高端住宅項目前期策劃及市場定位報告

XX項目前期市場定位報告2011.11目錄PART.1市場篇PART.3定位篇PART.2項目篇附：

案名建議PART.1市場篇區(qū)域概述

XX位于江蘇省中部里下河腹地，地處揚州、泰州、南通、鹽城經(jīng)濟發(fā)展區(qū)中心，屬長江三角洲經(jīng)濟發(fā)展圈。東鄰大豐、東臺，南接姜堰、泰州，西與高郵、寶應(yīng)毗鄰，北與鹽城隔界河相望。

全市總面積2393.35平方千米。現(xiàn)有人口約156萬人，下轄28個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、一個省級開發(fā)區(qū)。一.XX概況——宏觀環(huán)境分析城市風貌XX商業(yè)繁榮，以長安路八字橋為中心的新商業(yè)區(qū)與英武路商業(yè)區(qū)遙相互應(yīng)。蘇果、時代超市，五星電器、蘇寧電器、大潤發(fā)等相繼登陸XX，江浙商業(yè)廣場、江蘇寶都國際商城與楚水招商城、金三角市場相得益彰構(gòu)建、充實與繁榮了XX城區(qū)市場。——宏觀環(huán)境分析2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值380.24億元，年均可比增長15.3%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值29069元。

其中，實現(xiàn)一產(chǎn)增加值52億元、二產(chǎn)增加值182億元、三產(chǎn)增加值146億元，分別完成目標的102%、101.4%和105.1%，可比增長4.8%、15%和15.7%。實現(xiàn)財政總收入54.46億元，增長32.5%。實現(xiàn)一般預(yù)算收入21.13億元，增長33.7%。完成全社會固定資產(chǎn)投資235億元，完成目標的109.3%，增長32%。實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18409元、農(nóng)民人均純收入8647元，分別完成目標的101.7%和100.3%，增長12.1%和11.7%。全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣(市)列第67位，比上屆前移5位。二.經(jīng)濟發(fā)展——宏觀環(huán)境分析外向型和民營經(jīng)濟飛速發(fā)展

2010年完成招商引資額44億元，完成目標的110%。

預(yù)計實現(xiàn)協(xié)議利用外資2.6億美元，實際利用外資1億美元，分別完成目標的130%和100%，分別增長46.5%和29.9%。

10年度完成自營出口額3.1億美元，完成目標的147.6%，增長74.6%。新簽外經(jīng)合同額3000萬美元，實現(xiàn)營業(yè)額2200萬美元，分別完成目標的125%和122.2%。預(yù)計凈增民營經(jīng)濟注冊資本45億元，新發(fā)展私營企業(yè)1609家、個體工商戶4023戶?！暧^環(huán)境分析今年上半年消費持續(xù)繁榮，增速平穩(wěn)加快

從區(qū)域看，鄉(xiāng)村領(lǐng)跑于城鎮(zhèn)。1-6月份，全市城鎮(zhèn)社會消費品零售額實現(xiàn)426816.2萬元，同比增長15.7%，鄉(xiāng)村社會消費品零售額實現(xiàn)65877.9萬元，同比增長19.3%，鄉(xiāng)村市場增幅高于城鎮(zhèn)3.6個百分點。從行業(yè)看，1-6月份，全市批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額416145.4萬元,同比增長15.5%；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額76548.7萬元,

同比增長20.0%。

個體工商戶帶動作用明顯，成為拉動全市社會消費品零售總額的主導力量。上半年我市個體工商戶實現(xiàn)零售額337857.5萬元，占全社會消費品零售總額的68.6%，同比增長17.8%——宏觀環(huán)境分析——宏觀環(huán)境分析上半年重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)支撐突出

1—6月茅山、大垛、城東、陳堡、合陳、下圩、大營、缸顧、沈倫9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長在50%以上。

戴南、張郭、昭陽、開發(fā)、垛田、戴窯、安豐、荻垛等15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)增幅超過20%。1—6月戴南、張郭、昭陽、開發(fā)、安豐、大垛、臨城、戴窯8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)比同期凈增產(chǎn)值3億元以上，共凈增產(chǎn)值77億元，拉動全市產(chǎn)值增長25.2個百分點，對全市產(chǎn)值增長的貢獻率為80個百分點，有力地支撐了全市的增長。三.十二五發(fā)展預(yù)期2015年，地區(qū)國民生產(chǎn)總值將達到855億元，年均可比增長13%，人均GDP超過58000元，年均增長15%左右；全市財政總收入166億元，其中地方一般預(yù)算收入65億元，年均增長均為25%左右。

加快中心城市發(fā)展。堅持擴大規(guī)模與完善功能并舉，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做大做優(yōu)中心城區(qū)，建成區(qū)面積達45平方公里，城區(qū)人口達35萬人，建成生態(tài)水鄉(xiāng)人文特色明顯、宜居宜商的現(xiàn)代化中等城市。

完善城市公園、綠地廣場景觀建設(shè)，推進建設(shè)濱河綠色走廊，做好道路綠化種植與補植、防洪工程綠化和沿河建筑物立體綠化，新增綠地面積90萬平方米，城市綠化覆蓋率達42%，城市人均公共綠地面積12平方米，創(chuàng)建國家級園林城市?！暧^環(huán)境分析小結(jié)：從以上可以看出，XX市主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展格局，外向型經(jīng)濟及民營企業(yè)逐年快速增長，居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)一體化進程的成效顯著，投資增長明顯，在十二五期間XX市經(jīng)濟仍將持續(xù)發(fā)展上升階段，這也為各個鎮(zhèn)區(qū)的城市化發(fā)展提供了堅實有力的基礎(chǔ)?！暧^環(huán)境分析一.城市規(guī)劃發(fā)展

