重慶住宅項目可行性報告解析大量附圖

][No2：地塊區(qū)位及四至No3：地塊周邊配套No5：地塊地形地貌No6：小結(jié)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計表項目1#地塊2#地塊3#地塊4#地塊5#地塊綜合占地面積（平米）1744033757.531037.83505640494157786容積率(設(shè)定)1.601.761.732.002.001.82限高（米）————————————建筑密度——≤30總建面（平米）36404746326787087112100989367007③②①④⑤觀音橋商圈CBD江北國際機(jī)場禮嘉悅來會展中心3.8km10分鐘3.5km35分鐘13km10分鐘15km40分鐘③②①④⑤1-3#地塊地貌4-5#地塊地貌兩江新區(qū)大道同茂大道林地學(xué)校醫(yī)院中央公園本案本案商業(yè)醫(yī)院學(xué)校中央公園商業(yè)商業(yè)商業(yè)本案本案No1：城市GDP對比分析No2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展概況No3：人均可支配收入與人均消費(fèi)支出No5：城市化率與人口增幅No7：家庭人均住房面積與戶數(shù)人口變化CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：人均GDP與房價分析重慶長江上游經(jīng)濟(jì)中心西部地區(qū)重要增長極全國五大中心城市之一中國西部最具投資潛力的特大城市區(qū)位條件優(yōu)越；基礎(chǔ)設(shè)施功能完備；工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強(qiáng)；科技教育力量雄厚，人才相對富集；市場潛力巨大。成渝經(jīng)濟(jì)圈作為西部人口最密集、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，將領(lǐng)跑西部內(nèi)陸地區(qū)的大發(fā)展，重慶作為其中的核心，戰(zhàn)略意義重大。中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。■國際金融形勢不斷影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、投資重心的轉(zhuǎn)移、并進(jìn)一步影響中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局;●經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型;●投資重心將從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向西部內(nèi)陸地區(qū);●西部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長區(qū)，中國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎;重慶市總覽2011年全國各省及直轄市GDP總值及增長率，重慶市GDP增長率居于全國第一位，重慶市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段高速增長，躋身萬億俱樂部

重慶市2011年GDP達(dá)10011億元，增長幅度約16.5%。當(dāng)前GDP顯示重慶經(jīng)濟(jì)增長處于快速穩(wěn)定階段，近幾年保持在15%左右，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)保持著良好勢頭。政策緊縮，增速回落

年度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好，但受國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的艱巨性、以及緊縮的貨幣政策影響，GDP增速開始回落。2006-2011年重慶市GDP總量及增長率人均GDP（美元）重慶市重慶主城廣州2005-2008年3年上海2005-2008年3年北京2006-2009年3年重慶主城人均GDP，09年突破6000美金，預(yù)計不晚于2014年進(jìn)入1萬美金時代，從北上廣深的發(fā)展可以看出，GDP從6000美金開始，是房價飛速上漲的黃金期根據(jù)重慶統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年重慶人均GDP約5000美元，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)、體驗消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型集中商業(yè)消費(fèi)場所，人們開始追求休閑享受、情景體驗式消費(fèi)。70%30%城市化城市化水平第三產(chǎn)業(yè)比值初期

起始階段中期

擴(kuò)張階段后期

成熟階段勞動密集型資金資源、技術(shù)密集型集約、知識型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱總量、第二產(chǎn)業(yè)加速第三產(chǎn)業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達(dá)到現(xiàn)代化

目前重慶市正處于城市化進(jìn)程的中期，經(jīng)歷傳統(tǒng)老工業(yè)城市向國際化、科技化的大都市的轉(zhuǎn)型階段，城市人口和城市有效面積正在大規(guī)模擴(kuò)張，由此而牽動的住房市場內(nèi)需提升。重慶城市化率初級階段向城市快速擴(kuò)張階段快速過渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重慶53%

隨著重慶市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城市魅力的增加，郊區(qū)人口的城市化進(jìn)程將不斷加速；重慶市人口統(tǒng)計比較年份總?cè)丝冢ㄈf）總戶數(shù)（萬戶）常住人口（萬）流動人口（萬）城市化率04年3144.23988.592770.98373.2543.5%05年3169.161010.412798371.1645.2%06年3198.871030.662808390.8746.7%07年3224.461051281741048.3%08年3257.051080.152839418.0550%09年3275.611110.72859416.6151.6%10年3303.451154.832884.62418.8353%圖：20臣00源-2方00虹7年重啟慶市攜平均色每戶菠家庭捆人口坦走勢彼圖(單位僻：人)圖：20防00包-2杏00抱8年重夠慶市哪人均乳住房泰建筑輔面積歷走勢攔圖丹（單搭位：縮慧平方堵米）數(shù)據(jù)喜來源屋：20炊00散-2織01竹0年重沉慶市堆統(tǒng)計篇年鑒戶均酸人口悠逐年茅下降引，人矛均住繞房面女積逐姻年遞柜增；城市沙住房陸條件備逐漸掉改善No1：城市發(fā)展規(guī)劃No2：城市發(fā)展方向No4：區(qū)域定位No3：居住組團(tuán)發(fā)展規(guī)劃No5：區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況No6：區(qū)域人口情況No9：小結(jié)CO炸NT讀EN湯TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No7：區(qū)域客群來源No8：區(qū)域組團(tuán)概況06善-1棕0年重要慶都過市圈GD齡P規(guī)模爆（分腳區(qū)域購）與稻增長沖率變誘化06聯(lián)-1灶0年重獵慶一小引時經(jīng)圾濟(jì)圈三產(chǎn)夾比重乘變化本案本案渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍坡大渡口區(qū)住宅規(guī)劃主要范圍區(qū)域規(guī)劃功能備注渝中區(qū)現(xiàn)代繁榮商貿(mào)區(qū)

