某咨詢公司鄭州項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀新政下的市場(chǎng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷策略2010年4月底樓市新政頻出，嚴(yán)厲程度前所未有。政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期；措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子政策；嚴(yán)格清算土地增值稅,從開(kāi)發(fā)商資金端調(diào)控市場(chǎng),以達(dá)到迫使開(kāi)發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價(jià)格的目的。近期出臺(tái)政策要點(diǎn)主要內(nèi)容加強(qiáng)透明化的銷售模式住建部要求不得以任何形式收取定金；拿到預(yù)售證后10內(nèi)公開(kāi)全部房源實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。加大交易秩序監(jiān)管力度對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。1、09年3月—10年3月份商品住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求的總體態(tài)勢(shì)使得存量連續(xù)下降。2、截止到10年3月底，全市商品住宅存量為203萬(wàn)㎡，以09年3月-10年3月的年平均去化速度96萬(wàn)㎡/月粗略計(jì)算，目前鄭州市商品住宅去化周期僅為2.1個(gè)月。3、全市存量去化壓力較小，供應(yīng)量的不足、存量的減少使得全市商品住宅成交價(jià)格總層面上不斷攀升。鄭州樓市動(dòng)態(tài)：市場(chǎng)供需維持較穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商停貨或捂盤(pán)，存量持續(xù)下降。成交市場(chǎng)：受政策影響，二線市場(chǎng)目前處于短線盤(pán)點(diǎn)期，長(zhǎng)線依然穩(wěn)健?！?009年1-12月份各月商品住房銷售均價(jià)4807元/平方米，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步攀升。■09年“量?jī)r(jià)齊漲”，直接帶動(dòng)2010年1-3月市場(chǎng)均價(jià)飆升至5300元/㎡左右的水平，鄭州房?jī)r(jià)維持較平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，監(jiān)測(cè)5.1銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2線城市受新政影響也較之1線城市影響有限。易居觀點(diǎn)：成交市場(chǎng)回穩(wěn)，雖然國(guó)家于4月底出臺(tái)嚴(yán)厲控制房?jī)r(jià)的眾多重磅措施，但對(duì)二線城市影響有限，4月底政府出臺(tái)的調(diào)控政策目前觀測(cè)結(jié)果主要還是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，本輪調(diào)控我們認(rèn)為將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，對(duì)一線城市及投資客戶影響較大，但對(duì)2線上升期城市影響及作用范圍有限。

易居觀點(diǎn)短線出現(xiàn)盤(pán)點(diǎn)，長(zhǎng)線依然穩(wěn)健。盡管當(dāng)前鄭州樓市尚未出現(xiàn)降價(jià)和大幅優(yōu)惠的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為此輪調(diào)控勢(shì)必起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的功效，或許市場(chǎng)在六七月份就會(huì)有明顯表現(xiàn)。市場(chǎng)信心可能在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大幅下降。我司認(rèn)為本輪調(diào)控將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下下調(diào)，那么在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)也將實(shí)現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度。建議一：保持清醒，調(diào)整心態(tài)積極應(yīng)對(duì)，做好持久戰(zhàn)心理準(zhǔn)備；建議二：搶一波；短期加速去貨為第一要?jiǎng)?wù)，市場(chǎng)還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來(lái)；建議三：現(xiàn)金為王；重定全年計(jì)劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流，準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場(chǎng)來(lái)回；當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀新政下的市場(chǎng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷策略區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域推量當(dāng)前均價(jià)總建筑面積XX新城XX區(qū)356300180XX國(guó)際華都XX區(qū)106350XX二七區(qū)5530013XX.現(xiàn)代城二七區(qū)267200XX國(guó)際中心二七區(qū)106600120XX閻二七區(qū)30-280XX城二七區(qū)10-XX寨二七區(qū)20-XXX城管城區(qū)8.95500XX港灣管城區(qū)9510060XXX管城區(qū)20610070.56XX港灣管城區(qū)15-XXXX城管城區(qū)7.28630060XXX項(xiàng)目管城區(qū)10-XX項(xiàng)目管城區(qū)10-合計(jì)226.182010年5-12月鄭州市市場(chǎng)供應(yīng)體量約為710.38萬(wàn)㎡，XX城區(qū)域內(nèi)供應(yīng)體量約為226.18萬(wàn)㎡。當(dāng)前成交均價(jià)集中在6000—6300元/㎡。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，下半年推或者預(yù)推售供應(yīng)體量20萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就占5個(gè)，2010年下半年供應(yīng)體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈！區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析——5~12月市場(chǎng)供應(yīng)體量：供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈！個(gè)案——XXXX城XX大道南三環(huán)三期多層三期小高層一期二期XX時(shí)光三期多層：3月27日開(kāi)始接受認(rèn)籌，4月25日開(kāi)盤(pán)。案名“XX里”，由17棟6F多層洋房組成，一梯兩戶，共推房源480余套左右，皆為87—129㎡三房。三期小高層：5月16日開(kāi)始接受認(rèn)籌，預(yù)計(jì)7月開(kāi)盤(pán)。案名“XX庭院”，由10棟18F的小高層組成，2梯4/5戶，共計(jì)800余戶。個(gè)案——XXXX城3期“XX里”（17棟多層洋房）推售表現(xiàn)認(rèn)籌時(shí)間：3月27日正式開(kāi)始認(rèn)籌共推房源：17棟6F多層，480余套戶型種類：9大戶型，87--129㎡三房累計(jì)排卡：700余張開(kāi)盤(pán)時(shí)間：4月25日開(kāi)盤(pán)價(jià)格：5900-6300元/㎡開(kāi)盤(pán)選房：200余套當(dāng)前剩余：100套左右3期“XX庭院”（10棟18F小高層）推售計(jì)劃亮相時(shí)間：5月上旬認(rèn)籌時(shí)間：5月16日正式開(kāi)始認(rèn)籌共推房源：10棟18F多層，800余套，2梯5戶戶型種類：50—130㎡，以三房為主，認(rèn)籌方式：5000元認(rèn)籌金（存款至指定銀行，攜銀行回執(zhí)單進(jìn)行客戶登記）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：7月上旬（預(yù)計(jì)）銷售對(duì)外價(jià)格：5200元/㎡個(gè)案——XXXX城“XX里”124㎡三室兩廳兩衛(wèi)“XX庭院”130㎡三室兩廳兩衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái)“XX庭院”89.9㎡兩室兩廳一衛(wèi)—+一庭院、雙陽(yáng)臺(tái)XX4月3日推出精裝房源（XX·XX派）包括青年公寓的所有北向公寓及4—12層絕大多數(shù)小兩房：共計(jì)612套；約3萬(wàn)㎡。XX二期（6棟高層），共計(jì)約18萬(wàn)方，主力戶型為常規(guī)戶型兩房（70—90㎡）、三房（120—140㎡）。大一期房源已基本售罄，剩余房源不足100套，皆為30平左右小戶型。個(gè)案——XX港灣二期共計(jì)6棟高層。第一批推出其中2棟，分別為33F和35F高層，共計(jì)680余套，面積區(qū)間為30—140平之間。5月16日開(kāi)始接受排號(hào)，目前推廣情況不夠理想，預(yù)計(jì)6月初開(kāi)盤(pán)。個(gè)案——XX港灣XX港灣2期戶型匯總：個(gè)案——XX港灣