XX市城市規(guī)劃呈南北兩極拓展趨勢。

XX市政府已南遷，政治中心亦隨之跟進；向北，則發(fā)展旅游業(yè)，隨著長安路北延伸段的竣工，烏經(jīng)蕩水上樂園項目也開始建造，成為市民休閑游玩的好去處。

大產(chǎn)業(yè)為支撐、大企業(yè)為龍頭、大項目為帶動、大院所為依靠。以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，推動工業(yè)向規(guī)模化、集約化、集群化方向發(fā)展。建設(shè)具有一定國際競爭力的不銹鋼制品生產(chǎn)出口基地和全國大型不銹鋼制品貿(mào)易中心。大產(chǎn)業(yè)+大型貿(mào)易中心=勞動力需求加大=城市化進程加快=剛性需求增長——區(qū)域市場分析住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地綠地文化娛樂XX近兩年建設(shè)規(guī)劃圖由規(guī)劃圖可見，XX地區(qū)的住宅集中心、西邊和南邊。住宅向西城市向南住宅向南——區(qū)域市場分析調(diào)控相對寬松，受沖擊較小一、二線城市由于“三限”（限購、限貸、限價）政策前提下，房價紛紛下跌，XX為三線城市，由于房地產(chǎn)發(fā)展較一二線城市遲緩，故調(diào)控政策也相應(yīng)較松，除了銀行利率上調(diào)10%外，也只是施行了限貸政策和二套房首付60%的政策，因此其受到的沖擊較小。二.政策法規(guī)分析——區(qū)域市場分析三.2011年XX土地市場成交分析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率用地性質(zhì)土地成交單位2010-12-31狄垛鎮(zhèn)周石村鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西側(cè)9538.1M2/14.31畝≤1.53暫定葛有峰2010-12-31荻垛鎮(zhèn)周石村、鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西1310

平米/1.96畝≤1.59商住陳兆軍2010-12-31狄垛鎮(zhèn)狄垛村、幸福西路西側(cè)6998M2/10.5畝≤1.50住宅葛有峰2011-1-17戴南鎮(zhèn)健康路南側(cè)、興姜河東側(cè)9467.6

平米/14.2

畝≤1.4住宅揚州源盛置業(yè)有限公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)卜寨村、育才路西側(cè)672.7

平米/1.01畝≤2.57商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、文昌路北側(cè)1631.8

平米/2.45畝≤1.59商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、文昌路南側(cè)13778.5

平米/20.67畝≤2.01商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、城東路東側(cè)3988.1

平米/5.98畝≤2.90商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-25大鄒鎮(zhèn)興鹽公路西側(cè)3707.6

平米/5.56畝1.0<容積率<1.5住宅XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-1-25杭州路東側(cè)、高興東公路北側(cè)111495

平米/167.24畝≤2.2商住泰州雙弘置業(yè)有限公司2011-1-26五里西路南側(cè)、豐收路東側(cè)49482.5

平米/74.22畝≤2.5商住XX市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)1996.8

平米/3畝≤3商住泰州大夏置業(yè)有限公司表1：——區(qū)域市場分析——區(qū)域市場分析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路東側(cè)2497.3

平米/3.75畝≤1.8商住葛有峰2011-1-24茅山鎮(zhèn)茅顧公路南側(cè)1677.8

平米/2.52畝1<容積率<1.05暫定馮宏富2011-1-31XX大道東側(cè)、文昌路南側(cè)96736.2平米/145.1畝≤2.0商住江蘇金葵花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-9戴南鎮(zhèn)護國路南、興姜河東側(cè)13867

平米/20.8畝1.0<容積率<1.2住宅朱立忠2011-2-9戴南鎮(zhèn)戴澤村、振興路西、雙語學校西側(cè)29135.9

平米/43.7畝1.0<容積率<1.8住宅李華2011-3-14老圩鄉(xiāng)中心路東側(cè)5270.3

平米/7.91畝≤1.5商住徐小龍2011-3-14合陳鎮(zhèn)舍陳村、舍戴公路東側(cè)3933.8

平米/5.9畝≤2.41商住泰州市辰龍置業(yè)有限公司2011-3-31五里西路南側(cè)、文林南路西側(cè)28320.8

平米/42.48畝≤2.0商住仇九松2011-4-6戴窯鎮(zhèn)恒和村、人民路北6674.1

平米/10.01畝≤0.69商業(yè)王偉2011-4-6戴窯鎮(zhèn)東沿河路北側(cè)621

平米/0.93畝1.0<容積率<4.0住宅XX市雅居園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、北昌路北側(cè)780

平米/1.17畝1.0<容積率<3.0住宅泰州郡德置業(yè)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、興東公路南側(cè)1248

平米/1.87畝≤1.80商住顧禮權(quán)續(xù)表：土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-4-21陶莊鎮(zhèn)裴舍村、人民路南側(cè)、中心路東側(cè)7582

平米/11.37畝≤1.81商住單應(yīng)存2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（1號地塊）1267.7

平米/1.9畝≤3.33商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（2號地塊）1063.5

平米/1.6畝≤3.40商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-24戴窯鎮(zhèn)窯東村、人民路南側(cè)27318.7

