貴陽生態(tài)科技辦公項目發(fā)展建議與前期策劃報告圖文并茂

貴陽市xx項目發(fā)展建議報告2011年5月核心問題目標(biāo)和現(xiàn)實的沖突市場現(xiàn)實當(dāng)前xx尚處于開發(fā)初期，商辦氛圍尚未形成，與中心城區(qū)存在較大差距。企業(yè)目標(biāo)Ⅰ企業(yè)目標(biāo)：區(qū)域辦公樓品牌標(biāo)桿Ⅱ企業(yè)目標(biāo)：區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎企業(yè)目標(biāo)：快速去化且利潤最大化Ⅲ本案限高150米，貴陽市場上擁有較多超過百米的建筑，并且數(shù)量不斷增加。周邊樓盤體量較大，市場競爭激烈。我們怎么辦？打造什么產(chǎn)品才能在貴陽市場上突出重圍？核心問題一核心問題二貴陽市場能夠承受什么檔次的辦公產(chǎn)品？工作階段劃分第一階段前期市場調(diào)研11年4月27日貴陽市城市背景研究貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研第二階段項目初步建議第三階段銷售執(zhí)行后期工作城市發(fā)展分析辦公市場分析項目分析客源分析產(chǎn)品建議制定推廣策略項目整體形象定位項目銷售準(zhǔn)備銷售培訓(xùn)及執(zhí)行項目前期市場考察項目物業(yè)初步發(fā)展建議項目整體營銷策劃階段性成果11年5月7日Part.1貴陽市及辦公市場整體概況xx發(fā)展定位貴陽城市發(fā)展定位研究目的：了解貴陽市及xx的基本情況，經(jīng)濟發(fā)展水平，辦公市場概況如何？，我們項目未來建設(shè)及發(fā)展的背景如何？在未來整個貴陽城市發(fā)展下我們的項目處于哪個戰(zhàn)略位置？貴陽辦公市場概覽城市概況貴陽市是中國貴州省的省會，貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口已超過350萬人，其中市區(qū)人口超過300萬人，是貴州省第一特大城市。貴陽長沙重慶成都昆明南寧廣州城市交通城市交通航空鐵路公路

貴陽龍洞堡機場是距市中心12公里、車程15分鐘的4E級現(xiàn)代化機場。已開辟62條航線，每周航班467架次，輻射全國大中城市及臺灣,香港特別行政區(qū)。2010年貴陽機場旅客吞吐量為627.17萬人，排名26位，超過溫州、南昌、合肥等城市，進入了國內(nèi)比較繁忙的機場之一。城市交通可達性高，是西南地區(qū)乃至全國的重要交通樞紐。貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路交匯于此。鐵路可達全國全國各大城市。貴廣高速鐵路的建設(shè)，將改變西部地區(qū)鐵路網(wǎng)布局，構(gòu)成“蘭州——成都（重慶）——貴陽——廣州”間的一條西部通往珠三角的南北大動脈。最遲于2015年底，貴陽至周邊各省會中心城市2~4小時，至長三角、珠三角、京津翼發(fā)達地區(qū)4~10小時的快捷大能力鐵路通道。市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國道（上海到昆明321、廣州到成都210）線，六條高等級公路及五條省道為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。擁有國家高速公路網(wǎng)中三條高速公路過境。全年實現(xiàn)客運量17799萬人次，貨物運輸量4223萬噸。城市經(jīng)濟由于貴陽市本身屬于農(nóng)村型大城市，農(nóng)村人口基數(shù)大，加快城市總?cè)丝诘脑鲩L。隨著貴陽市城市競爭力的不斷增強，貴陽市的對外人口吸引力逐步增強，城市中外來人口的數(shù)量穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，07年的GDP增長速度是近年來的最高水平。進入08年后，受到50年一遇的特大自然災(zāi)害與全球金融危機背景的影響下，增長幅度小幅回落，以能源、礦產(chǎn)、制造為首的實體產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)不同程度的下滑。

2010年全年貴陽市GDP總值達到1121.82億元，較去年增長14.8%。貴陽市近幾年的GDP呈現(xiàn)持續(xù)上漲的良好局面，近5年保持良好的上升勢頭，遠超全國平均增長速度。城市經(jīng)濟貴陽市依舊保持高增長的消費勢態(tài)，總額在增長，增速稍有放緩，城市消費力將進一步加強。

2010年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額484.78億元，比上年增加17.46%。

2010年，貴陽人均可支配收入達到16597元，環(huán)比增長10.3%。從持續(xù)增長的人均可支配收入和支出看出，貴陽市整體經(jīng)濟持續(xù)走強，帶動房地產(chǎn)行業(yè)進入一個高速發(fā)展階段，從中長期看，貴陽的房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟2010年，貴陽第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達到607.76億元，環(huán)比增長14.1%，比值達到54.18%，已占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。至2010年，貴陽市第一產(chǎn)業(yè)進一步萎縮，第二產(chǎn)業(yè)占比也逐年減少，第三產(chǎn)業(yè)得到進一步強化，服務(wù)業(yè)全面呈現(xiàn)發(fā)展抬頭趨勢。城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃發(fā)展總體發(fā)展方向?qū)⑿纬梢灾行膮^(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)）為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)，形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局。xx是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū)，城市發(fā)展依靠北移、東擴、南進、西部改造全面發(fā)展。貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局，xx是貴陽城市未來的發(fā)展方向。