成都住宅樓項(xiàng)目開發(fā)策略

——產(chǎn)品定位暨第一階段成果匯報(bào)產(chǎn)品定位思路項(xiàng)目自身狀況分析產(chǎn)品定位市場(chǎng)條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)氣質(zhì)特點(diǎn)指導(dǎo)操作方式確立企業(yè)愿景硬件設(shè)施配套1項(xiàng)目自身狀況分析■地處城南——成都高尚生活區(qū)■緊鄰川大江安校區(qū)■用地規(guī)模較大，適宜高品味開發(fā)

2市場(chǎng)條件分析■眾多區(qū)域購(gòu)房客戶——院校、企業(yè)■90㎡以上的高品質(zhì)、大戶產(chǎn)品成為市場(chǎng)稀缺■地塊周邊均是較為成熟的居住社區(qū)，并形成了一定的商業(yè)氛圍

3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析■區(qū)域現(xiàn)有直接競(jìng)爭(zhēng)壓力弱■周邊項(xiàng)目將相繼面市，后市壓力大■以“只攻擊區(qū)域市場(chǎng)”和“快速上市”作為主要的抗競(jìng)爭(zhēng)手段4企業(yè)愿景■安全回籠項(xiàng)目投資■要求正常的回報(bào)率■以項(xiàng)目品牌打造企業(yè)品牌定位

歐洲大學(xué)城根據(jù)前期大量的市調(diào)數(shù)據(jù)和環(huán)境分析，依托項(xiàng)目自身所處的地理位置優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為：的建筑尺度與人文氣質(zhì)非常適合本項(xiàng)目，可作為整體開發(fā)理念和產(chǎn)品定位思路。一、對(duì)大學(xué)城的理解1中國(guó)■若干大學(xué)集中的新開發(fā)區(qū)——缺乏有機(jī)的聯(lián)系2國(guó)外■城市與大學(xué)渾然一體——資源共享，結(jié)合緊密1有重要的大學(xué)■眾多的特定人群——高知階層（教師、學(xué)生）二、大學(xué)城的特質(zhì)2特定的文化消費(fèi)和需求■活躍的文化消費(fèi)■個(gè)性化商業(yè)消費(fèi)3特定的硬件設(shè)施■建筑——有設(shè)計(jì)感、歷史感、文化感■空間尺度——比較親和、比較緊湊4環(huán)境氛圍■環(huán)境——安靜、休閑、 親近自然■生活氣息——寧?kù)o、恬適5文化藝術(shù)資源豐富■文化資源——圖書館、電影院■藝術(shù)資源——美術(shù)館、劇院、音樂廳（音樂廣場(chǎng)）■公共藝術(shù)——雕塑、壁畫、建筑小品參考圖片海德堡咖啡廣場(chǎng)廣場(chǎng)附近的街道小型博物館小鎮(zhèn)建筑參考圖片小鎮(zhèn)露天廣場(chǎng)小鎮(zhèn)建筑參考圖片小鎮(zhèn)商業(yè)咖啡小店參考圖片劍橋水岸臨河而居參考圖片牛津多街道古韻償海德做堡參考姥圖片俯看是海德碌堡牛津剩一隅參考稈圖片小鎮(zhèn)喪概貌小鎮(zhèn)昨概貌參考委圖片小鎮(zhèn)閱景觀小鎮(zhèn)陰景觀參考肆圖片小品雕塑參考纏圖片參考萄圖片參考只圖片建筑裝風(fēng)格生設(shè)計(jì)嘗建議參考援圖片參考言圖片參考問圖片參考陶?qǐng)D片參考滋圖片參考勸圖片三、易本項(xiàng)哥目的山產(chǎn)品厚方向人文化藝術(shù)慈知識(shí)捆之城根據(jù)肉以上襲調(diào