安徽房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告策略執(zhí)行

淮北鳳凰城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2023/5/182009目標(biāo)目標(biāo)1、全年銷售600套（含年初到4月22日為止已銷售225套,剩余375套）2、實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)達(dá)到2750元/㎡目標(biāo)下的整盤思考……1、市場現(xiàn)狀目前市場情況下：

1）在市場接受度上，多層的接受度遠(yuǎn)高于小高層；

2）在銷售速度上，小面積產(chǎn)品銷售速度快，大面積產(chǎn)品滯銷

3）在價(jià)格上，且多層的價(jià)格高于小高層那么作為啟動區(qū)的產(chǎn)品，立勢、回現(xiàn)和速度是關(guān)鍵任務(wù)，因此小高層作為回現(xiàn)主力風(fēng)險(xiǎn)較大；小高層的市場接受需要培育，居住習(xí)慣需要引導(dǎo)；2、回現(xiàn)產(chǎn)品相比而言，完成今年的目標(biāo)，多層作為市場接受度最高的產(chǎn)品，勢必承擔(dān)回現(xiàn)的主要任務(wù)；3、標(biāo)桿溢價(jià)產(chǎn)品而作為一個(gè)混合社區(qū)整盤營銷思路來講，花園洋房由于產(chǎn)品品質(zhì)高和數(shù)量少的原因，起標(biāo)桿作用具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢；4、試水產(chǎn)品由于多層作為目前的主流產(chǎn)品，逐步稀缺，后期的主力產(chǎn)品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個(gè)部分試水、承擔(dān)少量回現(xiàn)角色的作用（小高層戶型配比需要調(diào)整）；目標(biāo)解析預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)380套目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的假設(shè)條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項(xiàng)目前期市場狀況目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的推售結(jié)論：1、剩余多層貨量151套，做為回現(xiàn)主力產(chǎn)品，需要新推約280套，按照銷售率75%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)324套2、退臺洋房28、29號剩余27套，做為標(biāo)桿產(chǎn)品，需要加推約25套，按照銷售率30%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)16套3、小高層做為試水和部分回現(xiàn)產(chǎn)品，需要少量推售，需推售約100套，按照銷售率40%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)40套備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項(xiàng)目前期市場狀況整盤操作思考：1、市場表現(xiàn)狀況2、各物業(yè)在完成目標(biāo)時(shí)所起作用3、各物業(yè)推售的先后次序項(xiàng)目簡介老城區(qū)新區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)項(xiàng)目位于淮北市城西板塊，離主城區(qū)實(shí)際距離較近，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且隧道緣故心理距離大于實(shí)際距離，周邊配套缺乏區(qū)位項(xiàng)目位于淮北市城西板塊，步行到老城中心淮海中路只需20分鐘，車行5分鐘，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且由于隧道和山的東面有墓地的緣故，區(qū)域有一定抗性；項(xiàng)目周邊除了淮海路南側(cè)有少量特色餐飲并無其他配套本項(xiàng)目依托自身依山傍水優(yōu)勢，東靠鳳凰山，西臨新濉河，環(huán)境優(yōu)美。正在打造自我完善型的百萬方生態(tài)大盤到老城中心淮海步行20分鐘鳳凰山西山隧道新濉河會所西山隧道1基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目屬百萬方大盤自我中心項(xiàng)目，啟動區(qū)共1407套，一期在售多層、退臺洋房，小高層暫未入市總占地建面容積率指標(biāo)近900畝100萬平米1.72啟動區(qū)共1407套，一期推出8幢多層，共374套，截止4月22日，實(shí)現(xiàn)銷售223套，推出2幢退臺洋房，共計(jì)40套，已售13套，目前退臺封盤，小高層還未入市278222324252829基礎(chǔ)指標(biāo)啟動區(qū)的戶型配比中，小高層主要為128平米以上戶型，多層主要以125平米以下戶型為主戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比1房2廳1衛(wèi)64~69.940.5%273.70.3%2房1廳1衛(wèi)61.93~64.56121.4%748.960.8%2房2廳1衛(wèi)80.21~89.1731235.2%26001.3128.2%2房2廳2衛(wèi)100.9~115.7191%982.151%3房2廳1衛(wèi)101.69~112.6332136.3%34421.7937.4%3房2廳2衛(wèi)126.38~132.3722925.8%29667.6932.2%合計(jì)887100%92095.6100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比3房2廳2衛(wèi)136.63~142.9789.1%1118.47.8%4房2廳2衛(wèi)147.91~175.715056.8%7921.1654.9%4房2廳3衛(wèi)158.48~164.1889.1%1290.649%小復(fù)式156.221415.9%2187.0815.2%大復(fù)式216.02~256.8489.1%1891.4413.1%合計(jì)88100%14408.72100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比2房2廳2衛(wèi)97.04~97.946414.8%6268.1611.1%3房2廳2衛(wèi)128.25~137.0933878.2%44205.0278.6%小復(fù)式157.15~189.1481.9%1385.162.5%大復(fù)式185.25~238.49225.1%4391.257.8%合計(jì)432100%56249.59100%退臺洋房小高、高層多層多層產(chǎn)品中125平以上的大戶型占到了25.8%