專家編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理講師講義講解詳細(xì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件XX公司學(xué)習(xí)課件第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠：

1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；

2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用；

3．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.1房地產(chǎn)的概念對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：1.不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）2.獨(dú)一無(wú)二性

3.壽命長(zhǎng)久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價(jià)值量大9.流動(dòng)性差10.保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的分類1．土地的分類（1）按土地的開(kāi)發(fā)程度，土地可分為：①過(guò)生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國(guó)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)；③商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂(lè)設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國(guó)特有的分類方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)3.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門(mén)，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門(mén)。2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。

4．有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

1.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念、任務(wù)和分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類型（1）按開(kāi)發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)、成片集中開(kāi)發(fā)（后兩類開(kāi)發(fā)也稱綜合開(kāi)發(fā)）

（2）按開(kāi)發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)開(kāi)發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開(kāi)發(fā)）（3）按開(kāi)發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從廣義上講，就是指一切通過(guò)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。

1．房屋經(jīng)營(yíng)

2．城市土地經(jīng)營(yíng)

3．城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，有兩種看法：一種是從廣義的角度來(lái)看，另一種是從狹義的角度來(lái)看。從廣義的角度來(lái)看，特別是站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著如下重大的差別。

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所指向的行為對(duì)象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用就會(huì)發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

教學(xué)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程；了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2.1.1市場(chǎng)的一般概念市場(chǎng)是社會(huì)分工和商品交換的必然產(chǎn)物，它是一種以商品交換為內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系形式。由于市場(chǎng)的基本經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是商品供求和商品買(mǎi)賣，因此市場(chǎng)的形成必須具備下列3個(gè)基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品(包括有形的實(shí)物產(chǎn)品和可供出售的無(wú)形產(chǎn)品)，這是市場(chǎng)的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣主和具有購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)欲望的買(mǎi)主，這是市場(chǎng)的主體；其三是具有買(mǎi)賣雙方都能夠接受的交易價(jià)格及其條件。只有滿足以上3個(gè)基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)也才具有實(shí)際意義。

2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)是開(kāi)展房地產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所，是社會(huì)統(tǒng)一大市場(chǎng)中的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)有狹義和廣義之分。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話來(lái)說(shuō)是指以房地產(chǎn)作為對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所；從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成所有交易的總和，即進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是買(mǎi)賣雙方相互作用的一種機(jī)制。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1．按地域來(lái)劃分2．按房地產(chǎn)類型、檔次來(lái)劃分3．按土地和房地產(chǎn)層次來(lái)劃分2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的分析，就可以回答市場(chǎng)是如何有效地通過(guò)改變價(jià)格來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)3．需要專業(yè)人員提供服務(wù)4．易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性

2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需狀況。但市場(chǎng)不僅自身會(huì)發(fā)生變化，還可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)來(lái)指導(dǎo)買(mǎi)賣雙方的行為。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以歸納為以下幾個(gè)方面。1．配置存量房地產(chǎn)資源和利益2．顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化3．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4．能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計(jì)劃5．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求1．房地產(chǎn)需求及影響因素2．房地產(chǎn)商品的需求的特征房地產(chǎn)商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來(lái)看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性(5)相對(duì)理性(6)可替代性2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其影響因素2．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特征(1)短期供給特征。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無(wú)法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開(kāi)發(fā)，都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。(2)長(zhǎng)期供給特征。由于長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關(guān)政策的前提下，通過(guò)改變?cè)型恋氐挠猛?，以及開(kāi)發(fā)新的土地等方法來(lái)增加市場(chǎng)供給，因此房地產(chǎn)的價(jià)格變化相對(duì)短期而言要平緩得多。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使用市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

1．房地產(chǎn)使用市場(chǎng)

2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

3．房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程的分析

1．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)使用需求

2．長(zhǎng)期利率與房地產(chǎn)投資的需求

3．短期信貸、開(kāi)發(fā)成本和新增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)2.5政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控2.5.1建立房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、價(jià)值昂貴性和使用耐久性，對(duì)其發(fā)展政策的建立也應(yīng)具有相應(yīng)的特殊原則。1．目標(biāo)的確定性2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性3．政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原則1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、相互協(xié)調(diào)的原則2．多種調(diào)控手段相結(jié)合的原則3．管而不死，活而有序的原則

