房地產(chǎn)定價方法及策略

認(rèn)識價格價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格：是指項(xiàng)目房源的單價、總價及優(yōu)惠促銷政策。產(chǎn)品價格渠道促銷價格在房地產(chǎn)營銷中的地位怡高觀點(diǎn)：

對于房地產(chǎn)營銷而言，產(chǎn)品和價格是競爭取勝的關(guān)鍵因素，權(quán)重應(yīng)超過70%，而渠道和促銷是輔助手段，權(quán)重應(yīng)小于30%。一個項(xiàng)目只有在產(chǎn)品和價格上取得了競爭優(yōu)勢，才能在銷售表現(xiàn)上全面領(lǐng)先對手。點(diǎn)評：

房地產(chǎn)基礎(chǔ)營銷理論4P中，真正左右項(xiàng)目成功與否的，是產(chǎn)品和價格。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷一直將渠道和促銷作為營銷工作重心，認(rèn)為產(chǎn)品和價格是開發(fā)商一立項(xiàng)就確定的，是難于改變的。而作為營銷策劃團(tuán)隊(duì)的我們，應(yīng)該更多地探索如何豐富和優(yōu)化產(chǎn)品、提高競爭力，以及如何靈活運(yùn)用價格杠桿、引導(dǎo)消費(fèi)。價格，是4P營銷策略中的重要的1P價格在房地產(chǎn)營銷中的地位在衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平時，業(yè)內(nèi)多用“量”和“價”兩個數(shù)據(jù)作為重要指標(biāo)，即成交量和價格。價格同時又是衡量房地產(chǎn)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識價格房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)特性房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)特性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量解析：

傳統(tǒng)營銷認(rèn)為，銷售額（即現(xiàn)金流）的最大化是營銷的最核心目標(biāo)。因此，最佳價格則是一個固定的數(shù)值，即：找到某個數(shù)值，使價格與需求的積最大。但是，企業(yè)品牌及形象樹立對價格的修正，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對價格曲線影響程度的不可量化，使價格在制定過程中存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)特性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量＄15＄10價格

50180

需求數(shù)量

〔a〕價格彈性小的需求（b）價格彈性大的需求從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型可知，價格具有彈性特征房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)特性價格彈性應(yīng)用

高銷量價格

高

中

低

中

低高價格彈性：降價能帶來大幅度的銷量增長。產(chǎn)品：現(xiàn)金牛產(chǎn)品，多為經(jīng)濟(jì)戶型指導(dǎo)意義：必要時降價贏量低價格彈性：降價帶來的銷量增長不明顯。產(chǎn)品：問題產(chǎn)品，多為奢華戶型指導(dǎo)意義：不能夠以降價求贏中價格彈性：降價帶來一定的銷量增長。產(chǎn)品：瘦狗產(chǎn)品，多為稀缺戶型指導(dǎo)意義：必要時小幅降價刺激制定價格房地產(chǎn)定價方法房地產(chǎn)定價方法目前房地產(chǎn)定價中常用的方法有兩種：成本導(dǎo)向法即傳統(tǒng)的成本加成定價法市場導(dǎo)向法即傳統(tǒng)的市場類比定價法

房地產(chǎn)定價方法

成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算）成本組成：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計費(fèi)、建筑工程費(fèi)、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等。稅金組成：營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅等。成本導(dǎo)向法房地產(chǎn)定價方法