，有229套，成為目前市場去化的難點(diǎn)小高、高層的432套產(chǎn)品中有85.2%的產(chǎn)品為128平以上的大戶型，占到368套，作為啟動區(qū)的產(chǎn)品，先期入市的市場接受度低，風(fēng)險(xiǎn)大退臺洋房的產(chǎn)品戶型面積范圍合理，產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)退臺洋房主流面積在145-175之間多層125平以下的戶型占到了74.2%小高層128平以上的戶型占到了85.2%項(xiàng)目背景分析前期展示及宣傳有一定的效果，但是在展示細(xì)節(jié)方面無法凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感豪華會所每周末不間斷SP活動會所處園林工程圍擋隧道入口道旗市區(qū)高炮項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目前期推廣形象混亂，核心價(jià)值不明晰，推廣缺乏系統(tǒng)性項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目外圍及現(xiàn)場包裝展示不到位，細(xì)節(jié)品質(zhì)感較差銷售處昭示性不強(qiáng)，入口處缺乏引導(dǎo)牌，造成首次客戶難于尋找；隧道抗性大，內(nèi)部沒有必要的涂鴉或者展示；入口到會所缺乏展示物料；會所內(nèi)部展架內(nèi)容和位置不盡合理；看房通道包裝展示不足，造城客戶對工程印象不好；缺乏園林展示；工程雜物凌亂沒有包裝項(xiàng)目現(xiàn)狀缺乏足夠的銷售道具，用以銷售員支撐項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)或者解決客戶核心疑惑，形成賣壓項(xiàng)目缺乏現(xiàn)場服務(wù)展示，銷售氛圍不足現(xiàn)場服務(wù)不到位，沒有安保以及物管的展示，導(dǎo)致偶爾到訪的客戶無法第一時(shí)間得到接待項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目工程現(xiàn)場雜亂，工程進(jìn)度等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)展緩慢，造成客戶信心不足項(xiàng)目現(xiàn)狀高壓塔拆除工程失信于客戶山體改造工程進(jìn)度未被客戶接受隧道抗性大，客戶認(rèn)知為陌生區(qū)域施工進(jìn)度緩慢價(jià)格表制定不盡合理，水平差較小，導(dǎo)致去化不夠均勻項(xiàng)目現(xiàn)狀1、邊套的價(jià)格指定考慮控制總價(jià)的因素，邊套與中間套價(jià)差太小2、頂樓價(jià)格高于低樓層價(jià)格16面積區(qū)間全部未售已售已售比80—1008037796.3％100—120126319575.4％1208％135以上2517832％頂層646311.6％總計(jì)37415122358.5％花園洋房面積區(qū)間全部未售已售已售比150以內(nèi)104660％150—2002620623％200以上42250％總計(jì)40271332.5％目前推出多層剩余貨量共計(jì)151套，125㎡以上的大面積銷售緩慢，頂樓產(chǎn)品基本滯銷多層項(xiàng)目現(xiàn)狀由于前期“一拆一改一建”活動的舉行，而后期并沒達(dá)到預(yù)期的執(zhí)行，導(dǎo)致客戶信心不足，項(xiàng)目口碑受一定影響前期由于工程問題,導(dǎo)致市場客戶口碑不太好,同時(shí)目前工程進(jìn)度比較慢,客戶信心不足客戶語錄:你們項(xiàng)目是不是沒錢了,工程老不動呢?你們不是說了高壓塔等都要拆掉，但是為什么現(xiàn)在還沒拆呢，你們開發(fā)商怎么說話不算話呢你們的工程太慢了吧，去年來看是這樣，今年來看還是這樣項(xiàng)目現(xiàn)狀案場服務(wù)水平不高，缺乏團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力項(xiàng)目現(xiàn)狀案場管理方面：管理工具具備，但是無法有效的管理客戶資源個(gè)人能力方面：業(yè)務(wù)員有過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，但是在團(tuán)隊(duì)合作、個(gè)人殺客能力等方面有待加強(qiáng)；銷售流程方面：比較規(guī)范，但是執(zhí)行方面不夠到位1、形象、主形象傳遞不聚焦，核心價(jià)值不清晰2、價(jià)格策略導(dǎo)致去化不均勻3、由于工程方面的問題導(dǎo)致客戶信心不足，口碑下降4、營銷展示較弱，無法傳遞項(xiàng)目品質(zhì)5、案場殺單能力有限6、渠道拓展重視不足，太過依賴大眾媒體項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)核心族問題框界定基于臣世聯(lián)察以上杠分析剝，我哄們認(rèn)無為項(xiàng)穴目應(yīng)旅該解亞決的核心仇問題在于核心軍問題21項(xiàng)目庭核心賞價(jià)值惑不明醒晰，廈如何耳聚焦伙項(xiàng)目培核心辟價(jià)值糧，提壟升項(xiàng)保目形喘象，耀樹立晉客戶絲式信心炮？整盤歷操作褲角度遼，如焰何建晉立項(xiàng)呆目的地市場璃影響挪力，親形成多持續(xù)屋旺銷3短期陪內(nèi)，妙如何歉在現(xiàn)名有工乖程進(jìn)估度下工，保硬證快絞速均醒勻去貼化，怕尤其糊是大告三房抱和頂盒樓本體勇分析項(xiàng)目駛優(yōu)勢幼分析梢——潤位于煩淮海高路西屯向延孔長段臉，緊醋鄰市幕區(qū)核盲心，種環(huán)境耗較好令，唯科一的舌依山訊傍水系之地項(xiàng)目番位于源一馬雅路（崖淮海已路）皆的西紫向延虛長段間，距杏離老接城區(qū)俊核心稠位置停車程錯(cuò)僅5貝分鐘距離傭老城戒區(qū)教慰育，斥醫(yī)療寨，休域閑生斥活配翻套集峰中區(qū)愛域車席程僅專3分套鐘項(xiàng)目感東側(cè)磁接鄰躬山脈趁，西幕側(cè)為委濉河糕，是趕淮北羨現(xiàn)有橋住宅憂項(xiàng)目乎中唯便一依賣山傍旱水之偉地老城踢區(qū)新城旱區(qū)配套玩集中區(qū)域淮海喬路濉河相山鳳凰山項(xiàng)目腎所屬翼區(qū)位盞仍屬熱于老臉城區(qū)圾，處啞于一瓶馬路詞西向超延長走段，雅雖有環(huán)自然瞞山體鋒隔開驅(qū)，從旬物理肥距離估及實(shí)膽際車裳程看姥，泛狗核心弊區(qū)的爐位置貝不可谷否認(rèn)現(xiàn)有揭淮北亡地塊矮中唯撇一可測稱依育山傍某水之王地，華緊鄰泡城市進(jìn)核心抄區(qū)的郵同時(shí)竄，擁筋有優(yōu)淚良的霞自然艱環(huán)境針，兼賴具了疼功能飼性與愧宜居愈性本體警分析項(xiàng)目濾優(yōu)勢告分析揉——罵百萬明大盤疾規(guī)劃標(biāo)，特暮有的錄山體英資源悄規(guī)劃驕打造亦的異蛙域風(fēng)邀情小炎鎮(zhèn)淮北躍市規(guī)影模第窩二的柜社區(qū)來，具露備大竄規(guī)模唱的項(xiàng)器目獨(dú)展特的市居住錄氛圍特有材的山甲體資鉗源結(jié)誤合項(xiàng)陸目的臨規(guī)模意，打協(xié)造具之備異委域風(fēng)籃情的弟山腳景小鎮(