)查就分析菜，本左項(xiàng)目祖的產(chǎn)南品研議發(fā)方塵向可跡定為執(zhí)：1功能索區(qū)域殖劃分■古沿河圣景觀符綠化酷帶及咐休閑鞠（主緊題）渴商業(yè)冰區(qū)■撲歐洲品文化鎮(zhèn)小鎮(zhèn)■波高知社花園策住宅■甜校園陸經(jīng)濟(jì)俯配套退服務(wù)洞區(qū)校園揀經(jīng)濟(jì)啊配套宅服務(wù)脂區(qū)高知脾花園酬住宅歐洲腦文化夢(mèng)小鎮(zhèn)沿河谷景觀腐綠化偵帶及貪休閑淘商業(yè)憶區(qū)功能神區(qū)域姥劃分旋示意累圖2住宅藍(lán)產(chǎn)品糊類型凱劃分建筑形態(tài)房型層高（m）單套面積（㎡）結(jié)構(gòu)形式套內(nèi)布局配比（％）其他4+1電梯花園洋房4房、3衛(wèi)以上3.2～3.5180～240板式帶復(fù)式15一梯兩戶6+1電梯洋房3～4房2～3衛(wèi)3.0～3.2140～180板式帶復(fù)式25一梯兩戶11層電梯復(fù)式公寓2～3房2衛(wèi)2.9～3.0100～130板式帶復(fù)式30一梯兩戶16層板式電梯公寓2～3房1～2衛(wèi)2.9～3.090～120板式平層15一梯兩戶16層投資型小戶型公寓標(biāo)間2.8～2.930～60板式通廊式154梯16戶或6梯18戶3商業(yè)切產(chǎn)品汗類型辮劃分■死濱河客獨(dú)棟漠休閑楚商業(yè)抹別墅■炎歐洲呆文化復(fù)小鎮(zhèn)運(yùn)個(gè)性鍵商業(yè)服街區(qū)■輝校園療經(jīng)濟(jì)詳及社召區(qū)配徐套服甩務(wù)商胡業(yè)4公建統(tǒng)設(shè)施■新泛會(huì)乘所■風(fēng)小廣陣場(chǎng)■撐運(yùn)動(dòng)盞設(shè)施來——敢街頭閉運(yùn)動(dòng)贈(zèng)區(qū)域舉（滑摧板、枝街頭積籃球速、自粒行車聚）■伯健身柔房第二籍部分億目標(biāo)吧市場(chǎng)殖定位蜘與分粒析我們眾的客午戶在工哪里疊，都沒喜歡神些什用么市場(chǎng)鬧支撐第二童部分1住宅伏部分根據(jù)妥前期扯的市衛(wèi)場(chǎng)調(diào)完查分桂析，坑本項(xiàng)逐目有盆以下買5個(gè)體主要延客戶交來源惡：1）鼻區(qū)舒域內(nèi)亡各大擾型院鍬校及忘科研雷企事虧業(yè)單屯位人魔員2）觸區(qū)陜域內(nèi)屢追求腎品質(zhì)帝生活雷的換烘房者3）狼對(duì)取“城亭南居朝住”留具有題強(qiáng)烈籌認(rèn)同尚感的晌高收夫入者4）演發(fā)夢(mèng)展商您系統(tǒng)狡內(nèi)部濕的購(gòu)抄房者5）持第評(píng)一居捷所置隙業(yè)的界知識(shí)久白領(lǐng)2商業(yè)訓(xùn)部分■踐濱河詳獨(dú)棟淹休閑支商業(yè)跪別墅云——傲品牌飼餐飲■猾歐洲捆文化優(yōu)小鎮(zhèn)鍛個(gè)性梯商業(yè)僻街區(qū)爸——竹特色慎店、巷文化晴商業(yè)務(wù)、個(gè)所性原甩創(chuàng)店■鴉校園翅經(jīng)濟(jì)努及社而區(qū)配脫套服捧務(wù)商需業(yè)—參—中腎型超數(shù)市、辜小型航電影恒院、堆快餐誓店、盆藥店捏等3商業(yè)信后期索經(jīng)營(yíng)董性活怎動(dòng)■信小眾碑藝術(shù)召節(jié)■狡中小蘋型文竊化專的題演愈出■覽定向逐招商新引進(jìn)■抵相關(guān)須文化異資源泛導(dǎo)入第五只部分萬營(yíng)銷機(jī)策劃賣房通子，已更是挺出售叛一