專家編制房地產開發(fā)與經營管理講師講義講解詳細

房地產開發(fā)與經營課件XX公司學習課件第1章概述教學目標學習本章后，你應該能夠：

1．理解房地產的含義、性質和特征；

2．了解房地產業(yè)的構成，房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用；

3．了解房地產開發(fā)與經營的基本概念，掌握房地產開發(fā)與經營的區(qū)別與聯系。1.1房地產的相關概念

1.1.1房地產的概念對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。

1.1.2房地產的特性房地產包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有以下十個：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價值量大9.流動性差10.保值增值性1.1.3房地產的分類1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經濟緊密相連，土地可分為農村土地和城市土地。根據我國《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》，城市用地分為：①居住用地；②公共設施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結構的不同，房屋可分為：①鋼結構房屋；②鋼筋混凝土結構房屋；③磚混結構房屋；④磚木結構房屋；⑤其他結構房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設施；⑦政府和公用設施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價格的構成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產業(yè)

1.2.1房地產業(yè)的基本概念房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營，管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯系。房地產行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產投資開發(fā)業(yè)2.房地產咨詢業(yè)3.房地產價格評估業(yè)4．房地產經紀業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產業(yè)在國民經濟中的地位房地產業(yè)是國民經濟中的一個特殊產業(yè)部門，具有十分重要的地位。1．房地產業(yè)是國民經濟中的一個特殊產業(yè)部門。2．房地產業(yè)是國民經濟的基礎性產業(yè)。3．房地產業(yè)是國民經濟的先導產業(yè)。4．房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)。5．房地產業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產業(yè)。6．房地產業(yè)是我國第三產業(yè)起飛的啟動點。

1.2.3房地產業(yè)在國民經濟中的作用

1．有利于提高城市的產業(yè)聚集效益。2．有利于帶動經濟結構的優(yōu)化。3．有利于推進我國的城市化進程。

4．有利于健全和完善社會主義市場體系。

1.3房地產開發(fā)與經營

1.3.1房地產開發(fā)的概念、任務和分類房地產開發(fā)，是指按照城市建設總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，在國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產開發(fā)的類型（1）按開發(fā)的規(guī)模和復雜程度來劃分，房地產開發(fā)可以劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)）

（2）按開發(fā)的地域劃分，房地產開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)）（3）按開發(fā)的階段劃分，房地產開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設

1.3.2房地產經營房地產經營，從廣義上講，就是指一切通過從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。

1．房屋經營

2．城市土地經營

3．城市房地產綜合開發(fā)經營1.3.3房地產開發(fā)與經營的關系房地產開發(fā)與房地產經營這兩個概念是房地產行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯系又有一定的區(qū)別。關于房地產開發(fā)與房地產經營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是從狹義的角度來看。從廣義的角度來看，特別是站在市場經濟的角度來看，房地產開發(fā)和房地產經營在本質上是相同的。

如果從狹義的角度來看，房地產開發(fā)與房地產經營有著如下重大的差別。

1．房地產開發(fā)和房地產經營在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同。2．房地產開發(fā)和房地產經營這兩種房地產經濟活動的主體并不完全相同。3．房地產開發(fā)和房地產經營這兩種房地產經濟活動對主體的資格要求不一樣。4．房地產開發(fā)與房地產經營所指向的行為對象是不同的。5．隨著房地產市場的完善，房地產開發(fā)與房地產經營的作用就會發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產市場及其運行規(guī)律

教學目標通過本章的學習：了解房地產市場的特性與功能、房地產供給與需求的關系；掌握房地產市場運行的規(guī)律和運行過程；了解政府對房地產市場的宏觀調控政策。

2.1房地產市場概述2.1.1市場的一般概念市場是社會分工和商品交換的必然產物，它是一種以商品交換為內容的經濟聯系形式。由于市場的基本經濟內容是商品供求和商品買賣，因此市場的形成必須具備下列3個基本條件：其一是存在著可供交換的產品(包括有形的實物產品和可供出售的無形產品)，這是市場的客體；其二是存在欲出售產品的賣主和具有購買力、購買欲望的買主，這是市場的主體；其三是具有買賣雙方都能夠接受的交易價格及其條件。只有滿足以上3個基本條件，商品的交換才能成為現實，市場也才具有實際意義。

2.1.2房地產市場的含義房地產市場是開展房地產活動的場所，是社會統(tǒng)一大市場中的一個重要組成部分。房地產市場有狹義和廣義之分。從狹義上來說，房地產市場是房地產交易雙方就某宗特定房地產的交易價格達成一致并進行房地產商品交易的領域，換句話來說是指以房地產作為對象進行交易的場所；從廣義上來說，房地產市場是指房地產買賣雙方以房地產作為交易對象在某個特定的地理區(qū)域內于某一待定的時間段內達成所有交易的總和，即進行交易所發(fā)生的經濟關系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。2.1.3房地產市場的分類1．按地域來劃分2．按房地產類型、檔次來劃分3．按土地和房地產層次來劃分2.2房地產市場的特性與功能2.2.1房地產市場的特性通過對房地產市場特性的分析，就可以回答市場是如何有效地通過改變價格來調整房地產的供需變化這個問題。房地產市場的特性主要表現在以下幾個方面。1．房地產市場是房地產權益的交易市場2．房地產市場是地區(qū)性市場3．需要專業(yè)人員提供服務4．易于出現市場的不均衡和壟斷5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性

2.2.2房地產市場的功能在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供需狀況。但市場不僅自身會發(fā)生變化，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。關于房地產市場的功能，可以歸納為以下幾個方面。1．配置存量房地產資源和利益2．顯示房地產市場需求的變化3．指導供給以適應需求的變化4．能指導政府科學地制訂土地供給計劃5．引導需求適應供給條件的變化2.3房地產市場的需求與供給2.3.1房地產市場的需求1．房地產需求及影響因素2．房地產商品的需求的特征房地產商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢，主要表現為以下的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導性(5)相對理性(6)可替代性2.3.2房地產市場的供給1．房地產市場的供給及其影響因素2．房地產市場供給的特征(1)短期供給特征。短期之內，房地產商品的供給無法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當長的時間。(2)長期供給特征。由于長期時間內，開發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關政策的前提下，通過改變原有土地的用途，以及開發(fā)新的土地等方法來增加市場供給，因此房地產的價格變化相對短期而言要平緩得多。2.4房地產市場運行的一般規(guī)律2.4.1房地產使用市場與房地產投資市場

1．房地產使用市場

2．房地產投資市場

3．房地產使用市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態(tài)2.4.2房地產市場運行過程的分析

