年北京田村住宅項目策劃思路

田村項目策劃思路****房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司前言

感謝**地產(chǎn)的各位領(lǐng)導(dǎo)，給予我司這次參與項目的機會。 我司真心地希望參與到本項目的工作當(dāng)中，通過我們的專業(yè)能力以及全心全意的服務(wù)，與貴司一道在田村區(qū)域乃至西部板塊打造一個一流的明星樓盤！內(nèi)容

1、地段與地塊

2、市場現(xiàn)狀

3、對原有規(guī)劃的評析

4、方案調(diào)整思路

5、推廣方向探討

地段與地塊地段分析石景山

田村本案區(qū)域特點處于四環(huán)與五環(huán)間的田村居住板塊交通較為便利，且有改善的利好消息屬于居住特性較為突出的地段圣華園雪芳園項目地塊分析育強中學(xué)田村路阜石路王致和地塊特點地塊處于田村路與阜石路之間，南側(cè)為山體地塊內(nèi)部較為規(guī)整，可操作部分為矩形周邊環(huán)境較差，配套設(shè)施不全道路現(xiàn)狀不佳，有南北側(cè)噪音干擾地塊對住宅類產(chǎn)品舒適度與品質(zhì)感提升的支持度不高

市場現(xiàn)狀項目區(qū)域分析本案永達(dá)·逸家中國房子蘭德華庭樂府·江南玉泉新城玉阜嘉園遠(yuǎn)洋山水陽光星期八湯泉·逸墅觀瀾國際誠品建筑曦景長安西成憶樹市場現(xiàn)狀項目名稱總占地面積總建筑面積容積率建筑形式開盤時間入住時間目前均價目前銷售率車位比例樂府江南11.5301.9板樓2004.4.102005.6.30780098%1∶1蘭德華庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%1∶0.8遠(yuǎn)洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定誠品建筑5.9314.82.3高板2004.2.12004.61100085%595個玉泉新城61.78105.622.28板樓、板塔結(jié)合2005.5.12005.12.31600080%—曦景長安2.977.84.7板樓、塔樓2005.8.182007.5.31580075%—觀瀾國際8.1172.06板樓2003.4.192004.1.31746098%890個中國房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%1∶0.8永達(dá)逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多個陽光星期八5.8142.5板樓—2005年底6000100%—玉阜嘉園3.7132.2塔板結(jié)合2001.3.162002.8.305500100%700個湯泉逸墅5121.82板樓2004.11.202005.12.318500100%充足西成憶樹25.72.3塔板結(jié)合2004.4.62005.5.314470100%—在周邊市調(diào)的13個項目中，有6個項目已經(jīng)清盤，其余7個銷售率均已超過75%。西區(qū)住宅項目銷售情況良好。戶型面積分析1居面積45-70平米2居面積95-120平米3居面積120-160平米4居面積165-230平米本區(qū)域周邊項目戶型面積主要為45-230平方米的一居至四居，特種戶型（復(fù)式、錯層）面積范圍較大，130-300平方米均有。戶型比例分析項目名稱1居比例2居比例3居比例4居比例特種戶型比例樂府江南5%45%45%5%—蘭德華庭15%15%65%5%—遠(yuǎn)洋山水13%42%40%5%1%誠品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景長安20%55%25%——觀瀾國際—20%50%30%—中國房子25%50%25%——永達(dá)逸家35%40%25%——湯泉逸墅—40%55%5%—西成憶樹19%38%38%5%—本區(qū)域周邊項目戶型種類豐富，二居、三居所占比重較大，一居、四居次之，特種戶型（復(fù)式、錯層）最小。價格分布表項目名稱開盤時間入住時間目前均價目前銷售率樂府江南2004.4.102005.6.30780098%蘭德華庭2003.8.12004.5.1735080%遠(yuǎn)洋山水2005.7.232006.6680082%誠品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景長安2005.8.182007.5.31580075%觀瀾國際2003.4.192004.1.31746098%中國房子2003.122004.10.315200100%永達(dá)逸家2004.2.292004.12.316300100%陽光星期八—2005年底6000100%玉阜嘉園2001.3.162002.8.305500100%湯泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成憶樹2004.4.62005.5.314470100%本區(qū)域周邊在售項目目前報價為6800元/平方米左右（精裝修的誠品建筑除外），已經(jīng)清盤的項目均價接近6000元/平方米。成交均價分析本區(qū)域周邊在售項目實際成交均價在6540元/平方米左右（精裝修的誠品建筑除外）項目名稱成交均價樂府江南7101蘭德華庭7239遠(yuǎn)洋山水6089玉泉新城6251曦景長安5675觀瀾國際6889誠品建筑8997總價分析項目名稱1居總價2居總價3居總價4居總價特種戶型總價樂府江南34.385.8117156—蘭德華庭49.275109.5139.7—遠(yuǎn)洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180誠品建筑64.9128.7137.5242247.5曦景長安37.76577.7——觀瀾國際—73.9122.3161.1—中國房子36.457.267.6——永達(dá)逸家40.366.291.4——陽光星期八—5775——玉阜嘉園37.460.582.590.8—湯泉逸墅—114.8116.5119.8—西成憶樹24.644.362.673.8—本區(qū)域周邊項目總價大多數(shù)控制在130萬元/套以內(nèi)（精裝修的誠品建筑除外），其中一居總價25-45萬元/套，二居總價50-75萬元/套，三居總價70-120萬元/套，四居總價100-150萬元/套，特種戶型總價120-250萬元/套市場現(xiàn)狀綜合分析該區(qū)域住宅項目較為集中，居住氛圍基本形成在售項目的銷售率均達(dá)到75%，銷售情況良好周邊項目面積控制在45-230平方米，其中在售項目面積普遍高于早期項目10-20平方米該區(qū)域普通住宅二、三居所占比例較大，一居、四居所占比例較小，幾乎沒有特種戶型該區(qū)域普通住宅在售項目的均價為6800元/平方米左右，而實際成交均價為6540元/平方米左右該區(qū)域周邊項目總價集中控制在30-130萬元/套，其中在售項目總價控制在40-140萬元/套本區(qū)域住宅市場已經(jīng)由放量式增長向提高舒適度轉(zhuǎn)變，有很大的上升空間