房源：一期、二期最后兩棟B5、C7共推房源673套左右，戶型包含３１－４８㎡一房占34%、７３－８８㎡兩房占12%、８７－１４０㎡三房占44%、以及１３２－１８１㎡四房占10%。銷售情況：80-90平兩房已基本售罄，130左右三房剩余10余套，小戶型剩余較多，B5、C7目前未去化過(guò)半，加上待推的小戶型產(chǎn)品共計(jì)3000余套，整個(gè)項(xiàng)目小戶型存量巨大。目前在做全套精裝修送高檔家電策略，不排除后期做低首付或者零首付的概念。個(gè)案——XX國(guó)際中心簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總占地面積約91畝，總建筑面積約26萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積達(dá)到21萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積近5萬(wàn)平方米，容積率4.2，綠地率35%，集住宅、loft公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體。房源：一期推出首推8、9、10號(hào)樓，15-18層小高層約242套房源。銷售情況：目前積累會(huì)員3000名左右。價(jià)格策略：4.25當(dāng)天入會(huì)優(yōu)惠2%,之后入會(huì)優(yōu)惠1%，招募會(huì)員以任何銀行存款2萬(wàn)回執(zhí)單為憑證，不凍結(jié)賬戶。預(yù)計(jì)均價(jià)為7000左右，7500以內(nèi)，戶型特點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積、挑高6米露臺(tái)不計(jì)入面積，飄窗及轉(zhuǎn)角窗。個(gè)案——XX現(xiàn)代城4月25日產(chǎn)品推介活動(dòng)情況4月25日，XX·現(xiàn)代城舉行產(chǎn)品推介會(huì)，當(dāng)天入會(huì)會(huì)員2000余名，XX自身的品牌價(jià)值、城市核心區(qū)域的地段、完善成熟的配套設(shè)施以及產(chǎn)品內(nèi)在的高品質(zhì)，成就了XX·現(xiàn)代城的逆市飄紅。88平方偶數(shù)層

126平方奇數(shù)層

個(gè)案——XX現(xiàn)代城正商XXX正商XXX一期產(chǎn)品共6棟，680余套，4棟高層，兩棟多層。共三大系列十種戶型，其中一房為全南向設(shè)計(jì)，臥室、客廳、陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立廚衛(wèi)一應(yīng)俱全，建筑面積約50余㎡；兩房面積區(qū)間為80—92㎡左右；三房面積區(qū)間為110—140㎡左右。銷售情況：09年10月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本清盤(pán)，目前剩余10余套130㎡左右三房，頂層復(fù)式去化困難。目前2期認(rèn)籌中。價(jià)格策略：銷售均價(jià)高層5800元/㎡，多層6500元/㎡。營(yíng)銷定位：中心城180萬(wàn)中心城180萬(wàn)㎡城市綜合體人居板塊學(xué)府大宅。

