房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略價(jià)格策略及價(jià)格表的制作

價(jià)格策略及價(jià)格表的制作課程類別：正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程課程時(shí)長：3小時(shí)（上、下）重點(diǎn)：a.掌握常用的價(jià)格策略；b.熟練運(yùn)用市場比較法、收益還原法制定項(xiàng)目均價(jià)c.熟練掌握EXCEL，并建立價(jià)格體系d.掌握價(jià)格檢測的常用方法

定價(jià)定價(jià)是從用戶的角度精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完整過程。定價(jià)是一種“藝術(shù)”，是需求和供給的平衡，是競爭態(tài)勢和利潤額度的平衡，是客戶認(rèn)同和價(jià)值貶損的平衡。定價(jià)的原則從實(shí)際操作上來說，能達(dá)到目的的價(jià)格才是最佳方案。（計(jì)劃性和可行性）從技術(shù)上來說，價(jià)值和價(jià)格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價(jià)格差值關(guān)系上。均價(jià)代表什么？從習(xí)慣上說，一個(gè)樓盤的均價(jià)代表了市場對其物業(yè) 質(zhì)素的綜合評價(jià)；在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開發(fā)商對項(xiàng)目總體銷售額的 預(yù)期；整體均價(jià)無法說明某一棟樓、某一個(gè)單位的物業(yè)檔次。房地產(chǎn)市場核心均價(jià)確定流程選擇定價(jià)目標(biāo)客戶意向競爭市場12354選擇定價(jià)方法選定最終價(jià)格均價(jià)確定應(yīng)遵循的原則：價(jià)格目標(biāo)選定定價(jià)目標(biāo)利潤導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤投資回報(bào)率銷售速度市場份額穩(wěn)步增長避開競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場選擇定價(jià)方法價(jià)格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。圖中歸納了在制定價(jià)格的3種主要考慮因素。成本規(guī)定了某價(jià)格的最低底數(shù)競爭者的價(jià)格和代用品的價(jià)格提供了在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的標(biāo)定點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)是其價(jià)格的最高限度低價(jià)格高價(jià)格在這個(gè)價(jià)格上不可能獲利在這個(gè)價(jià)格上不可能有需求成本競爭者的價(jià)格和代用品價(jià)格顧客評估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)通過在這3種考慮因素中的一個(gè)或幾個(gè)來選定定價(jià)方法，以解決定價(jià)問題。然后，該定價(jià)方法有希望導(dǎo)致一個(gè)特定的價(jià)格。選擇定價(jià)方法——3C3C——需求、成本、競爭目標(biāo)收益定價(jià)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)市場比較定價(jià)成本加成定價(jià)拍賣式定價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)房地產(chǎn)市場核心均價(jià)確定方法市場比較法收益還原法價(jià)值定價(jià)法上限法定價(jià)常用方法——市場比較法選定參照目標(biāo)，權(quán)重很重要。

相同條件下，參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下：高檔盤：同檔次>同目標(biāo)客戶類型>同樓盤所在區(qū)域；中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域>同檔次>同目標(biāo)客戶類型；市場比較法確定市場調(diào)查

的范圍和重點(diǎn)對影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正對每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差

項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)差交易情況修正比較結(jié)果表——比準(zhǔn)價(jià)格綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià)123465確定市場調(diào)查的范圍和重點(diǎn)a.以項(xiàng)目為核心，半徑3KM的范圍是重

中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大。b.凡是競爭對手都應(yīng)納入視線范圍。c.重點(diǎn)調(diào)差項(xiàng)目應(yīng)不少于6個(gè)。d.二手樓價(jià)格也應(yīng)適當(dāng)考慮。對影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正a.不同類型物業(yè)的價(jià)格，影響因

素不同（可以總結(jié)）b.不同階段、同一類型物業(yè)的各

個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同，

（最好是與銷售人員，尤其是

在同一區(qū)域賣樓的銷售人員座

談、聽。）對每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差

項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)差a.最好是有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，5人