1．經濟增長和房地產使用需求

2．長期利率與房地產投資的需求

3．短期信貸、開發(fā)成本和新增供應2.4.3房地產市場的周期循環(huán)2.5政府對房地產市場的宏觀調控2.5.1建立房地產市場政策的原則政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協調、前瞻性和引導性。由于房地產特殊的空間固定性、價值昂貴性和使用耐久性，對其發(fā)展政策的建立也應具有相應的特殊原則。1．目標的確定性2．政策的連續(xù)性與協調性3．政策的針對性和導向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地產市場調控的原則1．統(tǒng)一領導、相互協調的原則2．多種調控手段相結合的原則3．管而不死，活而有序的原則

2.5.3房地產市場調控的內容1．房地產市場的宏觀調控

1)土地供應政策和地價政策2)金融政策

3)住房政策4)城市規(guī)劃

5)稅收政策6)租金和價格控制2．房地產投資規(guī)模的調控3．房地產開發(fā)結構的調控4．房地產開發(fā)布局的調控5．房地產開發(fā)行為和房地產投資品的調控2.5.4房地產市場的宏觀調控手段1．計劃手段2．經濟手段3．行政手段4．法制手段第3章蟲房地房誠產開搖發(fā)的腦程序教學植目標通過取本章歡的學控習：了解過房地能產開單發(fā)的芬基本站程序縮慧；熟悉恒投資團分析端、前恥期準謎備、凡建設概與租駝售服牙務等稍階段摘的主給要工鉛作任攀務與暴要求古，從插而對挎房地擾產的譜開發(fā)勻的整慨個過辭程有茄一個央總體噴認識似和把婚握葬。3.押1房地屆產開范發(fā)程扎序概貸述隨著定社會未經濟嫩的發(fā)秒展，灶房地盡產開織發(fā)活數動變裙得越鉤來越雪復雜條。然它而，謊不論很開發(fā)陵活動綢變得吧多么規(guī)復雜境，開燃發(fā)商稱變得糊多么恰能干鋤，房塘地產手開發(fā)槐專業(yè)勉服務遷隊伍粒發(fā)展遵得多愛么完忙善，巾房地妥產開叮發(fā)過與程都本必須擦遵循秘基本毅的步料驟。一般乏說來莫，這踢個程茫序分源為4個階牛段：浴投資務分析仍階段借、前哭期準巨備階溉段、客建設正階段榴與租項售服恒務階律段。3.聚2房地唱產開納發(fā)投觸資機下會選研擇與害風險番分析3.匆2.咬1房地鋪產投倡資的撓種類房地么產投耳資可胡分為姐直接潮投資修與間梯接投完資兩暈種，其中億房地裳產直靜接投勢資是蠶指直昏接與課房地進產產睛品相共關的懶投資用，它記包含若房地惰產開倘發(fā)投御資與駁房地煎產置耕業(yè)投著資兩凳種形水式，柔房地志產間帽接投蝴資是垃指不黨直接羨與房幣地產撇產品赴發(fā)生緞關系棄的投繼資。晶主要爐有投靠資房劑地產差企業(yè)蕩股票舅或債欺券、盾投資相房地下產投牙資信嫂托基障金、喝購買卡住房傷抵押種貸款伍支持擊證券簡等形腎式。立它們騎具體細的關奇系如鉛圖所仍示3.后2.因2房地加產開務發(fā)投齊資機豈會選擁擇房地佳產投照資機蘆會選扶擇，賞也就健是通歡常所杠說的因項目蔽可行右性研屋究，皆是指舍房地贏產開獅發(fā)投楚資過跪程中噴，把面握機慈會、側機遇袖的過熟程。滾房地呀產投學資機匯會選眨擇，顧主要茂包括殿投資蒼機會稱尋找歪、篩襲選與鋸決策微分析3個步吃驟。3.載2.平3房地染產開秒發(fā)投系資風鐮險分混析1．房雀地產域投資遮風險支的基畢本概磨念從房希地產市投資殖的角雷度來萬說，姨風險幣可以擦定義染為未吸獲得跨預期扁收益蔬可能完性的未大小鄰。完抱成投驅資過肺程進瞇入經艇營階推段后裳，人亮們就敗可以受計算掙實際廊獲得獄的收貓益與財預期興收益濕之間偵的差玻別，獲進而嚇也就乒可以匠計算陜獲取歪預期住收益楊可能刻性的微大小尼。2．房浪地產亞投資偽風險撈預測有與控潤制分拳析1)風險致預測蠢的方塔法(1互)財務役報表警法。(2扎)問詢區(qū)法。(3鄭)索賠罪記錄犧統(tǒng)計民法。(4敢)環(huán)境貸分析煩法。2)房地窮產投嬌資風神險的村規(guī)避宴與控筐制(1源)通過什項目對投資測組合套及多太種經蔽營分辛散風國險。(2朝)通過腐加強供資產雹管理侵來控前制風淘險。(3絹)通過迫合理傻改變謹經營領形式亞轉移偶風險悔。(4逼)通過寨市場謎調查恥實行規(guī)正確伶的決慚策來馬控制片風險得。此外刑，有打一部爬分可殃保風炊險，蠢可通幟過商漲業(yè)保任險等超方式腔轉移炭。3.蕩3房地爽產開襖發(fā)前樣期工蔥作房地罩產開響發(fā)前住期工擠作包全括：起獲取愁土地漫使用牢權；仆項目鳴規(guī)劃雀設計慢與許疾可；足建設壓工程過招標喊；開謝工申標請與茅審批右等環(huán)防節(jié)的溉工作允，以謀上部貢分的坡具體舌內容墾將在揚第4章與役第6章講菜述。3.塵4建丑設位階甩段3.通4.獅1質量持控制質量懷控制析是指冶項目植管理菜機構臉以設停計文德件、足工程形合同遣、國刺家標獎準、晴施工辰規(guī)范平等為洲目標壟對開溪發(fā)項罩目所奴進行蜜的監(jiān)亂督與控管理拉活動麥。1．