平米/40.98畝≤1.67商住江蘇日順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-30昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)、北昌路南側(cè)8115

平米/12.17畝≤1.77商住羅保利2011-6-2安豐鎮(zhèn)黃莊村、大興金公路北側(cè)33328.8

平米/49.99畝≤1商業(yè)王連云2011-7-27城東鎮(zhèn)東鮑南村、人民路南、規(guī)劃道路東側(cè)6670

平米/10.01畝≤2.04商住XX市東金置業(yè)有限公司2011-8-9城區(qū)臨城鎮(zhèn)XX大道西側(cè)（北3號地塊）8775

平米/13.16畝≤0.60商業(yè)XX市中江汽車貿(mào)易有限公司2011-8-23新垛鎮(zhèn)振興東路北、規(guī)劃道路西側(cè)506.3

平米/0.76畝1.0<容積率≤4.15住宅XX市鑫源置業(yè)有限公司2011-8-29戴南鎮(zhèn)顧莊村、顧中河西路西側(cè)80236.5

平米/120.35畝≤2.0商住李衛(wèi)東2011-9-6陳堡鎮(zhèn)迎賓路西側(cè)、人民路北40714.7

平米/61.07畝≤1.8商住無錫市錢橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司續(xù)表：——區(qū)域市場分析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-9-6XX大道東側(cè)、梓辛河南側(cè)6221.1

平米/9.33畝1.0<容積率≤2.83住宅江蘇百佳置業(yè)有限公司2011-9-21沈倫鎮(zhèn)沈倫南村、迎賓大道西側(cè)6666.1

平米/10畝≤2.23商住華能地產(chǎn)泰州有限公司2011-9-27興臨路西側(cè)、育才路北側(cè)1340.3

平米/2.01畝≤1.25商住XX市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-10沙溝鎮(zhèn)康樂路東、中心南路西側(cè)19646.5平米/29.47畝≤1.78商住XX市安馨園置業(yè)有限公司2011-10-17中堡鎮(zhèn)水產(chǎn)村、興中路東側(cè)19333.3

平米/29畝≤1.64商住XX市興中置業(yè)有限公司簡析：從上表可以看出，大部分成交地塊都是零散的小地，而真正成規(guī)模開發(fā)的地塊成交并不多，且成交的大幅地塊中以市區(qū)土地為多，由此可見，XX市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展正隨著土地市場的升溫而呈上升趨勢，而鎮(zhèn)區(qū)地塊成交較少，因此，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)（包括荻垛鎮(zhèn)和陳堡鎮(zhèn)）在未來面臨機會點和威脅點同樣存在。續(xù)表：——區(qū)域市場分析

XX市上半年投資增幅顯著

XX市上半年完成固定資產(chǎn)投資69.49億元，同比增長34.59%，占泰州下達計劃的47.67%，比去年提升0.79個百分點，高于泰州市平均增幅（25.01%）9.58個百分點，列靖江（增幅36.16%）、高港（增幅34.94%）之后。

其中成規(guī)模的項目和房地產(chǎn)投資分別完成58.35億元和11.14億元，同比分別增長33.98%、37.87%。分別比泰州市平均增幅高11.29和2.29個百分點，增幅分別列四市三區(qū)的第一和第四。上半年XX房地產(chǎn)投資呈高位增長，下半年受政策影響有所回落受去年房地產(chǎn)市場行情看好的影響，今年上半年城區(qū)房地產(chǎn)投資呈高位增長態(tài)勢。一季度、二季度累計完成投資分別為5.60億元和11.14億元，分別比去年同期增長56.07%、37.87%，增幅都比較高。下半年受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響以及開發(fā)商對政策的顧慮，消費者觀望氛圍越加濃重，房價暫時呈回落的趨勢?！獏^(qū)域市場分析四.上半年

房地產(chǎn)發(fā)展概況市區(qū)市主要滿在售啦項目爬分析項目名稱區(qū)域位置建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型面積(㎡)目前均價（元/㎡）銷售率宏盛家園英武大橋兩側(cè)板橋竹石園東側(cè)6.11.68多層、高層128-153360090%以上風和雅筑經(jīng)一路與大溪路交叉口4.41.05多層83-120

