年安徽淮北某商業(yè)項目全案運作方案

淮北**廣場項目操作方案

講解內(nèi)容項目定位淮北商業(yè)市場研究推廣項目價格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)功能設(shè)置市場研究項目操作目標項目定位全程操作思路經(jīng)濟效益分析標桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷售招商銷售周期與金額策劃顧問營銷推廣全程銷售代理招商商業(yè)管理淮北宏觀地產(chǎn)市場研究城市簡介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場走勢淮北城市簡介淮北市位于安徽省北部，地處華東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個大城市組成的淮海經(jīng)濟區(qū)中心位置，濟南、鄭州、合肥、南京均在方圓300—500公里范圍內(nèi)。淮北市總面積2741平方公里，市轄三區(qū)一縣(相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和濉溪縣)。人口212萬，其中城鎮(zhèn)人口80萬左右。

淮北是中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復墾示范區(qū)大型集團：淮北礦業(yè)集團、大唐集團淮北發(fā)電廠、國安電力公司、口子酒業(yè)等淮北城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006———2010）2010年目標：城市人口75萬人（現(xiàn)狀59.67萬人，不含濉溪縣城）建成區(qū)用地規(guī)模77.1平方公里（現(xiàn)狀59.2平方公里）城鎮(zhèn)化率達62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界；南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約285平方公里?？臻g布局：一個城市綠心（塌陷區(qū)大面積水面）；三個城市組團（相山、礦山集、烈山）相山組團：完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心，向西跨過新濉河，在202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項目區(qū)，項目區(qū)以南作為遠期工業(yè)發(fā)展備用地。礦山集組團：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)，部分預留為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。烈山組團：在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)?？臻g景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中城市景觀系統(tǒng)：以人民路、東湖路、相陽路、南黎路東段、長山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由“依山建城”向“依山傍水”轉(zhuǎn)變

淮北市宏觀經(jīng)濟分析GDP及其增長速度2006年淮北市GDP達到224.70億元，比上年增長10.1%，略低于全國增長率（10.7％）。自2004年以來，GDP增長率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。人均GDP及其增長速度2003年的人均GDP為6537元、2006年達到11015元，是2003年的1.7倍?；幢笔薪?jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好勢態(tài)。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個世紀的煤炭開采，支撐淮北經(jīng)濟發(fā)展的資源優(yōu)勢逐步弱化淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變固定資產(chǎn)投資額及其增長速度2006年淮北市全社會固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達到歷年最高水平說明淮北市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也異常迅速，房地產(chǎn)市場將迎來高速發(fā)展時期。社會消費品零售總額及其增長速度假日消費帶動作用明顯。元旦、春節(jié)、五一、國慶等節(jié)日期間需求旺盛餐飲業(yè)增勢強勁批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，在消費品市場中占據(jù)主導地位人均可支配收入及其增長速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元）淮北市是個煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。人均消費支出及其增長速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均消費支出遠低于安徽省平均水平（10449.7元），消費潛力有待進一步挖掘恩格爾系數(shù)居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趨勢，恩格爾系數(shù)逐年下降淮北市房地產(chǎn)市場走勢分析

03年以前，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)，03年5月政府機關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過廉價的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。02-03年，先后有浙江**房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項目。03年淮北市房地產(chǎn)投資增長的加速，06年住宅開發(fā)建設(shè)項目46個，其中重點開發(fā)建設(shè)項目22個，同時出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地2818畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。04-06年，淮北住宅消費呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)（天象大學城）、中心商務(wù)（萬金世紀廣場）、精裝修房（帝景翰園）、精裝修公寓（**文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學區(qū)房（溫哥華城）等。07年，淮北的樓盤將進入品質(zhì)時代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、**湖畔御景等樓盤將淮北樓市品質(zhì)推向一個新的臺階。住宅市場產(chǎn)品特點分析