質切量控屋制的慚任務質量裂控制病的任像務主雙要是賀在施倉工過揮程中獵及時票發(fā)現伶施工餓工藝冷規(guī)程旋是否侮滿足膚設計盛要求戒和合煮同規(guī)雨定，爭對所絨選用殼的材卻料和驚設備辱進行韻質量莊評價抬、對際整個泊施工極過程鴉中的棗工程脅質量沖進行攔評估配，將庸取得帥的質肌量數桃據和焦承包鳳商履高行職拒責的瘡程序采，與漆國家帆有關李規(guī)范獵、技北術標棕準、嫩規(guī)定恰進行栽比較憐，并軌作出是評判家。2．質播量控誕制的斯手段1)滿“旁站巷”監(jiān)蹈督2)測量3)指令頂文件4)利用站質量死控制竊工作叮程序5)支付舒控制3.害4.恥2進度躲控制1．影春響進沸度的霸因素由于羊房地覽產項愁目具彎有資產金龐撒大、土業(yè)務字復雜受、建斑設周乏期長疾、涉志及相塊關單杠位多枕等特鼠點，悲造成響影響中進度付的因唐素很殼多，瞞如人從的因性素，賀技術晃因素瞎，材佩料設敏備與稈構配緣瑞件因抱素，雹天文厭、地玻理與壯氣象智自然隆因素駐，政護治、債經濟曬、文俘化等弄社會癢因素奸，還榆有其童他不瞎確定類的因么素等轟。2．進角度控木制的貢方法1)關鍵頸線路晶法2)計劃辰評審峰技術3)管理抄技術3．進漆度控僅制的有措施1)組織血措施2)技術卵措施3)合同簽措施4)經濟土措施5)信息辰管理到措施3.富4.淋3成本類控制1．成蝴本控禾制的辰主要烤工作除項漢目投舒資決鬼策、訴設計燭和工財程發(fā)象包階厲段的間成本什控制繩外，糊項目找施工挑階段展的工泳程成再本控葬制主宜要包哪括如戶下幾磚個方孩面的器工作湯。1)編制巨成本依計劃臺，確顛定成豈本控屆制的憐目標2)審查蔥施工熄組織瞎設計繩和施仇工方悠案3)控制初工程德款的爺動態(tài)油結算4)控制辱工程鉆變更2．成仇本超故支的恢原因熊與處餐理措霉施在房寺地產很項目校成本螞控制叉的過吉程中形，經膀過對裁比分厘析，跳發(fā)現幅某一病方面退已經盟出現溉成本瓶超支餓，或核是預墨計到督最終貪將會黑出現努成本曾超支仔，則尸應將情該部敘分成泰本超供支問烈題單旬獨提棋出，裳作進撤一步飄的原殘因分霉析。濕然后蘭再在忘分析兆的基旨礎上菌分清房誠責任跨，提剃出成鉗本控電制的夠相應管措施辛。3.俯4.規(guī)4合同預管理1．房迅地產椅開發(fā)匪項目泛的主讀要合羊同1)開發(fā)將商的樹主要鴨合同姿關系開發(fā)誓商為矮了順路利地冤組織絲式實施趁其所見承擔逼的開扛發(fā)項查目，園需要包在開慮發(fā)過狀程中辟簽署扒一系鬧列的被合同退。這些靜合同笨通常住包括貨：土裝地使浴用權棍出讓誤或轉褲讓合波同、暑勘察企設計軌合同亮、融擊資合唱同、駐咨詢撐合同厚、工授程施事工合掉同、壓采購船合同黑、銷肝售合攤同、承聯合以開發(fā)回合同卡與房姥地產餃轉讓掃合同棗等。2)承包賓商的徐主要鉤合同批關系承包足商的嚷主要蘿合同機包括垂：工污程承豬包合郵同、簽分包啟合同傍、供巖應(采購)合同緣瑞、運慕輸合退同、哲加工扮合同尊、租擱賃合云同、押勞務眉供應苗合同愧、保辣險合姥同、獨融資蹈合同爪、聯斜合承欄包合罵同等宜。2．開頌發(fā)項極目合泛同管乏理項目肌合同紐奉管理蒸通常桑包括姜兩個當階段參：合跨同策箭劃及潛管理指階段慌、合跡同分畝析與雷控制葛階段露。3.澆4.溝5開發(fā)騰項目他信息倡管理在房鼠地產卻開發(fā)紛過程唱中，她無論旬項目活組織允、計纖劃，宵還是巴管理樓、控殼制、仿協調蠻都離熊不開粥信息黑，可絮以說敢信息渴是經適營管糟理活洲動的獲基礎址。3.租4.炒6竣工鏈驗收1．竣板工驗峰收的善依據2．竣濱工驗絨收的打工作批程序開發(fā)磚項目份竣工拴驗收淚的工眠作程魯序一浙般分多為單與體驗治收、甩綜合險驗收刑以及型驗收養(yǎng)備案3個階憐段。1)單體早驗收2)綜合將驗收3)驗收毀備案3.置5租臺售澤階釋段租售妻階段慰的工技作這斑部分挖內容歉見第8章房竊地產獎市場拒營銷給。第4章虛房華地產訓開發(fā)路用地幫的獲蠅取教學凈目標通過價本章逮的學爛習:了解打建設血用地哭使用附權的簡概念精、集悼體土育地征故收與尸城市喉房屋屬拆遷萌的內唱涵；熟悉劫房地行產開置發(fā)項僅目建音設用岡地使臉用權爬取得親的主貧要方咳式、津集體聲土地魚征收兆與城埋市房賀屋拆誤遷補杜償。4.孕1土地叢使用槽權的蟻獲取4.駛1.汗1土地講所有跑權和匠土地缸使用您權1．土盛地所某有權土地葉所有伙權是萬指土頸地所座有者嘆在法銜律規(guī)絮定的扶范圍符內，提對其致擁有絡的土航地享搬有的陸占有浙、使彈用、慚收益揪和處瓣置的廚權利刪，它雜是土穗地所找有制陣的法狡律體肢現。葛土地耐所有劑權包否括土犬地占殺有權挪、土急地使繭用權撓、土果地收妖益權完和土適地處猛分權4項權思能。2．土效地使序用權土地豆使用刊權是葉指土同地使適用者夢依法斜取得侍的在才法律晶規(guī)定告的范托圍內憑對土罪地享扶有的椒占有證、使冰用、裂收益賞和在轉特定隸的條奸件下稱依法就處分油的權漆利，喪它是鬼土地返使用鄙制度寨在法茶律上頓的表嬸現，汽也是筒我國連地權輪制度磨的重逝要組記成部脊分。4.球1.臭2土地呢使用啟權的車取得歲方式4.俱1.而3土地摘使用給權出涂讓1．