zhèn)利用膝山地猜，依坦托地溫塊內(nèi)妙部地泰勢起洲伏打符造特羽有的異域遞風(fēng)情淚小鎮(zhèn)百萬轉(zhuǎn)大盤怎，依愛山勢錯(cuò)而建本體面分析項(xiàng)目語優(yōu)勢羅分析高——蛇產(chǎn)品婦戶型見充分奏考慮揚(yáng)市場腫環(huán)境惠，在匪控制險(xiǎn)總價(jià)山的同日時(shí)保寶證了年實(shí)用回性市場潔稀缺糧的兩菊房產(chǎn)已品，卵較低針的總凍價(jià)能吵夠吸粘引大穿批價(jià)梅格敏蕉感型萬客戶三房畜設(shè)計(jì)乓合理識，實(shí)注用性妹高，棕總價(jià)懶控制妖更具籠競爭拐優(yōu)勢本體值分析項(xiàng)目各優(yōu)勢珍分析烈——孝未來焦規(guī)劃非的景丹觀資川源相截結(jié)合邊的社園區(qū)商疑業(yè)及脹學(xué)校斤，充宴分彌尺補(bǔ)周干邊配孝套不攔足的笨現(xiàn)狀42變00雀㎡商業(yè)供配套牙，結(jié)張合沿鑰街底腐商，姐充分任解決勝社區(qū)潛生活駕配套兇問題雙語寬幼兒劣園，9年制稻學(xué)校蘋，自效成體宜系的比教育綁配套鍬設(shè)施本體倆分析項(xiàng)目林劣勢肯分析當(dāng)——伙不處叫于城暫市未跌來主鍛流發(fā)宅展方猛向，侵現(xiàn)有斤心理細(xì)認(rèn)知凝度低誤，客仰戶心芬理距映離大飄于實(shí)程際距拔離隨著肢城市葵向南度部新療城區(qū)恰發(fā)展桂，項(xiàng)露目所貴處非城會市主場流發(fā)障展方搞向，項(xiàng)差目將退面臨畫被邊權(quán)緣化拆的危拆機(jī)由于投自然漲山體氧阻隔居，市您民對料于地騙塊的界認(rèn)知辦偏于或陌生需，心教理上泄認(rèn)為即項(xiàng)目臭位置疏并非新城區(qū)由于佩隧道哭的因惠素客籌戶心唯理距羽離大涉于實(shí)鏈際距戴離相山隧道老拔城喬區(qū)新歐區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)本體木分析項(xiàng)目得劣勢昂分析欄——菌目前守高壓翅塔、老公墓跪、公朋交線愿路以鳥及缺壤乏配涌套等磁因素桿導(dǎo)致哀客戶纖抗性鑰比較龜大高壓懷塔對賽地塊疤形象杏貶損起極大黎，若較在未拴拆遷蹄前引恨客戶將前來換，極非易造踏成不本良印平象山體跌破壞探嚴(yán)重飛，缺翁乏植著被，建與山倍脈東穴側(cè)有誦鮮明炸反差廳，客圣戶在殺心中假的對巨比會肝產(chǎn)生因心理奮落差公共溜交通銜的缺磨乏使武城區(qū)割市民死很少右至于而此處丑，是尊造成粒心理導(dǎo)陌生謹(jǐn)?shù)脑瓍f(xié)因之憶一道路消南側(cè)聽有食郵街，姐在淮鋸北的暖影響的力并惜不大秩，人叢氣一類般，未除此濕外項(xiàng)目目周漸邊缺密乏基角本的猶生活睡配套高壓尖塔搬掌遷任踢務(wù)量垃大，萌耗資量高山體餐整治棚耗資昆高，節(jié)時(shí)間匙長缺乏位公共百交通江線路核，通湊達(dá)性高差除南屑側(cè)食濁街外默，缺晌乏外母部配慨套本體潑分析本體寶分析朱總結(jié)項(xiàng)目律的本看體價(jià)排值在擾于……1、百巾萬方癥的大敏盤規(guī)蒸劃,商業(yè)考、生臨活、方教育挑配套福豐富2、擁笛有獨(dú)健占的繩山體辣公園僻和新尤濉河惹公園內(nèi)資源3、擁衡有高雪出市考場的沃產(chǎn)品腳品質(zhì)但是……1、項(xiàng)滑目擁某有區(qū)乞域抗閥性，催需要映營銷…2、項(xiàng)蠅目目啄前的姻工程哲進(jìn)度寸導(dǎo)致繞資源棄、配兇套、諷產(chǎn)品撈品質(zhì)帖等價(jià)米值沒按有完級全體恥現(xiàn)，種同時(shí)北造成拉了客爐戶信恒心不竹足，坑需要惜營銷…宏觀有市場勾分析受金疑融危昏機(jī)影乓響，欣淮北葉市成胞交量師從去飾年9鳳月份餅開始齒下滑掠，到贏今年徹年初限回暖脂跡象給明顯扇，年刷前壓習(xí)抑的農(nóng)剛性事需求外開始腔集中訪釋放瓜，但虎成交傅價(jià)格邁具有封明顯嬸的“便天花虹板”爭現(xiàn)象市場驕表現(xiàn)4月11日-1蛾9日，尋舉行習(xí)房交浙會，院并出判臺政僵府補(bǔ)他貼優(yōu)飲惠政饞策政府還出臺羊商品破房3萬元宵補(bǔ)貼組優(yōu)惠20杠09繭年4漿月1現(xiàn)9日確，經(jīng)填適房瓜貨幣麗補(bǔ)貼某實(shí)施成細(xì)則塞出臺經(jīng)適趙房貨文幣補(bǔ)南貼的宣發(fā)放瞇對象浸為符拐合我躺市經(jīng)結(jié)濟(jì)適冷用住州房申壩購條毯件的河家庭損。2址00啟9年團(tuán)度計(jì)扣劃向稠10津00奪戶保宴障對娘象發(fā)位放，屑按照疤每戶軟60頭平米描、每趁平米醋50釋0元芬標(biāo)準(zhǔn)浙，一關(guān)戶家攀庭可柴享受3萬萍元的淺補(bǔ)貼字額20聽09年4月11日-1斃9日舉估行淮健北市編房地復(fù)產(chǎn)交降易會房展礦會期惹間優(yōu)懂惠政窄策1、會寫展期薯間個(gè)間人現(xiàn)有場購霞買新醬建商額品房態(tài)的，舍按照晌合同孤備案昆總房質(zhì)價(jià)款吳市政沒府給墨予1%的購融房補(bǔ)錘貼。愚具體耀細(xì)則立見市埋財(cái)政篩局和蒸房管御局文偵件2、會扮展期永間個(gè)震人購母買存項(xiàng)量房務(wù)的，遙按照匪備案膊的契區(qū)約及扎評估劍報(bào)告把總價(jià)禍款市叉政府蜘給予1%的購救房補(bǔ)負(fù)貼3、會犯展期購間存汽量房交交易寄費(fèi)減頂半收痛取。4、房展地產(chǎn)然評估挑費(fèi)減吳半收攝取5、開笛發(fā)企單業(yè)參放展樓嫁盤在訊已優(yōu)害惠的黃銷售拖價(jià)格鼓（已漿備案校的）桿基礎(chǔ)晨上不闖低于1%20衡09蝴年淮夠北市首政府衫出臺勿一系雞列政扮策提趣升客銀戶購蓬買商處品房就的信千心展示慎交易第會期轟間共艇成交艙住宅28軌52套，來其中飾新建啦商品拐房17每75套，耳二手嘩房10牧77套，對優(yōu)惠努利好勝政策朱帶來探的市眼場回勤暖跡吳象明疏顯市場盼表現(xiàn)符合胖客戶詳喜好射，總糧價(jià)控遞制好設(shè)并能改充分罪兼顧舞各空律間使監(jiān)用功廊能均兔好性軟的戶楊型更售具競雪爭力市場位競爭中央美花城市場僑熱銷越樓盤寧無論椅物業(yè)置形態(tài)核與面奮積如到何，寬都可域以在襪符合驚客戶預(yù)喜好怨的同概時(shí)基扔本保奧證了傘空間滑功能覆均好宇性市場頌戶型年典型驗(yàn)問題潑，過紙度追僑求臥廁室的嘗尺度千和位接置，票忽略衣了次棉臥及抓其他緩功能榴空間義的使廣用感驢受藍(lán)湖難綠城翡翠礎(chǔ)島20忙08年下免半年荷壓抑?jǐn)z許久腦的剛登性客禽戶在20擋09年第塘一季喜度集診中釋街放，懲回暖友跡象毀明顯鬧，在絲式個(gè)案過表現(xiàn)資上，戒家天慣下4月25日開喊盤，雪開盤語當(dāng)日亂去化14氧6套，濾去化殼率達(dá)江到72灶%行政區(qū)項(xiàng)目總套數(shù)推出時(shí)間已售實(shí)現(xiàn)均價(jià)剩余銷售率月均去化城西家天下2022009.04.2514625005672%146老城區(qū)東紫昱苑4682008.05.1042042004690%35新區(qū)湖畔御景1962008.109830009850%14翡翠島1822008.0481330010145%7中央花城2722008.0518527008768%15藍(lán)湖綠城2312008.0979270015234%19天賜良緣2722008.0617829009424%16城東溫哥華三期202

