物權法課件2016之三

第四節(jié)物權變動一、意義物權的變動，指物權的發(fā)生、內容變更與消滅發(fā)生：物權與特定主體的結合原始取得：非依據他人既存的權利而取得物權繼受取得：就他人的權利而取得物權區(qū)分原始取得與繼受取得的意義變更：主體變更、客體與內容變更狹義上的變更不包括主體的變更消滅：物權與其權利主體的分離絕對喪失如標的物毀損、滅失相對喪失如出賣人因出賣而喪失所有權二、物權變動的原因引起物權變動的事由法律行為法律行為以外的原因——如法定繼承；生產、先占、添附、時效取得等；＊本節(jié)主要研究因法律行為而引起的物權變動三、物權變動的公示原則公示原則是指在物權變動之時，必須以一定的公示方法表現權利的變動，始能發(fā)生一定法律效果的原則公示原則是我國物權法上的一項基本原則《物權法》第6條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付”（一）公示原則的必要性物權的絕對效力，要求其具有可識別性，因此，權利的變動必須具有恰當的公示方法如變動物權的相關行為欠缺一定的公示方法，那么第三人根本無從知曉物權變動的事實，此時，如果仍然賦予相關行為以物權變動的完整法律效果，則依物權的對抗效力，物權取得人就可以其物權對抗完全不知情的第三人，交易的安全就不法得到維護公示的必要性僅限于“基于法律行為而發(fā)生的物權變動”《物權法》第二章第三節(jié)“其他規(guī)定”：裁判、繼承、事實行為（二）確定公示方法的標準公示的方法由公示的目的決定，而公示的目的在于使他人能夠方便地知曉物權享有和變動的事實而不是為了管理恰當的公示方法須滿足以下幾方面的要求須針對一切人，因為任何人都是潛在的交易當事人須簡便易行，低成本，否則將構成交易的障礙盡管公示出來的權利外觀與實際的權利狀態(tài)有可能會發(fā)生不一致的情形，但是，恰當的公示方法應該盡量使二者相吻合不動產登記；動產交付（三）不動產登記思考：為什么原則上僅有不動產以登記作為公示手段1．登記機構很多國家法院作為登記機構，登記相當于一種準司法的力量，而不是作為一種行政權利《物權法》出臺前的登記機關的分散《物權法》第10條規(guī)定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由其他法律、行政法規(guī)另行規(guī)定”。物權法的授權性規(guī)范?！恫粍赢a登記暫行條例》第6條：國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。很多部門的職能要向國土資源部轉移2.登記簿與權屬證書

《物權法》NO.16：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。應理解為推定效力：登記簿上記載的權利人推定為物權人☆《物權法解釋（一）》第2條：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

——民事訴訟，確權之訴。《物權法》第17條：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”3.登記資料的查詢《物權法》第18條規(guī)定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”該規(guī)定有無問題？《不動產登記暫行條例》第27條：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。權屬的狀態(tài)往往是為了交易安全做準備的利害關系人：什么標準？不動產登記簿記載事項《不動產登記暫行條例》第8條不動產登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。4.更正登記、異議登記《物權法》第19條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償問題：何種情況下，登記機構可以對登記事項直接予以更改？異議登記有何意義？異議登記異議之例示事實構成甲生前留有遺囑，表明要將其所有的房屋A留給自己的幼子乙；甲死亡，其長子丙偽造遺囑，并騙取了不動產登記，成為了房屋登記簿上記載的權利人；乙知道情況后提出更正登記，而丙拒絕同意，于是，乙提出異議登記申請，而登記機關將此項異議載入登記簿其后，在乙、丙進行訴訟期間，丙將房屋出售于丁；丁在查閱不動產登記簿時未留意乙的異議登記后乙在訴訟中勝訴，法院判決爭訟房屋根據甲的有效遺囑應歸乙所有。問題如何協調乙的利益與受讓人丁的利益？是否進行異議登記產生何種影響？解答登記簿上記載的名義權利人丙實際上對房屋并無處分權，其與第三人丁之間處分房屋的行為構成無權處分行為；而對于丁而言，在此情形下，并不能主張根據《物權法》第106條關于善意取得的規(guī)定取得房屋的所有權，因為異議登記的存在使其難以主張善意的存在。（此種情況下認定丁知道丙無處分權）故，乙可要求丁返還房屋《物權法解釋（一）》第16條具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。問題：異議登記是否“凍結”不動產登記簿？《不動產登記暫行條例實施細則》第84條：異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。5.預告登記【問題】