2.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

1)土地供應(yīng)政策和地價(jià)政策2)金融政策

3)住房政策4)城市規(guī)劃

5)稅收政策6)租金和價(jià)格控制2．房地產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局的調(diào)控5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為和房地產(chǎn)投資品的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段1．計(jì)劃手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段4．法制手段第3章蟲(chóng)房地房誠(chéng)產(chǎn)開(kāi)搖發(fā)的腦程序教學(xué)植目標(biāo)通過(guò)取本章歡的學(xué)控習(xí)：了解過(guò)房地能產(chǎn)開(kāi)單發(fā)的芬基本站程序縮慧；熟悉恒投資團(tuán)分析端、前恥期準(zhǔn)謎備、凡建設(shè)概與租駝售服牙務(wù)等稍階段摘的主給要工鉛作任攀務(wù)與暴要求古，從插而對(duì)挎房地?cái)_產(chǎn)的譜開(kāi)發(fā)勻的整慨個(gè)過(guò)辭程有茄一個(gè)央總體噴認(rèn)識(shí)似和把婚握葬。3.押1房地屆產(chǎn)開(kāi)范發(fā)程扎序概貸述隨著定社會(huì)未經(jīng)濟(jì)嫩的發(fā)秒展，灶房地盡產(chǎn)開(kāi)織發(fā)活數(shù)動(dòng)變?nèi)沟迷姐^來(lái)越雪復(fù)雜條。然它而，謊不論很開(kāi)發(fā)陵活動(dòng)綢變得吧多么規(guī)復(fù)雜境，開(kāi)燃發(fā)商稱變得糊多么恰能干鋤，房塘地產(chǎn)手開(kāi)發(fā)槐專業(yè)勉服務(wù)遷隊(duì)伍粒發(fā)展遵得多愛(ài)么完忙善，巾房地妥產(chǎn)開(kāi)叮發(fā)過(guò)與程都本必須擦遵循秘基本毅的步料驟。一般乏說(shuō)來(lái)莫，這踢個(gè)程茫序分源為4個(gè)階牛段：浴投資務(wù)分析仍階段借、前哭期準(zhǔn)巨備階溉段、客建設(shè)正階段榴與租項(xiàng)售服恒務(wù)階律段。3.聚2房地唱產(chǎn)開(kāi)納發(fā)投觸資機(jī)下會(huì)選研擇與害風(fēng)險(xiǎn)番分析3.匆2.咬1房地鋪產(chǎn)投倡資的撓種類房地么產(chǎn)投耳資可胡分為姐直接潮投資修與間梯接投完資兩暈種，其中億房地裳產(chǎn)直靜接投勢(shì)資是蠶指直昏接與課房地進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)睛品相共關(guān)的懶投資用，它記包含若房地惰產(chǎn)開(kāi)倘發(fā)投御資與駁房地煎產(chǎn)置耕業(yè)投著資兩凳種形水式，柔房地志產(chǎn)間帽接投蝴資是垃指不黨直接羨與房幣地產(chǎn)撇產(chǎn)品赴發(fā)生緞關(guān)系棄的投繼資。晶主要爐有投靠資房劑地產(chǎn)差企業(yè)蕩股票舅或債欺券、盾投資相房地下產(chǎn)投牙資信嫂托基障金、喝購(gòu)買(mǎi)卡住房傷抵押種貸款伍支持擊證券簡(jiǎn)等形腎式。立它們騎具體細(xì)的關(guān)奇系如鉛圖所仍示3.后2.因2房地加產(chǎn)開(kāi)務(wù)發(fā)投齊資機(jī)豈會(huì)選擁?yè)穹康丶旬a(chǎn)投照資機(jī)蘆會(huì)選扶擇，賞也就健是通歡常所杠說(shuō)的因項(xiàng)目蔽可行右性研屋究，皆是指舍房地贏產(chǎn)開(kāi)獅發(fā)投楚資過(guò)跪程中噴，把面握機(jī)慈會(huì)、側(cè)機(jī)遇袖的過(guò)熟程。滾房地呀產(chǎn)投學(xué)資機(jī)匯會(huì)選眨擇，顧主要茂包括殿投資蒼機(jī)會(huì)稱尋找歪、篩襲選與鋸決策微分析3個(gè)步吃驟。3.載2.平3房地染產(chǎn)開(kāi)秒發(fā)投系資風(fēng)鐮險(xiǎn)分混析1．房雀地產(chǎn)域投資遮風(fēng)險(xiǎn)支的基畢本概磨念從房希地產(chǎn)市投資殖的角雷度來(lái)萬(wàn)說(shuō)，姨風(fēng)險(xiǎn)幣可以擦定義染為未吸獲得跨預(yù)期扁收益蔬可能完性的未大小鄰。完抱成投驅(qū)資過(guò)肺程進(jìn)瞇入經(jīng)艇營(yíng)階推段后裳，人亮們就敗可以受計(jì)算掙實(shí)際廊獲得獄的收貓益與財(cái)預(yù)期興收益濕之間偵的差玻別，獲進(jìn)而嚇也就乒可以匠計(jì)算陜獲取歪預(yù)期住收益楊可能刻性的微大小尼。2．房浪地產(chǎn)亞投資偽風(fēng)險(xiǎn)撈預(yù)測(cè)有與控潤(rùn)制分拳析1)風(fēng)險(xiǎn)致預(yù)測(cè)蠢的方塔法(1互)財(cái)務(wù)役報(bào)表警法。(2扎)問(wèn)詢區(qū)法。(3鄭)索賠罪記錄犧統(tǒng)計(jì)民法。(4敢)環(huán)境貸分析煩法。2)房地窮產(chǎn)投嬌資風(fēng)神險(xiǎn)的村規(guī)避宴與控筐制(1源)通過(guò)什項(xiàng)目對(duì)投資測(cè)組合套及多太種經(jīng)蔽營(yíng)分辛散風(fēng)國(guó)險(xiǎn)。(2朝)通過(guò)腐加強(qiáng)供資產(chǎn)雹管理侵來(lái)控前制風(fēng)淘險(xiǎn)。(3絹)通過(guò)迫合理傻改變謹(jǐn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)形式亞轉(zhuǎn)移偶風(fēng)險(xiǎn)悔。(4逼)通過(guò)寨市場(chǎng)謎調(diào)查恥實(shí)行規(guī)正確伶的決慚策來(lái)馬控制片風(fēng)險(xiǎn)得。此外刑，有打一部爬分可殃保風(fēng)炊險(xiǎn)，蠢可通幟過(guò)商漲業(yè)保任險(xiǎn)等超方式腔轉(zhuǎn)移炭。3.蕩3房地爽產(chǎn)開(kāi)襖發(fā)前樣期工蔥作房地罩產(chǎn)開(kāi)響發(fā)前住期工擠作包全括：起獲取愁土地漫使用牢權(quán)；仆項(xiàng)目鳴規(guī)劃雀設(shè)計(jì)慢與許疾可；足建設(shè)壓工程過(guò)招標(biāo)喊；開(kāi)謝工申標(biāo)請(qǐng)與茅審批右等環(huán)防節(jié)的溉工作允，以謀上部貢分的坡具體舌內(nèi)容墾將在揚(yáng)第4章與役第6章講菜述。3.塵4建丑設(shè)位階甩段3.通4.獅1質(zhì)量持控制質(zhì)量懷控制析是指冶項(xiàng)目植管理菜機(jī)構(gòu)臉以設(shè)停計(jì)文德件、足工程形合同遣、國(guó)刺家標(biāo)獎(jiǎng)準(zhǔn)、晴施工辰規(guī)范平等為洲目標(biāo)壟對(duì)開(kāi)溪發(fā)項(xiàng)罩目所奴進(jìn)行蜜的監(jiān)亂督與控管理拉活動(dòng)麥。1．質(zhì)切量控屋制的慚任務(wù)質(zhì)量裂控制病的任像務(wù)主雙要是賀在施倉(cāng)工過(guò)揮程中獵及時(shí)票發(fā)現(xiàn)伶施工餓工藝?yán)湟?guī)程旋是否侮滿足膚設(shè)計(jì)盛要求戒和合煮同規(guī)雨定，爭(zhēng)對(duì)所絨選用殼的材卻料和驚設(shè)備辱進(jìn)行韻質(zhì)量莊評(píng)價(jià)抬、對(duì)際整個(gè)泊施工極過(guò)程鴉中的棗工程脅質(zhì)量沖進(jìn)行攔評(píng)估配，將庸取得帥的質(zhì)肌量數(shù)桃據(jù)和焦承包鳳商履高行職拒責(zé)的瘡程序采，與漆國(guó)家帆有關(guān)李規(guī)范獵、技北術(shù)標(biāo)棕準(zhǔn)、嫩規(guī)定恰進(jìn)行栽比較憐，并軌作出是評(píng)判家。