左右一起打分，再綜合，絕不

能一個(gè)人“搞掂”。b.討論時(shí)，調(diào)差樓盤的資料要確實(shí)，

不確實(shí)的馬上補(bǔ)，不能對付過。c.小組打分專人記錄，負(fù)責(zé)人要開放，鼓勵(lì)大家談經(jīng)驗(yàn)，需要一個(gè)市場感覺好的人歸納。交易情況

修正a.以本盤預(yù)計(jì)發(fā)售的形象進(jìn)度為基

礎(chǔ)，對調(diào)差樓盤形象進(jìn)度的工期

進(jìn)行修正。為此，要了解調(diào)差盤

發(fā)售時(shí)的形象進(jìn)度。b.以本盤的目標(biāo)銷售速度為基礎(chǔ)，

對調(diào)差樓盤的不同銷售速度進(jìn)行

修正。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā)

售的時(shí)間和銷售率。c.必要時(shí)對廣告投入進(jìn)行修正。d.各樓盤發(fā)售的形象進(jìn)度、發(fā)售時(shí)

間、廣告投放，最好有記錄。a.每個(gè)調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差

包括：最低價(jià)、最高價(jià)、

平均實(shí)收價(jià)、特別樓層

價(jià)（高、中、低，每5

層一個(gè)）

b.形成表格，便于比較。

調(diào)差

結(jié)果表綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià)a.分析可比性，

確定范圍。b.眾數(shù)，

縮小范圍。c.權(quán)重。

1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項(xiàng)目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象例：市場比較法進(jìn)行步驟比較項(xiàng)目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成片區(qū)自然升值市場同期項(xiàng)目比較客戶投資收益在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為：——3580元/平方米——樓盤名稱/類別金域港灣新和·理想家千和·馨城紅帆.楓林假日交易價(jià)格3700390037003400交易情況修正系數(shù)10590105100交易日期修正系數(shù)110120110120區(qū)域修正系數(shù)80758090品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)95100100100修正后價(jià)格3247.8631593418.83672本項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)3374.415明年入市均價(jià)（假設(shè)入市時(shí)間為9月）3576.8799客戶紋分析閥法＋蛾收益丈反推票法投資快者關(guān)春注投堵資收活益率祝。因岸此對劍價(jià)格陶非常牌敏感展，一帆旦價(jià)尾格超壺過預(yù)斗期時(shí)啟，便取放棄死購買耐；首湊置客瘡戶關(guān)蕩注月禁供與礙租金恒比值菌關(guān)系焦，此終類客卡戶需斬要進(jìn)率行測塘算；當(dāng)客吸戶購在買意代向及幸價(jià)格某意向嗽非常匙清楚走時(shí)，歲對客騾戶意偶向的好分析頸直接貿(mào)指導(dǎo)遍價(jià)格抽生成飲。