成都高端住宅項目營銷策略方案營銷推廣

xx2014營銷策略方案InternationalJinjiangAitsPlanningandMarktetingProposals2013.12

本報告為策略而來1、保證可操作性，為2014年xx營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！吉信行觀點就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標(biāo)？基于對項目的認(rèn)識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標(biāo)>>目標(biāo)下的價值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項目分階段營銷策略計劃市場背景審視

宏觀政策·土地市場·高端住宅市場市場背景審視2014年預(yù)計政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關(guān)注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹(jǐn)慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價控制目標(biāo)，但地方政府的國五條細(xì)則在落地時普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應(yīng)碰撞4、國務(wù)院提出城市基建6大任務(wù)，并在當(dāng)時被認(rèn)為長效調(diào)控機制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預(yù)期5、十八屆三中全會召開，房產(chǎn)9大問題備受關(guān)注，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場高端住宅市場市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為6175元/平米，兩者均創(chuàng)成都市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為602萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，城南高價土地成交集中，預(yù)計未來2-3年競爭格局將進(jìn)一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1桐梓林壹號1180612077412仁和春天國際花園952710389643中海城南華府1276014322454泰悅灣995911457325譽峰16961（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）17427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）266西派國際17165（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）17628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）277綠地錦天府16050（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000）16928（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000）268成都ICC106601176217數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項目以清水價橫向?qū)Ρ瓤梢?，中海城南華府清水價實現(xiàn)最高，系高端項目標(biāo)桿。且從各項目價格變化趨勢分析，近兩年成都高端市場價格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交約35套，除以價換量的仁和春天國際花園項目以外，月均成交走勢以中海最好。市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值藍(lán)光公館1881住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居長城半島城邦住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間仁和春天國際花園綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套譽峰綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套中海城南華府住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域高端項目多集中于火車南站以南，市政府及中央商務(wù)區(qū)周邊，天府大道東側(cè)尚未成勢，而本案位于天府大道東側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪宅市場主力面積段存在一定的差異；市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場成都豪宅產(chǎn)品主要集中在城東攀成鋼板塊和城南站南板塊兩大區(qū)域。潛在對標(biāo)競品明年入市項目較為集中（約7個），將有較大放量。保利康橋棕櫚泉國際城南華府譽峰四海逸家時代豪庭朗御藍(lán)光1881成都城市豪宅分布圖華潤金悅灣保利貝森公館伊泰天驕九龍倉雍錦匯綠地錦天府新鴻基ICC西派國際鉑雅苑攀成鋼板塊：主力戶型區(qū)間：120-170㎡主力價格：清水10000-14000元/㎡精裝14000-18000元/㎡仁恒濱河灣環(huán)球匯·天譽龍湖世紀(jì)峰景泰悅灣大魔方站南板塊：主力戶型區(qū)間：170-250㎡主力價格：精裝17000-18000元/㎡清水11000-13000元/㎡大源板塊：主力戶型區(qū)間：90-140㎡主力價格：8500-13000元/㎡中鐵建項目保利項目建發(fā)項目合能項目中大錦城湖銀河灣萬科公園5號新開項目新貨推出項目新貨推出項目項目體量(萬㎡）（預(yù)計）產(chǎn)品面積段華潤金悅灣33210-388保利貝森公館12.885-196㎡九龍倉擎天半島7.6220-280㎡保利康橋34120-190㎡仁恒濱河灣53.2176-258㎡新鴻基ICC120102-183㎡環(huán)球匯.天譽12077-280㎡綠地錦天府28183-402㎡四海逸家41211-273㎡藍(lán)光188121188-298㎡譽峰38180-250㎡西派國際2490-276㎡中海城南華府2490-255㎡大魔方103132-293㎡龍湖世紀(jì)峰景5995-175㎡棕櫚泉國際2689-129㎡鉑雅苑48265-660㎡萬科公園5號26170-380㎡中海9號公館30175-245㎡

新項目

合能項目

建發(fā)項目

中鐵建項目

銀河灣98

中大錦城湖17160-220伊泰天驕20260-360保利項目

可計合計量983.6

市場背景審視結(jié)論1、從政策方面來看，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關(guān)注，開發(fā)商和購房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹(jǐn)慎2、從土地市場來看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開發(fā)商高溢價拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場供應(yīng)過量的狀態(tài)3、從高端市場量價走勢來看，2013年高端項目價格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價格標(biāo)桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價為12500元/平米，入市價格為11500元/平米4、從高端市場產(chǎn)品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢，而在區(qū)域熱度，贈送面積，住宅內(nèi)部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場潛在供應(yīng)來看，明年城東城南均有數(shù)個高端項目入市，加之目前市場主力對標(biāo)競品部分存量尚多，屆時競爭或較為激烈營銷目標(biāo)

整體目標(biāo)·任務(wù)拆分戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢，重塑復(fù)地在成都的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標(biāo)全年實現(xiàn)以銷售額3.6億。本報告以銷售目標(biāo)為重心，進(jìn)而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年xx整體目標(biāo)2014年整年銷售額目標(biāo)：3.6億結(jié)合現(xiàn)階段市場環(huán)境及復(fù)地對本項目的資金要求，設(shè)定：任務(wù)拆分根據(jù)我司去年操作成都高端樓盤的經(jīng)驗，3.6億的銷售目標(biāo)可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億任務(wù)拆分結(jié)合每個月應(yīng)實現(xiàn)的產(chǎn)值，設(shè)定拆分任務(wù)如下：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約60套約50套約33套約33套按照現(xiàn)有面積配比+入市均價11500元/平米進(jìn)行估算開盤目標(biāo)：60套！誠意金客戶：120組開盤前來訪：1200組此處的轉(zhuǎn)化率設(shè)定為10%，參照我司操作的高端項目而設(shè)定目標(biāo)下的價值審視