本案所屬xx，是未來貴陽市發(fā)展的重點方向，板塊升值潛力巨大。比較經(jīng)濟分析貴陽是整個貴州的政治、經(jīng)濟中心，臨近周邊市縣由于自身發(fā)展緩慢，城市化水平低，相應(yīng)的教育、醫(yī)療等較為薄弱，這也使得周邊市縣在相關(guān)消費上更趨向于貴陽，也使得貴陽在經(jīng)濟消費上統(tǒng)領(lǐng)貴州。比較經(jīng)濟分析貴陽市在人口數(shù)量、地區(qū)生產(chǎn)總值等硬性指標(biāo)上處于西南地區(qū)省會城市的末尾，其主要原因是受到人口數(shù)量限制。但第三產(chǎn)業(yè)所占比重是五省會最高的，占比達到了54.18%，商辦市場發(fā)展?jié)摿^大。頌唐觀點國家推進西部開發(fā)戰(zhàn)略的實施，貴陽市整體經(jīng)濟有了較大的進步，人均可支配收入增幅穩(wěn)定，經(jīng)濟消費能力較強，本地有效需求增加，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人口穩(wěn)步合理提升，市區(qū)相對較大的人口密度對貴陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了有效的需求支撐。貴州省打造的4小時經(jīng)濟圈，與周邊省區(qū)聯(lián)系更加緊密便捷。貴陽作為省會城市，定能吸引更多其他周邊地州城市乃至周邊省份的人群到貴陽置業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，利于商辦市場的發(fā)展。Part.1貴陽市及辦公市場整體概況xx發(fā)展定位貴陽城市發(fā)展定位貴陽市辦公市場概覽xx概況xxxx位于貴陽市中心區(qū)西北面，距中心區(qū)僅12公里，是與中心區(qū)聯(lián)系最便捷的片區(qū)。東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。xx是貴陽市級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)所在地。市級體育中心位于新區(qū)南部；市級文化中心位于新區(qū)中部；高新科技工業(yè)園區(qū)位于新區(qū)東南部。xx已成為貴陽市發(fā)展規(guī)劃重心，為市場關(guān)注焦點。區(qū)域規(guī)劃定位xx地勢平坦、地質(zhì)條件優(yōu)越、氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、擁有60平方公里集中的丘陵用地，是貴陽市周圍難得的開發(fā)新區(qū)的理想境地。規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃人口40萬人，用地40平方公里。遠景控制區(qū)規(guī)劃人口50萬人，用地100平方公里。xx定位為：人與自然完善結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展的園林式、生態(tài)型、集行政辦公、文化科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和居民住宅于一體的城市新區(qū)。新區(qū)發(fā)展歷程實施新區(qū)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人1998-2010年2011-2020年2021-21世紀中葉規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里規(guī)劃人口40萬人規(guī)劃城市建設(shè)用地100平方公里規(guī)劃人口50萬人基建工程公建配套房地產(chǎn)發(fā)展金陽道路系統(tǒng)，三縱六橫布局建設(shè)完成投入適用；城際道路貴金線、貴廣線等開工建設(shè)；城市輕軌啟動。市政行政中心、金陽醫(yī)院、貴陽一中等建成運營；觀山公園、十二灘公園等工程進行中。2004年200余萬方經(jīng)濟適用房建成投產(chǎn)；2006年商品房投入市場，累計供應(yīng)商品房1萬余套；目前市場臻向成熟。新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀金陽居住區(qū)文化娛樂區(qū)教育配套市級行政中心高新科技工業(yè)園用地190公頃，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)及專業(yè)工廠區(qū)、倉庫區(qū)、輔助設(shè)施區(qū)等用地，園區(qū)中心以綠化廣場為核心，布置教育科研服務(wù)區(qū)、行政管理中心和科技展示區(qū)，塑造新型高新科技工業(yè)園區(qū)形象。背山面水，是理想的領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)用地。設(shè)市級行政管理綜合大樓、市級會議中心，接待中心、市民廣場等內(nèi)容。以小高層和高層居住區(qū)為主,并設(shè)有一個為高新科技工業(yè)園服務(wù)的一類居住小區(qū)。文化娛樂區(qū)配置大劇院（含音樂廳、劇院）、科技館、圖書館、貴陽博物館及中華藝術(shù)館、美術(shù)館、金陽娛樂城、金陽影城等大中型項目。配設(shè)中學(xué)9所、小學(xué)14所、托幼21所。xx開發(fā)建設(shè)已初見成效，建成了居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、行政中心、教育配套、文化娛樂區(qū)等各類生活、辦公、居住配套。新區(qū)們開發(fā)趁成果區(qū)域壁配套嚇資源【行政獸、公愁共配土套設(shè)除施】行政縱中心貴陽嫁一中貴陽望三中貴陽反北站物流刑中心已運營未運營金陽瞎新世紫界教壘育配治套帝景梯傳說涼教育士配套世紀僅城教升育配俱套金陽陽醫(yī)院省博核物館送（擬豪）新區(qū)真開發(fā)百成果區(qū)域號配套濤資源【商貿(mào)案、購斧物】：金陽卻美食匙街綠地特聯(lián)盛同國際金陽毀紅街金陽獄乾圖腹中心只廣場碧海勤乾圖朋居民翅區(qū)世紀各城購慚物中騾心已運營未運營金龍素國際瘡花園潑風(fēng)情禮商業(yè)萌街金華盼園南蛾園社仍區(qū)中鐵抬逸都章國際渾社區(qū)謙商業(yè)新區(qū)索開發(fā)梢成果區(qū)域魂配套司資源【酒店余餐飲纖類】：綠地剪聯(lián)盛去國際金陽慌乾圖覺中心遍廣場碧海呆乾圖裝居民放區(qū)（5星）權(quán)世紀占金源盼大酒辛店已運營未運營（5星）揭金陽糠乾圖咸大酒今店新區(qū)傷開發(fā)螺成果交通林規(guī)劃：輕軌1號線管：【現(xiàn)已敗開始暢施工—2名01雨8年竣禾工】貴陽雁機場市區(qū)捏（大有十字偷）三馬喇片區(qū)金陽白云疲大山駝洞輕軌2號線膽：【未定】小河市區(qū)斷（大聲十字單）市區(qū)顛（省技政府?dāng)n）金陽金陽絡(luò)（金協(xié)西物伍流中撤心）中心乘環(huán)線北京會西路貴金土線觀山施大道金陽漲大道已經(jīng)躍使用械中的暫道路即將引通車鼓的道遷路輕軌1、2號線新區(qū)腰開發(fā)啞成果區(qū)域唐未來凍人口喇規(guī)模陣：5萬人18萬人1萬人1.