分析棒客戶扶構(gòu)成分析迷置業(yè)佩目的客戶靠價(jià)格桌取向賴分析確定勵(lì)均價(jià)分析脈客戶無構(gòu)成分析稱置業(yè)浩目的客戶攔價(jià)格導(dǎo)取向尚分析根據(jù)價(jià)3月垂25劍日—失4月襪8日拐登記棚的客藝戶群濁分析海來看虹，本筋項(xiàng)目牲90能%以洪上的假客戶達(dá)是投母資客壘和周閉邊中促低端葵自用油客戶肆（包厭括過拿渡性情居住賓），幼因此傻他們肝較關(guān)插注的與是租兩金和圓投資乘回報(bào)掌率。捐因此賊本區(qū)炸域內(nèi)恰同類朵產(chǎn)品街的租鞋金頗搜具參歡照意述義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10%40%50%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對價(jià)格的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)首期月供與租金的關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本項(xiàng)鬼目客簽戶構(gòu)鎮(zhèn)成圖鏈?zhǔn)纠何纺稠?xiàng)澇目投資之客戶恰關(guān)注弄點(diǎn)：券投資望回報(bào)衫率片區(qū)自然升值法市場比較法投資收益法按市唇場住望宅投貞資回補(bǔ)報(bào)率楊5%市-8弓%之禁間計(jì)政算，融一般灑投資槳客戶犧預(yù)期綁于1鉤0-語15胸年內(nèi)嚇收回污成本雹。設(shè)：刪本項(xiàng)靈目均股價(jià)為畏P巨面積謝：6渣0平兇米的模兩房伸現(xiàn)租邊金：鋸15家00康元/譯平米言（參權(quán)照好驚旺角編）則：誘月供糕=P唱*6孔0*屆80據(jù)%*暗81怪.7敞62握/1滲00錢00≤15柳00順+2嚷00P’宗ma岔x≤帶49墓49謊元/抵平方袍米收益傍反推爸法是制芽定價(jià)肢格表堵的一陜個(gè)重暫要方遵法，釘適用扣范圍暮：無師直接于可比固物業(yè)監(jiān)；寫劈燕字樓巴、商剛場物修業(yè)；營投資側(cè)型物東業(yè)，物包括秒投資抖型住泊宅。結(jié)論條三：根據(jù)犯投資漏收益害法推刑算，漢得出咬本項(xiàng)穗目合理孝價(jià)格匙應(yīng)小拳于4本94爭9元疼/平勾方米嗚；上限榴法項(xiàng)目柱有市怕場新等產(chǎn)品趟類型盲，無顯法直夢接定銜價(jià)以上籌游的象可替磚換產(chǎn)鼻品為舉上限創(chuàng)新?lián)癞a(chǎn)品銅定價(jià)勢原則攜—序—以蠻上游稠的可饑替換虹產(chǎn)品掛為上隔限0成本客戶侄感知劫價(jià)值燦：客戶鞋愿意梅支付美的最尼高價(jià)爹（上殺限）售價(jià)客戶培驅(qū)動(dòng)擾力營銷算的作每用：1、向提升恥客戶狐的感肆知價(jià)證值；2、稼找到額愿意罷支付著更高算價(jià)格攝的客業(yè)戶（夫市場盟細(xì)分梁）萬科絞城寬肚HO坊US狂E的具上游悟產(chǎn)品聯(lián)為城繞市核催心區(qū)砌域1露00扮萬元性總價(jià)模的準(zhǔn)御二次沿置業(yè)翠單位帥，因謙此1膠30誼平方狂米的虎寬H作OU論SE江的高閘限單雞價(jià)為授75拿00稀元/任平方炕米；面積區(qū)間（㎡）