品牌價值·區(qū)域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉復(fù)地集團，是中國大型房地產(chǎn)開發(fā)集團,，國家一級開發(fā)資質(zhì)、中國馳名商標(biāo)企業(yè)、復(fù)星集團的創(chuàng)始成員企業(yè)。1992年至今，已累積開發(fā)項目超過38個，遍布全國各地。自2008年復(fù)地落地成都，先后開發(fā)建設(shè)了復(fù)地雍湖灣、復(fù)地復(fù)城國際和復(fù)地御香山，積累了一定的口碑和人氣。但公司品牌距離中海、萬科、龍湖、保利等均尚有市場認(rèn)知差距，項目單盤影響力較譽峰、望今緣、麓山等也有待進(jìn)一步提升。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉本案擁有城南金融城的規(guī)劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險公司、交易所、世界級公司總部的金融城，正在成為其現(xiàn)代經(jīng)濟的最重要物業(yè)載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街……略帶炫耀色彩的地標(biāo)性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業(yè)，強勢吸納世界級金融資源，無不讓這些城市區(qū)域從形象和經(jīng)濟影響力上為世界矚目。但區(qū)域現(xiàn)狀是規(guī)劃中所期待的發(fā)展尚未呈現(xiàn)，因此如何利用已經(jīng)逐步成型的金融城現(xiàn)狀描摹地塊周邊的發(fā)展?fàn)顩r是一個重要的課題。世界級“金”心之“心”，“前無古人，后無來者”的地段價值價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉罕見的城中環(huán)島：面面臨江，天賜寶坻。成都不缺水，不缺河，但整個項目真正能達(dá)到錦江四面環(huán)繞，本項目為成都市唯一，具有不可復(fù)制性，景觀視野優(yōu)勢明顯。價值審視品牌定價值區(qū)域麗價值島嶼溉價值項目逐價值住宅燦價值價值麥提煉項目備總占賤地面盒積約18鑰0畝，肥為商撤辦兼謝容住挪宅用旗地，鑄其中核商業(yè)訪占比猶達(dá)到60載%。土匠地容木積率托約為5.洽8，總占建面鋼約為70萬㎡掩。項目暖物業(yè)奮形態(tài)閣豐富近，包敘括地塊標(biāo)性秩超甲筐寫字谷樓、筒總部扎辦公陽、甲家級寫根字樓西、高梅端特蓄色配矛套商仆業(yè)、覽服務(wù)嬸式公慨寓及江高層攝豪宅禮。建缸成后皮，xx子將成尼為成她都最裂具影敘響力份的高歐端城童市綜激合體專之一炭。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)卸據(jù)來薄源：20環(huán)13炮.1項1設(shè)計上測算緣瑞）260戶型220戶型175+140戶型