味3萬人2萬人10萬人1.5萬人2萬人3萬人1萬人頌唐鈴觀點xx仰為貴務(wù)陽市規(guī)劃盆發(fā)展熔中心，是市級合行政潮中心搬所在良地，未要來發(fā)虎展?jié)摿Ａ尴x大。xx容整體車規(guī)劃務(wù)為生態(tài)削園林誓居住硬區(qū)，及行政認辦公政、高維新技汁術(shù)產(chǎn)敗業(yè)區(qū)，區(qū)宿域自路然、壤人文渠環(huán)境像優(yōu)越疏，成襯為房地頁產(chǎn)市洪場關(guān)戒注焦襲點。19狠98年開乏發(fā)至誕今，剖交通祝、生亦活、挺教育干、醫(yī)宵療等寬各種永配套糊雛形小初現(xiàn)扎，為熊吸引剝?nèi)丝谒罢欣仙桃蛸Y打量下良而好的主基礎(chǔ)信，后竿續(xù)開肅發(fā)步允伐將摸進一關(guān)步加極快。預(yù)計筒四到貫五年癢內(nèi)，賽xx祖將成稈為貴摟陽市新的達核心尚商務(wù)率區(qū)。Pa孟rt萌.1貴陽頑市及評辦公皇市場的整體若概況xx斜發(fā)展橡定位貴陽助城市臥發(fā)展初定位貴陽葛市辦身公市檢場概過覽辦公飼樓格滔局概蘭況就目團前市巾場來袖看，每貴陽犁寫字尸樓主塞要集倦中于市中嫂心兩破城區(qū)，但懷隨著只xx貢的飛蔬速發(fā)夸展，金陽乳中央瞞商務(wù)柏區(qū)的異宗軍突敘起將輝打破戚此種劇格局饑。一區(qū)兩縱四橫貴陽煮商務(wù)派格局金陽矮中央排商務(wù)沸區(qū)中華劉路（福包括便延伸摔的新巷華路包）瑞金原路北京捏路延安特路中山奏路都司槽路辦公序市場草供求貴陽糾辦公霧市場孫呈現(xiàn)傷供不狀應(yīng)求傭的趨絞勢，巖價格棟增幅敞明顯區(qū)，辦吐公物柏業(yè)迎遇來高派速發(fā)弱展時當(dāng)期。20漲10年開耽始，撫貴陽叛市辦食公物燈業(yè)突稍飛猛昨進，隱供求報均較20懷09年增削幅達社到40機0%之多餓。成交醫(yī)均價絨則在20聽11年由豬去年緩的43股95元/平方蔬米跳谷漲至86尾06元/平方撞米。辦公助市場末供求辦公墊物業(yè)刃價格體于20曲10年底秩迅速篇走高傻，20掩11年突海破80悉00元單起價，降一方躺面表忍明辦贈公市枝場增館溫明屈顯，獲另一摘方面孟表明英貴陽宵高端軍辦公乳物業(yè)磨逐步嘆興起笨，成記為市賢場主四流。辦公賠土地遺市場數(shù)據(jù)抽來源拘：頌首唐機昆構(gòu)市葉場部辦公鵝土地宮市場辦公資土地協(xié)市場20謀09年至飄今，董貴陽轟市商辦不土地享成交36幅，棟成交枯面積77鈴.3蒸4萬方染，可輛建面逆積達28起9.塊25萬方。平巷均容尚積率只在3.蛇5~與4之間蹤蝶。未肢來辦拴公市價場競擁爭將去達到貨白熱隱化程從度，旺對產(chǎn)隆品提齊出更脫高要核求。辦公顆土地黃市場未來蘿辦公表供應(yīng)均以x騾x及甘云巖飯區(qū)為蠅主，絮但云絨巖處望于老膽城區(qū)條，土政地的筋稀缺裕性導(dǎo)守致成防交地佛塊面繼積偏災(zāi)小，床整體探體量務(wù)有限寫。xx于成交瘦土地89者.7蛛2萬方自，供碑應(yīng)較分大，年加強扮未來垃市場因競爭。20慕09年來理商辦本土地徑共成票交36幅，云巖盒區(qū)、念xx罪各占15幅，樣分別稠占比41園.6揮7%。從成漿交土記地面伸積來魔看，xx成交89僅.7龍2萬方，占熟總成湖交量比的65腰.5夜%，是市腰場供匙應(yīng)絕商對主踩力；其杏次為繳南明虜區(qū)、盞云巖翅區(qū)。當(dāng)前稼辦公扁樓區(qū)只域分摧布金陽中央商務(wù)區(qū)麟龍CBD富源醫(yī)藥物流園凱賓斯基大酒店中澳科技城鴻通城綠地聯(lián)盛國際百靈時尚天地貴陽竊市場燒在售板、待窮售辦犧公項毅目較順少，爐其中無金陽喂商務(wù)囑區(qū)辦皂公樓至占據(jù)也了全煤市比糠重的嫩一半察，可悔見其歲地位左不斷芹的攀丹升。市中攏心兩曬城區(qū)采目前座在售必、待球售樓芬盤基搭本與參新崛副起的樹金陽僑商務(wù)僚區(qū)內(nèi)摸的項壯目持燦平；兩城斷區(qū)主陶要是衛(wèi)指云孝巖區(qū)筑和南舅明區(qū)詞；云巖堂區(qū)的職辦公狼項目檢主要小分布鳳在瑞黎金路識、延斬安路燈和北約京路懲；南明害區(qū)的武辦公炸項目闖主要農(nóng)分布牢在中魔山路始、新號華路傘和都砍司路徑。當(dāng)前鑼在售殖辦公萬樓概爛況中心傲兩城買區(qū)辦浴公項蹦目單患價較掉高，付銷售箭情況躍良好紋；x演x辦鋤公項教目，考單價瓶相對漿較低旺，只銀能憑橡借精演裝修度抬高月價格亡，銷網(wǎng)售情宇況一田般。頌唐危觀點目前宮貴陽謙市正扎逐步蕉打造貴陽竹經(jīng)濟螞圈，與指周邊漸城鎮(zhèn)狡的聯(lián)婆系愈拳加緊必密。悄同時軟由于勤第三枕產(chǎn)業(yè)絞是貴讓陽市德的主發(fā)導(dǎo)產(chǎn)蔬業(yè)，商辦應(yīng)市場挎的發(fā)恢展前術(shù)景極幫為樂臥觀。xx駕是貴竹陽市每新的曲發(fā)展煮戰(zhàn)略己核心顏，預(yù)銅計4-蜂5年內(nèi)，將齒成為墻貴陽刑新的商業(yè)趣商務(wù)針中心，板窩塊升姐值潛既力巨色大，神對本缺案利菊好。xx是貴羅陽市嫩辦公養(yǎng)市場仰供應(yīng)塌的絕跑對主第力，偵未來柳競爭裂激烈濃，對超本案丸發(fā)展券提出關(guān)更高麻的要監(jiān)求。我們勵將進芬一步餃針對錫貴陽紋市辦蟻公市籌場、不西南挎區(qū)域厭典型拆辦公侵物業(yè)之、全最國經(jīng)粒典辦渴公案訂例逐向?qū)由畋扇敕掷嫖?，蓬了解郵貴陽里市辦凱公市頸場發(fā)遠展地狹位。Pa銅rt森.2市場割競爭胞比較慢分析西南輸區(qū)域銜典型酸辦公埋案例宴分析貴陽腦辦公霞市場籃競爭逐分析全國僻經(jīng)典稱辦公帖案例臥分析研究呀目的嫌：全面哄了解皮貴陽盡市的叫辦公友市場已情況疏，并酸對西丸南地歇區(qū)以包及全欣國相務(wù)關(guān)典買型案獸例作奪出研篩究，票為項候目定奴位提玩供市賓場參協(xié)考價播值。重點男案例爛選取由于味本案唐為辦代公加群部分鑒配套偽項目始，我外們將舌根據(jù)喂以下釀條件雖，針養(yǎng)對各饑個區(qū)貞域分著別選左取一挨個案從例進衫行重互點分活析，閱為本啞案將旁來的僻發(fā)展錘作為夢參考運。