成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。以市場導(dǎo)向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。房地產(chǎn)定價方法市場導(dǎo)向，主要是根據(jù)消費(fèi)者的心理需求價格和市場其它在售項(xiàng)目的類比得出本項(xiàng)目的合理均價。市場導(dǎo)向法均價制定步驟如下：競爭樓盤選定——影響權(quán)重分配——細(xì)化因素打分——加權(quán)得出項(xiàng)目均價市場導(dǎo)向法房地產(chǎn)定價方法市場導(dǎo)向法影響因素1、市場對同類產(chǎn)品價格的接受范圍在市場導(dǎo)向法定價之前，應(yīng)先對市場和意向客戶進(jìn)行摸底，確定客戶能夠接受的價格范圍。2、市場上同類產(chǎn)品的競爭程度市場上同類產(chǎn)品的產(chǎn)品和價格方面會對本項(xiàng)目產(chǎn)品一定競爭，其它樓盤的動態(tài)也間接地影響到本項(xiàng)目的銷售，所以，我們的定價必須充分考慮競爭對手的價位威脅。3、產(chǎn)品自身的價值任何產(chǎn)品的價格，也必須反映一定的價值。因此應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目自身擁有的優(yōu)勢和資源，來確定一個合理的價位。4、產(chǎn)品的銷售任務(wù)開發(fā)商推出樓盤，一般都期望能迅速回籠資金收回開發(fā)成本并獲取豐厚的利潤，但個別開發(fā)商是基于品牌樹立、熱銷影響力的目的，如保利芙蓉“開盤即清盤”的目標(biāo)，但如果價格太高會導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長，最終事與愿違。通過市場類比法確定均價后，銷售前還需制作詳細(xì)價格表。具體包括以下5步驟：分棟／分期

實(shí)收均價平均折扣率層差同層單位差價格表著重產(chǎn)品、分期策略著重對客戶的適應(yīng)和促銷著重開盤策略和最終銷售率著重戶型價值體現(xiàn)著重客戶的直觀感受正式開售后，隨時總結(jié)銷售成果，及時進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)定價方法房地產(chǎn)定價方法詳細(xì)價格表五步法中，包含了許多復(fù)雜的評分、加權(quán)、修正等過程，例：分棟定價的如何評定？同層單位差價如何修正各單位的景觀差、戶型差、朝向差？再例：高層層差模型各類層差定價模型及優(yōu)劣勢分析梭型中間樓層價格高兩端樓層價格遞減例：中海紫御東郡優(yōu)：有利于較高樓層與較低樓層的去化。劣：1、從價格引導(dǎo)上暗示高樓層的優(yōu)勢；2、中間樓層跟競爭對手比較劣勢明顯，給客戶造成價格過高的假象。定價特征優(yōu)劣勢比較柱形除頂層外采取同一定價的方法例：魯能領(lǐng)秀城優(yōu)：完全由客戶喜好決定所選樓層，不再受價格因素影響。劣：1、產(chǎn)品價格單一，無法最大程度滿足各層消費(fèi)需求。

2、造成高樓層旺銷，低樓層滯銷，造成去化不均。倒三角型采用樓層價格與樓層高度成正比的定價方法例：保利花園優(yōu)：符合普遍定價規(guī)律，彰顯高層優(yōu)勢，市場普遍接受劣：受客戶消費(fèi)力的影響大，以消費(fèi)力較弱的客戶為主力客戶群時，會出現(xiàn)低價房優(yōu)先去化，造成去化不均的情況。房地產(chǎn)定價方法房地產(chǎn)定價方法案例：保利花園定價方案報告框架現(xiàn)狀評估目標(biāo)制定價格制定節(jié)奏控制1、營銷節(jié)奏控制1、產(chǎn)品銷售數(shù)量2、產(chǎn)品銷售周期及目標(biāo)1、產(chǎn)品現(xiàn)狀2、客戶積累現(xiàn)狀1、價格制定第一邁部分言現(xiàn)狀裝評估1、產(chǎn)峰品現(xiàn)呈狀2、客禾戶積扭累現(xiàn)毫狀保利致花園橫項(xiàng)目塑產(chǎn)品牽現(xiàn)狀鋒如何飲？一答期6#10勿#9#8#樓號樓層名稱面積（平方米）戶型類別（*室*廳*衛(wèi)）套數(shù)套數(shù)比例6號樓33層住宅A5戶型86.12/86.01/86.10/86.272*2*111811.50%A6戶型92.442*2*1626.04%B2戶型122.35/122.573*2*2626.04%8號樓33層住宅C3戶型166.44*2*2292.83%B3戶型140.42/140.27/140.583*2*2949.16%A7戶型85.93/85.91/85.60/86.102*2*112111.79%9號樓33層住宅C2戶型143.314*2*2333.22%B3戶型140.80/140.653*2*2999.65%A7戶型85.86/86.04/86.232*2*112912.57%10號樓33層住宅A1戶型80.292*1*1626.04%A2戶型78.46/109.64/101.502*2*1626.04%A3戶型78.83/76.812*2*1626.04%F1戶型60.09/60.20/71.62/71.961*1*1626.04%B1戶型110.133*2*1313.02%總計

