成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制周世艾

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分?jǐn)傹埡杀竟芾淼姆秶?/p>

龍湖成本責(zé)任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計研發(fā)部1、設(shè)計費管理2、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價4、工程招標(biāo)、合同、造價管理工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費用（包括體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)部1、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計劃的管控序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部

龍湖目標(biāo)成本測算和分解為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本準(zhǔn)確預(yù)測編制目標(biāo)成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價格預(yù)測投資效益特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測算成本，預(yù)售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項目啟動階段目標(biāo)成本(啟動版)方案設(shè)計階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本土地投資論證階段責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預(yù)案目標(biāo)成本測算通過滿足拿地成本要求未通過總經(jīng)理重新給定成本限值審定存檔項目啟動階段項目團(tuán)隊確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價采購部項目目標(biāo)成本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)計算方案設(shè)計階段研發(fā)部提供方案設(shè)計圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)造價采購部目標(biāo)成本測算提出方案優(yōu)化建議互動計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)計算初步漸設(shè)計斜階段工程卡部提供收現(xiàn)場取布置楚方案提供鼠施工毛用水燃電以曾及甲則方臨磨設(shè)設(shè)畝置方鑄案初步騎施工判方案限及土雹石方詢平衡劃對比提供睛初步捆設(shè)計各圖提供騙產(chǎn)品辣建造踐標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)邀方案朗對比造價甜采購偶部目標(biāo)秘成本鞋分解進(jìn)行鞠成本曬敏感臘性分綱析編制賣合約六規(guī)劃研發(fā)嗓部計劃渾財務(wù)咬部財務(wù)休指標(biāo)洲計算合約集規(guī)劃高的目坑的：將各躺費項殖成本衛(wèi)分解跪成未袖來可匙執(zhí)行岔的合直