案例約一：麒龍CB六D中心際（x瘦x）案例墻二：百靈·時尚型天地策（云尿巖區(qū)闊）案例壟三：凱賓值斯基詞大酒銅店（沉南明控區(qū)）當(dāng)前熱銷灶項目注重旬辦公膝樓硬吐件指耐標(biāo)城市標(biāo)桿碧產(chǎn)品麒龍CB滴D中心麟龍CB付D本案坐落趣于貴粗陽金縱陽誠顯信路貸城市懂廣場模北側(cè)收，是讀由3棟（21層、23層、26層）返辦公谷樓組西成，1-律2層為晃商業(yè)略；商業(yè)戲建筑草面積綢約12棵00幟㎡，辦茫公建渠筑面守積約首為15睛30兆0㎡，地近下建枯筑面前積為23厭00平方些米；項目慘不可捉分割芒，整信層出補售，罵目前毫在售1棟26層，稀僅剩斤最后8層，忘后續(xù)2棟推馬出時商間未竟定。麒龍CB乏D中心現(xiàn)代俗簡約擦風(fēng)格繳的立嶄面，厭打造哭金陽能首座5A甲級銹寫字鮮樓以胞及區(qū)儉域標(biāo)遙桿產(chǎn)斬品之號一。麒龍CB壁D中心一期結(jié)銷售困許可賭證：20書09雀05萍1總套患數(shù)：95，已禿售：62，可修售：33，銷編售周爆期：20假09持.8粥-2猾01攻0.攀11，均典價：57偵68元/平方衣米。二期悼銷案售許蛛可證汽：20牧10幼05岔0總套娛數(shù)：13棟7，已尋售：80，可籮售：57，銷馳售周唱期：20奔10毀.5歡-1徹1，均尖價：64居72元/平方偶米。截至20啄11年5月，響目前恰僅剩8層房畏源，豈共計68箱00平方蹄米，艱均價78街00元/平方走米案例團總結(jié)座及啟郵示前期石以站他穩(wěn)腳縱跟，更建立厲口碑睬為首方要目測標(biāo)，己控制而價格揪，并蠅視銷螺售情沿況而趣定，計再穩(wěn)河步提聲升單以價；整層討出售狀，總壯價過逃高，凡對投堪資客宰群吸架引有狼限，塊因此喉客源哄上相鑼對局吩限，切以自賤身5A級品敞質(zhì)寫扮字樓賭作為局賣點眉；外立惱面采見用雙層租保溫榴隔熱喘中空LO恒W-末E玻璃蹄，簡團約大顆氣，城凸顯匯現(xiàn)代宇風(fēng)格書辦公使樓的鋸流暢妙線條濟，給絹人舒泄適的援辦公巾環(huán)境鴨。百靈·時尚段天地百靈膝時尚古天地本案位于跪貴陽堡市繁法華商秘業(yè)中塞心，躺是一群棟地串下三壯層，嘩地上艦四十慨層的斃建筑末；主要臂規(guī)劃1-吉5層商螺場，6-磨10層為侍服務(wù)翼配套輩，11郊-3善9層全效精裝漲公寓扛及部謎分辦涂公，40層為涂觀光鞏會所午。百靈·時尚遲天地中心候城區(qū)挽為數(shù)槳不多蝕的超繼高層偉現(xiàn)代繩建筑磁，也店是市鐵中心蒙地標(biāo)藥性建美筑之內(nèi)一。百靈·時尚怖天地20嚷11年5月，輕已售呈出50葛%房源逗，辦野公樓雙僅剩26嘗0平米搶起的掛大面么積戶練型，均價17嚇00今0元/平方斜米20撤11年1月，屋推出55頸-1睡30平方粘米公特寓及舒辦公器，起扛價18盈00窗0元/平方宿米，層高3米20婆11年12月，攔總套居數(shù)：60勸6，已燈售：15描9，可欄售：44撿7，銷康售率電：25少.1嗎1%，均葬價：15擁65輔7元/平方查米20賤11年11月成蓋交26套，虹均價15杠71濕3元/平方塞米20耍10年6月開紗盤銷割售21套（誤內(nèi)部消消化匙，對柜外實擦為0銷售您）開標(biāo)盤報雖價18求00箱0，成交紀均價15名68以2元/平方靈米。銷售休進度百靈·時尚扔天地家住陸辦公筋兩用趕型，腐精心谷設(shè)計跪的偽胞裝們提，將哨兩個今空間壘完全騾分開搖又完殘美結(jié)頓合，枯流動嘉互通打；戶型懷合理所分區(qū)含，功革能緊榨湊，史私密附性強跑，通沾風(fēng)采意光優(yōu)粗越。案例舒總結(jié)蜻及啟晉示單價充較高魯，層捕層面捏積分村割合差理，85狗-2認60平方設(shè)米，15洲.8的容繁積率悲使得校該案埋利潤晃得到瞇最大地化；精裝脖修，戴裝修吧標(biāo)準(zhǔn)圖達到58武00元，目作為尾貴陽休市場芽上為冊數(shù)不燒多的莖精裝攜修辦滅公產(chǎn)敞品，墳稀缺鞠性顯挑而易培見；16部奧尸蒂斯洞高級脅電梯密，保骨證上贈下樓柄層的坡便利和，并稈提高柄項目沉自身文檔次殼；適當(dāng)鏟采取彎一些吩優(yōu)惠貿(mào)活動鳥，最傷大程甲度給艷予客勇戶實密惠。凱賓坐斯基爬大酒彼店凱賓搏斯基悅大酒尊店本案位于扭南明礎(chǔ)護國惠路，蝴是一吹棟地叨下層裳，地姨上五互十六膛層的厘建筑垂；主要疑規(guī)劃1-于6層：西酒店腫配套最，7-原27層：岡寫字膜樓，28徐-5坊6層：友商務(wù)孔酒店衫。凱賓時斯基玻大酒安店中國歐第二草座雙5A智能勾化超聽甲級打涉外釋寫字除樓，餐當(dāng)前析貴陽引辦公與樓第優(yōu)一高景度。凱賓寒斯基甲大酒汪店銷售勾許可肚證：20尼06柳11登9總套暴數(shù)：16龜1，已迅售：47，可其售：11槐4，均稱價：10失78連2元/平方惰米，然銷售暈率：29祝.2臟%，銷奧售周劑期：20厭07袍.2立-痕20居10與.3?，F(xiàn)場挺報價臘：寫蒼字樓7-稍27層，7樓起旅價1.株72萬，失最高境價2.值5萬。斃底商皮為自喊持物憑業(yè)，嫌做精拔品銷尺售。截至20巴11年5月，針僅剩進一套11慣0平方破米房狠源在學(xué)售，糕價格22交00挪0元/平方鑄米。凱賓報斯基屠大酒墊店戶型堆方正雞，布蛇局合嘗理；四梯嶺八戶辜，每勁個朝枕向同攝等分腦配戶巡壽數(shù)；3.鹿7米內(nèi)傲部層永高，壁給予蚊最大煤程度蓬的舒陶適辦糖公空普間。酒店專用廳梯辦公專用叨梯案例暖總結(jié)漲及啟你示該案浴之前娛為貴佳陽最是大的籍爛尾注樓，房誠由于艦當(dāng)?shù)貑≌淼姆龉┏?，元并重博新?guī)單劃后伙才漸白漸取辛得成定功，請本項努目要運以此浮為鑒慢，積挨極與名當(dāng)?shù)啬ふt磋商肯，合濱作；貴陽落唯一醉一座丑“雙5A伙”高智挎能化極寫字哈樓；8臺每唯秒運風(fēng)行4米的爪高速計電梯亭、25賴00平方瞇米超銜雙大汪堂復(fù)魚合準(zhǔn)胸入系硬統(tǒng)、3.右7米層請高辦宰公空勵間等慣設(shè)施激，使司得該較案成喉為當(dāng)雀地標(biāo)全桿項羅目的碎有利暫保障涂；內(nèi)部禽配套茅完善志，一略層商潑場、采普拉臣娜啤稼酒屋魂、二隔層24小時稍西餐僚廳及樹商務(wù)冰中心江、三攜層為百多功誕能廳敬及會榨議室將、四朵層為啟中餐請廳及光宴會揀廳、協(xié)五層建為游扁泳池謠、健數(shù)身中樓心、羅六層播為夜揮總會扮。案例智總結(jié)從貴報陽當(dāng)裙地市盒場熱輕銷的剃寫字榴樓項掙目可饒以看粱出，心在建泰筑風(fēng)綿格的缺上以現(xiàn)代寄風(fēng)格為主襯，電煩梯采扒用國外盡高檔計品牌；停的車方剃式以地下侄車庫混最為礙多見；標(biāo)打準(zhǔn)層怨面積飲在80但0-恨15這00平方嚷米不尚等；毛拒坯房灣居多釣；大叔面積想大堂利，挑高4.聽5-銅5.臟1米左辭右。自身犁產(chǎn)品忍的剖漫析本產(chǎn)世品受限憑高15騰0米，極渴大程音度上拒制約傘了發(fā)層展，飄甚至條說不可京能成淋為貴陽朝未來倒市場擱上的地標(biāo)猴性辦時公樓，但脾高度衫也絕呼非是續(xù)衡量翠一個檔辦公菠樓好化壞的頸唯一齊標(biāo)準(zhǔn)守。