標桿房企住宅小區(qū)項目運營規(guī)劃策略詳解圖表豐富

項目運營規(guī)劃

目錄一、項目概況二、項目總體目標三、項目整體定位四、項目關鍵成功因素五、項目關鍵節(jié)點計劃六、項目風險控制虹橋綜合交通樞紐人民廣場佘山別墅區(qū)宗地位于上海西南方位松江區(qū)宗地緊鄰成熟的佘山別墅區(qū)和趙巷別墅區(qū)，屬于大佘山板塊概念；宗地周邊交通便利，可快速到達市區(qū)。鄰軌道9號線泗涇站。距離人民廣場26公里；距離虹橋綜合交通樞紐13公里。一、項目概況趙巷別墅區(qū)規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。宗地古樓公路巴張涇河古樓閣河一、項目概況規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至占地面積121719.2

平方米規(guī)劃用途住宅容積率1.0計容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、綠化率建筑密度≤30％，綠化率≥45％，集中綠地率≥10％機動車位配比地下車庫面積待定出讓年限住宅70年基地內西側、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的塊狀公用綠地；基地內東側、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的商業(yè)金融等公建配套設施。且該區(qū)域高度不得高于20米，退讓古樓路規(guī)劃紅線不小于8米、容積率不得大于0.9，計容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，綠地率不得小于38%。規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項目概況物業(yè)形態(tài)戶數(shù)(戶)總套型建筑面積(㎡)面積比例小高層公寓2014089034.32%大平層2527827065.68%合計1103119160100.00%物業(yè)形態(tài)：大平層+小高層規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項目概況規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項目概況一、項目概況規(guī)劃要點物業(yè)形態(tài)項目圖片宗地區(qū)位宗地四至目錄一、項目概況二、項目總體目標三、項目整體定位四、項目關鍵成功因素五、項目關鍵節(jié)點計劃六、項目風險控制項目的戰(zhàn)略使命：通過佘山九里項目的高品質呈現(xiàn)和對高端客戶的理解及積累，為華潤置地（上海）有限公司躋身地產品牌第一軍團而努力。以本項目為載體，學習綠城、星河灣等高端項目經(jīng)驗，為公司未來高端項目復制累積經(jīng)驗和資源。作為公司進入多項目階段的首批項目，進一步探索和理清矩陣式項目管理的管控方式、流程，并提出有效意見、建議和補充。項目的財務指標要求：總貨值46.7億以上（大平層均價4萬5以上，小高層2萬8以上）稅后利潤率15%以上IRR15%以上項目成功標尺：成為全市豪宅標桿之一，樹立公司高端住宅運營商形象；獲得置地系統(tǒng)內認可，爭取獲得置地高品質獎；1-2年內在置地系統(tǒng)內被成功復制；形成示范區(qū)實景展示管控模板；團隊高效，培養(yǎng)并輸出關鍵崗位若干名；對公司管控方式、流程提出有效意見、建議和補充。二、項目總體目標目錄一、項目概況二、項目總體目標三、項目整體定位四、項目關鍵成功因素五、項目關鍵節(jié)點計劃六、項目風險控制未來靠什么獲得市場認可？靠什么增加土地獲取能力？上海的住宅用地越來越稀缺，競爭愈演愈烈；品質和開發(fā)周期的關系，如何在快速跑動中精準射門？品質的意義在哪里？——給客戶帶來更大價值，進入第一軍團，無須實景也能賣房，溢價能力強賣鹽也要賣的快?——給投資人帶來更大價值，團隊得到更多鍛煉（員工個人的市場價值提升），拿地的底氣（敢出更高價格，置地敢支持我們）三、項目整體定位客戶測試產品線之爭定位思路報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯

客戶定位報告地塊產品深化報告年度營銷策略報告大平層戶型分析及客戶模擬——引入咨詢公司首次客戶測試重點客戶戶型參觀及二次深度訪談（20組以上）重點客戶深訪反饋報告及三次深訪樣板房實景呈現(xiàn)后，持續(xù)跟進客戶情況，了解并引導客戶需求成功案例研究及啟示：龍湖滟瀾山、留莊、星河灣?？尚行援a品競爭分析：未來競爭分析。目標客戶深度訪談研究：三階段客戶深訪報告。項目產品深化定位：產品方向研判及競爭性產品線定位。項目品牌構建及核心營銷策略市場篇：競爭關系分析，競品等級分析，大平層產品差異研究?？蛻羝嚎蛻羯钤L分析，客戶購買分析，客戶構成歸類，項目客戶研判定位。產品篇：豪宅價值梳理及拔升，豪宅價值創(chuàng)造，全新豪宅品類定位，項目價值構建。地塊項目定位報告項目屬性解讀：虹橋板塊屬性，佘山區(qū)域屬性，及全市高端豪宅走勢分析。項目定位思考：定位預判及宏觀環(huán)境分析。產品線選擇及方案建議：全市競品分析，各方案建議。各方案綜合效益分析及項目價值梳理：對大平層產品深入價值挖掘，分析小高層方向。附件：《佘山九里三階段客戶測試報告》、《佘山九里定位整合報告》、《佘山九里產品深化報告》、《佘山九里2010年度營銷策略報告》、《意向客戶分析》三、項目整體定位客戶測試產品線之爭定位思路報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯產品線地塊條件板塊支撐客戶條件競爭格局價格支撐大平層可以滿足規(guī)劃要求對比徐涇和趙巷板塊，泗涇板塊中高端別墅氛圍和板塊形象較弱，且配套和離市區(qū)距離也遠弱于徐涇板塊臨近佘山，板塊價值未來存有較大的成長空間未來客戶將以泗涇及周邊板塊（主要是佘山板塊）獨棟別墅已購客戶為主購買目的主要是為了追求平層的舒適和家庭氛圍；目前大區(qū)域內此類產品呈市場空白，客戶需求難以確定金地徐涇項目和趙巷項目，預計與本案同期入市，競爭直接、激烈；趙巷項目受地價限制，對比本案無明顯優(yōu)勢，但徐涇項目從板塊形象、區(qū)位和土地成本方面都較本案有明顯優(yōu)勢目前西區(qū)外環(huán)外無此類產品，價格預判主要依據(jù)未來競品，單價預計在25000以上，可以保證項目盈利類獨棟&雙拼別墅需同時規(guī)劃小高層來滿足容積率和密度要求板塊別墅形象不夠高端，但是臨近佘山板塊，未來成長性好；大佘山規(guī)劃和商業(yè)的逐漸成熟將提升板塊價值受大佘山/大虹橋和產業(yè)規(guī)劃影響，獨棟別墅將呈現(xiàn)泛區(qū)域化特征，有機會吸引全市性和全國客戶；雙拼客戶仍將以西區(qū)客戶為主，但客戶規(guī)模將會持續(xù)增加在售獨棟別墅項目大多都有小獨棟，整體競爭較激烈，主要有佘山3號、觀庭、佘山東郡、同潤圣塔路斯；雙拼別墅供應較少，競爭環(huán)境寬松區(qū)域內小獨棟和雙拼別墅產品價值較高，未來成長性也很好，一年后小獨棟別墅毛坯單價可達32000以上，可以保證項目盈利聯(lián)排別墅需犧牲部分面積，同時需要在建筑密度指標上有所突破板塊內經(jīng)濟型別墅較多，市場對板塊接受度尚可閔行、長寧、徐匯的改善客和企業(yè)中高層管理者，松江產業(yè)客；未來客戶構成不會有明顯改變，但客戶規(guī)模將會增加周邊板塊（莘閔、趙巷、徐涇、九亭）聯(lián)排供應量大，且距市區(qū)位置和板塊居住氛圍、配套均優(yōu)于本案，本案處于競爭劣勢地位周邊板塊一年后預期毛坯單價勉強達到2萬，而泗涇板塊競爭力較弱，單價若超過2萬，將很難取得好的銷售表現(xiàn)，項目利潤支撐乏力常規(guī)小高層可以滿足規(guī)劃要求離市區(qū)有一定距離，地段條件差，難以打造高檔公寓現(xiàn)在以及未來兩三年都仍將依靠9號線導入的徐匯、閔行、長寧及松江區(qū)的白領；自住為主板塊未來供應超過100萬方，均以常規(guī)二房、三房為主力；競品樓板價均低于本案；本案處于競爭劣勢地位七寶、九亭板塊標桿項目一年后毛坯單價都難以突破22000，本案售價很難超過這些項目，項目利潤難以實現(xiàn)同策的產品線選擇方案初步價值判斷：類獨棟+雙拼類>大平常>聯(lián)排>小高層摘自2009年10月同策定位報告三、項目整體定位客戶測試產品線之爭定位思路報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯從總量上看僅有14％的客戶愿意考慮大平層有1/4的客戶要視具體情況再定，現(xiàn)在無法做判斷。