12種戶型

1026100.00%一為期6#10儀#9#8#6#6#一庸期6#10疤#9#8#8#8#一弄期6#10陳#9#8#9#9#一按期6#10僅#9#8#10#10#10#保利閉花園噴客戶營積累酬現(xiàn)狀執(zhí)如何緒？樓座6號樓8號樓10號樓戶型A5A6B2A7B3C3F1A1A2A3B1選擇人數(shù)8863681312181501706樓座合計2194338注：獵明確霞房源更意向震的為出上表迎中30蛛0人。（目孔前已繭積累智會員要：鉑撇金卡31慮3張，群金卡2張）第二疤部分截目標(biāo)無制定1、產(chǎn)瓣品銷遵售數(shù)胸量2、產(chǎn)障品銷指售周部期及譜目標(biāo)一期災(zāi)全部機(jī)房源淹數(shù)量一期悅銷售沒周期桂及目陡標(biāo)6#樓24調(diào)2套，8#樓24肥4套，9#樓26灑1樓，10料#樓27均9套，畏共計10向26套。20英08年12月銷涌售15悄0套；20亂09年5月開仰盤前志銷售30揮0套,其中6號樓臭清棟街。選房舞當(dāng)天烤銷售10矩0套；如何止實(shí)現(xiàn)叫營銷誤目標(biāo)盟？基于豪保利漠花園噸的現(xiàn)愚狀、經(jīng)產(chǎn)品哥數(shù)量雕、銷平售周框期及側(cè)銷售脈目標(biāo)扔，我估們——第三帶部分遠(yuǎn)價格裙制定1、價屑格制材定價格泰策略一、切樓盤漢整體拒均價紛制定1、均鐵價制切定參?？家蛎姿?、樓世盤均頓價制緒定方衣法二、維各樓剖座均室價制床定1、樓嫂座均槳價制缸定參陜考因駐素2、樓陡座細(xì)嶺化因序素打綠分3、得父出各邀樓座怪均價三、榜具體綁戶型乎定價胖分析四、烤具體綁戶型押價值阿策略一、芽樓盤壺整體衡均價墻制定1、均趨價制楚定參漿考因腦素：1）、怠市場雅對同踢類產(chǎn)慮品價賭格的籃接受固程度2）、此市場篩上同疏類產(chǎn)批品的謹(jǐn)競爭當(dāng)態(tài)勢3）、無產(chǎn)品沾自身骨的價浮值4）、穴產(chǎn)品蒙的銷暢售目水標(biāo)和事周期2、樓逝盤均臨價制夕定方陪法：1)、競祖爭樓靜盤鎖東定通過砌對濟(jì)到南房膠地產(chǎn)削市場蹲的調(diào)仆查，遮根據(jù)緊保利毫花園您的品蹤蝶質(zhì)特間點(diǎn)選停取了窮與本陡項(xiàng)目訊在同練一銷躺售時亡段，蜻且潛閃在客眠戶相荒類似杏的在頃售樓趴盤進(jìn)搏行比殘較分真析。A類：范茗筑適美嘉紐奉、海確信慧體園、錦未來冤城、秒鑫苑熔國際緞城市初花園慰（高吼新區(qū)獵項(xiàng)目完）此類之競爭豬對手貍均位獲于高松新區(qū)多，位兇置在隱成熟柳度上膜高于爆本項(xiàng)脊目，樸周邊習(xí)配套壩齊全春。目均標(biāo)客休戶群創(chuàng)、產(chǎn)秋品定舞位、追推盤坡時間喘與本恰項(xiàng)目徒基本威一致懲。其豈中茗伯筑美枝嘉價派格優(yōu)遠(yuǎn)勢明介顯，陳未來度城廣附告力洗度優(yōu)魔勢明遵顯，嗚海信捏慧園嗽位置性、品菠牌、騎產(chǎn)品冬、規(guī)答模綜瘦合素襪質(zhì)優(yōu)針良。跌保利殘花園跑與此球類項(xiàng)貿(mào)目相炎比較痛，除幣品牌圈外，鏟無明劫顯優(yōu)氧勢。B類：醬名士賠豪庭魂、海片爾綠勤城（徒經(jīng)十謊路沿芽線項(xiàng)饑目）此類遍競爭循對手通與保養(yǎng)利花勒園同亦處經(jīng)慘十路殺沿線逗，且爺均為繡大型正開發(fā)墨商。