種丙生活獸方式指標(biāo)胳控制欄及產(chǎn)晚品風(fēng)崇格控導(dǎo)制第三臣部分一、胖項(xiàng)目喪規(guī)劃塔指標(biāo)格控制1容積弊率的近選擇容積率樓面地價(jià)（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■戒樓面型地價(jià)虛一般墨控制序在銷門售價(jià)廟格的辰1/冬3左改右■嶼按現(xiàn)帶有的招規(guī)劃笑條件戴和產(chǎn)嚼品定傻位，拌容積告率太映高會(huì)屑對(duì)產(chǎn)畏品品攀質(zhì)造禽成影僵響■潛考慮余規(guī)劃辛局審幣核時(shí)尼的變?yōu)a化因步素因此菠，建梅議容叼積率永控制程在1穗.8愚～2加.0狠之間黎。2建筑姓與商港業(yè)面旗積配夜比住宅部分85％～90％商業(yè)部分10～15％二、調(diào)產(chǎn)品脂風(fēng)格曠控制項(xiàng)目融特質(zhì)哲決定優(yōu)了其帶產(chǎn)品腔絕非擊市場(chǎng)膜中的洋泛泛前之輩暑，高灰品質(zhì)圍的人慮文居后住社清區(qū)將醋是項(xiàng)脆目產(chǎn)錯(cuò)品研嗓發(fā)的榨必然符選擇朝：■宮歐洲愈現(xiàn)代農(nóng)與傳趕統(tǒng)建壞筑元俊素相膛結(jié)合■未富含高跟科技釀的建叛筑■洲智能秘化建晴筑—昨—這旅已成躍為建嫩筑發(fā)源展的位趨勢(shì)織，市巖場(chǎng)的谷必然機(jī)需求1產(chǎn)品段定位奏研發(fā)2、黑關(guān)于雜建筑車的擺晉放問睬題●統(tǒng)圍創(chuàng)合建竄筑的忽外圍毀單位團(tuán)，接質(zhì)受度燃低，受高品輸房沖特?fù)魞r(jià)野格困毫難；因此敲，行禮列式撞、底多層架芬空的億規(guī)劃雕布局撤，將剃增強(qiáng)總項(xiàng)目膏均好擇性，寸避免講沖擊咳價(jià)格購(gòu)高峰世的高紛難度極，并翁給予弟中央嗎景觀慚支持俯。同時(shí)擇，以營(yíng)由南床至北恩、由檔低到亮高的拔順序逐擺放粱建筑片，既止保證邁天際耽線的鋒美觀深，也桑能利逢用高謝層建腦筑有捧效降濤低外尋圍主譽(yù)要道屯路所備產(chǎn)生撈的噪竿音污篩染，渣利于村營(yíng)造圍舒適文恬靜希的居說家生蘆活氛途圍。3、垂關(guān)于血建筑沸風(fēng)格●寸川西拋風(fēng)、誦歐陸炮風(fēng)并立不符灑合本姨項(xiàng)目悲沉穩(wěn)撿、內(nèi)絡(luò)斂的牽社區(qū)建氣質(zhì)蘭；以北派歐現(xiàn)香代風(fēng)融格，樣結(jié)合序科技脂化的房誠(chéng)建筑小材料儀和智缸能化樹配套紛設(shè)施放，將男能體糠現(xiàn)項(xiàng)掘目獨(dú)窮有的匹氣質(zhì)書和品園質(zhì)感簽。4、丙關(guān)于敢景觀忽、環(huán)屈境●消扣費(fèi)者馳對(duì)景貨觀、絹環(huán)境蜻為產(chǎn)亞品第秒一敏掃感度向，是歸產(chǎn)品歲營(yíng)造納的重黎要指送向；●區(qū)漸域消鼻費(fèi)者龜非常世接受超通透櫻式景濱觀；●消勿費(fèi)者盡對(duì)人任工水美景（排湖泊吳、噴羽泉、殿小溪撿）敏逆感度詞呈下督降趨宏勢(shì)，辱但區(qū)域內(nèi)姓對(duì)水坊景應(yīng)醫(yī)用較槳少；●環(huán)企境在述預(yù)售赴期間怎的渲爹染和縣功能進(jìn)的可搖說性惑非常橡重要妖。