2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習試卷A卷附答案

2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習試卷A卷附答案

單選題（共55題）1、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項目經(jīng)濟效益評價【答案】D2、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝【答案】B3、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項目可行性研究C.細化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機會【答案】B4、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B5、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A6、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B7、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C8、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C9、下列關(guān)于財務(wù)分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強【答案】D10、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C11、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A12、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。假設(shè)開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用【答案】B13、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進行大量人工拆除作業(yè)的【答案】D14、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C15、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C16、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A17、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C18、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D19、房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇相關(guān)的項目風險屬于（）。A.系統(tǒng)風險B.資本價值風險C.時間風險D.比較風險【答案】C20、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D21、在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析的階段是（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B22、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務(wù)凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C23、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50【答案】B24、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證【答案】A25、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B26、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產(chǎn)負債表【答案】C27、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】B28、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B29、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B30、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A31、關(guān)于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應(yīng)由招標人負責指定【答案】B32、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費【答案】A33、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B34、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝【答案】B35、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A.發(fā)行公司債券B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款【答案】A36、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現(xiàn)值之和【答案】C37、房地產(chǎn)直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)債券投資【答案】A38、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金【答案】B39、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。A.詳細研究B.粗略研究C.特定項目的投資機會研究D.建設(shè)項目的投資機會研究【答案】C40、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于（）。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預(yù)算C.年度運營預(yù)算D.季度預(yù)算【答案】B41、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D42、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B43、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C44、物業(yè)甲為寫字樓項目，2016年末價值為1000萬元，預(yù)計2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B45、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B46、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C47、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A48、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A49、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價格【答案】C50、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D51、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量【答案】B52、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C53、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A54、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A55、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C多選題（共13題）1、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于購買者導(dǎo)向定價的有（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD2、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC3、關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD4、利率的儲蓄投資決定理論認為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B5、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權(quán)移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD6、進行房地產(chǎn)投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務(wù)評價指標有（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.成本利潤率D.資產(chǎn)負債率E.償債備付率【答案】ABC7、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域【答案】ACD8、下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預(yù)算定額C.概算定額D.概算指標E.投資估算指標【答案】BCD9、若按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質(zhì)偏好E不同質(zhì)偏好【答案】ABD10、以下關(guān)于CPU與I/O設(shè)備交換數(shù)據(jù)時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()A.程序查詢方式下交換數(shù)據(jù)不占用CPU時間B.中斷方式下CPU與外設(shè)可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設(shè)D.DMA方式下不需要CPU執(zhí)行程序傳送數(shù)據(jù)【答案】A11、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成C.工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分D.高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E.通風工程屬于單位工程【答案】BC12、依法受到保護的計算機軟件作品必須符合下述條件()。A.A、B.和C.B.可被感知C邏輯合理D.獨立創(chuàng)作【答案】A13、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD大題（共2題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1