對原有規(guī)劃的評析圣華園雪芳園經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)12—14層板樓有部分獨立商業(yè)及底商全地下停車基本沒有園林對原發(fā)有規(guī)視劃的尊評析原規(guī)嗚劃方暮案已蔬基本葬達(dá)到縱成熟帶狀態(tài)經(jīng)濟魄技術(shù)有指標(biāo)去已經(jīng)吃除限叨高外祖基本裝用足受經(jīng)蘇濟技托術(shù)指船標(biāo)限最制，興樓座惜改動奇余地曉不大初步陣判斷惑戶型唇面積默比較康常規(guī)羞，屬線于“撫不出肚錯”溉的設(shè)廳計（巖19慚0—離20叮0平還米/騎層）原規(guī)今劃的峰問題原規(guī)掙劃沒福有錯嫂誤，好屬于繡本區(qū)促域第開一代賠產(chǎn)品是個撐“保掀底”韻的方闊案！陜！無法濃達(dá)到宏拉升供價格臣和提銹升項修目品對質(zhì)的俘目的吩！！方案置調(diào)整允思路調(diào)整盲原則調(diào)整此項目趨規(guī)劃臭方案炮，以雜產(chǎn)品匠特色恢帶動脖項目倦品質(zhì)亞提升調(diào)整址項目好推廣吊思路運，依受靠產(chǎn)核品特拆色提震升項支目品蔑質(zhì)對于即任何怒一個靠項目六而言悶，調(diào)泡整思穩(wěn)路均畏為兩蜂條路殺：順向駛：以大現(xiàn)有仰產(chǎn)品扎為藍(lán)排本，腳修改岸不合還理處償，放乳大優(yōu)遞勢逆向肯：跳浩出思詳維慣甚性，自在顯遼性供念給下度尋找盆隱性頸需求戒，出桐“奇輕”制山勝方案醋一既然蘋現(xiàn)有隆規(guī)劃梨調(diào)整址余地汗不大凡，那適么我掘們使笨之更遼為合灑理，權(quán)即調(diào)智整戶生型面悲積以樂及比啦例，歡修改備戶型頓，添襲加戶慨型種曬類，寒豐富得產(chǎn)品承序列薪，修正改園治林、高變換甘外立駱面、耽出奇命的包裂裝推切廣…浸…失…這是撲一種炮最常憑規(guī)不獄過的遲手法鑒，是植一種致地產(chǎn)刻人的道本能水反應(yīng)沖，也則是一定種最題偷懶盜的想鑄法。方案掘一符冬合市石場主欄流產(chǎn)船品設(shè)稻計，聾不會念有市班場阻脂力方案孔一會薦保證睛銷售泥率和擔(dān)銷售禽速度方案挽一不牛會大羨幅提咱升項筒目品飲質(zhì)和音價格方案痛一不忙會給疲項目繪推廣深提供駕任何勁支撐因此菜，我妻司推燒翻了齡方案鉗一，叼這個蘇方案穿對于控本項壺目不嘩適合工。評價方案爽一方案驗二進(jìn)而盡我們辣開始船逆向抱思維蘆，看俘一看娛有沒淋有什踐么可勵以“適跳”妙出來砍的地吉方。我們紛發(fā)現(xiàn)鳥了一柜個有下趣的斯現(xiàn)象抽，西憶區(qū)樓眼盤的歪印象套就是羽：適中泳戶型割+景粉觀環(huán)碎境優(yōu)蓬勢+星中國孫傳統(tǒng)劫推廣撒+政好府背貨景4淋0-尿50菌歲客負(fù)群但是局，西肝區(qū)難漏道就避真的嘩只是鄰這樣僑了嗎手？聚是否弟會有況被顯鉛性供蛇給所鏟掩蓋鍋下的借隱性脆需求送？？如果筒我們輩找到散了這童個隱瘡性需自求，驗是否泛會對滅項目罪產(chǎn)生姻極大俱的推貫進(jìn)作歪用？棋？方案鹿二經(jīng)過退我司騙在西喊區(qū)多撕年的排實戰(zhàn)獸，我撐們認(rèn)徹為西越區(qū)存蛛在著直很大蹈的待笛開發(fā)攻“地盆帶”臭，其杜中：稈小戶窯型項照目是狀這個臂區(qū)域嚴(yán)中的冷空白木。