中心區(qū)域的客戶對大平層的接受度要高于傳統(tǒng)別墅區(qū)域。觀庭和圣塔路斯的業(yè)主幾乎都不能接受郊區(qū)的大平層。摘自2009年12月市場部客戶測試報告三、項目整體定位客戶測試產品線之爭報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯定位思路深訪后，結論發(fā)生變化。先天規(guī)劃條件的約束——盡可能減少小高層面積摘自2009年12月定位小組內部會議材料三、項目整體定位客戶測試產品線之爭定位思路報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯

定位思路——創(chuàng)新產品大平層

大平層規(guī)劃限制：容積率1.傳統(tǒng)別墅風險小，但容積率比大平層更低產品限制：帶來小高層的尷尬局面

客戶后別墅型：有別墅居住體驗，深知別墅缺點，回歸平層客戶。平層居住改善型：習慣平層產品，根據(jù)環(huán)境要求選擇低密度平層改善居住客戶。房產投資型：以房地產投資作為投資習慣進而盈利類型。專業(yè)投資買房。資產配置、保值增值型：鑒于匯率、人民幣對內貶值等資產配置因素考慮買房。

注意要點市場需要引導和教育——示范區(qū)必須實景、震撼呈現(xiàn)產品力是關鍵——沒有高品質沒出路，真正理解高端客戶，不是憑想當然三、項目整體定位客戶測試產品線之爭定位思路報告邏輯產品線初判土地/市場邏輯目錄一、項目概況二、項目總體目標三、項目整體定位四、項目關鍵成功因素五、項目關鍵節(jié)點計劃六、項目風險控制四、項目關鍵成功因素傳統(tǒng)：整體規(guī)劃、建筑外觀、戶型、精裝修、景觀（我們通過尋找外部資源、復制可做的）核心競爭力突破：會所？物業(yè)？客服？（更注重我們軟實力的，考驗我們自身的能力）

思考：核心競爭力在哪里？由于普大平貌層產盒品為釘創(chuàng)新蛇產品拴，因崇此示截范區(qū)追實景吉展示拉至關欣重要科。示范劍區(qū)范百圍如顯下圖雞。須區(qū)在開攔盤前巴完成細整個廳示范脖區(qū)的辯景觀訊、外鼠立面咐、樣敬板房男精裝堆修四、螺項目敗關鍵托成功斧因素成本約控制會所其他景觀滋先行物業(yè)肢管理高端市復制示范落區(qū)實次景借鑒花綠城劇、星脫河灣銜成熟端經(jīng)驗房型坦復制一期28沈0戶型沖借鑒眉星河繡灣二期33丹0戶型鳳復制害橡樹變?yōu)橙?4掉0戶型構復制隨橡樹鹽灣四、構項目待關鍵勺成功個因素成本范控制會所其他景觀圍先行物業(yè)準管理高端趨復制示范箏區(qū)實圍景一期弦重視餐實景防呈現(xiàn)澤，會徒所景沉觀重朋點打高造點睛嗎大樹葛的選山擇、商鋪裝搏體現(xiàn)聲立體書感、躲紫銅穗花缽脖提氣二期效集中凍綠地薄率先冶打造四、剝項目映關鍵念成功背因素成本軟控制會所其他景觀害先行物業(yè)犯管理高端遙復制示范摔區(qū)實蛇景341根據(jù)友“專際屬”榨特性栗，從錄服務講設施叔、服箱務細頭節(jié)、柜服務裁道具飽、服午務標邊準等診方面瓜深層約次挖火掘在上抬海公尸司現(xiàn)橋有物奇業(yè)服駝務水江平上響再提燭高一濁個檔配次物業(yè)玻本身兔就是服高品電質產祖品的度一部淺分。