2008.1278270012439%16從20跑08年年越中到挽現(xiàn)在彎，淮欲北市餡場個(gè)宏案普華遍保紹持月謎均去籮化15游-2殿0套上暗下的滋水平市場戚競爭市場役項(xiàng)目廉處于念產(chǎn)品譜過度賣期，固多層樹產(chǎn)品苗最受才客戶群青睞市場?，F(xiàn)有青項(xiàng)目管中，旅復(fù)合稍型社粥區(qū)占撞據(jù)了咳最大籮比例嚇，多熟層配茫合小裝高層模產(chǎn)品記搭配躍的形呀式比帆較多嫂見；純低徐密度圈別墅俗社區(qū)季數(shù)量豈較少嚇，低專密度百物業(yè)閥多穿析插在趴復(fù)合弊型社夫區(qū)當(dāng)擴(kuò)中；以小蝴高層腿和高坑層為妥主的白項(xiàng)目乞逐漸估增多索，隨紫著政智府對格規(guī)劃苗指標(biāo)貪的限鋼制改芽變，籮未來蒜一段緣瑞時(shí)間還內(nèi)物陣業(yè)形摸態(tài)將愧會朝港著高下層發(fā)由展。多層里物業(yè)輪受客都戶青中睞始損終是擴(kuò)最具絡(luò)競爭傅力的寄產(chǎn)品屢，后女期多祝層產(chǎn)僻品逐喪漸稀藍(lán)缺，09年下蹲半年紫小高嗎層和炮高層注產(chǎn)品革供應(yīng)置量加嚇大市場雷競爭項(xiàng)目喊機(jī)遇謊與挑隔戰(zhàn)機(jī)遇物與挑誦戰(zhàn)淮北贊作為作一個(gè)帥以煤暫炭為抹主的止資源侮性城純市，豎相對乖單一匙的產(chǎn)鵲業(yè)結(jié)旱構(gòu)和非經(jīng)濟(jì)肌結(jié)構(gòu)焦，決標(biāo)定了霜房地伶產(chǎn)消樂費(fèi)結(jié)蒙構(gòu)主矮要以殼從事蹄煤炭虹相關(guān)蒜產(chǎn)業(yè)暢的人慮群，費(fèi)客戶紗資源仇面臨雹激烈繳的搶藏奪由于仇整體甜經(jīng)濟(jì)齡水平待的發(fā)斧展比頑較低似，購聲房群墨體基食本以30歲以扔上年鳴齡中民老年討人為壤主，周年輕挺人基霉本無初消費(fèi)柜能力作為租一個(gè)宅內(nèi)銷傘型市額場，椅無法挎吸納旁周邊統(tǒng)其他撕城市哪的人端口，礙房地被產(chǎn)銷鞭售主殲要以綱本地踐需求鈔為住淮北潤市場借目前叉處于智產(chǎn)品翼過度草期，輛多層池產(chǎn)品閑市場矮供應(yīng)嚷有減繳緩趨盯勢，連多層騰逐漸乳稀缺范，小寄高層仙和高娘層產(chǎn)渣品從09年下扛半年尸供應(yīng)識量將儀相比泉以前唱將會做有很討大程倘度增跌加由于汁受經(jīng)拒濟(jì)危躍機(jī)及毫房地麗產(chǎn)的溝影響泉，08年壓扔抑的苗剛性珍需求掙被壓征抑，扁隨著鳳地方叨政府廈一系單列的亭救市哥政策徹和房遭地產(chǎn)嗎形勢妙的好糊轉(zhuǎn)在09年的龜?shù)结層品牛伔康啬钞a(chǎn)在09年上姥半年孩得到挎很大磨的回薦暖戶型貓競爭互中，添符合獄客戶件功能網(wǎng)需求碧的實(shí)泳用性羞及總晴價(jià)控紐奉制好睬的戶盤型具軋有比溉較強(qiáng)掘的競挑爭性競爭挪分析老城杯區(qū)板洋塊相山倒一號城、相擦山風(fēng)跟景、爐東紫逐昱苑新區(qū)揭南擴(kuò)藍(lán)湖斷綠城賠、中豎央花報(bào)城、遲金色壇云天買、湖拾畔御零景、穿翡翠桑島、撞華松械時(shí)代抄城、蠅慢城佛、帝音景翰避園、博相山紋庭院駕、百儲年香碗樟花隔園、刺星河龜灣、界水岸書碧桂罵園城東漢東進(jìn)天賜謀良園安、溫吼哥華憂城、畜青島逢花園畫、龍噸溪水殿岸城西什西延鳳凰順城、左岸供、家協(xié)天下淮北托房地給產(chǎn)市挖場分償為五劣個(gè)板撒塊，充老城崇區(qū)開像發(fā)殆差盡，參整體破價(jià)格贊相對垮較高致，目邀前的陣開發(fā)室熱點(diǎn)士區(qū)域年集中拔在鐵學(xué)道以賣南的揭新城捷區(qū)，圾本項(xiàng)蠅目所巖在西指北板獲塊目表前在笨價(jià)格們上屬奇于第針三梯襲隊(duì)老城錄區(qū)板艦塊（35銷00－45峽00）城西虧北板錘塊（25耀00－27預(yù)00）城西面南板竟塊（22姐00－28架00）新區(qū)你板塊（29碰00－50齒00）城東納板塊（27引00）東瘋進(jìn)西所延南鴿進(jìn)市場杰格局項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型入市時(shí)間金色云天高層——2009年下半年龍溪水岸————2009年下半年青島花園——————相山庭院花園洋房110-1602009年10月藍(lán)湖綠城高層86-137在售中央花城高層80-135在售湖畔御景多層、小高層80-143在售翡翠島多層、小高層、別墅95-140在售天賜良緣小高層80-1302009年6月溫哥華三期多層、聯(lián)排80-141在售華松時(shí)代城多層、小高層89-1402009年5月16日星河灣多層、小高層90-200在售鳳凰城多層、花園洋房、小高層80-160在售左岸多層66-130在售東紫昱苑————2009下半年家天下多層、小高層80-115在售市場柿同質(zhì)貌化競辛爭激敗烈，廳供應(yīng)耕主要門面積投區(qū)間背集中產(chǎn)在80瓶-1派35平米蠢之間買，高吹層、下小高災(zāi)層產(chǎn)昨品逐緣瑞漸被福接受市場舍競爭項(xiàng)目名稱供給量供給/剩余套數(shù)金色云天32萬——龍溪水岸28萬——青島花園————相山庭院9萬藍(lán)湖綠城2萬200中央花城1萬80湖畔御景1萬105翡翠島8萬——天賜良緣1.5萬162溫哥華三期1萬100華松時(shí)代城3.5萬380星河灣2.5萬250鳳凰城3.5萬363左岸8萬——東紫昱苑5萬——家天下8萬——淮北隱下半嗽年市陳場供鬧給量玩約50萬方金，未謎來市跑場競嘉爭激掙烈市場抽競爭總價(jià)區(qū)間(萬)20-2525-3030-3535-4040-4545-5050以上競爭項(xiàng)目鳳凰城25飲-3喂5萬為警目前華市場田主流貢總價(jià)齡區(qū)間跌，40萬以臘上產(chǎn)妹品去茫化速夸度比假較慢翡翠駱島家天級下湖畔肺御景中央淋花城溫哥障華三根期天賜閘良園相山節(jié)庭院星河瓦灣藍(lán)湖奸綠城東紫露昱苑鳳凰歐城華松胸時(shí)代津城左岸華佳欺梅苑百年畫香樟臣花園市場侍競爭面積價(jià)格套數(shù)去化去化率135-1432900722332%88-922900966568%頂樓299028622%產(chǎn)品面積價(jià)格套數(shù)去化去化率大三房122-13733801367857.8%兩房80-118338013610779.3%市場印競爭天賜瓦良園湖畔酬御景中央捐花城面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-10027001037068%100-12027007915197%頂樓27904224。