個(gè)案——XXX認(rèn)籌房源：本次推出A地塊（航海路與未來(lái)大道交匯處西200米路北）共14棟樓，共計(jì)1588套。全高層（18層、21層、28層）。6棟樓是2個(gè)單元，7棟樓1個(gè)單元，1棟樓4個(gè)單元。戶型配比：以大戶型為主的純大戶社區(qū)，兩房300余套，占比不到30%，最小的小三房面積也在130㎡左右（129.43㎡），三房400多套，大三房和四房占比較大。認(rèn)籌優(yōu)惠：認(rèn)籌當(dāng)日繳納5000元可辦理鉆石卡，開(kāi)盤(pán)時(shí)成功購(gòu)買(mǎi)可享受每平方100元的優(yōu)惠并優(yōu)惠2000元至總房款。4月3號(hào)之后排卡的客戶在開(kāi)盤(pán)時(shí)成功購(gòu)買(mǎi)可享受每平方80元的優(yōu)惠。認(rèn)籌火爆之買(mǎi)點(diǎn)：2環(huán)線內(nèi)，板樓，純大戶，兩梯三戶，戶戶全明，2.9低容積率，44—90米樓間距，雙氣，雙層地下停車場(chǎng)。個(gè)案——XXX項(xiàng)目名稱當(dāng)前價(jià)格優(yōu)惠策略上次節(jié)點(diǎn)下次節(jié)點(diǎn)銷售動(dòng)態(tài)XXXX城6300交10000抵20000,260號(hào)以后交10000抵15000戶戶送地下室4月25日3期多層開(kāi)盤(pán)6月中旬3期高層認(rèn)籌一期、二期均已基本售罄，3期多層4月25日開(kāi)盤(pán)，共推480余套房源，當(dāng)前銷售50%，三期高層籌備中。XX港灣4800--5300一萬(wàn)元定金和一千元精裝修款可在簽約時(shí)直接抵房款。4月3日1期最后開(kāi)盤(pán)5月16日2期開(kāi)始認(rèn)籌20天排卡800余張，4月3日解籌當(dāng)天當(dāng)天，共推房源600余套，剩余部分小戶型。目前2期籌備中。XXX6000認(rèn)籌當(dāng)天排卡可享受每平方100元的優(yōu)惠并優(yōu)惠2000元至總房款。4月3號(hào)后排卡的客戶可享受每平方80元的優(yōu)惠。4月3日2期接受認(rèn)籌5月22日2期開(kāi)盤(pán)一期除部分頂層均已全部售罄，二期排卡情況良好，4月3日當(dāng)天排卡900余張。XX國(guó)際中心66003月女人節(jié)，每平方優(yōu)惠38元；3月20日，加推B5、C7兩棟樓開(kāi)始接受認(rèn)籌，交10000額外優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)3月20日2期最后開(kāi)盤(pán)6月中旬公寓認(rèn)籌80-90平兩房已基本售罄，130左右三房剩余10余套，小戶型剩余較多，B5、C7目前未去化過(guò)半，整個(gè)項(xiàng)目小戶型存量巨大。XX現(xiàn)代城70004.25當(dāng)天入會(huì)優(yōu)惠2%,之后入會(huì)優(yōu)惠1%，招募會(huì)員以任何銀行存款2萬(wàn)回執(zhí)單為憑證。4月25日開(kāi)始認(rèn)籌6月中旬開(kāi)盤(pán)目前積累會(huì)員3000名左右競(jìng)爭(zhēng)企項(xiàng)目總結(jié)近期鉆周邊牧項(xiàng)目合節(jié)點(diǎn)棄較為逝密集詳，成怕交均威價(jià)大分都集拜中在60騾00智-6沫50健0元/㎡。XX億XX城開(kāi)綠盤(pán)均母價(jià)61與00元，晉比預(yù)踏期高10劇0元。正商XX港灣據(jù)、正殘商XX阿X開(kāi)盤(pán)功臨近買(mǎi)，預(yù)脖計(jì)開(kāi)扛盤(pán)價(jià)堵格在65婆00元以位上。XX現(xiàn)代策城開(kāi)悶盤(pán)預(yù)迎計(jì)均心價(jià)70糊00元以乞上。兩房葉、三啊房為愁片區(qū)鏡市場(chǎng)委主力冒戶型母，其棉中90再㎡以下傭市場(chǎng)采供給貞最受悲歡迎兇；XX現(xiàn)代玩城88聰-8線9平方修小三熔房，歉受到災(zāi)市場(chǎng)謹(jǐn)熱捧柔，小堵戶型竟受到魯市場(chǎng)未冷遇盞。5月各晴項(xiàng)目述競(jìng)相具開(kāi)盤(pán)納，快項(xiàng)速出競(jìng)貨成攻為各潔新推潮樓盤(pán)止最重盛要的莫任務(wù)葵?！翱鞚撍俪鲨F貨”遼成為暈鄭州摧市場(chǎng)閱主流炊開(kāi)發(fā)象商營(yíng)都銷重險(xiǎn)點(diǎn)。易居懶觀點(diǎn)當(dāng)下志區(qū)域我競(jìng)爭(zhēng)盈研判項(xiàng)目緒現(xiàn)狀然解讀新政哲下的武市場(chǎng)怪分析項(xiàng)目善營(yíng)銷杰目標(biāo)項(xiàng)目餅營(yíng)銷艘策略月份大定面積金額均價(jià)15318.821693536531222175.23960306548035533.80295478255354838568.76591752716906合計(jì)959596.61647838956751月份大定面積金額均價(jià)1332006.721056942552672181114.05599277453793643737.682040140054584643702.85206158745568合計(jì)17910561.30575794735452XX地塊XX創(chuàng)地?fù)茐K1-罷4月XX手XX城累遵計(jì)銷保售95套，境銷售項(xiàng)面積95予96墓.6漏1平方坡米。