均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）中信紅樹灣230-24011000250-260天鵝堡230-25012000270-300第五委園T雁OW輔NH酒OU縫SE氧的上謀游產(chǎn)殘品為旨中信勝紅樹握灣和玩天鵝詠堡的琴大平夫面單繪位，襯即總塑價(jià)的旦高限鴉在2呀30陜-2坊50魔萬元越；戰(zhàn)第五抖園合片院T俗H面哈積區(qū)舌間為形18領(lǐng)0-芝20嗽0㎡侵，合院輕TH鞏定價(jià)旱為1尸.1臟5-查1.做25雷萬元四/㎡價(jià)值封定價(jià)劍法項(xiàng)目吵有市街場新谷產(chǎn)品發(fā)類型急，無聯(lián)法直想接定根價(jià)以片采區(qū)外不其他謊項(xiàng)目羨的該膏類產(chǎn)辜品與陳其他潑產(chǎn)品澆的比暫值作諷為參而照制迅定本駕項(xiàng)目拾中該愁產(chǎn)品界的價(jià)鉆格區(qū)番間價(jià)格輸策略價(jià)格敞策略價(jià)格菊的核散心：您技術(shù)崖重要弊，策浙略更漏重要價(jià)格篇策略象的工耍具：天核心法均價(jià)蹄、銷核控與棋價(jià)格頂走勢擔(dān)、層損差、燙朝向投差、孫折扣稿率折扣濾率促銷銷控價(jià)格持走勢市場琴供應(yīng)內(nèi)容策略典的考啄慮因旺素市場敢競爭溝性夠鵲不夠保證捏近期棉目標(biāo)醋完成保證絲式銷售維走勢哀與目權(quán)標(biāo)吻區(qū)合最終浩目標(biāo)跌實(shí)現(xiàn)我們賄在制驅(qū)定價(jià)滑目表滴的過著程中瓣，不為時(shí)回另過頭亂來看磨一看蛇，這般幾個(gè)匠方面侮是否際都考證慮到設(shè)了，南并且淹作出掃相應(yīng)猴的安像排.嫁即使睜無法決解決辜，也揀是思墻考和悉努力張之后梁的選泄擇。當(dāng)信積息不籃對稱眾的局怎面逐丘漸改干變，塊原有充的一萬些手犯段逐腫漸失蟻效，蟲價(jià)格紙表和優(yōu)價(jià)格黎策略豆的設(shè)腦置變變得非槽常關(guān)茅鍵均價(jià)任策略醒的方雹式時(shí)間價(jià)格1.理想2常見4糟糕3市場5？資源狠集中市場伐競爭劣勢所地位不同拉質(zhì)量助價(jià)格勝戰(zhàn)略1.溢價(jià)戰(zhàn)略2.高價(jià)值戰(zhàn)略3.超值戰(zhàn)略4.高價(jià)戰(zhàn)略5.中等價(jià)值戰(zhàn)略6.優(yōu)良價(jià)值戰(zhàn)略7.騙取戰(zhàn)略8.虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略9.經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高高中低低中產(chǎn)品由質(zhì)量價(jià)格各玩脹各的競爭酷戰(zhàn)略騙取喊戰(zhàn)略不同航策略杏的選耀擇策略發(fā)展商狀況市場狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提升無資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動(dòng)蕩，但有機(jī)會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大變化，機(jī)會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格每表制叉作價(jià)格玻表的糊意義所有談策略臺的數(shù)咽字表魚現(xiàn)，叫實(shí)現(xiàn)趙價(jià)值虹的實(shí)巡壽際工奏具1.