7%溫哥粱華三它期面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-902900706187%90-10029002222100%100-1102900615590%110-1202900151067%120-1302900201470%130-1402900351646%頂樓封盤500市場帽目前砍主流攻去化首面積鈴為80輝-1兵25平米拒，12孕5以上捷面積過去化仍緩慢鑼，頂看層基粉本滯日銷本項(xiàng)瘡目:多層艷、花那園洋糟房及哪小高隱層?xùn)|紫眉昱苑億家砍左岸5月6月7月8月9月10月11月12月溫哥激華三炮期競爭永對手引鎖定家天計(jì)下淮北浸市內(nèi)另相對畜尾期好產(chǎn)品上游迅標(biāo)桿纏產(chǎn)品下游娘替代耳產(chǎn)品藍(lán)湖禾綠城天賜甲良園華松嫂時(shí)代躍城湖畔誰御景相山機(jī)庭院翡翠神島中央捐花城星河泡灣直接玻競爭市場贊競爭44家天五下項(xiàng)目笨前兩蠟期入傍伙帶睜來的描人氣寄和口敢碑效小應(yīng)是諷其最念大的婚優(yōu)勢拔，緊桃鄰快工速干痰道（辯濉溪胡路）配交通碰方便嚼，開缸盤當(dāng)批天去侵化掉70扮%位置：建筑洽類型：多完層、留小高希層、舟別墅發(fā)展造商：綠嗎洲房救地產(chǎn)爸有限潛責(zé)任來公司規(guī)模：占逃地16乏80黨00平方總建廣面：28萬方配套：超囑市、趙雙語數(shù)幼兒秋園主力呼戶型：80秩-1晶15價(jià)格：優(yōu)甲惠后割實(shí)際瞎均價(jià)25慈00多客戶購群：礦拋區(qū)員亮工為結(jié)主，損占到70飲%以上驢，另標(biāo)外有配兩成昆多的芹周邊肝市民推售拉情況：4月25日推鑒出6#、7#、8#、9#四幢11層小筒高，握共計(jì)20塘2套，自預(yù)計(jì)喜未來億還有8萬方督的存烤量銷售禮情況：當(dāng)恐天去戚化掉70哄%以上營銷互手段：主絹要以區(qū)戶外脖大牌旨高炮逝為主好，舉錘辦過遷消防愁知識忌競賽掛，中當(dāng)小學(xué)貫文藝樹匯演涌；目壞前50捕00元登鳥記送漢海爾漿家電斑三件側(cè)套，腿或折某合現(xiàn)啊金70舅00元，若并且償送3平方婆米的屯面積額，一渾次性99折，梁物管濤按多飯層收史取，符電梯脖費(fèi)全腔免包裝積展示：項(xiàng)這目入嗚口廣宰場實(shí)飄景已隸出一閘大半飽，并讀且一武二期縣入伙崖，小維區(qū)的衰景觀貴園林將都已淋經(jīng)做痰出實(shí)漢景，易看房這電瓶厲車，末客戶捐口碑遣較好6789性價(jià)幻玉比核心魯優(yōu)勢得：成鋼熟社宗區(qū)、舞展示幻玉、性褲價(jià)比劣勢宮：產(chǎn)闖品品世質(zhì)不球高45湖畔幸御景湖景乳資源沉、產(chǎn)獵品品慨質(zhì)及皇地段勵(lì)是其垃最大夾賣點(diǎn)般，但咳沒有環(huán)有力溜的營監(jiān)銷手雕段，虹使其刷在市舟場上雄的口示碑以波及去瓣化效城果一賀般位置：建筑癢類型：多魯層、什別墅喪、小脫高層發(fā)展笛商：淮縮慧北海壇潤房宅地產(chǎn)知公司規(guī)模：占柱地15飲65星60隆.3塘1平方總建深面：19煉69度53平方資源醋配套：南淺臨桓等譚公光園，衡距離輸步行置街步迎行10分鐘在售禽主力殲戶型：80－14識3價(jià)格：多閉層均茫價(jià)30偷00小高拔層預(yù)推訂價(jià)件格25成00元起客戶勁群：1、50念%左右冰的礦卡區(qū)職營工2、50芝%的市攀區(qū)及滋周邊唐市民推售樣情況：20欠08狀.1畏0一期但第一習(xí)標(biāo)多圖層開姜盤，餐預(yù)計(jì)6月份主一期違第二繼標(biāo)小招高層搶開盤銷售紐奉情況：兩免房幾蓮乎售駱罄，26和27號樓傅大三厘房去擁化較煉慢。蹤蝶目前架小高德層開丟始預(yù)新訂（20蔑00元可怪退）營銷竹手段：售轉(zhuǎn)樓處孟設(shè)在劉市中嗎心，堂舉辦株過城翅市形專象大教賽，泄但整餓個(gè)樓傍盤沒望有舉暴行過擱大型闖的營護(hù)銷舉稈措，隸盡管咽品質(zhì)包裝豬展示：售尼樓處濃展示塊和現(xiàn)首場包佩裝簡壞單湖景擱資源核心零優(yōu)勢榮：良謙好的魔湖景斤資源調(diào)、地然段劣勢松：缺士乏配捎套、劑現(xiàn)場汪無展找示中央口花城位于撈新老戲城區(qū)狹交界躁地帶眨，地角段學(xué)憲區(qū)是給其最著大賣越點(diǎn)，崇無明孔顯營張銷動再作，繳舒適辱三房珍去化毯較差位置：建筑刃類型：一款期二適期共11幢高疾層發(fā)展悶商：淮亦北春賓盛房答地產(chǎn)抱開發(fā)多有限歉公司規(guī)模：占兩地36蹤蝶00繡0平方總建駐面：24萬平講方資源騰配套：暖描氣、境熱水遣、淮絡(luò)北十喉二中瞇、黎敵苑小謹(jǐn)學(xué)、岡長山患路小災(zāi)學(xué)、爐梅苑娛中學(xué)綠化抵率：42趁%在售撤主力稈戶型：80她-1行35㎡價(jià)格：一老期均將價(jià)33冷20二期宵均價(jià)33稍80客戶插群：1、礦筍區(qū)員熄工占角到80伐%（其橫中礦斤區(qū)員均工以30注-4從0歲員騰工為值主，博購買皇原因污主要伸為了夢孩子藏以后決上學(xué)狹）2、公古務(wù)員寇及周秩邊市逝民占再到20虹%推售免情況：20跳08唯.0欄5推出于一期5#、7#、8#，20痕08律.1財(cái)1后推刑出二關(guān)期4#、6#、9#，月拒底可葡能推指出三孫期1#、2#、3#，共28央4套，斬其中10歌#、11印#為回漁遷市營民，窯北面托規(guī)劃英可能卸調(diào)整愛以商柔鋪為推主銷售咐情況：兩膠房幾純乎售似罄，12蒜2以上非的三比房去注化較傍慢，呆剩余阻量大盜，17樓以甚上抗蘭性很專大營銷蓬手段：項(xiàng)沉目附祥近設(shè)念立售始樓處蠟，營音銷手果段主頑要以擦戶外過大牌丟高炮秧和報(bào)供廣為尖主包裝支展示：售禁樓處錢展示撓和現(xiàn)顆場包莫裝簡呆單1234578691011地段核心批優(yōu)勢縫：地列段、船學(xué)區(qū)劣勢備：產(chǎn)待品客肉戶有糾一定留抗性牲、無習(xí)展示47溫哥彼華城淮北西市規(guī)禿模最洋大的愈項(xiàng)目提，目鳳前三穿期預(yù)獨(dú)定，役規(guī)模鐮、規(guī)誕劃是鴉其最依大賣鋤點(diǎn)，麻由于隆一二告期已炊經(jīng)入背伙，前并無爹明顯失營銷瓜活動烏，主盲要靠蓄老帶肅新和宋口碑姜傳播臂，三洞期推憲出20捏2套，符去化欄不到白一半位置：建筑絡(luò)類型：多京層、網(wǎng)聯(lián)排發(fā)展鴨商：眾沃安房乞產(chǎn)集角團(tuán)規(guī)模：占鈔地38助18敞畝資源火配套：時(shí)采代廣萍場、籌周邊灰有技尺術(shù)局碧、質(zhì)孤量監(jiān)嘉督局噴、國吐土局寬、公綱安局幸、消爹防支獨(dú)隊(duì)、矮天一矩中學(xué)遣等行柔政單膝位在售儉主力內(nèi)戶型：80賣-1特41價(jià)格：多色層均別價(jià)27綁00客戶順群：1、行裳政事映業(yè)單速位職美工占俊到60賠%云2、礦鴉區(qū)職肅工占置到30毫%己3、周番邊占續(xù)到10揚(yáng)%推售閣情況：08年年共底推震出三時(shí)期共20亦2套銷售跨情況：年你后銷泥售效熱果不揪錯(cuò)，鏟主要紅以兩遭房去岔化為蝕主，尸大三腿房和造頂樓駐去化膀較差營銷依手段：無慎明顯蕉的營兩銷活車動，刪主要曾以戶舍外大廈牌和膊高炮肌報(bào)廣鬧為主堵，由致于一百二期資已入捏伙和兼物業(yè)昨服務(wù)雕好，添帶來爆的口臨碑較棕好，添老帶揚(yáng)新效佳果明覺顯包裝憂展示：售諸樓處鞏包裝陸展示親效果旺一般11201624252829規(guī)模陸、配蜘套核心萌優(yōu)勢僵：大前盤、濱物業(yè)似、規(guī)工劃劣勢背：區(qū)早位、旁配套跟不齊途全48天賜慢良園僅依爺靠良畝好的龜園林叉展示驗(yàn)，去蹦化70猛%，剩棚下的融頂樓逝封盤都，13癥0以上釀大面禁積去賴化較辦難位置：建筑各類型：多撕層、蜻小高訓(xùn)層、獎(jiǎng)高層發(fā)展批商：淮魚北地統(tǒng)久投吐資有連限公仔司規(guī)模：占超地78旦13告6.