17科5+瓣12田0戶般型價值審視品牌暫價值區(qū)域蛛價值島嶼猛價值項目猾價值住宅毀價值價值脆提煉

其中傭，項濾目住辭宅產(chǎn)蓮品：圍合暢式布逼局+大中慎庭景崗觀組任團+錯綜腰式樓震棟布紫局（縱盡可史能保層證戶泥戶觀抬江）+商住瀉業(yè)態(tài)派完全挺分割12道0柄㎡+稅17忍5㎡粒Y型樓騎棟住及宅14浪0遇㎡+慌17亮5㎡賓Y型樓藥棟住社宅22史0牲㎡+慚22惱0坑㎡板式洽樓棟嶄住宅26笑0圓㎡+禍26撒0蠟㎡板式因樓棟拋住宅大面耐寬、滴大橫芒廳（譽產(chǎn)品解區(qū)別番特點娃）、剩全景飼陽臺惡、精照裝雙峰大堂撞、私段家電銹梯廳循等，樣但同脖時，姿城南匯類似罩豪宅蜂較多破。價值審視品牌格價值區(qū)域慌價值島嶼瞞價值項目擇價值住宅宵價值價值咸提煉優(yōu)勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設(shè)計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年保利錦城湖項目，中大錦城湖項目，大魔方，鐵建大源項目均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目逃SW凡OT極分析領(lǐng)導(dǎo)牌者價值審視品牌惠價值區(qū)域求價值島嶼北價值項目幸價值住宅螺價值價值默提煉城市梢名片者，發(fā)芳展升指級引敞擎，本項史目將懸打造權(quán)包括凈高端撲住宅及、超線甲及漠甲級甚寫字度樓、刊精裝適公寓斑及高避端特夕色商乳業(yè)的握高端阻城市種綜合埋體。多功排能目猛的地基于郊項目卷：基于奧資源抹：金融劃城內(nèi)錦江威環(huán)繞高端叨、濱語水、禁國際項目席位于拴成都而母親柴河—諸—錦醉江中掛央，旁是具蜂有得饒?zhí)飒毴潞窈蜑a不可本復(fù)制遺的自錄然資銀源以旋及社憤會資駱源的染一個膽地塊捉。周李邊新處興商迫業(yè)及泄高端奸辦公癢氛圍鐵濃厚兆，同跨時有廟著良是好的熟高端嶄住宅裕發(fā)展假基礎(chǔ)織。價值審視品牌辱價值區(qū)域概價值島嶼癢價值項目處價值住宅賽價值價值絡(luò)提煉項目挨整體多形象戶定位不參考國際尾櫥窗少·睡城闊市休淚閑環(huán)館島國際剃化氣窮質(zhì)調(diào)批性，宴提升攏項目址扮演省的城攔市功挺能地劫位；功能幻玉復(fù)合您，成已為城燥市商寫務(wù)人堤群、粒白領(lǐng)寬人士企工作儀、交瘡流、已休閑頑、聚潑會的貝目的帳地，幫提供核全負(fù)新充饞滿P戶AR岔K氣蹦息的襲國際琴化工聞作、召生活樸模式貞；呈現(xiàn)療與眾比不同洪的島財域特濕色。這里勿將是裙城南雞再一根次華期麗蛻推變的佩國際硬化形膚象展羊示窗忽口，捎匯聚銷本土草錦江間濕地憂特色蹄資源黨的又盞一張謹(jǐn)城市襲名片樓，是碌成都滑進(jìn)行葬國際筋商務(wù)恨交流子與交脆往的屋窗口笑，是如成都旗田園使城市孤國際始化新薪生活墊的展密示平栽臺。定位盯關(guān)鍵蕩考量信點：功能短復(fù)合談、具局有影布響力斬高度價值審視品牌虎價值區(qū)域勺價值島嶼著價值項目重價值住宅欠價值價值萌提煉基于競爭的客戶洞察競品針客戶脊分析·客戶枕梯隊·客戶贊分類·客戶科鎖定首先鉛，讓熔我們荒來看御看我捐們的撒競品傲客戶何都有秒些什耽么樣佛的特臣點？客戶滑分析看競品致樣本送：中海機城南康華府譽峰西派計國際中海拌城南嘩華府客戶煤來自踏城南哪區(qū)域拔的占減62郵%，漠自住頂客戶營占比正約8抓6%宣，主濁要以泛私營理企業(yè)恢主與偵政府察、企日業(yè)高膏管為黃主，券中海眉老客請戶占側(cè)比約亂30單%?？蛻舳床炜蛻粲[梯隊客戶倆分類客戶貧鎖定競品節(jié)客戶楚分析客戶洞察客戶存梯隊客戶覺分類客戶巡壽鎖定競品璃客戶時分析中海提城南鉆華府客戶影白描稱呼迅：陳航女士年齡萍：5燒8歲性別獅：女籍貫本：成霉都從事跪行業(yè)礎(chǔ)：審薯計擔(dān)任臥職務(wù)雞：董服事長目前森居住負(fù)地：成都教育盜經(jīng)歷畜：本蘋科置業(yè)竹次數(shù)金：5真次家庭竿城員席：獨居棚離異贈人士客戶秤語錄——載“親瞎戚住泳南苑除，想失買套齒離親瞞戚近朝的房羞子。插”——級“這頃里住逐的人元和我更差不蹤蝶多，涉這樣吼的地騎方住恩的比怒較放夕心。過”——孟“房海間主滑臥衛(wèi)寸生間史太大雄，餐帶廳旁野邊沒界有電中視插悔座，精淋浴束房沒置有擱桂板，輕你們乒細(xì)節(jié)示很不挪到位湯?！薄q“你脾們生價活陽病臺有術(shù)沒有倒冷熱蕩水管朗，木樂作的索墻群卵容易循爛，宵房子忽里面鼓的裝雀修壞麻了你打們修看不修摧，不輸要到案時候扶沒人由管啊傲。”客戶喜特征是描述有實位力、嶺很刁郊鉆、釋很糾暴結(jié)、絮專業(yè)僑知識川很強石、很想謹(jǐn)慎購買胃關(guān)注蘆點：地段票價值鉆、圈轉(zhuǎn)層氛黃圍、驚物管柜服務(wù)典型致客戶漿1：某審茅計公月司董殖事長Co束de后o奪f芽th悅is踢r半ep顛or忌t眨|30客戶神職業(yè)置業(yè)喝目的客戶何來源譽峰客戶抱以城臟南、襪二級桃城市燃區(qū)域余客戶旱為主搭，2戚次置聚業(yè)以星上自留住客悶戶，罵職業(yè)羊特征性主要呢以個朝體商評戶和準(zhǔn)私營洞企業(yè)蘿主為脾主占冬約6祝7%考，城種南企呼業(yè)中省高管品占約對21蔽%。客戶洞察客戶張?zhí)蓐牽蛻舻追诸惪蛻舭哝i定競品言客戶戴分析譽峰客戶蹄白描客戶洞察客戶攝梯隊客戶巧分類客戶皺鎖定競品醉客戶顛分析典型倆客戶雕2：鵝歐派薦櫥柜奸供應(yīng)漆商稱呼猜：毛場先生年齡乓：4護5歲性別輪：男籍貫壘：重毯慶從事嫩行業(yè)煙：建柳材擔(dān)任谷職務(wù)膊：老總目前攜居住藥地：成都來蓉茄年限復(fù)：5深年置業(yè)烈次數(shù)巷：多象次家庭丑成員撤：三口較之家客戶蛇語錄——?！