同隨項磚目進(jìn)騎展，絕合約常規(guī)劃抓逐步算變成汁真實自的合撓同工程有實施名階段工程甚部現(xiàn)場衣簽證密、技傾術(shù)核見定的方現(xiàn)場資控制即、工緣瑞程質(zhì)窄量和議進(jìn)度劈燕的管糠控、京編制圈進(jìn)度墾計劃提供局施工沿圖設(shè)計司變更延的控道制、婦專項罪工程貴的優(yōu)忠化造價煎采購西部簽證距變更摘的費村用審梨核、汽專項握工程翼的成相本分閑析、霉動態(tài)哨成本火的跟陶蹤和貼回顧蟻、成鮮本調(diào)林整研發(fā)冰部計劃沈財務(wù)裁部財務(wù)碑指標(biāo)畫的動輝態(tài)跟領(lǐng)進(jìn)資金寄計劃害審核互動動態(tài)男成本萄的組慣成動態(tài)繪成本=已結(jié)識算合哨同成奴本+未結(jié)沫算合鋸?fù)善?非合樹同性當(dāng)成本+待發(fā)總生成眠本動態(tài)感成本待發(fā)蜻生成修本待發(fā)躍生費減用未簽績約合太同估培價已發(fā)團(tuán)生成嶄本非合液同性麗成本合同堪性成疊本已結(jié)秤算合抓同成值本未結(jié)疏算合段同成史本合同作金額結(jié)算槽調(diào)整(含簽驗證變舊更)合同鄭金額預(yù)估效結(jié)算章調(diào)整(含預(yù)性估簽躬證變仆更)工程租竣工喂階段工程疤部審核憐工程股竣工惑資料對合改同相巾關(guān)條處款進(jìn)佳行評識估對供姜應(yīng)商脂進(jìn)行驕相關(guān)條履約丟評估設(shè)計劑總結(jié)造價風(fēng)采購略部與供租應(yīng)商逃進(jìn)行幅竣工匙結(jié)算騰（含于材料耗供應(yīng)狡結(jié)算蒼）編制京竣工進(jìn)成本震并與裕目標(biāo)本（惑執(zhí)行啦版）涂比較研發(fā)拆部計劃斬財務(wù)畫部財務(wù)斧決算核算會最終縱的財頁務(wù)指屋標(biāo)龍湖粥景觀輝裝飾顆工程稈成本當(dāng)管理景觀恐工程浸成本枝管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標(biāo)造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀拐工程亭成本擾構(gòu)成場地常整治易費苗木傅栽植嚴(yán)費苗木惱保活都養(yǎng)護(hù)鎮(zhèn)管理潮費景觀萬效果昏調(diào)整旦增加旅費苗木扶價龍湖冬景觀膨綠化纖指標(biāo)朋參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…景觀工躬程成節(jié)本管碑理措享施景觀歇工程濕分不濤同設(shè)嶄計階書段成劈燕本控數(shù)制喬木素或貴籌重苗佳木部而分由郊甲供景觀牧效果買過程晝控制沒控制普移栽慌等造山成的藥損失建立邪苗木址基地把或自船己的抵苗圃賞積累見苗木屋資源嚴(yán)格野管理零現(xiàn)場傭收方省結(jié)算龍湖絕控制催景觀捐的方節(jié)法喬木笑、灌蠅木種斯在那甲里樓宇行道母樹道路灌木喬木公共砌部分單裝飾鹿工程伴成本第管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標(biāo)造價采購部裝飾工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制裝飾效果營銷部造價采購部裝飾專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共碑裝飾憤工程奇成本盟管理檢措施裝飾榨工程墻分不嗎同設(shè)癢計階直段成畝本控撤制主要手裝飾隊面層結(jié)材料州部分涌由甲襪供裝飾戴工程取效果場過程選控制虜避免喂返工登等造得成損騾失嚴(yán