愧47平方睜，共28幢資源井配套：位胡于溫插哥華必成的早西邊匠，并辱無太六多配勁套，美但小陶區(qū)展覺示和觀園林立較好在售填主力帶戶型：80記-1認(rèn)30價(jià)格：多核層均棟價(jià)29予00客戶詢?nèi)海?、礦蛋區(qū)職礦工占個(gè)到60認(rèn)%劣2、行王政事記業(yè)占捕到30勿%或3、周擾邊占柜到10杏%推售趕情況紋：08年6月份撤推出種一期鄭推出12幢，爬共27豆2套，瓦去化17孕8套，09年5、6月份墾預(yù)計(jì)代推出觀小高羨層，另共16逃2套，更預(yù)計(jì)跟價(jià)格啟低于慎多層桿，26江00叮-2廈70袋0銷售鐘情況：頂腸樓封束盤，被面積13右0以上淹的貨攔量剩嚼余較員多營銷講手段：由舞于展壟示和要園林浴較好住，并椅無明礙顯的瘦營銷合活動糞和折輩扣，搬主要常以戶天外大秋牌和瀉高炮趕報(bào)廣忙為主包裝爪展示：售遙樓處墳設(shè)在半會所攤，歐擱式會管所內(nèi)哈部包斷裝高著貴典型雅豪蹈華，覺展示旋極致品質(zhì)核心遞優(yōu)勢款：品康質(zhì)、擁展示葡、多噴層劣勢玩：拆炕遷問藍(lán)題、傘配套腰缺乏49星河趣灣依靠聲未來適學(xué)區(qū)地的規(guī)弊劃，浙吸引距大量露的礦舌區(qū)客臨戶位置：相戲山路威與南臺黎路放黃金久十字仙路口附東南鈴角建筑斃類型：多耍層、魯小高票層、客高層發(fā)展添商：淮伴北金潑淮海裁置業(yè)學(xué)有限宏公司規(guī)模：占輛地4萬平允方同總愿建面10萬平趣方禍共60妥0套在售禮主力步戶型：90攏-2紹00，以12械0為主價(jià)格：多笑層均罪價(jià)28趨00，小講高層莖均價(jià)29惜00客戶祥群：1、主乖要以耗市區(qū)庫周邊惜客戶更為主2、礦調(diào)區(qū)客說戶占堡到30菜%推售鍛情況踢：08年10月份抽推出6幢多駐層，活共25績2套，08年12月推如出剩停下的羊小高蹦層，好共計(jì)34違8套銷售陡情況：多炎層基辜本售木罄，桌小高桂層銷便售約25習(xí)%（開春盤僅妥去化1套，監(jiān)房展瘋會去肥化了立近50套，鍵整體喚銷售仿情況表較差燈）營銷捆手段：主近要以修戶外城報(bào)告膜及單嘉頁為治主，流營銷著手段饞不強(qiáng)耽，并俱為帶閑來真杯正的局去化包裝潔展示：售始樓處劃拆掉填，搬監(jiān)遷到詢整改厭區(qū)域卡樓下游，展鵝示性矛較差大，售確樓處含包裝膽相對萍較差面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-10029001024645%100-1202900803544%120-140290014832%140以上29001816%學(xué)區(qū)核心滋優(yōu)勢緣瑞：學(xué)識區(qū)、怎未來羊規(guī)劃劣勢與：產(chǎn)土品（頓小高位、高識層）垂、交痛通、烘配套50藍(lán)湖慶綠城目前民去化娛主要設(shè)依靠艘成熟敵的社院區(qū)以趣及良鈔好的奸景觀巡壽資源抹，目彩前在盛售高萍層去浪化比吊較緩氧慢位置：建筑粥類型：多吩層，件小高他層發(fā)展蜓商：安四徽悍紅馬房屈地產(chǎn)插開發(fā)雹公司規(guī)模：占幟地10埋18歷22平方安總建潔面22萬平糟方在售業(yè)主力取戶型：86京-1涌37價(jià)格：多降層均靠價(jià)30柄00培-3芒20長0小高乘層均皮價(jià)26喉00躲-2鋸80蛾0客戶城群：1、礦鍵區(qū)占辰到80宰%（給首小孩攏子買餅房結(jié)匯婚較頌多）2、市頓區(qū)周找邊占蒼到20自%推售比情況鄙：一期08年10月已源入住發(fā)，二駛期08年9月份嘉開盤財(cái)，預(yù)太計(jì)09年下世半年濟(jì)推90套高鋒層和60套多夕層銷售失情況：32夢4套多義層，病去化殖掉26算0套，23拴1套小忍高（興一梯暖三戶懇），逮去化企掉40毒%營銷核手段：主班要采六用戶檢外及閑報(bào)廣礦，以塊及老世帶新薦和礦殘區(qū)發(fā)且單頁截，無須折扣包裝背展示：售阻樓處斗位于鄉(xiāng)豐小區(qū)混內(nèi)部憑，昭弦示性堆較差抽，且鼻售樓召處內(nèi)檔部包夜裝極旦其簡井單面積價(jià)格套數(shù)去化去化率96-1012700885664%101-1202700992020一期妨售罄二期廢在售城市唇價(jià)值核心闖優(yōu)勢梳：成張熟社風(fēng)區(qū)、冤地段涼、景抱觀劣勢詳：品乓質(zhì)差51相山金庭院依靠描展示錫做到觸極致叉，樹肉立品賊牌，捐目前紐奉并無泡明顯雷營銷涉活動感和折魚扣，暈推出49插0套，驚約剩亞余90套位置：建筑捐類型：退磁臺花屬園洋裕房、體聯(lián)排發(fā)展演商：浙捆江萬章馬規(guī)模：占斥地19耀84載67爪.4照0平方捏總建漲面28下23揪56平方在售渡主力器戶型：11息0-惹16素0價(jià)格：多巖層均況價(jià)32喝00客戶回群：主親要以嶼政府腸事業(yè)孟單位欄和礦扶區(qū)領(lǐng)姿導(dǎo)推售步情況丙：08年5月份羨推出膛二期館一標(biāo)勻，10月推閃車二葵標(biāo)，09年二籠月推鋼出三窯標(biāo)10璃0套，偏二期松共推銳出49視0套，輸預(yù)計(jì)妨三期微下半打年10月份姿推出當(dāng)共8萬方朋的多郊層銷售啄情況：已閉剩下80多套番，主屠要分條布在攝樓盤螺的東蟻南方司向，品相對譜位置凱較差營銷邀手段：由奏于展?jié)?、稅園林舊較好輝，并沙且對葉難去堡化產(chǎn)歐品做耽出了圍樣板誦房，恭并無言明顯團(tuán)的營個(gè)銷活耗動和栗折扣鍋，主嗚要以雕戶外金大牌壓和高妨炮報(bào)澤廣為帶主包裝皮展示：售諒樓處南包裝濫較好波，并半設(shè)有造專門謎的客習(xí)服中港心，螺園林碰展示腿游泳和館等卡起到頁了良酸好的玩促銷號效果戲，樣克板房以直接險(xiǎn)加強(qiáng)泛了四晌樓和鉤閣樓早的去鳳化面積價(jià)格套數(shù)去化去化率110-120320010810395.4%120-130320010810092.6%130-14032001089184.3%140-1503200634571.4%150-1603200542037%頂樓3500493877.6%產(chǎn)品排、品脆質(zhì)核心范優(yōu)勢霧：展箱示、移地段爺、品辯質(zhì)劣勢恢：配廚套缺袍乏52翡翠吃島規(guī)劃由以及社桓譚怎公園頭是其配最大慶的賣帖點(diǎn)，厲但一弦期交養(yǎng)房后譯的工姿程以種及實(shí)截際情驗(yàn)況與印規(guī)劃蒸的落惕差造毛成的愿退房嗽是項(xiàng)策目的聽最大且短板位置：建筑沖類型：多克層花捆園洋甲房，今聯(lián)排悔疊加親別墅棟，點(diǎn)釋式高鐘層發(fā)展葵商：中并房集是團(tuán)淮姿北金胡爵房奪地產(chǎn)刺公司規(guī)模：占違地30妙0畝總建燈面：27萬方資源句配套：北畜依桓舞譚公寇園，潛南靠限五星估級大抬金陵吉酒店在售簡花園眠洋房急戶型：95－14狼0，頂堵樓七恨層4.遞2挑高姑，沒翠有做幟隔層價(jià)格：多往層花藥園洋姿房均亭價(jià)33步00客戶讓群：淮旅北市耕公務(wù)旋員、巧煤礦顛區(qū)中承高層屬員工劫、私剝營業(yè)猜主推售踐情況：20叼07年第摔一次牢開盤販推出幼花園燥洋房9幢，轟共21畏0套。段目前盾二期奏花園駛洋房絲式在預(yù)灑訂，5幢，喚共18遣2套，封預(yù)計(jì)惜下半獄年開針盤銷售籠情況：一丑層多巷層退肚臺花損園洋少房已俗售罄低。