貴族胳服務2物巴業(yè)四、術項目刻關鍵物成功彈因素成本薦控制會所其他景觀省先行物業(yè)炎管理高端震復制示范斧區(qū)實餡景控制飽地下淺面積鐘，減構少非勸可售謊面積涂占總許建筑盆面積擱比例提前巡壽介入體優(yōu)化邁結構難方案渠，提酒出限蓄額設卡計概急念優(yōu)化昂墻地校比、慘窗地擺比，獲提升弟產品引規(guī)格張與檔哀次控制好景觀撇中軟怒景、差硬景倉比例舒，在貌有限律成本矩內提績升觀剖感效休果通過獅經(jīng)驗攤數(shù)據(jù)魚，提黎出有慰效建廁議明初確精區(qū)裝修漸產品呆標準從及成柴本重妨點四、暫項目燈關鍵嘩成功崖因素成本獎控制會所其他景觀咸先行物業(yè)敵管理高端缺復制示范歸區(qū)實怖景利用殼美洲錦俱樂淺部資添源協(xié)痕同，救形成冬高端晴會所哲獨特仇品牌擴和功胳能優(yōu)任勢。思考吵：豪宅廊是什咸么？大家濃都會帆全石賭材外星立面經(jīng)、室拆內裝賽修酒朝店化作、大業(yè)理石礎拼花客、種憑大樹臺、景魔觀上軟大投圣入。剃。。袋。還勞有什貿么能厘形成仗我們竊獨特撕優(yōu)勢陽？會所厲能否亭發(fā)揮趟協(xié)同小優(yōu)勢夾，引裂進OL貪E、引澤進一爬流餐冠飲和SP跑A？四、路項目怪關鍵造成功蔬因素成本啄控制會所其他景觀血先行物業(yè)染管理高端待復制示范妙區(qū)實尼景探索采專業(yè)懂小組鑼“同宗一副炕畫面胃，同責一個言目標那”的監(jiān)工作王模式脅，各舟專業(yè)飲各部埋門小趣目標原與整骨個項衫目、書整個偷公司梁的大壓目標廉一致漁。保持諸市場惱敏銳濁度，耕發(fā)掘霜并引賀導客嫩戶需五求與挪重新鋒定義父產品渠，探潮索智妻能化晴、環(huán)犯保產妄品的座應用倒。關金注人暗性化伴居住嶺，嘗漲試地肢下室鉗防潮工方案甘的思直考和驚應用道。思考巡壽對合狠作伙容伴的智控制牙模式更，從慮保證熱高品幅質復鏡制、納成本填效益廢等角膛度出渴發(fā)，臨培養(yǎng)鐵長期傷戰(zhàn)略龍合作障伙伴壘。四、擺項目遇關鍵賭成功寫因素成本腫控制會所其他景觀射先行物業(yè)畏管理高端鴨復制示范等區(qū)實跑景目押錄一、詞項目飛概況二、啄項目挎總體枝目標三、烤項目談整體槽定位四、勁項目沃關鍵干成功莊因素五、精項目甩關鍵即節(jié)點橋計劃六、掃項目易風險太控制項目不開發(fā)感周期統(tǒng)（分漏三期尺）一期面為東戒區(qū)大北平層展，可躁售面山積30仔72脆0平米斷，20值10年2月開嫩工，20宰12年9月竣個工，晚銷售密周期愛自20收11年3月至20煙11年12月。二期扛為西窮區(qū)大訪平層飾，可艦售面撒積47述55蜘0平米孕，20個11年2月開趕工，20勒13年6月竣從工，襖銷售墨周期竟自20懂11年9月至20盆13年3月。三期漲為小刪高層哄，可優(yōu)售面賠積40悟89常0平米卷，20喚11年3月開非工，20前13年9月竣防工，紋銷售蘆周期哨自20倍12年2月至20消13年12月。五、皇項目愛關鍵笨節(jié)點出計劃五、饒項目班關鍵塞節(jié)點季計劃附件炸：佘餅山九戀里關獵鍵節(jié)歡點計磚劃（巧三期睜）20092010上半年2010下半年9月10日，愉華潤讀置地墻獲取絲式松江朝區(qū)古武樓路2號地賄塊1月25日，祥開工畜儀式2月22日，產正式科樁基緣瑞施工4月25日，詠挖土5月26日，咽簽署減土大地出泥讓補析充協(xié)似議6月14，3-傭6#全套籃施工嘉圖6月23日，虹出正境負07月7日，幼獲取婆方案隔批復8月25日，英獲取江擴初侄批復8月30日，吉結構皂封頂9月15日，笑外立否面進獲場10月2日，竿精裝螺修進凍場10月8日，釋景觀站進場10月12日，灘獲取菜土地乓證10月15日，竹獲取慶工程悟規(guī)劃抓許可帥證12月7日，個獲取稍施工磁許可勻證2011年2月16日，尊獲取雨二期會方案燈批復2月15日，勿二期他樁基你施工五、羞項目瓦關鍵喝節(jié)點哈計劃——佘山相九里便大事匯記節(jié)點桐中的音重點與、難濟點一期20祥11年3月示雨范區(qū)胸實景憶呈現(xiàn)怠、開紫盤示范菌區(qū)品訂質和碼進度預售砍證蓄客訪情況二期20位11年9月開敞盤臨時耍樣板刷房（絕避免自預售豪條件捏達到嘗，而腰樣板努房未質完成護導致餐開盤啦時間補后延川）房型轉、產鑰品標燒準等橫關鍵幕點要埋控制吐時間冒，推舒進決篩策協(xié)調五方案寶設計感與施典工圖收設計凝公司雞的無邁縫銜雄接，持如擴叛初設藏計放溝在哪鐮里三期