)格鼓管理禮現(xiàn)場貌收方災(zāi)結(jié)算材料四設(shè)備梅采購冬管理鈴原則序號供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方顫供應(yīng)笑材料已設(shè)備珍的目嫂的集約遲方式駝規(guī)模限采購碑有利承于市滑場競到爭降掙低材紹料設(shè)聚備的齊造價腿和采且購成旺本可以梁有效原控制曉主要皇材料擱設(shè)備格的質(zhì)劣量龍湖敗體驗針區(qū)樣劫板房恰成本防管理樣板查房的棚成本割范圍樣板醫(yī)房成串本包墾括：樣板霸房建鴿造費冒、樣芽板房脈裝飾灑工程閣費、臺樣板堤房家椅具及科樣板刻房小予品擺撇設(shè)影響卷樣板迎房成添本的銅主要有因素1）、稱樣板向房裝姑飾風(fēng)教格定戴位2）、曲樣板搖房裝劑飾材杜料標(biāo)催準(zhǔn)3）、能樣板戰(zhàn)房風(fēng)們格影瓣響樣匪板房披家具目小品稈風(fēng)格術(shù)和造各價控制原樣板惑房成倘本的下措施1）、夕樣板盤房裝貨飾成姐本原泛則應(yīng)挑該控咱制在挪目標(biāo)阻成本渠執(zhí)行抵版的蘆分解蝦測算腫控制磁范圍揚內(nèi)2）、詳確定輝合適母的樣壩板房幣裝飾血風(fēng)格陜以控軍制裝控飾成乒本和投家具邁小品罪成本3）、午控制融主要晴裝飾候材料難標(biāo)準(zhǔn)拜，好肺材料哄用在征關(guān)鍵增部位4）、臘耐用他品回羽收和糟周轉(zhuǎn)到使用龍湖睛體驗釋區(qū)樣劍板景蛇觀成凡本管元理樣板宋區(qū)景回觀成弓本的泛范圍樣板許區(qū)景摩觀成漏本包臥括：樣板框景觀陶喬木怎、灌屆木、隔草坪啊、小盟品、蘭水體擁、便陷道、丟擋墻育、護(hù)去欄等召，同摸時還慕包括箭配套互的休蒼息用喂家具使。影響京樣板挪區(qū)景牌觀成設(shè)本的鍬因素1）、頁樣板歐區(qū)景辜觀設(shè)喊計定敏位2）、采樣板任區(qū)景鼓觀喬何木、鬼灌木馬、草靈坪的睜比例檔不按電常規(guī)隊比例獲，如佛何達(dá)羅到效溪果和撫成本彈的統(tǒng)硬一3）、勾樣板垃區(qū)景姨觀樹伴木定斗位高硬名貴遙樹種淺多于草常規(guī)暑配置4）、寸樣板尾區(qū)景濫觀水樸體不譽按常爹規(guī)設(shè)被置，蛛高于生項目碑配置箏平均豬標(biāo)準(zhǔn)5）、鄭樣板抽區(qū)景難觀小買品不頁按常伸規(guī)設(shè)腰置，頓高于謀項目沖配置逝平均淘標(biāo)準(zhǔn)控制明樣板晉區(qū)景化觀成話本的漲措施1）、形樣板獅區(qū)景即觀成越本原繪則應(yīng)冷該控頌制在私目標(biāo)稱成本煌執(zhí)行屈版的搖分解鏟測算蛇控制勵范圍星內(nèi)2）、習(xí)合理壺搭配馳樣板蛾區(qū)景腥觀喬誘木、藝灌木歐、草店坪的呼比例次和效竭果，壩控制稿名貴嗚苗木察的數(shù)黃量和躍效果3）、分樣板尾區(qū)景綠觀突出破目冒標(biāo)成骨本要葉有補對救措喉施，煌如控寒制項連目總程體景扇觀成姿本，紋樣板臭區(qū)景獸觀苗命木移遇栽等房地己產(chǎn)開風(fēng)發(fā)的僅成本峰控制內(nèi)容龍湖牽的成援本管舒理房地財產(chǎn)主呀要成瞞本費際項構(gòu)邪成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本項目煉制成襯本管片理組態(tài)織形納式營銷鋼部成本陣管理術(shù)部工程埋管理櫻部設(shè)計巧研發(fā)培部計劃回財務(wù)對部公司殼總經(jīng)技理研發(fā)危專員項目宜負(fù)責(zé)專人項目煉研發(fā)劫經(jīng)理項目墓工程糧經(jīng)理項目舞成本呈經(jīng)理項目注營銷警經(jīng)理項目逆財務(wù)改經(jīng)理專業(yè)慚工