰℅泰；原價(jià)因：詠可出墻售的芽商業(yè)少物業(yè)逗主要碗是在暢內(nèi)區(qū)紐奉占的歐比例柔較大沃，在蠻銷售貼價(jià)格賺上面積沒(méi)有碧太大百的優(yōu)春勢(shì)。建議湊：根套據(jù)我狂們多震年做挨商業(yè)軍地產(chǎn)氣的經(jīng)陶驗(yàn)及副可行籠性分頃析（趣包括飽人流炭動(dòng)向穗、劃果鋪原第則）訴，得丑出結(jié)苗論：場(chǎng)根據(jù)艘我們慶的經(jīng)葛營(yíng)業(yè)否態(tài)定筆位，盒避免翠產(chǎn)生菌太多叛的死摔角物繪業(yè)，浩把可隙出售退的物嫩業(yè)配促比增美加，卵主要緊出售略的物忙業(yè)盡孝量放冠在外攀區(qū)兩淋側(cè)，昨這樣毛的話攏我們乞可以丸更好爺?shù)陌呀砜劁N船售價(jià)攔格。塔所以定，在種商業(yè)符總平箭布局殘上面甩要做激較大負(fù)的調(diào)喝整，棕盡量啟避免冠死角瘦物業(yè)。O機(jī)駐會(huì)分奏析經(jīng)濟(jì)德持續(xù)柏發(fā)展芹，市渾場(chǎng)對(duì)錘大型備綜合插類地姨產(chǎn)項(xiàng)喂目需塊求增顛加，蒙給興裝義商揀城這弄種大晌型商踩業(yè)綜即合體槳一個(gè)眠長(zhǎng)足克的發(fā)位展空似間周邊雀街心災(zāi)花園政,目喝前商育業(yè)步趣行街榴的日兔益成放熟，轉(zhuǎn)帶動(dòng)稅興義饞市當(dāng)基地消數(shù)費(fèi)群衡體的魂投資注意識(shí)龜和消占費(fèi)意筆識(shí)興義球市最等近幾介年改炭革的慈勢(shì)頭尺良好丙，促或進(jìn)了粱經(jīng)濟(jì)層大環(huán)斷境的追穩(wěn)步情發(fā)展彈，有搶利于棚房地址產(chǎn)產(chǎn)努業(yè)的仙發(fā)展次，桔僅山片冠區(qū)的宴快速?zèng)霭l(fā)展?fàn)恳灿袎ɡ诘嘏d義閘商城仙朝著閃更好冬的方親向發(fā)賣展，咸因?yàn)轱h隨著物市場(chǎng)亮的成臺(tái)熟大息型零竊售商兼欲以致進(jìn)入T威友脅分暑析目前動(dòng)項(xiàng)目瀉周邊汪的商否業(yè)地顆產(chǎn)產(chǎn)觀品銷梁售價(jià)斷格略科低,螺對(duì)興槳義商喬城產(chǎn)虧品推注出后精,在嬌價(jià)格包定位洲上有熟一定付的影淚響因歡素國(guó)內(nèi)驕房產(chǎn)每大勢(shì)蔑的影描響是擊否輻岡射到企興義倘市的揉商業(yè)籠投資榜產(chǎn)品會(huì)，影典響程勒度如盞何等告等都盜需考楚慮。2）唉項(xiàng)目鳳整體昏定位引：繁華鎖從火此被棍定義3）校商業(yè)滅功能懲定位大型采商業(yè)期綜合僵體、傳一站渣式購(gòu)扛物中交心為興武義市達(dá)商務(wù)鳳人士遺、公腸務(wù)員免、學(xué)太生、柳外來(lái)澡投資垃精英供以及加本地針市民渠打造痰，集掙住宅育、購(gòu)淚物（嫌餐飲由、休薄閑、趴娛樂(lè)尼、商貸務(wù)、梳服務(wù)喬）、揭多功確能為床一體育的商黃業(yè)綜獅合體伐。把覆興義煙商城鄉(xiāng)豐打造棋成一抽個(gè)一疊站式廉購(gòu)物崇天堂朱方便敢市民腹購(gòu)物催消費(fèi)挑和聚必集人罷流。競(jìng)爭(zhēng)編認(rèn)知扔一缺乏概政府匙規(guī)劃倒引導(dǎo)韻的區(qū)隔域炒扁作，墨只會(huì)晉付出繩更多戲的財(cái)潤(rùn)務(wù)成方本二線漂拓展勉區(qū)功能付定位感及建繼設(shè)目雪標(biāo)為可：“節(jié)福田更中心重區(qū)二著十一騰世紀(jì)翅高尚梅生活丟居住泉服務(wù)邀基地絨和部色分文策化體億育教成育設(shè)要施配運(yùn)套區(qū)春”，駕是體盾現(xiàn)深魄圳二以十一璃世紀(jì)鉤居住供文明反和城動(dòng)市建構(gòu)設(shè)質(zhì)慕量水凍平的幕現(xiàn)代金化、鄉(xiāng)豐生態(tài)箭型的輕綜合逗居住爹區(qū)。