20裹11年12月開抱盤盡可腎能為20棒12年銷啞售留討足時蒜間房型爐盡量命復制稻，產栽品標污準討見論及押早進升行小高堤層施顏工存封在難盯度要細充分惠考慮述，如防：與粒示范鼻區(qū)的耽關系區(qū)、樁但基形幕式、胞圍護喬方案毛坯袍備案屆精裝范交付考慮裕法律椒風險兆，注壯意預胃售合款同條魯款落實琴委托飄物業(yè)購收房房誠書協(xié)調富質檢闖站、權建管紐奉所關惡系，盜獲得侵政府籠支持大手碼精裝識修的盆進度抄和質亦量控疼制五、天項目準關鍵招節(jié)點爭計劃——重點班、難瘦點五、周項目臥關鍵釘節(jié)點頂計劃——一期碎帶來奸的思紹考教訓車：不要史黑箱華子，助不要運做甩誼手掌裂柜管到份下家部的具宜體環(huán)灰節(jié)和永關鍵嘴點舉例乏：進度慚和人黨員安弊排、瘡室內猴設計平的失給控、箏責建串到位辰后對撥施工甜圖的也控制太力度肝和對物所有腹設計與工作速的牽奪頭，或土建懇單位擇啟用發(fā)勞務懇公司孤（進掏一步瘦專業(yè)乎細分漿）假如匙再給鼠一次欺機會耳，能省否做恭到20捐10年10月30日實貫景呈槽現(xiàn)？安全勉問題土建進度基坑一期20身11年3月開代盤，20夾11年12月利牛潤結語轉示范素區(qū)3月20日完粉成售輸樓處榨大堂聯(lián)、看繼房通旋道、批景觀誓、兩樸個樣膀板房趟，3月底津掃尾滑工作過程墨中的棒品質惹控制功，調籃整馬典賽克圓、壁米紙等引入從個別寸客戶喚測試樣板擊先行廟，陽慎臺內燥側GR轉C、屋昆面瓦工、外肢墻石旗材大如板大手醬精裝伙修控蛋制思考鐮精裝幻玉修總勺包模糊式，3月20日前微出詳迎細方昏案精裝享修招憲標技壺術標政府劇報批絕工作仿的及債時完斷成預售替證住宅丙交付掏使用極許可磁證，9月質后檢竣算工備腹案，玻配套派驗收成、規(guī)債劃驗醋收（等配套畝部與懸設計坡部提提前梳烤理驗希收隱哪患）五、議項目逮關鍵競節(jié)點秋計劃——一期流確保懸開盤季和交較房定位鈔設計管篇五、抱項目稅關鍵額節(jié)點兼計劃——二期扔如何疏實現(xiàn)20岡11年9月開垂盤？關鍵舅點：擴初墓設計邀、圖弄紙質灑量、統(tǒng)戶型戀、精璃裝修堤風格史、室灑內設慎計能威力概念方案2010-1-31已完成修規(guī)方案確認2011-1-1已完成規(guī)劃方案報建2011-2-15已完成擴初設計確認2011-2-28已完成樁基施工圖2011-2-28已完成全套施工圖2011-4-15施工圖審圖2011-4-25精裝修圖紙（樣板房）2011-5-31精裝修圖紙（大手）2011-7-31擴初歌設計——綠城蠟東方兼？中拿森？五、像項目下關鍵漠節(jié)點搶計劃——二期違如何鏡實現(xiàn)20懂11年9月開娘盤？根據(jù)喜一期聲經(jīng)驗霉，綠章城東狐方對孝上海仰規(guī)范姓不熟靠悉，莖導致及擴初爺設計己不夠步符合木要求段，如召果中賴森拿聾到重關新優(yōu)毯化，朋時間底上會腸大大臭浪費飄，因斜此二績期將得擴初屯設計吃判到駐中森輛。圖紙燒質量一期招出現(xiàn)杠的很剪多問噸題在東于圖曠紙有抽疏漏提高悟對面趨積控咬制的旦關注問度，儲在戶幻玉型、禽方案府、施黃工圖掛各階財段分勵別對聲面積販按照倉一期抵與政詠府部遙門溝秤通的垃模式訪進行擱面積品計算疫，作唯為各串階段深匯報獎要素磚。二期簡設計標中已乒開始聲按此挺操作報建符階段倒啟用《設計巾交底駐審核絨表》，設躁計院許、設款計部葉、前遠期部親各階爐段會賴簽，屋確保柔報建班文件查準確御性，上提高內報建孩實際昨速度扇。一期惕南區(qū)鼓工規(guī)擇圖、構二期育方案育圖已申按此依實施腰，效槐果較艱好施工滲圖出睛圖后蔽進行格內部池審核蹤蝶，各裁專業(yè)連均需茅參加愧，從牙各個剖不同妹角度盛進行丹查漏聲補缺肥。前期喊操作過中落棄實的穴并不壯理想栗，二顧期施瞎工圖機中予典以加杏強五、壩項目思關鍵瘋節(jié)點洋計劃——二期卷如何刑實現(xiàn)20良11年9月開劉盤？精裝提景觀嶼放進環(huán)去，駁排審湯圖時繳間表室內咽風格害和單歷位選敞擇合作段方的芹選擇提高辱對確準定設加計單扇位的憂重視卸程度沙。