1、產(chǎn)品分布特點淮北目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為淮海路、古城路、惠黎路周邊、惠黎路與人民路之間、人民路與淮紡路之間及五馬路區(qū)板塊?；春Ｂ贰⒐懦锹?、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛國際，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊。惠黎路與人民路之間，位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學校比較多如長山路小學、海宮學校、市六中，不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大，在售樓盤不多，藍湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完，多層為主，小高層、高層為輔。人民路與淮紡路之間，人民路中醫(yī)院附近很有條件成為新城市一個比較集中的居住區(qū)?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見規(guī)模。人民路體育場周邊也將是一個增長點。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個大型商貿(mào)區(qū)域——步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會是未來新淮北的絕對核心。淮紡路位于淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前在售樓盤不多，除了奧斯卡春城外，另一個就是經(jīng)濟適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。目前全市在售樓盤30多個，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布樓盤較為集中，而且大盤林立，占據(jù)了整個淮北市新樓盤體量的60%以上。2、產(chǎn)品層次及價位特點淮北市目前在售樓盤均價區(qū)間為1500—4000元/平方米，主要集中在2400-3200元/平方米總價集中在22-35萬/套戶型面積相對集中在90—150平方米的中、大戶型為主，90平方米的二室二廳，以及110—120平方米的三房二廳為市場主力戶型

3、產(chǎn)品類型比例多層和小高層為目前淮北住宅市場的主流產(chǎn)品項目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層項目看好的趨勢提高別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨立別墅所占比例較小4、產(chǎn)品風格特點規(guī)劃中越來越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導入、到建筑的設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境等多數(shù)采用現(xiàn)代簡約立面，局部吸收徽派建筑特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。園林設(shè)計缺乏主題元素，宣傳與實際效果有較大的偏差。5、產(chǎn)品配套特點（1）區(qū)域配套情況位于市中心區(qū)域和老城區(qū)附近的樓盤具有較完善的配套設(shè)施，如：名仕花園等項目；而位于四馬路、五馬路的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。未來城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌氖兄行木幼^(qū)，配套設(shè)施將逐步完善；缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來彌補不足，如溫哥華城等。（2）裝修標準在住宅市場中，樓體外立面裝修選材大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合，如：宏發(fā)半島。目前在售住宅多為毛坯房，部分小戶型項目采用精裝修，如：**文雅公寓、帝景翰園。（3）物業(yè)管理對物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費的高低。多層0.3-0.4元/月·平方米，小高層和高層在0.6-0.66元/月·平方米，含電梯費。物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司---**物業(yè)管理公司，口碑也不錯。6、畏產(chǎn)品檢營銷散特點開發(fā)窮商誠砍信度案受置氧業(yè)者喬關(guān)注憲，噸本地鼻的房舊地產(chǎn)釘企業(yè)赤龍頭保**矮地產(chǎn)哨開發(fā)掘的早槍期項掌目*皺*現(xiàn)拆代花棋園，徒雖然帖當時雹的位讀置比李較偏相，但召是還榆是有齒很多饞人愿貸意去乒買事件駛營銷娃比較搖多，宴選美牧小姐膛、產(chǎn)依品說喚明會擇、花拳車巡首游啦循、冷炭餐會蜓、啤商酒比清賽等脾、ｖ捕ｉｐ藏、優(yōu)世惠卡婚等方研式多數(shù)冶項目宗營銷額以售睜樓部課為主壞戰(zhàn)場候，以坡路牌吳、圍艘墻廣魚告等醉戶外認媒體會為主粉要的路宣傳告媒介陵，結(jié)架合報廁紙等醋硬廣甘告等諸綜合新出走樓盤悼越來特越注原重對洪樓盤守的形吊象包凳裝，叢如售景樓出冒的裝投修、櫻項目紫沙盤報制作蠅精美昨、銷狂售資修料配竟備等其次棟就是兵在市逆區(qū)或潮繁華跪的地舟段設(shè)譽有售赤樓處稼，如傭淮?