本片御區(qū)無(wú)政段府整墾體規(guī)椅劃。競(jìng)爭(zhēng)蠻認(rèn)知據(jù)二缺乏妥唯一育性或旗可覆場(chǎng)蓋性麗的產(chǎn)炮品價(jià)厘值訴端求或蒸概念結(jié)炒作談就能卵成就禽營(yíng)銷儉的時(shí)恰代已族經(jīng)一煎去不微服還吵了，續(xù)客戶者已經(jīng)暴對(duì)這勉種方軌式已批經(jīng)開挪始鈍漆化目錄競(jìng)爭(zhēng)呈認(rèn)知賢三“投出資性踐產(chǎn)品基隱性搶供給慨”競(jìng)滔爭(zhēng)在投誤資性來(lái)產(chǎn)品揮仍然掏有獲究利空宮間的迫時(shí)候暖，價(jià)啟格永線遠(yuǎn)能擱保持畜該類維產(chǎn)品置持久隊(duì)的競(jìng)蜓爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)純比對(duì)適發(fā)現(xiàn)“溪雁山美白地”請(qǐng)?jiān)谝粚傩芭蛳忍觳列浴痹够A(chǔ)型能力搜方面治并不版具備“不釘可替雖代性土”或“覆甲蓋性鏡”優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)伸不可踏改變產(chǎn)品刪不可抽改變營(yíng)銷燥可以獄改變?cè)熳皠?shì)枯”正如推一位祝希臘巖哲人博所說(shuō)騎的那踏樣，遭決定基一切沖的只伍是姿叫態(tài)。一切賊還取櫻決于值我們飄將把疊它塑疼造成眨什么譽(yù)喚峰——定位——中國(guó)早CE贊O首冰席官剩邸——連高度豬——國(guó)際白鑒賞勺級(jí)豪荒宅炒作測(cè)、震撼嫁、轟慘動(dòng)、學(xué)驚喜非凡次不可贊言傳謝，惟拆有親牢歷，央方能昂領(lǐng)悟——竊興義習(xí)“譽(yù)馳峰”憂經(jīng)典戚CE名O殿競(jìng)堂之菠旅炒作善、震撼、轟賊動(dòng)、荷驚喜“譽(yù)浮峰”畏帶來(lái)擠的不援是產(chǎn)灰品，慢而是史作品炒作部、震樸撼、轟族動(dòng)、驚膏喜讓資霉本折罰服的藥豪門資質(zhì)唱全球慚共享炒作虎、震禮撼、龍轟動(dòng)、驚吵喜立最“貴星”形象拍－2尚60傘0美呼元/親平米21廳00瘋美元帳/平寺米驚現(xiàn)喜入森市，但順“坊市”裁而上譽(yù)峰醉既然策有“雅豪”述華地貞段、蘿“向豪”畏華配帳套、世“豪楊”華塌產(chǎn)品挽、理位所當(dāng)姐然應(yīng)撿該有爆“豪具”氣瞞的價(jià)孩格。但“僻譽(yù)峰轟”首痛期入寸市時(shí)數(shù)區(qū)域諸成熟貌度及伯項(xiàng)目沾配套侮不完梅善，偵開盤董賣預(yù)贏期，卡賣未魔來(lái)，右收益穗需放零在長(zhǎng)踏遠(yuǎn)來(lái)開看首期瀉通過(guò)抬炒作學(xué)立最右“貴委”形熱象，獅但必牛須順溪應(yīng)當(dāng)裙前豪間宅市池場(chǎng)價(jià)叫格特心征，某低價(jià)姐驚喜鈔入市皆，給呀客戶彈以驚摘喜，習(xí)通過(guò)裝后期框項(xiàng)目暖影響叉力的仍建立凝順“虎市”扮提價(jià)扮。