渝中區(qū)為輸出型改善居住的區(qū)域，沙坪壩區(qū)為輸入型善居住的區(qū)域沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)文教優(yōu)勢區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)新式高檔住宅區(qū)輸入型高檔居住發(fā)展區(qū)域南岸區(qū)景觀住宅區(qū)九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)普通住宅聚集區(qū)輸入型工業(yè)人口密集區(qū)巴南區(qū)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)輸入型城市化的擴(kuò)大區(qū)域數(shù)據(jù)族來源甲：重盟慶市辱規(guī)劃款局?jǐn)?shù)據(jù)柳來源釀：重脫慶市激規(guī)劃下局渝北掙區(qū)建舞立了每建設(shè)臥對外帝開放牌第一齊門戶濁的戰(zhàn)笛略目蛋標(biāo)，停著力們建設(shè)疼依托維重慶續(xù)大都猾市國找際高勺端服處務(wù)基齡地構(gòu)為筑保稅租區(qū)、療空港雨功能輝區(qū)、打匪造以臺商螺工業(yè)掘園為桿龍頭艙的國逢際產(chǎn)喉業(yè)園豪，空兇港為欠龍頭覆的生答態(tài)工茂業(yè)城火和承犯接未脊來重旅慶新雖中心獻(xiàn)使命賢的空趴港國掏際新午城，必敵將為材預(yù)備奸擴(kuò)大許開放晉、加幸速發(fā)蔬展增毛添后侵勁和賊動力課，為覺房地槍產(chǎn)、胃會展禍、物扎流發(fā)六展提剖供更變加廣喚闊的鏟空間頓。區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)工業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重第三產(chǎn)業(yè)人均GDP渝中區(qū)240660102772601357885.64%212934134637大渡口區(qū)6976961519054593548123268.97北區(qū)13372021586171669361182245.75%60464820717沙坪壩區(qū)16322885050184616473354544.94%73562319090九龍坡區(qū)2704107678841348958113685542.04%128726528827南岸區(qū)11559903069968702454131146.83%43826717459北碚區(qū)8014616008142795936852945.98%31342111955渝北區(qū)145320911813667472647542332.72%66034717228巴南區(qū)100889819610250342639577639.23%30937012325重慶園市主抓城區(qū)衛(wèi)及各點(diǎn)區(qū)域修常住煌人口呢（單穗位萬罵人）重慶市主城區(qū)渝中區(qū)大渡口江北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸北碚渝北巴南20042793.92627.1668.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.820052798645.5169.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.2720062808658.9670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.1920072816671.6271.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.1120082839693.2471.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.5420092859715.1471.8427.7269.6291.42100.8271.5273.1498.4890.7920102884745.7663.0130.173.8100108.4475.9668.04134.5491.8720112919772.3163.9031.5877.66104.35111.6378.9872.10138.6493.47年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.16.02.9按照張規(guī)劃殃，在寬兩江短新區(qū)12漁00平方底公里吹的版具圖上母，將舌云集柄軌道陷交通民、電并力裝魚備、糊新能答源汽懷車、樸國防辦軍工施、電街子信久息等踏五大嘩戰(zhàn)略止性產(chǎn)橡業(yè)。投而正挽好處包于這懶些產(chǎn)鏈業(yè)帶雁幾何嶄中心蠢的空頸港新身城，糖成為澡兩江貨新區(qū)勾現(xiàn)代奴城市竊商貿(mào)浪功能軟服務(wù)灶區(qū)之圾一，辮從城勸市發(fā)餐展的葬角度壁來說神，這接將是腔兩江時新區(qū)心最核裝心的許城市迅功能拾服務(wù)牙區(qū)。空港奧新城霞廣場大量鴉產(chǎn)業(yè)承的入嘗駐，輝勢必虧影響扮到其噴他區(qū)很域人蕩口的帆流動延，大蠻量人青口將縱涌入倚空港壞新城往。而膽空港霸新城慈目前休居住餐人口萄僅為60多萬猛人，壓而未真來10年將桐再增趟加20距0萬城描市人艱口，拿這些璃人主鳳要是逮白領(lǐng)吐和國兼外高鉗端人醫(yī)才，溫大量曬新增定的人付口將批產(chǎn)生磁巨大鎖的居見住需漿求。市長許黃奇便帆：重慶憲主城惕未來約千萬逮人口雷一譜半在雙兩江拖新區(qū)兩江梳新區(qū)瞇未來適將聚嘴集50踩0萬人揚(yáng)口，舅意味吳著未鏈來我綢市主價城10壟00平方沾公里便、10屢00萬人即口的歲格局趴，一鎮(zhèn)半在飽兩江霜，一獵半在啊老城棉，這臭樣的供規(guī)劃雹是兩傘江新燦區(qū)的裹優(yōu)勢區(qū)位肅：渝北射區(qū)重縱慶機(jī)境場及皂周邊匆地區(qū)孔，規(guī)劃室面積：46平方谷公里籠，組成部：由空港墳新城樂核心倦?yún)^(qū)（約31平方總公里）和輔獲助區(qū)（15平方修公里）兩部殖分組絮成。西以雪規(guī)劃灑二縱慶線（火觀音目橋-大禮-兩路弄組團(tuán)湊隔離腔帶）巨為界介，北選以規(guī)嚴(yán)劃六億橫線悲（椿石萱大拍道）稈及31米9國道凡為界鳴，南暫以經(jīng)坊開區(qū)泥行政悼界線款為界膜，東懷以渝旨鄰高隔速公氣路為獄界。渝北巡壽區(qū)政邪府還乞在重朱慶市寬政府顏批準(zhǔn)46平方皮公里召規(guī)劃裳基礎(chǔ)桂上，伍將沿棋鹿山球組團(tuán)爺和重腫慶繞研城路哨方向15平方恩公里喝土地木納入新空港杠新城帥控規(guī)智范圍偏。同婚時，館將重百慶空鋸港新拿城與蹈重慶象悅來蜜新城壇進(jìn)行榴規(guī)劃撒整合嬌，形鍬成面秀積83平方近公里轉(zhuǎn)的重故慶空可港國襖際新頑城。整合塌后的固重慶廳空港算國際是新城比，極祝有可依能成為到未來朗重慶艇“兩醒江新漏區(qū)”視的主恩陣地候。本案核心劍區(qū)：以禍機(jī)場榆為核侮心的論機(jī)場旨基本錘運(yùn)營商保障克區(qū)，擋和緊關(guān)鄰機(jī)館場的筒機(jī)場諸配套禿服務(wù)棉區(qū)輔助左區(qū)：重點(diǎn)攏發(fā)展冠商務(wù)位貿(mào)易客、辦劇公會逼務(wù)、鴉文化奧休閑筋、餐旺飲娛港樂、腐生態(tài)孝居住蹲等產(chǎn)守業(yè)，為航露空公害司職冒員和罷旅客墻提供授綜合況服務(wù)航空絲式之城堆：渝北名區(qū)要憑通過壯增加齊航線延、增樸加駐階場飛首機(jī)數(shù)脹量和奶通航土城市蓮，在20偷20年，柳江北疼機(jī)場卡將成甜為亞駛洲領(lǐng)圈先、餡世界捏一流添的大壯型國接際商巨業(yè)門近戶樞外紐機(jī)音場。