土會地使禽用權焦出讓泡的概折念土地愉使用盒權出斤讓是沒指國熊家將每國有桿土地召使用警權在牢一定愁年限潔內出藥讓給掠土地喜使用欺者，們由土剪地使足用者騎向國歸家支儲付土做地使臉用權充出讓畏金的搜行為床。(1出)經出搜讓取畝得土齡地使舍用權漿的單玩位和憶個人哈，在竿土地延使用孝期限割內沒槐有所喪有權海，只銹有使參用權河，在被使用日土地寺期限坡內對爆土地銹擁有隊使用鳳、占有有、加收益是和處塊分權焦；土送地使旨用權叔可以員進入猜市場拾，可領以進渣行轉旬讓、慈出租藝、抵芬押等泛經營羨活動源。(2沸)出讓賄的土否地使壟用權捉是有嘆一定伙年限柏的土毛地使溝用權貧。(3老)土地柏使用暗權出評讓是里有償輝的，醋受讓誰人必脆須支朝付“德出讓冠金”蹲。(4敏)土地獄使用故權出敗讓是晶國家識以土疑地所喘有者留的身末份與浴使用誤單位源之間商關于廢權利徐和義每務的巧經濟月關系巾，因勾此具件有平俊等、飽自愿棄、有草償、臺有限晉期的異特點辜。2．土處地使雀用權加出讓魔的范閘圍1)主體駁范圍(1奇)土地禍使用棉權出敘讓的旁主體捷必須械是國指家，譯其他僑任何挽單位辛和個襪人不貧得出抬讓土滲地使落用權基。(2踏)土地常使用啦權出爺讓對障象是始中華份人民窯共和撿國境配內的縣公司田、企嬸業(yè)以冬及其棄他組應織和躲個人被。2)客體驗范圍(1喂)土地剝使用咳權出遙讓的掘客體課必須換是國俗有土威地，殺集體虛土地撒不經餅征收叢不得濟出讓妥。(2圍)地下車埋藏繪物不洽屬于辦出讓弟范圍儉，它畝歸國春家所陣有。3．土默地使酬用權節(jié)的出奏讓年備限根據《城鎮(zhèn)斯國有畫土地帆使用知權出挎讓和弄轉讓魂暫行信條例》的規(guī)匠定，賊不同感用途帽的國吩有土忽地，振其土錄地使虧用權新的最需高出旁讓年漆限如數下：建①佛居住瘡用地70年；溫②狀工業(yè)北用地50年；根③番教育素、科書技、肆文化口衛(wèi)生乎、體借育用腔地50年；側④宰商業(yè)完、旅走游、員娛樂剩用地40年；遇⑤天綜合銹或其害他用節(jié)地50年。4．國概有土鄰地使法用權逗出讓斷的方誕式根據盯相關增規(guī)定支，國泥有土趴地使設用權社出讓財，即稻土地扛一級首市場塵，一籍般有4種交所易方交式：希協議花、招勝標、曲拍賣酒及掛亂牌。鮮其中召后三搶者是夜通過仁市場值公開睛交易繁的方士式來或出讓棟土地識使用吧權。4.重1.梢4土地凈使用蹤蝶權劃膚撥1．劃浪撥土墓地使層用權鈴的概搶念土地殖使用威權劃引撥是溜指經推縣級劃以上秧人民近政府館批準幸，在位土地例使用更者繳材納補產償、廟安置恒等費悅用后欺將該窩土地糟交付投給其爬使用餅，或止者將武土地陜使用菜權無旨償交碗付給調土地液使用顛者的荒行為因。劃撥蕩土地剛使用墨權具閣有以獅下特紋點。(1妄)通過鏡劃撥我方式煙取得揪的土停地使顫用權襯時，抗除了窯法律凈、法惡規(guī)另除有規(guī)宰定外鳳，沒遭有使建用期胖限的拖限制蓋。(2閘)通過焰劃撥陜方式戚取得冤土地總使用假權時塑，雖團然土草地使莊用者濕要繳歉納補搶償、改安置統(tǒng)等費菊用，距但不常必向年國家驗支付懲地租援性質既的費肚用。(3線)通過盼劃撥撇方式詳取得牧土地搜使用信權時行，必讀須經姑縣級啦以上彎人民社政府陰核準盤，并集按法血定的榮程序灘辦理幕手續(xù)政后才架能取染得劃春撥土可地使忙用權覽。(4甘)通過季劃撥冷方式旅取得日的土應地用差途，牛未經毅批準輩，不涂得改邪變。(5舍)土地殲使用傲權人悄在行扛使權蟲利時舒，若擾遇社呢會公檢共利療益需惡要，奶有義沙務服冰從人魄民政擾府收視回土飄地使扮用權啞的決賞定。(6善)依照除行政浸劃撥谷方式胡取得下的土接地使犬用權姑，一敞般不遮得進障行轉擴讓，壯但經著市、堵縣人籃民政蝕府土聚地管蘋理部窯門和撕房產庫管理覽部門皺的批忍準，讓并符痛合下隸列條什件時中，可奔依法瞧進行缸轉讓且：①冰土笑地使融用者逃為公暗司、漫企業(yè)做及其抬他經段濟組叫織和弓個人抬；②北領怎取了回國有邪土地揭使用乎證；橫③統(tǒng)具有丸地上島建筑興物、餓其他因附著數物合攤法的賊產權朋證明隱；④夏依磁照《城鎮(zhèn)放國有弱土地治使用艙權出垃讓和軍轉讓召暫行絕條例》中的鋸規(guī)定等簽訂伏土地吸使用第權出顫讓合早同，沸并向縱當地昂市、婦縣人夕民政刺府補柱交土播地使淡用權團出讓坑金，鋤或者盜以轉表讓、遲出租寧、抵爆押所旋獲收靈益抵朋交土纖地使把用權暑出讓瞎金。2．劃艙撥土蝕地使童用權忌的范爺圍《中華邪人民俯共和律國土劑地管份理法》第54條對灘劃撥牽土地垃使用腿權適血用的退范圍蒼作了騎明確絨的規(guī)京定。(1允)國家鑒機關城用地譜和軍輔事用燭地。(2屠)城市孤基礎儉設施獸用地夏和公奶益事初業(yè)用旱地。(3冒)國家校重點乓扶持需的能修源、轎交通泡、水仆利等殿基礎類設施往用地筆。(4吳)法律通、行糞政法伐規(guī)規(guī)褲定的盟其他坡用地譯。通過揪劃撥舊方式凈取得狹土地側使用而權，衫是國慌家為糠了支庫持和撓照顧隸某些控公益場性事咱業(yè)和耽特殊謎行業(yè)起的發(fā)船展，報而對哪其建蛛設項輝目用如地采惱用的緒特殊濁的供秀地方惕式。4.戀1.商5土地勢使用貝權轉唱讓1．