誦體我現(xiàn)外急部競剛爭性貿(mào)。2.子體兼現(xiàn)內(nèi)襪部均景好性內(nèi)——賠將內(nèi)峽部競繳爭做嫂到最點(diǎn)小。二者救必須媽緊密葡結(jié)合男。內(nèi)胖部競謹(jǐn)爭往貨往比鑼外部枯更直蝦接和壟殘酷區(qū)，制訂析價(jià)目網(wǎng)表時(shí)含需充桃分考便慮到烈分階兵段銷斤售的公過程貸中的挑外部俘環(huán)境副。價(jià)格籍表分勻類實(shí)收新價(jià)格銜表（炮底價(jià)尚）出街農(nóng)價(jià)格呆表（濟(jì)面價(jià)虧）面價(jià)胸＝底般價(jià)＋鳥促銷灰優(yōu)惠付款墊方式膚的折濁扣率為了曉使價(jià)癥目表半在實(shí)古施過頂程中睡有價(jià)年格提祝升的道空間虜，最段小折肯扣在棟95米、9碼6折泄以下敢為宜哪（通仆常為什90疲-9錘6折奮）；在某第些樓啟盤，置為突誓出檔芝次，奸可將哀折扣鋪增大果，使例價(jià)目隸表價(jià)尼格提陽高，北以提餃升樓紡盤表軟面上嶄的“概尊貴淡感”蛛；反羊之，慢對于駁大眾貝化樓漁盤，郊可減逝少折守扣，個(gè)增加賞客戶收的認(rèn)值同度臂；平均纏折扣集率需木考慮重的因異素開盤學(xué)促銷虧的比胡例；銷售拴過程慘中和填尾盤簡階段賄的再境折扣談比例棟；開發(fā)繼商的樹人情鑄折扣臭；為增陣加開嚴(yán)盤氣塔氛，敗可將控部分搜的營控銷廣匹告費(fèi)罷用以瀉開盤博時(shí)的奮折扣想率的蹈形式媽體現(xiàn)轉(zhuǎn)；1、根據(jù)評目標(biāo)慘客戶勒設(shè)計(jì)定相適漆應(yīng)的資付款戰(zhàn)方式罪，并嶄確定緣瑞主別打攝的付逃款方弓式。2、隊(duì)設(shè)計(jì)鐘折扣須率時(shí)漸注意猜：一耽般在沿85布折—簡95恥折之邀間，薄超爆過升兩頭過的情魚況除獅非有混意引您導(dǎo)，木一般筐情況銹下慎桐用。3、吼根據(jù)粱各付跌款方介式的轎估算訓(xùn)比例烈和折團(tuán)扣率罪，計(jì)繭算出事綜給合深折扣竊。4、塔在綜沸合折舅扣基彩礎(chǔ)上悄考慮慨如下坡因素倚，形更成最土終折悔扣盼率陳。考慮吵因素品——發(fā)展田商關(guān)菌系購嫌房的脆面積戲比例欠和再片折扣逃范圍銷售猴過程嚴(yán)中的吧促銷砌用再妄折扣昆比例玩和范暖圍尾盤垃的再升折扣霉比例墨和范春圍分階碗段上碗調(diào)折爐扣比貫例和附范圍價(jià)目糠表制欠作六錫大步散驟核心酸實(shí)收罷均價(jià)分棟夏／分爽功能核／分尸期太實(shí)匆收瞧均仔價(jià)平均波折扣次率層慈差同層筋單位溪差價(jià)吧目掀表著重寺市場冷把握著重渠階段算性策油略著重而對客氣戶的后適應(yīng)皆和促包銷著重嚇開盤筍策略秤和最武終銷扯售率著重隊(duì)價(jià)值艦體現(xiàn)著重月客戶須的直適觀感樣受正式趴開售堅(jiān)后，便隨時(shí)治總結(jié)顫銷售嗎成果盛，及示時(shí)進(jìn)沾行調(diào)茄整。整體匯實(shí)收爸均價(jià)省獲得視的方方法先定得出整缺體均膛價(jià)，衡再進(jìn)竭行分尊解—何—分棟夜（分霧組）睡：中海洽國際核社區(qū)晴（從插所處敘位置撕、景糟觀等緩因素或）分物拆業(yè)類梅型（詢物業(yè)黑類型石較為兩類似概）：萬科艙雙水顧岸（私多層素、小識高層盼）分期兔推出評：上行賞東方分功章能/樓分棟秘/分玩期的蹈核心敬均價(jià)1、雀功能險(xiǎn)不同芒的分快別調(diào)挖差。2、站分棟活/分秩期之槐前，絨先將墻各棟睬/期肚面積羅及占弊總面轎積比耽例算拴出，飲以方慌便找岡到平紐奉衡。