會展距之城徐：悅來新國際簽會展狡城是某一座忽集會碧議展增覽、程星級互酒店撲、總陵部經(jīng)害濟(jì)、舉臨空景產(chǎn)業(yè)敬、服腎務(wù)外下包、帖金融鳥貿(mào)易裁、創(chuàng)跪意產(chǎn)穴業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)吩、外裂事外萍貿(mào)、沿餐飲蒙購物數(shù)的內(nèi)火陸開亮放經(jīng)盆濟(jì)和主具有曬國際閱競爭爐力的牙產(chǎn)業(yè)鑄集群宗新城蔬，是典推動殊重慶綠現(xiàn)代法服務(wù)滲業(yè)進(jìn)駕一步槳發(fā)展妹的發(fā)釋動機(jī)療，國軟際交蛾往的奔新基江地和胳重要兵平臺羽?？偛烤壢鹬桥悖航ㄔO(shè)慨總部租基地丸，吸液引國釘內(nèi)大換型公走司、柿跨國窄公司臂總部旅和總伍部型怪分支市機(jī)構(gòu)享入駐方，吸策引商帝務(wù)中差心、樂研發(fā)侄中心狡、等貧現(xiàn)代根商務(wù)損機(jī)構(gòu)美入駐允空港糧新城善。力爭20方12年投坐入10潑0億元著，建飾設(shè)20麥0萬平捷方米乞空港逆新城栗總部群基地辭，形霸成空趨港新旦城發(fā)怪達(dá)的勒商務(wù)印區(qū)。創(chuàng)意深之城鼓：發(fā)展宴以高儉科技簽所支薪持的女第四若級文汁化創(chuàng)嚷意產(chǎn)垮業(yè)，攏推動勒第三附服務(wù)輔產(chǎn)業(yè)畝的快椅速發(fā)賞展。吸聚瘦動漫紗、影恢視、雀廣告橫策劃伯以及櫻主題喝樂園昌、旅寬游和悅時尚舒消費(fèi)粒等知瘦識密東集型化、高憶附加便值、青高整罪合性身的創(chuàng)盈意中相心，噸推進(jìn)掩空港班新城摧創(chuàng)意蜓產(chǎn)業(yè)迫發(fā)展所。宜居噴之城大力撈發(fā)展巴生態(tài)券宜居凡產(chǎn)業(yè)王，以悶建設(shè)陸“綠眾色建雪筑示畫范區(qū)妹”項爹目為訊重點(diǎn)，規(guī)劃惜建設(shè)學(xué)一批暴高檔丙次、挑生態(tài)肚型、苦人文路化小佳區(qū)，重吸引傲主城道市民擱居住核心防產(chǎn)業(yè)遷：重煎點(diǎn)發(fā)殼展航界空運(yùn)癥輸產(chǎn)隱業(yè)及更其相惕關(guān)產(chǎn)值業(yè)、抗特別熟是適最合航負(fù)空城說發(fā)展險的現(xiàn)牢代服擱務(wù)產(chǎn)抓業(yè)。延伸添產(chǎn)業(yè)鍵：大傳力發(fā)跨展航?？瘴镅鳌⑵瘒H閱商務(wù)退、賓椒館會丑展、刺生態(tài)語宜居報等增玩值型捏現(xiàn)代陜服務(wù)肺業(yè)。支持峰產(chǎn)業(yè)象：逐率步培到育和臂發(fā)展栗與機(jī)檔場發(fā)阿展、斃航空米城建擦設(shè)相突配套齡的其灑他服紛務(wù)業(yè)緣瑞、政館府支利持項截目和受特種蘇項目計等。本案規(guī)劃長藍(lán)圖糕：未來臭將以喊江北暫機(jī)場恰為中枕心，鄙以鐵搬路運(yùn)酬輸為耗依托晨，以制高速凳公路雷為骨夠架，組以長尺江水摸運(yùn)為婆動脈難，以五軌道漏交通罪為輔瓜助，講構(gòu)建孫“多式粒聯(lián)運(yùn)懸、無晌縫對廁接、勺零距秘離換受乘”的現(xiàn)礦代化填綜合泄交通筒運(yùn)輸小體系艷，打廣造長昏江上膨游綜跳合交經(jīng)通大角樞紐寺。水翻陸空挺共筑漲西部壓旅游前中轉(zhuǎn)克站。交通凱網(wǎng)絡(luò)港：渝萬吹城際撤客運(yùn)陡專線姐穿越粘機(jī)場蟲，輕軌壇三號鳥線、化九號旬線直顯接接拜入江木北機(jī)依場；“三病橫四木縱”7條道敞路覆階蓋機(jī)焰場周鞋邊的沉公路庭交通饒網(wǎng)絡(luò)抓；渝鄰?fù)?、渝離長、膀機(jī)場悟、繞耽城等忍高速榨公路梢將在點(diǎn)這里儀整合困，形嘗成“居十一龜縱、掀十一暖橫、蜓二射皆”的倉道路昆交通孤網(wǎng)絡(luò)沫。民航小、鐵裕路、聾輕軌賞、公興路交未通將儀在江痰北機(jī)供場實(shí)牙現(xiàn)無呼縫銜總接。本案1、骨傍干路矮網(wǎng)：同主委城形針成“十一廳縱十飼橫兩儀射”快速俊干道蔽網(wǎng)絡(luò)—縱向么由機(jī)喘場路費(fèi)、渝檔鄰路鑼和金儀開大奸道、俯石唐適大道掙、金棒山大竄道和家悅來皆大道帳組成御；橫趣向由肢中環(huán)迎、繞耽城高兵速路撈、航京空城欠大道暴組成縮慧；另公加軌瓶道交膀通3號、9號線殖。渝北感老城復(fù)和三墳大園悲區(qū)的鋸內(nèi)部辭公路嫌網(wǎng)絡(luò)設(shè)，城買內(nèi)公惱交線抬路及筍站場芹。2、近撫期重羊點(diǎn)二察是區(qū)侍級重磚點(diǎn)項童目：中環(huán)鎖線渝萬北段肝、石植唐大蔑道、袖航空逢城大駛道（燥機(jī)場揮第二停高速正路連美接部通分）縱、金昂山大機(jī)道延吹伸道旺、金出開大駕道連種接道義以及立空港環(huán)大道路、服微裝城鐘大道船等各勤區(qū)域侄骨干揚(yáng)道路戒，形荒成四炊通八劉達(dá)的弱對外速交通祖網(wǎng)絡(luò)伙；兩路仗城市湯環(huán)線很：連絲式接科盆技產(chǎn)朋業(yè)園施、觀紗音巖骨、雙酒鳳橋蝕、兩瘋路主精城，出連接諸金開姜大道抬、觀嬌音湖功片區(qū)遭、空眾港開項發(fā)區(qū)匙、渝交鄰高派速路朵、航腸空城柄大道訪、中師環(huán)線鎮(zhèn)，打獵造航亡空城歡三道州環(huán)線撕。本案空港盟工業(yè)組園：規(guī)劃控定位搬：發(fā)展忍目標(biāo)拳定位屠于“一城究（四攝區(qū)）”?！耙怀恰奔磭汶H生慨態(tài)工牲業(yè)城稿；“四區(qū)”即千菠億產(chǎn)貓業(yè)園協(xié)區(qū)、磁生態(tài)蠢宜居脾園區(qū)昨、形眾象靚籠麗城由區(qū)、其平安龍和諧鬧園區(qū)巨。規(guī)劃碰面積統(tǒng)：一期瞎規(guī)劃13掙.4競5平方廈公里鑰，二秒期規(guī)唱劃6.傘8平方影公里腎，總杯體規(guī)姿劃控竿制面育積54平方姓公里規(guī)劃愚產(chǎn)業(yè)黎：高新結(jié)技術(shù)沉產(chǎn)業(yè)褲園、胡汽車獲工業(yè)六園、狠摩托將車工余業(yè)園忍、空書港物駁流園溫、人睛居環(huán)蠅境區(qū)寨等功興能分豪區(qū)，滾并合棒理規(guī)沿劃了推學(xué)校韻、醫(yī)籠院、超車站必等公瘦用設(shè)殼施和溜大量逃園林真、綠徑化用進(jìn)地No1：重慶開發(fā)體量變化No2：供應(yīng)量與銷售量對比分析No4：可支配收入與房地產(chǎn)價格對比No3：重慶售價與全國重點(diǎn)城市售價對比No5：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況No6：小結(jié)CO摔NT能EN棉TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論數(shù)據(jù)淘來源錄：20陽06匯—2剝01粗1年《重慶永市統(tǒng)票計年長鑒》近年壓來重左慶市頭的新戶開工乎面積蹤蝶發(fā)展運(yùn)較為稼穩(wěn)定摩，20山08年受你到金早融危聽機(jī)的漠影響割，新介開工事有所業(yè)下滑計，導(dǎo)占致20咱09年市胞場供假應(yīng)量響較低話；相比蘭于新尿開工犬面積福，重季慶市斃的房悅屋竣掛工面載積一遵直處咐于較衰為平園穩(wěn)的江狀態(tài)柔。；20亞06年-2割01專0年重麥慶市保房地摘產(chǎn)新赴開工鎖、竣肆工面旨積統(tǒng)坦計表指標(biāo)20062007200820092010新開工面積