暗仞I段滿專意”——倆“裝攻修風(fēng)線格挺酷好的咽，有愉居家醒感又籮不失碼大氣莊華貴傲，還謹(jǐn)是買絲式裝好襲了的趕房子吹比較墳省心蹲?！薄吧缰^(qū)里西住的則人不艦?zāi)芴陔s。灘”客戶籍特征政描述樸實估、平漢時工維作很援忙，早某品閣牌櫥吸柜的肌供應(yīng)攤商，耳每個捆月最恐少來提項目施2次鏈，一全直說潛想買性，但象在項脈目開礦盤之有初并患不下稀單，庭稱自嗽有打景算，稈后期況經(jīng)銷鑒售人柜員多第次逼壟定后列才成導(dǎo)交。購買謀關(guān)注崇點：地段季價值本、圈坊層氛猴圍、推精裝替風(fēng)格客戶洞察客戶氣梯隊客戶勇特征客戶渡總結(jié)競品瞞客戶英分析西派奸國際城南減及省朗內(nèi)二比級城詞市自再住客忙戶為狀主，僑職業(yè)浮特征劣以私讓營企墳業(yè)主砍及個邊體為爬主。典型位客戶嫌4：錘某金哲融高助管稱呼儉：劉布哥年齡捷：4悟0歲性別趴：男籍貫浪：成抬都從事扶行業(yè)呈：金施融擔(dān)任測職務(wù)蠶：高管目前沫居住集地：麓山舟國際置業(yè)爹次數(shù)尊：2哲次家庭辮成員繳：三口瞧之家客戶躁語錄——刊“整籌體布積局和標(biāo)景觀牙規(guī)劃雅還行妥，附含近有滲湖，嗽很好慎”——晌“路委過這販里就糊來看炭看，掌還不蠢錯，次就是束裝修全的顏塔色太互白，燃插座瓜少了蓋點”——稻“廚盼房小活了點悉，不誤過也池勉強?？梢孕斡?。評”客戶錫特征某描述有自探己的牲想法饅，對譯項目余的規(guī)榨劃布汁局比碧較喜仿歡，諸不喜邀歡自夕己裝修修房遣子購買孫關(guān)注旦點：社區(qū)華規(guī)劃遇布局米、城勁市景冬觀資廢源占館有西派顆國際客戶奸白描客戶洞察客戶運梯隊客戶疼分類客戶渾鎖定競品培客戶說分析客戶區(qū)域：成都本地客戶約占60%（主要來自城南），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（綿陽、德陽、南充等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品安客戶貓?zhí)攸c驅(qū)總結(jié)劑如下直：客戶洞察客戶峽梯隊客戶酒分類客戶麗鎖定競品鴨客戶書分析客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-40022禁0㎡和26均0㎡產(chǎn)惑品客如戶12妻0-辣17醫(yī)5㎡產(chǎn)伴品客模戶本案腸主力求面積腸12纏0-墓17班5㎡余，這困部分賣產(chǎn)品幫的客蘇戶應(yīng)悶為中付高端梳客戶顏為主棚，22稀0㎡磁以上咱產(chǎn)品刃的客岸戶才抓應(yīng)為污區(qū)域盾豪宅望客群牧。從上型表中特，可遲以看至出市退場中死本案亮在總棟價關(guān)繳系上己具有耀明顯員的差心異，且市場豪豪宅點階層唐的產(chǎn)呆品總險價多摩處于罷25叮0萬扣以上繁，而縫本案霞的總采價有蛾較大帆部分農(nóng)處于誤25誦0萬沈以下型，本忌案一屠期暫杯定是躬清水難產(chǎn)品本案典客戶默與市撕場主含要競元爭豪飽宅項發(fā)目的鏡客戶繡階層洗具有香一定欠差異戲性，蜻項目車客戶換主要裹以中獵高端企及高下端客評戶為這主，梯豪宅驕客戶簡將作醒為本紀(jì)案的芽補充船類客礙戶而無存在客戶洞察客戶藝梯隊客戶歌分類客戶雙鎖定競品略客戶筑分析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚豪宅二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶洞察客戶懶梯隊客戶讓分類客戶壩鎖定競品顧客戶造分析購買珍能力渴：城般市財甘富身盼份代唯表，苗購買替能力融較強購房豆需求杯：多冊次置朱業(yè)，慈購房乓以改點善型賓居住果需求過為主購買原關(guān)注鵲點：虧關(guān)注潤地段林價值匆、產(chǎn)細(xì)品、照圈層肚氛圍諒、景賢觀資逢源消費倒共性續(xù)：a斷.喜對項屯目品挪質(zhì)、冷展示勿等要星求較身高，條追求恒舒適粱型生匯活；b摩.笑有主疑動對鳴城市扮稀缺茶景觀眉資源弓進(jìn)行煮占有妻的習(xí)報慣；c炊.仙對物開管服秩務(wù)等鳴軟件磚配套捧要求蹲高，禾強調(diào)瘡具有隙品質(zhì)禽感的環(huán)生活斯模式畝。客戶洞察客戶班梯隊客戶籃分類客戶距鎖定競品每客戶齊分析通過垮分析腎我們旬將客雨戶鎖名定在魄如下輕特征溫人群刪當(dāng)中近：對于末該類死人群強的鎖冷定將鵝直接騎影響州明年權(quán)推廣鄙和渠落道一丙系列社的選瘋擇營銷策略思考營銷翅整體乳思路·節(jié)點怖梳理·分階尾段訴救求·推貨租策略項目圣的使棵命必座達(dá)—勵—雙閱重標(biāo)超桿效學(xué)應(yīng)西南汽品冠蒙＆名綠利雙墻收身未晚動，污名已享遠(yuǎn)。河心僻島從鄭拿地虎開始貨就一置直引攤發(fā)業(yè)晨內(nèi)關(guān)睡注，錢由于愈其優(yōu)壘良的膚地段擋位置泥和資報源特它色，軋目前臨也形貝成了并一定此的市逮場知治曉度淹，換皆句話按說，快本項睛目已懇經(jīng)承質(zhì)載了嘗太多袍的關(guān)蘭注和狗期待晚。品牌柳目標(biāo)無可域爭議上的區(qū)仗域領(lǐng)快導(dǎo)者蛾，璀雜璨矚遼目的壘城市窄名片銷售報目標(biāo)價值累標(biāo)桿億，熱笛銷名沸盤營銷策略思考整體專思路節(jié)點床梳理分階亦段訴悠求推貨抬策略總體身策略么觀點1：讓各脹不同蹲的商繡住業(yè)設(shè)態(tài)站蛋在項餅?zāi)堪珑P演一共定城艷市功多能角濤色的悄基礎(chǔ)羅之上股。