2．質(zhì)播量控誕制的斯手段1)滿“旁站巷”監(jiān)蹈督2)測(cè)量3)指令頂文件4)利用站質(zhì)量死控制竊工作叮程序5)支付舒控制3.害4.恥2進(jìn)度躲控制1．影春響進(jìn)沸度的霸因素由于羊房地覽產(chǎn)項(xiàng)愁目具彎有資產(chǎn)金龐撒大、土業(yè)務(wù)字復(fù)雜受、建斑設(shè)周乏期長(zhǎng)疾、涉志及相塊關(guān)單杠位多枕等特鼠點(diǎn)，悲造成響影響中進(jìn)度付的因唐素很殼多，瞞如人從的因性素，賀技術(shù)晃因素瞎，材佩料設(shè)敏備與稈構(gòu)配緣瑞件因抱素，雹天文厭、地玻理與壯氣象智自然隆因素駐，政護(hù)治、債經(jīng)濟(jì)曬、文俘化等弄社會(huì)癢因素奸，還榆有其童他不瞎確定類的因么素等轟。2．進(jìn)角度控木制的貢方法1)關(guān)鍵頸線路晶法2)計(jì)劃辰評(píng)審峰技術(shù)3)管理抄技術(shù)3．進(jìn)漆度控僅制的有措施1)組織血措施2)技術(shù)卵措施3)合同簽措施4)經(jīng)濟(jì)土措施5)信息辰管理到措施3.富4.淋3成本類控制1．成蝴本控禾制的辰主要烤工作除項(xiàng)漢目投舒資決鬼策、訴設(shè)計(jì)燭和工財(cái)程發(fā)象包階厲段的間成本什控制繩外，糊項(xiàng)目找施工挑階段展的工泳程成再本控葬制主宜要包哪括如戶下幾磚個(gè)方孩面的器工作湯。1)編制巨成本依計(jì)劃臺(tái)，確顛定成豈本控屆制的憐目標(biāo)2)審查蔥施工熄組織瞎設(shè)計(jì)繩和施仇工方悠案3)控制初工程德款的爺動(dòng)態(tài)油結(jié)算4)控制辱工程鉆變更2．成仇本超故支的恢原因熊與處餐理措霉施在房寺地產(chǎn)很項(xiàng)目校成本螞控制叉的過(guò)吉程中形，經(jīng)膀過(guò)對(duì)裁比分厘析，跳發(fā)現(xiàn)幅某一病方面退已經(jīng)盟出現(xiàn)溉成本瓶超支餓，或核是預(yù)墨計(jì)到督最終貪將會(huì)黑出現(xiàn)努成本曾超支仔，則尸應(yīng)將情該部敘分成泰本超供支問(wèn)烈題單旬獨(dú)提棋出，裳作進(jìn)撤一步飄的原殘因分霉析。濕然后蘭再在忘分析兆的基旨礎(chǔ)上菌分清房誠(chéng)責(zé)任跨，提剃出成鉗本控電制的夠相應(yīng)管措施辛。3.俯4.規(guī)4合同預(yù)管理1．房迅地產(chǎn)椅開(kāi)發(fā)匪項(xiàng)目泛的主讀要合羊同1)開(kāi)發(fā)將商的樹(shù)主要鴨合同姿關(guān)系開(kāi)發(fā)誓商為矮了順路利地冤組織絲式實(shí)施趁其所見(jiàn)承擔(dān)逼的開(kāi)扛發(fā)項(xiàng)查目，園需要包在開(kāi)慮發(fā)過(guò)狀程中辟簽署扒一系鬧列的被合同退。這些靜合同笨通常住包括貨：土裝地使浴用權(quán)棍出讓誤或轉(zhuǎn)褲讓合波同、暑勘察企設(shè)計(jì)軌合同亮、融擊資合唱同、駐咨詢撐合同厚、工授程施事工合掉同、壓采購(gòu)船合同黑、銷肝售合攤同、承聯(lián)合以開(kāi)發(fā)回合同卡與房姥地產(chǎn)餃轉(zhuǎn)讓掃合同棗等。2)承包賓商的徐主要鉤合同批關(guān)系承包足商的嚷主要蘿合同機(jī)包括垂：工污程承豬包合郵同、簽分包啟合同傍、供巖應(yīng)(采購(gòu))合同緣瑞、運(yùn)慕輸合退同、哲加工扮合同尊、租擱賃合云同、押勞務(wù)眉供應(yīng)苗合同愧、保辣險(xiǎn)合姥同、獨(dú)融資蹈合同爪、聯(lián)斜合承欄包合罵同等宜。2．開(kāi)頌發(fā)項(xiàng)極目合泛同管乏理項(xiàng)目肌合同紐奉管理蒸通常桑包括姜兩個(gè)當(dāng)階段參：合跨同策箭劃及潛管理指階段慌、合跡同分畝析與雷控制葛階段露。3.澆4.溝5開(kāi)發(fā)騰項(xiàng)目他信息倡管理在房鼠地產(chǎn)卻開(kāi)發(fā)紛過(guò)程唱中，她無(wú)論旬項(xiàng)目活組織允、計(jì)纖劃，宵還是巴管理樓、控殼制、仿協(xié)調(diào)蠻都離熊不開(kāi)粥信息黑，可絮以說(shuō)敢信息渴是經(jīng)適營(yíng)管糟理活洲動(dòng)的獲基礎(chǔ)址。3.租4.炒6竣工鏈驗(yàn)收1．竣板工驗(yàn)峰收的善依據(jù)2．竣濱工驗(yàn)絨收的打工作批程序開(kāi)發(fā)磚項(xiàng)目份竣工拴驗(yàn)收淚的工眠作程魯序一浙般分多為單與體驗(yàn)治收、甩綜合險(xiǎn)驗(yàn)收刑以及型驗(yàn)收養(yǎng)備案3個(gè)階憐段。1)單體早驗(yàn)收2)綜合將驗(yàn)收3)驗(yàn)收毀備案3.置5租臺(tái)售澤階釋段租售妻階段慰的工技作這斑部分挖內(nèi)容歉見(jiàn)第8章房竊地產(chǎn)獎(jiǎng)市場(chǎng)拒營(yíng)銷給。第4章虛房華地產(chǎn)訓(xùn)開(kāi)發(fā)路用地幫的獲蠅取教學(xué)凈目標(biāo)通過(guò)價(jià)本章逮的學(xué)爛習(xí):了解打建設(shè)血用地哭使用附權(quán)的簡(jiǎn)概念精、集悼體土育地征故收與尸城市喉房屋屬拆遷萌的內(nèi)唱涵；熟悉劫房地行產(chǎn)開(kāi)置發(fā)項(xiàng)僅目建音設(shè)用岡地使臉用權(quán)爬取得親的主貧要方咳式、津集體聲土地魚(yú)征收兆與城埋市房賀屋拆誤遷補(bǔ)杜償。4.孕1土地叢使用槽權(quán)的蟻獲取4.駛1.汗1土地講所有跑權(quán)和匠土地缸使用您權(quán)1．土盛地所某有權(quán)土地葉所有伙權(quán)是萬(wàn)指土頸地所座有者嘆在法銜律規(guī)絮定的扶范圍符內(nèi)，提對(duì)其致?lián)碛薪j(luò)的土航地享搬有的陸占有浙、使彈用、慚收益揪和處瓣置的廚權(quán)利刪，它雜是土穗地所找有制陣的法狡律體肢現(xiàn)。葛土地耐所有劑權(quán)包否括土犬地占?xì)⒂袡?quán)挪、土急地使繭用權(quán)撓、土果地收妖益權(quán)完和土適地處猛分權(quán)4項(xiàng)權(quán)思能。2．土效地使序用權(quán)土地豆使用刊權(quán)是葉指土同地使適用者夢(mèng)依法斜取得侍的在才法律晶規(guī)定告的范托圍內(nèi)憑對(duì)土罪地享扶有的椒占有證、使冰用、裂收益賞和在轉(zhuǎn)特定隸的條奸件下稱依法就處分油的權(quán)漆利，喪它是鬼土地返使用鄙制度寨在法茶律上頓的表嬸現(xiàn)，汽也是筒我國(guó)連地權(quán)輪制度磨的重逝要組記成部脊分。4.球1.臭2土地呢使用啟權(quán)的車取得歲方式4.俱1.而3土地摘使用給權(quán)出涂讓1．土?xí)厥骨萦脵?quán)焦出讓泡的概折念土地愉使用盒權(quán)出斤讓是沒(méi)指國(guó)熊家將每國(guó)有桿土地召使用警權(quán)在牢一定愁年限潔內(nèi)出藥讓給掠土地喜使用欺者，們由土剪地使足用者騎向國(guó)歸家支儲(chǔ)付土做地使臉用權(quán)充出讓畏金的搜行為床。(1出)經(jīng)出搜讓取畝得土齡地使舍用權(quán)漿的單玩位和憶個(gè)人哈，在竿土地延使用孝期限割內(nèi)沒(méi)槐有所喪有權(quán)海，只銹有使參用權(quán)河，在被使用日土地寺期限坡內(nèi)對(duì)爆土地銹擁有隊(duì)使用鳳、占有有、加收益是和處塊分權(quán)焦；土送地使旨用權(quán)叔可以員進(jìn)入猜市場(chǎng)拾，可領(lǐng)以進(jìn)渣行轉(zhuǎn)旬讓、慈出租藝、抵芬押等泛經(jīng)營(yíng)羨活動(dòng)源。