充分賴?yán)煤菅亟瓭u安河據(jù)50鋸米寬紹綠化動(dòng)帶，蛙設(shè)計(jì)膨大景友觀，惹文化針景觀慌，建嶄議整框個(gè)開在發(fā)先杠從河聚濱公淚園的筆設(shè)計(jì)北與建峰設(shè)入窩手（紫成都附置信話麗都匙花園焦有先暈例）背，邀柄請(qǐng)區(qū)悔域知邪名藝堡術(shù)家挎、雕灘塑家蹲、建淘筑師峽共同驅(qū)參與盜打造秤一處擱高品儉味的筒藝術(shù)乘公園電而非支一個(gè)仙簡(jiǎn)單醬的沿襖河綠游化帶雄，并日且設(shè)隊(duì)置長(zhǎng)傭距離冤的戶橡外木念甲板殘休閑夠棧道尿，拉如開其狡商業(yè)捐環(huán)境扛與周孕邊商井業(yè)項(xiàng)角目的繡差距成，吸炭引較組為高務(wù)端的蛾大城面南消糞費(fèi)人奔群。邀其未菊來對(duì)杰于沿繡河的夠高端啄主題裳商業(yè)倒及整碗個(gè)社寧區(qū)的隆銷售次的現(xiàn)豆場(chǎng)情仍景拉羅動(dòng)將叉產(chǎn)生恥難以型估量性的推身動(dòng)力鍬。5、撐關(guān)于嚴(yán)朝向●版顧客楚對(duì)朝滾向較崗敏感鑄；并類隨客去群年臘齡增蟻加而藥遞增澆、隨浪產(chǎn)品島品質(zhì)的增濃加而嶄遞減臣；●祥顧客夫?qū)|堅(jiān)西向放有3侵0~較40蔑％的穗接受桌率，側(cè)但有植3~還5％欲的價(jià)迎格衰洗減；●右顧客候?qū)θ毕蚨捶拷映檬苈试鈽O低扔；需暗找尋撞特殊若的客誓群（焰如廉茅價(jià)房交、投送資客僚等）因此鏈，住賄宅盡宿量以鳥南北謝向擺錘放，捎但全停北向鐮單位鑰需要捷擺放荷投資輸型產(chǎn)本品。6、肝關(guān)于程住宅嗚室內(nèi)橫的空禮間變價(jià)化●柏消費(fèi)做者對(duì)心躍層慮/復(fù)啄式（督特別惱是小板躍層孟/復(fù)鎖式）伸有極黎高的渠接受吉度；●召供給賽方面福，受遮成本仙和公懷攤限巡壽制，貴一般奏躍層玩主要慣為大炕面積芒和樓注宇頂層賀；●括空間作變化勒和私瞇家園蚊林應(yīng)槐合理丘結(jié)合姻；因此邀，在稱嚴(yán)格置控制躁成本次和公臉攤的散前提神下，配可多碗做復(fù)杯式，磚附加隊(duì)花園呈，化描減小協(xié)高層產(chǎn)電梯貌公寓煌銷售岸壓力沾。7、耀關(guān)于漸私家借園林說景觀●榴有原入戶副回廊窯、空低中花盈園、院屋頂蔑花園朋、一完層花藥園、禁私家腳架空球花園等敞形式廳；●河私劈燕家園冒林是便戶型會(huì)和景稿觀的谷結(jié)合噴，有玻足夠晴的消析費(fèi)敏喇感度喬；●閥私焰家園岔林的幣形式絲式復(fù)雜籌多變鞏，結(jié)典合空材間變驚化，訓(xùn)可形痰成品驕種繁韻多的新貴產(chǎn)品哈；●饒通掌過大掌進(jìn)深借設(shè)計(jì)盒，可庭化減斗成本踩過高非的壓拴力；●邊目撞前消慈費(fèi)者綿對(duì)1絲式層花烏園、港屋頂催花園高有廣急泛的禍接受低度。鑒對(duì)入朽戶花園、優(yōu)空中燭花園筍有一宏定的洋認(rèn)知口度。因此雕，以攝私家日?qǐng)@林胞作為爪產(chǎn)品嶼的重腥要附語加方糞向，使中品罰以上茶的住總宅單幼位，膀凡有烈景觀員支持丸的，估都應(yīng)伐將景薪觀陽(yáng)扶臺(tái)調(diào)思整為乖空中今花園好。8、道關(guān)于較陽(yáng)臺(tái)●粒常規(guī)評(píng)12累00理～1筑80嚷0陽(yáng)中臺(tái)并尊無任煉何興孝奮點(diǎn)勢(shì)；●側(cè)一步參式（蠻90蠟0）企陽(yáng)臺(tái)匠成本拌極為刃低廉桌，作芳為物陡業(yè)附便加贈(zèng)底送對(duì)念促銷非常忙有利臉；●線景觀酒陽(yáng)臺(tái)福調(diào)整激為空軌中花追園（檢L型尊、2棍10丸0～遠(yuǎn)33墾00屑、反癢梁）惰有足炎夠的興吉奮度單，成籠本有賢限；因此囑，可僵考慮泛放棄廁全部渣常規(guī)慣陽(yáng)臺(tái)致?！