但凳由于葵前期悉工程顏質(zhì)量奔的問壯題，水目前霧有部端分房認(rèn)源開這始退攏房，色二期耕頂樓聞挑高呢沒做腔隔層堪，去省化很慰差，12耕0多盡齊管送膽露臺割，但闊單價(jià)概高，妹去化糟較差妥，90左右舒和11謝0多去臟化情霜況相瓶對較咳好營銷妄手段：市脈中心伶步行酬街附牛近設(shè)淚有售賄樓中遭心，蛋目前已無太揭多的惹線上脂廣告出投入塞，并貴且從朽房展末會到亡現(xiàn)在播，價(jià)獎(jiǎng)格始群終保值持一惱次性99，按停揭無敢折扣包裝姨展示：售箭樓處謎空間慮不大敘，但搞保持謙了合偶理看股房動徑線設(shè)綁計(jì)，六展示山區(qū)洽蠶談區(qū)只有序戲區(qū)隔羽，體登現(xiàn)出似了較艙強(qiáng)的夏品質(zhì)骨感面積價(jià)格套數(shù)去化去化率903300454089%100+33005360%110+3300241563%120+330012217%130+3300701826%頂樓315026312%湖景掙資源競爭對手規(guī)模指標(biāo)對比項(xiàng)目總建筑面積新產(chǎn)品推出時(shí)間主力戶型物業(yè)類型自然資源區(qū)域賣點(diǎn)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格均價(jià)頂樓去化大面積去化營銷水平翡翠島27萬2008.0495-140多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代330012%26%單頁戶外湖畔御景20萬2008.1080-143多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代300022%32%單頁戶外中央花城24萬2008.0580-135高——城市價(jià)值現(xiàn)代3380————單頁戶外藍(lán)湖綠城22萬2008.0986-137多、小高桓譚公園——現(xiàn)代2700——7%派單戶外相山庭院28萬2008.05110-160多——交通現(xiàn)代320078%84%園林及樣板房星河灣11萬2008.1090-200多、小高————現(xiàn)代2900——2%單頁華松時(shí)代20萬200886-134小高、高——城市價(jià)值現(xiàn)代3000————較差天賜良緣7.8萬2008.0680-130多、小高————?dú)W式2900046%園林家天下28萬09.4.2580-15多、小高——交通現(xiàn)代2750————單頁溫哥華城225萬2008.1280-141多、別墅————北美2700——10%單頁戶外本項(xiàng)目100萬80-200多、小高、退臺鳳凰山、新濉河公園——奧地利1.6%32%戶外、派單、活動對比結(jié)果本項(xiàng)目在規(guī)模上占一定優(yōu)勢本項(xiàng)目在新產(chǎn)品的推售上與市場主流項(xiàng)目時(shí)間類似，競爭激烈本項(xiàng)目多層大面積比例不少，但單價(jià)不高，總價(jià)適中客戶接收的多層占主流，點(diǎn)式小高層預(yù)計(jì)后期市場接受度偏低本項(xiàng)目對兩大公園的獨(dú)享性，資源優(yōu)勢顯著盡管距離城市距離近，但由于隧道緣故，心理距離大于實(shí)際距離本項(xiàng)目的風(fēng)格上可以成為賣點(diǎn)，但由于工程及展示不到位，還未形成核心優(yōu)勢本項(xiàng)目價(jià)格上屬于第三梯隊(duì)頂樓去化是難點(diǎn)，樣板房及隔層促銷明顯大面積去化速度慢，樣板房促銷作用明顯本項(xiàng)目營銷活動高出對手很多，但由于樣板房及園林展示不到位，促銷效果一般與競黑爭項(xiàng)粒目相壺比，急本項(xiàng)弄目在規(guī)模包、自清然資叮源、箱產(chǎn)品珍形象方面壓均具往備絕至對優(yōu)弄?jiǎng)荩皇加捎诖坦こ藤v節(jié)點(diǎn)謠及展劉示不敵到位萍，本母項(xiàng)目鍛的核勺心價(jià)窄值未蒼完全云傳遞予給客燙戶！競爭漏項(xiàng)目愚對比仿總結(jié)漆分析營銷妙對比項(xiàng)目展示包裝主推廣語宣傳渠道營銷活動案場執(zhí)行翡翠島現(xiàn)場展示一般，包裝不能突出市場高檔產(chǎn)品的氣質(zhì)，沒有樣板房翡翠島之后再無翡翠島戶外大牌、高炮，報(bào)廣，售樓處設(shè)在市中心2007電視臺主持人大賽案場包裝不錯(cuò)，展示動線合理，銷售人員素質(zhì)一般湖畔御景現(xiàn)場展示較差，主推高端樓盤，但展示沒有突出氣質(zhì)健康住宅/桓譚公園/開闊水景、超低容積率——那不是湖畔御景的全部戶外、報(bào)廣、單頁，市中心設(shè)立售樓處——案場賣壓營造不足、銷售人員比較熱情、但經(jīng)驗(yàn)不足相山庭院售樓處包裝較好，體現(xiàn)品質(zhì)感現(xiàn)場四樓以及比較難去化的頂樓做了樣板房，并且做出隔層，得到了客戶認(rèn)同別墅級現(xiàn)代庭院，尊享完美人生戶外高炮、大牌萬馬杯”庭院生活·魅力淮北”攝影大賽案場銷售員有經(jīng)驗(yàn)，但熱情不夠，家天下售樓處包裝及其一般，沒有體現(xiàn)出人和品質(zhì)感，項(xiàng)目現(xiàn)場由于先期入伙有居住氛圍和園林展示以及看房電瓶車，提升了一點(diǎn)形象花十幾萬得到幾千萬老帶新，戶外大牌、高炮“家天下”杯消防知識競賽“家天下驪景天成”杯全市中小學(xué)文藝匯演案場銷售人員素質(zhì)和熱情都一般本項(xiàng)目售樓處的展示包裝得到客戶的認(rèn)可，但施工進(jìn)度、山體改造，園林展示不到位，客戶信心不足私享雙公園，至此一成戶外高炮、大牌，派單廣播電臺主持人大賽——在產(chǎn)擺品、尺價(jià)格黃、客貪群高白度重侵合的編市場會條件稿下，妨強(qiáng)調(diào)夜品質(zhì)秒、加糟強(qiáng)展皆示，迫樹立甘淮北提“一沖生之哥城”殼第一創(chuàng)品牌冰的地潮位，兇形成爪差異參化，此是項(xiàng)蟻目的借突圍做之道現(xiàn)階位段展錄示還邁可以曾、服魂務(wù)一差般、腿工程宜質(zhì)量棗導(dǎo)致死的退渡房事全件影孔響了飽美譽(yù)姓度展示師和服傅務(wù)水伴平都液很一胞般，待沒有便體現(xiàn)阿出項(xiàng)辯目的鞏品質(zhì)婦感，適沒有黃配合蜘任何累營銷貝手段目前左市場壟上為峰數(shù)不揀多的易樣板皇房和沾園林壘展示漿，并哥且先叔期開接始的釘營銷押活動譜和推澇廣渠嶺道，亂盡管絞樣板嚷房品慮質(zhì)一摘般，潑卻帶厚來了萌客戶鐵的極柿大認(rèn)發(fā)同依靠陜售樓艦處展沒示和嘉規(guī)劃仔以及白產(chǎn)品辜品質(zhì)寺取得刑部分慈客戶估的認(rèn)任同，練營先銷活雷動和衡派單祖取得郵了一姐定效肌果，疑但工蹦程和條展示往亟待吩加強(qiáng)展示各和服屑務(wù)水猾平都毫很一笨般，他走性極價(jià)比吉路線葉，簡含單傳劇統(tǒng)單漿一的語營銷省手法堂，主媽要靠廳老客交戶資爸源競爭挽總結(jié)項(xiàng)目名稱市場站位競爭優(yōu)勢競爭劣勢競爭關(guān)系主力客群翡翠島淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品目前的湖景資源作為實(shí)景，展示性優(yōu)于本項(xiàng)目，且地段好先期工程質(zhì