其中城，大洋一期挽累計(jì)掃銷售20套，膊成交夕均價(jià)53趟42元/平。XX創(chuàng)XX城累羽計(jì)銷疲售17朱9套，涼銷售斗面積10謎56交1.博3平方疑米，僵成交矩均價(jià)54蹤蝶52元/平。20幫10年1-娃4月累忽計(jì)來(lái)館電55仰9組，蹤蝶來(lái)訪14著08組，付其中選來(lái)訪積客戶差中新址客戶11維37組，檢老帶奏新27浪1組。訴老客利戶來(lái)芹訪12呈0組。1日-讓4月羞份X驗(yàn)X城胸銷售頓情況炕：累鎮(zhèn)計(jì)去觸化2你74盈套，豆XX犁大一鍛期除晌小戶拍型基圈本去電化完利畢！目前財(cái)二期秘一批獄共計(jì)仔售出雖房源96套，棉成交茶均價(jià)68冊(cè)04元/旨㎡，面敞積10蜓20秘9.鐵26枝㎡，占零總推活出面室積31迷02企0.載38語(yǔ)㎡的33嶺%。4月25日開(kāi)徑盤(pán)當(dāng)劉天轉(zhuǎn)播卡44張，褲開(kāi)盤(pán)矮后累昏計(jì)轉(zhuǎn)菜卡13張，趙截止稅目前墓共計(jì)磁轉(zhuǎn)卡57張。當(dāng)前躍剩余帆房源18典6套，鳴使得損后期損在價(jià)亭格提撇升的也過(guò)程泥中能覆夠?qū)嶔[現(xiàn)利郊益最劑大化斬。開(kāi)盤(pán)預(yù)后平脂均2.弱5天一越套日期4.254.264.274.284.294.305.15.25.35.45.55.65.75.85.95.10合計(jì)大定套數(shù)002928117614001143196面積00296429961251714637106419001059741938811310209.26轉(zhuǎn)卡4431011003103000057新增11111117二期償一批管房源棄銷售凳情況：南毅城第已一高蹲價(jià)，央贏得勵(lì)業(yè)界扔口碑旅！XX另XX城一幟期共喘計(jì)推理出房敬源11爪49套，傘當(dāng)前悉剩余48套，施其中貞小戶蝕型40套；XX創(chuàng)一燈期共領(lǐng)計(jì)推向出房夢(mèng)源11火84套，血當(dāng)前掛剩余19矮4套，礦其中貝小戶賓型18紅4套。XX城區(qū)活域內(nèi)囑客戶頂對(duì)于2房、3房接壯受度聚都比乖較高鉛，一快期僅應(yīng)剩個(gè)弦別頂切層房諒源。一期驢剩余杜房源頸中，30擁~6岸0㎡的一植房占最了剩困余房搶源的94洞%；在一蘿期剩哄余一盤(pán)房中道，30器~4晶0公㎡的房懼源剩罩余21煎1套，60隆㎡左右暴一房韻剩余13套，近為當(dāng)縫前主掉要銷宏售房博源，擦而30蟲(chóng)~4病0星㎡遲遲宜不能外有所小突破功，也扔是當(dāng)美前XX城的欄難題袍之一宴。項(xiàng)目伐現(xiàn)狀評(píng)解讀皂——保剩余勉房源俘盤(pán)點(diǎn)肯：大毀一期衛(wèi)除小踩戶型器基本濟(jì)去化弄完畢拔，小可戶型檢剩余扯量大禮！來(lái)訪游客戶褲年齡結(jié)論貨：當(dāng)前掃XX俱城需裹求客晌戶中饞還是刊以3健0—聞45步歲之爛間的繞剛性績(jī)需求掉為主朋，客沙戶多杰為首燒次購(gòu)飾房，緊且來(lái)臨自于慢周邊叨專業(yè)邊市場(chǎng)求的企篇私營(yíng)歐業(yè)主溉為主折。來(lái)訪哥客戶盡職業(yè)來(lái)訪宿客戶劈燕置業(yè)西目的1阻-那4月挺份X挖X城薦客戶膽分析腿：周喊邊專厚業(yè)市辨場(chǎng)業(yè)無(wú)主，珠剛性槽需求妻為主車！來(lái)訪林客戶蓬居住負(fù)來(lái)源重點(diǎn)鄰區(qū)域橡細(xì)分結(jié)論鵝：當(dāng)前叼XX重城需堆求客頃戶還色是以尿二七續(xù)區(qū)為鉤主，儀隴海含路至米南三扔環(huán)沿紗線的翠專業(yè)睛市場(chǎng)肯還是速XX己城最松大的唉客戶蔥群體輩。1琴-費(fèi)4月窮份X鑼X城箏客戶乖分析章：周槽邊專兔業(yè)市撲場(chǎng)業(yè)鄭主，記剛性洋需求顫為主破！問(wèn)題掉一：別當(dāng)前異銷售具價(jià)格露過(guò)高目前耕，周頑邊競(jìng)輝爭(zhēng)項(xiàng)燙目的門(mén)價(jià)格踢和XX城存眾在一舟定的玩差距沉，4月25日所覆推房紋源目郊前均考價(jià)達(dá)吳到70燦35元/㎡，一頁(yè)期剩吼余以峰高層恰小戶小型為撫主的旨房源滿均價(jià)鑰也達(dá)住到了59泛33元/㎡。問(wèn)題山二：腳現(xiàn)場(chǎng)沖呈現(xiàn)紀(jì)狀況廉與品豈質(zhì)不掌符大二欠期奢散適品懶一經(jīng)放推出跟，其曲形象撫、調(diào)棟性便網(wǎng)吸引杯了眾頌多客冰戶的羞眼球爪，但奸大一諷期已草交房深區(qū)域瞞所呈綁現(xiàn)出淋來(lái)的姜景觀等卻與救大二息期定計(jì)位存矛在一按定的兵落差妖。問(wèn)題插三：冷交房票等待糞時(shí)間勸過(guò)長(zhǎng)XX城二彈期預(yù)蟲(chóng)計(jì)將線于20眉12年4月集酒中交偏房，XX城大戴多數(shù)是客戶惜還是梯屬于陽(yáng)剛性嚷需求峽，兩司年的嗽等待令時(shí)間謎過(guò)長(zhǎng)露也是斧造成野一部頭分客渡戶流段失的終主要篇原因尚。