優(yōu)秀最寫字升樓標(biāo)克準(zhǔn)地理畜位置館優(yōu)越在市卻中心細的地梁方，消交通濃方便本案酷處x菌x離東市中建心較秤遠，惕但規(guī)肝劃在悶建軌喘道直萌達整體麥形象注重妥高度療與外翅立面蓋設(shè)計本案乳限高15技0米，德無法萌成為留城市扔標(biāo)桿蟲產(chǎn)品配套秀設(shè)施完善灑內(nèi)部蔑配套摧，注霉重硬屢件指肯標(biāo)、架物業(yè)潤服務(wù)孝、高紡智能姜科技本案推所屬弱中航驅(qū)旗下責(zé)，企門業(yè)文蒼化以敏高智既能高仙科技偽為主咸，優(yōu)忘勢得糧天獨猛厚成行坊成市要形舍成商仗務(wù)圈移，與超周邊乏多個閑寫字船樓一賺起，辨形成左區(qū)域軌效應(yīng)本案漢地處扇金陽適中央冒商務(wù)冠圈，爽是貴駝陽新蜘興崛辛起的厲商務(wù)暮圈板京塊未來砌發(fā)展日建議采用避重法就輕右的戰(zhàn)氣略手覽段，與卸貴陽古市場即上的常見逝產(chǎn)品慕錯位乏競爭，規(guī)握避自引身限警高的判劣勢蔽，尋蒸找當(dāng)增前辦加公市覆場的囑突破頑口。突破示傳統(tǒng)閃觀念縱，不啟以辦呈公樓雅高度款為首仙要目知標(biāo)；孫限高嗚的情手況下忠無法乞與市巷場上逃其他逝產(chǎn)品孤比拼醉形象市場簡當(dāng)前膚以高午智能燃化為端主打獲的辦亂公樓區(qū)占據(jù)解少數(shù)養(yǎng)；花多大成絡(luò)本于慎生態(tài)萄、科攏技等符硬件勸指標(biāo)鉆上，展以此杠為突追破口很，錯另位競飲爭，篇凸顯夕自身顛優(yōu)勢避重就輕Pa推rt反.2市場替競爭都比較妨分析西南晃區(qū)域活典型按辦公冊案例池分析貴陽骨辦公銷市場織競爭勞分析全國揉經(jīng)典攜案例鼻分析板塊琴劃分無論眉從規(guī)瀉劃上泉還是氏目前督分布央來看擺，貴較陽市渣的繁華伏商業(yè)悠街區(qū)厘都在樣市中朗心，各暖種配弦套設(shè)翠施也豈相對棒成熟紗，寫字沖樓項倉目也廁主要苦集中注在兩修城區(qū)論（云挺巖區(qū)坊、南移明區(qū)介）。但腳隨著裁xx狂的迅捎速發(fā)軟展，惑配套陰設(shè)施陳的逐清漸完欄善，xx攔寫字短樓異尚軍突真起（金陽朗中央規(guī)商務(wù)牽區(qū)）。金陽滲中央府商務(wù)脆區(qū)本案市中翁心商微務(wù)區(qū)金陽均中央隙商務(wù)射區(qū)市中目心商槍務(wù)區(qū)貴陽私辦公竿物業(yè)心表現(xiàn)目前壺貴陽喊市有高層廊建筑27承06棟，其餓中百米何以上寬的建仗筑物51棟，最找高的艙建筑存物是22當(dāng)8米的志凱賓超斯基改酒店。超奶高層露建筑喇已成皂為當(dāng)圓前市兇場的貝主流暴產(chǎn)品擋。凱賓搞斯基粥酒店22鄰8米貴航菌大廈15格8.純6米時至薯今日雁，貴收陽市稱已擁林有了較多片的超芹百米霉建筑，未合來也略會逐錦年增接長，市場況影響揚力已見大大燙降低。已建系成超途高層企建筑待建護超高很層建帳筑貴陽寨辦公較物業(yè)障表現(xiàn)我司馳將選鈔取貴損陽周菌邊經(jīng)雹濟發(fā)戶達城薦市的冠在售版寫字懂樓案催例，麥對整暮個西救南地救區(qū)的舉寫字水樓發(fā)吐展做饑出定相位。城市滅經(jīng)濟能力扯較強與貴壩陽距離備較近市場在售姓樓盤成都時代8號1重慶英利國際金融中心2云南順城雙塔3案例他選取貴陽放辦公要物業(yè)堆借鑒案例辟研究案例疑一：語成都稀時代8號時代8號，臥坐落騰于成競都東大活街金慎融區(qū)倡核心之地票，傲劑踞城夠市CB捧D一環(huán)齒路內(nèi)夜最具可未來譯發(fā)展盤話語疲權(quán)的立門戶云位置叛，締醫(yī)造對樹話世欠界的別頂級偽商務(wù)挺典范父，成那為國足際企命業(yè)進巖入的安西部球首要軍選址刷。案例兼研究借鑒纏與啟繩示19.昨5米挑叔高，90街0㎡大堂欠體現(xiàn)聞寫字伍樓檔鍵次。2客梯狹、停顯車位湊、網(wǎng)銹絡(luò)、當(dāng)空調(diào)找等硬嚇件設(shè)徹施達降到較憶高標(biāo)慕準(zhǔn)。3面積洪分割幻玉較大蒸，但宅由于帽處于友商務(wù)是中心夏，客慨戶群毀龐大恢。案例念研究案例肥二：姓重慶疊英利保國際香金融悲中心案例毫研究借鑒術(shù)與啟晃示110米挑磁高大訓(xùn)堂，4.什2-鴨4.膽5米層險高體扶現(xiàn)寫唐字樓阿檔次貫。235A智能?；瘶?biāo)夠準(zhǔn)及宰國際具化內(nèi)丑部配篩置符模合整役體高改端定膚位63層的在高度旦打造氧重慶鍛新地溉標(biāo)，未上李市即忌吸引鴉了全醬市的冒關(guān)注屋。案例的研究案例皇三：企云南頭順城私雙塔順城遇地處城市盈最核詢心區(qū)，擁挨有昆劃明最完及善的寺城市悉配套編體系，該瞎區(qū)域執(zhí)在政男府規(guī)聾劃的未來CB隔D區(qū)域范圍淋之內(nèi)土，擁有12萬平漢米開越放式宏購物幟中心猴的商妖業(yè)配刷套，為真雙塔驗商務(wù)怖人群鉤提供雄高品啟質(zhì)、咸完善磚的諸兆如餐氏飲、裕零售虜、休容閑商框務(wù)支尿持。案例同研究借鑒絡(luò)與啟艇示110須.5挑高餃，3.波6米標(biāo)依準(zhǔn)層嘩高，棄提升才寫字務(wù)樓檔秀次。2整體曬定位筆較高廊，屬后于昆過明市紙場上妥的稀惡缺產(chǎn)醒品3面積搶分割剖較大字，但病由于期處于冊商務(wù)主中心頓，客巴戶群啊龐大圓。案例久總結(jié)從成餅都、噸重慶譽及云叫南的否市場擊熱賣芬樓盤活可以聯(lián)看出土，高叨端寫旬字樓塊對于計建筑披風(fēng)格鹽的選峽擇以現(xiàn)代認風(fēng)格為主瓣，使鄙用5A級智慮能化彼系統(tǒng)，開間簡面積悼通常頃大于10蕩00平方社米，開間沉較大，大堂采挑高10米左威右，電梯尋數(shù)及妨停車刷位較方多，公共暫部分滑精裝黑修。本案碌定位雞思考從西擴南地敵區(qū)發(fā)屆達城斧市的斑寫字視樓市辛場發(fā)急展現(xiàn)拾狀來輪看其發(fā)霧展程亮度較末貴陽恭而言紡處于慣領(lǐng)先乖地位筍，本益案可崇參考廈借鑒蹲。123周邊斑地區(qū)盯甲級廁寫字尋樓一降般均釘采用5A級智哨能。寫字呀樓開幻玉間面蟲積較帝大，巴一般統(tǒng)超過10詠00平方捏米。大堂濟挑高10米左拐右，搶體現(xiàn)某寫字鳥樓檔盤次。Pa菊rt尊.2市場壟競爭仗比較古分析西南稻區(qū)域吧典型哭辦公乓案例凍分析貴陽槐辦公被市場劍競爭龍分析全國震經(jīng)典百案例糟分析根據(jù)撞本案弊的當(dāng)慘前情乞況，標(biāo)我們亦將根判據(jù)以鐮下條表件，預(yù)針對粘辦公貌市場燦發(fā)展威較為極發(fā)達壟的城蠶市選總?cè)“溉槔M哥行重張點分歐析，烈爭取載為本泄案提替供寶范貴參歉考建蹄議。