(2沸)出讓賄的土否地使壟用權(quán)捉是有嘆一定伙年限柏的土毛地使溝用權(quán)貧。(3老)土地柏使用暗權(quán)出評(píng)讓是里有償輝的，醋受讓誰(shuí)人必脆須支朝付“德出讓冠金”蹲。(4敏)土地獄使用故權(quán)出敗讓是晶國(guó)家識(shí)以土疑地所喘有者留的身末份與浴使用誤單位源之間商關(guān)于廢權(quán)利徐和義每務(wù)的巧經(jīng)濟(jì)月關(guān)系巾，因勾此具件有平俊等、飽自愿棄、有草償、臺(tái)有限晉期的異特點(diǎn)辜。2．土處地使雀用權(quán)加出讓魔的范閘圍1)主體駁范圍(1奇)土地禍?zhǔn)褂妹迿?quán)出敘讓的旁主體捷必須械是國(guó)指家，譯其他僑任何挽單位辛和個(gè)襪人不貧得出抬讓土滲地使落用權(quán)基。(2踏)土地常使用啦權(quán)出爺讓對(duì)障象是始中華份人民窯共和撿國(guó)境配內(nèi)的縣公司田、企嬸業(yè)以冬及其棄他組應(yīng)織和躲個(gè)人被。2)客體驗(yàn)范圍(1喂)土地剝使用咳權(quán)出遙讓的掘客體課必須換是國(guó)俗有土威地，殺集體虛土地撒不經(jīng)餅征收叢不得濟(jì)出讓妥。(2圍)地下車埋藏繪物不洽屬于辦出讓弟范圍儉，它畝歸國(guó)春家所陣有。3．土默地使酬用權(quán)節(jié)的出奏讓年備限根據(jù)《城鎮(zhèn)斯國(guó)有畫(huà)土地帆使用知權(quán)出挎讓和弄轉(zhuǎn)讓魂暫行信條例》的規(guī)匠定，賊不同感用途帽的國(guó)吩有土忽地，振其土錄地使虧用權(quán)新的最需高出旁讓年漆限如數(shù)下：建①佛居住瘡用地70年；溫②狀工業(yè)北用地50年；根③番教育素、科書(shū)技、肆文化口衛(wèi)生乎、體借育用腔地50年；側(cè)④宰商業(yè)完、旅走游、員娛樂(lè)剩用地40年；遇⑤天綜合銹或其害他用節(jié)地50年。4．國(guó)概有土鄰地使法用權(quán)逗出讓斷的方誕式根據(jù)盯相關(guān)增規(guī)定支，國(guó)泥有土趴地使設(shè)用權(quán)社出讓財(cái)，即稻土地扛一級(jí)首市場(chǎng)塵，一籍般有4種交所易方交式：希協(xié)議花、招勝標(biāo)、曲拍賣酒及掛亂牌。鮮其中召后三搶者是夜通過(guò)仁市場(chǎng)值公開(kāi)睛交易繁的方士式來(lái)或出讓棟土地識(shí)使用吧權(quán)。4.重1.梢4土地凈使用蹤蝶權(quán)劃膚撥1．劃浪撥土墓地使層用權(quán)鈴的概搶念土地殖使用威權(quán)劃引撥是溜指經(jīng)推縣級(jí)劃以上秧人民近政府館批準(zhǔn)幸，在位土地例使用更者繳材納補(bǔ)產(chǎn)償、廟安置恒等費(fèi)悅用后欺將該窩土地糟交付投給其爬使用餅，或止者將武土地陜使用菜權(quán)無(wú)旨償交碗付給調(diào)土地液使用顛者的荒行為因。劃撥蕩土地剛使用墨權(quán)具閣有以獅下特紋點(diǎn)。(1妄)通過(guò)鏡劃撥我方式煙取得揪的土停地使顫用權(quán)襯時(shí)，抗除了窯法律凈、法惡規(guī)另除有規(guī)宰定外鳳，沒(méi)遭有使建用期胖限的拖限制蓋。(2閘)通過(guò)焰劃撥陜方式戚取得冤土地總使用假權(quán)時(shí)塑，雖團(tuán)然土草地使莊用者濕要繳歉納補(bǔ)搶償、改安置統(tǒng)等費(fèi)菊用，距但不常必向年國(guó)家驗(yàn)支付懲地租援性質(zhì)既的費(fèi)肚用。(3線)通過(guò)盼劃撥撇方式詳取得牧土地搜使用信權(quán)時(shí)行，必讀須經(jīng)姑縣級(jí)啦以上彎人民社政府陰核準(zhǔn)盤(pán)，并集按法血定的榮程序?yàn)┺k理幕手續(xù)政后才架能取染得劃春撥土可地使忙用權(quán)覽。(4甘)通過(guò)季劃撥冷方式旅取得日的土應(yīng)地用差途，牛未經(jīng)毅批準(zhǔn)輩，不涂得改邪變。(5舍)土地殲使用傲權(quán)人悄在行扛使權(quán)蟲(chóng)利時(shí)舒，若擾遇社呢會(huì)公檢共利療益需惡要，奶有義沙務(wù)服冰從人魄民政擾府收視回土飄地使扮用權(quán)啞的決賞定。(6善)依照除行政浸劃撥谷方式胡取得下的土接地使犬用權(quán)姑，一敞般不遮得進(jìn)障行轉(zhuǎn)擴(kuò)讓，壯但經(jīng)著市、堵縣人籃民政蝕府土聚地管蘋(píng)理部窯門(mén)和撕房產(chǎn)庫(kù)管理覽部門(mén)皺的批忍準(zhǔn)，讓并符痛合下隸列條什件時(shí)中，可奔依法瞧進(jìn)行缸轉(zhuǎn)讓且：①冰土笑地使融用者逃為公暗司、漫企業(yè)做及其抬他經(jīng)段濟(jì)組叫織和弓個(gè)人抬；②北領(lǐng)怎取了回國(guó)有邪土地揭使用乎證；橫③統(tǒng)具有丸地上島建筑興物、餓其他因附著數(shù)物合攤法的賊產(chǎn)權(quán)朋證明隱；④夏依磁照《城鎮(zhèn)放國(guó)有弱土地治使用艙權(quán)出垃讓和軍轉(zhuǎn)讓召暫行絕條例》中的鋸規(guī)定等簽訂伏土地吸使用第權(quán)出顫讓合早同，沸并向縱當(dāng)?shù)匕菏?、婦縣人夕民政刺府補(bǔ)柱交土播地使淡用權(quán)團(tuán)出讓坑金，鋤或者盜以轉(zhuǎn)表讓、遲出租寧、抵爆押所旋獲收靈益抵朋交土纖地使把用權(quán)暑出讓瞎金。2．劃艙撥土蝕地使童用權(quán)忌的范爺圍《中華邪人民俯共和律國(guó)土劑地管份理法》第54條對(duì)灘劃撥牽土地垃使用腿權(quán)適血用的退范圍蒼作了騎明確絨的規(guī)京定。(1允)國(guó)家鑒機(jī)關(guān)城用地譜和軍輔事用燭地。(2屠)城市孤基礎(chǔ)儉設(shè)施獸用地夏和公奶益事初業(yè)用旱地。(3冒)國(guó)家校重點(diǎn)乓扶持需的能修源、轎交通泡、水仆利等殿基礎(chǔ)類設(shè)施往用地筆。(4吳)法律通、行糞政法伐規(guī)規(guī)褲定的盟其他坡用地譯。通過(guò)揪劃撥舊方式凈取得狹土地側(cè)使用而權(quán)，衫是國(guó)慌家為糠了支庫(kù)持和撓照顧隸某些控公益場(chǎng)性事咱業(yè)和耽特殊謎行業(yè)起的發(fā)船展，報(bào)而對(duì)哪其建蛛設(shè)項(xiàng)輝目用如地采惱用的緒特殊濁的供秀地方惕式。4.戀1.商5土地勢(shì)使用貝權(quán)轉(zhuǎn)唱讓1．土坊地使艱用權(quán)睡轉(zhuǎn)讓福的概頂念土地屑使用痰權(quán)轉(zhuǎn)躲讓，限是指鏡通過(guò)隨出讓佳方式暗獲得頂國(guó)家杜土地釋使用用權(quán)的松土地賀使用伙者，瞞通過(guò)解買(mǎi)賣仿、贈(zèng)帽與或駁者其銹他合示法方蹦式將漸土地圍使用布權(quán)再貍轉(zhuǎn)移崇的行疼為。土地諒使用凳權(quán)轉(zhuǎn)必讓具徒有以愈下特返征。(1羨)土地窮使用乏權(quán)的鐮轉(zhuǎn)讓公必須較以出檢讓合普同規(guī)萄定的束期限室和條想件投懲資、友開(kāi)發(fā)懇、利紡用土白地為飄前提友。(2披)土地暈使用窄權(quán)轉(zhuǎn)鼠移時(shí)大，土燦地使相用權(quán)奸出讓朗合同桂和登鞭記文惜件所序載明頭的權(quán)暑利、退義務(wù)飼隨之唉轉(zhuǎn)移湖。(3擺)土地轟使用豈者通燭過(guò)轉(zhuǎn)閱讓方龍式取尺得的編土地枯使用石權(quán)，難其使銳用年卵限為懇土地敏使用迷權(quán)出番讓合取同規(guī)漂定的瓶使用室年限效減去段原土頃地使浙用者系已使愧用年療限后君的剩蠢余年犬限。(4裳)土地促使用拐權(quán)轉(zhuǎn)喚讓時(shí)碎，其績(jī)地上指建筑潛物和覆其他蠢附著塞物的死所有荒權(quán)隨翅之轉(zhuǎn)渣讓。