土坊地使艱用權睡轉讓福的概頂念土地屑使用痰權轉躲讓，限是指鏡通過隨出讓佳方式暗獲得頂國家杜土地釋使用用權的松土地賀使用伙者，瞞通過解買賣仿、贈帽與或駁者其銹他合示法方蹦式將漸土地圍使用布權再貍轉移崇的行疼為。土地諒使用凳權轉必讓具徒有以愈下特返征。(1羨)土地窮使用乏權的鐮轉讓公必須較以出檢讓合普同規(guī)萄定的束期限室和條想件投懲資、友開發(fā)懇、利紡用土白地為飄前提友。(2披)土地暈使用窄權轉鼠移時大，土燦地使相用權奸出讓朗合同桂和登鞭記文惜件所序載明頭的權暑利、退義務飼隨之唉轉移湖。(3擺)土地轟使用豈者通燭過轉閱讓方龍式取尺得的編土地枯使用石權，難其使銳用年卵限為懇土地敏使用迷權出番讓合取同規(guī)漂定的瓶使用室年限效減去段原土頃地使浙用者系已使愧用年療限后君的剩蠢余年犬限。(4裳)土地促使用拐權轉喚讓時碎，其績地上指建筑潛物和覆其他蠢附著塞物的死所有荒權隨翅之轉渣讓。2．土分地使區(qū)用權俗轉讓嶄的條按件土地絕使用齊權轉虹讓是戰(zhàn)土地憶使用老權在掙不同罵使用拔者之辰間的橫流動羨，是恥土地東市場集最活謹躍的功二級嘉市場測。為頓規(guī)范恩市場汪行為針，土皆地使述用權仁轉讓宵應具送備以鎖下條伸件。(1洞)轉讓咽土地僚使用敗權的本公民哲、法功人，鴿必須全是土市地合蜻法的廈使用胳權享涉有人漸，必呢須持綁有土線地使線用權協的法田律文介書，液即《國有寒土地麻使用座權證》，其嘉權利稈在國辮家土盜地管毀理部濃門應確有具閉體的液登記漸。(2旁)接受欠轉讓北的公徐民、阻法人凳，必柄須是樣我國百法律酒允許快的能巖夠享板有國暗有土板地使妙用權田的單汗位或愁個人下，即曬受讓污者應冠符合碎受讓豈的條腥件。(3請)使用娛權人及必須特對土父地進據行一冰定開塔發(fā)之饑后才鑒能轉奪讓其驚權利沈，即摟我國框法律烤禁止瘋進行琴“炒而地皮丑”式炎的轉咬讓。3．土蓮地使玩用權豎轉讓翁的形集式1)土地類使用笨權出維售2)土地景使用蘆權交鑼換3)土地盟使用顧權贈半與4.楊2房地核產開療發(fā)用懇地的歪征用裙拆遷4.沈2.模1集體直土地馳征收1．土惠地征源收的振內涵土地云征收謹是國濃家為璃了社戚會公火共利他益的皺需要慨，將岡集體毫所有圈土地蚊轉變款為國號有土線地的妻強制鑄手段盆。2．土宮地征債收的財原則扁與批牲準權濃限1)土地煉征收時的原皮則(1機)珍惜忠耕地給，合耕理利即用和嬸保護苗土地架的原催則。(2顆)保證途國家隊建設錦用地險的原漂則。(3撲)妥善根安置滋被征淋地單冤位和乖農民巧的原哥則。(4沉)有償炊使用沙土地購的原職則。(5吃)依法冊征地昆的原遙則。2)土地序征收屋批準另權限《土地銜管理延法》第45條規(guī)騎定，沈“征曬收下嗽列土蠢地的渡，由桌國務他院批郊準：注①蕉基本托農田抽；②隊基趙本農桑田以棋外的僚耕地支超過35公頃煉的；比③絮其他獻土地留超過70公頃晴的。吧”征形收前隱款規(guī)鋸定以屠外的校土地短的，旁由省舉、自歐治區(qū)田、直堡轄市盒人民秀政府段批準錄，并跡報國駐務院首備案如。3．土澇地征戲收的垃工作悲程序根據《土地霜管理招法實債施條草例》和《建設寫用地表審查享報批渡管理她辦法》，土悶地征福收一遠般按鋸照下猛列工抵作程朵序辦索理。1)申請傾用地2)受理困申請稻并審羨查有望關文盡件3)審批戲用地4)征地牛實施5)簽發(fā)屠用地獅證書4．征菠收集李體土拜地補粥償的并范圍透和標西準4.杏2.恐2城市容房屋崇拆遷1．房祝屋拆潤遷的誤概念房屋王拆遷杜是指擺建設洪單位亮或個移人(即拆學遷人)根據強城市涂建設趟規(guī)劃階要求派和政亮府批著準的用用地店文件朵，在菌取得變拆遷羅許可腹證后恥，依茶照有甜關法道規(guī)拆顧除城欄市規(guī)袋劃區(qū)呆范圍箏內國聾有土嬌地上外的房吃屋及抓附屬濤物，剃并對蘋被拆滴除房龜屋的衣所有庭人和毛使用飛人進昏行補仙償和醉安置選的活扣動。2．房炎屋拆崇遷的樹工作暖程序1)拆遷當許可塔階段拆遷養(yǎng)許可饒階段行的工企作主皺要有似拆遷氣申請吳、拆榜遷審泳批、仿拆遷負公告竭等環(huán)隱節(jié)2)拆遷芽協議昂階段3)實施蜓拆遷止階段3．拆宗遷補勇償方聯式及樹安置1)拆遷狠補償艷方式根據《城市著房屋格拆遷意管理誤條例》的規(guī)翁定，范拆遷逃人應愿當對緞被拆拴遷人疾給予壘補償凳。拆旁遷補矛償方酷式有凍兩種基：房功屋產爹權調腹換、瓣貨幣撇補償睬。2)拆遷訂安置4．拆陣遷爭龍議的伶處理第5章覆房地朽產開陷發(fā)項赤目可下行性淹研究教學旨目標通過辛本章炎的學醒習:熟悉揚房地纖產開情發(fā)項傍目投嫁資估御算及騙項目憂方案投的財激務評始價指槽標，漁能獨煎立地服進行誰房地車產項做目可壯行性嬸分析膏并撰干寫可賞行性膏研究胡報告餡。5.秋1可行認性研紙究概之述5.浮1.夸1可行廚性研馬究的饞概念判和目助的1．可密行性椅研究提的概東念可行積性研快究就霸是在勇工程細項目映投資善決策有前，夕對與蘭項目傍有關闊的社文會、門經濟記和技焰術等研方面炮情況柿進行仔深入預細致性的研跳究；帝對各屈種可諸能擬小定的扮建設恢方案逮或技月術方荒案進狠行認捐真的扯技術魚經濟忙分析鋒、比抱較和駁論證漫；對譜項目飄的經話濟、燭社會勉、環(huán)礎境效仰益進磨行科諒學的佩預測朵和評孩價。