方案謊設計線單位乘的方夕向確扭定納舊入定燈位小池組決攤策要菌點項目叫定位風格燥傾向備選向標桿書設計羅師成汗果確定物方向確定賄單位市場市場設計設計定位溪小組設計松江溫二期距室內閘設計瓶單位把確定設將開套始按頑此流扒程操帖作《佘山更九里那二期顫室內騰精裝拆風格抬討論握會》會議繁時間聽：1月20日五、礙項目灘關鍵石節(jié)點弱計劃——二期狼如何常實現(xiàn)20翠11年9月開煉盤？大手歷精裝遺修仿邱術德光寶是否提能仿崇好？邱德射光大恭手難秋度？引入忙項目螺部、繩合約殊、客戴服、升施工敵單位當一起揀討論溉。成品拒保護滑充分蛾考慮撐。銷售巴包裝矩。從運某營角世度考或慮，揚延續(xù)討一期土陳文編棟風毫格。樣板魯房設洞計階瞇段，僻同時萬考慮壩大手飄標準藍。盡嘴可能榨所見提即所展得。培養(yǎng)牽內部序設計豎能力同，由超室內夢組負平責設古計工敗作。五、彩項目縫關鍵支節(jié)點幸計劃——二期芝如何靈實現(xiàn)20傳11年9月開攝盤？組織練強化景觀工程師陳文樂，11月到崗景觀設計師范海燕10月到崗室內設計師人手不夠！項目團隊組織劑團隊鎖人員朝的逐跟漸完春善，濫確保逆各項諒工作肝能夠尤有效痰推動濱進行室。松江煙項目季由于鞏產品青較為精復雜仆，室當內設破計工座作量濟很大范，依儀然處肆于人啄力不銅足狀全態(tài)。累（二動期為允內部瞧設計烘團隊債設計想，對醋我們象設計束師力勁量是兄考驗駱。）團隊闊完善五、擾項目開關鍵亂節(jié)點序計劃——二期顧如何宅實現(xiàn)20鄭11年9月開染盤？施工位實現(xiàn)稱篇關鍵奇點：總包犧單位話選擇——技術命標、攻施工銅順序制、基達坑圍她護、串精裝帳修管囑理模爹式、羅總包枝和精瞞裝修醋界面界、樣肺板房裳位置規(guī)、現(xiàn)頌場施煌工管機理五、碗項目贊關鍵柿節(jié)點狐計劃——二期怒如何膊實現(xiàn)20狀11年9月開位盤？關鍵節(jié)點完成時間備注確定總包單位2011-3-10考察單位施工許可證2011-6-1開工2011-2-28已提前打樁樣板房2011-8-30主體結構達到預售條件2011-8-30主體結構封頂2011-7-30銷售開盤2011-9-1外腳手架拆除完成2011-12-8室外配套、園建完成2012-5-13獲得規(guī)劃驗收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精裝集中交付2013-6-13二期雙樣板味房選轟址選擇33葉0作為段臨時幅樣板葡房，8月30日完沿成，己目的常為了詞盡快貸實現(xiàn)王二期碌銷售螞。五、純項目址關鍵訊節(jié)點萍計劃——二期側如何落實現(xiàn)20敏11年9月開婦盤？二期爪中央裹綠地映樣板傲房展詢示關鍵眠點：樣板頸房實搶施工灰期：圖鈔紙及梳現(xiàn)場院具備略施工浸的時著間控羅制，巷按照1期裝譽修繁以瑣程紐奉度，促給樣師板預夾留充園足施蹤蝶工時續(xù)間，淡使裝鑼修施眉工工棋藝盡帽可能孔完美勸，確帽保有3個月休的施萬工時收間（即5月30日須鎖與土表建交閱接完儀畢）；石材騎效果稈：石材滴鏡面拘處理蹦按照俘星河盯灣的車標準蹄，要繼做半鼠個月允左右鉗才能港出鏡器子般顏效果長；高光曬木飾外面的鴉成品王保護鴨：高光訪木飾焦面的筒成品謎保護菌是個探難點宿，工猾程中淹做高厭光木緊飾面搜成品鏡保護君難度泉大，汗交叉建作業(yè)魯、后蜓續(xù)工煉序多密，軟稻裝擺市放、辟保潔賄等都剖會對款高光暖木飾足面有挺不同岸程度遠損傷腿，損走傷后峽難修料補，升高光帽效果勤反而改不好謙，考狂慮樣假板房傻就引土入專蒜業(yè)分講包（看還需源要討敏論和右研究起）；更系卷統(tǒng)的桌設計瓶：不能鍛只做衛(wèi)樣板箱房的優(yōu)設計托，要笛做整輩個展傅示區(qū)令的設良計，堤（負木面案曉例：僚一期踏的樓聚梯間湯就沒喉有設淡計）五、籃項目甩關鍵也節(jié)點輝計劃——二期農如何岡實現(xiàn)20努11年9月開椅盤？精裝企修管菌理模頓式？優(yōu)高搖雅是造否能創(chuàng)做精妥裝修絕總包展？20跨11年3月9日與凳優(yōu)高南雅首殿次專買題會捏，3月20日前醋拿方榮案精裝刺修與障土建陵總包銹的界粱面梳理《佘山鉆九里巷精裝煎修界克面說壯明》五、蕉項目萍關鍵瀉節(jié)點樂計劃——二期謹如何驗實現(xiàn)20稼11年9月開歪盤？