甲與房地產開發(fā)企業(yè)乙簽訂期房買賣合同，并支付了全部款項；雙方約定，乙于訂立合同之日起的1年內確保建成、交付房屋，并為甲辦理所有權登記。甲擔心，乙可能會將已出售于己的房屋再次出售給他人，并為他人辦理過戶。試問：1．甲有沒有辦法確保自己最終獲得所購買之房屋的所有權？什么是預告登記？其功能為何？2．如果在作了預告登記后，乙又將該房屋出售給丙，則丙能否獲得房屋的所有權？《物權法》第20條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效預告登記的功能通過不動產登記簿上的登記，使一項旨在引起不動產物權變動的債權請求權獲得某些物權的效力，從而使該債權獲得保全“債權物權化”的一種表現

補充規(guī)范《不動產登記暫行條例實施細則》第85條

有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：（一）商品房等不動產預售的；（二）不動產買賣、抵押的；（三）以預購商品房設定抵押權的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。凍結登記簿的效力，效力遠大于異議登記的效力預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起3個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記?！段餀喾ń忉專ㄒ唬返?條異議登記因物權法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效超過期限不影響人民法院對案件的實體審理。第4條未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。（四）動產交付

NO.23.24.25.26.27交付：出讓人向受讓人轉移占有原則上登記不宜作為動產的公示手段少數動產可以以登記為公示方法：機動車、航空器、船舶《物權法》第24條：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

交付一般指“現實交付”：出讓人將物的占有（實際控制）現實地移轉于受讓人觀念交付1：簡易交付簡易交付：受讓人已占有動產的，于讓與合意時，即生讓與的效果《物權法》第25條：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力舉例：甲將電腦出借給乙；借用期間，乙提出購買，甲同意。所有權何時轉移？問題：第25條中的“依法”是否必要？觀念交付2：占有改定占有改定：讓與動產物權而出讓人仍繼續(xù)占有動產的，出讓人與受讓人間，得訂立合同，使受讓人因此取得間接占有，以代交付的情形《物權法》第27條：動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物權自該約定生效時發(fā)生效力舉例：甲出賣耕牛于乙，乙提出交付，甲稱：“正值農忙季節(jié)，能否延期兩月交付？”乙不同意；于是，甲說，“這?，F在就是你的了，我每月出200元租它”，乙同意。問：交付何時進行？所有權何時轉移？“間接占有”概念的必要性觀念交付3：指示交付指示交付（返還請求權的讓與）：出讓人讓與動產物權，如該動產由第三人占有，讓與人得以對于第三人之返還請求權讓與受讓人，以代交付的情形《物權法》第26條：動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付舉例：甲出借耕牛給乙；借用期間，丙向甲提出購買，甲同意出賣；丙要求交付，甲稱：“牛在乙的手中，我把要求返還的權利轉讓給你，你自己找乙要吧”，丙同意。問：交付何時發(fā)生？所有權何時轉移？（五）物權公示的效力就公示與物權變動的法律效果之間的關系而言，存在兩種不同的立法例：公示生效主義：當事人間以物權變動為目的的法律行為，如果欠缺相應的公示，即動產未經交付或不動產未經登記，則法律行為根本不發(fā)生任何物權變動的效果公示對抗主義：當事人間以物權變動為目的的法律行為，雖未經登記或交付，但在當事人間仍發(fā)生物權變動的效力，只不過此物權變動的效果不得對抗不特定的第三人，只有進行了交付或登記，物權變動才發(fā)生完整的效力，產生對抗所有不特定第三人的效果我國法律原則上采公示生效主義《物權法》第9條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外《物權法》第23條：動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也存在實行登記對抗的情形如《物權法》第158條：地役權自地役權合同生效時設立；當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人三、物權變動的公信原則依占有或登記等公示方法所表現的物權，即使不存在或與真實的權利狀態(tài)有所差異，但對于信賴此項公示方法所表現的物權，并以此為基礎進行交易的人而言，法律仍承認其具有與真實物權存在之相同的法律效果。此原則即為物權變動的公信原則。公信原則例示甲擁有房屋A的所有權，但由于房屋登記機關工作人員的錯誤，誤登記為乙所有；乙知曉這一事實后，惡意將該房屋出售給丙；丙在查閱登記簿后，放心地締約、付款，并辦理了過戶登記；后，甲提出所有權保護的問題。問：法律應優(yōu)先保護誰的利益？丙基于對登記簿信賴而進行交易，其利益應受保護。應認定丙取得所有權（從無處分權人處取得所有權）公信原則與無權處分行為的效力將處分權之享有作為處分行為有效的要件，其目的在于保護真實權利人的利益，保護靜態(tài)的財產安全而公信原則在現代物權法上的確立，則表明立法者在靜態(tài)財產安全之維護與動態(tài)財產安全之維護的價值衡量中，選擇了優(yōu)先保護后者。不動產登記的公信力僅相對第三人而言，在權屬爭議的直接當事人間并不適用不存在“不動產物權一律以登記簿記載為準”的規(guī)則當事人有爭議的，可提出確權之訴登記與占有僅有物權的推定效力（可以用反證推翻）五、物權變動的模式僅限于討論因法律行為所導致的物權變動思考：張三將A物出售給李四，A物所有權如何發(fā)生變動？問題：1）從時間點上考慮，A物所有權何時發(fā)生移轉？