6536.757882.527980.438853.5411095.5房屋竣工面積

5309.275750.656485.37473.168292新開工面積增幅

12.20%20.59%1.24%10.94%25.32%房屋竣工面積增幅

2.99%8.31%12.78%15.23%10.96%新開工與竣工面積差額

1227.482131.871495.131380.382803.49數(shù)據(jù)者更新哪到20酸11年20棉04匯-2旅01墊1年重赴慶主醉城商詳品房動供需峽面積謹(jǐn)走勢禾圖重慶劫主城獵經(jīng)歷圈了兩車次價討格大宴幅度銜上漲類周期姓。20賣04別-2砍00射5年第搜一波暗房價澡上漲蛇熱潮宣使得豈主城早商品識房銷學(xué)售價沫格突池破了28歐00元，紫隨后宜由于蘇宏觀麗調(diào)控糕進(jìn)入況市場魄調(diào)整款期；籮而07年，劉在“槐新特項區(qū)”妥的推購動下煩，房境價一恥舉攀夕上33歐20元，班增幅少達(dá)到13簡.3％；10年暴據(jù)漲，令增幅地達(dá)到38叢.1責(zé)%；11年增早長放炒緩，栗增幅14轎.6樣%，均袍價達(dá)悠到68亡24元/㎡。重慶孟房地都產(chǎn)價輝格遠(yuǎn)培低于行上海秘、北猜京等拼發(fā)達(dá)荒城市戴，與嚇成都朋相比位也有20桌-3誓0%價格著差，亦在二禿線城剛市當(dāng)虜中房菜地產(chǎn)脂價格別洼地菌明顯純，未歌來增序長空卡間巨吐大。20穿03播-2廁01勒0重慶際市城搶市居莊民可蹦支配喚收入赤與房呀地產(chǎn)縫價格閘增長賭對比日期可支配收入(元)增幅比例商品房成交均價（元建面每平米）增幅比例2003809411.83%21035.5%2004922113.92%237412.9%20051024411.09%287120.9%2006112059.38%29322.1%20071371522.40%332013.3%200815,70914.54%399920.4%200917,191.19.4%43117.8%201019,10011.1%595638.1%城市喇居民廳購買匙力逐饅年增半加，擱是保究證房戴產(chǎn)價淋格增勵長的導(dǎo)前提倍，房疏地產(chǎn)當(dāng)價格早上漲揚(yáng)空間寺較大蛾。除20夠06年、20半09年重戶慶商漠品房浪價格氧和年沈均可促支配坡收入諷低于10瓦%的增患長幅浮度以手外，逝其它架日期崗重慶尺市商該品房龍價格葬和人茶均可眾支配勒收入璃逐年仇穩(wěn)步些提高終，平記均年下增長糧率保濱持在10征%以上橋。數(shù)據(jù)碧來源抗：重編慶市線統(tǒng)計籮年鑒動、市勢房管概局?jǐn)?shù)據(jù)棵更新親到20桑11年區(qū)域2007年2008年2009年2010年2011年合計南岸區(qū)174.15319.51237.4193.92311155.96巴南區(qū)35.13173.4885.76218.6187699.97九龍坡區(qū)112.25316.76176.44305.4203.511114.36大渡口區(qū)33.1533.9618.7695.681.26262.73江北區(qū)177.36213.79133.7221.82541000.65渝北區(qū)171.15351.23133.52409.6380.821446.32北部新區(qū)285.72154.22127.32227.5190984.76渝中區(qū)33.1556.1212.952111.5189.38403.102沙坪壩區(qū)75.66278.2695.44253.6293.4996.36北碚區(qū)48.3971.461.4878.7144.46304.4420村07年-2坦01打1年各睡區(qū)域潛批準(zhǔn)巴預(yù)售鑒面積已對比予表（很單位賞：萬賣方）從整膏體分唯析，別渝北籮片區(qū)境近五必年（07年—1鳴1年）起累計央預(yù)售儀面積房誠達(dá)到14矛46推.3共2萬方朗，在襯主城鄉(xiāng)豐各區(qū)艷域中緣瑞占據(jù)擦較大槳比重駛，片梅區(qū)受諸捧度絮一直袋遙遙豈領(lǐng)先采，印衫證了萬“城培市向干北”躲發(fā)展率趨勢濟(jì)。數(shù)據(jù)擔(dān)來源湯：重宰慶房內(nèi)管局供應(yīng)臟面積數(shù)據(jù)唱來源河：重興慶房母管局渝北僚區(qū)07年至11年房團(tuán)地產(chǎn)話成交學(xué)面積衣有下顫行趨臨勢，糖但下見降幅霉度不恭大；渝北疊區(qū)07年至11年房暖地產(chǎn)未累計榴成交奪面積揪在各俊區(qū)域蜘中排抹名中彈等，濕；成交槐面積20貨07逃-2侵01墊1年渝牢北區(qū)帝域與想重慶贏市主傍城其畜他區(qū)熊域累室計供害銷比驗對比解表（數(shù)運(yùn)據(jù)來巴源：《重慶于市統(tǒng)增計年姨鑒》）區(qū)域累計批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）累計銷售面積（萬平方米）供銷比南岸區(qū)1155.961629.030.7巴南區(qū)699.97566.4121.2九龍坡區(qū)1114.361176.580.9大渡口區(qū)262.73334.3520.8江北區(qū)1000.651087.510.9渝北區(qū)1446.32695.822.1北部新區(qū)984.761188.550.8渝中區(qū)403.102487.5460.8沙坪壩區(qū)996.36253.2063.9北碚區(qū)304.44312.431.0供銷布比09年10年11年765渝北忍區(qū)成交應(yīng)均價易排名犯情況從整杏體價蹄格走回勢分陸析，授渝北蕩區(qū)住脫宅的宗成交蝦均價內(nèi)也一餅直保挽持著院逐年辨大幅隔上漲闖的趨溜勢，相且由德于大謠量人為口輸多入以酸及片嫂區(qū)高袋檔定右位使雕其價衛(wèi)格排擊名也猶穩(wěn)居戲不下劇。成交綱價格高檔邁住房告布局主在“瓦兩城直三區(qū)定：空港襖新城高檔研住宅含區(qū)；以緊施密結(jié)尖合打損造“架空乘殿之家嬌”和黨“綠超色建闊筑示殊范區(qū)鉛”為滋重點(diǎn)浮，布鴉局三截大核棍心宜高居片美區(qū)悅來塞新城高品噴質(zhì)生放態(tài)住石宅區(qū)：重點(diǎn)把發(fā)展利高品灘質(zhì)的掀生態(tài)鋸住宅齡區(qū)，買布局挨為“揮一核棋一帶爺”臺商航工業(yè)昌園高檔只住宅奇區(qū)：依托方北連殊保稅阿港區(qū)題、南僑鄰水爆港功磚能區(qū)竊的區(qū)羅位優(yōu)螞勢，吩大力搖發(fā)展刪高端甚住宅蠻業(yè)態(tài)離建設(shè)保稅舉港區(qū)高檔才住宅彩區(qū)：沿著宇空港訊工業(yè)讓園西討北片習(xí)區(qū)形規(guī)成高狀檔住敗宅帶油，以艘滿足妨商務(wù)鎮(zhèn)人士假的居邁住需熱要農(nóng)業(yè)個園區(qū)生態(tài)魄宜居秤住宅望區(qū)：山地特匹色的綿聯(lián)排戲別墅千、毗椒鄰別團(tuán)墅及僵花園至洋房翼等本案區(qū)域煙樓盤呆分布普及板屑塊劃暗分1、區(qū)鑼域在泡售可努比容搞積率區(qū)域神在售繳樓盤兼中容歌積率院在2.畏5以下怠的樓富盤主礦要以除洋房套加高析層社堂區(qū)為渠主；容積末率在2左右虧的樓悄盤較仁少，主國要以討洋房威和別駁墅社冷區(qū)為宋主。1、區(qū)今域產(chǎn)奮品面薯積區(qū)信間空港惹兩路周板塊洋房命面積橋區(qū)間樓盤名稱（高層）立邦香語湖華港翡翠城御城華府鹿山錦繡泰碩明天澤科港城國際伯爵世家聚義香城故事面積區(qū)間（㎡）77-9857-8465-10661-7330-7060-10328-6569-88樓盤名稱（洋房）華港翡翠城潤豐水尚愛加.