3、湊分棟愉/分信期的迅思考程出發(fā)限點(diǎn)：根據(jù)觸各自紀(jì)的相坦對位約置、鞠條件伙等，縮慧細(xì)化徐，找弊準(zhǔn)核畜心價(jià)毅；銷售征階段剪的策瘦略安愧排，衰先打問哪，糟后打饞哪？價(jià)格欣表的震框架1：括建籃立“學(xué)總控?fù)p表”繁概念2：脆以屋“棟體”為嚴(yán)單元屆，分貸表盡薯量簡韻單3：汁以倡價(jià)目杏表（葬含折雀扣）妥為定惡價(jià)基偉礎(chǔ)4：季以謹(jǐn)“一悔個(gè)”雖基礎(chǔ)姐鏈接議；避鳴免循確環(huán)鏈累接5：況有蝕規(guī)律屆可尋6：仁插劇入“她批注庫”說圣明調(diào)陣整原蹦因；7：棋盡量摘不合漆并單尼元格柔；8：狹避免膝循環(huán)途鏈接殃；9：冰樣板四房、春保留百單位法銷控（現(xiàn)喇場確態(tài)認(rèn)位葬置）杠；10尤：避社免將本不同黨執(zhí)行緞階段景的價(jià)寧格表脅放在迅一個(gè)障文件架內(nèi)；11舉：設(shè)吳置頁刪眉、津頁腳索；規(guī)悼范命譜名；12敢：保搭留備徑份。確定諸價(jià)格哭表架綱構(gòu)只有她在精浩準(zhǔn)的寒價(jià)格控表結(jié)將構(gòu)中揭做的戒價(jià)格卸敏感罷分析框才是事有意暈義的躬！單價(jià)范形成色=基準(zhǔn)像價(jià)+票平面朝差+雨層差極差、權(quán)重跳差朝向約差（抖平面找差）——默著重價(jià)值節(jié)體現(xiàn)。綜合明朝向作打分不同輩的樓跨盤，翅各項(xiàng)慶權(quán)重開都必年須重斜新考腿慮；各權(quán)核重的秋制定化原則煎是：將各倍因素炮按照守對價(jià)拔格的滔影響逮程度貞進(jìn)行家排序（賣墨點(diǎn)組銹織和屯劣勢慨規(guī)避勸）極吳差繡—買—同括層中梅最高怨單價(jià)押和最噴低單史價(jià)的叫差距一般裳情況植下，隱極差鬼以不嗽大于圈均價(jià)蕩的2逮0%釣為適柜宜。如果界要提矮交幾旺個(gè)不雀同均今價(jià)的傷價(jià)目忌表，討其朝聞向差百不應(yīng)施該是毫一個(gè)污固定桂值，攪而需秒要等來比例削地展姥開。（不馳適用子于層蠟差）平面繩差—列—分趕戶型跳價(jià)值積排序A>魄B>鏡C>詢D>狹E打分久表（鉤明確們標(biāo)準(zhǔn)予）SA犯LE林S分奇戶型拿價(jià)值煎排序混（明記確極狂差）分項(xiàng)景觀噪音朝向面積戶型采光通風(fēng)權(quán)重30%25%20%10%5%5%5%1、蓮根據(jù)唱景觀系、朝端向、升（采育光、悠通風(fēng)嘗，根烏據(jù)情枕況可教以單者列）啟、加遮獸擋、糕戶型雁面積透、戶中型設(shè)棒計(jì)等爆因素敲，分綢析每幕個(gè)戶惹型，肯做敢表謀圖。悄必要盡時(shí)，驗(yàn)每套丹房都范看看掌。在合詠并圖旦表上針可以逐一目暗了然遺，有閃必要蝴時(shí)對劇層差仗進(jìn)行視修正慶。2、標(biāo)關(guān)注間同層籌最高結(jié)價(jià)、佛最低椅價(jià)的溫差距舅，在宣某一鞏方向傾有特豬別景況觀時(shí)速尤為延重要旗?？偨Y(jié)武高層占、多咽層、虎小高總層、雹寫字柳樓案規(guī)例。3、誤適當(dāng)惡的同縫層單慕位差石會表宣現(xiàn)在況每個(gè)彈單位輕都開撿單，使4、勺老是莖不開吳單的致要進(jìn)霧行處術(shù)理，居特快跨的要鋒調(diào)整庫。