2．土分地使區(qū)用權(quán)俗轉(zhuǎn)讓?shí)涞臈l按件土地絕使用齊權(quán)轉(zhuǎn)虹讓是戰(zhàn)土地憶使用老權(quán)在掙不同罵使用拔者之辰間的橫流動(dòng)羨，是恥土地東市場(chǎng)集最活謹(jǐn)躍的功二級(jí)嘉市場(chǎng)測(cè)。為頓規(guī)范恩市場(chǎng)汪行為針，土皆地使述用權(quán)仁轉(zhuǎn)讓宵應(yīng)具送備以鎖下條伸件。(1洞)轉(zhuǎn)讓咽土地僚使用敗權(quán)的本公民哲、法功人，鴿必須全是土市地合蜻法的廈使用胳權(quán)享涉有人漸，必呢須持綁有土線地使線用權(quán)協(xié)的法田律文介書(shū)，液即《國(guó)有寒土地麻使用座權(quán)證》，其嘉權(quán)利稈在國(guó)辮家土盜地管毀理部濃門(mén)應(yīng)確有具閉體的液登記漸。(2旁)接受欠轉(zhuǎn)讓北的公徐民、阻法人凳，必柄須是樣我國(guó)百法律酒允許快的能巖夠享板有國(guó)暗有土板地使妙用權(quán)田的單汗位或愁個(gè)人下，即曬受讓污者應(yīng)冠符合碎受讓豈的條腥件。(3請(qǐng))使用娛權(quán)人及必須特對(duì)土父地進(jìn)據(jù)行一冰定開(kāi)塔發(fā)之饑后才鑒能轉(zhuǎn)奪讓其驚權(quán)利沈，即摟我國(guó)框法律烤禁止瘋進(jìn)行琴“炒而地皮丑”式炎的轉(zhuǎn)咬讓。3．土蓮地使玩用權(quán)豎轉(zhuǎn)讓翁的形集式1)土地類使用笨權(quán)出維售2)土地景使用蘆權(quán)交鑼換3)土地盟使用顧權(quán)贈(zèng)半與4.楊2房地核產(chǎn)開(kāi)療發(fā)用懇地的歪征用裙拆遷4.沈2.模1集體直土地馳征收1．土惠地征源收的振內(nèi)涵土地云征收謹(jǐn)是國(guó)濃家為璃了社戚會(huì)公火共利他益的皺需要慨，將岡集體毫所有圈土地蚊轉(zhuǎn)變款為國(guó)號(hào)有土線地的妻強(qiáng)制鑄手段盆。2．土宮地征債收的財(cái)原則扁與批牲準(zhǔn)權(quán)濃限1)土地?zé)捳魇諘r(shí)的原皮則(1機(jī))珍惜忠耕地給，合耕理利即用和嬸保護(hù)苗土地架的原催則。(2顆)保證途國(guó)家隊(duì)建設(shè)錦用地險(xiǎn)的原漂則。(3撲)妥善根安置滋被征淋地單冤位和乖農(nóng)民巧的原哥則。(4沉)有償炊使用沙土地購(gòu)的原職則。(5吃)依法冊(cè)征地昆的原遙則。2)土地序征收屋批準(zhǔn)另權(quán)限《土地銜管理延法》第45條規(guī)騎定，沈“征曬收下嗽列土蠢地的渡，由桌國(guó)務(wù)他院批郊準(zhǔn)：注①蕉基本托農(nóng)田抽；②隊(duì)基趙本農(nóng)桑田以棋外的僚耕地支超過(guò)35公頃煉的；比③絮其他獻(xiàn)土地留超過(guò)70公頃晴的。吧”征形收前隱款規(guī)鋸定以屠外的校土地短的，旁由省舉、自歐治區(qū)田、直堡轄市盒人民秀政府段批準(zhǔn)錄，并跡報(bào)國(guó)駐務(wù)院首備案如。3．土澇地征戲收的垃工作悲程序根據(jù)《土地霜管理招法實(shí)債施條草例》和《建設(shè)寫(xiě)用地表審查享報(bào)批渡管理她辦法》，土悶地征福收一遠(yuǎn)般按鋸照下猛列工抵作程朵序辦索理。1)申請(qǐng)傾用地2)受理困申請(qǐng)稻并審羨查有望關(guān)文盡件3)審批戲用地4)征地牛實(shí)施5)簽發(fā)屠用地獅證書(shū)4．征菠收集李體土拜地補(bǔ)粥償?shù)牟⒎秶负蜆?biāo)西準(zhǔn)4.杏2.恐2城市容房屋崇拆遷1．房祝屋拆潤(rùn)遷的誤概念房屋王拆遷杜是指擺建設(shè)洪單位亮或個(gè)移人(即拆學(xué)遷人)根據(jù)強(qiáng)城市涂建設(shè)趟規(guī)劃階要求派和政亮府批著準(zhǔn)的用用地店文件朵，在菌取得變拆遷羅許可腹證后恥，依茶照有甜關(guān)法道規(guī)拆顧除城欄市規(guī)袋劃區(qū)呆范圍箏內(nèi)國(guó)聾有土嬌地上外的房吃屋及抓附屬濤物，剃并對(duì)蘋(píng)被拆滴除房龜屋的衣所有庭人和毛使用飛人進(jìn)昏行補(bǔ)仙償和醉安置選的活扣動(dòng)。2．房炎屋拆崇遷的樹(shù)工作暖程序1)拆遷當(dāng)許可塔階段拆遷養(yǎng)許可饒階段行的工企作主皺要有似拆遷氣申請(qǐng)吳、拆榜遷審泳批、仿拆遷負(fù)公告竭等環(huán)隱節(jié)2)拆遷芽協(xié)議昂階段3)實(shí)施蜓拆遷止階段3．拆宗遷補(bǔ)勇償方聯(lián)式及樹(shù)安置1)拆遷狠補(bǔ)償艷方式根據(jù)《城市著房屋格拆遷意管理誤條例》的規(guī)翁定，范拆遷逃人應(yīng)愿當(dāng)對(duì)緞被拆拴遷人疾給予壘補(bǔ)償?shù)?。拆旁遷補(bǔ)矛償方酷式有凍兩種基：房功屋產(chǎn)爹權(quán)調(diào)腹換、瓣貨幣撇補(bǔ)償睬。2)拆遷訂安置4．拆陣遷爭(zhēng)龍議的伶處理第5章覆房地朽產(chǎn)開(kāi)陷發(fā)項(xiàng)赤目可下行性淹研究教學(xué)旨目標(biāo)通過(guò)辛本章炎的學(xué)醒習(xí):熟悉揚(yáng)房地纖產(chǎn)開(kāi)情發(fā)項(xiàng)傍目投嫁資估御算及騙項(xiàng)目憂方案投的財(cái)激務(wù)評(píng)始價(jià)指槽標(biāo)，漁能獨(dú)煎立地服進(jìn)行誰(shuí)房地車產(chǎn)項(xiàng)做目可壯行性嬸分析膏并撰干寫(xiě)可賞行性膏研究胡報(bào)告餡。5.秋1可行認(rèn)性研紙究概之述5.浮1.夸1可行廚性研馬究的饞概念判和目助的1．可密行性椅研究提的概東念可行積性研快究就霸是在勇工程細(xì)項(xiàng)目映投資善決策有前，夕對(duì)與蘭項(xiàng)目傍有關(guān)闊的社文會(huì)、門(mén)經(jīng)濟(jì)記和技焰術(shù)等研方面炮情況柿進(jìn)行仔深入預(yù)細(xì)致性的研跳究；帝對(duì)各屈種可諸能擬小定的扮建設(shè)恢方案逮或技月術(shù)方荒案進(jìn)狠行認(rèn)捐真的扯技術(shù)魚(yú)經(jīng)濟(jì)忙分析鋒、比抱較和駁論證漫；對(duì)譜項(xiàng)目飄的經(jīng)話濟(jì)、燭社會(huì)勉、環(huán)礎(chǔ)境效仰益進(jìn)磨行科諒學(xué)的佩預(yù)測(cè)朵和評(píng)孩價(jià)。2．可剪行性旗研究邀的目烤的可行保性研甩究的恐根本刪目的元是實(shí)匯現(xiàn)項(xiàng)枯目決概策的扮科學(xué)槽化、躬民主腔化、興程序策化，主減少割或避損免投度資決禾策的漸失誤擔(dān)，提樂(lè)高建勁設(shè)項(xiàng)足目的膨經(jīng)濟(jì)墓、社衛(wèi)會(huì)和修環(huán)境獵效益劣。5.漢1.吊2可行哪性研化究的醋特點(diǎn)1．前拐期性2．綜廢合性3．不崗確定況性4．預(yù)紙測(cè)性5.遵1.轉(zhuǎn)3可行館性研浩究的射作用1．作輛為項(xiàng)效目投必資決爪策的希依據(jù)2．作氧為籌有集建組設(shè)資訓(xùn)金的物依據(jù)3．作土為開(kāi)跳發(fā)商覆與有甚關(guān)各白部門(mén)竿簽訂供協(xié)議耳、合如同的壟依據(jù)4．作穴為編怎制下綿階段植規(guī)劃徐設(shè)計(jì)勤的依中據(jù)5．作炕為環(huán)似保部冰門(mén)審?fù)坎榻ㄐ以O(shè)項(xiàng)屬目對(duì)排環(huán)境淡影響悔的依悼據(jù)5.穩(wěn)1.緣瑞4可行殃性研禁究的心工作河階段擱和具圾體步己驟1．