330060%城投國際英武南路169號181.98小高層88-2903400-470090%昭陽湖名郡杭州路西側(cè)（昭陽湖畔）151.2高層小高層未定未定無海上新貴XX市五里東路1.58未知小高層、多層82-1434500-4750無東方明珠杭州路（江浙廣場河東）29.81.1多層、小高層93-1723800三期85%領(lǐng)秀城XX市英武南路239號7.51.38多層、洋房、小高層107-1403500-4300一期92%三紫星城英武路南段，北沿紫荊河，南街創(chuàng)業(yè)路21.81.6洋房、別墅、高層、小高層117-1664166（小高層）一期85%嘉鴻豪庭新區(qū)核心地段(市政府西側(cè))301.5公寓別墅小高層120-1404650未知鳳凰公寓XX大道（市政府向南500米）17未知高層、小高層、多層80-130410080%萬嘉名城XX市長安中路335號241.8多層、小高層89-1903800未知幸福小城XX市昭陽路（楚水學校旁）351.2多層、別墅70-120（多層）3148-412880%注：疑為蒜未銷息售的蹈新樓截盤——區(qū)域孔市場損分析從上圈述在宇售及頂未售悅樓盤藏表中質(zhì)可以淹看出豬：目前XX市中宜心主涉要在斑售和怨未售霜的樓佩盤以多層財和小粱高層為主炒；其靠主力制戶型皮也以12敗0以上聽的三遙房為不主；市區(qū)很在售臺及未渣售項趴目中，10萬㎡訪以下梢的小紅規(guī)模尺樓盤撇為主，超匠過20萬方壟的大批盤較克少；所售辰項目維大多嶼數(shù)為中、漁低容榜積率即產(chǎn)品蝦?！獏^(qū)域獲市場涌分析小結(jié)既：市區(qū)均房價夜控制塵合理避，多見以剛缸需為豈主。XX市作來為房竿地產(chǎn)為的三燃線城戴市，擔與周求邊城現(xiàn)市房芹價相雁比，育價格貨較適做中，市區(qū)經(jīng)均價粒在40辛00元左沉右，蒙上漲匯幅度睛較緩溪慢，購卸房者箏亦較腐能接膝受，戀且投賽資性桌炒房目極少僚，因幣此政旱策影有響力齒相對東滯后趁，雖撫短期枯來看燃有小燥幅回器落，戰(zhàn)但從盤長遠濃來看飄上漲沖空間僻較大苗。根據(jù)嘴個案稠調(diào)研加情況其，目另前在瞎售住鳳宅產(chǎn)判品以小演高層孤、多的層為漠主，主榮力面骨積段絲式為11黃0㎡—1鹿30㎡，受冒政策船面影耍響，適目前柔客戶猛對小康戶型安需求運有所喘增加撫，目寒前在塊售樓難盤去咳化率茄在60觀%以上投。和一某二線礦城市稼相比島，XX房地戶產(chǎn)政呢策相逝對寬摟松外某，且灶豐富嬌的可孤開發(fā)張土地從資源，相讓對較禍低的母拿地買成本誦，未出來的聲市場杰發(fā)展民前景文大有豎可為儀?！獏^(qū)域宿市場腐分析——鎮(zhèn)區(qū)鮮發(fā)展水概況陳堡回鎮(zhèn)和棄荻垛訊鎮(zhèn)分其別位業(yè)于XX市市畫區(qū)的慮西南炒方及剩東南器方向夠。一、狠鎮(zhèn)區(qū)菊位置二、址鎮(zhèn)區(qū)險簡介1、陳楚堡鎮(zhèn)陳堡名地處XX西南民，總面省積80拴.5平方撞公里，轄17個行雕政村左，一巷個居辭委會劣，約有4.平5萬人援口.陳堡率生態(tài)棗優(yōu)良狠，物廟產(chǎn)豐途殷，運萬畝率蔬菜熊、萬蜂畝水競產(chǎn)養(yǎng)思殖、餅萬畝弊農(nóng)業(yè)盟科技跌示范決園、主百萬瞇只家芝禽形次成“泡一線璃二區(qū)凈三園災(zāi)四基輪地”明農(nóng)業(yè)田區(qū)域星經(jīng)濟昏。陳背堡工腥業(yè)基垮礎(chǔ)雄店厚，液精密燙鑄鍛終造、嗓電子權(quán)元器壁件、鼓紡織馳服裝請、冶默金機杜電、蹄體育閱器材矮等產(chǎn)走業(yè)特捷色明很顯。澆陳堡道油田法年產(chǎn)晶原油30萬噸趴，是萌江蘇小省最施大的重內(nèi)陸周油田遣。陳堡虹交通域區(qū)位迫優(yōu)勢聰明顯源，南攪距泰呼州市28攻km，北雁至XX市19錯km，XX、三鞠級航陵道魯怕汀河臭穿境盯而過捎，寧錯靖鹽由高速眨公路帶、寧繁啟鐵氏路泰釋州站禿距陳叮堡25歪km，建甩設(shè)中液的蘇社中機絮場距膠陳堡40爭km，交蓮?fù)ㄊ穹直銌探??！?zhèn)區(qū)羊發(fā)展經(jīng)概況——鎮(zhèn)區(qū)姑發(fā)展隔概況2、荻盲垛鎮(zhèn)荻垛羨鎮(zhèn)位畜于XX東南秒部，垮臨近叨中國時不銹夫鋼名局鎮(zhèn)——戴南巡壽鎮(zhèn)。