二期雄、三壺期施錯工順博序先確織保樣賭板房烤位置柏人防擴地庫頭完成扔時間昆?？紤]終工程擠管理汽部意峽見，嚴最大叢程度泛減少崖施工妨難度榆。五、姥項目躬關鍵沫節(jié)點窄計劃——二期街如何細實現(xiàn)20偏11年9月開弄盤？土建館總包暢、監(jiān)波理招脂標技些術標聾規(guī)范端化考察面試技術陽標討稼論會須和評妻分提供淋專業(yè)機意見確定毅單位規(guī)定顛參加競人員雙：如同項目者土建彩第一商責任素人、概工程菌管理心部土染建負瞧責人需、其諸他項誼目土都建人廉員技術劣標要荷求明筑確工程就管理逆部、姐項目桑部、狹合約困部梳楊理《技術膜標要高求》工程遣管理捧部、馳項目臨部（棒含其傍他專泳業(yè)人桑員）漲共同氧開會革，形察成組勤織意淹見否決研不合摸格單眾位將前法期技冰術標樸要求訊落到朱合同盡中去翼。內部職專家住庫五、樓項目外關鍵裳節(jié)點叢計劃——二期班如何現(xiàn)實現(xiàn)20愿11年9月開憂盤？施工妹管理目前著陳建色國負罷責梳絨理以幕下文稻件，厘下一勿步：災項目勤部內辨部討沈論——工程術管理鍵部組惜織討俯論——戰(zhàn)略嬸管理絹部入慕知識芬?guī)熨苌讲炀爬锿繇椖客卸?、卷三期仍期施稻工現(xiàn)傭場管憤理工靜作考過核辦蒼法佘山氏九里蕩項目汪二、集三期最施工燦質量洋周檢做查評第分表佘山勒九里辰項目瓶二、津三期莫工程港質量吃月度次考核雕表佘山角九里痛項目今二、富三期誦安全材文明定周檢謙查評咱分表佘山尖九里妥項目廈二、盟三期肯安全敲文明穩(wěn)月度半考核證表佘山姨九里趨項目籃二、鏡三期憲現(xiàn)場捧管理蛾人員租月考卷核表佘山凍九里騎項目掃二、東三期柄材料鋤進場召管理個制度佘山粉九里銷項目月二、撥三期末材料拖進場姑確認然單佘山判九里村項目皆二、網(wǎng)三期才工序暑交接獅制度佘山所九里控項目武二、回三期強工序疫交接坐單佘山德九里睡項目縫二、服三期交樣板佩確認帖制度佘山期九里壟項目圓二、箭三期擴施工繡樣板照確認撒單五、諸項目飯關鍵款節(jié)點凱計劃——二期閑如何劍實現(xiàn)20誰11年9月開砍盤？對監(jiān)芝理的雖考核項目花部評灣價監(jiān)傾理是辦否發(fā)杏揮作及用公司懼工程診管理叔部對膝幾個怕項目慣的監(jiān)創(chuàng)理進縣行評慈分五、博項目魂關鍵限節(jié)點標計劃——二期壺如何咸實現(xiàn)20夏11年9月開復盤？報建夜篇五、筆項目臨關鍵飾節(jié)點基計劃——二期萄如何遺實現(xiàn)20社11年9月開略盤？關鍵節(jié)點完成時間備注規(guī)劃方案報建2011-2-15已完成取得擴初批復2011-4-1《建設工程規(guī)劃許可證》2011-5-26施工許可證2011-6-1獲得預售許可證2011-8-30獲得規(guī)劃驗收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30關鍵價點：歌方案朋報建——房型擺陽臺覽面積稠突破恭，注命意未享來審預批隱診患4.3米6.1米2.9米設備平臺面積約13平方米設備平臺面積約9平方米360戶型5.9米設備平臺面積約14平方米設備平臺面積約10平方米2.2米270戶型陽臺面積約14平方米按照期松江鑒區(qū)20津10年10月所皆試行懲的上陶海市20露10版新季規(guī)范移：設備抓平臺掛面積上不得感大于4平方教米，盒否則狠計算薯一半吐面積淋；陽臺鑼挑出螺不得制大于1.魚8米，住且面恒積不妻得大眠于8平方團米，胡否則幻玉計算掛全面河積。五、悶項目慢關鍵寒節(jié)點肢計劃——二期脾如何在實現(xiàn)20難11年9月開億盤？關鍵剩點專項打報建——隱蔽感避雷肢針、抄人防規(guī)劃沫驗收——南側光道路輔侵入博紅線套、駁所岸線無證3個月瓦協(xié)調越工作五、沈項目樸關鍵潛節(jié)點俗計劃——二期窩如何螞實現(xiàn)20慰11年9月開風盤？景觀掃篇五、訴項目漁關鍵震節(jié)點艘計劃——二期秤如何劣實現(xiàn)20等11年9月開果盤？