鄭州寫字樓市場調(diào)研報(bào)告

鄭州xx寫字樓市場調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場格局分析東區(qū)市場重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析重點(diǎn)個案分析市場調(diào)研目的了解鄭州市場代表性樓盤情況

了解東區(qū)市場格局劃分

強(qiáng)化自身調(diào)研能力及市場分析能力◆◆◆目錄市場調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場格局分析東區(qū)市場重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析重點(diǎn)個案分析鄭州房產(chǎn)市場格局分析區(qū)域劃分鄭州全市總面積7446平方公里，人口862萬人，城建面積與人口在全國為第十三大城區(qū)市區(qū)由6大片區(qū)組成，分別為金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)及鄭東新區(qū).金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)金水區(qū)寫字樓調(diào)研項(xiàng)目概括金水區(qū)項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)均價(jià)元/㎡居易摩根中心35000

1棟27層18000蘇荷中心1120005.71棟30層13000曼哈頓金融中心630006.51棟26層22000升龍環(huán)球廣場930005.242棟28層12000鄭州時(shí)代國際廣場新項(xiàng)目暫無數(shù)據(jù)1棟29層無價(jià)格信息居易摩根中心金水區(qū)----

鄭州行政區(qū)，內(nèi)含各大機(jī)關(guān)行政單位，政府公務(wù)要員，150萬人口位居鄭州各區(qū)第一。從房市銷售均價(jià)來看，區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)的消費(fèi)內(nèi)力。蘇荷中心曼哈頓金融中心升龍環(huán)球廣場鄭州時(shí)代國際廣場中原區(qū)寫字樓調(diào)研項(xiàng)目概括中原區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價(jià)元/㎡升龍金中環(huán)353000

2棟36層8900萬乘國際370007.21棟25層9000升龍金中環(huán)中原區(qū)----

鄭州老居民區(qū)（西區(qū)），古老陳舊的3-5層蘇聯(lián)老式建筑隨處可見，茂密的參天大樹和綠化公園成為最悠閑的生活配套。對西區(qū)人來說慢節(jié)奏生活一種享受。由于西區(qū)土地可利用資源較少，新建物業(yè)基本需要原址拆遷，為避免拆遷障礙，所以政府規(guī)劃首先選擇舊城廠區(qū)地塊、城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊，這也成為不少開發(fā)商的一個方向。萬乘國際二七區(qū)寫字樓調(diào)研項(xiàng)目概括二七區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價(jià)元/㎡鼎盛時(shí)代264004.492棟16層13000升龍國際中心金茂廣場800005.51棟31層8500新田廣場20000013.171棟300米無定價(jià)升龍聯(lián)合廣場318005.51棟29層7000鼎盛時(shí)代二七區(qū)----

商業(yè)區(qū)，包含火車站批發(fā)商圈，京廣鞋業(yè)批發(fā)商圈，南部物流園區(qū)等，商業(yè)集中，人口密集。升龍國際中心金茂廣場新田廣場升龍聯(lián)合廣場管城區(qū)寫字樓調(diào)研項(xiàng)目概括管城區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡容積率樓體/層數(shù)售價(jià)元/㎡正商國際廣場700000.81棟22層12000興達(dá)國貿(mào)1200006.51棟27層14000正商國際廣場興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)----

中原文化歷史悠久，完整保留的商代遺址最具代表性。就像“美景鴻城”建筑設(shè)計(jì)理念，突顯了文化美和古典美。鄭東新區(qū)寫字樓調(diào)研項(xiàng)目概括鄭東新區(qū)CBD項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量物業(yè)類型層數(shù)售價(jià)千璽廣場240000酒店寫字樓6050000中科金座75000寫字樓31未定預(yù)計(jì)25000景峰國際50000酒店公寓3522000千璽廣場景峰國際中科金座鄭東新區(qū)CBD----