疑荻垛防鎮(zhèn)地訊處寧咸靖鹽叨高速詞公路芒，高膽興東秩省道真交匯搏處，持內(nèi)有客梓辛爐河、紛唐港姨河，熊鹽靖引河縱告橫交唱錯，扇全鎮(zhèn)含水陸虛交通孝便捷鉆，全踏鎮(zhèn)鎮(zhèn)趟域總面肯積78平方屋公里嘴，人滔口約5萬，菠轄有21個行叮政村級，1個居授委會朝，2個工介業(yè)集膏中區(qū)戒。鎮(zhèn)區(qū)緩內(nèi)工夢業(yè)經(jīng)帆濟快疲速增恥長，短已聚犯集形車成不粘銹鋼哥制品和、鋼椅材加六工、御日用燙化妝離品三者大優(yōu)諸勢產(chǎn)艷業(yè)，窄且呈駁蓬勃俊發(fā)展掙之勢事。鎮(zhèn)區(qū)鋒內(nèi)依拍托兩掩條省扛道的悠鎮(zhèn)工罷業(yè)集債中區(qū)悲，距鹽寧靖德鹽高筋速公架路出問口僅10分鐘撐車程午，東合并部15公里末有新望長鐵查路XX站，悄南距文國家禾一類例開放鐵口岸責，長英江干豪線港越泰州湖港口疏僅35公里浩。荻垛飽鎮(zhèn)農(nóng)雹貿(mào)市斜場，糕街區(qū)適內(nèi)小屯商鋪席林立密有濃役郁的姥生活欄氛圍——鎮(zhèn)區(qū)午發(fā)展加概況未來丈荻垛臥鎮(zhèn)鎮(zhèn)擴政府圖為紅項目據(jù)實地蜜，目畫前仍撤是一促片農(nóng)逝田，炒鎮(zhèn)政線府就格在地乓塊旁攤邊，歐而鎮(zhèn)星農(nóng)貿(mào)匙市場白離本朝案亦犬較近紗。——鎮(zhèn)區(qū)裕發(fā)展仿概況1、陳航堡鎮(zhèn)銳在售厚項目膠簡述目前欄在售洗的晟貓和圓徐二期嘗和鎮(zhèn)去中心洋單棟方公寓正（無似案名予）均仿為多層，面散積均羽為90平米冒的兩傾房和14憂0平米胳的三賊房，其去中晟龍和園槳成交侮價在21嘆00－25諷00原/平米，據(jù)姿調(diào)查城，14咬0平米鐮的產(chǎn)沾品較90平米辨的兩光房更蠻受當艙地購轉(zhuǎn)房者蹄的歡豬迎。鎮(zhèn)中嶺心單底幢公銳寓樓單價宿則在29申00元/平米，未偉來亦謙將開繡發(fā)二凡期，畜照目鴉前26抽80元/平米煮的均貧價來餅看，揪明后謙年開著盤價慨預(yù)計省在32納00元/平米啞。2、荻螞垛鎮(zhèn)面在售余項目駁簡述鎮(zhèn)區(qū)幣目前拘在售個的項愛目僅舞后豐迷佳園拾一個痛，且戶為多束層與糟別墅科的低冤容積界率產(chǎn)棵品，億其中別墅約30底0平米那一棟理，總縣價在10孤0萬左屆右，多層遭住宅剛以14石0平米地的大嗽戶型破為主的，總雙價在40萬左予右，由于肯該目驢環(huán)境喘、品仰質(zhì)感疑較差尿，且足不注渾重包批裝，愿因此掘口碑娘相對晚較差太。三、舟鎮(zhèn)區(qū)鵝房地元產(chǎn)情屬況綜亞述——鎮(zhèn)區(qū)努發(fā)展址概況市場品結(jié)論近：1、各課項經(jīng)貧濟指踢數(shù)呈舉上升截趨勢穿，隨仇著XX城市膠化腳功步不狹斷加蜘速，強所轄康的各帳個鎮(zhèn)半?yún)^(qū)亦彼進入毀快速鍬發(fā)展訂階段匙；2、政逐策相萬對寬壟松，囑房價元控制古較為哪合理仔，土揮地資鏡源豐術(shù)富，堅市場筒發(fā)展隔契機姑巨大捧；3、陳浩堡鎮(zhèn)懲、荻述垛鎮(zhèn)克房地甲產(chǎn)基潤本處汽于剛藏起步樸階段步，有廳一定巧發(fā)展群潛力素，但掉前期冠需要允一定賽時間影的市導場培醬育期犧，才都能慢襪慢成卡熟。——總結(jié)觀點烈總結(jié)圓：城市剖化進話程與敢房地頸產(chǎn)市揀場發(fā)膜展之烤間有揭著一贈種微尼妙的生相互瀉發(fā)展救的關(guān)室系。彩隨著霞近年辜像XX這樣揮的三掃四線竄城市兔宏觀銳經(jīng)濟寸及城察市人呈口的白快速浩發(fā)展閘，房從地產(chǎn)講市場辱也隨吼之進氧入了安快速車發(fā)展它通道紋。尤印其是添在城祥市化宿速度糟不斷范加快初的前蔥提下刷，其裝市場容容量男也在凝同步減不斷偶擴大朋。在城子市化膀不斷葬加速鞋的XX，其防鎮(zhèn)區(qū)第發(fā)展甲的腳扯步也跨開始蛾邁起榜來，虎鋼鐵彎工業(yè)存發(fā)展根、產(chǎn)體業(yè)規(guī)疊模不誦斷發(fā)飽展的場荻垛搏鎮(zhèn)，豪人口膝不斷像涌入催，勢拜必帶匹動房購地產(chǎn)鬼的飛嘩速發(fā)堡展。幣因此彼，荻箱垛鎮(zhèn)光鎮(zhèn)政椅府旁天邊的偷地塊泊能夠暴拿下針開發(fā)喉。雖地票塊的妥發(fā)展恒潛力他不可悄忽視慌，但乓若15還0畝地叨直接錫拿下折，在摩規(guī)劃蛛開發(fā)皇上會納有一慢定的擋風險爺性，枝建議墨可先坊拿一嚴部分襲地，滿經(jīng)過自兩三行年培線育后島，等牢鎮(zhèn)區(qū)刪發(fā)展采成熟萬，消作費者對需求毀度提著升后掉，再什拿剩闖余部焦分土回地?！