；杪返慕銟潜P層售樓翠處有難**細、相木山峰包景、住鼎盛留國際院、萬晉金現(xiàn)沈代廣鬧場、愛其次庫就是骨相山旁路主纖要集泥中在超蘇果冬超市良和步擠行街扁周邊任，樓割盤有品慢城縣、相美山庭禿院、棟新城斧國際舞、水響墨丹括青、傷**傅文雅辮公寓濾，未址來還砍有翡辜翠島在繁夕華路賄段設(shè)略立售國樓處湯始創(chuàng)蹄于溫桑哥華體城，猜東湖招商貿(mào)跳城曾油經(jīng)就走在相腿山峰乳景現(xiàn)消在所委在的籮文化臉宮售跨樓部剩呆過吧。*并*租蹦賃下煉原人票民銀刪行的蠢辦公遍樓設(shè)警立總桐銷售很中心大量狠代理噸公司繩的介駱入，手從根綁本上谷提高妨了整考個淮蜻北市清場的據(jù)銷售灘水平專和競輔爭力7、伏推廣結(jié)方式樓盤滿包裝吵是北磁推盤籍的主災要方權(quán)式，鉛系列戀轟炸修式及織針對德性（匹礦區(qū)遍）宣給傳是床樓盤灘必用斗手法袍。老客險戶介撇紹新民客戶博是重腐要的社營銷引手段籃之一孕、其茶次是升口碑件，還奔有就正是人甩際關(guān)行系。在推幅廣方贏面較黨有特曠色的下為*鹿*地福產(chǎn)，兼該公秩司通毀在淮捷北一盟中設(shè)鋤立了少“*爹*樹動人教道育基流金”尼，幫扯助貧百困學旬生完道成學徐業(yè)，憤近幾奸年來繳，*掏*集鍋團各玩類捐撈助款挎項累稈計達希10金0多端萬元盡，受中到了奶淮北付市各慶界的況好評許。在府提高蟲項目幸知名丟的同坡時，寇也提兆供了王一次咽向客姿戶展級示企需業(yè)形腦象的伍機會蹄，取河得較黑大的慘成功坑。辦理壺VI萍P貴駝賓卡戴，提雹供部府分優(yōu)可惠打年折等消費豈者研舉究1、衫淮北帽市購熄房者目共性滾：購房衛(wèi)主力走軍年偷齡在30鋤-3洋5歲間匠；近五隔成的榨潛在戴消費紙者為糧二次梯及以播上置釀業(yè)，航比例初較大玻；主要蘇購房仿者以諷兩代絮同住像的三眉口之疊家為豆主；近六轎成的粱潛在敞購房煙者有條較好澇的職疫業(yè)，閉屬于引中高形收入揚人群可；外來液人口補以淮烤北周對邊鄉(xiāng)桃鎮(zhèn)和閑城市渣（如敘：宿鎮(zhèn)州、勢徐州選）的仗為主餓，由羨于淮討北比供較安默逸，糕生活榜節(jié)奏厘比較遍慢，修是一浙個適姿合居看住的議城市穗，一淋般外憤來人飯口都跪會選保擇定掀居。2、購婦買目測的分賽析：購房板目的節(jié)以自墨住為爭主，煤其中鵝子女勵就學池和工授作需病要比炊例比累較高迅，主慢要是伏礦區(qū)廢職工秤為了俗子女虜就學床，其次蔽就是湊夫妻右兩人覽工作竟地點役相差興比較膊遠，借彼此泊為了秤遷就召一方伴而選杜擇在撇離一恒方近械的地醫(yī)方購息房。3、臺購房壟需求腎分析足：在建氧筑類慌型中妄，小蠻高層講和高齡層的狹接受枯度正俘在不坦斷提彩高，丸消費蘆者對努小高浙層和恢高層笑的抗層性正祖在減糧緩。在戶仍型選鏈擇上眉，3惕-1棍-1隊和2襖-1震-1握的傳筐統(tǒng)戶繪型仍鋒然是椅選擇晶的主污力，楚3-狹2-校1和殺3-輕2-使2等稈功能淹劃分偵更明左確，斗實用釣性和尊舒適玩性更錢強的賄戶型挖正逐備漸被軋消費筍者接胞受。4、版潛在椅需求礦區(qū)納職工晉購買掀力的芽逐步編釋放淮北迎市是廊一個頂以煤貌炭產(chǎn)見業(yè)為緣瑞支柱孟的工堆業(yè)城杠市，摔礦區(qū)來職工村約1更9萬體人，貝占全搞市職夏工總羅數(shù)的情60滑％以彈上，伍其中益大部繞分分怪布在搞12可個礦譽區(qū)城獲鎮(zhèn)。舌20駱02呆年以可后，架全國貿(mào)能源色市場螺供不澇應求烤，淮憑北市姑煤炭盞企業(yè)飛由于貫銷售都收入軌和利餃潤逐辮年成裕倍增翻長，挺職工輸工資鞋水年舉收入治達到糾5－丘7萬緒元，將企業(yè)次管理辜人員疫年收汁入達舊到1賢2萬顫元甚華至更驗高。漁由幕于市雷區(qū)與漫礦區(qū)甜城鎮(zhèn)佩建設(shè)注差距軍擴大至因素址的催藏化作凍用，廁礦區(qū)田職工勸對市索區(qū)住崖宅商蘿品房啟的需洪求在吐20廟02失年以芹后持續(xù)澡增長狹，直臭接導舞致淮揭北市姐市區(qū)唐商品覽房出號現(xiàn)供踏不應妙求的切狀況世。另數(shù)外，誕城市災道路韻建設(shè)圣的加職快使黎得上燭下班交通慌更加跡便利鞠，對搶這種萄購買笛力的抵釋放扎也有迅催化躍作用貼。新礦蕉井建積設(shè)形違成住吸宅需喚求在今練后3為－7紹年的腦時間紫里，燈淮北之市將現(xiàn)新建悅12餅對煤睡炭礦茂井和磨兩大蚊煤化零工企濟業(yè)，脾新增切企業(yè)禽職工蓮近4興萬人何。今甚后在這危些企圓業(yè)的套所在不地將鞠不再噴興建霞供職帶工家禍庭居形住的口居民磚區(qū)，陪大部城分企叼業(yè)職飛工家遍庭將筍在市蓬區(qū)居糟住，捉這將明顯志增加良市區(qū)怒住宅糖商品費房的井需求智。從實腫地考泊察了著解來管看，貓礦區(qū)巖職工依在市促區(qū)購煤買的礦住房失，多郵位靠詳近學越校、喜醫(yī)院城等地件段，圣或小堵區(qū)綜媽合素令質(zhì)較升好的駁高檔婦小區(qū)遭?；幢毙焉虡I(yè)永市場釀研究商業(yè)妻網(wǎng)點瘡發(fā)展例規(guī)劃商業(yè)御街區(qū)昨?qū)ｍ椂茄芯可虡I(yè)舍項目驗專項察研究寫字虧樓市冬場專休項研艇究展覽訊/展非會市腫場專盡項研連究酒店場市場杠專項爆研究商業(yè)吉業(yè)態(tài)谷市場捎專項址研究淮北達商業(yè)牲發(fā)展井規(guī)劃鴨（2加00母5—釣——侮20芹20餐）兩個饑市級仗商業(yè)列中心1、絨老城法區(qū)市卡級商扯業(yè)中胸心：三橫亞：淮辭海路勿（綜搬合購愚物、高休閑鞋娛樂煙）主、古甚城路滔（綜刑合服勻務(wù)）互和惠江黎路循（五釀金機糟械電豎器）四縱濃：閘掙河路牌(含昌友誼巴巷)艘、相口山北咳路（妄電腦臉辦公醋用品悟）、灰孟山待路（夸服飾愚專賣第）和缸洪山池路（灶廚具倘、裝臭潢）2、新城擦區(qū)市腸級商布業(yè)中頂心（惠黃苑路哥、相毒陽路柄、長懇山路享和梅板苑路謊圍合罵區(qū)域得）四橫閃：惠貴苑路舟（集落時尚贈消費粉、特淚色餐亭飲、配休閑溜購物姿、文銅化娛悼樂商很業(yè)步誘行街亂）、妄黎苑阿路（康運動迫健身翻）、人民恢路和南黎蠶路（死汽車幕銷售漂維修枕美容急）四縱劍：相陽鑒路（構(gòu)餐飲射美食餐）、針相山聾中(脂南)縣路（腫專業(yè)鏟賣場夫）、長山予路（淚歐美青風情睡）和須翠峰慣路（鼠文化耽娛樂建書店飛）在惠亭苑路刑和人碧民路跳之間壯，建栽設(shè)成灣皖北右最大慨的商亮業(yè)、灘服務(wù)元業(yè)中縣心。隨著滿淮北隔市舊瘦城改胖造，昂所有兇新建窗延街氏樓房判的底損層幾解乎全仇是商耍業(yè)網(wǎng)壘點。據(jù)初少步調(diào)樓查，罰截止不20鍵06隸年底么，相素山區(qū)如商業(yè)街網(wǎng)點鏟營業(yè)雖總面扮積近闊30惜萬平木方米龜，人押均營骨業(yè)面差積達跡到0損.8軋平方咱米。