滿但因遵產(chǎn)品煮定位婚及定洞價差賀異明者顯，棗此類升項(xiàng)目百與保抄利花物園的蹲競爭甘程度打稍低共。保鉤利花餅園在訊價格敬上有杠明具摧有明爐顯優(yōu)孟勢，宰但地壤段認(rèn)悅可度葵及項(xiàng)逗目影嗚響力劣遠(yuǎn)不倒及二奶者。C類：肝火炬螞東第墳、彩尾石山子莊（戚保利酬花園濾周邊底項(xiàng)目無）此類枝競爭叢對手傅均位嘩于保省利花城園項(xiàng)告目周喂邊，路因位斥置與己保利犯花園賄最為譽(yù)接近總，推撲盤時餓間也凝較為突相近拒。其絕規(guī)模怪、品圣質(zhì)及鞭市場伴影響輸力不中及保百利花握園，令但因質(zhì)定價陽較低抽，所削以此幻玉類項(xiàng)魄目會擾在一織定程聾度上逃分流桐較為研低端陶的購惠房客濕戶群懷。D類：舍翡翠蠟郡（晚西北搭部項(xiàng)次目）煙魯能·領(lǐng)秀旗城（行南部被項(xiàng)目編）此類局競爭第對手潮與保脅利花廢園不浴在同喘一區(qū)愛位，平但二紹者作符為濟(jì)規(guī)南房廈地產(chǎn)埋市場斗上的爸領(lǐng)軍羽項(xiàng)目螺，其宮市場包影響其力很京大，前他們朝的價陵格左鑰右了甜大部隨分購遼房者家的心肚理價亭位。檢此類章項(xiàng)目轉(zhuǎn)仍會慣分流馬大量裂的購惱房者狡。2)、影起響權(quán)儲重分晚配利用剃比較梅定價版法，朱充分斑考慮嫂上述婆十個寫樓盤色的綜鼠合素抗質(zhì)，該得出寬各樓聰盤對椒保利蓋花園潔項(xiàng)目板的威儲脅比要例。寶即影凈響權(quán)擋重為島：競爭類型樓盤名稱權(quán)重東部項(xiàng)目茗筑美嘉15%海信慧園15%未來城15%鑫苑國際城市花園10%經(jīng)十路項(xiàng)目名士豪庭10%海爾綠城5%臨近項(xiàng)目火炬東第9%彩石山莊9%西北項(xiàng)目翡翠郡5%南部項(xiàng)目魯能領(lǐng)秀城7%3)、項(xiàng)掀目細(xì)盯化因丘素打年分經(jīng)過凱對上炊述樓伯盤的乳市場旅調(diào)查引，對潑比保凡利花羨園項(xiàng)季目的城實(shí)際牲情況們，由子熟悉備各項(xiàng)笑目的額六位車專業(yè)窮人員輝給各負(fù)細(xì)化棒影響旱因素氏進(jìn)行顯項(xiàng)目芬間的支權(quán)重敗比較也打分鐵。4)、保糾利花比園均鄰價根據(jù)敏選定果的市菊場八結(jié)大比息較樓肉盤的脂均價嗎，通究過加編權(quán)平綠均得懼出本親項(xiàng)目扛的均隨價。銅保利全花園掩的均耍價等濤于比渠較樓玩盤權(quán)禍重值市之和霜。比較樓盤合計得分綜合得分均價比較價格=均價*（1+合計得分）權(quán)重權(quán)重值（1+合計得分）茗筑美嘉0.051.054780501915%752.85海信慧園0.011.015200525215%787.8未來城0.031.035300545915%818.85鑫苑國花0.011.0152605312.610%531.26名士豪庭0.021.026500663010%663海爾綠城-0.060.94800075205%376火炬東第-0.030.97390037839%340.47彩石山莊-0.030.97430041719%375.39翡翠郡0.021.02550056105%280.5魯能領(lǐng)秀城0.011.01560056567%395.92合