程估師成本伯專員營銷捎顧問財務(wù)混專員房地狡產(chǎn)開便發(fā)的歐投資悼控制竣工腥驗收試遭運嗓行采悄購施撥工設(shè)蔽計勘膝察可行乓性研索究項目咬建議獸書房地佛產(chǎn)建穴設(shè)投午資階任段劃滿分建盲設(shè)軋工玻程鞭項條目葡的扯階營段啟動躺階段規(guī)劃裝階段實施偷階段收尾枝階段房地至產(chǎn)投敏資比健例階姑段劃衫分建設(shè)頭安裝巧完成投使憶入用投資可行事性研食究投資合發(fā)爬同包決立掠策項10淺0%勘察插設(shè)計施工麥采購竣工宏驗收房地秋產(chǎn)開盯發(fā)的拒投資足控制數(shù)要點投資游測算柴過程標(biāo)的控勁制分恨為：·投資回論證學(xué)階段巖測算·設(shè)計辣階段傷測算執(zhí)行諒過程立的控噴制主菌要是洋施工雄控制投資牢控制檔包括津投資愛測算聞過程絕的控況制和粉執(zhí)行企過程溫的控聽制土地庭投資伸論證·根據(jù)乘提供刊的土批地信漆息，乖確定籌擬取謊得地袖塊的量項目雜定位·結(jié)合僅市場板需求禽對不少同業(yè)痕態(tài)使殲用功慕能建坦筑面宴積的躬合理捷配置·結(jié)合寫周邊縫環(huán)境際、相拘鄰項丸目售紋價、除市場主需求聯(lián)等情葬況論剃證項目軌投資嬌可行糟性·參考許類似店業(yè)態(tài)敗工程呆項目購歷史預(yù)經(jīng)驗由數(shù)據(jù)貍編制扇投資撲估算投資扎論證蘿階段方案壘設(shè)計墨（概蛙念設(shè)麗計）初步涌設(shè)計夢（擴(kuò)蠅初設(shè)市計）施工存圖設(shè)剃計工程蔑設(shè)計橋階段投資牧決策佩至初陵步設(shè)神計階棕段，惰通過張對設(shè)薯計方算案的覆比較站，本絹階段橫投資殲控制賴的效驗果約為75贏%～80倍%，控謙制投指資的動阻力傻最小涼，控園制投須資需拒要的商成本杏最低深化票設(shè)計怎至施皺工圖紛設(shè)計柳階段齊，通聯(lián)過對輸建筑常標(biāo)準(zhǔn)凳的比闖較，繞本階從段投耗資控菜制的謝效果約為15煙%～20蔬%施工譯圖設(shè)嗓計結(jié)躍束至叛施工蕉階段盤（實節(jié)施階距段）瀉，通連過對栽施工限方案離的比救較，障本階青段投主資控膜制效祖果約為5%以內(nèi)，控記制投睬資阻庭力較雄大，工控制先成本例較高設(shè)計瞧階段弓投資端控制碌效果概念設(shè)計施工/安裝使用控制刮的效康果控制佳的阻姿力控制惑的成覽本主要控制價值體區(qū)方案幅設(shè)計好控制反要點在容將積率挪指標(biāo)怕控制掉面積驗，結(jié)煉合市鄉(xiāng)豐場需藏求對警不同乳業(yè)態(tài)腦建筑雜面積父的合變理配過置，建多升少高狐層、亮建多圖少多示層、醉建多陳少商巾業(yè)、爬建多麗少別數(shù)墅、曉建多鄙少花怖園洋帆房；配置湯那些魄基礎(chǔ)尋設(shè)施狂和配御套設(shè)義施，務(wù)獲得甜最大訂銷售警額和根高額鍛利潤蕉。方案煙設(shè)計捷控制衰要點對業(yè)炮態(tài)和讀戶型猶的多罪方案潑設(shè)計驚，通元過比度較確飾定單灘體平牛面和口戶型御；通吊過對民建筑督面積罵、套絮內(nèi)面泳積、串公攤勻面積錯的比掌例測忌算，曾確定泳最合那理戶絕型和毯戶型店搭配脊從而策獲得貓最大股得房飲率和沫銷售往面積。對各偷方案爹合理活搭配泡主要寄建筑志和配湖套設(shè)栽施、極車庫確、景勇觀綠句化面防積，迅景觀蒜綠化秤面積淚、區(qū)趨內(nèi)配片套道梨路管采網(wǎng)等架，并娃進(jìn)行漠土地霞成本基、配坑置標(biāo)令準(zhǔn)和折建造量成本丹的造評價比師較，同對各梨方案曠的建旨設(shè)工叫期、鍬銷售炊速度州、銷浙售價蛾格和妖資金憐成本舅的比份較，索編制投資記估算。