領(lǐng)摘“市煉”定義釣范圍鹿——益什么凱是銷災(zāi)控策不略價(jià)格脫策略鬼的3個(gè)構(gòu)悲成部船分中斜，銷輸控策煌略是伯實(shí)操芬性最眾強(qiáng)策遵略通過(guò)暫銷控督我們籮可以鑒調(diào)整剩產(chǎn)品久主觀痕價(jià)值巨與客垮戶價(jià)袋值的浙差距銷控轟的目上的控局控價(jià)控利香潤(rùn)量?jī)r(jià)貓關(guān)系濕博弈搖——使銷控?cái)R的本瘡質(zhì)控局必——答好賴扶房子還都能愚賣在一墻個(gè)樓豈盤的躬產(chǎn)品堪當(dāng)中端，由墊于位鵲置、柜戶型青等方召面因砌素的盯不同晴，自眾然有觸優(yōu)劣息好壞習(xí)之分兼，通頁(yè)行的漠情況謎是優(yōu)烏先出士售戶愁型或盤者位財(cái)置等賓條件罰不是雀很好導(dǎo)的產(chǎn)墓品，首而把責(zé)好位犬置、寧好戶利型的峽產(chǎn)品欠留到條價(jià)格輝可能弓達(dá)到姓更高覽水平節(jié)的時(shí)么候進(jìn)灑行銷勉售。捐如果橋先把港有可懂能滯遵銷的趴產(chǎn)品換先賣哨掉，幕就規(guī)嶼避了商這些僅戶型推無(wú)法棋銷售憑的風(fēng)逢險(xiǎn)，寺也有釘利于竭好的舞產(chǎn)品越在后擊期賣疾出更邁高的潮價(jià)錢僑。控價(jià)衫——刻保證掘價(jià)格性穩(wěn)步忌爬升對(duì)于打絕大遵多數(shù)至期房論項(xiàng)目鼓的銷競(jìng)售來(lái)獨(dú)說(shuō)，銷越是成接近義現(xiàn)房占價(jià)格泉就越斯高。窄在項(xiàng)峰目認(rèn)肌購(gòu)和哭開盤腰階段穿，價(jià)鄙格都興是最缸低的出，如晃果這潑個(gè)時(shí)歌候就殖把大筑部分觸房子累都賣歡掉，燭開發(fā)掙商無(wú)惑疑不魚能達(dá)聲到預(yù)床期的遠(yuǎn)利潤(rùn)湖率，揭對(duì)于暫大部杜分樓展盤來(lái)雅說(shuō)，供開盤連時(shí)銷狂售的掛僅僅砌是一瓜小部槍分，塊有相贈(zèng)當(dāng)大甜比例咱的房換子，塘尤其惱是好敬戶型端將留肆到現(xiàn)梳房或境接近姐現(xiàn)房稍時(shí)銷妹售，認(rèn)來(lái)通繁過(guò)漲條價(jià)獲斧取更騰多的店利潤(rùn)引。控利攤潤(rùn)—鴨—加眼速銷撲售，兇降低贈(zèng)滾動(dòng)上開發(fā)非成本閱，增辭加利污潤(rùn)空奸間銷售瓜的回在款速琴度將咬直接纖影響嬌到房棟地產(chǎn)鍋?lái)?xiàng)目執(zhí)的開藥發(fā)成數(shù)本，霧回款胸的速淺度越買快，掠開發(fā)訓(xùn)的資陷金成萄本也撈就越權(quán)低，撇利潤(rùn)貍空間戚就會(huì)張加大遣，反頂之亦闊然。枯因此境，通油過(guò)銷薦控手喘段，小制造裹熱銷鈔，加延速銷痛售將鑒能夠踏降低舟滾動(dòng)壞開發(fā)延成本插，增丈加利派潤(rùn)空柔間。量?jī)r(jià)疲關(guān)系侍博弈怕——丈銷控李的本著質(zhì)公式死：利邪潤(rùn)額改＝利脹潤(rùn)率先（價(jià)寬格）針×銷派量作為樸開發(fā)順商，慎最終肅追求食的是耀絕對(duì)費(fèi)利潤(rùn)四額，途但在俊上面極這個(gè)加公式倚中，甲價(jià)格葉和銷勉量在代市場(chǎng)考理論爪中往律往又籌是相廢背離采的薄利獵才能孕多銷那，是五以銷掌量為趴主導(dǎo)鉤的日圾用消網(wǎng)費(fèi)品簽中溢價(jià)勵(lì)原則扮則多孩出現(xiàn)車于追搭求品社牌附勿加值遷的高仗端奢葵侈品花消費(fèi)對(duì)于知房地同產(chǎn)這漁個(gè)關(guān)摔系到諒國(guó)體昂民生傘的特敏殊行蛋業(yè)，碰價(jià)格小和銷簡(jiǎn)量實(shí)騎際就矛如同譜“魚辱與熊遷掌”蓮都難疼以舍些棄銷控晃策略暗研究嚷的實(shí)柜際就券是如宰何在稱價(jià)格鉗銷量最這組漫蹺蹺紗板中兩保持冠平衡塵，實(shí)科現(xiàn)最底終的腔利潤(rùn)屋最大辮化控制編銷量尚——晚快速酸銷售幅不再仇是唯咸一的與目標(biāo)快速脅銷售仁的得勿與失什么棵時(shí)期葛需要葛快速虜銷售漏？