問(wèn)題泉四：濤新政幫策影理響下工，客辨戶嚴(yán)廉重觀水望近期剃樓市職政策宋頻出雅，眾親多政撤策的掌推出擦也體法現(xiàn)了理國(guó)家每對(duì)于梳房地棚產(chǎn)市忽場(chǎng)整摘改的旬決心洽，造戶成部辣分客孕戶觀績(jī)望情雖緒加秧重?？蛻魟蚣锌ǚ磻?yīng)盆問(wèn)題：價(jià)格宋、現(xiàn)硬場(chǎng)、掛交房桶時(shí)間安、新室政影敗響價(jià)格園堅(jiān)挺招，流爐量枯庸竭！XX崖城二響期奢菌適品斜的推聯(lián)出，稼使得堡XX露城無(wú)曉論是典品質(zhì)尤還是蚊價(jià)格修都更油上了豎一個(gè)偉臺(tái)階腹，且尋推出使之時(shí)棉受到黑了客汽戶的擦追捧疫。但觸是恰決逢國(guó)次家各巷種制重約新弦政頻俯頻推從出，枯市場(chǎng)嘉觀望須情緒筍漸重拾，使旨得X鴉X城販目前核處在鹿一個(gè)蟻有價(jià)排無(wú)量霧的銷則售尷遺尬環(huán)客節(jié)，組銷售姥工作私受到誤了一裳定的縫影響晨。易居案觀點(diǎn)項(xiàng)目慌思考20遠(yuǎn)10年任消務(wù)排貫期5-篇12拜月推腳案節(jié)晶奏當(dāng)下巖區(qū)域剩競(jìng)爭(zhēng)蘿研判項(xiàng)目梯現(xiàn)狀哄解讀新政好下的摔市場(chǎng)齡分析項(xiàng)目綢營(yíng)銷云目標(biāo)項(xiàng)目彩營(yíng)銷虛部署利潤(rùn)捎最大瞧化追求悔流量細(xì)最大川化可能鴨會(huì)降繪低利家潤(rùn)總頂額但是鴿有了淚流量怎保障憲基礎(chǔ)當(dāng)現(xiàn)騙場(chǎng)條頸件改妖善或蠶市場(chǎng)榮上揚(yáng)還是嘴有機(jī)永會(huì)找縱回缺尼少利章潤(rùn)OR流量兔最大刮化追求擊價(jià)值咸最大謝化降低折銷售駱?biāo)俾恃娱L(zhǎng)翼銷售兆周期下階政段營(yíng)壩銷問(wèn)孕題思酬考市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，我們不能精準(zhǔn)的預(yù)期下半年市場(chǎng)或好或壞，但我們現(xiàn)在應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)主流，加緊出貨！發(fā)現(xiàn)馬核心理問(wèn)題塊——膠解決淡核心乞問(wèn)題問(wèn)題來(lái)一：貼當(dāng)前軍銷售屈價(jià)格傲過(guò)高問(wèn)題填二：像現(xiàn)場(chǎng)姻呈現(xiàn)捎狀況縱與品賣(mài)質(zhì)不巾符問(wèn)題訴三：拳交房源等待泰時(shí)間樓過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題循四：黨新政膀策影檢響下豬，客岸戶嚴(yán)逼重觀呆望問(wèn)題顆五：吼大量旬小戶犯型存冷貨核心顧問(wèn)題解決鎖問(wèn)題解決騰一：默堅(jiān)守堅(jiān)目前損價(jià)格打視機(jī)袋而動(dòng)解決斥二：紋現(xiàn)場(chǎng)嶺進(jìn)一令步升磚級(jí)改頭善解決燦三：臟線上調(diào)品質(zhì)蘇、開(kāi)手發(fā)商畏實(shí)力醬，已悄交房兔客戶的況口碑茫維護(hù)問(wèn)題燦四：喜強(qiáng)化正老帶貢新，炸提升稈案場(chǎng)鳥(niǎo)戰(zhàn)斗減力問(wèn)題袍五：聾不排晶除追蹦隨其避他公羊司進(jìn)筍行精交裝修蹈及低首脆付的恐做法宋。20封10罰年5遞-1忘2月部XX煌城營(yíng)氧銷核謎心活動(dòng)彎主導(dǎo)何情境影營(yíng)銷線上叉樹(shù)形街象昂線下辨做活棟動(dòng)1、權(quán)每月資大節(jié)消點(diǎn)大摩主題岔活動(dòng)2、糖雙周昏暖場(chǎng)至活動(dòng)尋持續(xù)轟進(jìn)行3、付現(xiàn)場(chǎng)鼓環(huán)境凍的改勸善4、繁大2某期完忍成情聞境體沸驗(yàn)示顧范區(qū)5、豆老帶科新升疾級(jí)和槐老客擾戶維循護(hù)6、堅(jiān)持續(xù)扎開(kāi)展皇有效雅的特排效行近銷項(xiàng)目層思考20奇10年任怠務(wù)排魔期5-卸12董月推柔案節(jié)漏奏當(dāng)下峽區(qū)域爛競(jìng)爭(zhēng)樣研判項(xiàng)目嗽現(xiàn)狀印解讀新政漆下的絡(luò)市場(chǎng)梁分析項(xiàng)目勒營(yíng)銷釀目標(biāo)項(xiàng)目箭營(yíng)銷住部署20溝10渡年5溝-1會(huì)2月和XX魂城推售節(jié)奏7月17日大二期2、3批住宅9月5日41棟、42棟開(kāi)盤(pán)11月6日4號(hào)地住宅開(kāi)盤(pán)12111098765大二期2、3批住宅共356套，其中多層138套（帶下沉庭院16套），小高層218套41/42#樓，高層，共計(jì)562套4#地住宅面積39966平米,約400套項(xiàng)目遲思考20另10年任鉆務(wù)排呀期5-粘12拍月推辛案節(jié)稱奏當(dāng)下史區(qū)域俊競(jìng)爭(zhēng)慢研判項(xiàng)目賊現(xiàn)狀挨解讀新政喊下的焰市場(chǎng)賽分析項(xiàng)目已營(yíng)銷古目標(biāo)項(xiàng)目臘營(yíng)銷勤部署20股10儉XX掛城整艇體銷敢售任水務(wù)排剛期（同XX容部分義）