項目管影響高力發(fā)桂揮在做前，障起勢衫注重混整體漲平臺鋒成立蒙搭建鳳，后坡續(xù)各捕級產(chǎn)佳品線膠推售仿順勢魂而為帝；獨具圾慧眼醉的擇辱址眼雀光，匠首先月看重先地段高及區(qū)貓域發(fā)為展空配間，擊占據(jù)樹城市胡核心附優(yōu)質(zhì)筐資源塞條件際。不做罪簡單顏復(fù)制或，充罷分考矛慮每敬片土繩地的顫獨有先的特士色價富值，吸把每都座城也市標(biāo)放識元繁素恰宣當(dāng)嫁叛接，緣瑞打造伙屬于識每座傍城市預(yù)自己紡的城浴市名踐片。不做域簡單潤加法餅，資旋源整盟合運鳳營能拉力強找勁，胳成為含區(qū)域測升級灑發(fā)展慣引擎中，成嚼為城領(lǐng)市新韻標(biāo)桿及。營銷策略思考整體王思路節(jié)點升梳理分階扇段訴索求推貨悲策略總體晚策略已觀點2：以“恭錦江砌”為麗資源辦核心甘，開啟剝成都譯最具犬特色悶的“異島居送生活深”時加代，是項車目價饑值全凱面超乖越的淹根本晨。提出頁“超摸越目腰前區(qū)無域市承場競伍爭”訂的戰(zhàn)役略高枝度，蔑最終訂本項陸目需陜要以便最具兼區(qū)隔滲特征循的“思環(huán)繞憤式水碼景”堡資源踩為產(chǎn)績品價奔值核奪心，差構(gòu)建零成都畜獨具達(dá)特色宏的城扁市島按居生招活時笛代?！俺身曇彩咀蠓秴^(qū)謝，敗藥也示嬌范區(qū)威”，對本作項目毒而言蕉，示課范區(qū)僅的氣請勢規(guī)環(huán)模與詠品相移尤為植重要幸，某深種程她度上劑決定筋了本貸項目魄能否漸成為貴繼譽仍峰之?dāng)D后，湊開創(chuàng)鞋成都斃高端默住宅污新時嫂代的篇引領(lǐng)蒼者，蜂因此足我司腎強烈女建議商售樓互部與辦示范廈區(qū)同耽步開附放營銷策略思考整體晌思路節(jié)點貞梳理分階息段訴戀求推貨聾策略xx20膛14年度忠營銷輕策略緞：先推默島，器再推濱盤，換最后楊推產(chǎn)混品！先炒秘?zé)岷有那茘u地鉗塊，將河杰心島同地塊乒和“賊國際臭城南太”，近“金吸融城駛”和訪“錦岸江封博面”蘿等字窗眼掛摘鉤2、再紋奏響盤臘的名瘡氣，能引發(fā)膏全城吊關(guān)注，將“溝獨占姥一島守的高母端城集市綜糟合體貝”概宴念推攝向市諸場，直塑造攻城市偏新地搏標(biāo)的吩形象3、當(dāng)項寇目，催成為矮全城遺仰望慕的明頑星之垂地，遇順勢故推貨紹，單甘獨包稿裝產(chǎn)級品將“36葛0度觀膏江純予島居竄豪宅室”的騎概念慘推向縱市場絮，將夠島居恰的稀照缺性伸發(fā)揮屆到極華致營銷策略思考整體瓜思路節(jié)點剩梳理分階抹段訴掌求推貨多策略高舉駐高打銷！平墓開高逝走！結(jié)合授工程耀可實尋現(xiàn)節(jié)鍵點如蠟下圖姑所示藥，由躍于我族司建愛議售唱樓部仆和示飾范區(qū)昆同時鞭亮相搏以提剃高項攻目的壞口碑軍，因維此項忙目蓄年客期續(xù)只有蜘短短2個月岸，時雪間緊店，任峰務(wù)重顫，按均照既夫有時竭間節(jié)梨點和請推廣禮策略參，6到7月份辨為項嘉目炒劣島階切段，7月至8月為棟項目凍炒盤開階段廉，售諸樓部繞和景吵觀示置范區(qū)資交付柴使用杠之后淘將推殿廣的擠重點補放到團產(chǎn)品萍上面20翻14綁年4見月底朗5康月倆6月塵7鍋月吸8月寇初扛8月細(xì)中旬揀9館月下碌旬棒9腿月底辦理企島居想生活酬手冊近，試亡探客訓(xùn)戶意渴向炒島搏階段炒盤師階段推住嚼宅產(chǎn)腐品階奮段營銷策略思考整體道思路節(jié)點刪梳理分階濾段訴猛求推貨尼策略工程板節(jié)點推廣冷節(jié)點推售球節(jié)點銷售掙動作紅星罪路南腰延線飾改造舌工程態(tài)竣工售樓黎部和弄景觀維示范良區(qū)交扛付樣板借間交溪付領(lǐng)取獲預(yù)售做許可延證推9父#，捐10彩#,合13庭#樓亮相蓄客首次桿開盤樣板仔房開彩放即間收籌狐洗客20挽14需年4摘月底英5半月吃6月廈7月拔8月坐初孝8月厭中旬拆9月踏9廟月底售樓宋部和辮景觀蓮示范重區(qū)交龍付樣板規(guī)房交付預(yù)售蹤蝶證取得紅星逼路南元延線鬧改造電工程餓竣工炒島搜階段炒盤哨階段炒住吉宅階坡段主要胡訴求普：神秘結(jié)島嶼援驚現(xiàn)國際簡城南珍！主要姨訴求篩：國際崖環(huán)島儉特區(qū)遲——膊錦江戲新地寸標(biāo)主要內(nèi)訴求親：36辱0度網(wǎng)觀江待島居叔豪宅綿，錦賣江盡托在呼雨吸間引發(fā)班的民嚷間回埋音：成都汽原來弓還真饑有這戴么個飲河心汗島哦根，而膚且還囑在南唱門這蛙么好遲的位贈置，蘭就是也不曉摘得島各上要怪修什態(tài)么東陰西喃引發(fā)查的民夜間回鵝音：不得腰了哦坡，島閉上的自業(yè)態(tài)縱全都送是高述端，產(chǎn)以后曉怕是美只有投外籍貓人士竭和社必會精疊英才麥能在響島上鑰消費坊和生悲活了引發(fā)尺的民埋間回戀音：巴適猾哦，戲原來釘島上撕還有章純住健宅賣睡，現(xiàn)福在錦志江旁刺邊的陵房子鴿都這噴么難闊買，部又有咬江又釘有島納的房若子以陶后只宇有絕擊版咯營銷策略思考整體揉思路節(jié)點至梳理分階施段訴酒求推貨您策略xx欺首批蠢次推窄貨原么則1鳳：1+緞1+炸1備啟貨原暮則即開榮盤時俱以3著棟房叔源推商出，材包括它1棟焰17炊5+遵14斤0和懸1棟礎(chǔ)22幟0產(chǎn)研品和欺1棟舞17盛5+淡12撓0的恰產(chǎn)品蹲，產(chǎn)蕉品線浴上作比優(yōu)劣蹤蝶搭配像，推臥貨原震則保孟證除慎26售0之炸外，刊各產(chǎn)漲品線承均有箱入市漏，滿奴足不譯同階宅層和只不同喂置業(yè)刺的客葉戶的住需要加，從婚銷售吹上來餡說，亂，1估20作和1抹40煉平米柿的戶冤型是貝主要坦的現(xiàn)敬金流賣產(chǎn)品斑，而蛾22雕0平未米戶擁型則慶是一炸批次懸的形毛象標(biāo)策桿產(chǎn)藏品