計100%5322.04根據(jù)凡選定桐的市燦場八蛾大比題較樓扣盤的勵均價營，通劫過加抹權(quán)平膽均得自出本蒙項(xiàng)目松的均她價。密保利稅花園沾的均喜價等歐于比施較樓膽盤權(quán)楊重值崗之和桌。樓竭盤整殊體均蜻價結(jié)妹論通過盒對上季述十蘆大競菊爭樓瘡盤的矛市場儲調(diào)研特，利松用市踩場比將較法剃這一貼科學(xué)合定價叛方法送的理栗論依鐵據(jù)，蠻推出尼保利違花園撇一期砍表面健均價53梁22蔥.3筐92元/猾m2。備注拾：1、此奏為表脖價，壯暫未駛扣除束市場錦綜合笛折扣易率水鼻平上雄的優(yōu)繁惠和儲置業(yè)軌會員快的購妹卡優(yōu)薪惠。2、項(xiàng)碼目常拼規(guī)優(yōu)齊惠：一次蜜性付懷款的郵客戶來享受99折優(yōu)勻惠，倍按揭燈客戶斃不享籠受折甘扣優(yōu)低惠。根據(jù)熔市場拾操作頌經(jīng)驗(yàn)身和客糾戶意收向調(diào)刊研，鐘大約稍有30倒%客戶告選擇揉一次柄性付鴿款，70雖%客戶糠選擇塊按揭棄的方夫式，攤由此噴得知匪市場勺綜合貴折扣能率為99糾.7折。3、其緒他優(yōu)次惠：成功粗選擇6#樓房梯源的引客戶侄享受94折，暑并放習(xí)棄會闊員2萬抵3萬的臥優(yōu)惠腫；8#、10優(yōu)#樓12月06日選夢中房句源94折。二、線各樓諷座均伯價制妥定1、樓瓣座均大價制敵定參倦考因納素：1)、市朝場上提對不瓦同產(chǎn)母品類事別的急認(rèn)可滿程度2)、區(qū)捎位對債價格認(rèn)的影像響情佳況3)、客偽戶積膽累情撓況對畫價格標(biāo)的影窗響4)、其堤它干杰擾因企素對騾價格卻的影拒響（尿如回冬遷等欲）5)、各賠樓座剃可售布面積怠對項(xiàng)宮目均趟價的彎影響2、樓籮座細(xì)洪化因菌素打長分：樓棟邀區(qū)位趟打分乎表（票權(quán)重38墳%）樓號位置（13%）交通（5%）景觀（11%）無噪音（9%）區(qū)位合計得分6#-30-1020-40-5.88#101020-202.29#101015-201.710#-30-1020-40-5.8棟產(chǎn)爺品打額分表床（權(quán)凝重32襲%）細(xì)化因素建筑形態(tài)（3%）產(chǎn)品配置（4%）面積配置（6%）共攤（3%）戶型設(shè)計（16%）產(chǎn)品合計得分6﹟-202010-20122.18﹟-2010-10-10202.19﹟-2010-5-10202.410﹟-20-1020-30100.9客戶慶積累喪定價夸打分耳表（怨權(quán)重詞為23憂%）6#8#9#10#得分30.50.10.5（四懂）其逝他干泛擾因俊素分蜻析（權(quán)茄重為7%）得分6#8#9#10#得分-0.7-0.2-0.2-0.7三、斬具體激戶型退定價墾分析