2）在效力來源上看，所有權因何發(fā)生轉移－－因買賣合同，還是在履行環(huán)節(jié)上的其他意思表示？如果買賣合同無效，那么所有權變動的結果是否一概不發(fā)生？需要由法律確立規(guī)范模式的原因當事人“意思”的空缺意思表示解釋是法律問題而非事實問題物權變動的效果具有涉他性，當事人的意思自治應受到若干限制（一）意思主義僅憑當事人的意思即可發(fā)生物權變動的效果。法國、日本采此立法例物權效果與債權效果基于同一個法律行為發(fā)生，如買賣合同；標的物所有權自買賣合同成立時即發(fā)生移轉交付和登記的公示要求，僅是對抗要件，而非生效要件舉例：甲出賣房屋或電腦給乙，買賣合同成立之日，即為標的物所有權轉移之時買賣、贈與等合同無效，則物權變動的法律效果當然不發(fā)生“意思主義”并非我國物權法上物權變動的標準模式，但是，登記對抗的情形可以歸入此種模式如承包經營權的設立、地役權的設立：訂立合同，即可設立此類物權（二）物權形式主義（抽象原則）物權因法律行為而變動時，除債權行為外，還需要另有物權變動的意思表示，并且履行登記或交付的法定形式。德國物權行為的獨立性（分離主義）與無因主義例：一個完整的買賣，由三個法律行為構成：產生債法上效果買賣合同；移轉標的物所有權的物權合意；移轉價金所有權的物權合意特點區(qū)分債權行為與物權行為物權合意雖直接指向物權的變動，但其本身仍不能產生物權變動的法律效果，還需要履行登記或者交付之法定形式在債權行為與物權行為并存的情況下，盡管債權行為是物權行為的原因（如為履行買賣合同而進行標的物所有權移轉的合意），但形式主義立法例堅持物權行為的無因性，即物權行為獨立地發(fā)生物權變動的效果，債權行為有效與否不影響物權行為的效力（三）債權形式主義（折衷主義）物權的變動，除債權之合意外，還需要履行交付或登記的法定形式在觀念上，物權變動的效果不被看作是由一個獨立的物權合同產生，而是仍然來源于債權行為（如買賣合同，直接作為標的物所有權變動的原因）奧地利民法、瑞士民法屬于此種立法例有因性（要因性）：買賣合同無效，所有權變動的效力也溯及既往地不發(fā)生效力關于我國法上的物權變動模式我國法律并未明確物權變動的模式《民法通則》第72條：按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外《物權法》第9條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外我國的物權變動模式顯然不是意思主義屬于物權形式主義，還是債權形式主義，存在解釋上的空間 過往司法實踐中多采債權形式主義。不過，司法實踐的一些新立場卻有將我國的物權變動模式引向形式主義的趨勢。第五節(jié)物權行為一、物權行為的意義

