世邦物業(yè)接管驗(yàn)收專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)教材

2009年1月物業(yè)接管驗(yàn)收第一頁(yè)，共二十九頁(yè)。培訓(xùn)大綱一、接管的準(zhǔn)備工作

二、正式接管三、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別四、接管驗(yàn)收的主要項(xiàng)目五、遺留問(wèn)題的確認(rèn)六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)七、接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則八、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備的工具九、存在的常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題分析第二頁(yè)，共二十九頁(yè)。接管驗(yàn)收的作用通過(guò)接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，充分發(fā)揮社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。促使開(kāi)發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到工程質(zhì)量要求，減少日常管理過(guò)程維修養(yǎng)護(hù)工作量。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。第三頁(yè)，共二十九頁(yè)。一、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

1.派出專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)了解情況，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。

2.定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，認(rèn)真填寫(xiě)《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)歸納，并向開(kāi)發(fā)商及相關(guān)單位反映發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并協(xié)商解決辦法。

3.提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)。

第四頁(yè)，共二十九頁(yè)。一、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4.準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格5.事先協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、總包，制定關(guān)于接管驗(yàn)收后遺留問(wèn)題的處理方法及進(jìn)場(chǎng)整改須遵守的管理規(guī)定，并簽訂遺留問(wèn)題處理協(xié)議。6.成立物業(yè)接管小組7.前期資料的提供8.安全接管第五頁(yè)，共二十九頁(yè)。二、正式接管工作1.待四方驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、總包及監(jiān)理公司開(kāi)始正式進(jìn)行接管工作。2.接管工作主要分設(shè)備、鑰匙的實(shí)物接管及資料的接管。3.在正式接管前三天請(qǐng)開(kāi)發(fā)商通知物業(yè)公司進(jìn)行預(yù)檢，待物業(yè)公司預(yù)檢完成后，再正式進(jìn)行三方接管驗(yàn)收工作，屆時(shí)物業(yè)公司將出詳細(xì)接管計(jì)劃及時(shí)間安排。4.設(shè)備、鑰匙的實(shí)物接管逐層進(jìn)行，驗(yàn)收完項(xiàng)目馬上封閉，物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理（整體接管驗(yàn)收結(jié)束前，現(xiàn)場(chǎng)的成品保護(hù)責(zé)任及安全責(zé)任由總包負(fù)責(zé)），資料的接管同步進(jìn)行。

第六頁(yè)，共二十九頁(yè)。二、正式接管工作5.設(shè)備試運(yùn)行物業(yè)公司協(xié)同安裝公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。6.遺漏問(wèn)題及缺損項(xiàng)目的整改總包負(fù)責(zé)對(duì)遺漏問(wèn)題及缺損項(xiàng)目的整改，并會(huì)同各方與物業(yè)公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。7.物業(yè)材料的接管驗(yàn)收發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料第七頁(yè)，共二十九頁(yè)。7.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)資料；b)規(guī)劃許可證；c)投資許可證；d)土地使用合同；e)建筑開(kāi)工許可證；f)用地紅線(xiàn)圖；第八頁(yè)，共二十九頁(yè)。7.2綜合竣工驗(yàn)收資料：

a)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）；b)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；c)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證；e)供水合同；f)供電協(xié)議書(shū)、許可證；g)供氣協(xié)議書(shū)、許可證；h)有線(xiàn)電視合格證；i)通信設(shè)施合格證；j)電梯準(zhǔn)用證；第九頁(yè)，共二十九頁(yè)。錄用面談程序與內(nèi)容7.3施工設(shè)計(jì)資料：a)地質(zhì)報(bào)告書(shū)；b)全套設(shè)計(jì)圖紙；c)圖紙會(huì)審記錄；d)設(shè)計(jì)變更通知單；e)工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；f)重要的施工會(huì)議紀(jì)要；g)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；h)沉降觀測(cè)記錄；i)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。第十頁(yè)，共二十九頁(yè)。7.4機(jī)電設(shè)備資料a)機(jī)電設(shè)備出廠(chǎng)合格證；b)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求有中文）；c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d)設(shè)備報(bào)修卡、保修協(xié)議。第十一頁(yè)，共二十九頁(yè)。