歐郡富悅麓山別院澤科港城國際聚義香城故事匯祥林里3000面積區(qū)間（㎡）90-200110-15088-138106-200100-11070-12897-114區(qū)域俗高層旋產(chǎn)品纏面積砍區(qū)間啟集中和在50批-8價0㎡，洋雕房面屢積集廉中11萄0㎡左右熄，面酸積均損較小空港塔兩路騰板塊高層獵面積夏區(qū)間2、區(qū)辰域高郵層套片內(nèi)均緣瑞價樓盤名稱立邦香語湖御城華府澤科港城國際伯爵世家聚義香城故事高層套內(nèi)均價（元/㎡）73007500720076007500物業(yè)形態(tài)總占地面積總建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)多重住宅業(yè)態(tài)22萬方70萬方2.5038%26621438項目地址渝北空港新城蘭馨大道蘭桂北二路基本廟數(shù)據(jù)主力貓產(chǎn)品形態(tài)房型戶型套內(nèi)面積(㎡)總價(元)高層兩房兩室兩廳單衛(wèi)59-6043萬兩房兩室兩廳單衛(wèi)74-7853-57萬兩房兩室兩廳兩衛(wèi)80-8457-60萬三房三室兩廳兩衛(wèi)85.5461萬三房三室兩廳兩衛(wèi)101-10673-76萬戶型到緊湊辜、實(shí)羞用，允浪費(fèi)狼空間嬌少；常規(guī)嘆戶型晉設(shè)計負(fù)的飄照窗贈瞇送面筒積，墻帶有施項目違自主店創(chuàng)新紗設(shè)計斗的“氣廊橋辱院館政”戶批型；項目蜜的戶敞型面宣積段鎖整體嘩屬于廉中小腔戶型芽面積溝，總頑價相嫌對較織低，英易被齒購房衡者接墾受銷售滴情況時間開售物業(yè)推售面積(㎡)推售套數(shù)去化率銷售套內(nèi)均價2010年7月24日3號樓59-84256套100%61002010年9月5日1號樓68-101142套100%71002010年12月6日5號樓58-102256套100%78002011年1月22日2號樓59-80256套100%84002011年7月23日8號樓60-82256套95%79002011年12月10日9號樓60-85192套90%67002012年5月19日7號樓60-82256套55%7200澤科摧港城爛國際矛主要蔽為低威總價木小戶先型的晌剛需浮產(chǎn)品保，前擦期基誤本去拼化完澡畢，閱地理街環(huán)境央以及容未來認(rèn)規(guī)劃慚跟本荷案有拋相似細(xì)之處銷。3、區(qū)艷域洋禁房套柄內(nèi)均底價樓盤名稱旭輝.朗香郡華港翡翠城潤豐水尚御城華府富悅麓山別院聚義香城故事洋房均價（元/㎡）945085009300850083009000從價伐格統(tǒng)仰計情怠況來鼓看，尸區(qū)域駕洋房詳套內(nèi)鐮均價容主要驅(qū)集中拖在85筑00巾-9節(jié)00窗0/元㎡見。朗香澆郡套跑內(nèi)均抱價目證前為搶該區(qū)御域價濃格最扇高的視洋房量樓盤圓。項目承情況沾：一、細(xì)二期衫地塊耐：以多枝層電夢梯花行園洋眼房（5＋1層、6層）懂為主嚼，洋吹房容滋積率落：1.壯50；配旁置2萬平夏米社運(yùn)區(qū)商永業(yè)街濾。三、削四期挎地塊咽：約10俗0米高命層形基態(tài)，谷高層卸底層摘架空5米，仙戶型干有空頌中院惕館、劍入戶捎花園騙。華港瀉翡翠她城戶型所在樓層套內(nèi)面積（㎡）可使用面積（㎡）贈送面積（㎡）三室兩廳帶入戶花園、私家花園、底層會所1F189.35201.4312.08三室兩廳三衛(wèi)帶入戶花園、底層會所2F161.11179.9718.86三室兩廳帶入戶花園贈送露臺3F114.55130.315.75三室兩廳帶入戶花園贈送露臺4F108.49130.4922㎡三室兩廳帶入戶花園5F107.23114.737.5二室二廳帶入戶花園贈送空中院館6F91.83115.1623.33二室二廳帶入戶花園、贈送露臺7F79.91102.8922.98底TOWN戶型，6米挑高客廳帶私家花園、私家會所1/2F213.75216.55——底TOWN戶型，帶入戶門廳、私家花園、私家會所1/2F200.25211.65——四室兩廳帶入戶花園客廳6米挑高3F142.12155.4913.37三室兩廳帶入戶花園、露臺、6米挑高客廳4F117.96131.1113.15頂躍戶型帶入戶花園、露臺、院館、6米挑高客廳5/6F150.65209.0158.36華港雙翡翠獎城在懶售洋廁房戶停型華港炭翡翠鑒城時間開售物業(yè)批次開售房源銷售均價2010年4月12日花園洋房一批次洋房7800元/㎡2010年6月28日洋房88—179㎡戶型二批次洋房7800元/㎡2010年8月14日5號樓洋房三批次洋房8000元/㎡2010年10月15日一期最后批次130-200㎡四批次洋房8500元/㎡2011年4月20日洋房79~214㎡五批次15、18、19、21號樓洋房9200元/㎡2011年7月22日洋房在79-214㎡六批次8600元/㎡目前在售洋房106~214㎡1、24#樓洋房8800元/㎡銷售屯節(jié)奏罰及情爬況目前14、15、18、19、20、21、23號洋暢房銷室售約80場%，銷娘售速度宅與推祝售速設(shè)度基喘本平依穩(wěn)20宿10吼-2叮01扛1主城橋樓市悅區(qū)內(nèi)仁外消癢費(fèi)占嘆比特康征回仇顧20議09年房魯交會甲區(qū)域友客戶亂構(gòu)成否分析選擇置業(yè)區(qū)域構(gòu)成江北區(qū)41%本區(qū)居民；90%渝北和北部新區(qū)；25%西部區(qū)域居民；11%西部區(qū)域居民；南岸區(qū)62%本區(qū)居民；15%“三北”區(qū)居民；12%西部區(qū)域居民；沙坪壩區(qū)74%本區(qū)居民；其他區(qū)域居民分散且量??；渝北區(qū)67%本區(qū)居民；22%江北區(qū)居民；渝中區(qū)67%本區(qū)居民；少量其他區(qū)域居民；北部新區(qū)18%本區(qū)居民巴南區(qū)80%本區(qū)居民九龍坡區(qū)84%本區(qū)居民大渡口區(qū)90%本區(qū)居民南新區(qū)30%本區(qū)居民注：暗“三借北區(qū)咐域”狂含江論北區(qū)懷、渝素北區(qū)友和北鮮部新勁區(qū)。傲“西增部區(qū)鋸域”揪含沙刃坪壩灑區(qū)、謹(jǐn)九龍茅坡區(qū)高、大處渡口巡壽區(qū)和沒高新瓶區(qū)。10年開壯始，何外區(qū)災(zāi)人口遭植入席大幅惡上漲謠，比婦例可肺達(dá)到62偵.3舒0%；09年渝管北區(qū)臉成交伏客戶捉主要排為本殺地居汗民；牧但外導(dǎo)區(qū)人支口植旁入占遭比也匆較大區(qū)域本區(qū)消費(fèi)者比例外區(qū)消費(fèi)者比例渝北區(qū)37.70%62.30%江北區(qū)35.29%64.71%南岸區(qū)31.42%68.58%沙坪壩區(qū)44.21%55.79%九龍坡區(qū)66.31%33.69%大渡口區(qū)41.67%58.33%渝中區(qū)39.34%60.66%CO司NT嶺EN褲TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：宏觀政策回顧No2：重慶房產(chǎn)稅影響評估No3：政策打壓對樓市價格與交易量的影響No4：經(jīng)濟(jì)、貨幣、供需、政策緯度分析走勢No5：未來幾年房地產(chǎn)宏觀走勢結(jié)論與模擬成交量繼續(xù)下滑，1-10月成交1200萬方；價格高位運(yùn)營，10月首次出現(xiàn)下滑，降幅10%；重慶房產(chǎn)稅對高端投資小公寓影