可饒行性船研究性的工美作階舅段1)投資休機(jī)會(huì)臭研究2)初步認(rèn)可行舍性研柴究3)詳細(xì)筒可行稈性研貧究4)項(xiàng)目諷的評(píng)構(gòu)估和尊決策2．可儲(chǔ)行性擔(dān)研究攪的具蒼體步呆驟1)接受哪委托2)調(diào)查寶研究3)方案接選擇魯和優(yōu)當(dāng)化4)財(cái)務(wù)南評(píng)價(jià)紙和國(guó)獨(dú)民經(jīng)化濟(jì)評(píng)乖價(jià)5)編制歪可行啊性研膝究報(bào)嬌告5.老1.完5可行強(qiáng)性研槳究的喪內(nèi)容一般壞房地學(xué)產(chǎn)開(kāi)敢發(fā)項(xiàng)趴目可斷行性紛研究卸的內(nèi)齊容主近要包摧括以菌下幾如個(gè)方敲面。1．項(xiàng)忠目概相況2．開(kāi)辜發(fā)項(xiàng)驚目用妨地的粒現(xiàn)狀逮調(diào)查膀及拆擠遷安寸置方反案的恥制定3．市婚場(chǎng)分芒析和卻建設(shè)值規(guī)模襲的確早定4．規(guī)扎劃設(shè)肥計(jì)方甜案選緩擇5．資晚源供備給條乏件分浩析6．環(huán)俱境影增響評(píng)混價(jià)7．項(xiàng)植目開(kāi)命發(fā)組察織機(jī)塑構(gòu)情霸理費(fèi)安用的惑研究8．開(kāi)澡發(fā)建罷設(shè)計(jì)裹劃的憑編制9．項(xiàng)葵目經(jīng)披濟(jì)及溜社會(huì)斤效益烏分析10．結(jié)蟲(chóng)論及鋒建議5.至2房地嘴產(chǎn)市但場(chǎng)調(diào)州查與禍研究5.蓄2.奮1房地偏產(chǎn)市熟場(chǎng)調(diào)徒查的雹概念振與作籌用1．房摘地產(chǎn)登市場(chǎng)畫(huà)調(diào)查屋的概廈念房地甩產(chǎn)市臟場(chǎng)調(diào)怪查是陷運(yùn)用規(guī)科學(xué)掃的方桐法，禽有目籠的、峽有計(jì)水劃地揀收集慶、整幣理和柄分析薄與房攪地產(chǎn)坑企業(yè)茫有關(guān)頁(yè)的各提種情跪報(bào)、壁信息席和資丸料，才為房哀地產(chǎn)勢(shì)企業(yè)勞決策賭提供瀉依據(jù)絕的信樂(lè)息管王理活癢動(dòng)。2．房稻地產(chǎn)瓦市場(chǎng)躲調(diào)查娘的作幟用5.巖2.栽2房地鄭產(chǎn)市激場(chǎng)調(diào)杏查的伐類型猶與內(nèi)油容1．房俱地產(chǎn)笨市場(chǎng)攝調(diào)查呆的類米型1)探索垮性調(diào)勝查2)描述嶺性調(diào)憂查3)因果架性調(diào)件查4)反饋棟性調(diào)蒙查5)預(yù)測(cè)衫性調(diào)沫查2．房床地產(chǎn)嫁市場(chǎng)線調(diào)查爛的內(nèi)鍋容1)市場(chǎng)幸環(huán)境急調(diào)查2)市場(chǎng)致專題譽(yù)調(diào)查5.另2.斜3房地惹產(chǎn)市醫(yī)場(chǎng)調(diào)徑查的珠程序劑與方僑法1．房犬地產(chǎn)恐市場(chǎng)推調(diào)查張的程晨序1)確定汪調(diào)查拌目標(biāo)2)初步盾分析3)調(diào)查吃設(shè)計(jì)4)現(xiàn)場(chǎng)快調(diào)查5)資料尺整理維、統(tǒng)席計(jì)和翅分析6)撰寫(xiě)貞和提螺交調(diào)監(jiān)查報(bào)傍告2．房?jī)?yōu)地產(chǎn)換市場(chǎng)券調(diào)查撤的方沃法房地滑產(chǎn)市綁場(chǎng)調(diào)駝查方凱法很販多，輩較常找見(jiàn)的晴有以川下幾碑種。1)詢問(wèn)午調(diào)查乓法2)觀察范調(diào)查盛法3)試驗(yàn)婆調(diào)查歲法4)統(tǒng)計(jì)羽分析科法5.匪2.舟4房地鑒產(chǎn)市略場(chǎng)研術(shù)究的墓概念忠及其緞必要吩性1．房難地產(chǎn)貪經(jīng)營(yíng)健者的匙決策沙依賴拘于房撲地產(chǎn)王市場(chǎng)乒研究2．房廈地產(chǎn)咸產(chǎn)品砌的銷附售要腰求進(jìn)釣行房湯地產(chǎn)器市場(chǎng)類研究3．市例場(chǎng)研產(chǎn)究與煤經(jīng)營(yíng)拉管理4．市強(qiáng)場(chǎng)研躲究與盛制定砌價(jià)格警策略5.貨2.煌5房地膜產(chǎn)市臣場(chǎng)研禽究方鬧法市場(chǎng)熟研究砍方法者有定嶄量分逝析法飛和定權(quán)性分鼻析法既兩種。5.梅3房地蘿產(chǎn)開(kāi)沙發(fā)項(xiàng)夜目的室投資懇估算飽與收豬入估精算5.趨3.對(duì)1房地慕產(chǎn)開(kāi)垂發(fā)項(xiàng)盛目的半投資紗估算房地究產(chǎn)開(kāi)屆發(fā)項(xiàng)腫目投賢資估茫算的教范圍蓮，包偏括土徹地費(fèi)比用、雅前期抵工程怕費(fèi)、對(duì)房屋依開(kāi)發(fā)丈費(fèi)、視管理徒費(fèi)、幕財(cái)務(wù)跨費(fèi)、蘭銷售覆費(fèi)用閃、其垮他費(fèi)釘用及壇開(kāi)發(fā)罷期稅特費(fèi)等美。1．土貨地費(fèi)括用估因算開(kāi)發(fā)酬項(xiàng)目荒土地刑費(fèi)用捆是指桂為取蔽得開(kāi)口發(fā)項(xiàng)杰目用嬸地而直發(fā)生叫的費(fèi)車用。逐開(kāi)發(fā)癥項(xiàng)目差取得湖土地遲使用奴權(quán)有谷多種章方式叼，所咬發(fā)生但的費(fèi)舌用各弄不相統(tǒng)同。紛主要接有以巾下幾塵種：伶劃撥貌或征攀用土悅地的黎土地繼征用蓮拆遷縫費(fèi)、腹出讓卸土地稈的土討地出股讓地堅(jiān)價(jià)款勸、轉(zhuǎn)叨讓土?xí)旱氐娜馔恋厍修D(zhuǎn)讓步費(fèi)、逆租用魯土地泰的土芽地租袋用費(fèi)貪、股尋東投僻資入牧股土鄉(xiāng)豐地的罷投資拖折價(jià)蘋(píng)。2．前闊期工蓮程費(fèi)前期剃工程矛費(fèi)主棋要包酬括開(kāi)佩發(fā)項(xiàng)痛目的妻可行沒(méi)性研每究費(fèi)愈、工恰程勘渾察費(fèi)稿、城勢(shì)市規(guī)授劃設(shè)慶計(jì)費(fèi)柜、工頸程設(shè)陰計(jì)費(fèi)朝、環(huán)逆境影鋤響咨技詢?cè)u(píng)明估費(fèi)暫、交智通影公響咨韻詢?cè)u(píng)姥估費(fèi)盒、建柏設(shè)工辣程規(guī)翼劃許統(tǒng)可證拆執(zhí)照丙費(fèi)以溝及“倉(cāng)三通紛一平疾”等玻土地安開(kāi)發(fā)捐工程職費(fèi)。3．房芳屋開(kāi)爹發(fā)費(fèi)4．管甚理費(fèi)5．財(cái)險(xiǎn)務(wù)費(fèi)執(zhí)用6．銷摔售費(fèi)奪用7．開(kāi)寨發(fā)期澆稅費(fèi)8．其仍他費(fèi)撈用9．不陣可預(yù)淡見(jiàn)費(fèi)5.問(wèn)3.艙2房地獸產(chǎn)開(kāi)憂發(fā)項(xiàng)兇目的藥收入賺估算根據(jù)撇有關(guān)嘆規(guī)定焰，房容地產(chǎn)德項(xiàng)目仰的收寺入主困要包界括房迅地產(chǎn)打產(chǎn)品定的銷虜售收既入、慌租金丈收入揚(yáng)、土喜地轉(zhuǎn)運(yùn)讓收妥入(以上穴統(tǒng)稱匙租售掌收入)、配呈套設(shè)偽施銷辯售收盞入和用自營(yíng)促收入著幾個(gè)慕部分磚。1．租斃售收專入2．自前營(yíng)收忘入3．配跟套設(shè)注施銷知售收傲入4．土蘇地出狠租收正入5．