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士飯頓矩青陣A5（11灑8套）A7（25享0套）B1（31套）B2（62套）C3（29套）A2（62套）A6（62套）C2（33套）F（62套）A1（62套）A3（62套）B3（19證3套）1）、片棟均嘆價定尚價系貧數(shù)匯雕總樓號其它干擾客戶積累區(qū)位得分產(chǎn)品得分得分合計6#-0.73-5.82.1-1.48#-0.20.52.22.14.69#-0.20.11.72.44.010#-0.70.5-5.80.9-5.12）、到棟均優(yōu)價定首價表樓號合計得分理論項(xiàng)目均價理論棟均價棟均價修正項(xiàng)目棟均價6#-1.453225248.94-3052198#4.65567.22-10054679#4.05532.63-100543210#-5.15050.95+1605210各樓習(xí)座均間價四、賺具體牽戶型岡價值企策略定價拾原則闊：一房些一價示，實(shí)累現(xiàn)所丈有戶愁型的招均衡停銷售叼。具體咱措施高：1、樓斑層差挎：頂震層價遠(yuǎn)格和蘿次頂妥層價婚格差叨控制捉在10奪0-買20態(tài)0元/平方例米層差敵在20晌-1蹲00元/平方債米之泉間，侍特殊忠戶型鵲除外驕；2、戶塊型差故：根偽據(jù)客壁戶對店戶型認(rèn)選擇幕的偏殺好及掃戶型漠特點(diǎn)杠將戶高型控閑制在0-沿40駛0元/平方劫米之佩間，浴特殊君戶型索除外考；3、景圈觀差屆：控反制在0-而15祝0元/平方兇米，鍋特殊嘆戶型弊除外泡；4、朝嶺向差抄：控浮制在0-撕35倉0元/平方坊米，難特殊艇戶型榴除外綁。（以騙上具臨體情度況詳賤見價草格表番）保利花園6#、8#、10#樓統(tǒng)計分析（94折團(tuán)購）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）團(tuán)購表價（元）團(tuán)購實(shí)收（元）表面收益（元）團(tuán)購收益（元）團(tuán)購實(shí)收（元）6#24223477.385219.004905.86489140115176749.96114831219.718#24428417.205467.965139.885124.46155384172.20146061121.87145622938.5010#27922212.565210.254897.644882.94115733030.38108789048.56108462681.41合計76574107.145311.854993.134978.16393645659.98370026920.38368916839.62保利花園8#、9#、10#樓統(tǒng)計分析（會員）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）會員表價（元）會員實(shí)收（元）表面收益（元）會員收益（元）會員實(shí)收（元）8#24428417.205467.965382.105365.95155384172.20152944172.20152485339.689#26129758.175432.395344.685328.65161657950.45159047950.45158570806.6010#27922212.565210.255084.655069.39115733030.38112943030.38112604201.29合計78480387.935383.585286.065270.20432775153.03424935153.03423660347.57車臂位地常下農(nóng)室8#地下紅室14壓5個，9#地下泳室15掏1個，錫與預(yù)信售房稱捆綁眉銷售虧；6#地下巴室46個，10扔#地下鋪室59個，餡與預(yù)博售房隸不捆煙綁銷罪售；建議地下耍室實(shí)收伏價19曾00元/平米厭。五、庫地下復(fù)室/車位庭定價因保演利花進(jìn)園地混上車貍位46脆8個，后地下呀車庫10盡93個，莫共15響61個。尤與項(xiàng)逢目戶施數(shù)的塑配比木率過梢大，搖同亦時人運(yùn)防車喬位比尸重，臉因此責(zé)，我角司建分議：串產(chǎn)權(quán)論車位恰價格建為8萬元/個，爆人防溜車位6萬元/個。紹同時賣，建胖議在20避08年12月6日首放次選失房時分，推綢出15拐0個人消防車促位。第四膨部分堤價格彎策略1、價俊格策愧略08年11月25日08年11月28日08年12月06日08年12月31日09年1月1日價格漠確定公布稼價格號及預(yù)丘選房選房穩(wěn)，當(dāng)糊日成笛交10峽0套09年1月25日09年5月31日持續(xù)屠選房12月底餃達(dá)到15伴0套6#樓持詠續(xù)銷東售，鄙其他器樓座臂封盤新會永員積倡累達(dá)鍵到10所0張6#樓清隨棟，新會拔員積桿累45賽0張節(jié)奏崖控制09年4月13日6號樓友清棟進(jìn)期選房息期房展坑會，公新會暖員積瞞累30陪0張預(yù)祝陣保利劣花園熄選房爽成功朋！Th夠an糊ks！價格鳳策略房地廟產(chǎn)價士格策蘋略價格入市策略價格調(diào)整策略價格優(yōu)惠策略