方案趁設(shè)計嚇控制碗要點初步捷設(shè)計析（擴(kuò)舟初設(shè)詳計）送階段便控制狗要點限額究設(shè)計確定枝限額濕設(shè)計曠控制腸指標(biāo)限額斬設(shè)計趟是按包照批核準(zhǔn)的次設(shè)計個任務(wù)州書及踐投資銹估算歡控制壺初步闖設(shè)計撫，對宅設(shè)計幫規(guī)模竹、設(shè)佛計標(biāo)凱準(zhǔn)、寶工程胞數(shù)量污和預(yù)紛算指繭標(biāo)等蔥各方約面的爽控制肆，凡蒜是能堆進(jìn)行抽定量優(yōu)綜合領(lǐng)的設(shè)淋計內(nèi)年容，便均要銳通過況計算革確定喬，要腔充分辦考慮是施工辦的可韻能性膏和經(jīng)成濟(jì)性拼。初步道設(shè)計零（擴(kuò)攜初設(shè)性計）號階段柏控制未要點根據(jù)忠地貌域標(biāo)高堂，比綿較總刮體平概面布怨置，匪以確甘定建輩筑物地和總餐平面金標(biāo)高駁，合弱理確供定平貼場土寄石方薦標(biāo)高輪，達(dá)鋪到平劉基土脫石方態(tài)的挖溝填運鳥最合晨理方代案，瘋減少蕉擋墻議工程嗓量，傷減少斷基礎(chǔ)眼深度寧增加殲地下蛇利用縮慧面積岸的方鍋案比咐較。初步通設(shè)計她（擴(kuò)肺初設(shè)紛計）翻階段制控制邁要點控制某單體芹建筑鏈的特目徵指襯數(shù)，釘包括客：外有墻周鼠長、喬面積列系數(shù)軋，門紐奉窗面舒積系相數(shù)窗君墻比結(jié)、窗派地比趨指標(biāo)墓、體舞型系跑數(shù)等娃對節(jié)和能保治溫、跨消防咳、抗殼震設(shè)燦計標(biāo)稈準(zhǔn)的拜影響惰。初步扯設(shè)計淘（擴(kuò)督初設(shè)菌計）陪階段仍控制側(cè)要點確定戒產(chǎn)品栗配置址系統(tǒng)車、內(nèi)易容、掙標(biāo)準(zhǔn)開閉漲所（刷如果恒有）份、高友配室圖、低代配室班的區(qū)污域位裕置的裳選定姓；給水成、消陡防分全區(qū)是通否合碗理初步休設(shè)計享（擴(kuò)碎初設(shè)牛計）豬階段稅控制將要點控制檔建筑俱設(shè)計腸標(biāo)準(zhǔn)李，控捉制單繞體工枯程配財置標(biāo)潔準(zhǔn)；肝比較餃外墻毒保溫禁材料旺和作蹤蝶法，令門窗齒材質(zhì)藍(lán)、標(biāo)尖準(zhǔn)；革外裝遵飾材繞料的護(hù)選擇壤搭配模，室慘內(nèi)不來同公哥共部塔分裝序修標(biāo)廟準(zhǔn)，喝在滿足遠(yuǎn)必要征使用獲功能的同闊時成挪本最塘合理是。初步銜設(shè)計陪（擴(kuò)簽初設(shè)賓計）胸階段委控制閥要點根據(jù)下初步蠟設(shè)計霸圖紙狠對規(guī)攜劃建竭筑面朽積、聚銷售冊建筑才面積敲、造槐價建魔筑面狠積進(jìn)謊行計她算比帥較，杯盡量娃減少杯公攤吊面積滅增大專得房領(lǐng)率。景觀刪工程什控制蘆軟硬季景面捉積比裕例，鈴包括把水體雜面積愚，鋪定裝面脆積，女喬木趕、灌投木、祥草坪鹽面積應(yīng)的比降例。初步抖設(shè)計挨（擴(kuò)乞初設(shè)微計）吉階段疤控制享要點綜合賊管網(wǎng)覽方案翁，包她括：翅道路殃工程燦、雨辦污水邊工程樂、雨波污水是處理絲式、強(qiáng)絨弱電丙管網(wǎng)莊、給繡水管出道工墊程等拆的走青向作亡法進(jìn)扁行造套價分房誠析比洞較，辦使布撒置、億走向亦、作董法更饅合理拉，挖薯溝的廈土石詞方量險最小演。編制宵概算誕，對緞投資章進(jìn)行孫控制版。施工漁圖設(shè)插計控巨制要承點比較撿不同卷形式必基礎(chǔ)真工程萌造價挖，確塞定合典理基廁礎(chǔ)形智式；比較肢不同斗結(jié)構(gòu)需體系垂對工它程造插價的遮影響阻，確單定合計理結(jié)拌構(gòu)體耳系，撲認(rèn)真什計算斃合理慣選擇還安全蠻系數(shù)碎；把握援細(xì)部使設(shè)計蓄、作著法和誰材料德選用由此由可見慨設(shè)計閣階段案投資撿控制僅的重終點又作在方案惡設(shè)計擋和初偷步設(shè)教計（呆擴(kuò)初筋設(shè)計甘）階挪段。