隨著下城市回建設(shè)煮“東蛋進、觀南擴律、西靜延”維發(fā)展焰戰(zhàn)略格的深罪入實量施，報至2奔01舊0年借主城科區(qū)人壞均零袖售（憤包括租餐飲臟業(yè)）狐營業(yè)狐面積鑒要達量到1利平方鎖米。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心老城依區(qū)商志業(yè)中缸心主襪要集少中在探淮海伯商場市以東抽，淮么海路誓百貨秤大樓看以西費，以路淮?？诼窞檠胖骶€炒，方保圓5翼0萬接平方畫米區(qū)橡域。以商午業(yè)為腸主、疑商辦巖結(jié)合梁、功此能完嘉善、府配套坑設(shè)施懷齊全千的綜章合性缸商貿(mào)四中心討。大型旅商貿(mào)迷項目侵包括途：東者方百估貨、藝相山落賓館漸、相濱王府菠賓館砍、百諒貨大桂樓、曉國際陜白馬冠服裝穩(wěn)城、疲老體堡育場湊改造孤項目捐、工儀人文蓮化宮余、相凈王廣弓場、輛淮?；谏虉鰡?、肯槍德基壘等新城順區(qū)商南業(yè)中夾心是螞指惠單苑路摧、相佳陽路騰、長臥山路握和梅歷苑路錢圍合漏而成亭的區(qū)緞域。大型劣商貿(mào)看項目糾包括旋：蘇紋果超角市、懼真棒德特賣混場、案亞太皇廣場位、世塘紀廣端場、線體育雁中心事、商趕業(yè)步工行街劫、休臣閑餐懲飲一搖條街奇。老城援區(qū)商射業(yè)中清心（3橫民4縱）橫1古－淮躲海路拴：綜辰合購悔物、很休閑六娛樂候一條暑街橫2爹－古界城路臨：綜養(yǎng)合服啟務(wù)一哪條街橫3癢－惠牲黎路獄：五險金機嚼械電湖器一鎮(zhèn)條街縱1繪－閘部河路刃（含傭友誼明巷)與：縱2普－相孔山北撞路：余電腦皺辦公遺用品禁一條濟街縱3休－孟和山路枝：服典飾專主賣一孟條街縱4俘－洪山山路書：廚擔具、舊裝潢接一條授街新城拌區(qū)商疊業(yè)中耽心（4橫燙4縱）橫1援－惠執(zhí)苑路衡：時蝦尚消劉費、戴特色棕餐飲盜、休瀉閑購侮物、銷文化影娛樂滋商業(yè)屆步行由街橫2陵－黎撿苑路洋：運膠動健叛身一膀條街橫3控－人民磨路：橫4欠－南禿黎路糧：汽泉車銷躁售維跡修美碎容一土條街縱1岸－相永陽路晃：餐懶飲美悶食一壞條街縱2謠－相逗山中適(南索)路件：專成業(yè)賣嗚場一幻玉條街縱3跑－長奪山路蠟：歐共美風舟情一棕條街縱4債－翠校峰路劃：文文化娛伐樂書風店一鏟條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4淮北吧市商津業(yè)網(wǎng)框點現(xiàn)陜狀與令特點舊城球改造雜步驟圍加快況，市巧區(qū)商考業(yè)網(wǎng)開點建走設(shè)發(fā)者展迅獵猛，膨所有費新建歸延街扮樓房錦的底木層幾辰乎全慚是商芳業(yè)網(wǎng)桿點；商貿(mào)姻流通瞞的總粘量規(guī)鹽模大薄幅增必長；現(xiàn)代馬商業(yè)鏡業(yè)態(tài)李快速嗽發(fā)展休；個體值私營訊經(jīng)濟挎發(fā)展曲迅速稍；消費篩層次邊不斷昌提升翁，消具費潛慰力巨煉大；發(fā)展耽戰(zhàn)略爪措施1、你將商品業(yè)作嘆為城爭市重判要的蘆先導喚產(chǎn)業(yè)阻。2、北空間鄭布局粘上向石多中紫心、泊集中費和分塘散相祝結(jié)合醫(yī)、總?cè)w均重衡的浸方向軌引導匹。3、漂發(fā)揮賊商業(yè)恨網(wǎng)點楊的促織進和永支撐研作用適，優(yōu)增化布岸局，汗調(diào)整前結(jié)構(gòu)叼，改傻造提覺升老糕城區(qū)炒網(wǎng)點切布局絨，引攜導大節(jié)型商疾業(yè)網(wǎng)建點向咐新市答區(qū)、慘新城及區(qū)發(fā)聯(lián)展。4、內(nèi)引導債傳統(tǒng)炭業(yè)態(tài)壓向新揀型業(yè)盤態(tài)發(fā)箭展，甩同時鈔重視主共生游共存焦。5、氧嚴格床大型索商業(yè)暮網(wǎng)點盟的布藍局，菊實行遍大、雪中型牌網(wǎng)點言同便池民服嘩務(wù)型派的中奪小型鋪商業(yè)撥網(wǎng)點叢建設(shè)兄并存魚，保新持合寄理的講商業(yè)由網(wǎng)點辟規(guī)模陵結(jié)構(gòu)這。主要樓商業(yè)街（一亮）淮梯海路期－服晨飾、盒休閑謹娛樂貍綜合仇街（二奏）惠仁苑路榜商業(yè)畜步行委街（三雞）其據(jù)他商住業(yè)街商業(yè)宋街租酬金介甜紹經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（M2）租金價格（元/M2/月）1男裝專賣401F：3502女裝專賣50（5×10）1F：3203男裝專賣200（10×20）1F：2504商場20～501F：100～3005小飾品18（3×6）1F：3206女性服飾9（4.5×2）1F：300－1F：2007男裝專賣90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服飾等45～60（挑5.8）4011服飾等45～60（挑5.8）3012服飾等45～60（挑5.8）20～25123456789101112（一冠）淮霜海路稻－服耳飾、門休閑愚娛樂倚綜合弟街經(jīng)營行業(yè)服飾商業(yè)網(wǎng)點食品餐飲零售美容美發(fā)影像數(shù)量117261913121010比例經(jīng)營行業(yè)藥房眼鏡書店金店電器休閑賓館數(shù)量9887654比例經(jīng)營行業(yè)鞋城手機城零售醫(yī)院影院體彩超市數(shù)量3322111比例1.照商業(yè)叉業(yè)態(tài)潤分布2.諒主力萬店介布紹服飾光：阿降迪達忽斯、神M2成、皮鼓爾卡稼丹、惑柒牌增男裝憂、洛六玆、融百事棋、3揚61湯、海南瀾之器家、誼海爾澤曼斯網(wǎng)點擔：中撿行、需建行系、郵蘇局、背移動胳、證護券餐飲酷：上彈島咖環(huán)啡、柱泰鄉(xiāng)級基、里肯德匹基賓館效：相除山賓猶館、映相王閥府賓盒館眼鏡情：吳牽良材屯、*鄉(xiāng)豐*美容盆：蒙脈妮鉭3.清淮海攏路綜醋合印固象淮海旁路商搞業(yè)街驗主要浸經(jīng)營由項目念為服有裝行霞業(yè)，凳主要掩為中謙等檔紛次，約且以己休閑遮類為位主；商業(yè)使街店撒鋪主法力戶夜型為30～50平米承左右茄，開陽間3~爸5米，射進深9~誓12米，真品牌內(nèi)專賣蓄店60著~1創(chuàng)20平米亞不等搖，裝日修水槽平一昏般，伙店鋪輪貨源妥陳設(shè)噸并不逐太講漏究，年尚未超達到聯(lián)個性跑化、好品位勁化的箏檔次性；商業(yè)變氛圍巴好，桃消費馳群體暮集中史，店粘鋪的川經(jīng)營訂狀態(tài)鋼良好商業(yè)替街出紛租率10沸0%，銷“一殲鋪難域求”摧，盆目前萌的租紫金水客平看仿，該票商業(yè)辭街的避租金朋水平鍋淮北顯目前燭最高嬸。平均15核0/月/平方歉，有拍高的題白馬弓友誼翅巷附吃近：1樓30否0/月/平方燭；負1樓20瞞0/月/平方攻（此饞樓層家面積例不大釀，大竭多合儉伙經(jīng)溝營，班租金經(jīng)分攤閱）；給最高抵有到50謎0/月/平方矛，主背要是念經(jīng)營磚小飾響品，目因小尸飾品懲利潤葡比較夏高，倉專賣遷點房敵租（15銷0平以迎上）菜：20卻-2裂4萬/年。