核心商務(wù)區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，圍繞會展中心和藝術(shù)中心聳立了兩環(huán)60棟高層建筑。千璽廣場”與“中科金座”，這兩棟基本是CBD中心的收官之作，周邊寫字樓項(xiàng)目如雨后春筍，一夜而生，現(xiàn)時(shí)段周邊寫字樓項(xiàng)目達(dá)10余個?？偨Y(jié)大盤時(shí)代來臨，品質(zhì)生活開啟土地資源稀缺，舊城改造將至樓宇升級換代，高端產(chǎn)品崛起目錄市場調(diào)研目的鄭州市寫字樓市場格局分析東區(qū)市場重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析重點(diǎn)個案分析住宅寫字樓客戶群體市場產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容市場規(guī)劃調(diào)研區(qū)域東區(qū)市場重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析市場規(guī)劃鄭東新區(qū)規(guī)劃——整個鄭東新區(qū)劃分為龍湖區(qū)、龍湖南區(qū)、CBD、商住物流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)，共計(jì)七大板塊。三年出形象，五年成規(guī)模，十年建新區(qū)，僅僅8年，鄭州東部、黃河南岸，崛起一座新城---鄭東新區(qū)昂起中原崛起的龍頭

區(qū)域規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)CBD，是鄭東的核心區(qū)，規(guī)劃面積3.45平方公里，兩環(huán)60棟建筑群圍繞會展中心及藝術(shù)中心調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域----中州大道以東、東風(fēng)路以西、農(nóng)業(yè)路以南、商都路以北CBD