1、接管驗(yàn)收

——是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

2、竣工驗(yàn)收

——是政府行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)、行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。三、接管驗(yàn)收第十二頁(yè)，共二十九頁(yè)。1.樓宇本體硬件設(shè)施：主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地面、門(mén)及窗、樓梯及扶手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、有線(xiàn)電視、開(kāi)關(guān)、燈具、水表、電表、燃?xì)獗?、衛(wèi)生潔具、給排水設(shè)備設(shè)施、門(mén)鈴及對(duì)講電話(huà)等。四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目第十三頁(yè)，共二十九頁(yè)。2.公共配套設(shè)施：

天臺(tái)、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、垃圾站、停車(chē)場(chǎng)、溝井、護(hù)坡及擋土墻、臺(tái)階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告牌等。四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目第十四頁(yè)，共二十九頁(yè)。3.機(jī)電設(shè)備：電梯設(shè)備變配電設(shè)備中央空調(diào)設(shè)備消防監(jiān)控設(shè)備給排水設(shè)備保安監(jiān)控設(shè)備（同消防監(jiān)控設(shè)備）四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目第十五頁(yè)，共二十九頁(yè)。1.對(duì)驗(yàn)收資料中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中，并交發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。2.對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中，請(qǐng)發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。五、遺留問(wèn)題的確認(rèn)第十六頁(yè)，共二十九頁(yè)。五、遺留問(wèn)題的確認(rèn)3.對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。4.對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展商及施工單位明確解決時(shí)間，并跟進(jìn)解決。5.未能按時(shí)解決而影響物業(yè)管理的問(wèn)題，按《遺留問(wèn)題處理協(xié)議》處理,和備忘錄交總辦歸檔長(zhǎng)期保存。第十七頁(yè)，共二十九頁(yè)。六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)土建結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)

（1）主體結(jié)構(gòu)（2）外墻不得滲水（3）屋面（4）樓地面（5）裝修第十八頁(yè)，共二十九頁(yè)。六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（1）供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（2）中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（3）消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（4）運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（5）管道燃?xì)庀到y(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（6）電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（7）有線(xiàn)電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（8）閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（9）給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收第十九頁(yè)，共二十九頁(yè)。市政設(shè)施驗(yàn)收

（1）道路（2）砂井（3）供水管道（4）化糞池（5）紅線(xiàn)內(nèi)六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)第二十頁(yè)，共二十九頁(yè)。七、接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則1.從細(xì)從嚴(yán)原則2.在處理驗(yàn)收中的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)把握的原則

2.1原則性與靈活性相結(jié)合

2.2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合第二十一頁(yè)，共二十九頁(yè)。八、驗(yàn)收時(shí)準(zhǔn)備的工具（1）試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開(kāi)關(guān)的插座（插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通）（2）鋼卷尺（3）小錘子（4）電筒（5）抹布（6）盛水器具（7）計(jì)算器（8）筆、紙第二十二頁(yè)，共二十九頁(yè)。八、驗(yàn)收時(shí)準(zhǔn)備的工具（9）易貼便條一疊

（寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找）（10）小鏡子:觀察難以看到的地方，如門(mén)底是否上油漆。（11）紙巾:檢查馬桶排水功能，喉管是否滲水（12）鋁梯（13）報(bào)紙，塑料袋:做閉水試驗(yàn)。第二十三頁(yè)，共二十九頁(yè)。九、存在的常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題1.給排水系列：包括水管、水龍頭、水表是否完好；下水道是否有建筑垃圾堵塞；馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。2.門(mén)窗系列：

包括框架是否平整、牢固、安全；門(mén)窗是否密縫、貼合；門(mén)鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題；玻璃是否防水密封等。3.墻面、屋頂、地板系列：

包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。

質(zhì)量報(bào)告第二十四頁(yè)，共二十九頁(yè)。九、存在的常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題4.墻面、屋頂、地板系列：包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有無(wú)裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。5.公共設(shè)施及其他：包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門(mén)、防盜窗花、電話(huà)電線(xiàn)、天線(xiàn)、信箱等。

第二十五頁(yè)，共二十九頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表第二十六頁(yè)，共二十九頁(yè)。接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表第二十七頁(yè)，共二十九頁(yè)。答問(wèn)環(huán)節(jié)Thankyouforyourparticipation!第二十八頁(yè)，共二十九頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)2009年1月。三、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別。1.派出專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)了解情況，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。3.提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)。4.