（二盯）惠鈔苑路帳商業(yè)欠步行印街1.葵商業(yè)個街基歉礎(chǔ)資林料開發(fā)耀單位茄：*飾*房鋒地產(chǎn)熟開發(fā)接公司元、*賠*房除地產(chǎn)份開發(fā)潮公司開街師時間榨：2魔00海5年肥10容月建筑畢面積旱：7沿萬平迅方米爆（商絨業(yè)）商業(yè)分容量服：包徒括百慎貨商棚場4覺個、節(jié)大型拾賣場讓1座仗、美鋸食廣鋸場1軌個、工各類繡商業(yè)夏店鋪樹40飾0余漢間項目然特色納：新井城區(qū)伶第一思個集甘商業(yè)槽、娛繩樂、靜休閑少、旅浩游為嘆一體騾的綜占合性后商業(yè)氧街區(qū)2.風惠苑羊路商集業(yè)街西綜合約印象惠苑懶路商球業(yè)街悄步行摸街的剛東側(cè)明入口砌位于桑相山項路上載，南量北方衛(wèi)向分絡(luò)別有振蘇果扇平價凍超市彩、真山棒特能賣場艘（分榜店）光，帶悟來比甲較熱注鬧的躁商業(yè)表氛圍欲。附井近店偷面租召金也曉為步拉行街臉最高貞（40元/M2/月）。步行罵街的軌西側(cè)里入口鉗位于講相陽傍路上頁，雖科有五罰星商機城，葛人氣布仍然狠非常禽蕭條傘。門抗面基鬧本空搏關(guān)主要亡經(jīng)營悶項目玩為服殘飾（80％以米上）尤，主釘要為穗中低評檔次確，以逝休閑欄類為帥主；商業(yè)質(zhì)街店選鋪主球力面畢積為40～60平米澆左右言，裝民修水毯平一障般。商業(yè)厲街經(jīng)飾營情號況明朗顯東刃好西軍差，趣預計缺近幾卻年內(nèi)故人氣霜很難奪上來拖。目甚前經(jīng)袍營店宏家80家左醒右。步行金街的陽東側(cè)彼入口死位于疊相山夢路上盛，南敲北方煩向分渴別有紛蘇果伐平價均超市套、真鼓棒特斯賣場界（分寒店）漂，帶汽來比較較熱扣鬧的元商業(yè)償氛圍粗。附績近店擦面租羨金也籃為步舒行街鏟最高芹。而步無行街醬的西障側(cè)入鍋口位怖于相尺陽路肺上，盞雖有逐五星陰商城眨，人禽氣仍秋然非虹常蕭騙條。（三哭）其凡他商獲業(yè)街友誼謹巷：筋以女例裝為冰主，抵今年蜻較前思幾年估有些派委縮腦，目肉前主帶要靠聽長久捆以來懼的消襪費習毫慣及巷百貨林大樓屯和白益馬的稅支撐代維持登，經(jīng)串營檔哪次一幕般，薯且均悼為小筐店面教育慨巷：攝以中雪檔女拐裝為倆主，群經(jīng)營醬范圍搭含蓋恩各年其齡層壩次，豬包含賠童裝對。（長對外撥報價味虛高凈嚴重國）橫山備路：戰(zhàn)主營享手機裕、電防子通需訊街梁。商業(yè)憲項目（一芽）東惹方百疑貨（二稠）白短馬服暫飾城（三鴉）**零**難*國健際★（四葉）*陣*商徹業(yè)廣固場★（五腫）亞扇太廣浪場（六佛）批蠶發(fā)市航場一二三四五六（一季）東閉方百智貨項目掩地址少：淮匆海路炊與孟遙山路鋤交匯哨處開業(yè)店時間耐：20倚04年5月1日投資泳單位逆：香紙港中非原集傻團管理西公司斬：南淚京山廁百經(jīng)營真面積什：約82謹00徒M2年營羞業(yè)額物：日虎均約20萬元經(jīng)營遵類別寨：1F－繽販紛天暗地：付化妝婦品、床黃金稱珠寶糞、鐘小表照爹材、買煙酒除食品芳、箱強包皮省具、愛小家戲電2F－紳誦士廣咳場：紫精品阻男裝鼓、男抖式正撤裝、采商務(wù)想休閑是、襯仆衫西絮褲、滿男女榜皮鞋3F－時糕尚裝書苑：鋤職業(yè)島女裝零、女混式時船裝、妻少淑壘女裝輩、女汽式裙據(jù)褲、至羊絨神精品神、內(nèi)門衣飾芽品4F－美闖好家來園：產(chǎn)運動榆休閑顯、床寬上用擾品、尚家居渠用品臨、兒慮童用槳品主力愧店：1F：玉及蘭油菌、歐富萊雅橫；西潔鐵城粒；金貿(mào)利來階；飛隱利浦籮小家徒電；逮戴夢薯得珠卷寶；雁派克誤金筆2F：百篇麗、坐森達棗、哈影森；喝羅蒙殃、開侄開、六花花捉公子認、虎應都3F：影奸兒國真際、潑漁、號斯爾陸麗、盯天意獲、宜辭而爽4F：阿椅迪達租斯、KA塊PP還A、美贈津濃頓、康存先特訂、雙支星、槽李寧椒；羅念萊家他紡（二蘇）白條馬服眠飾城蜓（金基色*妄*）項目淘地址宿：淮包海路考閘河救路口捎（百槍貨大租樓旁抱）開業(yè)裙時間欣：20俘06年9月27日投資繡單位竄：淮初北市劇**麗房地吐產(chǎn)有物限公哀司經(jīng)營銜面積智：約40套00偶M2經(jīng)營苗品種恭：主征營服終飾，篇兼營立餐飲炮、飾哨品等樓層潛功能錢設(shè)置樓層磁平面樣圖（三光）*欠**毅**殘國際項目塌地址鉆：淮降海路糾與孟兼山路究交口澤的東膊南角開業(yè)舞時間斥：20梅06年10月投資好單位色：淮脾北市刑天象族房地透產(chǎn)公粥司建筑盜面積蔑：約20生00摟0柔M2（每草層30倘00框M寺2左右器）經(jīng)營北品種接：購亮物、習休閑挽、娛暗樂、傾餐飲樓層膏分布香：－1F－動附感地認帶：垃打造奪淮北壤最大揪、運墾動品俘牌最似全的逃運動裝城1F－生功活元分素：浙麥當業(yè)勞、吵化妝蓬品、攝珠寶于、皮峰具箱泳包等2F－潮份流先暑鋒：披少女螞裝、櫻中性膜休閑輪裝3F－繽誤紛世咸界：朝職業(yè)私女裝劉、針發(fā)織、叮內(nèi)衣宮、童扯裝及劣大型裝趣味腹兒童謊娛樂男游戲4F－名遲流天遭下：轉(zhuǎn)品牌行男裝備、商炸務(wù)休臉閑裝考；5F－雅您致生吃活：鐵知名賊家紡唐、生向活館讓、美弦食廣極場、窄高檔SP幕A美容劃會所瓜等銷售未情況吉：－1F盡2無.5萬；1F妄3辛.5萬；2F訂2簡.5萬；3F饞2齒.2萬；4F疫1器.5～1.型6萬銷售井均價2.豎5萬，姻目前畢售出85％左北右（四栽）*竄*商爬業(yè)廣蛙場項目惑地址柳：淮泛海路腎中段禍，三憲面臨京街（鄙北臨局商業(yè)憲中心磁淮海證路，染東臨皇建安偉路，院西臨固鷹山亞路規(guī)劃民面積榮：項冊目用六地17昏36膠5平方赴米，更規(guī)劃胸建筑藏占地11劇03薪0平方叔米，另總建86墊21備0平方奏米，武其扭中商孩業(yè)建斷筑面尊積63語99哭0.丈2平方家米，記共5層。單層蝴面積簽一萬變余平雕方米遣。沿淮均海路逆的臨翠街長70米。沃爾輩瑪購召物中攜心（2層-3層）比即將伴進駐喉。目前守未對貴外推知出（五瘦）亞峽太廣筑場項目碼地址堪：相琴山路錯與黎死苑路鋼交匯稍處北開業(yè)代時間蕩：20坦06年10月投資參單位熱：上卵海瑞齒欣公匪司建筑師面積柜：約23贏50型0中M2經(jīng)營觀品種槐：購醒物、慣休閑解、娛窗樂、梢餐飲樓層匙分布缸：1F：黃省金珠銷寶、白文體翻、辦套公、俗小家念電數(shù)碼叨、耗去材、幟鐘表懼、箱避包、賞化妝2F：服知裝、挪鞋帽記、內(nèi)捷衣、臥羊毛速衫、小飾司品、綁床上物用品捆、窗倘簾3F：IT渴AT百貨粗會員永俱樂您部商場升印象妨：檔次咱差，存布局壩亂。雖離稿**掩較近氧，但忙不構(gòu)冒成競灶爭。（六霜）批什發(fā)市右場總建7.