運用林價值書工程組控制踏投資投資經(jīng)測算脖過程護(hù)包括前投資蟲論證億階段改測算耽和設(shè)史計階喇段測腦算，龜這一棗階段扇運用屋價值口工程進(jìn)分析講，確存定合洽理功處能，績有效梢控制助投資惠。價值憑工程是把魚技術(shù)陰與經(jīng)替濟(jì)結(jié)赤合起遇來的欺管理湖技術(shù)添，通瓦過對救產(chǎn)品狠的功余能分勉析，噸達(dá)到掙產(chǎn)品柜適當(dāng)夕的價建值，干以最造低的盆成本吉去實荒現(xiàn)產(chǎn)芬品的張必要蘇功能蘿。如何追有效令提高擔(dān)產(chǎn)品辭的價譯值功能F成本C1、功擾能不旗變，融成本促下降2、功叢能大項幅提詳高，舟成本彩略有航增加3、功暢能提駕高，帖成本坐降低4、功驅(qū)能略燈有降月低，孕成本派大幅勸降低5、成孫本不食變，卡功能狗提高如何惜有效拾提高飄產(chǎn)品嫩的價努值表中歪的價念值不鵝是從臉價值藥構(gòu)成偵的角遮度來扛理解快的，林而是榨從功拼能角示度出鞏發(fā)理某解價濟(jì)值的源，表蒙現(xiàn)為浩功能語與成豎本之欠比；成本情也不腳是一治般意搞義上剝的成岸本，主它是劫構(gòu)成產(chǎn)品溪壽命嗓周期爺?shù)某尚贡荆怖ńㄒ咴斐杉妆竞腿甘褂门D成本拜。如何扯有效怕提高搬產(chǎn)品佛的價饅值所以宵上表撓也表鳴示為瘡：功能抄（或龍效用芬）價值=；成本油（或描費用哀）F用數(shù)哪學(xué)公能式表匪示V砍=C工程翅實施宿階段職控制全要點確定偵合理背的工止期，縫為了域及時驢達(dá)到身投資雪效益督，搶僑工期呼可能裙會增掠加成譜本，醬但搶木工期俊獲得爛的效泡益是鴿否與沫增加部的成淘本等袋值。施工喪方案災(zāi)的比島較和改造價仙控制包括晶施工膀平面康布置芹中施公工設(shè)外備的裕選擇自和配肢置，骨基礎(chǔ)泰土石雨方和槐室內(nèi)滿回填垂土石物方平某衡、餅外運繡方案遲比較訊，有予（增忘加）惡費用筐的非妖常規(guī)汁施工逮方案草多方振案比歇較等震（如霜：止階水帶鎮(zhèn)、剛赴性套恩管、撲防水芬拉桿纖）工程把實施輩階段革控制消要點工程六實施透階段蹄控制太要點施工喉材料希設(shè)備痰采購彩，對饒材料泥要比討值比皮價；違對設(shè)令備除業(yè)了滿墻足功疤能外咬，要吹比較懶質(zhì)量史、價礙格、米運輸焰及運五行成袍本和賣使用類壽命建，還炊要考嬌慮備培品配迎件價優(yōu)格和押維修呆的費埋用；投資獨控制心（目捕標(biāo)成潮本管襯理）編制廁目標(biāo)仔成本娘或計結(jié)劃成嚷本分階傻段對遞目標(biāo)觸成本蘇或計糖劃成垂本進(jìn)努行檢惱查、嗚修正對目部標(biāo)成茂本或僚計劃形成本少與實世際成紋本進(jìn)討行比史較對帶項目蒙進(jìn)行夢后評設(shè)估目標(biāo)扶成本拆編制鋒的方失法投資畏估算廳（歷禾史成讓本數(shù)川據(jù)庫蠢）設(shè)計唱概算歷史訴成本貌數(shù)據(jù)傷庫包括早：成本惹測算蛾基礎(chǔ)垮資料開發(fā)博成本剪匯總亭表單位您工程夜建安無指標(biāo)成本頌測算踩基礎(chǔ)彼資料紛：搜集息各房牲地產(chǎn)脈項目剝工程（歷劈燕史）的各票項規(guī)龍劃指蚊標(biāo)，尤已建壩項目年概況功指標(biāo)鑰以及恢已建蓬項目惰各單號位工屈程指鉆標(biāo)的實際烘記錄新建房地懶產(chǎn)項贏目的割規(guī)劃咬設(shè)計手條件昏，擬建享項目篩概況蔬指標(biāo)開發(fā)寄項目誰