核心商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)鄭東新區(qū)東區(qū)—鄭州未來新城區(qū)CBD---中央商務(wù)區(qū)，是鄭東的核心區(qū)，規(guī)劃面積3.45平方公里，兩環(huán)60棟建筑群圍繞會展中心及藝術(shù)中心。商住物流區(qū)----是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積23萬平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容——針對區(qū)域內(nèi)市政規(guī)劃、交通、配套等；調(diào)研產(chǎn)品——10個商業(yè)寫字樓項(xiàng)目；調(diào)研重點(diǎn)：針對市政規(guī)劃、道路、配套進(jìn)行調(diào)研；針對區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目產(chǎn)品、規(guī)劃、客戶、銷售現(xiàn)場氛圍等進(jìn)行調(diào)研；針對區(qū)域內(nèi)在售以及待售寫字樓情況。中科金座景峰國際千璽廣場原盛國際綠地之窗升龍廣場寫字樓項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積㎡物業(yè)類型交房時(shí)間位置開發(fā)商綠地之窗56000㎡480000商業(yè)、寫字樓2013-10東風(fēng)路、商鼎路綠地老街坊置業(yè)原盛國際240畝380000商業(yè)、寫字樓2010-10金水路、東風(fēng)路綠地老街坊置業(yè)中科金座5000㎡75000寫字樓2013-5商務(wù)外環(huán)、九如路坤午置業(yè)景峰國際5000㎡50000酒店公寓2011-10商務(wù)外環(huán)、九如路億國金順房產(chǎn)開發(fā)千璽廣場30000㎡240000酒店、寫字樓2012-9CBD中心湖南側(cè)綠地老街坊置業(yè)升龍廣場86畝600000商業(yè)、寫字樓未定東風(fēng)路、商鼎路升龍集團(tuán)中科金座景峰國際千璽廣場原盛國際綠地之窗升龍廣場市場產(chǎn)品劃分寫字樓產(chǎn)品商業(yè)寫字樓市場調(diào)研項(xiàng)目----基本概況硬件配套項(xiàng)目名稱建筑面積㎡開盤時(shí)間樓層高度層數(shù)單層面積單層戶數(shù)電梯數(shù)停車位物業(yè)公司附加值綠地之窗4800002010-824、36200014143000上海圣維仕物業(yè)高鐵、酒店原盛國際3800002008-316、1730001000科瑞物業(yè)國際餐飲MALL中科金座75000預(yù)計(jì)明年3、4月份120米312000810地下3層高力國際樓頂停機(jī)坪景峰國際500002008-6120米351500地下3層北京國貿(mào)千璽廣場2400002010-5280米60240013281000科瑞物業(yè)萬豪酒店、觀光、私人會所升龍廣場B-11600000預(yù)計(jì)年底100米2211001053400未定高鐵、酒店寫字樓產(chǎn)品啟示：隨時(shí)間的推移，項(xiàng)目升級一代強(qiáng)過一代，比外觀，比內(nèi)配，比市場價(jià)值，比地標(biāo)性建筑。但寫字樓不僅僅要從物業(yè)本身硬件提升品質(zhì)，更多的是增加服務(wù)配套。從各樓宇聘請的國內(nèi)外知名物業(yè)管理公司來看，產(chǎn)品看重品牌聯(lián)合，有效提升品牌附加值。商務(wù)掠配套項(xiàng)目名稱商務(wù)大堂會議中心商務(wù)洽談區(qū)大型多功能廳咖啡廳休閑廳商業(yè)街區(qū)酒店銀行郵政配套餐飲健身運(yùn)動其他綠地之窗原盛國際中科金座景峰國際千璽廣場觀光旅游升龍廣場寫字穗樓產(chǎn)證品啟示瘡：商業(yè)幅配套唉也成哄為寫骨字樓套的增蔑值砝附碼。近期市開發(fā)治的品警牌項(xiàng)釋目多腦注重嚇商務(wù)襲配套昌服務(wù)卡。商笑務(wù)大呀堂、貪會議街中心示、功薪能廳裁、咖切啡廳洋基本浸都有擴(kuò)設(shè)置伯，就勢連商恒業(yè)一渠些配指套也鏡是各名產(chǎn)品減相繼蹤蝶增加朱的賣妹點(diǎn)。在這偶群雄絹征戰(zhàn)暫之期編，產(chǎn)眉品須工找到財(cái)自身毛配套際賣點(diǎn)死，增匆值服傻務(wù)，寇獨(dú)攬敏增值扯客戶企。產(chǎn)品圓價(jià)格項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)起初租金（㎡/元/天）物業(yè)費(fèi)起初回報(bào)率（%）綠地之窗401.5—2萬1.5-3元8.53.5--5原盛國際40二手價(jià)120001.534.5中科金座4030000CBD內(nèi)2-3元未定景峰國際402200025千璽廣場4050000項(xiàng)目稱達(dá)6元19.85升龍廣場40未定200001.5-3元未定3.5--5寫字緒樓產(chǎn)酒品以上褲租金救預(yù)算鉗為個次人看膜法，夜結(jié)合鑼項(xiàng)目恐周邊織租金票情況翅擬定充，所熟以投煉資回玩報(bào)率畏換算慢僅是娘個人抽觀點(diǎn)目前嚇在全晃國寫樣字樓括市場旺上比延較認(rèn)剩可并佳期望敏的投讓資回趟報(bào)率餅為6絨%~級8%粱之間發(fā)，是防與現(xiàn)轎代商遞鋪基柄本持闖平的疏超高聚投資席回報(bào)各率。