)量造城的客戶信心不足，規(guī)模、配套、品質(zhì)不如本項(xiàng)目本項(xiàng)目溢價(jià)面臨的主要競爭對手淮北全市范圍內(nèi)煤礦企業(yè)職工，老城區(qū)養(yǎng)老及婚房市民湖畔御景淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品同樣是湖景資源展示由于本項(xiàng)目，且為真正的背山面水，地段好營銷展示、規(guī)模、品質(zhì)都不如本項(xiàng)目溢價(jià)面臨的直接競爭對手相山庭院淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品園林、樣板房展示，及項(xiàng)目品質(zhì)，開發(fā)商品牌花園洋房尾盤產(chǎn)品，規(guī)模、配套不如本項(xiàng)目后期的多層部分競爭家天下壞被市場的高性價(jià)比產(chǎn)品交通、先期入住的老客戶資源區(qū)位、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)配套都不如本項(xiàng)目后期多層面臨直接競爭本項(xiàng)目必須確立一生之城的市場占位規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、配套地段抗性，展示不足，工程進(jìn)度造城客戶信心不足——在競動爭優(yōu)短勢處苗于劣匆勢的躬本項(xiàng)始目，答在未然來的戲競爭弄中必礙須通濤過差尺異化摸的營申銷，桂突出鞋項(xiàng)目僑核心繁價(jià)值客戶奧分析57競爭憲對手跌客戶雅分析競爭扎對手鉤承受家總價(jià)腥在25沒-3純5萬客卵戶來篇源主慕要來葡自于癢礦區(qū)請和企務(wù)事業(yè)遞單位懇普通象職工晌，災(zāi)年齡轎主要砌在26涼-4貢0歲之浙間，樸雙職燈工收我入約萍在50晉00元/月58競爭蹤蝶對手坦客戶折分析競爭鐮對手駱承受指總價(jià)賣在35院-5消0萬客射戶來蛇源主侍要來寒自于括礦區(qū)叢中高叮層領(lǐng)汁導(dǎo)和普泛公壁務(wù)員雕群體狠的中膀高層慢，色年齡狗主要酷在35風(fēng)-5押0歲之伐間，地年收類入10萬以撥上59競爭樂對手罷客戶看總結(jié)淮北噸市典禍型樓菜盤實(shí)患際成袋交客匙戶構(gòu)劇成與軋?zhí)卣骷治鰠^(qū)域樓盤主要客戶特征老城區(qū)東紫昱苑客戶以自住為主，置業(yè)目的以養(yǎng)老為主，主要為礦區(qū)高層周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到40%，區(qū)縣客戶40%左右承受的總價(jià)區(qū)間：40-50萬（小三房）新區(qū)藍(lán)湖綠城一期客戶以自住為主，置業(yè)目的主要以小孩子上學(xué)、孩子婚房、養(yǎng)老為主，客戶多礦區(qū)客戶和周邊原住民、企事業(yè)單位、電廠職工、少量私營業(yè)主；易接受的總價(jià)區(qū)間：30-35萬（小三房）35-40萬（大三房）中央花城客戶多以自住為主，主要為了孩子婚房，多以周邊居民和礦區(qū)客戶為主，多為礦區(qū)的中高層、企事業(yè)單位的中高層易接受的總價(jià)區(qū)間：35-40萬（小三房）35-45萬（大三房）星河灣客戶多以自住為主，為了養(yǎng)老及孩子上學(xué)，客戶多來自礦區(qū)和市區(qū)居民，屬于市區(qū)外溢客戶群承受總價(jià)：25-30萬（小三房）湖畔御景客戶多以自住為主，置業(yè)目的多以養(yǎng)老和孩子上學(xué)以及婚房為主，多來自礦區(qū)電廠企事業(yè)單位及政府公務(wù)員的中高層承受總價(jià)：30-35萬（小三房）35-45萬（大三房）城西家天下客戶多以自住為主，多為養(yǎng)老及孩子結(jié)婚，多以礦區(qū)職工和周邊市民為主；性價(jià)比高，加上老客戶的口碑傳播，承受總價(jià)：25-30萬城東溫哥華三期客戶多以自住為主，為了孩子上學(xué)及養(yǎng)老，多為土地局公安局技術(shù)局以及教師等泛公務(wù)員群體為主，還有部分礦區(qū)職工。淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價(jià)區(qū)間，小三房25-35萬大三房35-45萬購房辟著重況于能敗否更瞎好改燈善居錄住環(huán)周境，強(qiáng)購置業(yè)多重富視子元女教爛育、我為孩屈子購潔置婚季房以忽及養(yǎng)仔老，億對性歇價(jià)比紀(jì)要求悅高40籮%為礦鈴區(qū)客向戶，40毫%市區(qū)甚客戶瓦，20洲%周邊信企業(yè)恭職工承受小總價(jià)盼區(qū)間嬌：不陜超過30萬以塵內(nèi)（含兩房痕），30仍-4斤0萬小尋三房符，35蝕-5粱0萬（矩大面繡積退在臺、馬花園萌洋房殿）淮北膀?yàn)榉怿嗛]內(nèi)扮向型秋城市頓，人缸口變升動比朋率低漂，購婦置房斧地產(chǎn)蒜的客控戶有哲限，由未來駛客群名短期不內(nèi)不伸會發(fā)澆生變第化60成交估客戶即多為賞朋友榨介紹毫，后災(zāi)期營黨銷應(yīng)濫注重已老帶丈新?？蛻魧べ徶霉痰闹鞴ヒ糠ǖ脑诜矣陴B(yǎng)份老、脫為孩安子上頌學(xué)或砌者為稠孩子借結(jié)婚奸買房小戶粉型去張化較縣快一匙方面理反映聯(lián)市場語需求忽現(xiàn)狀護(hù)，另枯一方宣面需線加強(qiáng)文銷售互引導(dǎo)謙，及嫂銷控晌。項(xiàng)目灘客戶刷分析成交掙客戶蛙主要敏來自剖老城篇區(qū)其興次是趕礦區(qū)弦客戶筍，認(rèn)碰知途那徑主紫要為坡朋友切介紹羨，購溉置目弊的主蘇要是釘為了愈養(yǎng)老勝、孩橡子上叉學(xué)、色孩子摩結(jié)婚老城瓦區(qū)是焦前期啄客戶著來源恭得主樣要途外徑，勉在保凳有老宰區(qū)信租息有悲效傳時(shí)達(dá)的雷同時(shí)輸，加很強(qiáng)礦糾區(qū)的諸深挖耐工作老城窮區(qū)是己客戶晉的主聾要來裝源，揀礦區(qū)鞠客戶瞧作為悟淮北泄主力融客群闖目前居在本殃項(xiàng)目簡所占紙比例所較少惑，本沖項(xiàng)目完應(yīng)加辰強(qiáng)礦宣區(qū)客雞戶拓猾展老城撐區(qū)客扔戶是韻項(xiàng)目弟的客寄戶的訊主力灘而礦脊區(qū)及蘿區(qū)縣營的客餅戶所旋占比心例較援少；鞏固睬老城橡區(qū)客沸戶市乳場，賴同時(shí)察積極綢開展第對礦搭區(qū)、間新城佳區(qū)及米其他錯(cuò)區(qū)縣結(jié)的深漿挖工服作。來訪筐客戶隙分析客戶較對項(xiàng)妖目認(rèn)族知的饅渠道森主要紀(jì)是通養(yǎng)過路殺過和蔑朋友棕介紹判，應(yīng)背加強(qiáng)溜現(xiàn)場模包裝雪和老田帶新嫌活動孩及現(xiàn)懲場說狀辭，傾來進(jìn)搬一步圖的提凍高上峰門量粗；加強(qiáng)更現(xiàn)場糟展示瓣、SP活動瞎及媒貍體有謙效利繭用的澆同時(shí)施拓展楊其他哪客戶饞渠道基。來訪松客戶馳認(rèn)知眠途徑昏主要塑是路戴過和羨朋友咱介紹破，說另明項(xiàng)圈目現(xiàn)謎場截狠流和迎老帶閥新應(yīng)瓜繼續(xù)及加強(qiáng)卵，同躁時(shí)應(yīng)匆拓展匙其他洽客戶剛渠道來訪蜓客戶訂分析進(jìn)線均客戶務(wù)主要諸認(rèn)知液以短邁信、違報(bào)紙勵(lì)和電壯視為玩主，稱而上懷門客莊戶這衣三