房暗地產(chǎn)衣開(kāi)發(fā)越項(xiàng)目蹈收入材的扣鞭減房地棒產(chǎn)開(kāi)率發(fā)項(xiàng)衰目在炎銷售丑和交撲易階頂段要棄發(fā)生樂(lè)一些紐奉稅費(fèi)饅，這爭(zhēng)些費(fèi)身用不枕參與勻投資淋與成旦本費(fèi)剪用構(gòu)隊(duì)成，勁只是障作為極銷售浩收入普的扣伯減。繡這些溫稅費(fèi)奸主要哨包括囑以下往兩大寫(xiě)部分輸。1)與房扮地產(chǎn)勉轉(zhuǎn)讓節(jié)有關(guān)選的稅沃費(fèi)(1升)營(yíng)業(yè)舌稅。(2揚(yáng))城市簡(jiǎn)建設(shè)定維護(hù)槳費(fèi)。(3殊)教育友費(fèi)及嬌附加嚼。(4右)教育鞏專項(xiàng)往基金頓。(5糕)防洪蟲(chóng)工程殃維護(hù)認(rèn)費(fèi)。(6揉)交易腐管理莫費(fèi)。(7效)交易遵印花謊稅。2)土地逼增值眉稅3)企業(yè)挖所得輝稅5.壇4房地討產(chǎn)開(kāi)煉發(fā)項(xiàng)火目的岔財(cái)務(wù)路評(píng)價(jià)5.拼4.反1房地襯產(chǎn)開(kāi)夏發(fā)項(xiàng)平目財(cái)榜務(wù)評(píng)著價(jià)的蠻內(nèi)涵房地喊產(chǎn)開(kāi)斧發(fā)項(xiàng)外目財(cái)刷務(wù)評(píng)鉆價(jià)是卻在房褲地產(chǎn)碗市場(chǎng)算調(diào)查面與預(yù)云測(cè)、遞項(xiàng)目旺策劃驅(qū)、投忠資估貫算、嫂收入敲估算伐和資喘金籌洗措等活基礎(chǔ)魯資料再和數(shù)樂(lè)據(jù)的地基礎(chǔ)母上，兼通過(guò)崗編制票基本拾財(cái)務(wù)恐報(bào)表填，計(jì)征算財(cái)倘務(wù)評(píng)扶價(jià)指贊標(biāo)，段對(duì)房百地產(chǎn)喚開(kāi)發(fā)唱項(xiàng)目蒜的財(cái)塘務(wù)盈壓利能鼓力、鳴清償潛能力俱和資歷金平凡衡等顧情況紙進(jìn)行與分析羊。5.的4.地2房地江產(chǎn)開(kāi)年發(fā)項(xiàng)以目財(cái)蓮務(wù)評(píng)經(jīng)價(jià)的公基本橋報(bào)表財(cái)務(wù)愁評(píng)價(jià)精使用賴的基須本報(bào)志表有派現(xiàn)金毒流量虧表、柴損益受表、寧資金斗來(lái)源忠和運(yùn)魚(yú)用表獨(dú)、資泛產(chǎn)負(fù)室債表畝。5.鏡4.卻3房地呀產(chǎn)開(kāi)影發(fā)項(xiàng)植目的遙財(cái)務(wù)免評(píng)價(jià)歷指標(biāo)1．房奇地產(chǎn)宅開(kāi)發(fā)競(jìng)項(xiàng)目藥財(cái)務(wù)球盈利莖能力宮的評(píng)忽價(jià)指君標(biāo)盈利徒能力布指標(biāo)最是用震來(lái)考款察項(xiàng)定目盈亮利能推力水矩平的苦指標(biāo)糟，包粥括靜鑼?xiě)B(tài)指坡標(biāo)和擇動(dòng)態(tài)雪指標(biāo)狹兩類縮慧。1)靜態(tài)白指標(biāo)靜態(tài)井指標(biāo)素是在溪不考捷慮資山金、環(huán)時(shí)間擔(dān)、價(jià)注值因勺素影如響的巴情況仿下，泥直接淋通過(guò)鄙現(xiàn)金鐵流量壇計(jì)算晚出來(lái)僑的經(jīng)獻(xiàn)濟(jì)評(píng)郊價(jià)指蠶標(biāo)，烈這些保指標(biāo)桌計(jì)算肯簡(jiǎn)便須，通管常在仔概略竟評(píng)價(jià)雁時(shí)采續(xù)用。(1喇)成本機(jī)利潤(rùn)坑率。(2崇)投資吳利潤(rùn)務(wù)率。(3迫)資本嫂金利濟(jì)潤(rùn)率桂。(4友)資本吩金凈盒利潤(rùn)代率。(5育)靜態(tài)見(jiàn)投資鵝回收昆期。2)動(dòng)態(tài)靜指標(biāo)動(dòng)態(tài)東指標(biāo)撓是考工慮了職資金庫(kù)時(shí)間悄價(jià)值廊因素蘆的影排響，歌對(duì)發(fā)打生在楊不同括時(shí)間棒的效顏益、肅費(fèi)用悟計(jì)算顫資金課的時(shí)劈燕間價(jià)患值，曬將現(xiàn)離金流構(gòu)量進(jìn)靠行等架值化初處理稈后計(jì)回算評(píng)螺價(jià)指枝標(biāo)。負(fù)動(dòng)態(tài)囑評(píng)價(jià)岸指標(biāo)經(jīng)，能品比較燦全面爺?shù)胤疵⒂惩稌嘿Y方謎案整臉個(gè)計(jì)嬸算期膜的經(jīng)謙濟(jì)效窗果，稀適用況于詳暖細(xì)可臥行性塌研究裹階段踐的經(jīng)宮濟(jì)評(píng)勞價(jià)和趴計(jì)算跑期較諸長(zhǎng)的象投資假項(xiàng)目凱。(1裁)財(cái)務(wù)賄凈現(xiàn)趨值。(2舍)財(cái)務(wù)獲內(nèi)部控收益抹率(F膛IR估R)。(3纖)動(dòng)態(tài)茫投資著回收膨期。2．房值地產(chǎn)冊(cè)開(kāi)發(fā)怠項(xiàng)目寫(xiě)財(cái)務(wù)陣清償墨能力較的評(píng)親價(jià)指測(cè)標(biāo)清償壘能力簡(jiǎn)指標(biāo)毫是指愈考察蝕項(xiàng)目史計(jì)算仰期內(nèi)忌償債國(guó)能力闖的指鑒標(biāo)。飾除了之投資蒸者重轟視項(xiàng)庫(kù)目的覺(jué)償債斜能力幼外，急為項(xiàng)蹄目提季供融擾資的序金融趁機(jī)構(gòu)頌，更搏加重己視項(xiàng)忠目?jī)敳總苜?zèng)力的統(tǒng)評(píng)價(jià)涼結(jié)果斜。1)借款廣償還征期2)利息水備付棉率3)償債壁備付仙率5.民5房地暗產(chǎn)開(kāi)井發(fā)項(xiàng)維目可紀(jì)行性翻研究鹿報(bào)告斤的撰鹽寫(xiě)5.楊5.盡1房地伍產(chǎn)開(kāi)們發(fā)項(xiàng)腐目可米行性色研究酷報(bào)告會(huì)的基痛本構(gòu)晚成一般幫來(lái)說(shuō)押，一肢份正縣式的抬可行遲性研趁究報(bào)脖告應(yīng)雷包括弓封面些、摘導(dǎo)要、喇目錄叉、正小文、夜附表翅和附愚圖6個(gè)部食分。5.肌5.研2房地布產(chǎn)開(kāi)猜發(fā)項(xiàng)爸目可把行性延研究跌報(bào)告奧正文饒的寫(xiě)股作要睬點(diǎn)正文境部分頑是可懼行性免研究碗報(bào)告屈的核盒心，乎一般容包括寇以下凳內(nèi)容搞。1．項(xiàng)購(gòu)目總頃說(shuō)明2．項(xiàng)妄目概稠況3．市凱場(chǎng)調(diào)遲查與盾預(yù)測(cè)誕分析4．規(guī)鑼劃設(shè)占計(jì)方渡案及可建設(shè)賤條件5．建猶設(shè)方林式及田進(jìn)度呢安排6．項(xiàng)譯目投穴資估撇算及虧收入酷估算1)項(xiàng)目豆投資肅估算2)項(xiàng)目付收入驗(yàn)估算7．項(xiàng)敢目資什金籌堪措計(jì)儉劃8．項(xiàng)彎目經(jīng)娛濟(jì)效帝益評(píng)旋價(jià)9．不臥確定車性分債析10．可圣行性趴研究棋的結(jié)而論第6章蘇房津地產(chǎn)奔開(kāi)發(fā)撒的前跨期準(zhǔn)詳備教學(xué)起目標(biāo)通過(guò)沖本章榨的學(xué)斤習(xí):了解聽(tīng)房地龜產(chǎn)開(kāi)核發(fā)項(xiàng)忍目規(guī)購(gòu)劃設(shè)妨計(jì)方析案評(píng)渾價(jià)的族特點(diǎn)通和評(píng)兇價(jià)指偏標(biāo)體爭(zhēng)系；掌握塞常用茄評(píng)價(jià)章方法蜻；了解津房地散產(chǎn)開(kāi)羨發(fā)項(xiàng)浪目報(bào)維建的同含義芹和建責(zé)設(shè)工挨程規(guī)間劃許桌可證遲的作纏用；掌握架開(kāi)發(fā)查項(xiàng)目抖報(bào)建尖的流池程以狡及報(bào)缺建送扣審應(yīng)槽提交暗的資燙料；了解標(biāo)房地?cái)R產(chǎn)開(kāi)駝發(fā)項(xiàng)港目招練投標(biāo)脫概念太與作誰(shuí)用、雅活動(dòng)平原則淚和招然標(biāo)方屢式；掌握麥?zhǔn)┕L招投誤標(biāo)中蝕有關(guān)朗申請(qǐng)座招標(biāo)劍的條促件、睡招投喚標(biāo)的旨程序住以及反招標(biāo)胞文件榨的主避要內(nèi)堡容等她。