西區(qū)乒同樣厭存在失年輕盲人（港本地既工作游+地頃鐵1會號線塞的運戴力）西區(qū)煌有其筆它區(qū)帝域不芬可比港擬的齡巨大墊升值難潛力社——盞投資踢性同時錫，我岸司在丟西區(qū)另的項睛目以谷及其隆它項瞎目中兇的小贏戶型賭部分丘及其驅(qū)暢銷綠，在窄這個云位置微做一忍個純膀小戶反型項寺目是戒否會便產(chǎn)生陪極大悔的銷薯售力頂？？方案跟二小戶菌型在閑這個爆位置爭上是卷否可膽行？漿？優(yōu)勢林：區(qū)抖域內(nèi)些無競膝爭、展單價液上升鋒空間嫁大劣勢饞：成沉本增除加、耳改變俗現(xiàn)有嗓指標(biāo)陣、審也批困柜難、機會湖：交頓通利命好威脅宇：這衛(wèi)個區(qū)章域沒廳有開欣發(fā)商陳嘗試裳小戶快型、肉物業(yè)俊糾紛妹風(fēng)險寬增加獸、綜上眼，我夢司認(rèn)鉗為本培項目訪小戶墻型定妨位不蘇可行方案汗二一個辭疑問惜：為論什么茶不做矛大戶斜型？與湯污泉逸親墅和千雍景調(diào)天成既相比地段值不支培持配套押不支系持經(jīng)濟謊技術(shù)接指標(biāo)遮不支曲持北京辦集合帳住宅脊市場荒發(fā)展鏟的階幫段劃晚分：第一剃代產(chǎn)出品：享塔樓剩－點絲式塔、吹蝶塔第二飼代產(chǎn)鼠品：蒙板樓肅－多寸層、熟高層方板樓第三凝代產(chǎn)咸品：鏈薄板鞏－進(jìn)會深壓悟縮到錄13飛米以煙內(nèi)第四愛代產(chǎn)癥品：絨短薄薦板－診進(jìn)深更13跳米以鑼內(nèi)，稻兩個陽單元裙一組第五喪代產(chǎn)幼品：竭高科敞技生舍態(tài)住仔宅建筑筑自身膀形態(tài)竭的升級技術(shù)帽設(shè)備盈的創(chuàng)挖新方案衫三其發(fā)磚展順仍序是導(dǎo)一個賤住宅崖向舒淡適化優(yōu)、人跌性化翅發(fā)展錢的過蒼程，松這個惠過程炒促使充了社蕩區(qū)規(guī)限劃的按日趨糕合理桂。我司附定位高本項蛇目為橡：高科箱技住聚宅＋蘋短薄臥板住麥宅第五菌代產(chǎn)繪品本項沫目規(guī)胃劃已慶經(jīng)基巡壽本確更定，績調(diào)整冬余地袖不大高科堡技生雹態(tài)住坑宅比雞起無甚法維平護(hù)的訪大面熔積水過景、浸必出鄰爭議僑的精各裝修局，都脆具有籃著更撓強的禽真實稍的可帖執(zhí)行樓性。高科萌技生賣態(tài)住獅宅只宮對現(xiàn)裁有產(chǎn)嶄品做惜加法鼠，不催必犧心牲掉記戶型俊等既殿得設(shè)塔計優(yōu)撕點。做西次部乃權(quán)至北盼京第洪一個倘全高姓科技纖住宅終，這舅樣將張項目遺從“汽出售籮”上璃升“岔地產(chǎn)抗革新汽”的弄層次掀，從乳而形扔成貴戒司對迷北京述地產(chǎn)螺的貢騙獻(xiàn)！我公趨司是揮北京拐房地槍產(chǎn)經(jīng)前紀(jì)行肌業(yè)中掠，對虜于高靈科技造住宅澤研究職最深沃入的駕公司輝。在從20鬼05年下祖半年創(chuàng)開始盡我公峰司已厭經(jīng)為3個開習(xí)發(fā)商購策劃魄了高澡科技默住宅死，均設(shè)將于20宰06年秋捏季入暴世。建高科因技住羊宅將紀(jì)成為箏北京20成06年及20定07年的遷房地栗產(chǎn)產(chǎn)功品發(fā)扣展主飽流！下面信，就繩為貴蓮司和飛盤推饒出我姐司對鬧于高娘科技魯住宅喘的理示解以線及實康際應(yīng)聯(lián)用到四本項睬目中墾的策可劃方玻案！亞豪妻在高紛科技蹤蝶住宅蠻方向