層差吩（縱嚼向差衛(wèi)）——疫著重遇開盤擴(kuò)策略賺和最幻玉終銷照售率層差樓體低層唉內(nèi)庭中憲層高層甩外庭遠(yuǎn)景園景15顛F20丘F內(nèi)圈會逐漸返變窄斑/外抗圈逐包漸開定揚(yáng)Ⅰ園墳景:確高-職中-歡低高中低越過活遮擋海景昌面充拘分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ遠(yuǎn)荷景：枯中-脖高-諸低1、御關(guān)注高最低壟層和劉最高騙層（羊除開胳頂層怎復(fù)式板的標(biāo)至準(zhǔn)層損）的燃總差體距：差距刪特大外時(shí)（多＞燒40影00眨元/茅高層屑，嗓？/綿小高渠層，耕？剖/多并層要節(jié)總結(jié)請），邁一般槽從中事低層察開動(dòng)驢。差距之特小湖時(shí)（炕＜襯15按00旱元/萬高層唱，獻(xiàn)？/咸小高印層，淚？政/多返層要渴總結(jié)潤），懷一般兄從高股層開刺動(dòng)。選擇慶競爭發(fā)對手初的薄溝弱處蹈，制帝定有殖競爭太力的凱價(jià)薪格，處不論飾是1憐—5啊還是朵10饞—1洪5還覽是2脆5—辜30隱，通肉過賢層差織的反騾復(fù)試元算，森可以固達(dá)成麻。2、耗層差陪一定顧不是缸均勻我的，瘋可以喪是0禾，可唱以是勺10肥00跪，甚新至更刑高，完全續(xù)取決刺于銷父售需市要，層差壯大幅蹦跳動(dòng)錯(cuò)的吊可梯能點(diǎn)插是：景觀轎突變簡的樓政層吉數(shù)擁8添、9堂、2漆2、悶28欠等心理枕數(shù)，美例糞如：享9層嫌和1直0層下之間自，1屈9層坑和2庭0層頁之間漁等3、投檔次鑒越高扁的樓貨盤，符客戶現(xiàn)對層搏差的憲敏感涌性越掌低4、彼根據(jù)葵不同原的層明差，兵模擬趨不同忠的銷仁售情冰況，泉進(jìn)行稿方弓案膏比較醉，選金定方灰案，表電腦拉試算確中改檔變的臟最多轟。5、霞高層狀頂層瓦、多啦層低照層帶懶花園達(dá)等的厚特殊光單位集應(yīng)特罰殊饞考摟慮。6、固恰當(dāng)郵的層忍差表皆現(xiàn)為振迅速捏突破搬，隨狹后全歷面開渣花。層差棉敏感仰度在低禍樓層那、中真間樓頸層敏寧感度耕較大示;高樓研層敏舟感度滋小;這是很一個(gè)彼基本六狀況合，但帆需要拾結(jié)合刃景觀譜、戶安型來東具體忙分析誘和調(diào)鍵整。敏感吹分析意義忙：在于謠考察凝均價(jià)框變化達(dá)對銷抗售結(jié)壩果的惡影響撒程度敢。溢價(jià)失的可謹(jǐn)能性方法撲：如果治均價(jià)君的變值化引園起敏努感價(jià)仙位以纖下的與單位允數(shù)量概的變重化在仆15債％以犬內(nèi)，防視為怠不敏屆感，廁可接稍受。不同友均價(jià)判低于窗61欠00緞的套盜數(shù)比韻例敏感題分析愿之敏鏈感臨蓋界點(diǎn)曉的選奶取低檔恢盤、編小戶勤型：答客戶土對單筑價(jià)敏暫感；中檔壟樓盤繭（中菌戶型脹）：減客戶炊對單先價(jià)、減總價(jià)芒都較彼為敏崇感；高檔駱樓盤相（大全戶型急）：圖客戶紛只對姓總價(jià)孔敏感瓦；敏感腫分析志之敏此感方轟向的番選取1.損來自康市場剃的反蕩應(yīng)（全VI廊P卡擾客戶卵意向千或銷留售人蓋員意頸見）2.開常規(guī)跪75癥％分搬位的堤價(jià)格餐敏感乘點(diǎn)。1）際關(guān)鍵王詞1：尾鏈污接2：刊R著ou地nd3：蔽單變予量求評解4：貓M溝IN哭&M明AX5：晚∑啊&皮SU擺M6：它粘燈貼2）良常見蜜錯(cuò)誤低、習(xí)中、趕高層越面積吃鏈接趕錯(cuò)誤者：—核針：查蝴丈面嚼積（視綠景季新美拴域、擊潛龍敲華城虜）—核錦：現(xiàn)滴場交晶叉復(fù)徹核過程自文件椅命名轉(zhuǎn)不規(guī)績范總面閉積、鐮總金姻額同禾列頂層菌送閣稍樓等雄特殊奶資源總單位挽漏加演價(jià)省略海了面劈燕積的舌小數(shù)歇點(diǎn)單位秘與查煉丈報(bào)挪告不忠一致3）成幾個(gè)師經(jīng)驗(yàn)憑數(shù)值極差掠：1添5~出20返%層差悔：1笨0%折扣鉛率：饅1.坡5-芹2%臨主喜干道途物業(yè)