抖庾℃?zhèn)可襲行性年總結(jié)PA盞RT喝.2項目壘篇——個案霜產(chǎn)品其分析競品控三要松素無晟和蘆園二佛期晟和思園二叔期國際留公寓海德恥國際領(lǐng)秀冰城鳳凰面公寓索二期三紫旺星城潤安隨花園開發(fā)商泰州市盛祥房地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址XX轉(zhuǎn)盤東南角產(chǎn)品類型多層、商住樓建筑面積4.8萬平米套數(shù)138棟數(shù)5產(chǎn)品風格無特定風格戶型90平二室二廳一衛(wèi)、140平三室二廳二衛(wèi)均價2100-2500元/平米主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷售狀況基本售罄晟和骨園項目番概況該項跪目為矮陳堡醬鎮(zhèn)目收前唯裂一一擋個成鍬規(guī)模末的住蘇宅樓嘆盤，君與本兔案雖與無直哈接競?cè)範帬铒枒B(tài)，不但可愿作為啞本案控的一后個參盯考項作目?！獋€案酒產(chǎn)品參分析產(chǎn)品叢戶型93平米輝的剛項需產(chǎn)茅品較臂少，兆且戶脖型不很通透瘡；12擾4－13盆5平米虜產(chǎn)品貌成主余導，胸但產(chǎn)咳品做費得較租一般衡，無府亮點板可尋暖?！獋€案縮慧產(chǎn)品愧分析開發(fā)商XX眾達置業(yè)有限公司項目地址南京路產(chǎn)品類型多層、小高層建筑面積26.5萬平米套數(shù)600套（一期）棟數(shù)45棟戶型91.5－267.2平米產(chǎn)品風格歐式風格均價5800元/平米容積率1.99綠化率30%主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷售狀況1期已售、2期在售2.國際暈公寓2期項目弓概況該項孝目靠獸近市敘政府脊，周繞邊配拌套資挎源豐鍬富，禾開發(fā)鐵商比翼較有挎影響巷力，廁前面逗一期探已有男一定高知名儉度，樣因此租銷售帽方式謊及廣綱告投借入不慮太重鉗視?！獋€案顯產(chǎn)品拖分析產(chǎn)品案戶型該戶誼型13景9平米卷，為鼠目前孝在售相主力鑰戶型厲，其需分布計格局新較中訂規(guī)中標矩，共沒有株亮點捏，入敘戶花筑園利清用率子不高升?！獋€案共產(chǎn)品劉分析3.海德湖國際項目另概況開發(fā)商XX華遠置業(yè)有限公司項目地址英武中路101號產(chǎn)品類型多層、小高層、商業(yè)建筑面積84萬平米套數(shù)800套（目前在售）戶型95－216平米產(chǎn)品風格海派風格均價5500元/平米（住宅）；16000-30000元/平(商鋪)容積率1.7綠化率30%主力戶型133平米的三室二廳銷售狀況項目分5期開發(fā)，1期已售、2期在售該項矮目為艇市中腳心核乏心商滅業(yè)區(qū)飲。是盤本市膠最大蹦規(guī)模裙的項泊目，診配套磁齊，梢規(guī)劃開好，種物業(yè)編類別南豐富棍?！獋€案征產(chǎn)品晉分析主力閣戶型13掌9和14跪9平米捐的三什房，驕其中13芳9平米所的戶籮型設(shè)粘置較鍋為合劑理，菌三開劍間朝肌南，遷南北教雙陽蒙臺設(shè)衛(wèi)計，賺而14訪9平米部的三碗房入寺戶花朝園朝燃北，伸且呈剃不規(guī)裂則型詢，其齒利用浙率不敞高，騰客廳吩為半少暗廳蜘，設(shè)圈置不鑄合理同。產(chǎn)品困戶型——個案孝產(chǎn)品核分析開發(fā)商江蘇天寶置業(yè)有限公司項目地址英武南路239號產(chǎn)品類型小高層、洋房建筑面積24萬平米套數(shù)418套（一期）棟數(shù)21棟戶型107－140平米均價多層5200元/平米、小高層4800元/平米容積率1.38綠化率38%產(chǎn)品風格歐式新古典主義風格主力戶型108－123平米銷售狀況項目分3期開發(fā)，一期已售、2期在售4.領(lǐng)秀寨城項目必概況項目見在城饅南醫(yī)抵院旁朽，主懸力戶射型12杯8平米逮的三油房為聞熱銷悼戶型磨，整藥個小子區(qū)為鐮歐式批風格符，屬卡于XX市高燭端樓瞞盤，佳綠化即好，市理念摟新，陪品質(zhì)娛高。——個案笨產(chǎn)品伙分析目前挨銷售襯的產(chǎn)癢品均府以三竊房戶搜型為雷主，草格局犧大同眼小異續(xù)，11味7平米碌的產(chǎn)讓品餐約廳較手暗,朝北劉房間固適宜豆作書橫房。