響大，對別墅市場影響小調(diào)控后，銀行貸款困難，成交量開始萎縮；導(dǎo)致2008年成交僅1200萬方北上廣深大型開發(fā)商重慶圈地，千畝大盤初顯現(xiàn)城市建設(shè)加速，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速70/90政策：項目90㎡以下戶型占70%，小戶型開始增多，供應(yīng)結(jié)構(gòu)被改變；別墅用地出讓變少，別墅單價提升快供應(yīng)明顯大于需求市場存量大幅增加重慶樓市出現(xiàn)第一輪增長，房價、成交量大幅度提升，當(dāng)年成交量超過1900萬方，部分項目價格6、7千，少量出現(xiàn)1萬元/㎡成交量得到抑制，全年成交2240萬方；價格高位運(yùn)營，一線項目價格上漲約40%上半年成交量大幅上漲，下半年價格開始增長，漲幅約30%；全年成交量2400萬方，成交量創(chuàng)最高2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年絲式來樓覆市政疊策回繁顧政策制走勢本：嚴(yán)餓厲調(diào)黎控——政策蓮觀察——深入腎調(diào)控——明緊聾暗松——定向彈放松1月2月3月4月5月6月7月8月9月8.20，二三線城市限購令10月11月12月20蛇11年樓賭市政服策回庭顧首套鹿房貸戰(zhàn)利率宜回歸蘿基準(zhǔn)柄，部購分銀杰行低撓至9折20嚇11年12月底械存款蓄準(zhǔn)備笨金率漲下調(diào)0.斃5個百怖分點(diǎn)猶，降缺為21揭%；首掩套房尖貸款霜利率候回歸腹基準(zhǔn)闊利率植，部縫分銀萌行低聯(lián)至九必折。貨幣肯政策睛回顧貨幣欄政策降回顧“新疤國八臭條”淺政策省：經(jīng)周過20僅10年4.腎15、9.費(fèi)29政策缸的調(diào)臘控，滔政府次對樓碧市現(xiàn)芳狀的問不滿封，本蝕次調(diào)怨控是勻前期蘭政策準(zhǔn)的延抓續(xù)和登強(qiáng)化芹，直句接針雁對歷著次調(diào)返控的辜軟肋——地方廈政府解執(zhí)行繳力，齊量化昂執(zhí)行扯標(biāo)準(zhǔn)奶，加梁強(qiáng)問斜責(zé)的銅可操股縱性理。政策主要內(nèi)容主要影響影響程度加強(qiáng)地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價控制目標(biāo)，未達(dá)目標(biāo)追究責(zé)任。可降低因炒作而形成的恐慌性購房★★★加強(qiáng)保障房建設(shè)加大保障性安居工程建設(shè)力度對低端住宅有一定影響★稅收高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅賣方：投資利潤減少，買方：購房成本增加。從而降低投資人群，對抑制投資、投機(jī)作用大★★★★★貸款二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍加大購買二套房的難度，擠壓投機(jī)性購房★★★★★土地供應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量，推廣“限房價、競地價”增加中低價位普通商品住房土地供應(yīng)。緩解供需關(guān)系，確保有房可售★★★限購限購政策從一線城市擴(kuò)大到二線城市抑制需求量★★★★輿論引導(dǎo)宣傳未定房價和保障房，引導(dǎo)合理消費(fèi)減小購房客戶量★新國飼八條努細(xì)則重慶老本著血“保聚障房它”“夸商品燥房市疫場”沫兩條決腿走過路原弄則，渠與本欺次政投府調(diào)旁控基榴調(diào)相伸符，鼠故國八咽條政扯策對慶重慶介市場畫影響夠最大耕的政顧策為施貸款丹政策視，其磁他政差策對經(jīng)市場驅(qū)影響?zhàn)堄邢捱M(jìn)。政策主要內(nèi)容執(zhí)行條款執(zhí)行情況加強(qiáng)地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價控制目標(biāo)，未達(dá)目標(biāo)追究責(zé)任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。城市居民人均可支配收入增速：14.7%城鎮(zhèn)職工工資收入增速：14%2011年市場價格漲幅：14%加強(qiáng)保障房建設(shè)加大保障性安居工程建設(shè)力度保證2010年開工的1300萬方保障房順利交房，同時保證2011年1300萬方保障房順利開建2011年保障房交房：1350萬方2011年新開工保障房：1425萬方稅收高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行貸款二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行貸款難度大，二套房首付6成，利率上浮30-50%；首套房首付3成，利率回歸基準(zhǔn)土地供應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量，推廣“限房價、競地價”增加中低價位普通商品住房土地供應(yīng)。政府將嚴(yán)控土地出讓價格，中低檔商品房土地價格不超過房價的1/5，高檔商品房不超過1/3，別墅則另算。按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行限購限購政策從一線城市擴(kuò)大到二線城市未執(zhí)行——輿論引導(dǎo)宣傳未定房價和保障房，引導(dǎo)合理消費(fèi)按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行重慶偵執(zhí)行端新國滔八條給情況物業(yè)類型稅率套數(shù)占比別墅0.5%66270%1%15817%1.2%12913%合計949100%洋房0.5%19899%1%21%1.2%10%合計201100%高層0.5%94078%1%17915%1.2%807%合計1199100%“9.村27新政貴”“政轟府救班市”“寬栗松貨襲幣政防策”“4.碌15新政擦”“9.午29新政勝”上升席期下行褲期振蕩看期反彈護(hù)期調(diào)整且期“國揀八條槽”“房注產(chǎn)稅蘋”下行童期從歷煮史情閘況來村看，賢政策郵調(diào)控狐可以妻對樓敏市起爹到明冶顯作鐘用，07年9.炒27政策碼市場斧下行涼，09年就包是樓宵市強(qiáng)陽勢反棵彈；20般10年4.美15新政軍出臺諷，市住場迅支速轉(zhuǎn)繼冷，臨但由顧于受株通脹綢預(yù)期葡影響量和兩畝江新采區(qū)等脾利好職刺激冒，市需場迅威速回材暖；政府衣調(diào)控渴公信當(dāng)力有質(zhì)所下川降，儀但政覽府本閱次穩(wěn)植定房阿價目們的堅覆決，錦出臺9.盜29繼續(xù)新調(diào)控元，通拋過近漿三個眠月觀箭察對島一線假城市多效果終顯著憲，對慚重慶旁效果謹(jǐn)不如4.圖15政策渡明顯賤。20粥11年年宜初出部臺的蔥“國庫八條賺”、瓜“房遞產(chǎn)稅昂”等醬政策櫻，政陽府加授大調(diào)貨控力克度，答調(diào)控拳效果燭顯現(xiàn)鞭。20投11年7月出昆臺“附新國膀五條滾”鞏忌固調(diào)羊控成甜果，蟻導(dǎo)致泳市場懷全面奶下滑答，開頸始價物格戰(zhàn)攪。20糧11年8月，省國家展發(fā)布鳥“新植限購典令”羅標(biāo)準(zhǔn)勺。隨染著限蠶購政自策向稀二、帖三線背城市唯擴(kuò)大摸，樓良市在謎更大糟范圍稍內(nèi)遭巡壽遇“歸降溫坡”。季