6.失1房地乳產(chǎn)開(kāi)盯發(fā)資陳金籌臭措6.領(lǐng)1.黨1房地騰產(chǎn)開(kāi)攀發(fā)資侄金籌憲措的僑目的房地土產(chǎn)開(kāi)遺發(fā)資回金籌響措的簽?zāi)康牟涝谟诟逡韵铝x幾方?jīng)雒妗?．實(shí)貌現(xiàn)項(xiàng)生目投返資開(kāi)妄發(fā)目獸標(biāo)和貿(mào)企業(yè)鐘發(fā)展臣目標(biāo)2．償爛還債暮務(wù)，壯改善差盈利殊能力貨，調(diào)代整資炕本結(jié)漿構(gòu)6.犁1.慣2房地得產(chǎn)開(kāi)束發(fā)資尿金籌餓措的圖原則房地棋產(chǎn)開(kāi)號(hào)發(fā)資舞金的俗有效乳籌集拉，應(yīng)憑保證濤房地帖產(chǎn)開(kāi)啄發(fā)資跪金投蔬入與頭回收尼在時(shí)算間上悼和數(shù)探量上躁的協(xié)傳調(diào)平某衡，錄從而閱保證雹資金印循環(huán)崖運(yùn)動(dòng)因和房行地產(chǎn)劑開(kāi)發(fā)噴項(xiàng)目鴿建設(shè)扭的順主利進(jìn)消行。懼資金估籌措塊過(guò)程噴中應(yīng)康遵循暮以下綱幾點(diǎn)臂原則螺。1．時(shí)插機(jī)適信當(dāng)原擊則2．安搜全性伴原則3．經(jīng)皆濟(jì)性揀原則4．可堵行性洋原則6.檢1.遷3房地江產(chǎn)開(kāi)綁發(fā)資疏金籌狀措方手式具體椅來(lái)講勸，房詠地產(chǎn)聯(lián)開(kāi)發(fā)茫資金宵的來(lái)利源主果要有偽：自申有資膚金、撕銀行哀貸款屋、社施會(huì)集叔資、功利用礦外資償、預(yù)芽售款油等。6.辣2房地絡(luò)產(chǎn)開(kāi)鈔發(fā)項(xiàng)呈目規(guī)孫劃設(shè)撞計(jì)方燒案的認(rèn)評(píng)價(jià)6.仗2.館1房地僑產(chǎn)開(kāi)樣發(fā)項(xiàng)迅目規(guī)影劃設(shè)齊計(jì)的糊基本腫原則1．符衰合城極市總半體布雖局，巧完善毛城市豬結(jié)構(gòu)2．豐柜富和財(cái)創(chuàng)造敲最佳壞的城煩市空間間環(huán)耗境3．房凝地產(chǎn)很開(kāi)發(fā)浸項(xiàng)目娘規(guī)劃暈設(shè)計(jì)稻應(yīng)滿施足的堡其他禿要求(1松)使用奸要求兄。(2茄)衛(wèi)生眨要求姓。(3格)經(jīng)濟(jì)巾要求遮。(4溝)安全辰要求褲。(5鎮(zhèn))施工榮要求蝕。(6條)美觀暢要求誦。(7賠)以人睛為本刑。6.謀2.鮮2房地迅產(chǎn)開(kāi)康發(fā)項(xiàng)爹目規(guī)鞏劃設(shè)刻計(jì)方欲案評(píng)婦價(jià)的聾特點(diǎn)1．評(píng)忽價(jià)主滋體的燈多元屈性房地萍產(chǎn)開(kāi)廈發(fā)項(xiàng)插目規(guī)產(chǎn)劃設(shè)椒計(jì)方攻案，膊評(píng)價(jià)士主體勒除房跑地產(chǎn)怨開(kāi)發(fā)便企業(yè)焰本身攝外，屯還涉蔑及到搜使用坦者(城市共居民)、管賭理者(城市塞規(guī)劃志管理嶄部門(mén))、設(shè)障計(jì)者瞧和施傾工者蛛。不亡同的胳評(píng)價(jià)混主體晶，對(duì)端方案辣的評(píng)屯價(jià)角連度是天不一遲樣的五，因駐而會(huì)司出現(xiàn)堪不同已的評(píng)策價(jià)結(jié)糖果。1)使用怕者2)城市過(guò)規(guī)劃粗管理杰部門(mén)3)設(shè)計(jì)委者和背施工濱者2．評(píng)顫價(jià)目介標(biāo)的童多樣旗性3．評(píng)疫價(jià)結(jié)均論的搏不確逆定性1)評(píng)價(jià)在者的懲主觀秤性2)項(xiàng)目孟未來(lái)廈情況數(shù)的不克確定羅性6.童2.核3房地拜產(chǎn)開(kāi)秧發(fā)規(guī)漢劃設(shè)奔計(jì)方蠅案評(píng)受價(jià)的渣主要糠技術(shù)笑經(jīng)濟(jì)報(bào)指標(biāo)1．居廟住區(qū)歷規(guī)劃毀指標(biāo)住宅坐區(qū)規(guī)追劃指溫標(biāo)通芽常分輕為規(guī)要?jiǎng)澗C疤合技淺術(shù)經(jīng)藥濟(jì)指怠標(biāo)和搖用地著指標(biāo)垮兩大聽(tīng)類(包括情用地驕平衡歇表)。1)用地?cái)R平衡芒表2)居住惹區(qū)用叮地平必衡控鼓制指摟標(biāo)3)城市泄居住擴(kuò)區(qū)規(guī)馳劃設(shè)董計(jì)綜羅合技侮術(shù)經(jīng)徑濟(jì)指東標(biāo)2．居底住區(qū)盜規(guī)劃港技術(shù)死指標(biāo)巷的計(jì)浙算(1咬)居住擊區(qū)總赤用地(百米(h摩m)鄙)：包冬括居厭住用窯地、兇公共唯建筑擱用地喇、道替路用啄地、奔綠化撒用地門(mén)。(2像)居民碼每人趟占地(平方當(dāng)米/人)：包渡括人栽均居勁住用等地、建公共缺建筑沫用地輛、道祥路用訂地、遍綠化語(yǔ)用地淘。(3曬)居住抗區(qū)總襲建筑究面積(平方敞米)：包案括居非住建瘦筑面睛積、盟公共廳建筑漫面積漫。(4星)總戶亂數(shù)(戶)、總防人口(人)、平稻均每愧戶人棕口(人/戶)。(5壓)平均艷每戶巾居住鑄面積(平方哀米)。(6唯)居住酷建筑魂密度(%棟)：指羞住宅造建筑疼對(duì)居歸住用供地的反覆蓋襖率。(7星)居住比面積瓜密度(平方庫(kù)米/百米)。(8甘)容積姑率(居住礦建筑設(shè)面積淋密度)(平方棵米/百米)。(9厚)人口撿毛密泡度(人/百米)：指總居住?？?cè)思?jí)口和流總用運(yùn)地之學(xué)比。(1竟0)人口阿凈密祖度(人/百米)：指而居住碧總?cè)送犊谂c奮居住白建筑平用地狠面積糠之比巡壽。(1凱1)綠化詞覆蓋是率：出綠化犬覆蓋魔率指禽在建總設(shè)用竄地范駐圍內(nèi)喬全部犧綠化哭種植確物水疏平投奏影面糠積之捷和與搶建設(shè)方用地競(jìng)面積妙的比戰(zhàn)率(%來(lái))。(1林2)人均憲公共吵綠地賭面積姿：人豆均公晚共綠販地面忠積指列住宅盟區(qū)內(nèi)墳平均聞每人載擁有士的公冬共綠畜地面侵積。(1放3)平均傍層數(shù)頭：指法住宅膨總面絞積與瓶住宅移基底壟總面筋積之催比。(1團(tuán)4)高層醒住宅枕比例(%授)：一鉛般7層以攤上為樸高層無(wú)住宅典，即駝高層情住宅碎占總碎建筑按面積商的比蔬例。(1槳5)住宅滑間距(米)。(1搏6)居住君區(qū)總杏造價(jià)(元)。(1捕7)平均蜂造價(jià)(元/平方雁米)。(1郵8)建設(shè)尼周期訓(xùn)：指祝自工拾程開(kāi)版工至他全部沃工程努完工珠之間救的時(shí)刑間。居住感區(qū)規(guī)瓜劃設(shè)掃計(jì)都劃必須妻進(jìn)行亮技術(shù)船經(jīng)濟(jì)吹分析評(píng)來(lái)衡景量方搬案的懇優(yōu)劣構(gòu)及優(yōu)渡選方秧案，披通過(guò)塵上述鋼經(jīng)濟(jì)里指標(biāo)宏可以唯進(jìn)行卷居住昂區(qū)用遭地分諸析、舊技術(shù)細(xì)經(jīng)濟(jì)蹤蝶分析緞及綜勺合造清價(jià)3個(gè)主