哪部寶分銷土量是潑需要賽控制直的？如何和做好榆銷控壘？快速晚銷售佩的得敲與失得現(xiàn)金棚流快速員擴(kuò)張規(guī)模喝效應(yīng)失利潤(rùn)誕率費(fèi)用財(cái)務(wù)鼓成本快速杏擴(kuò)張揚(yáng)時(shí)期扔，我候們?cè)薪?jīng)經(jīng)問(wèn)歷過(guò)菠現(xiàn)金駐流掛扁帥的套銷售搖模式單純鈔的對(duì)僚快速奏銷售軋的追掏求，敞讓我芽們失喉去了裂利潤(rùn)垃率，營(yíng)浪費(fèi)龍了費(fèi)勇用與籍財(cái)務(wù)凱成本在企親業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型為旺利潤(rùn)言率戰(zhàn)箭略的但今天寄，價(jià)加格不勿再是頁(yè)我們尊唯一委的追伏求區(qū)位惑比較其40拆%片區(qū)咱形象孔15覆%項(xiàng)目宵市場(chǎng)愁比較馳權(quán)重員的確屋定與市同中心長(zhǎng)的距交離1鄉(xiāng)豐3%道路標(biāo)交通搬狀況池12值%周邊系自然嚼環(huán)境哈10酬%周邊飽人文犧環(huán)境帥10著%周邊飯配套暴20打%治安區(qū)狀況左8%片區(qū)揪提升安空間蕩12宗%項(xiàng)目吳比較套60周%總體鐘規(guī)劃框6%社區(qū)狼規(guī)模饒6%物業(yè)屬類型嶄10晃%園林牛環(huán)境能12劇%建筑陜外觀飯8%戶型階設(shè)計(jì)上15具%10表0%規(guī)劃患設(shè)計(jì)史57嶄%社區(qū)煙配套滴21越%社區(qū)憶商業(yè)問(wèn)10猛%學(xué)校煎5%會(huì)所漫6%其他哈10埋%開發(fā)原商品樂(lè)牌1派2%工程鄭進(jìn)度菊5%物業(yè)堅(jiān)管理武5%10語(yǔ)0%價(jià)格傍表形石成|扁入市漲均價(jià)色制定市場(chǎng)柔比較屆打分序法說(shuō)個(gè)明打分除取值顯區(qū)間秩：0～10打分溝方式撫：根喂據(jù)各五因素段的好斤壞，悉在取濃值區(qū)獎(jiǎng)間內(nèi)俯打本懼項(xiàng)目救得分總評(píng)辦分：件將各危打分唯因素姨按權(quán)尖重進(jìn)尖行累劈燕加分值崇還原嶺：最省終得浩分需靈要進(jìn)飾行還治原，苦以本藍(lán)項(xiàng)目翠區(qū)位漠價(jià)值繭和產(chǎn)具品價(jià)掃值的羞總評(píng)嫂分除惹以各仗比較疤項(xiàng)目紹的總天評(píng)分刻再乘笨以各湊項(xiàng)目竹即期聲的市錘場(chǎng)價(jià)炒格，努再乘邊以各乖項(xiàng)目塑的權(quán)壁重，顆得出竄本項(xiàng)葛目的劇分值擔(dān)還原液價(jià)格綜合芳比準(zhǔn)休價(jià)格炸：區(qū)厭位價(jià)腐值與集產(chǎn)品劇價(jià)值罷進(jìn)行舟累加即期市場(chǎng)價(jià)格×本項(xiàng)目總評(píng)分分值還原價(jià)格=競(jìng)品項(xiàng)目總評(píng)分綜合急比準(zhǔn)添價(jià)格趨=避區(qū)恥位價(jià)剩值+屬產(chǎn)品旱價(jià)值價(jià)格捧表形待成|獵入市叨均價(jià)叢制定市場(chǎng)叢比對(duì)朽價(jià)格閉判斷等——舒區(qū)位少打分慈40驅(qū)%價(jià)格腫表形頭成|哲入市息均價(jià)曾制定參照項(xiàng)目萊蒙帝景九華苑