堅6萬平段方米反，地飾上3層、諒地下1層；整體設(shè)業(yè)態(tài)在：服殲飾為豪主、映餐飲凍、休闖閑、爹娛樂鋪；定位伙中檔墾及中翠檔偏透低；4層整季體均鳥價60柏00，1樓均萌價12低00次0；爭取互年底堡前開林業(yè)，施目前攻銷售迅招商泊都很免紅火蜜，以冬接近弄尾聲錘；旺銷國支撐巷點：a:旬60勁%的消壘費群拔體來舌自礦歲區(qū)，并是進少入礦獎區(qū)的煎必經(jīng)王之路大；b：靠茫近大戲?qū)W寫字益樓目前質(zhì)淮北健已經(jīng)蔬入住思辦公牲，真食正意嬌義上乖的寫同字樓全為帝孩景翰春園。（一我）帝框景翰方園★（二汗）裕振安大婦廈（三從）*邪*商氧務(wù)國投際★一二三（一圍）帝攀景翰部園二期糞一棟慌25刪層商萄住樓抗，2娛年時螺間實著現(xiàn)銷撲空；慌三期貴有1掘棟1扇8層久的寫槽字樓拉、1睛棟2刊5層愿商住遠樓，港目前粒處預維售階都段，判預交別訂金廢15砍萬，劍精裝摔修（初延續(xù)將整個跨項目刊的精框裝理博念）譜，裝巾修標幻玉準5認00兵元/妙平方壺米，并目前煮售價葡30耀00晨元/處平方昆米。項目良地址鍬：相倆山南糧路開發(fā)含商：辟淮北生宏基均房地沿產(chǎn)物業(yè)防費：0.良66元/平方肆米銷售廚：情換況非總常好腿，截畜至07年5月完庫成90里%以上元面積叢的銷黃售租金落：如17立0平米俗辦公疼房，獵月租吹金成刮交價45科00元（二僅）裕奏安大詢廈項目政地址熊：相孕山路脹與惠格苑路匯的交氧匯處目前癥進度挨：預鐵計07年下葵半年紹開盤目前康報價永：沿街痛商鋪稠（共3層）孔：一F1逢50炒00元/平方妖米，幻玉面積劉為30乎-2珠00平方宵米。辦公娃（共20層）夫：均周價38羽00元/平方乘米，斷面積纏為90稠-1香30平方?jīng)Q米。（三衣）*昌*商余務(wù)國渾際項目雅地址勾：孟虹山路經(jīng)與淮筑海路筒交叉幸處（版原政衰府2號樓段）項目覺指標漏：用血地面情積63窩00平方攏米，監(jiān)建筑調(diào)面積35痛00諒0平方久米，夕地上10層，勿地下2層。項目妖性質(zhì)減：純倒商業(yè)歇，擬阻建大鮮型綜凱合型誕購物壺中心芳及購鎮(zhèn)物、向休閑挨、餐等飲、分娛樂義為一撈體項目困進度扮：20場06年5月28日開溉工，墻目前綠尚未緩開盤山。只喉租不綢售。電影則院、慰展會傅等展覽芹展會盜：目烏前沒碎有一愧家正夾式的著展示懂中心荒，淮閑北第劃二次如房展澡會是妹在一貸家開患發(fā)商宏項目捎地舉部辦，秧相山嗓賓館講會議欲大廳萄也舉啊行過頓房展存會。電影貍院：議新呼華大溫戲院只，大寄廳可辛容納15氏00人，席但基馳本沒元生意工人傷影院萬小廳擦可容須納60耳0人，北生意忍較好酒店相山賓館相王府賓館金海灣國際大酒店星級標準★★★★★★★擬★★★★投資單位淮北市政府淮北礦業(yè)集團安徽嘉鵬置業(yè)酒店位置淮海中路189號煤城路1號人民路、長山路交口開業(yè)時間1970年（2004年重裝修）1994年未知建筑面積23000M220000M227800M2客房數(shù)量146間，300多張床位245間，526張床位209間入住率全年80％以上85％左右未知（一承）相變山賓第館餐飲藝：10個豪破華貴虧賓廳事和一害個大莖型宴萍會廳蕉（可錘接待40起0多人夕）多功良能廳出：可薪承接50躁0多人觀的大棋型會隸議或狗活動健身率：健農(nóng)身房沈、游秀泳池個（室嚴內(nèi)）喚、臺吊球室左、棋短牌室膠、乒棗乓球削室休閑寇：酒毫吧、躍美容設(shè)廳其它私：商淚場、鞭商務(wù)完中心仔、票憲務(wù)處弦、醫(yī)友務(wù)室逢等位置客房類型房價東樓標間368豪標418套房798豪套858總套1566南樓標間318～386單間266～386三人間488豪套868北樓標間110～150單間150套房280★在卻原價際基礎(chǔ)鍛上七語折優(yōu)喂惠相山蛾賓館則會議鐮較多授，保鎮(zhèn)證了肆高入劣住率相山補賓館脈大堂幸休息訓區(qū)一哥角（二株）相陶王府慕賓館餐飲票：3個餐丸飲部摩，30個包獲間，離可同雜時容列納12棕00人用蟻餐，寺中樓其宴會趴廳可燦同時步容納40瓶0人就泡餐；休閑歪：卡驢拉OK歌舞恥廳、腳酒吧鉤、美棕容美悄發(fā)；其它溉：自通選商雹場、萄商務(wù)敞中心臨、旅膛行社蠢、售墳票處坑、干介洗店喪等；多功辰能廳智：8個大色中型胸會議瘦室，配能容揀納32最0人；月多功世能會桃議中示心能啊同時念容納10幸00多人盤聚會蒸；客房類型房價標間264/286豪標318單間318商標360豪套888加床80★在亂原價橋基礎(chǔ)扔上九陳折優(yōu)跌惠（三莫）金筆海灣臥大酒剪店設(shè)計五為國繭際4涉星級咬標準妖。共帽19閃層，呆占地攻10品82息8m地2，罪總建桿筑面礎(chǔ)積2羨78鉗00泛m2昏。地聚上主竄層1插8層在，地肆下1讀層。主體丙結(jié)構(gòu)恩已于陵20培04種年1昆2月櫻竣工組驗收宜，室除外地蟻坪、渾管網(wǎng)對安裝么已結(jié)挨束，難外墻廁裝飾蘿也基城本完炮工。樓層默初步盈規(guī)劃絞：地下樸室：推一半僅設(shè)備政用房鍋，一和半倉奶儲或潔娛樂漢用房匯；一、迎二層翼：超偽市及懶賓館蜓大堂戶，三層給：桑撓拿四層闊：餐奶飲五層炊至十邪七層司：客但房十八棉層：域會務(wù)豎中心特色老項目商業(yè)業(yè)態(tài)名稱及概況高檔洗浴淺草灣:4層，約2500平方；萬豪盛會：4層ktv金伯爵、聚福盛會、滔天娛樂、翡翠明珠（綜合性、有會議廳、餐飲、娛樂等）咖啡廳上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開業(yè)較早）均為兩層，面積約為600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶館圓圓圓，約300平方，生意較好宏觀驕市場羞調(diào)研登小結(jié)淮北妖經(jīng)濟殼發(fā)展校的資接源優(yōu)辯勢逐榜步弱售化，聰淮北恢市已冊加快穩(wěn)城市仁轉(zhuǎn)型老，由鑄煤電產(chǎn)工業(yè)慮為主料體的柴單一饒產(chǎn)業(yè)穴結(jié)構(gòu)冒向多頭元化貌產(chǎn)業(yè)設(shè)結(jié)構(gòu)初轉(zhuǎn)變較；目前犁市區(qū)忘人口帆59肝.6游7萬罩人，炒20燭10最年城冬市人狡口7卻5萬責人，役人均葛可支輩配收卵入9排77淹1.素1元唉；房地唱產(chǎn)投兼資呈傍現(xiàn)多子元化尚趨勢惜，淮謙北住蛾宅消巾費呈他現(xiàn)層她次化梢，淮常北房覆產(chǎn)由堪單一來住宅盜地產(chǎn)貞向多圖元化脂地產(chǎn)籌發(fā)展個。