提倡緩智能劉化科技縱化辦勻公建筑坑高度低于15吸0米處于晃辦公必市場較為企發(fā)達無的城奇市全國顫案例閣選取案例偷一：壘梅龍徒鎮(zhèn)廣娛場（隙上海棒）案例敘二：叨銀河SO劇HO（北舟京）梅龍照鎮(zhèn)廣債場主樓誓從十攻二至挖三十臟七樓帽為涉跟外甲誘級寫寸字樓建筑礦面積載約5萬平釘方米得房鉆率65根%樓從緒地下城一層莊至十瘡層為壁大型凈購物沒商場建筑枯面積怪約7萬平跑方米開間榴面積13伙5平方捆米-2政69樓5平方腫米37層，14奧4米的藥甲級漫寫字房誠樓，寸滬上為較為君知名析的商碧辦兩同用大租型廣擾場。梅龍汁鎮(zhèn)廣櫻場梅龍譯鎮(zhèn)廣哄場上乘洞的硬印件設(shè)取施、啊完善堤的保梅安服槳務(wù)及24小時農(nóng)專業(yè)滲管理到，是薄梅隴杰鎮(zhèn)廣裕場的驕最大享特點渣，給敞在此冰就業(yè)羅人群鵝創(chuàng)造頂舒適鄉(xiāng)豐的辦代公環(huán)或境。梅龍溜鎮(zhèn)廣桿場寫字頌樓標(biāo)像準(zhǔn)平害層圖開間預(yù)面積11桿8平方偽米-1才50趕0平方捧米。每單悔位設(shè)拒有高弊級隔錘音天特花及刊燈盆仿。安裝榜中央疑空氣恐調(diào)節(jié)艱系統(tǒng)湊，可假按個右別用倒戶需農(nóng)求提類供24小時介空調(diào)檢。雙路雹供電射設(shè)備賤，以鍵確保撿及提車供穩(wěn)攜妥電易力供在應(yīng)。設(shè)置走地臺犯線槽金，可蛋靈活懸裝設(shè)萄辦公依室自最動化常設(shè)備師。配備板充足圣通訊女線路鮮；提畏供光站纖通伯訊設(shè)懼備的推接駁遠線。九部進口物三菱廳高速瘦客用崖電梯直達束各辦爺公樓速層。寬敞滾及樓高高達十久米的肉獨立棚入口涌大堂，采錢用高級逆花崗謹石配蠻以石獵膏板單吊頂。案例亡總結(jié)花及啟砌示高大10米的蒼寬敞為大堂繭，氣傅派奢鑒華國際秋品牌位客梯廣，數(shù)牲量充嚼足，企方便樹辦公雹人群層層斗布置格高級筒隔音歡天花源板，哥大手賴筆，激高品寄質(zhì)每層拐面積駕極致些利用龜，11粥8-洽15優(yōu)00漢㎡，供蔽選擇奴余地慢較大5A級標(biāo)燦準(zhǔn)寫慘字樓位智能題化配菠置銀河SO禍HO四-十八學(xué)層為寨甲級直寫字匠樓建筑擁面積襯約16衛(wèi).6萬萬閉平方棗米樓從栽地下棕一層雨至三倦層為奮大型死購物臭商場建筑寇面積蜜約8.訓(xùn)6萬平椒方米18層商點辦兩籮用建栗筑，驗是北粘京繼恐“鳥綠巢”晶、“甚國家抬大劇書院”箭、“口新央愧視大住樓”違后最鐵有標(biāo)逃志性浸的建撓筑。銀河SO圍HO銀河SO盤HO標(biāo)新租立異適的外疾立面壁及流追動和僻有機震的內(nèi)建部空拖間，革是該友項目但成為漁區(qū)域駁標(biāo)桿革產(chǎn)品困的關(guān)斯鍵所屢在。銀河SO批HO開間接面積10敢0-桑30褲0平方到米不緩等；目前什僅剩4層可相售；36淡0度的典建筑武世界吵，沒攀有角村落也狗沒有懶不平眉滑的攪過度百；數(shù)百厘米長菠的景把觀構(gòu)繭成深域遠的備、全憲角度問的視厘野；平臺迷的相壇互錯弓綜位饅移，愈不同借層面餓擁有紐奉不同項視角稀。案例糕總結(jié)控及啟刻示標(biāo)新先立異響的建遇筑設(shè)蘋計，英帶來海視覺逗上的度享受運用錘多項降綠色轉(zhuǎn)先進金技術(shù)萌，走扶在同截類產(chǎn)交品的邪前沿標(biāo)準(zhǔn)禁層超愛大面視積，話高利馳潤多維惕空間俘，72城0度采眉光，您獨特鞏創(chuàng)意得天奇獨厚女的地什理位受置案例此總結(jié)從北顆京、督上海拳的市兄場熱蠢賣樓股盤可暴以看題出，曬高端多寫字坡樓對間于建辮筑風(fēng)但格的員選擇趨以現(xiàn)代川風(fēng)格為主等，電梯卵數(shù)較哨多且均與采用國外或高檔償品牌；衛(wèi)生薪間高島檔潔禍具提升牛形象徑；停債車方雪式以地下惠車庫廟最為應(yīng)多見；標(biāo)準(zhǔn)漸層面做積較栽大，10抵00平米概為基拆準(zhǔn)；大堂達挑高10米左揚右。從全紗國優(yōu)服秀產(chǎn)擴品案梁例可既以看墓出，湯發(fā)展嫌水平紀略高溜于西伍南地奮區(qū)，較貴述陽而男言處脈于領(lǐng)薦先地駱位，如本案徹可參鴿考借欄鑒。123寫字照樓一界般均謹采用5A級智黑能，翠大堂棒挑高10米左江右。寫字物樓開怖間面員積較裙大，冊一般私超過10黎00平方呀米。內(nèi)部圈設(shè)施浮以進找口品載牌為搏主，銷提升面寫字的樓形百象。本案扭定位拿思考xx死是貴始陽重元點發(fā)選展的龜核心鮮區(qū)域糞，地牽位僅亞此于跨中心瓶兩城落區(qū)，朽區(qū)域濕內(nèi)的劑寫字標(biāo)樓產(chǎn)花品與積中心嗎城區(qū)射產(chǎn)品拖有一時定差情距，嫂但未兼來4-新5年內(nèi)乓，x黑x勢悶必超薦越其錦成為幫一流樸；貴陽拔在西飄南經(jīng)王濟圈傳內(nèi)，程其發(fā)棟展水勸平屬令二流渾，較蒼之一捉流的概成都牢、重背慶等宅城市也仍有遮一定皮差距洞，房京地產(chǎn)冷市場蹦更是核應(yīng)視涂為發(fā)殲展的悼模板堵；全國填一線飾城市題房地爐產(chǎn)的步飛速泉發(fā)展萄，是舌貴陽浮無法遇比擬脖的，束但總另體來圍說貴偉陽發(fā)大展?jié)摵诹迶?shù)大?？偨Y(jié)本案功所屬周貴陽葉xx拒，應(yīng)帖跳出加區(qū)域似市場途的狹任小空膠間，妻對西督南經(jīng)已濟圈園以及宵全國藍一線耕城市浪成功證寫字冠樓產(chǎn)救品視色其為舅標(biāo)桿些，打母造成綱為具斯有引間領(lǐng)貴扛陽現(xiàn)缺有辦確公物螺業(yè)市丈場的糟優(yōu)質(zhì)乎、特安色產(chǎn)絕品。頌唐撞觀點目前嘉貴陽戒辦公韻樓市到場在售羊項目庭較少，價除格適絨中，略隨著醒金陽慮商務(wù)溫區(qū)的沉日趨聰成熟森，未來停仍具點有上恥升潛蝕力，但離隨著驚重點套發(fā)展殘，競圖爭項教目也副勢必波增加君。目前言貴陽嬌市辦蟲公市散場的頑發(fā)展較西弦南地劍區(qū)核總心城助市而志言略腿顯稚嗽嫩，通屆過對搬西南丟地區(qū)污乃至炭全國捧地區(qū)倆的成法功案粘例的災(zāi)研究驢，我溫司將者對本娃案進御行更耕符合霸市場選發(fā)展葉的的汽產(chǎn)品顯定位尚。本產(chǎn)捎品限屢高制節(jié)約發(fā)意展，無法電成為懂區(qū)域腔標(biāo)桿之產(chǎn)品，因州此要竟避開盯形象產(chǎn)不足客的自肯身劣購勢，蹄花大并手筆重點損開發(fā)子綠色量科技匪節(jié)能漿等高說新辦夕公產(chǎn)蓄品，差異耀化競吉爭凸顯自自身深特點棒，避豬重就姐輕。在了格解了著貴陽陡辦公腰市場破發(fā)展塔現(xiàn)狀長的基鈴礎(chǔ)上眉，我們報將對農(nóng)項目鈔自身留的優(yōu)作劣進吧行全行面的收解析糠。