駟⒌拖《讼麊钨M(fèi)者仔對(duì)外渾配套駱敏感算，而蕩高端聞消費(fèi)齒者對(duì)院內(nèi)配魚套敏終感；●潔業(yè)駐主并宴沒有以會(huì)所寺消費(fèi)默習(xí)慣奇，成葬都住驚宅小缺區(qū)會(huì)姓所普貝遍經(jīng)裝營(yíng)慘線淡；●允銷除售面款需要絨對(duì)會(huì)遍所有接一定脾的說梯法；因此勻，設(shè)還計(jì)中蜂，對(duì)倒公建他的體家量盡效可能廚的“螞減少和到趨涼于0輸”，門可引童入泛控會(huì)所早概念腸，或深改變貫形式詢，與立環(huán)境鬧結(jié)合禮等。9、遞關(guān)于壓配套董和公寇建1、厘外觀凳：采用歉現(xiàn)代慕歐洲剛（新辭德式劣、荷押蘭或全西班幸牙）坑低密陪度住觸宅的調(diào)流行案設(shè)計(jì)賞風(fēng)格嶺，小鞋高層勸部分標(biāo)采用材現(xiàn)代圾簡(jiǎn)約極主義欲結(jié)合乓科技旦派風(fēng)針格。2、爪色彩兵：采用繪現(xiàn)代紡歐洲白建筑制風(fēng)格炭,簽簡(jiǎn)約榮、時(shí)鼠尚、壞低調(diào)惠，用榜材精臺(tái)良；置外觀駱色調(diào)疊采用腫較為繡高雅樂深色蕉調(diào)，漠例如招：深騙咖啡容、深洞駝色俘、赭僻石色心等；哲增加區(qū)環(huán)保覺技術(shù)逼及高印新材概料的蝴應(yīng)用喪，健增強(qiáng)塌建筑狂的歷脖史感睛。3、脆細(xì)節(jié)融：空調(diào)駕外機(jī)攜位應(yīng)肅統(tǒng)一伴從設(shè)藝計(jì)角途度進(jìn)遇行美導(dǎo)化及蘿隱蔽柄，入鉗戶區(qū)借域可醋考慮降采用按沿海棍比較蛙流行喚的入終戶花耍園設(shè)粗計(jì)，轎大戶青型及兩頂層土復(fù)式件均可貝考慮覺大露聾臺(tái)及搬屋頂?shù)没▓@設(shè)，酒吹店式儀公寓鏡或1換1層流電梯鉆公寓使可考琴慮將繁傳統(tǒng)霜電梯熄改為度觀光職電梯廚，避利免沉借悶的評(píng)同時(shí)處大幅帖提升碑項(xiàng)目坡的品染質(zhì)感康。三、路具體退指標(biāo)1建筑1、袋外墻慮材料騎：外墻射建議湊以質(zhì)制量較針好的甚涂料嗽為主字，不作同部尸位的燙色彩賣及噴躁涂工存藝應(yīng)雨有所墾不同就以形祝成較次為豐種富的犬表面袖肌理輩效果禮，建誘議部不分結(jié)愛合石魚材、醫(yī)面磚坡、木大質(zhì)材紙料的仆搭配碼，以悄期形碼成豐盈富的殃立面公風(fēng)格處，小帥高層炮可適枕當(dāng)采深用金聽屬型貪材作揭為結(jié)驚構(gòu)材疫料，氣可運(yùn)品用屋斯頂飄貓板等陵手法汽豐富丹建筑普風(fēng)格般。2、鐘建筑勸部品移：建議猜入戶槽門采膀用高司質(zhì)量岔金屬毀防盜悉門，偽采用蹦塑鋼緞門窗范，3、轉(zhuǎn)弱電武：有線哄電視糠光纜饑入戶啊，電果話I奧DD腐接口倍，寬湯帶接表入1全0M撥入戶材料超及裝侄修標(biāo)底準(zhǔn)21、錫綠地涼：景觀漿設(shè)計(jì)解建議執(zhí)采用詠現(xiàn)代落歐洲短流行臘的自載然派朝設(shè)計(jì)敲手法瓶，形屋成統(tǒng)抖一的身、一穿體化隨的綠宮地系依統(tǒng)，墨建議稠部分餐樓體稠底層娃架空解以保嘗證綠犬地及葛景觀淚的整暴體性忠、連斧續(xù)性腥。