商軋務(wù)地漫產(chǎn)、絡(luò)中心饒商務(wù)段、精夠裝修劉房、矮精裝掠修公砍寓、扁別墅龍、學底區(qū)房犯等；淮北帶規(guī)劃愿發(fā)展纖兩個娘市級銜商業(yè)仙中心綢，一滴個為夢老城養(yǎng)區(qū)市沃級商訓業(yè)中饅心，瀉另一戲個為鎖新城冠區(qū)市旨級商著業(yè)中階心，彎新區(qū)薦規(guī)劃劃建設(shè)溜成皖岡北最顧大的屑商業(yè)臨、服禍務(wù)業(yè)固中心業(yè)，本物案地時處新眨區(qū)；截止翻20母06毅年底伍，相舍山區(qū)固商業(yè)汗網(wǎng)點絨營業(yè)慣總面扁積近劫30倘萬平帽方米性，人陽均營銷業(yè)面姥積達蘇到0仔.8食平方耗米。救至2感01戲0年籃主城探區(qū)人它均零你售（雀包括湖餐飲蔥業(yè)）弄營業(yè)尤面積茫要達確到1燈平方弱米。老商性業(yè)區(qū)數(shù)商鋪顏租金鐘基本唱在1皆50重-2遮50殿元/雅平方態(tài)米·掀月，東主力需面積期范疇特在3倦0～吧50革平方潮米之主間；餐飲籌市場持整體竊水平氏不高每，整穿體經(jīng)妻營層需次不煌齊，鄰缺乏羽主題壯性顯盛著的深知名惱品牌嫩商家尾；休閑筍娛樂僚市場濱有點迷無線斤、有納線無迷面，百沒有股形成眨聚合古性消緞費集哀中地鄙；目前炊正式音導入耍辦公捕階段男的寫趟字樓殊、商鍋住樓襯為新站區(qū)的重帝景科翰園襲，租藍售情泉況非遣常好棍；淮北播沒有預真正帳意義睡上的駛展示摟中心哪，其菜展覽舞會、余房展動會之彎類的駁展覽去事宜撥基本廈上在探酒店緩與露劑天場市地舉介辦；淮北成市場團現(xiàn)有兔電影薪院2貫家，記尤為眉小型申電影順院生貓意較銅好，向?qū)τ谏瘫景耕}有效碰會議單廳提李供了駱一個礙途徑伯；淮北燥星級乳酒店就常年摔入住扶率基株本在槽80危%以饒上，鐵但由鞏于其她建設(shè)姜時間理早，次后來歸雖經(jīng)盤過重討新裝奪修，亡但其繩硬件繼配套樸較落矩后，彎目前間階段廟有利衛(wèi)于新冶興高知星級隔酒店隙進入儲市場抗；從淮膠北的宣房地嶺產(chǎn)市羨場發(fā)臨展中犬，折祥射出恭以下掛幾個疤問題添：房地諒產(chǎn)投攻資多窩元化艦，住遇宅消午費層匆次化偷，淮嫌北房扭產(chǎn)由撈單一勢住宅窯地產(chǎn)座向多臣元化危地產(chǎn)耕發(fā)展塔；商業(yè)怪整體弊以大夸眾化習、平賤民化羊路線殊發(fā)展行，市艇場缺籮乏為瘦中高線端消珍費人猛士提敲供的掙商業(yè)怕產(chǎn)品嫌；商業(yè)灑地產(chǎn)奧市場拉處于禍初級那階段怪，市歡場非成理性譽成份垂居多側(cè)；投資荷者極世為青承睞核脊心商樂業(yè)區(qū)燈商業(yè)勢，新師區(qū)商白業(yè)倍醒受冷溫落；眾多鉛項目輛投資急回報輝率不河能實吸現(xiàn)，批市場星投資矩者逐農(nóng)步走著向持芹幣觀董望的過態(tài)度炎；而相族對于蚊本項閑目而腐言，巾遵循宿市場蔑的客隔觀發(fā)公展規(guī)案律是擔必然籮的，圍以下漢章節(jié)豬將結(jié)噴合市敘場及桶商業(yè)匯地產(chǎn)昌操作僻的硬漠性規(guī)剖律與通條件爬對本戀案操密作性遺問題妹提出滾相應父的建撒議。方案揮操作濕范圍本項也目一盟期規(guī)咐劃中送七幢偵建筑瘦體，租包括艦寫字浸樓、淺酒店旨、會認展館沉及商尼業(yè)等丘。結(jié)合拖市場船，首東先分裂析項練目存陰在的競問題按及應叼對解禮決策暑略項目鳥規(guī)模暗大，言資金燃壓力家高先期傍以優(yōu)點質(zhì)產(chǎn)晶品推童貨，盟在營遇銷推哄廣中侵炒作撫本案手地標換性商屋業(yè)群京落概取念，步在合梳理的影范圍炸內(nèi)作逗高單成價，濟并注裕重不辦同功饑能群像落中侍高樓那層主耀力店拔的導述入，州以維資持整管體業(yè)堅態(tài)的端穩(wěn)定刻性，張為后乏期經(jīng)鄭營作關(guān)保障宇；開發(fā)唉企業(yè)禮對項糧目期莫望過圈高客觀秘對待萬項目院操作嚷難度跡，遵泳循商重業(yè)地姓產(chǎn)客懲觀發(fā)頃展規(guī)接律，假產(chǎn)品訪形式終新穎編，市雄場接喉受需村要過腔程產(chǎn)品壯市場拉需求憑風險損巨大借助嘆目前酬的投率資風菠潮，肆在出浮讓部習分面慶積以箭保證曲整體雅業(yè)態(tài)義穩(wěn)定悠的前澤提下咬，進拋行其市他鋪席位面犯積的籃銷售商鋪債投資兇市場禍不成若熟，賺屬于眼初級恩階段沙，投臺資者膝非理豆性成驅(qū)份較卸多；項目柴產(chǎn)品納規(guī)劃熱問題斯重重顛，不骨合理旨設(shè)置瘋導致摘大量村鋪位媽商業(yè)松價值繩降低獲，優(yōu)劉質(zhì)鋪懼位數(shù)憶量有士限，付主體充商場瓦不但腔內(nèi)鋪樣，包粘括沿煮街商六鋪的井銷售躺困難權(quán)重重唉；本案泄地理挺位置度屬于裹新城崗區(qū)，其周邊毅商業(yè)庭設(shè)施烘不成賢熟，暴遠離仿傳統(tǒng)習商業(yè)奧街，腥屬于君商業(yè)失生地差，投飛資/頌消費櫻市場丹認知顯度低派，商歲業(yè)培供育期旁周期陷較長躁；建筑睬規(guī)劃號應嚴處格遵脈循商挖業(yè)規(guī)籮律，戲盡量忍變更票目前鏡的一糟些產(chǎn)鈔品設(shè)備置問蜘題，利如拆色除或鞠盡量鑼減少針廣場鉤水幕饞墻，盯擴大乳門臉脾與迎鑄客面搞，提移升鋪在位價尤值優(yōu)質(zhì)慘品牌虎傳播撐對本擱案起響到至裙關(guān)重暖要的洗作用產(chǎn)品跑組合革與當全地市稠場發(fā)皺展規(guī)步律有導偏差產(chǎn)品榮市場刮傳播刮時規(guī)插避不雅利因年素，惰利用炕項目波自身或的多羞功能掩設(shè)置府，將躍“淮烘北首間席商暑務(wù)交銳流中行心”駱這一腔高端喬商務(wù)拋交流珠的新師概念滋傳播嘩與市倦場，嘴對項礦目高摘端這雪一概泄念的攔操作銀上作亮足文徹章，戰(zhàn)化劣炕勢為逆優(yōu)勢本案定為政牧府主磚導下憤產(chǎn)生甚的另搖類產(chǎn)黃品開發(fā)熄企業(yè)蒙在此畝背景嶼下追來求利誘益的爛最大府化，敘在全匙部銷從售的恭前提綢下，賀本案拜維持蹤蝶優(yōu)質(zhì)辜運營躺，難落度較滑大本著親嚴謹窗務(wù)實貢的態(tài)膜度，泉遵循悠商業(yè)痛地產(chǎn)字的客掘觀規(guī)辱律，喜對于率資金輕的快謙速回黃報與縱后期豬穩(wěn)定皇的商盼業(yè)運瓦營把怨好度惠量，平即租怨售比姿例的旱劃分少，初蒜期1序0個襖月內(nèi)名建議售以7完：3業(yè)的租車售供薄貨量次對外肺，中挨后期損以“夢帶租逼約銷咳售”刑模式描去化音面積臣，以虹保證繪本案田從“武產(chǎn)權(quán)矮所有系”到賤“限星定業(yè)癢態(tài)商提業(yè)運雀營”泳的穩(wěn)傭定性掏過渡產(chǎn)品僵組合告與當她地市僚場發(fā)使展規(guī)痰律有柄偏差在推區(qū)廣中限，強櫻化項塵目整坡體主識題定眠位的昌市場垂傳播洽，大灘量采皆用體繞驗式懇營銷響，培葬育中兩高端扮市場厚對項煙目的踐認知染度，繁對于辣各個流功能亞板塊風更是賭要求項突現(xiàn)崗其主給題，桑同時洲建議驗開發(fā)負企業(yè)追對于詳休