價格競爭策略房地章產(chǎn)價遼格策必略價格罷競爭核策略同區(qū)疊、同愧質(zhì)、貪同品喪牌產(chǎn)罷品：低價派贏取梅市場超，獲航得現(xiàn)醋金流同區(qū)就、高渡質(zhì)、跪大品可牌產(chǎn)寄品：高價組樹立念標(biāo)桿亡，獲滋得品容牌影束響力總言允之，播若競釀爭對沿手優(yōu)咱于或尼等同準(zhǔn)于本植項(xiàng)目輔，本嬌項(xiàng)目序需通左過低隔價與摩其競抬爭，筒若競霸爭對壩手劣灣于本勿項(xiàng)目辭，方皇可以氣稍高疫的價歌位入冠市。房地想產(chǎn)價黨格策握略價格智入市徐策略高開剩低走低開浙高走平穩(wěn)沙推進(jìn)波浪爹螺旋房地教產(chǎn)價諒格策會略高開苦低走在房技地產(chǎn)絞項(xiàng)目鼓綜合濾素質(zhì)甘高，俗而市婆場狀幫況不浴好，警競爭橡又較啦為激魯烈的倚情況葬下，銜房地場產(chǎn)項(xiàng)丘目往塘往采要取突細(xì)出房厲地產(chǎn)麥項(xiàng)目詠優(yōu)秀命品質(zhì)勾，高鋤報價熄樹立譜房地菠產(chǎn)項(xiàng)雜目形印象和疊知名蠶度，黎而實(shí)沃際以形較低事成交睡價格刪爭客惡戶和飯市場丹份額姑的“高開啊低走”的策母略。熱當(dāng)然籠，如珍果，援市場權(quán)狀況抱好，紗競爭評不激紗烈，連而且風(fēng)項(xiàng)目好自身渣規(guī)模駱又不帽大的躺情況咐下，丈項(xiàng)目必完全憑可以饅采取沖突出斗房地校產(chǎn)項(xiàng)梢目優(yōu)默秀品逆質(zhì)，慢大規(guī)弦模營龍造房彩地產(chǎn)皆項(xiàng)目累形象眼和知旺名度壤，高肺價報兄盤，蕩高價某成交冒，在最短期識內(nèi)迅貼速獲薦得市到場認(rèn)宿同的廢，與垮前一冷種狀由況完舅全相多反的“高開領(lǐng)高走”策略敞。房地細(xì)產(chǎn)價堅格策街略低開浸高走在房魯?shù)禺a(chǎn)束項(xiàng)目塊綜合攀素質(zhì)矮較高開，但除初期亡優(yōu)勢工不明診顯，萄而市朋場狀莫況不勺好或移市場惠發(fā)展瓶趨向詳不明猶朗的貨情況皺下，脫為取粒得市的場認(rèn)切同，日房地皂產(chǎn)項(xiàng)員目應(yīng)聚采取敢低價機(jī)入市扒，根工據(jù)銷嗓售工禮作的需開展紹，視語具體如情況骨適時豬調(diào)價脾的“盛低開觀高走慣”策搬略，謀根據(jù)甜銷售床進(jìn)展貸的好學(xué)壞，惕決定步價格斜的提律升。犯當(dāng)然秋，如強(qiáng)果項(xiàng)稼目的編確綜屠合素阻質(zhì)較冬低，呀市場眾認(rèn)同途感差肺，且襲市場滾狀況敞不好具競爭閃較為抖激烈棚的情羞況下銹，房歷地產(chǎn)舉項(xiàng)目徒一般冰只能應(yīng)采取屋低報慰價，話低價礦成交迫，以然價格況取勝依的“久低開駕低走樣”策桂略。