備注評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象15%81.281.2與市中心的距離15%101.5101.5道路/交通狀況10%10190.9周邊自然環(huán)境10%80.880.8周邊人文環(huán)境10%70.770.7周邊配套20%71.481.6治安狀況8%60.4870.56片區(qū)提升空間12%70.84111.1總評(píng)分

7.92

8.36各項(xiàng)目售價(jià)（元）

28002700相對(duì)價(jià)格（元）

2217.62257.2參照權(quán)重（%）

65%35%加權(quán)后價(jià)格（元）

1441.5790本項(xiàng)目參照價(jià)格2231市場(chǎng)拿比對(duì)喇價(jià)格茅判斷她——鏈項(xiàng)目膝本體毒打分貌60末%價(jià)格湖表形狡成|軌入市營(yíng)均價(jià)超制定參照項(xiàng)目萊蒙帝景九華苑備注評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃6%60.3660.36社區(qū)規(guī)模6%60.3680.48物業(yè)類型10%10190.9園林環(huán)境12%70.8470.84建筑外觀8%120.96110.88戶型設(shè)計(jì)15%91.3591.35社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)10%80.890.9學(xué)校5%100.5110.55會(huì)所6%60.3660.36其他工程進(jìn)度5%100.5100.5物業(yè)管理5%90.4590.45開發(fā)商品牌12%80.9680.96總評(píng)分

8.34

8.53各項(xiàng)目售價(jià)（元）

28002700相對(duì)價(jià)格（元）

2335.22303參照權(quán)重（%）

65%35%加權(quán)后價(jià)格（元）

1518806本項(xiàng)目參照價(jià)格2324通過(guò)舌市場(chǎng)責(zé)兩部資分比閣較法想，得巾出本恩項(xiàng)目誕目前挎平層耗