可售

面積2010年

總可售

面積XX2010年簽約任務(wù)分解2010年小計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX一期面積45544691754375733393393533535474243302154554金額/247941963101971972052053172501951272538XX二期

普通多層面積31000////12100198017601760220019801760126024800金額/////828913661214121415291376122387617088XX二期

多層（帶下沉庭院）面積16400//////15473451238016661666159012300金額///////1433274716901183118311299364XX

二期

小高層面積21512//////51882475280519741974171816134金額///////32171559176712631263110010169XX二期

41、42號(hào)樓面積27600////////690025002500190013800金額/////////39681450147511218014XX商業(yè)（一期）面積686514882882844282585400385363400244//6865金額/14222792744002724380366345380232//6801XX商業(yè)（二期）面積13420////////2000211520005006615金額/////////2000211520005006615完成遵簽約魄面積語(yǔ)85瘋06彎8平晚米熟簽約饒總金鳥(niǎo)額6災(zāi)05昆89彎萬(wàn)元已完魯成

項(xiàng)目2010年

總可售

面積XX創(chuàng)2010年簽約任務(wù)分解2010年小計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX創(chuàng)

一期面積192932152116736483758804106710671200188415121263112620648金額/108760819902036466619619696111289274566411534XX創(chuàng)

一期

商業(yè)面積4342/////120012003421600///4342金額//////120012003421600///4342XX創(chuàng)

二期4號(hào)地住宅面積39966//////////20000798527985金額///////////12200487117071XX創(chuàng)

二期4號(hào)地商業(yè)面積40666/////////////金額//////////////XX創(chuàng)

二期4號(hào)地公寓面積44625/////////////金額//////////////20層10仰XX蘆城整械體銷炎售任震務(wù)排轎期（煮XX貍創(chuàng)部吹分）已完劈燕成XX震創(chuàng)完還成簽斧約面虜積5著29慣75煮平米賤簽拜約總盟金額園32浙94短7萬(wàn)例元調(diào)價(jià)絕前的催成交移均價(jià)漲幅氧過(guò)于級(jí)迅速鞭使銷酬售節(jié)課奏方您緩，水應(yīng)對(duì)和樓市摔轉(zhuǎn)惡強(qiáng)化的洽機(jī)動(dòng)虹性不知足！調(diào)價(jià)后的前成交瘋均價(jià)漲價(jià)望幅度贈(zèng)降低冬，價(jià)既格應(yīng)墊對(duì)機(jī)掌制更符合堵市場(chǎng)今、客首戶需隨求規(guī)延律!不排狼除在對(duì)市場(chǎng)地轉(zhuǎn)惡竭化后槽，再蕩次變姜相降耐價(jià)的蹦可能辜性！XX一期

實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)

5573元/平XX二期

普通多層5月份6-8月份9-12月份實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)6850元/平6900元/平6950元/平6890元/平XX二期

多層（帶下沉式庭院）

7-8月份9-12月份實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)

6900—8363元/平7100元/平7613元/平常規(guī)戶型均價(jià)6965元/平，下沉式庭院13000元/平，7、8月份共計(jì)去化8套下沉式庭院XX二期

小高層

實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)

6303元/平XX二期

41、42號(hào)樓

實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)

5807元/平XX商業(yè)

（一、二期）

實(shí)現(xiàn)全年成交均價(jià)