2．可剪行性旗研究邀的目烤的可行保性研甩究的恐根本刪目的元是實匯現項枯目決概策的扮科學槽化、躬民主腔化、興程序策化，主減少割或避損免投度資決禾策的漸失誤擔，提樂高建勁設項足目的膨經濟墓、社衛(wèi)會和修環(huán)境獵效益劣。5.漢1.吊2可行哪性研化究的醋特點1．前拐期性2．綜廢合性3．不崗確定況性4．預紙測性5.遵1.轉3可行館性研浩究的射作用1．作輛為項效目投必資決爪策的希依據2．作氧為籌有集建組設資訓金的物依據3．作土為開跳發(fā)商覆與有甚關各白部門竿簽訂供協議耳、合如同的壟依據4．作穴為編怎制下綿階段植規(guī)劃徐設計勤的依中據5．作炕為環(huán)似保部冰門審涂查建幸設項屬目對排環(huán)境淡影響悔的依悼據5.穩(wěn)1.緣瑞4可行殃性研禁究的心工作河階段擱和具圾體步己驟1．可饒行性船研究性的工美作階舅段1)投資休機會臭研究2)初步認可行舍性研柴究3)詳細筒可行稈性研貧究4)項目諷的評構估和尊決策2．可儲行性擔研究攪的具蒼體步呆驟1)接受哪委托2)調查寶研究3)方案接選擇魯和優(yōu)當化4)財務南評價紙和國獨民經化濟評乖價5)編制歪可行啊性研膝究報嬌告5.老1.完5可行強性研槳究的喪內容一般壞房地學產開敢發(fā)項趴目可斷行性紛研究卸的內齊容主近要包摧括以菌下幾如個方敲面。1．項忠目概相況2．開辜發(fā)項驚目用妨地的?，F狀逮調查膀及拆擠遷安寸置方反案的恥制定3．市婚場分芒析和卻建設值規(guī)模襲的確早定4．規(guī)扎劃設肥計方甜案選緩擇5．資晚源供備給條乏件分浩析6．環(huán)俱境影增響評混價7．項植目開命發(fā)組察織機塑構情霸理費安用的惑研究8．開澡發(fā)建罷設計裹劃的憑編制9．項葵目經披濟及溜社會斤效益烏分析10．結蟲論及鋒建議5.至2房地嘴產市但場調州查與禍研究5.蓄2.奮1房地偏產市熟場調徒查的雹概念振與作籌用1．房摘地產登市場畫調查屋的概廈念房地甩產市臟場調怪查是陷運用規(guī)科學掃的方桐法，禽有目籠的、峽有計水劃地揀收集慶、整幣理和柄分析薄與房攪地產坑企業(yè)茫有關頁的各提種情跪報、壁信息席和資丸料，才為房哀地產勢企業(yè)勞決策賭提供瀉依據絕的信樂息管王理活癢動。2．房稻地產瓦市場躲調查娘的作幟用5.巖2.栽2房地鄭產市激場調杏查的伐類型猶與內油容1．房俱地產笨市場攝調查呆的類米型1)探索垮性調勝查2)描述嶺性調憂查3)因果架性調件查4)反饋棟性調蒙查5)預測衫性調沫查2．房床地產嫁市場線調查爛的內鍋容1)市場幸環(huán)境急調查2)市場致專題譽調查5.另2.斜3房地惹產市醫(yī)場調徑查的珠程序劑與方僑法1．房犬地產恐市場推調查張的程晨序1)確定汪調查拌目標2)初步盾分析3)調查吃設計4)現場快調查5)資料尺整理維、統(tǒng)席計和翅分析6)撰寫貞和提螺交調監(jiān)查報傍告2．房優(yōu)地產換市場券調查撤的方沃法房地滑產市綁場調駝查方凱法很販多，輩較常找見的晴有以川下幾碑種。1)詢問午調查乓法2)觀察范調查盛法3)試驗婆調查歲法4)統(tǒng)計羽分析科法5.匪2.舟4房地鑒產市略場研術究的墓概念忠及其緞必要吩性1．房難地產貪經營健者的匙決策沙依賴拘于房撲地產王市場乒研究2．房廈地產咸產品砌的銷附售要腰求進釣行房湯地產器市場類研究3．市例場研產究與煤經營拉管理4．市強場研躲究與盛制定砌價格警策略5.貨2.煌5房地膜產市臣場研禽究方鬧法市場熟研究砍方法者有定嶄量分逝析法飛和定權性分鼻析法既兩種。5.梅3房地蘿產開沙發(fā)項夜目的室投資懇估算飽與收豬入估精算5.趨3.對1房地慕產開垂發(fā)項盛目的半投資紗估算房地究產開屆發(fā)項腫目投賢資估茫算的教范圍蓮，包偏括土徹地費比用、雅前期抵工程怕費、對房屋依開發(fā)丈費、視管理徒費、幕財務跨費、蘭銷售覆費用閃、其垮他費釘用及壇開發(fā)罷期稅特費等美。1．土貨地費括用估因算開發(fā)酬項目荒土地刑費用捆是指桂為取蔽得開口發(fā)項杰目用嬸地而直發(fā)生叫的費車用。逐開發(fā)癥項目差取得湖土地遲使用奴權有谷多種章方式叼，所咬發(fā)生但的費舌用各弄不相統(tǒng)同。紛主要接有以巾下幾塵種：伶劃撥貌或征攀用土悅地的黎土地繼征用蓮拆遷縫費、腹出讓卸土地稈的土討地出股讓地堅價款勸、轉叨讓土暫地的肉土地切轉讓步費、逆租用魯土地泰的土芽地租袋用費貪、股尋東投僻資入牧股土鄉(xiāng)豐地的罷投資拖折價蘋。2．前闊期工蓮程費前期剃工程矛費主棋要包酬括開佩發(fā)項痛目的妻可行沒性研每究費愈、工恰程勘渾察費稿、城勢市規(guī)授劃設慶計費柜、工頸程設陰計費朝、環(huán)逆境影鋤響咨技詢評明估費暫、交智通影公響咨韻詢評姥估費盒、建柏設工辣程規(guī)翼劃許統(tǒng)可證拆執(zhí)照丙費以溝及“倉三通紛一平疾”等玻土地安開發(fā)捐工程職費。3．房芳屋開爹發(fā)費4．管甚理費5．財險務費執(zhí)用6．銷摔售費奪用7．開寨發(fā)期澆稅費8．其仍他費撈用9．不陣可預淡見費5.問3.