9#10規(guī)#預(yù)計推售戶型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策略思考整體嫌思路節(jié)點目梳理分階素段訴板求推貨居策略動工動順序穿建議告：由您于我層司所霸建議鈴的推強售順業(yè)序，摧所以鑒為了鄙讓以殿上3醬棟住宣宅可倘以達(dá)轎到預(yù)葉售條有件，同開工芝順序盆建議串從1烏0#求樓開你挖，值優(yōu)先綁滿足鉛10諸,9徑,1丸3#喜樓達(dá)驚到領(lǐng)音取預(yù)秒售許移可證穴的水墻準(zhǔn)為動賢工順償序方縫向13廈#項目分階段營銷策略計劃整體虎鋪排·預(yù)熱觀期策丟略·造勢略期策掀略·爆破拉期策剃略·持銷爭期策悶略分階段營銷策略整體冰鋪排預(yù)熱鬧期造勢楊期爆破責(zé)期持銷企期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期階段暑性工死作重需點6月漆份開餓始熱效炒島纖嶼，滾轉(zhuǎn)入褲7月燈份之麥后項少目整普體形匪象出傲街，肥揭開騎島嶼懲面紗傳。該階膊段主催要強豎化銷嬌售團筑隊信歉息，聚拓客哭先行姓，為詳項目掃亮相疤做好渠充分訓(xùn)準(zhǔn)備。8月矛2日犧，以絲式售樓璃部和甘示范衣區(qū)亮推相為農(nóng)造勢野節(jié)點換，輔綱以重川大的朗亮相含活動辭，媒置體，話同行短到訪灣，形置成口釋碑傳失播，踩線上源線下愁持續(xù)脈發(fā)力8月粉16浪日，都以樣勿板間匯開放昨為造尚勢節(jié)偏點，適輔以泡收籌設(shè)行為睬進(jìn)行摔洗客炮，各醫(yī)種圈榮層活厲動持霜續(xù)，伸力求熄為開危盤熱慕銷做蘭好充都分準(zhǔn)謹(jǐn)備9月政31伸日，肆以開紀(jì)盤為惕銷售竹高潮覆引爆便節(jié)點以銷任售炒元作、經(jīng)洗客謎跟進(jìn)混為后繼持狂銷作并準(zhǔn)備轟；分階段營銷策略整體礎(chǔ)鋪排預(yù)熱具期造勢膛期爆破部期持銷拴期總結(jié)6月7月8月7月瓦17拿日：整體滴形象基出街6月逮1日馳：島的掃炒作岡開始線上濃：線下裝：6月底帳項目格話題股炒作妥，以塑吸睛惑全球姨為目渡的，關(guān)聯(lián)借河心扶島土芬地前勸世今萬生（配費合媒弄體：境網(wǎng)絡(luò)跟、新腹聞、舍要聞臨、訪洽談為軍主）銷售替團隊答信心沖強化覽：上海溪總部貓行、旅江景冤豪宅困居住將體驗厚、成籍都豪初宅對捐標(biāo)踩明盤、擁口徑脂及銷捆售行口為強塵化等蜘抗性堂分類袋培訓(xùn)尸、拓剖客分懷配跟遷進(jìn)等地緣秧，外挽緣客患戶拓絞展邀喂約8月亮雜相到裝訪：本地伐企業(yè)猾客戶珠拓展底、代聲理公籠司資羅源客保戶、牽政府傭資源及等重點懼對政彼府、幅媒體蜘、同純行等遲進(jìn)行疼洗腦聚造勢臨：媒體劫上海聲體驗充專場零活動約、政但府及凈高端伯資源勺拜訪窄、7月中怪旬以蘿后：沉月炒池作話眠題由揮島轉(zhuǎn)傘入盤關(guān)聯(lián)筒河心猴島五偵大高萍端業(yè)亂態(tài)（配嗓合媒點體：制機場燦、網(wǎng)首絡(luò)、挑戶外亞，公還交站繳臺、柳陣地除、路挖名牌拔、報壇媒）8月憲2日屢：售樓雀部示長范區(qū)駁開放階段州目標(biāo)陷：利用惠網(wǎng)絡(luò)喬，新坑聞等僻形式爭先將帖島炒臣熱7月顫17扎日之荒后整張體形從象出勺街，擴炒作享對象矮由島悔換做鑄盤分階段營銷策略整體掩鋪排預(yù)熱弦期造勢吵期爆破乒期持銷師期總結(jié)6月7月8月7月泛17到日：整體躺形象名出街6月患1日據(jù)：島的塞炒作咽開始7月逃17召日之桿前：7月柜17產(chǎn)日之賊后：推廣導(dǎo)目的兆：炒價熱島栗的價孤值并為價河心類島附簡加A、踩國際炒城南材的方恭位價輝值B、俯金融螞城的紗板塊據(jù)價值C、奮復(fù)地墓的品既牌價傾值媒體勻推廣闖炒作燭主題梨：神秘澇島嶼謹(jǐn)驚現(xiàn)陳國際拜城南推廣桐媒體底：網(wǎng)絡(luò)擊，新斜聞活動小配合框：金融雅城高到峰論北壇即肥河心躁島業(yè)捎態(tài)揭號秘活話動推廣促目的課：炒跟熱盤獸的價倘值目的A、省體現(xiàn)緒五大堆業(yè)態(tài)鏡獨占含一島續(xù)的地儉標(biāo)性粱概念B、禍拔高害產(chǎn)品欠調(diào)性物，營亮造社甲會高斤端人慎士方投可登扣島的案氛圍C、進(jìn)釋放福售樓塑部和怨示范半?yún)^(qū)即帶將盛洲大開培放的斃信息媒體浩推廣請炒作葵主題及：五大演高端典業(yè)態(tài)娃齊聚浸一島推廣錘媒體元：網(wǎng)絡(luò)旨，新純聞、鍛戶外曠，陣啞地，喂站臺殿，路懇名牌柜，短傾信活動巡壽配合化：暫無炒島培話題廁示意檢：1、錄世界隊金融叔大佬亮成都肆尋島船；2、割河心歉島版缸圖猜憶想揭笑秘；3、彼2艦8大敵國際謹(jǐn)品牌馳旗艦閑躋身倘成都攪環(huán)島污特區(qū)4、趨專線逗輕軌暗打通適河心集島地甘鐵交鴉通“默任督鐘二脈勞”……成都數(shù)?河屆心島——代化島卷為疆成都屢?河酬心島——菜定鼎透西南礙金融那之巔成都闖?河莊心島——貼顛覆題高端無生活勸想象推廣栽調(diào)性選示意統(tǒng)：神秘管島嶼揮驚現(xiàn)應(yīng)國際僚城南88公里班錦江慘終于柔引來存城市擁新地扇標(biāo)推廣予調(diào)性級示意辣：分階段營銷策略整體侍鋪排預(yù)熱屢期造勢簽期爆破識期持銷圈期總結(jié)6月7月8月7月鐵17篇日：整體艘形象鮮出街6月蘋1日夢：島的碑炒作任開始線上火推廣胃線整歉體鋪鼻排圍擋蕉，精竊神堡教壘出合街同步餓更換柔訴求網(wǎng)絡(luò)捷推廣同步廢更換演訴求商報株+華悶西報產(chǎn)版出送街院線好廣告邀出街戶外票大牌牛，路魔名牌舒，公詞交站齒臺，帳出租誘車站病臺廣特告投黨放主訴殺求為事島的鈔稀缺脅性主訴筒求為葵項目即自身機場瘦戶外牛投放航空猾雜志改投放停車歸場燈扁箱分階段營銷策略整體注鋪排預(yù)熱德期造勢棗期爆破團期持銷嫩期總結(jié)6月7月8月7月殖17疾日：整體蘆形象錦出街6月然1日闖：島的城炒作鈔開始陣地網(wǎng)絡(luò)共推廣報媒杠推廣院線朋推廣戶外情推廣公交氣站臺停車自場燈昆箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端金城市竿綜合陜體驚司現(xiàn)唯形一河澆心島分階段營銷策略整體階鋪排預(yù)熱綠期造勢緒期爆破郊期持銷購期總結(jié)6月7月8月7月釋17滑日：整體朝形象鴉出街6月侄1日傷：島的傳炒作迅開始陣地網(wǎng)絡(luò)忠推廣報媒亞推廣院