一期春存在第的不朽足：1、工停期延辮后，嬌錯過哄較好果的種斃植季鐘節(jié)（9-誦10月份倘）、索造成顧反季怕節(jié)種株植（駱冬季占種植能）；2、缺同少景暮觀管爺線綜輕合協(xié)籃調，漠后期蕉存在唯風險須；3、進頑場材元料色遲差較郵大，貼部分蝴材料哄破損職；4、針本對本軟項目害苗木察準備獻資源吸不夠對充分膚，部姑分苗射木尚兼未選免定；下一廟步改放進措付施：1、苗木雁規(guī)劃：反刷季節(jié)鉛種植喪，提購供養(yǎng)迫護方修案，約提高瓜成活掛率；備二期較、三軟期早禾規(guī)劃夜苗；賽，提集前進艙行苗畝木儲每備，什特別綢對于螺特殊技要求傾的苗尼木資烏源，諷運至仙苗圃狡儲備牧。2、前端創(chuàng)控制市：加強臘過程飼控制纖、特播別是桶前端帥控制慨；3、確保允質量執(zhí)：針對器質量柳通病明，采戰(zhàn)取專些項技匆術措親施方痕案；4、設計雁交底騰：提倡牲全新犬的設閃計配渾合，友定期闖至現(xiàn)恢場進嶺行交騾底指自導，批更好價的達夕到設卸計效繪果要原求。址必要競時可凱以借昂助外聰部資勢源。下一距步改故進措合施5、堅色持先匹進的斧施工休組織俊和管和理理均念比如央懸挑嫩腳手宜架、撥施工菌通道剩利用證地下逝車庫戒等方風式將期場地曉盡可驗能早厲的讓及給景杰觀，可以衛(wèi)擺脫炸景觀敢施工屋永遠界是搶幟竣工疫的狀如態(tài)，雀可以漂精雕匠細琢申，為鉆自己恒爭取板很多逆時間映。五、斧項目暈關鍵渾節(jié)點促計劃——二期混如何單實現(xiàn)20碰11年9月開魔盤？7、提謙高成牌本意灑識景觀筑施工陪中的凈現(xiàn)場驚調整肢，加胡強成恨本意浙識；設計褲交底蔽以及赴任何鐘變更兩須合游約參懷與；一期懸余下瞞部分膜及二辨、三特期景遵觀，躁根據(jù)晚示范鎖區(qū)景藝觀的膽成本宮范本恰，研鳥究優(yōu)向化方裙案，捐提高瓜性價沈比；合約遠部、土景觀鉆組做辜一個《景觀眉成本根模型》五、月項目貓關鍵墊節(jié)點瞞計劃——二期遠如何裙實現(xiàn)20步11年9月開估盤？機電磨篇二期僅中心劑景觀縫先行痕，室脊外綜徑合管杯線穿敵越景覺觀區(qū)既考慮躍提前腦預埋淡，若淹部分縫管線粱無法蘭實現(xiàn)席提前陡預埋巖的則刮需優(yōu)吧化線燥路，五避免煌未來狀施工耕開挖善對景蒜觀造罰成大勺的破止壞。吸取胳一期然教訓膽，提米前考棵慮地窯下室樓及閣檔樓空飲調外線機在元設備搭陽臺溫的擺私放位萄置，顫避免奔空調降外機殺擺放匪在室知外。二期澇因為授取消壓了地竊下二叛層，量于是刻又出旬現(xiàn)了動地下延一層葉衛(wèi)生械間排頓污的禮問題仁，要淡盡早振確定永一個童最佳怒方案廊。古樓紙路改腳造何利時能潔完成疏，完益成后派市政瞞雨水黎管是慨否能天用？薦需要伍跟鎮(zhèn)繳政府緩了解筍清楚充以確幫定二粘期是勤否也強是需鋼要雨緒水池餃來排即水。如果神一期荷產品童受市繭場認廁可，攝二期松在機妥電方直面是扛否考軟慮一悲些升診級，乘比如仗：自律平衡目新風猴系統(tǒng)洽是否段升級紡到雙瞎向流甲全熱請交換午新風攝系統(tǒng)標？家廊居智侮能化渾是否化再增洲加一只些功涉能，庫做的左徹底送些？二期拐地庫坡內明反裝管它線是溉機電湊的重據(jù)點，鹽在施詠工前滾必須裝有統(tǒng)贊一規(guī)田劃過蕉的綜均合管裂線圖罪，所膝有機臘電管逗線做裙到整戲齊劃甚一。五、動項目路關鍵嬌節(jié)點渣計劃——二期嘉如何譜實現(xiàn)20顆11年9月開鎮(zhèn)盤？五、洋項目沉關鍵液節(jié)點淡計劃——三期淺如何喪實現(xiàn)20趟11年12月開椒盤？關鍵節(jié)點完成時間產品定位確定2011-30規(guī)劃方案報建2011-3-30擴初設計確認2011-3-30取得擴初批復2011-5-1產品標準（施工圖設計階段）2010-11-2樁基施工圖2011-3-30全套施工圖2011-5-15施工圖審圖2011-5-25《建設工程規(guī)劃許可證》2011-5-20確定總包單位2011-3-10施工許可證2011-6-21樣板房2011-11-30產品標準（交房階段）2011-5-15主體結構達到預售條件2011-11-30獲得預售許可證2011-12-15銷售開