艙2房地獸產開憂發(fā)項兇目的藥收入賺估算根據撇有關嘆規(guī)定焰，房容地產德項目仰的收寺入主困要包界括房迅地產打產品定的銷虜售收既入、慌租金丈收入揚、土喜地轉運讓收妥入(以上穴統(tǒng)稱匙租售掌收入)、配呈套設偽施銷辯售收盞入和用自營促收入著幾個慕部分磚。1．租斃售收專入2．自前營收忘入3．配跟套設注施銷知售收傲入4．土蘇地出狠租收正入5．房暗地產衣開發(fā)越項目蹈收入材的扣鞭減房地棒產開率發(fā)項衰目在炎銷售丑和交撲易階頂段要棄發(fā)生樂一些紐奉稅費饅，這爭些費身用不枕參與勻投資淋與成旦本費剪用構隊成，勁只是障作為極銷售浩收入普的扣伯減。繡這些溫稅費奸主要哨包括囑以下往兩大寫部分輸。1)與房扮地產勉轉讓節(jié)有關選的稅沃費(1升)營業(yè)舌稅。(2揚)城市簡建設定維護槳費。(3殊)教育友費及嬌附加嚼。(4右)教育鞏專項往基金頓。(5糕)防洪蟲工程殃維護認費。(6揉)交易腐管理莫費。(7效)交易遵印花謊稅。2)土地逼增值眉稅3)企業(yè)挖所得輝稅5.壇4房地討產開煉發(fā)項火目的岔財務路評價5.拼4.反1房地襯產開夏發(fā)項平目財榜務評著價的蠻內涵房地喊產開斧發(fā)項外目財刷務評鉆價是卻在房褲地產碗市場算調查面與預云測、遞項目旺策劃驅、投忠資估貫算、嫂收入敲估算伐和資喘金籌洗措等活基礎魯資料再和數樂據的地基礎母上，兼通過崗編制票基本拾財務恐報表填，計征算財倘務評扶價指贊標，段對房百地產喚開發(fā)唱項目蒜的財塘務盈壓利能鼓力、鳴清償潛能力俱和資歷金平凡衡等顧情況紙進行與分析羊。5.的4.地2房地江產開年發(fā)項以目財蓮務評經價的公基本橋報表財務愁評價精使用賴的基須本報志表有派現金毒流量虧表、柴損益受表、寧資金斗來源忠和運魚用表獨、資泛產負室債表畝。5.鏡4.卻3房地呀產開影發(fā)項植目的遙財務免評價歷指標1．房奇地產宅開發(fā)競項目藥財務球盈利莖能力宮的評忽價指君標盈利徒能力布指標最是用震來考款察項定目盈亮利能推力水矩平的苦指標糟，包粥括靜鑼態(tài)指坡標和擇動態(tài)雪指標狹兩類縮慧。1)靜態(tài)白指標靜態(tài)井指標素是在溪不考捷慮資山金、環(huán)時間擔、價注值因勺素影如響的巴情況仿下，泥直接淋通過鄙現金鐵流量壇計算晚出來僑的經獻濟評郊價指蠶標，烈這些保指標桌計算肯簡便須，通管常在仔概略竟評價雁時采續(xù)用。(1喇)成本機利潤坑率。(2崇)投資吳利潤務率。(3迫)資本嫂金利濟潤率桂。(4友)資本吩金凈盒利潤代率。(5育)靜態(tài)見投資鵝回收昆期。2)動態(tài)靜指標動態(tài)東指標撓是考工慮了職資金庫時間悄價值廊因素蘆的影排響，歌對發(fā)打生在楊不同括時間棒的效顏益、肅費用悟計算顫資金課的時劈燕間價患值，曬將現離金流構量進靠行等架值化初處理稈后計回算評螺價指枝標。負動態(tài)囑評價岸指標經，能品比較燦全面爺地反芒映投暫資方謎案整臉個計嬸算期膜的經謙濟效窗果，稀適用況于詳暖細可臥行性塌研究裹階段踐的經宮濟評勞價和趴計算跑期較諸長的象投資假項目凱。(1裁)財務賄凈現趨值。(2舍)財務獲內部控收益抹率(F膛IR估R)。(3纖)動態(tài)茫投資著回收膨期。2．房值地產冊開發(fā)怠項目寫財務陣清償墨能力較的評親價指測標清償壘能力簡指標毫是指愈考察蝕項目史計算仰期內忌償債國能力闖的指鑒標。飾除了之投資蒸者重轟視項庫目的覺償債斜能力幼外，急為項蹄目提季供融擾資的序金融趁機構頌，更搏加重己視項忠目償部債能贈力的統(tǒng)評價涼結果斜。1)借款廣償還征期2)利息水備付棉率3)償債壁備付仙率5.民5房地暗產開井發(fā)項維目可紀行性翻研究鹿報告斤的撰鹽寫5.楊5.盡1房地伍產開們發(fā)項腐目可米行性色研究酷報告會的基痛本構晚成一般幫來說押，一肢份正縣式的抬可行遲性研趁究報脖告應雷包括弓封面些、摘導要、喇目錄叉、正小文、夜附表翅和附愚圖6個部食分。5.肌5.研2房地布產開猜發(fā)項爸目可把行性延研究跌報告奧正文饒的寫股作要睬點正文境部分頑是可懼行性免研究碗報告屈的核盒心，乎一般容包括寇以下凳內容搞。1．項購目總頃說明2．項妄目概稠況3．市凱場調遲查與盾預測誕分析4．規(guī)鑼劃設占計方渡案及可建設賤條件5．建猶設方林式及田進度呢安排6．項譯目投穴資估撇算及虧收入酷估算1)項目豆投資肅估算2)項目付收入驗估算7．項敢目資什金籌堪措計儉劃8．項彎目經娛濟效帝益評旋價9．不臥確定車性分債析10．可圣行性趴研究棋的結而論第6章蘇房津地產奔開發(fā)撒的前跨期準詳備教學起目標通過沖本章榨的學斤習:了解聽房地龜產開核發(fā)項忍目規(guī)購劃設妨計方析案評渾價的族特點通和評兇價指偏標體爭系；掌握塞常用茄評價章方法蜻；了解津房地散產開羨發(fā)項浪目報維建的同含義芹和建責設工挨程規(guī)間劃許桌可證遲的作纏用；掌握架開發(fā)查項目抖報建尖的流池程以狡及報缺建送扣審應槽提交暗的資燙料；了解標房地擱產開駝發(fā)項港目招練投標脫概念太與作誰用、雅活動平原則淚和招然標方屢式；掌握麥施工嘗招投誤標中蝕有關朗申請座招標劍的條促件、睡招投喚標的旨程序住以及反招標胞文件榨的主避要內堡容等她。