1、高效保溫隔熱外墻體系

2、熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)

3、高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計

4、高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)

5、高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用

6、高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)

7、建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)

8、置換式全新風(fēng)系統(tǒng)

9、住宅主動通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng)

10、能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng)

11、高效太陽能利用系統(tǒng)

12、PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用

13、衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)

14、隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)

15、提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng)

16、綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)

17、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)

18、智能樓宇自控系統(tǒng)高科饞技生肯態(tài)住跟宅建吹筑的客18騰大系靈統(tǒng)已邀經(jīng)非度常的清成熟負(fù)和完受善，福而且追造價隔非常段低廉潤。目前陶已經(jīng)通成熟嘉的1殊8大均系統(tǒng)我們譯可以酬負(fù)責(zé)滴任的盲說，綱上述監(jiān)全部雁18緣瑞套高獸科技增住宅周技術(shù)南的應(yīng)心用所岸需付綠出的射代價不，只需壤要在參住宅掠部分消每平診米的紛建安腥成本嚴(yán)中增走加8荒00細(xì)元/回建筑董平米談！1、給高效疤保溫今隔熱狠外墻姐體系2、摘高型效門銜窗系沾統(tǒng)與課構(gòu)造憲技術(shù)券3汁、類高性述能遮怎陽技斧術(shù)系齒統(tǒng)幣4、終建墨筑輻奮射采吵暖制廢冷系望統(tǒng)5、延中肌水循搖環(huán)及跨雨水?dāng)U回收逼再生傻利用徑系統(tǒng)6、否智勵能樓仰宇自范控系托統(tǒng)本項間目真緞實需陳要的需高科膏技系械統(tǒng)1、探磚幕擴墻干氏掛2、叉L臨OW祥-E森玻璃攤窗3、足滑捏動式貸外遮泄陽板遲4寺、譜建筑周輻射秋采暖載制冷弦系統(tǒng)山5謠、乓智能贊樓宇征自控捕系統(tǒng)選裝塞的系向統(tǒng)：億住宅處新風(fēng)皇系統(tǒng)支＋房牢屋空涉氣置使換系察統(tǒng)＝次會呼眠吸的違住宅本項熊目只骨需要還增加金的系棕統(tǒng)1、我磚幕揭墻干達(dá)掛我們犧只需遞要增無加的游系統(tǒng)2、初L攪OW茫-E偵玻璃截窗我們露只需協(xié)要增凱加的授系統(tǒng)3、斑滑動棗式外佩遮陽闖板我們彎只需扛要增誦加的東系統(tǒng)上地書MO悉MA4、松水泥宇輻射欣采暖毒制冷我們糞只需縮慧要增賊加的顧系統(tǒng)5、母智能摘房屋鐵系統(tǒng)我們突只需規(guī)要增秩加的疏系統(tǒng)我們?nèi)嵊迷鎏}加不鑰足8汽00扇元/褲平米蛙成本換來墊的是西區(qū)蜻第一例住宅殘升級信產(chǎn)品西區(qū)藝第一街生態(tài)販節(jié)能匆