Pa妻r(nóng)t獻.4項目打解析SW遇OT分析地塊轉(zhuǎn)分析項目著價值詳與難面點解貫析研究財目的貝：對地侍塊情攪況進贊行詳梅細分丘析，極對項濟目的其價值桐點與淺難點課做出兄解析事，為鐘下一努步項已目定面位做扯參考辭。地塊鐮區(qū)位高新需科技醬工業(yè)窮園區(qū)體育傻中心文化肉娛樂狗中心本案市級仍行政迷中心中央縱商務(wù)盾區(qū)大型楊居住換區(qū)會展中心項目垃位于眼xx蓮高新根科技伐工業(yè)彎園區(qū)奸內(nèi)，金屬生談產(chǎn)、遮商務(wù)描、辦稻公氛遷圍濃名厚的脈區(qū)域刪。xx膨規(guī)劃真至21世紀益中葉并，該削區(qū)域顛的持遞續(xù)開摸發(fā)建半設(shè)是催本案遼所處洽片區(qū)遙發(fā)展終的動因力。本項承目周講邊辦謹公物州業(yè)均竟價在67租00謀-7樂00彈0元/平方磁米之師間，彈大部艦分售主完，把處于豬租賃痛狀態(tài)油。區(qū)域澆交通奶動線貴黃汽高速貴陽尋繞城咱高速貴遵扭高速北京溜西路興筑推東路觀山母東路金朱門東路金西淹路金陽飽北路長嶺絲式北路項目齒地塊項目修臨近縣多條件主干群道、炊及高他速道旁路，堤通達遭狀況正良好繩，利扯于商旋務(wù)往騙來。高速越：貴陽哥繞城繳高速密、貴家遵高雷速、鹽貴黃愿高速“三縱救”：金西退路、乞金陽嚴北路剃、長懂嶺北縣路“四咸橫”恒：金朱伙東路家、觀借山東唯路、脾興筑逢東路贈、北梨京西伯路凸顯撓高層省景觀項目幫地塊觀山叢公園十二曠灘公園地塊楊北方是為綠藏地、惰西北賞方向娛為觀芝山公滴園，在但規(guī)劃可中可刮加以拼側(cè)重臨。行政卻中心國際獄會展襪中心國際邊會展慘中心觀山補公園觀山臘公園地塊起指標(biāo)建筑票限高15瞞0米，禍建筑抬密度≤30窗%，綠坐化率﹥35醬%項目滿體量僚及建藥筑限吳高將奴在一奧定程筆度影蹄響建肢筑形乓態(tài)。難以阻在高珍度上于成為輝區(qū)域印標(biāo)桿職。地塊飯現(xiàn)狀項目放已動父工施工用圍墻壇完工Pa歇rt鼓.4項目晌解析SW謹OT分析地塊狂分析項目英價值遮與難滔點解化析項目臂價值焰點1強大獲的主舉流客叢戶基數(shù)礎(chǔ)，馬與產(chǎn)縱業(yè)支釋撐西部臟園區(qū)東部雄園區(qū)以新渡材料嫌、先匪進制漸造業(yè)黃、生物絨制藥擴、孵器化中監(jiān)心、大學(xué)焦科技宋園等栽，以曉研發(fā)為主以航泡空航犬天、燙電子顯信息出等產(chǎn)業(yè)販發(fā)展?jié)蔀橹黜椖空邇r值恨點2市場夾上在伍售辦爛公物摔業(yè)有嫩限，崖且日撒益向脊xx默集中約，區(qū)振域商突務(wù)辦脫公氛告圍形突成。項目墾價值當(dāng)點3xx壟為城滾市規(guī)答劃發(fā)套展重央心該區(qū)擾域為光新的斤商務(wù)羽中心捐，利敞于辦守公物昆業(yè)發(fā)乓展項目膊位于別xx衛(wèi)高新盛技術(shù)注產(chǎn)業(yè)鉛園區(qū)而，辦京公氛瞎圍濃際厚未來嗓地區(qū)胳商務(wù)展中心宏觀喝利好恒，激伍發(fā)未似來升李值潛貞力。項目車可以“黃金騾片區(qū)其投資壞首選”為推悅廣切依入點項目粱難點1項目限高15煙0米，與紫市場佳在售桶辦公魄物業(yè)貴相比痕，其膀昭示箭性被渾削弱凱賓稍斯基堤大酒沿店，56層，礙高22濟8米茅臺叢雙子寧星，敞高18跪0-桐26槳0米項目薄難點2后續(xù)腳市場念辦公智物業(yè)芳加大肅，且秀多以澆甲級隱辦公悄樓為推主，旬競爭若強度膽加大茂。預(yù)計濕今年彈市場笛存量鍋將會陰達到妄達到20萬方境。項目誦難點3平面嘩層面誰積將艙超過10才00平方絹米，成介為市揪場的嚷難銷后面積Pa冷rt肉.4項目扣解析SW球OT分析地塊公分析項目逝價值轎與難纖點解茶析SW暈OT分析SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目顏所屬型xx鎖是貴脅陽城團市規(guī)味劃發(fā)吵展重懷心，欣區(qū)位清優(yōu)勢毫明顯參。項目煩臨近燦主干傷道、疊且貴泄陽機領(lǐng)場、困高鐵墳站均砍在20公里駛范圍偽內(nèi)，遺利于無商務(wù)棉往來告。區(qū)域灣整體膠規(guī)劃窄形象桶好，暈利于貢發(fā)展加高端尿物業(yè)儉，獲寒取高盛附加懂值。項目搶體量頓相對洞較小軌，難攔以形燈成規(guī)升模效斧應(yīng)。本案煎限高15越0米，誼面對臘周邊柄高層夫商務(wù)影樓市殼場，上難以詢形成估標(biāo)桿創(chuàng)性物鳴業(yè)。xx瞞的開嚷發(fā)建驕設(shè)仍辱在加匪速進齡行中邪，本具項目診的開鈔發(fā)即思處于層這一坑上升蒼通道幫，從峰中受蒜益。區(qū)域爐定位擺之一丹為核賭心商巧務(wù)區(qū)閘，利芽于辦承公物坊業(yè)發(fā)雹展。區(qū)域斗高新圈產(chǎn)業(yè)亮園內(nèi)彈企業(yè)憶云集惕，辦振公氛狂圍濃爆厚，冬利于棕辦公濾物業(yè)獎發(fā)展精。隨著瓜xx倦的開斥發(fā)，素區(qū)域嚷內(nèi)同搜類辦犧公物行業(yè)放披量增寒加，備其中姥不乏殺諸如瞧綠地叢集團棋之類示的品準(zhǔn)牌開聽發(fā)企響業(yè)，擋市場耍競爭忙加大通。SW宜OT分析充分價利用覆xx都的發(fā)侄展規(guī)豬劃優(yōu)眼勢，蟲強化今其對剃項目攝發(fā)展那前景厘的影盼響。利于承區(qū)域桶良好脹的整屑體形欠象，按使項臥目發(fā)讓展為趁繼續(xù)矩提升堤區(qū)域宗形象玩的優(yōu)捐質(zhì)產(chǎn)辦品。趨利鑒避害時，進灶行精初準(zhǔn)的誘市場榆定位，方價能打益造具械有市勝場競住爭力斑的物瓜業(yè)產(chǎn)借品。在項統(tǒng)目難掌以以協(xié)體量韻和高衡度制胖勝的培情況皂下，紗應(yīng)著重濃于產(chǎn)也品品幕質(zhì)、朵及產(chǎn)搜品特火色兩箏方面面，使暈之具休有差檔異化誘競爭胡優(yōu)勢。借勢樂于新躲區(qū)開伙發(fā)及頂商務(wù)釀新區(qū)自的區(qū)劃域定嬌位，芝把握維時機海，規(guī)枕劃出假適應(yīng)慎未來倚發(fā)展急的辦能公產(chǎn)示品。只有利通過乓打造址高品偷質(zhì)好卷產(chǎn)品派、特駕色產(chǎn)迅品才宜能降愧低區(qū)認域同肚類物絲式業(yè)的薯競爭蔥威脅優(yōu)。發(fā)揮狗優(yōu)勢規(guī)避挑劣勢把握黎機會降低艱威脅頌唐終觀點區(qū)位蛙價值趣是本季案核侍心優(yōu)莫勢，豈但項撫目受私指標(biāo)釋的限效制難油以憑仙借高旺度樹凡立市頁場標(biāo)涂桿，疑項目馳要引誤起市命場關(guān)云注，慶必須慕打造倡高品秀質(zhì)的此特色花產(chǎn)品夫。結(jié)合撿項目撓所處絹高新匠區(qū)、餐及中懶航企未業(yè)資卻源背但景，心打造頭具有索一定獅科技較感、殺生態(tài)儲型物餓業(yè)既遲與市歇場形憶成差勤異化低競爭招，也縮慧適應(yīng)帳現(xiàn)代臣白領(lǐng)需對自慣然、室健康凱、閑死適工各作氛狡圍的蝦需求薦。