房地繼產(chǎn)價社格策濾略平穩(wěn)姨推進(jìn)在房賣地產(chǎn)額項(xiàng)目龜素質(zhì)愈一般泡，規(guī)肆模較劃大，穩(wěn)各樓偽座素頌質(zhì)差幼距較哭小，鉤而市懂場狀粥況很叫好的辯情況撿下，鬧有些堪項(xiàng)目列也采仆取“恰平穩(wěn)荒推進(jìn)嗓”的勝策略威，報垂價符進(jìn)合房甘地產(chǎn)觸項(xiàng)目偵實(shí)際鼓成交汗價，頁價格擾提升判較為強(qiáng)平穩(wěn)掙，給遇客戶棗以放恭心的昨心理過滿足范，最慰終追們求較濃好的弓市場堵業(yè)績藝。房地下產(chǎn)價搬格策構(gòu)略波浪兼螺旋“平救穩(wěn)推閣進(jìn)”突的調(diào)烈價策的略是溝一種道較為工理想晝的調(diào)小價策會略，怪在現(xiàn)攝實(shí)中圍很難按維系襖。實(shí)煤踐證樂明，消很多震項(xiàng)目吊其中群的各冬樓座捏素質(zhì)絞因?yàn)榕盐恢皿w、景晚觀、屯交通攤等因賀素的單影響盼而差孝距較送大，帶而且它市場繞狀況厚的好亮與壞抖在很芬多的誘情況慘下也緊是很頂難判遠(yuǎn)斷的菠。所雀以在執(zhí)房地線產(chǎn)項(xiàng)販目素蝦質(zhì)一住般，希規(guī)模暫較大孤，而劈燕市場牙發(fā)展騙趨勢匹不很耳明朗劈燕的情萄況下巷，多斑數(shù)項(xiàng)蜜目采衰取的悠是“躁波浪城螺旋喪”的留調(diào)價列策略減。這釀種調(diào)呼價方轟式是餐一種吳結(jié)合拔房地耗產(chǎn)市與場周縫期波始動而諷調(diào)整蠅價格撫發(fā)生橫同步痕的周支期性夸波動爛策略敵。調(diào)鑰價周匆期以秀房地塌產(chǎn)市陸場周港期、往項(xiàng)目捆的銷器售速眼度和捷最終白利潤餡的回賣收作炸為判頃斷標(biāo)織準(zhǔn)；旦同時嚼，可硬根據(jù)派工程殘進(jìn)度扣及銷書售情近況，估對提割價幅減度及推周期擦進(jìn)行薯進(jìn)一妨步細(xì)銳化調(diào)開整；烘此外座，應(yīng)請考慮須不同爪樓座此在銷想售速淋度上配的差層異，芬分別杰調(diào)整威提價桂幅度描，避罷免“陸一刀趣切”夾的作粘法。帥并最天終給默整個迅項(xiàng)目唇營銷從工作鐮帶來瓶了快傻速銷糠售速痕度和質(zhì)良好冶的業(yè)患績。房地介產(chǎn)價擴(kuò)格策割略價格扒調(diào)整位策略漲價撐并不狹意味隆著增販加銷犁售難崖度，蝴其正著面意膛義在曠于：逼定鄙客戶突。漲價庭信息湯的提呼前告爸知可主促使飛客戶假早日校下定械。維護(hù)勵客戶踢。漲價壟讓老蘿客戶藝看到牙了物孟業(yè)升丸值，輪對老刪客戶元是一椅種維抄護(hù)。追求慶利潤葵。隨著拌工程剖進(jìn)度摘的變弓化，跟產(chǎn)品籌價值蓮得到柔提升壤，作聲為價鳳值外鍛在表陜現(xiàn)的鳥價格惠亦應(yīng)嗽隨之訊提升已，以移擴(kuò)大漫利潤受。房地植產(chǎn)價笨格策聽略價格奧調(diào)整圾策略常用辣價格弟調(diào)整虜法：小步眠快跑快跑胸：可時攻刻制予造緊厭張感塘，逼痰定客羊戶小步句：不至郵于逼吹死客雅戶斷彩檔房地貓產(chǎn)價詞格策劉略價格周優(yōu)惠濫策略房地循產(chǎn)營樓銷中