產(chǎn)品粗戶型——個案咽產(chǎn)品殊分析5.鳳凰體公寓項目賺概況開發(fā)商泰州市金鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址城南新區(qū)產(chǎn)品類型小高層、多層建筑面積17萬平米套數(shù)近900套戶型107－140平米均價4100產(chǎn)品風格現(xiàn)代綠化率38%主力戶型81－138平米銷售狀況項目分3期開發(fā)，一期已售、2期在售項目09年8月開瞇盤。富銷售繡進度猶較快頓。目護前開卷發(fā)商踐準備毀拿地藍開發(fā)選第3期，萬商鋪泥開盤屠價40來00元/平米鈴，現(xiàn)授銷售純價60寒00元/平米吉?！獋€案坦產(chǎn)品吸分析產(chǎn)品胖戶型12利2平米騙的緊蘋湊型勒三房咱較受冬客戶臉歡迎齊，但愛餐廳功采光徐不佳13榮8平米象的緊犬湊型綱三房丈同樣搏餐廳歌較暗譯南北返不通總透?！獋€案萍產(chǎn)品握分析6.三紫栗星城項目堆概況開發(fā)商偉業(yè)置業(yè)項目地址英武路南段產(chǎn)品類型洋房、別墅、高層、小高層建筑面積22萬平米套數(shù)1401套（當期150套）戶型110－140平米（普通公寓）均價4100綠化率38%產(chǎn)品風格西班牙托斯卡納風格主力戶型81－138平米銷售狀況當期85%已售項目獨引入催西班奧牙托鋒斯卡懸納建兆筑風皺格，欺整個鴉小區(qū)墊里以唇遠高士進底倉的層棚級方爭式排蹲布，嫂高低蘇錯落承，符糖合人翠的空填間尺依度感涂，通尼過空察間層影次的氧轉(zhuǎn)變陷。其附特點危建筑啦風格殃新穎介，綠采化率升高，響銷售鐵價格韻低，槍性價丹比較慰高?！獋€案刑產(chǎn)品以分析公寓總產(chǎn)品枯的戶秀型較爬一般彈，空犧間利追用率良不高逗；別墅什面積通較小洞，進段深長障開間惱小，模屬于籍經(jīng)濟幕型別海墅，寄贈送物面積宜少，制無地費下車爛庫。產(chǎn)品秤整體槍定位驗較高薦，建顧筑風卸格新著穎，南價格構(gòu)低，視去化復(fù)速度默快。產(chǎn)品寬戶型——個案喘產(chǎn)品啞分析7.潤安角花園項目伶概況開發(fā)商泰州新銘置業(yè)項目地址XX市城東產(chǎn)品類型酒店式公寓、電梯洋房戶型140平米（普通公寓）39－97平米（酒店式公寓）均價住宅6300元/平米、酒店式公寓5400/平米主力戶型140平米銷售狀況目前為尾盤銷售戶型依無亮礎(chǔ)點，叼房間童不通歪透，鑒主衛(wèi)圖為暗良衛(wèi)，如設(shè)計窮不合邪理。——個案愚產(chǎn)品遮分析小結(jié)?。簭哪眶斍罢{(diào)葵研以織上項漫目的悲情況辰來看窯，住撈宅產(chǎn)互品的輪品質(zhì)某感普蔬遍較唱差，筐除了筐海德余國際裙外，擁斷有良弄好口仆碑項遙目并街不多益。在戶是型產(chǎn)窗品設(shè)夜計上禍，結(jié)妹構(gòu)差熔異性棟不大逮，沒富有突襲出的昌優(yōu)勢矩特點尿，產(chǎn)品呀以三誘房為圾主，由咱此可蹦以看友出XX大多睬數(shù)購孩房者鳳對于薄戶型嗎的要鹽求還醉是在民于功譜能齊莊全的夠?qū)嵱门罘吭幢K為主鳥。除了滲像三控紫星璃城這升樣的榨樓盤靠外，大謠部分醬樓盤承都不逼注重迎企劃剝包裝超，產(chǎn)辨品風澤格差員異化斤也不鐘明顯執(zhí)?！獋€案尖產(chǎn)品隊分析一、衛(wèi)地塊壇現(xiàn)狀地塊驢所在落位置范及環(huán)臨境地塊守位于閉陳堡撕鎮(zhèn)政落府迎優(yōu)賓路厭的西設(shè)側(cè)，香南靠除人民荒路。融地塊何總占鑄地面咱積為60畝，舌目前燒為莊邁稼田鏡。陳堡摘鎮(zhèn)政排府位猾于地圈塊的丹東側(cè)丹。鎮(zhèn)政簽府所功在地——地塊曬相關(guān)稱信息地塊捏各項晌經(jīng)濟混指標占地面積40529.4㎡建筑面積73270㎡容積率≤1.8建筑密度≤30%商業(yè)面積5500㎡樓宇間距1:1.43建筑限高12層綠化率20%地塊斑地形債圖——地塊請相關(guān)已信息分析巨：從地愛塊現(xiàn)揉狀可族以看勞出，斑項目鍵處于獸鎮(zhèn)政滋府旁祖邊，障且考眾慮到唐后續(xù)身更有醫(yī)大量敬的開悲發(fā)面愚積，穴故有憶條件鴨將成望為未烏來的遲鎮(zhèn)區(qū)漆行政胳生活腔中心就目行前而傾言，目地塊隆所處派的生但活環(huán)碗境較掩差，順周邊誦僅一扎所學歉校和散一個玩菜場糞，配循套資否源較兆為匱較乏，壘因此冠地塊腸規(guī)劃貢的50貍00㎡的貢商業(yè)悟?qū)ψ“閰^(qū)內(nèi)顫的業(yè)晨主十職分重頭要。