9953元/平10悟0-泡15弄0元全年背類比80圍0-葉85尿0元30疫0元40址0-擔(dān)45尸0元媒體稍排期特效萬(wàn)行銷老客慕戶維嫁護(hù)現(xiàn)場(chǎng)汪環(huán)境騾改善雙周偏暖場(chǎng)嗎活動(dòng)節(jié)點(diǎn)墾月主青題活盛動(dòng)當(dāng)下滔區(qū)域辣競(jìng)爭(zhēng)暴研判項(xiàng)目重現(xiàn)狀安解讀新政擔(dān)下的違市場(chǎng)題分析項(xiàng)目攝營(yíng)銷和目標(biāo)項(xiàng)目友營(yíng)銷緞部署各節(jié)燦點(diǎn)月蠢主題虜活動(dòng)蚊安排12111098765XX城藝獎(jiǎng)術(shù)季哀之《不能芳說(shuō)的耍秘密》時(shí)間嘆：20資10謠.5居.1性5“南城滿印象抵精兔彩XX城”霉攝影中大賽時(shí)間滴：20賺10寺.5圾.1故5—駁6.慨15XX城·少年夫兒童矛集體紛繪畫(huà)時(shí)間己：20爐10嚼.6生.1激情舅世界簽杯&炫夏懷啤酒暈季“第柿一季獻(xiàn)”時(shí)閱間：20筒10揪.6屆.1尚5“第腳二季墨”時(shí)恭間：20擋10副.7憤.1打712111098765炎熱哭的6脾、7俯月份斥正是樹(shù)暑期還來(lái)臨冶的時(shí)藍(lán)候，洗為了以給X置X城告居民載帶來(lái)討一個(gè)套充滿友無(wú)限泳驚喜愧和激尸情的茅盛夏禾。X藝X城曬將推醋出連膨續(xù)性精的世界祥杯及發(fā)夏日聞啤酒濟(jì)節(jié)活您動(dòng)，唉陪伴系XX含城新繪老客封戶度絨過(guò)難擋忘的亂激情布夏日腥。各節(jié)朋點(diǎn)月打主題犁活動(dòng)具安排加推常時(shí)間孟：7陷月1時(shí)7—精19鋼日（踐三天抵）銷售先目標(biāo)撫：開(kāi)盟盤(pán)三盾天內(nèi)猛消化惡18許3套?。ū竞Υ慰傃┩品總卧吹臋?0佩%）開(kāi)盤(pán)床活動(dòng)蠅——7月磨17宿日加上推大2期2盈、3串批房椒源12111098765積卡避目標(biāo)割：4圾00氏張雙5懷月1哨5日待—7去月1啊7日邀每天酷5張第卡各節(jié)瞎點(diǎn)月算主題攻活動(dòng)貨安排12111098765各節(jié)造點(diǎn)月己主題尚活動(dòng)痛安排大河伸報(bào)—般—紫荊克山秋譯交會(huì)12111098765電影觸《結(jié)范婚進(jìn)生行時(shí)袍》影片燦名稱峽：《醫(yī)結(jié)婚賭進(jìn)行翼時(shí)》日影單誕證字[2訂01沸0]第04撥4號(hào)影片水時(shí)長(zhǎng)王：90分鐘影片院題材優(yōu)：喜朋劇/愛(ài)情制作猾格式掏：前朵期Re蘋(píng)d惹On提e攝影明機(jī)拍形攝/后期景轉(zhuǎn)膠沾片格蛋式拍攝備時(shí)間股：20朱10年9月—20悔10年10月影片揮投資峽：15貸00萬(wàn)元托人民自幣影片汁上映縮慧：20脅11年2月14日（卡情人旱節(jié)）拍攝寧場(chǎng)景經(jīng)：中鏟國(guó)·賠北京發(fā)行杯渠道?。褐衅茋?guó)大覺(jué)陸、鹽香港奮、臺(tái)初灣、板澳門(mén)均、亞貿(mào)洲各它國(guó)華走語(yǔ)地區(qū)覽及海級(jí)外影片嚼特點(diǎn)羞：N對(duì)當(dāng)疾紅影圖視名爐人情本侶聯(lián)墳袂出坡演渠道：影院漲、賣(mài)妙場(chǎng)、聾商超萬(wàn)、酒吧忙、咖肝啡廳聲、KT做V宣傳辮品：電影咐海報(bào)煌、電濁影明督信片藥、電墓影DV解D、電影鑼精美疊畫(huà)冊(cè)劫、電飼影臺(tái)待歷、非電影顏記事址貼、電影荷書(shū)簽耀、電下影體據(jù)恤衫看、電偏影紀(jì)伏念卡腰、電夫影小臭禮品各節(jié)彼點(diǎn)月膝主題剝活動(dòng)康安排平面資料使用授權(quán)示例影音資料使用授權(quán)示例在電肺影推艷廣時(shí)礎(chǔ)使用背景曲板lo漲go、活釘動(dòng)現(xiàn)叉場(chǎng)宣梯傳品低擺放桃、贊奸助商蝦產(chǎn)品痰現(xiàn)場(chǎng)渡展示，以雙閘方協(xié)進(jìn)商的翠形式名發(fā)布種廣告薄、制產(chǎn)作專兼題片巖等形吧式開(kāi)籠展宣遞傳，瓜如可嘆在產(chǎn)但品顯示剃屏上陰發(fā)布線XX網(wǎng)城宣撈傳片私等利用嗓電影捕在鄭賣(mài)州宣謹(jǐn)傳時(shí)影期在訊電影白的宣臘傳海混報(bào)、最戶外扭路牌汪以及醬活動(dòng)升等各種宣足傳品公交扶候車攝廳燈臘箱、倦車身推廣告婆、地孫鐵、時(shí)大型病樓體臨海報(bào)培、電雹梯廣弱告牌戰(zhàn)等上印招制X屋X城蟻LO刷GO棄（作精為贊烤助企應(yīng)業(yè)）各節(jié)竹點(diǎn)月績(jī)主題化活動(dòng)害安排12111098765利用售樓觸處外廣場(chǎng)綱進(jìn)行確圣誕拔元旦吧雙節(jié)抓答謝斃狂歡稀活動(dòng)南城桿狂歡燒節(jié)各節(jié)遮點(diǎn)月垂主題飽活動(dòng)睬安排各節(jié)曾點(diǎn)月馳主題招活動(dòng)宿安排失總表5.15——6.15南城印象精彩XX城攝影大賽1211109876511月電影《結(jié)婚進(jìn)行時(shí)》5.15XX城藝術(shù)季6.1少年兒童繪畫(huà)大賽6—7月激情世界杯炫夏啤酒季7.17開(kāi)盤(pán)活動(dòng)12.22元旦圣誕雙節(jié)答謝會(huì)7月17日大二期二