線東推廣戶外父推廣公交燃站臺停車故場燈聞箱從圍雨擋開糞始投伯放廣摩告的濫時候細(xì)便同暖步開國始項版目的蹲彩燈炊照明毒，方毛法將礦彩燈徑效果蘆打到鞭高炮趕上，魔該效杰果應(yīng)便一致采持續(xù)燈光忌工程分階段營銷策略整體衡鋪排預(yù)熱際期造勢裝期爆破罩期持銷堅期總結(jié)6月7月8月7月氧17中日：整體址形象盡出街6月路1日嘆：島的崇炒作閥開始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進(jìn)度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)賢推廣報媒錯推廣院線用推廣戶外應(yīng)推廣網(wǎng)推旅廣方駛面：挖在7胸月1誓7日深之前押主要賀運用裝軟文悠熱炒膏島的尼價值培，7松月1唇7日顯之后濁增加稼通欄覆，文鐵字，斗畫面阿，熱姻炒整念盤的蜓價值引，并醒釋放腳售樓稠部和遲示范貌區(qū)即胸將盛方大開們放信濃息公交粗站臺停車已場燈拐箱分階段營銷策略整體傷鋪排預(yù)熱悟期造勢搜期爆破貿(mào)期持銷勾期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)箏推廣報媒于推廣院線徑推廣戶外中推廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率成都商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次華西都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月叔17藍(lán)日：整體倒形象脅出街6月爽1日尿：島的奧炒作饞開始報媒芒體推岡廣方凈面：辜在7猴月1升7日珍和7煩月2賤5日過，華筑西和劍商報晚各打侍一個夕整版尊，目江的有1、副揭開日國際拌城南惜河心艙島的鍛神秘陪面紗2、鍬釋放愈售樓農(nóng)部和閘示范烏區(qū)即洽將開中放的顯信息公交顧站臺停車紹場燈迷箱分階段營銷策略整體拴鋪排預(yù)熱穩(wěn)期造勢副期爆破儀期持銷殺期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)區(qū)推廣報媒違推廣院線膀推廣戶外丑推廣6月7月8月7月獎17值日：整體皇形象霸出街6月鑰1日滑：島的促炒作界開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進(jìn)行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島院線寫投放粉：C撫F片箱選擇蜂7月罪下旬卵的周厭末，儲根據(jù)嫁當(dāng)月聾電影擋的熱箭度來襖選擇詢投放徐的場祝次，扭CF壟片中踢需包樣含項對目示趨范區(qū)蛙和售另樓中熔心即爽將開悔放的虜信息20吩14準(zhǔn)年熱販門電插影：美國交隊長易2狼圖誕騰變形同金剛泊4公交者站臺停車計場燈恒箱分階段營銷策略整體儉鋪排預(yù)熱狗期造勢瓜期爆破果期持銷達(dá)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)弦推廣報媒狗推廣院線籮推廣戶外撐推廣6月7月8月7月荷17紗日：整體心形象予出街6月須1日椒：島的股炒作村開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外犧大牌碧選擇敗了市獲中心弊的2蠅塊和運城南同的1球塊，逮天譽錄，信蝕和御演龍山梢項目羽都曾同選擇穩(wěn)過鹽構(gòu)市口皂大牌膚進(jìn)行辦過投掩放公交惰站臺停車蝕場燈嫩箱分階段營銷策略整體蛋鋪排造勢蒸期爆破那期持銷霉期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)性推廣報媒撐推廣院線硬推廣戶外阿推廣6月7月8月7月礦17傘日：整體六形象消出街6月費1日彎：島的印炒作打開始雙流功國際騙機場茫廣告核牌示選意圖本廣球告點螞位來扁源于厚四川克博縱銀廣告球傳播梁有限口公司xx脾：獨占塊一島鑒的高程端城相市綜枝合體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島機場堡戶外盲：7爭月1面7日塌隨其球他線鴉上媒梯體同員步投魄放，腔精準(zhǔn)炸鎖定她有航腿空需菊求的剪高端貞客群船，訴姑求方跟面與景其他牙線上映媒介超保持顯一致公交味站臺停車菠場燈湊箱分階段營銷策略整體片鋪排預(yù)熱屬期造勢捕期爆破旦期持銷自期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)藍(lán)推廣報媒晃推廣院線耕推廣戶外循推廣6月7月8月7月禍17秤日：整體排形象桑出街6月繡1日溜：島的痕炒作斷開始公交鼠站臺停車判場燈周箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：紅星路南延線線路3：桐梓林-玉林片區(qū)7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點xx惰：獨占秘一島鍛的高摩端城負(fù)市綜屈合體陣地網(wǎng)絡(luò)憤推廣報媒漆推廣院線房誠推廣戶外閣推廣分階段營銷策略整體疑鋪排預(yù)熱吧期造勢黨期爆破困期持銷趨期總結(jié)6月7月8月7月宿17陵日：整體打形象茶出街6月狐1日手：島的誰炒作貴開始公交摔站臺停車遞場燈鍵箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)xx版：獨占秩一島羊的高迎端城功市綜撐合體線下算活動盯渠道雀整體惰鋪排分階段營銷策略整體牛鋪排預(yù)熱暑期造勢膜期爆破蛾期持銷去期總結(jié)6月7月8月7月許17露日：整體始形象惹出街6月盤1日燙：島的堤炒作扔開始主訴施求為宅島的讀稀缺萍性主訴疤求為歸項目庸自身銷售劃團隊融強化吉信胳行客始戶資社源梳編理+閘CA般LL蔑客開除始高端蹈商場羞擺展金融首城高閑峰論附壇活衡動短信叮發(fā)送分階段營銷策略整體賀鋪排預(yù)熱敲期造勢承期爆破眾期持銷伍期總結(jié)6月7月8月7月載17增日：整體焦形象丹出街6月海1日扯：島的聽炒作廚開始銷售易團隊膀強化吉信貪行資玩源客駐戶梳割理CA撓LL租客商場轎擺展論壇裝活動短信勤發(fā)送方式遞一：賣上海筑總部精行及劫江景沉豪宅注居住鵲體驗首先捉組織塑銷售換團隊貿(mào)到上尤海總呢部參懸觀，小包括肚上海尋幾大涉復(fù)地鼻代表儀項目掠的參格觀，慚感受夸復(fù)地核的項司目運爸營能離力，叫同時育安排元于上絲式海金堵茂君鏈悅大綢酒店騙的居渠住體席驗，皇讓團棟隊首賣先明涉確將狐來的港xx轉(zhuǎn)將給求業(yè)主間帶來喜什么交樣生是活。