度國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)2012年第1季度1079958.10%69223.80%514519.10%496227.50%2011年第1-4季度4715649.20%477124.50%22059210.60%2032608.90%2011年第1-3季度3206929.40%303403.80%15479510.80%1355579.00%2011年第1-2季度2044599.60%157003.20%10217811.00%865819.20%2011年第1季度963119.70%59803.50%4678811.10%435439.10%今年神（20棚12年）天經(jīng)濟(jì)銹社會厚發(fā)展押的主踢要預(yù)茶期目霞標(biāo)是肝：國幕內(nèi)生逃產(chǎn)總悶值增腦長7.攀5％；歷城鎮(zhèn)阿新增陳就業(yè)90夸0萬人年以上潮，城勻鎮(zhèn)登偽記失裕業(yè)率槽控制距在4.廚6％以舞內(nèi)；鉛居民物消費(fèi)程價格咸漲幅棒控制圾在4％左留右；嗎進(jìn)出內(nèi)口總衫額增把長10％左塘右，且國際舞收支零狀況瘡繼續(xù)誘改善任。同肆?xí)r，增要在疼產(chǎn)業(yè)芳結(jié)構(gòu)狂調(diào)整每、自乒主創(chuàng)次新、驢節(jié)能液減排眼等方稿面取憲得新歪進(jìn)展弱，城迅鄉(xiāng)居把民收坡入實(shí)創(chuàng)際增鉆長和披經(jīng)濟(jì)你增長骨保持井同步業(yè)。20弟12年主擇要任燈務(wù)：（一晝）促竟進(jìn)經(jīng)唉濟(jì)平口穩(wěn)較跡快發(fā)怪展（二開）保謊持物底價總屈水平慕基本盒穩(wěn)定（三伶）促絞進(jìn)農(nóng)雜業(yè)穩(wěn)似定發(fā)講展和捐農(nóng)民繡持續(xù)蹈增收（四育）加未快轉(zhuǎn)狹變經(jīng)畢濟(jì)發(fā)著展方坦式（五忍）深脖入實(shí)珠施科究教興迎國戰(zhàn)埋略和巴人才模強(qiáng)國師戰(zhàn)略（六津）切雀實(shí)保完障和闖改善內(nèi)民生（七叛）促瘦進(jìn)文剖化大趕發(fā)展撓大繁轟榮（八窩）深救入推各進(jìn)重聲點(diǎn)領(lǐng)于域改詢革（九針）努池力提迫高對爺外開舉放的鴉質(zhì)量丹和水府平政策黃維度08噴-0斗9年貨付幣供喘應(yīng)增母長率26匪%除20辨12年2月份汪外，翠從20超11年一科月份組，CP箱I一直壟增率耗一直鋒高于葵同期收存款喘利率季，長事期處網(wǎng)于負(fù)屆利率嘩狀態(tài)09年-1烈0年的枕上漲狀是以4萬億臂，25蜘%的年患貨幣刷增幅誼的條程件下串完成銷的，20策13年在經(jīng)目前CP啄I等條重件沒姥有改波變的榜情況汽下，灘再次燥出現(xiàn)09年的夏大規(guī)客模投箭入沒翁有宏汗觀空寧間，鏡但為額了經(jīng)獸濟(jì)的徑維穩(wěn)拍，小聯(lián)規(guī)模魄的貨掀幣放盼松不驕可避吹免，20暈14年后糞政策伏空間咱可能放再次充打開龍。貨幣宗維度銀行淺與地蜻方政箏府維傍度20煮09年土蛙地成慣交面敬積：80惹2萬平盼米，賭總建池筑面憂積：23吊91萬平愉米；20業(yè)10年土切地成即交面扒積：10拖70萬平稈米，研總建柔筑面淡積：23箏20萬平綢米；20傘11年土怠地成得交面鉤積：94葵6萬平將米，迫總建嘗筑面告積：23炎66萬平介米。而20筑13年后柄隨著考重慶奇市場墨供應(yīng)漸的減蘆少，乎供大另于求強(qiáng)的局教面將屋改觀最，需襲求將召引領(lǐng)啦市場悟，房論地產(chǎn)掠黃金悟時期毅或許被再次斬來臨供需奪維度空港陪片區(qū)辰近期搏土地罵供應(yīng)妖及土末地資料奶來源臭：渝銷北區(qū)宋國土聾資源卷房管塘局地塊地塊位置規(guī)模（㎡）用地性質(zhì)容積率A126-1號空港大道末端64863二類居住用地≤2A126-2號空港大道末端11640商業(yè)金融用地≤3A115-3、A125-1/2/3號兩路組團(tuán)110700二類居住用地≤2Ａ127號兩路組團(tuán)123300二類居住用地≤2A047-1號兩路組團(tuán)123300二類居住用地≤2A006-2號兩路組團(tuán)11300商業(yè)金融用地≤3.520拜13父—2友01軍5年政公策預(yù)講判No2：洋房客群初判No3：小結(jié)CO消NT前EN腎TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：高層客群初判澤科愚港城并國際總建假筑面雄積：70萬平猜方米占地紗面積鼠：22萬平震方米物業(yè)倡類型膊：住侵宅、矮別墅煎、商該業(yè)容積兔率：2.忌50綠化惡率：38唇%物業(yè)岔費(fèi)：1.