三批住宅開(kāi)盤(pán)9月5日41、42#樓開(kāi)盤(pán)11月6日XX創(chuàng)4#地住宅開(kāi)盤(pán)9月紫荊山秋季房展會(huì)媒體插排期特效覆行銷老客磚戶維既護(hù)現(xiàn)場(chǎng)率環(huán)境權(quán)改善雙周倒暖場(chǎng)抱活動(dòng)節(jié)點(diǎn)營(yíng)月主支題活嬸動(dòng)當(dāng)下逝區(qū)域旬競(jìng)爭(zhēng)壟研判項(xiàng)目嘴現(xiàn)狀流解讀新政嚷下的籌市場(chǎng)慨分析項(xiàng)目旦營(yíng)銷捉目標(biāo)項(xiàng)目北營(yíng)銷指部署雙周手暖場(chǎng)后大抽呆獎(jiǎng)雙周蘆暖場(chǎng)歌活動(dòng)痛持續(xù)物進(jìn)行時(shí)間芳：每開(kāi)月兩缺次，湯雙周怪周末對(duì)象蒸：階段成交抄客戶，每策次邀剃約6伯0組地點(diǎn)鄉(xiāng)豐：XX城接裕待中諒心二掃樓媒體馳排期特效消行銷老客忘戶維稈護(hù)現(xiàn)場(chǎng)中環(huán)境孩改善雙周鬼暖場(chǎng)痕活動(dòng)節(jié)點(diǎn)吐月主川題活債動(dòng)當(dāng)下姜區(qū)域糕競(jìng)爭(zhēng)分研判項(xiàng)目申現(xiàn)狀睡解讀新政誕下的才市場(chǎng)灰分析項(xiàng)目努營(yíng)銷臥目標(biāo)項(xiàng)目董營(yíng)銷扔部署大2期景稠觀樣妨板示琴范區(qū)交房愁現(xiàn)場(chǎng)加的改以善完成設(shè)時(shí)間浩：7月?tīng)?5賓日小區(qū)杏門(mén)前困的假登山建輩議改竹造成分假山大一胸期景瞧觀改脖善“藍(lán)恥色多效瑙河縱”建茄議改蘿建成嘩為小沿噴泉大一械期景隙觀改腎善“海換德堡倆之秋護(hù)”建皂議將什池底情改為民便于升清理察、更遭加美騙觀的窄材質(zhì)大一燦期景暴觀改的善媒體炸排期特效耽行銷老客掛戶維爬護(hù)現(xiàn)場(chǎng)冬環(huán)境義改善雙周臂暖場(chǎng)符活動(dòng)節(jié)點(diǎn)衛(wèi)月主雞題活素動(dòng)當(dāng)下勻區(qū)域混競(jìng)爭(zhēng)星研判項(xiàng)目乒現(xiàn)狀顧解讀新政毛下的匙市場(chǎng)籍分析項(xiàng)目騰營(yíng)銷粥目標(biāo)項(xiàng)目辰營(yíng)銷念部署大2期景繳觀樣煙板示析范區(qū)交房面現(xiàn)場(chǎng)磁的改酸善完成頁(yè)時(shí)間股：6月予中旬XX勢(shì)城目劑前看房款通道星鉆上方歇帶頂飛的房劍通道1.只看房陽(yáng)通道押：建解立上賠方帶趙安全曉遮擋冷的看霜房通趨道大2期景幕觀樣系板示族范區(qū)疫的設(shè)樣立看房半通道秋路線參考趨案例嫩天搏倫星澤鉆不加伴上方病遮擋瘋部分加上磁方遮邊擋部港分27充#、遙30愛(ài)#之呀間建驅(qū)設(shè)“族百果冠園”賞景觀盾示范恭，后否期再勤進(jìn)行漂搬遷2.姐新增美大二齊期景腎觀示傷范區(qū)原位得置現(xiàn)在演位置完成項(xiàng)時(shí)間緊：7月箱15工日前樣板餐間選攤擇：27甩#：拘2樓爪，數(shù)壤量：活1面積災(zāi)：1笨30艦平米30效#：芒2樓蛛，數(shù)伶量：齒2面積曠：1體13省、7姐7平堅(jiān)米3.胸新增某大二拾期樣綠板示表范間27#30#樣板給間的逆風(fēng)格粒定位樣板街間設(shè)煩計(jì)采蛛用目科前國(guó)際上絨比較逮流行蜘的經(jīng)支典設(shè)計(jì)風(fēng)局格。感三個(gè)咐樣板詢間分別定翁位為件：時(shí)尚寨現(xiàn)代襯風(fēng)格自然側(cè)現(xiàn)代濁風(fēng)格尊貴獸新古塔典風(fēng)哭格現(xiàn)代憲的傳統(tǒng)的中式風(fēng)格自然偉現(xiàn)代時(shí)尚難現(xiàn)代鄉(xiāng)村騎式古典粉式3種基息本風(fēng)兩格和污生活榜價(jià)值冰觀○簡(jiǎn)單○現(xiàn)代晶的○清潔筆感○白基糧調(diào)○寬敞○先進(jìn)軋的○簡(jiǎn)練○自然○利落○溫暖○開(kāi)放深感○木制石溫暖資感○休閑○明亮○舒暢○天然○家預(yù)庭的○漂亮○明亮○手工眾感○溫暖○安閑○傳統(tǒng)○格調(diào)○高級(jí)○厚重游感西洋風(fēng)格時(shí)尚鎖現(xiàn)代資風(fēng)格暈——擁30榮#77翅平（墾面積滋僅供禿參考昌）自然噸現(xiàn)代美風(fēng)格悉——總30爬#11金3平揪（面灰積僅區(qū)供參館考）尊貴塘新古晝典風(fēng)槐格—王—2柿7#趨（帶恨下沉尾庭院味）13篩0平防（面旋積僅顆供參尾考）入戶旬大堂標(biāo)準(zhǔn)妹層走拘廊標(biāo)準(zhǔn)綠層電吊梯間樣板忘間外戒的細(xì)花節(jié)也脊需要縫考究媒體單排期特效蝦行銷老客鬼戶維憲護(hù)現(xiàn)場(chǎng)響環(huán)境協(xié)改善雙周兔暖場(chǎng)昏活動(dòng)節(jié)點(diǎn)看月主掉題活逐動(dòng)當(dāng)下截區(qū)域悠競(jìng)爭(zhēng)珍研判項(xiàng)目姿現(xiàn)狀熊解讀新政凝下的謀市場(chǎng)食分析項(xiàng)目司營(yíng)銷謊目標(biāo)項(xiàng)目脂營(yíng)銷儀部署老帶劫新升妻級(jí)和泥老客緩戶維耗護(hù)一房堡：可5疲00兄元兩房析：8刑00編元三房騰：1森00井0元一房竭：壩8答00祖元兩房