華而鄭校州高貝端區(qū)伸域下記的產(chǎn)直業(yè)項(xiàng)丙目投付資回黃報(bào)初齒期僅叨為3咽.5幸%-獲5%待，回遠(yuǎn)款年服限長尼達(dá)1靈8-捐27剪年。喜但根惜據(jù)最搞新的幫統(tǒng)計(jì)謹(jǐn)局?jǐn)?shù)帖據(jù)，走CB瘡D內(nèi)于寫字詞樓空掏置率鞋回暖肝下降農(nóng)至1損8%期。這奶樣隨缺著市摟場發(fā)跨展租妹金逐碗年遞摸增，堡近兩戀年C睡BD義區(qū)域吃內(nèi)回串報(bào)率賞有望商增至借到6刊-7駛%，忽在循滑序漸齊進(jìn)的釋發(fā)展紅中，慰投資搞回報(bào)載是相勒當(dāng)可為觀的閘，慢剃慢接認(rèn)近全周國標(biāo)膜準(zhǔn)。投資危回報(bào)昌分析自2雄01派1年兩3月倚4日培鄭州魯“最是強(qiáng)限件購令決”細(xì)恩則出湖臺后世，鄭誦州市瞞住宅慢市場演成交忘量遭間遇前懷所未圈有的煌“滑頁鐵盧貓”，刺成交寧一度續(xù)跌至臟冰點(diǎn)鉛，大鋪量住判宅投港資客步相繼慣撤離庸，尋六找新繳的投們資目槍標(biāo)。批而同圣時(shí)，側(cè)不在席調(diào)控鞭之列寇的寫沒字樓限市場腳借勢挎強(qiáng)力駝崛起植，成熱為投每資者任追捧軍的香西餑餑漲。寫字浮樓-圾--棒-限我購市蠻場下辯的新公熱點(diǎn)寫字放樓產(chǎn)暮品開發(fā)爐商土館地投扎資轉(zhuǎn)舅向辦背公樓辦公改樓是奪20念11述年前大三季歷度中師最大紀(jì)的熱閉點(diǎn)，批投資61億，紐奉增長90店.4王%比重藏由上始年同襖期的6.密4%上升漠到9.摩4%，迎高于慨同期緣瑞住宅判投資吵增速72填.2個百勝分點(diǎn)位。寫字膀樓產(chǎn)現(xiàn)品總少結(jié)寫字某樓-記--選-限副購市貿(mào)場下用的新莖熱點(diǎn)投資垂回報(bào)吃穩(wěn)中撫有增健，慢響慢接酸近發(fā)陳達(dá)城臺市商業(yè)踏配套題是物斃業(yè)增元值的慕砝碼置業(yè)腫的主鋒要目勾的為投資和改善罷性居助住?？蛻艚穹治隹蛻舫縼碓磁跤谑?jù)內(nèi)各增地，宿省會辜核心蠶區(qū)的坐打造俊建設(shè)鼻吸引爪著各貼地名轉(zhuǎn)流蜂隨擁相貢至，吧但大圣部分梁購房更者還評是源倒于鄭腥州市益區(qū)，倉但這甜其中宮大多蟲客戶哄也為芬來鄭謹(jǐn)十年業(yè)左右傷新居段民即建來鄭虜經(jīng)商條投資廊的淘根金者疫。購房侍客戶崇多半惱為私營序業(yè)主和企業(yè)選高管為主老的社會虛各界隸上層莊人士；目錄市船場擺調(diào)錄研古目姐的鄭顫州板市稅房歪產(chǎn)角市材場儲格糕局需分質(zhì)析東焰區(qū)躲市顧場疼重勾點(diǎn)哈調(diào)樣研璃區(qū)店域歲分滋析重柴點(diǎn)聚個客案仗分鑰析位置CBD中心湖南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模占地3萬平方，建筑24萬平方開盤日期2010年4月交房日期2012年9月項(xiàng)目規(guī)劃綠地中心千璽廣場共60層，其中5—35層國際5A甲級純生態(tài)商務(wù)寫字樓；38—55層超五星級萬豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級私人會所。寫字樓面積區(qū)間160-300平方米。樓層高度280米層數(shù)60層客戶定位私營企業(yè)家、企業(yè)集團(tuán)、投資客、資產(chǎn)不少于千萬之上分析凡：超爸級地安王之守位，諸必配還頂級戲配套粗設(shè)施現(xiàn)。所逝處區(qū)縣域兩紙環(huán)建找筑棟嬸數(shù)6買0座呈，卻萄已被腫市場呢前期裂消化楊，此識項(xiàng)目模可為藝此地跳之絕負(fù)唱，榴市場債之獨(dú)崖特，技28丸0米豪可謂種是現(xiàn)償中原徒地標(biāo)泰建筑淚，乃領(lǐng)至河遣南地編標(biāo)建沃筑。千璽吳廣場該項(xiàng)朝目位材于C扒BD柄中心捏湖南玻側(cè)，鉤相鄰陵會展艙中心于和藝抽術(shù)中僵心緊晚一步拍之遙溉，占墳據(jù)C表BD膠核心擁之心擔(dān)。個案墻分析物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)物業(yè)費(fèi)暫定19.8元/㎡電梯數(shù)共計(jì)28部電梯品牌全進(jìn)口三菱電梯停車位1000個左右單層面積2670㎡單層戶數(shù)13戶，可自由分割銷售價(jià)格均價(jià)50000元銷售情況剩余2層房源戶型面積面積區(qū)間160-300平方米戶型設(shè)計(jì)建筑呈圓柱體，主體中心電梯，各單位圍繞其中，全透明辦公區(qū)域分析查：項(xiàng)掏目聘貓請國準(zhǔn)內(nèi)知承名物棗業(yè)公坡司—牌上海閃科瑞擁物業(yè)畏管理燃有限腸公司博全程妖管理抗。配嫩套設(shè)城施奢談華頂務(wù)級，趙就建提筑成漆本每互平米歡在2押萬以駛上。園面積饒最小扇16番0㎡龜導(dǎo)致駕總價(jià)碧不低印于8撥00捕萬，益過高娘的房真價(jià)特耳定了蒸高端記客戶憲群體珍。雖賠然客穗群特欺定，付但此乓項(xiàng)目犧搶占針了市帽場空鋪白，億利用據(jù)絕對液優(yōu)勢爽迅速奏