6.失1房地乳產開盯發(fā)資陳金籌臭措6.領1.黨1房地騰產開攀發(fā)資侄金籌憲措的僑目的房地土產開遺發(fā)資回金籌響措的簽目的怖在于稿以下義幾方涼面。1．實貌現項生目投返資開妄發(fā)目獸標和貿企業(yè)鐘發(fā)展臣目標2．償爛還債暮務，壯改善差盈利殊能力貨，調代整資炕本結漿構6.犁1.慣2房地得產開束發(fā)資尿金籌餓措的圖原則房地棋產開號發(fā)資舞金的俗有效乳籌集拉，應憑保證濤房地帖產開啄發(fā)資跪金投蔬入與頭回收尼在時算間上悼和數探量上躁的協傳調平某衡，錄從而閱保證雹資金印循環(huán)崖運動因和房行地產劑開發(fā)噴項目鴿建設扭的順主利進消行。懼資金估籌措塊過程噴中應康遵循暮以下綱幾點臂原則螺。1．時插機適信當原擊則2．安搜全性伴原則3．經皆濟性揀原則4．可堵行性洋原則6.檢1.遷3房地江產開綁發(fā)資疏金籌狀措方手式具體椅來講勸，房詠地產聯開發(fā)茫資金宵的來利源主果要有偽：自申有資膚金、撕銀行哀貸款屋、社施會集叔資、功利用礦外資償、預芽售款油等。6.辣2房地絡產開鈔發(fā)項呈目規(guī)孫劃設撞計方燒案的認評價6.仗2.館1房地僑產開樣發(fā)項迅目規(guī)影劃設齊計的糊基本腫原則1．符衰合城極市總半體布雖局，巧完善毛城市豬結構2．豐柜富和財創(chuàng)造敲最佳壞的城煩市空間間環(huán)耗境3．房凝地產很開發(fā)浸項目娘規(guī)劃暈設計稻應滿施足的堡其他禿要求(1松)使用奸要求兄。(2茄)衛(wèi)生眨要求姓。(3格)經濟巾要求遮。(4溝)安全辰要求褲。(5鎮(zhèn))施工榮要求蝕。(6條)美觀暢要求誦。(7賠)以人睛為本刑。6.謀2.鮮2房地迅產開康發(fā)項爹目規(guī)鞏劃設刻計方欲案評婦價的聾特點1．評忽價主滋體的燈多元屈性房地萍產開廈發(fā)項插目規(guī)產劃設椒計方攻案，膊評價士主體勒除房跑地產怨開發(fā)便企業(yè)焰本身攝外，屯還涉蔑及到搜使用坦者(城市共居民)、管賭理者(城市塞規(guī)劃志管理嶄部門)、設障計者瞧和施傾工者蛛。不亡同的胳評價混主體晶，對端方案辣的評屯價角連度是天不一遲樣的五，因駐而會司出現堪不同已的評策價結糖果。1)使用怕者2)城市過規(guī)劃粗管理杰部門3)設計委者和背施工濱者2．評顫價目介標的童多樣旗性3．評疫價結均論的搏不確逆定性1)評價在者的懲主觀秤性2)項目孟未來廈情況數的不克確定羅性6.童2.核3房地拜產開秧發(fā)規(guī)漢劃設奔計方蠅案評受價的渣主要糠技術笑經濟報指標1．居廟住區(qū)歷規(guī)劃毀指標住宅坐區(qū)規(guī)追劃指溫標通芽常分輕為規(guī)要劃綜疤合技淺術經藥濟指怠標和搖用地著指標垮兩大聽類(包括情用地驕平衡歇表)。1)用地擱平衡芒表2)居住惹區(qū)用叮地平必衡控鼓制指摟標3)城市泄居住擴區(qū)規(guī)馳劃設董計綜羅合技侮術經徑濟指東標2．居底住區(qū)盜規(guī)劃港技術死指標巷的計浙算(1咬)居住擊區(qū)總赤用地(百米(h摩m)鄙)：包冬括居厭住用窯地、兇公共唯建筑擱用地喇、道替路用啄地、奔綠化撒用地門。(2像)居民碼每人趟占地(平方當米/人)：包渡括人栽均居勁住用等地、建公共缺建筑沫用地輛、道祥路用訂地、遍綠化語用地淘。(3曬)居住抗區(qū)總襲建筑究面積(平方敞米)：包案括居非住建瘦筑面睛積、盟公共廳建筑漫面積漫。(4星)總戶亂數(戶)、總防人口(人)、平稻均每愧戶人棕口(人/戶)。(5壓)平均艷每戶巾居住鑄面積(平方哀米)。(6唯)居住酷建筑魂密度(%棟)：指羞住宅造建筑疼對居歸住用供地的反覆蓋襖率。(7星)居住比面積瓜密度(平方庫米/百米)。(8甘)容積姑率(居住礦建筑設面積淋密度)(平方棵米/百米)。(9厚)人口撿毛密泡度(人/百米)：指總居住桑總人級口和流總用運地之學比。(1竟0)人口阿凈密祖度(人/百米)：指而居住碧總人投口與奮居住白建筑平用地狠面積糠之比巡壽。(1凱1)綠化詞覆蓋是率：出綠化犬覆蓋魔率指禽在建總設用竄地范駐圍內喬全部犧綠化哭種植確物水疏平投奏影面糠積之捷和與搶建設方用地競面積妙的比戰(zhàn)率(%來)。(1林2)人均憲公共吵綠地賭面積姿：人豆均公晚共綠販地面忠積指列住宅盟區(qū)內墳平均聞每人載擁有士的公冬共綠畜地面侵積。(1放3)平均傍層數頭：指法住宅膨總面絞積與瓶住宅移基底壟總面筋積之催比。(1團4)高層醒住宅枕比例(%授)：一鉛般7層以攤上為樸高層無住宅典，即駝高層情住宅碎占總碎建筑按面積商的比蔬例。(1槳5)住宅滑間距(米)。(1搏6)居住君區(qū)總杏造價(元)。(1捕7)平均蜂造價(元/平方雁米)。(1郵8)建設尼周期訓：指祝自工拾程開版工至他全部沃工程努完工珠之間救的時刑間。居住感區(qū)規(guī)瓜劃設掃計都劃必須妻進行亮技術船經濟吹分析評來衡景量方搬案的懇優(yōu)劣構及優(yōu)渡選方秧案，披通過塵上述鋼經濟里指標宏可以唯進行卷居住昂區(qū)用遭地分諸析、舊技術細經濟蹤蝶分析緞及綜勺合造清價3個主