再65元/平米·月規(guī)劃蘇總戶星數(shù)：26偶62戶開發(fā)背商：償澤科綁集團(tuán)茂有限挪公司物業(yè)和公司尺：重反慶潤鳴祥物靜業(yè)管即理公武司項目仿地址更：渝掛北空盯港新緣瑞城蘭芽馨大米道蘭船桂北斜二路57綁%的成厘交客籠戶年對齡在31雞-4淡0歲，屬巷于工碎作和纏收入俯都相敞對穩(wěn)穿定的求階段冰；置業(yè)步目的漿以自住為主必；家庭浪結(jié)構(gòu)他以三口栽之家為主望，占43雨%。成交洽客戶縫主要像以兩相路為圾主，閘輻射狼渝北篩、江俘北一企帶，區(qū)域眉特征懷較為沙明顯；成交油客戶煉以企事今業(yè)單捎位及遼公務(wù)轟員和個體篩戶居多運(yùn)；客戶爆主要踏關(guān)注社區(qū)絹配套，其麻次是地理耽位置和總價；澤科脂港城種國際裹前期踐客戶蹤蝶主要燥以兩犬路片杯區(qū)為羞主，賴占比嶄約85菊%以上栗，到譯后期瘦由于窗兩路竟的潛扒在客毅戶逐治漸減選少，醋占比箏降至動約55昌%左右暗；后期濁兩路泛片區(qū)丈以外柿，以脈渝北償區(qū)為忽主的漆客戶羨群體否份額留逐漸孟增大灰。加推節(jié)點(diǎn)年齡爐及家罰庭特渾征：他們鈔的年匯齡主誕要集稍中在31踢-4其0歲，油大多替是三辰口之臭家，跑以兩飽路片等區(qū)為壩主。職業(yè)社特征：個體喊私營騎業(yè)主區(qū)；企事筍業(yè)單拿位及齒公務(wù)果員；置業(yè)干動因沃：60騰%以上目的客睛戶具吊有區(qū)頸域情震結(jié)，屆他們航習(xí)慣央了這鏈個區(qū)種域熟填悉的匹生活析圈子哥；大部概分客無戶置披業(yè)的聞目的誘為自咸住。關(guān)注口點(diǎn)：社區(qū)腦配套壺、地晚理位刊置、覺總價華港烈翡翠射城總建強(qiáng)筑面填積：50萬平霧方米占地隙面積譯：27萬平拉方米物業(yè)役類型攀：住擴(kuò)宅、槐洋房容積廉率：2.砌17綠化屯率：30及%規(guī)劃楚總戶礙數(shù)：31伸00戶物業(yè)季費(fèi)：2.毛60元/平米·月開發(fā)營商：仗重慶袋模具蔑產(chǎn)業(yè)久園區(qū)井開發(fā)琴建設(shè)估有限隆公司物業(yè)先公司嗚：成昂都蜀哲信物益業(yè)服謙務(wù)有括限公跨司景觀神設(shè)計墨：九宴禾園裕林建筑館設(shè)計厲：機(jī)想械工半業(yè)第史三設(shè)止計研鐮究院|機(jī)三川院項目顏地址答：渝傘北空砌港新舞城騰誰芳大剪道同罵盛路7號成交加客戶宏年齡弱在41效-5喚0歲，占椒比51泄%，此刃類客撤群屬壓于社鳴會中厭產(chǎn)階璃級；置業(yè)緒目的拖以自住為主守，占慰比80暖%；家庭霸結(jié)構(gòu)版以三口則之家為主蛛，占47蹲%。成交炎客戶貓主要段以兩臥路為販主，耗輻射伐渝北往、江轎北一據(jù)帶，區(qū)域而特征攤較為笛明顯；成交同客戶忠以企業(yè)答管理杜中高懸層為主車，其奴次為個體敬戶；客戶君主要鈴關(guān)注社區(qū)甜配套踐、地界理位奮置，其魄次是景觀險、戶林型設(shè)食計；加推節(jié)點(diǎn)華港歡翡翠因城前導(dǎo)期客呈戶主帝要以墨兩路維片區(qū)球為主絮，占鼻比約80輔%以上注，到贏后期棄由于泄兩路劃的潛返在客墓戶逐慣漸減效少，秒占比羞降至民約50倒%左右敬；后期冠兩路唐片區(qū)細(xì)以外罪，以撞渝北柱區(qū)和鏟江北軋區(qū)為撈主的爬客戶仁群體種份額夫逐漸鵲增大部。年齡煩及家陣庭特股征：他們痕的年撐齡主打要集夸中在41屬-5貢0歲，絞大多圣是三杏口之顛家，梢以兩醫(yī)路片板區(qū)為態(tài)主。職業(yè)口特征救：企業(yè)音管理德中高采層；個體合戶置業(yè)揭動因居：客戶備主要遣以兩衫路、女渝北親為主捐，其居次為斥江北欠，自奇住為痕主。關(guān)注貼點(diǎn)：社區(qū)停配套且、地初理位榜置、級景觀CO農(nóng)NT榴EN該TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：項目SWOT定位策略No2：項目整體定位CO撈NT康EN抽TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、規(guī)劃方案對比9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論住宅末總建糟面：25癢11盆69㎡商業(yè)悄總建群面：41酬33煮8㎡住宅趟總建恭面：20尸54粒73㎡商業(yè)尤總建頓面：87挖03獅4㎡集中卸式商架業(yè)我們爹將選變擇方哪案一本的經(jīng)仆濟(jì)技懼術(shù)指犁標(biāo)，必作為閱投資碼收益橡的測倒算依麥據(jù)CO服NT婦EN虹TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算10、敏感性分析11、投資風(fēng)險分析12、可行性研究結(jié)論No1：投資收益測算No2：項目現(xiàn)金流預(yù)算成本霸測算沫說明本項節(jié)目經(jīng)辰濟(jì)技閱術(shù)指杰標(biāo)總占地面積（平米）157785綠化率%35.00%總建筑面積（平米）360000地上車位個數(shù)0建筑用地（凈地）（平米）157785建筑密度%30.00%規(guī)劃容積率1.85地下車位個數(shù)1815