方式痛二：扎xx撒誕生奧記紀(jì)奔錄片xx吐項目菌紀(jì)錄但片將樂從土柿地、叔產(chǎn)品受、工蹦程、巖物業(yè)碗四個際方面準(zhǔn)記錄溫下每輕個崗鳥位的棋員工封為x袍x所歡付出米的心跳血，貴其中櫻有爭喇辯有燈認(rèn)同壯，但壓最終樓達(dá)到臺共識解，目宋的是宜讓看利過該儲紀(jì)錄剪片的每一賤個置民業(yè)顧纏問都xx永的誕女生產(chǎn)生搞強烈化的情籌感共淹鳴，感受脂到x便x是淋復(fù)地遵人用荒心做燒出的琴產(chǎn)品頭、是值窮得驕火傲的鴨向客晴戶推悲薦的庭。分階段營銷策略整體憶鋪排預(yù)熱蟲期造勢腐期爆破塑期持銷牲期總結(jié)6月7月8月7月炕17遭日：整體纖形象俗出街6月怪1日設(shè)：島的嗎炒作趨開始銷售鎮(zhèn)團隊島強化吉信阿行資果源客將戶梳干理CA進(jìn)LL液客商場砍擺展論壇搭活動短信頑發(fā)送序號項目名稱客戶資源量（組）序號項目名稱客戶資源量（組）1華夏景苑12517皇冠國際社區(qū)7052和貴馨城21438懋山湖6173成都后花園26149舜元·桃源銘10824城南逸家43210金河谷7735華新.錦繡尚郡166411海航.香頌湖5866極地海洋世界51312牧山逸家/合計12370項目名稱客戶資源量（組）譽峰2811天譽295棕櫚泉費爾蒙公寓490西派國際323望今緣286合計4205截止全目前幼為止收，吉膏信行斥代理紗12脅個別麻墅項責(zé)目，孤有效升別墅化客戶如資源告數(shù)量獄約12撿37互0組，代煉理平湯層豪蛇宅5晌個，疼有效儀客戶債約42坐07組分階段營銷策略整體粗鋪排預(yù)熱禽期造勢捧期爆破桿期持銷薦期總結(jié)6月7月8月7月軋17歐日：整體稀形象衫出街6月槐1日丹：島的諷炒作民開始銷售毫團隊謙強化吉信棚行資宜源客橡戶梳疊理CA胳LL絡(luò)客商場振擺展論壇較活動短信咱發(fā)送人員汪安排衣：從折每日差CA鑰LL峽客銷匹售人凡員4絡(luò)-5根名，裝其中每日廈CA惱LL肉客電漢話數(shù)擋量保陜底1略00碰組/榴人，掉由項歷目經(jīng)笑理監(jiān)窩督完凍成，至并反壺饋C攔AL海L效覺果CA安LL錄客項蓮目：茅吉信浴行代險理項悉目，盜銷售警人員蘿進(jìn)行話初步俘掃客悶，對賽客戶貪釋放率xx底售樓揉部和監(jiān)示范焰區(qū)即銷將開內(nèi)放的誰信息CA遷LL慣客時治間：選從7月烘20螞日開始催一直沖持續(xù)分階段營銷策略整體網(wǎng)鋪排預(yù)熱據(jù)期造勢辰期爆破狹期持銷看期總結(jié)6月7月8月7月挖17個日：整體爛形象尋出街6月徑1日搶：島的蓄炒作伏開始銷售梁團隊漸強化吉信眨行資冠源客岡戶梳噸理CA礎(chǔ)LL桃客商場舉擺展論壇隱活動短信轟發(fā)送奧克斯廣場負(fù)一層及四層環(huán)球中心韓國樂天凱丹廣場一層拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展環(huán)球中心，奧克斯廣場，凱丹廣場7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進(jìn)行擺展銷售短團隊?wèi)]強化吉信雪行資手源客典戶梳淡理CA巾LL愧客商場然擺展論壇抖活動短信販發(fā)送分階段營銷策略整體鉗鋪排預(yù)熱嗽期造勢戀期爆破撲期持銷凝期總結(jié)6月7月8月7月撇17文日：整體忠形象捧出街6月顏1日錦：島的亦炒作團開始策略擔(dān)內(nèi)容攜：借勢嫂講解巷金融梢城中惜后期郵規(guī)劃偽，揭周開島劍上業(yè)居態(tài)分彩布情虎況，垮推出圣項目舅高端楊形象合，以誕河心村島2要01璃4年添規(guī)劃鳴版圖摘再次彈聚焦理推向絹市場蓄、推讓向業(yè)著內(nèi)。成都影金融礎(chǔ)城巔益峰論忘壇——即成鏈都河勻心島撞20使14握業(yè)態(tài)豬揭秘選會活動殊時間截：20懸14龍年7棍月初活動將形式功：專題喜采訪味+軟柿文炒域作媒體賀配合段：軟文橡、網(wǎng)嚇絡(luò)、術(shù)微薄古、短水信媒體認(rèn)公關(guān)嗽，讓背成都監(jiān)各大陸主流飯媒體骨統(tǒng)一仔懸疑盆式推討廣口息徑，示制造秧市場傲期待限，為疫爆發(fā)漿性全造城話指題造管勢奠皂定基減礎(chǔ)。銷售沸團隊錄強化吉信尼行資蕩源客億戶梳藥理CA袖LL布客商場伸擺展論壇叛活動短信澇發(fā)送分階段營銷策略整體死鋪排預(yù)熱完期造勢偉期爆破桿期持銷婦期總結(jié)6月7月8月7月數(shù)17扔日：整體爛形象擊出街6月山1日疲：島的藥炒作躍開始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放xx：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段營銷策略整體趙鋪排預(yù)熱隙期造勢歪期爆破姑期持銷州期總結(jié)8月9月8月養(yǎng)16字日：樣板痰間開奴放8月瓜2日水：示范著區(qū)及嬌售樓嗓部亮光相階段園目標(biāo)靈：利用拼示范懇區(qū)及痰售樓秤部亮碑相制黃造第爸一個跟大的趨節(jié)點歡，保搜持市為場熱爆度利用暑樣板派間開聽放制沫造第趨二個橫大的袖節(jié)點晴，開旅始認(rèn)麻籌工飯作主訴矩求：肆炒作催重點敘由“曉盤”懶帶入呼“住吼宅”敞，制稱造公愉共話集題，小將島捧化作慣公眾勢目的框地以“嘉銷售薯中心忽亮相歲驚艷籃、預(yù)邊期叫五好”泥和“8月中易旬樣訪板間序開放響在即捎”為類節(jié)點尖目標(biāo)職面對眼精準(zhǔn)鉛客戶（配給合媒詠體：柴機場剖、航號空雜敢志、曾戶外再，公助交站饑臺、悠陣地跟、路厲名牌爛、報聾媒、銜網(wǎng)絡(luò)燥等）線上查：目標(biāo)遭客戶慚精準(zhǔn)妨營銷真：1、持餃續(xù)企慮業(yè)客震戶、姑圈層酸客戶素、新吩客戶辰專場疫活動咳；2周邊嘉競品源攔截鮮；3渠道扎客戶翼導(dǎo)入胖；4代理盛公司端聯(lián)動捎帶客潛等線下粗：線下禮高調(diào)餅博出貧鏡：強化畜媒體辭體驗獨活動矮后續(xù)適報道秤及炒桐作；徐啟動刊關(guān)于搶品質(zhì)功型島房誠居生猶活的植民間恭創(chuàng)意蘿猜想??；微早信、跪微博機、AP扮P等社瞞交媒團體、遍網(wǎng)格縣搜縈惡引擎厲等