Pa赤rt鈴.5物業(yè)注發(fā)展奪建議項目卸定位物業(yè)憐發(fā)展袖建議項目妥定位眠依據(jù)前提：項目被的建識筑經(jīng)鎖濟指問標(biāo)限轎制基礎(chǔ)：市場為的有呈效需須求和插空白，即利市場隱需要僚什么附產(chǎn)品趙？：條件項目逆地塊蒸價值惹功能紀及自凝身資弦源，炸即我板們有宋什么？項目臘資源強大擱的品南牌號召視力極強致的產(chǎn)坊品研發(fā)耗能力房地巡壽產(chǎn)成帳功開發(fā)儉經(jīng)驗項目自身盼資源區(qū)域舒良好班的發(fā)展坡前景周邊讓環(huán)境優(yōu)勢伴明顯交通可達糖性高企業(yè)自身壟資源項目朵資源稍整合項目若定位整體蠻定位客戶兵定位建筑障形態(tài)紋定位物業(yè)輕發(fā)展蠶建議全力昏打造生態(tài)醫(yī)科技姨辦公吵物業(yè)整體言定位詮釋釋：——作為期xx寨高科痰技產(chǎn)物業(yè)園納區(qū)的調(diào)早期瀉辦公默物業(yè)錦產(chǎn)品傍，得防益于雅區(qū)域御未來帆發(fā)展進潛力泄，感唱受最佛為迅則捷的著經(jīng)濟記發(fā)展盟訊息洪。應(yīng)譯立足蜻當(dāng)前錄，放畢眼長去遠，踢打造首能夠鴨適比賣肩未妥來十蜘年的紋辦公泄物業(yè)撐。身處反城市青中心世依托扎高新彈區(qū)套集泥成中瓣航企齒業(yè)資崖源優(yōu)恢勢中航博生態(tài)夜科技辨辦公贈物業(yè)客戶宏定位創(chuàng)業(yè)券型成長滿型成熟盞型當(dāng)?shù)貐f(xié)的金融濁機構(gòu)。包儉括銀犧行及花非銀岸行金助融機割構(gòu)、辯保險驚企業(yè)土、證紋券企躍業(yè)；一些轉(zhuǎn)制買企業(yè)份及集吐團客襖戶。這或些企風(fēng)業(yè)原宣則上洪不自字建辦態(tài)公房沿來改瘦善辦侮公環(huán)聲境和瓦企業(yè)陜形象刑，而賽是通妻過購店買高售檔寫汪字樓鋒達到拐以上位目的曬；是各級像政府獻或各砌涉外球機構(gòu)憑對外占的窗達口，對轎辦公塌環(huán)境施和企燒業(yè)形掙象要嶄求高割；此外褲，隨眠著x膛x及畝高新輛技術(shù)拐產(chǎn)業(yè)聚園的制發(fā)展日，將智吸引謙一批信息畝、通爐訊、守生態(tài)造、地希產(chǎn)等紫的創(chuàng)圣業(yè)型絹企業(yè)。特征規(guī)模恨已經(jīng)活成型夜，并敏走上泄了集煤團化嫌、多穩(wěn)元化鼓發(fā)展罰的道達路；企業(yè)胃員工狡較多孫而且怕比較把穩(wěn)定技，發(fā)陵展追檔求穩(wěn)周健務(wù)蒙實；資金忍實力樣雄厚標(biāo)，十退分注革重企悅業(yè)的藏辦公偏環(huán)境毛和辦形公形最象，觀這部抖分企挎業(yè)對倉整層融或整錯棟單袍位的妙接受博度高欠?？蛻艨锥ㄎ槐景刚局荒芰д麑泳喑鍪燮?，總肯價高島，對易客戶煮購買尚力要隊求高嘴，本秘部分脆客戶勻不構(gòu)缺成項票目有錯效客包戶。新生循客戶屈，包洋括投透資者糕，數(shù)初量不粥能占匠主流眠，但但有一睜定潛宅力。大客國戶，壞數(shù)量欣很少腔，競里爭激秘烈，嶼但對尤項目傍形象西有提愛升?！猎谑蓄i場大偉勢的戲前提密下，圣根據(jù)仇本案娘項目熟基礎(chǔ)切指標(biāo)態(tài)情況搏，本塑項目別目標(biāo)余客戶抄將呈究現(xiàn)如迎下分梯布特懶征：物業(yè)窮產(chǎn)品黨定位貴陽趣市甲對級寫益字樓槍層出摔不窮無，生態(tài)捐科技蔬物業(yè)辱市場紹稀缺。甲級罰寫字煙樓國際輩甲級告寫字畝樓麒龍CB裹D中澳聯(lián)科技死城正匯淚國際凱賓坡斯基武大酒惠店？物業(yè)餓產(chǎn)品淺定位適于護本案長發(fā)展建筑膨形態(tài)淚定位根據(jù)汽項目對基礎(chǔ)魂指標(biāo)資情況梅，本糕案將廉以高殿層建劑筑形奮態(tài)面屬市。仍其物酸業(yè)可晉能性賴有以玻下三監(jiān)類：1231幢高嶄層寫益字樓2幢高銹層寫愈字樓3幢高督層寫籮字樓將逐悔一分貝析各殃類物凱業(yè)形境態(tài)的塊可行甘性建筑斷形態(tài)更定位獨幢逗高層晨寫字欣樓設(shè)挎計超編出限責(zé)高15疫0米，錄因此居不可砍行。若按2幢、3幢設(shè)艱計，編均在絨指標(biāo)弊允許擺范圍多內(nèi)，浴但平碼層15蓮00梳-2塑00擾0平方桶米面葛積過株大，挨銷售僻難度慕增加蘋，建馬議標(biāo)資準(zhǔn)層委控制漂在90賀0-炮12濕00平方漏米。因此介，可采徐用2幢或3幢高雀層寫評字樓質(zhì)的建害筑形奧態(tài)，罰標(biāo)準(zhǔn)謠層辦肉公面草積建戚議在90愧0-戒12遙00平方廉米之加間。建議業(yè)采用2幢或3幢高嫁層寫吼字樓兼的物頌業(yè)形椒態(tài)，舍標(biāo)準(zhǔn)紀層辦島公面希積在10岡00白-1久20氣0平方桿米之鬧間?！痢痢獭探ㄖ空\形態(tài)川定位百米東高物生業(yè)建壇筑成昆本約20唉00元/平方飲米百米階以上站建筑天成本室約70準(zhǔn)00隱-8尖00永0元/平方顆米本案肝限高15烏0米難剝以憑宋借高晉度制逝勝的睬情況圣下，建議艙發(fā)展10百0米以尺內(nèi)建憂筑成摘本相古對較罪低的荷物業(yè)。清麗跡打造挺高品薪質(zhì)產(chǎn)徒品贏陪得市支場。產(chǎn)品慮定位白總結(jié)本案刊整體下定位呈為生態(tài)礦科技娘辦公先物業(yè)，通虎過打萍造特稈色產(chǎn)考品形斗成競干爭優(yōu)捧勢。順應(yīng)截市場遣辦公集主流替產(chǎn)品海，打造甲而級物牧業(yè)。建議份發(fā)展柄為三吳棟辦麗公產(chǎn)兩品，不在總演建筑棕面積寧一定滅的情癥況下虛，可層適當(dāng)息減少樓層粉面積，控古制在90思0-丑12幣00平方盒米之間繞?？紤]柱百米縮慧以上柴建筑謹成本求偏高龍，建血議發(fā)色展為三棟80吳-9稅0米高的辦嬌公物享業(yè)。Pa陽rt跳.5物業(yè)撇發(fā)展溝建議項目胡定位物業(yè)嚇發(fā)展熔建議研究岸目的宵：根據(jù)勤市場冬情況慶及項休目指妻標(biāo)，澆提出鈴本案舟的整閑體定他位，爬及產(chǎn)下品具父體發(fā)期展建勒議，甜為產(chǎn)廈品設(shè)礎(chǔ)計提薯供價枝值參斥考。物業(yè)毯發(fā)展茫建議物業(yè)嬌發(fā)展惱建議艦原則一切巖均基厲于CV便A，即“剃競爭連的價檢值增背加”(C刷om麻pe就ti肉ti滴on累V茫al低ue傾A恩dd晨ed春)給出伴能形綱成價值掃點和占競爭偵力的因峰素解決民從市場室到產(chǎn)呈品對阻接的問鋒題物業(yè)斥發(fā)展誓建議物業(yè)進排布公共奔空間交通狐組織立面珍及造滋型全方絕位打源造綠魂色生知態(tài)辦俯公物洞業(yè)生態(tài)緊節(jié)能勞技術(shù)凱的