閑寇、餐再飲、櫻娛樂容等主薪力業(yè)虛態(tài)持圾有物撤業(yè)產(chǎn)凈權(quán)，闊以便遮于樹央立投昏資者閣信心渴與項懸目的散業(yè)態(tài)期穩(wěn)定香；高封樓層衛(wèi)物業(yè)骨在初她期適足時考暑慮以榴租賃圣方式醒出讓芹給主膀力店罩，并侮同時凝銷售固，邊哈租邊失售項目初規(guī)模額大，值產(chǎn)品字組合北復雜猾，優(yōu)辱質(zhì)鋪狗位少冤，并沖存在寶大量擺難消堪化的封高樓怒層物草業(yè)首期貧產(chǎn)品尾不可葬售面峰積較脊多，錢直接晃影響削整體耳資金析回籠建議服將寫匹字樓嫌變更游為商錫住兩印用樓濱，集郵合商訪務(wù)辦棵公、默高端挽人士宴住宿漢等功覆能，崗并根宮據(jù)時并勢因鋒時而炎變，駝?wù){(diào)整里市場宵傳播革策略寫字樹樓市徐場培櫻育期睡較長凳，對心資金蝴的迅宇速回枕籠不榜利，乖且項垂目周培邊正臘建入照“帝駐景翰蔽園”抄等寫癢字樓債先入繼為主膀，搶畢占高存端商血務(wù)寫缺字樓攝市場淺；不可售或部辭分保惕留單員杜的處掌理酒店擔商務(wù)明與會特展中模心的聚互動浪關(guān)系刑；寫字應樓/唯商住俘兩用房誠樓與冷高檔浴購物桐、餐允飲、消酒店溫裙樓惱休閑經(jīng)娛樂爹互動甩關(guān)系怒；商鋪列投資塔者利初用展返覽館漸、會余展場廁地的鄙關(guān)系王；廣場淡經(jīng)濟飲的挖綿掘；實現(xiàn)裙開發(fā)店企業(yè)仰對項府目資呈金回哨報的端要求逼；實現(xiàn)凍項目志、開座發(fā)企錄業(yè)品陸牌價鉤值的遣市場奏提升反；項目來在大盤部分真銷售哥的前示提下該，通宵過條德款限所定，尿盡可知能實委現(xiàn)項選目商咽業(yè)業(yè)鳳態(tài)、起功能鄭的整團體控的制與食可持喪續(xù)性壩優(yōu)良棍運營奶；將項削目建隸設(shè)成蘭為淮瘦北市稠乃至栽皖北奸區(qū)域亮內(nèi)展柜現(xiàn)現(xiàn)束代城懲市發(fā)割展風事采的記高端僅商務(wù)印休閑襯、會貼晤中您心。項目她操作緊目標秘：本案挑一期拔開發(fā)婚成功胸需要卻具備撈以下幼因素寫：優(yōu)質(zhì)歪的開必發(fā)企獄業(yè)；強勁史的消秒費終臨端需纖求；大量要潛在收的物綢業(yè)投威資需賄求；眾多糟的經(jīng)均營商星家備妻選；良好播的消恨費環(huán)貴境與斬軟性崗服務(wù)鉗；全新癢的功率能業(yè)佳態(tài)組婦合；強有族力的乘銷售/招商塑執(zhí)行棄機構(gòu)舍；根據(jù)岡當?shù)爻辽虡I(yè)漲地產(chǎn)磚市場伙狀況體，我正們認穴為本矩案必源須具難備顯娘著的午商業(yè)滲功能攏性定強位從市冰場角愈度考武慮，地務(wù)必細需要奶樹立抗以下日目標蔑：商業(yè)秩地產(chǎn)間是一細種前狹瞻性用的戰(zhàn)桂略投渡資；未來犬價值宅的預譽支化彎；目標墓市場巷的廣購域化漆；功能爐設(shè)置頂多元安化，甘規(guī)劃循布局偷人性肅化；主題勝形象僅、基捏礎(chǔ)形嫁象表槽現(xiàn)突雜出；優(yōu)質(zhì)劍的產(chǎn)純品定劑位與功能震組合釀；不同杠板塊尾商業(yè)領(lǐng)的市唯場領(lǐng)湊導性妖；地理抬優(yōu)勢彼的唯叫一性笨與政逼府政榴策的畏傾斜橫性；市場卡開發(fā)院的延兔續(xù)性穿，超路大規(guī)疊模體讀量；結(jié)合逃市場汽研究援與商業(yè)崇地產(chǎn)購的發(fā)另展規(guī)注律，蕉我們?nèi)钦J為摧：打造矮具備每功能穴齊全障、業(yè)晶態(tài)互沾補、堪市場喊缺失爪嚴重還商業(yè)起業(yè)態(tài)楊的綜元合性希主題行商業(yè)槽是本震項目貿(mào)商業(yè)桂價值柿的市勢場突摸破口到。本案屯綜合障價值挨的最輪大體旗現(xiàn)是溉多業(yè)眼態(tài)功衛(wèi)能定竭位明確惕的主澤題定窮位便爐于本連案迅些速進住入市肌場在目成標設(shè)遮定的棚前提棕下，但要明領(lǐng)確項躁目的雙最大灑核心震價值峰與優(yōu)旁勢的掏所在本項房誠目總胃體定念位：全市忌高端煉商務(wù)姑接待傘中心協(xié)，“除淮北涉首席鍵商務(wù)攻交流墳中心夫”，蜻集合遺了展居覽、俘會議柳、餐只飲、脂休閑字、娛自樂、逢辦公狡、住棒宿多診動能手于一主體的見城市信新型賠商業(yè)室中心發(fā)。功能菜板塊雀定位樓號功能業(yè)態(tài)一號商業(yè)傳統(tǒng)零售業(yè)、商務(wù)會所、婚紗、健身、美容等二號辦公1-2樓商鋪；3-7樓辦公三號商業(yè)購物中心、展覽展示、會議/劇院四號辦公1-3樓商鋪（連通五號樓）；4-7樓辦公五號辦公餐飲六號辦公1-2樓商鋪；3樓以上辦公七號商業(yè)酒店及酒店配套商業(yè)（主題中餐、西餐、洗浴、夜總會等）共計————1、顧整體堡功能汗板塊窗定位2、刪商業(yè)急體功啄能設(shè)溪置樓層目標業(yè)態(tài)1層服飾、箱包、小商品、日用百貨2層足療、按摩、美容3層婚紗、健身、美容、攝影1號叮樓（溝底商霞、商匙務(wù)會仿館）樓層目標業(yè)態(tài)1-7層農(nóng)業(yè)銀行2號狡樓（皂辦公畫）—劫—方伐案一樓層目標業(yè)態(tài)1-2層零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、影樓等3-7層辦公2號尼樓（蔽辦公玩）—謀—方懲案二樓層目標業(yè)態(tài)西樓東樓1層特色專業(yè)市場——購物（服飾專賣店、化妝品、金銀珠寶、名表、箱包、煙酒、特色時尚店等）2層特色工藝品店/民俗商品店、精品家私、茶餐廳、咖啡多功能廳（劇院/會議）3層美容、足療、健身、影樓4層展覽廳3號裝樓（瓣購物加中心友、會撒展、縫劇院輸/會乓議）4號右樓（武辦公吵）樓層目標業(yè)態(tài)1-3層零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、連通5號樓，以餐飲業(yè)態(tài)去化處理4-7層辦公樓層目標業(yè)態(tài)1層知名快餐（KFC、永和豆?jié){、大娘水餃等）、甜品屋、冷飲店、花店2層特色主題餐廳/異域美食/茶餐廳3層高檔大型中餐館（粵菜、川菜等）5號蕉樓（胳底商圍、商辰務(wù)會金館）6、愚7號斃樓（息略）產(chǎn)品撈規(guī)劃鋒設(shè)計香問題1、墊三號停樓（頌會展猴中心香主樓嗚）主披迎客朋面（汽南）金遮擋泄嚴重單，建領(lǐng)議縮披短南缺面與疑2層匠連接京臺階蝦面寬浴或減策少水監(jiān)幕墻胞數(shù)量巾，盡每量打陰開1此樓迎家客面朗，減臨少陰猴角范行圍；2、巧二怕、三飽、四狗號樓綿南面欠出入塌口與員導入丸道路勁混雜也后，皮造成軍人流湖、車跡流之讓間的堅矛盾粘，目遷前地如下車反庫出阿入口撿為雙爽向入魚口，講更加第增加紐奉該區(qū)紅域人催車流票流動選負擔燥，建