學說上有兩種基本的定義方法第一種方法從物權行為的內容或者目的上對其進行定義，稱物權行為是以物權的得喪變更為直接內容的法律行為；第二種方法從物權行為的構成或者方式上對其加以定義，稱物權行為是由物權的意思表示與外部的變動特征（交付或者登記）相互結合而成的法律行為。物權行為屬法律行為之一種，以意思表示為其構成要素，體現行為人的意思自治。因此，民法總則有關法律行為的規(guī)定，如行為能力、意思表示、附條件、附期限、代理等，原則上對物權行為均有適用的余地。物權行為屬于處分行為。處分行為是指直接使某種權利發(fā)生、變更或者消滅的法律行為，它與負擔行為相對，包括物權行為和所謂準物權行為。物權行為不為當事人設置任何負擔，而是直接引起物權的發(fā)生、變更或者消滅。準物權行為則是指以債權或者無體財產權作為標的的處分行為，如債權讓與、債務免除等。物權行為屬處分行為，因此須行為人具有處分權，物權行為才能發(fā)生效力。二、物權行為的類型（一）單方物權行為與雙方物權行為單方物權行為，是指由行為人一方的意思表示構成的物權行為，其最典型者為物權的拋棄雙方物權行為，又稱物權合同，是指通過雙方意思表示一致而構成的物權行為。當事人之間轉讓物權、設定他物權等行為均須通過物權合同進行（二）不動產物權行為與動產物權行為三、物權行為的獨立性與無因性理論物權行為的真正問題，在于所謂物權行為的“獨立性”與“無因性”問題。實際上，如果不是為了說明物權行為的這兩種特性，民法理論完全沒有必要在與債權行為相區(qū)分的意義上提出“物權行為”這一抽象概念。（一）物權行為的獨立性（分離原則）物權行為的獨立性，也稱分離原則，是指物權的變動須有一個獨立于買賣、贈與等債權行為以外，而以物權變動為內容的法律行為，從而在體系上，物權行為獨立于債權行為而存在。關于物權行為獨立理論“脫離生活”的評論物權行為獨立理論的解釋力以附所有權保留約定的買賣為例《物權法》第15條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。由于《物權法》本身并未將物權變動的基礎歸之于一個物權行為——它只是規(guī)定了登記和交付的必要性，而未回答在當事人之間是否存在一個物權合意（合同）的問題——因此，還很難直接從上述條文中得出存在獨立的物權行為的結論。但該條文至少澄清了這樣一條規(guī)則：買賣等債權行為僅發(fā)生債的效力，債的發(fā)生的效力可以與物權變動的效力區(qū)分開來。近年來司法實踐對分離原則的進一步靠近《合同法解釋（二）》第15條：出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。《買賣合同解釋》第3條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。最終確立了“負擔行為無須處分權”的學理規(guī)則。（二）物權行為的無因性（抽象原則）【導入性問題】甲經營書店，在出售一套特價圖書時，誤將

“91元”標為“19元”；乙以19元價格買走圖書，甲發(fā)現后以重大錯誤為由撤銷買賣。問：問：圖書所有權的移轉情形如何？甲能否向乙要求圖書的返還？其可依何種請求權請求圖書的返還？物權行為的獨立性旨在說明在債權行為之外，尚有獨立的物權行為存在。關于二者在法律效力方面是否具有牽連關系的問題，則涉及物權行為的有因性或者