容積嗽率在1.糟8的7萬平阻米的襲項目污，將護會是趕以小珍高層畜產(chǎn)品拴為主述的住綿宅生畫活區(qū)鵝。——地塊該相關(guān)裂信息SWOT分析對地塊進行現(xiàn)狀和未來預(yù)測分析優(yōu)勢S劣勢W機會O威脅T7萬方轟體量罩住宅牽，在鋪鎮(zhèn)區(qū)外內(nèi)有連一定虹的規(guī)衫模優(yōu)膏勢地形急方正裝，1.件8容積跳率，牌產(chǎn)品笨組合網(wǎng)性強稠，易臂排布臨近旬區(qū)政村府，迫靠近z鎮(zhèn)區(qū)關(guān)商業(yè)柱街，聞配套蹄全，孔有條貧件成耍為鎮(zhèn)的區(qū)標撓桿鎮(zhèn)區(qū)課發(fā)展謠目前鉆較遲回緩，保規(guī)劃瞎建設(shè)讓跟不耽上地塊戴離市稀區(qū)較觀遠，拐商娛耳氛圍晶較差洪。區(qū)域屋潛在巖客多躍，且購無規(guī)糕模性原樓盤協(xié)競爭聰；剛性姐需求毀較多鎮(zhèn)區(qū)屋認可盯度較球差；宏觀彼政策察的不嚴確定變性做好足項目津規(guī)劃酸設(shè)計澆，體僵現(xiàn)項腐目獨倚一無廣二的斬產(chǎn)品房誠優(yōu)勢通過蠅多種彩宣傳SP渠道責改變豪客戶洞對區(qū)核域的寨固有企認識菜。——地塊益自身兆研判——地塊冤自身胃研判項目捐地塊備情況企業(yè)說品牌觸樹立注重返對居依住環(huán)蠢境和萬性價繩比的倡結(jié)合以品講質(zhì)感祖為重孕要訴延求，寇建立怪標桿野形象剛需至型與危享受裂型“杜兩手餃抓”項目言定位最導向以經(jīng)輩濟、恨舒適器居住螺為核箭心理并念產(chǎn)品執(zhí)關(guān)鍵技詞：性價判比、宏宜居纏、品勤質(zhì)感研判家總結(jié)錦：PA罪RT么.3定位義篇——區(qū)域積客群稼分析由目岡前鎮(zhèn)眠區(qū)在所售項塌目晟匹和園零了解刊到，陽其購撿房者處絕大鍬部分吸為陳定堡鎮(zhèn)顧區(qū)的繼客戶棕，這躍是因圓為陳鬼堡鎮(zhèn)推房地巷產(chǎn)開姐發(fā)還巧未真待正成位規(guī)模副趨勢賣，對明于我財們地亦塊來有說同抬樣如屢此，偽其所假在區(qū)奮域輻腦射度祖很有噸限，涼除了絹陳堡額鎮(zhèn)內(nèi)毛的購槐房者精會加趴以關(guān)跡注外帥，其牲他區(qū)煮域客撫戶基秋本不災(zāi)會去勇了解另，所鉆以本派案的跨在目套標客英戶仍以陳堡南鎮(zhèn)鎮(zhèn)情區(qū)客阿戶為蒼主。陳堡因鎮(zhèn)區(qū)綢域客編源分壓析就目肉前而臨看鎮(zhèn)車區(qū)原史住民迅（陳兩堡鎮(zhèn)約）對壓本區(qū)晌域的脈認可御度較墨強，島由于輛區(qū)域墓內(nèi)房公地產(chǎn)暴處于幻玉剛起掩步階韻段，灘因此腿客戶恨對高湊品質(zhì)巷樓盤巷并不脾是很氧了解且，因料此，叼未來牌對鎮(zhèn)蔑區(qū)市志場的拆客戶始須進挪行一帖段時醋間培煉育期粉。核心豈客戶象層輔助戴客戶袍層周邊絨客戶栽層第一瞎圈層第二蝴圈層第三封圈層區(qū)域奮內(nèi)原寇住民鬧消費炮群這部秘分客軌戶以愚鎮(zhèn)區(qū)腿內(nèi)一偷些原匪住民卸，有閘一定授的購于房積其蓄，庸具備疼置業(yè)器能力榜，主蛾要為師鎮(zhèn)區(qū)步公務(wù)嗎員，槍私企跟中高隆層領(lǐng)株導。標簽擺：具姨有濃純厚的即地域題情結(jié)勞，有源一定啄的生釣活品虹質(zhì)感冒追求般；其他風區(qū)域打價格尼擠壓桐消費航者群工作細和生儲活在滿中心卸城區(qū)邊，但睡由于亮經(jīng)濟伴基礎(chǔ)德有限園，而錢受中畢心區(qū)氏域不亡斷上隱揚的腰價格糠所限吐制，爐故選唇擇本趣區(qū)域??；標簽沙：看濁重產(chǎn)陜品舒沾適性捆的再吸改型臥需求樂；周邊狠鎮(zhèn)區(qū)胡消費乒群常年浸工作笑在該江區(qū)域常，有免固定追朋友懸圈在冬此，疤而自窄己目梨前則俘住在債周邊股臨近盆鎮(zhèn)區(qū)帽，因翼在所潑住鎮(zhèn)嬸區(qū)找雙不到營中意關(guān)的樓箱盤或謎無新乳樓盤膽供選御擇，程而迫斜切想理要改欣善居龍住環(huán)血境的擦消費牲者。標簽耕：對靜于產(chǎn)琴品、開性價砍比認財可度關(guān)較高尋；——區(qū)域府客群鍛分析本案爸主流跟客群上判斷剛性害及改崖善型磨需求二房撫：80尼~9座0㎡三房逆：11妖0~汽13宣0㎡享受麗型需猾求四房須：14墾0以上闊㎡別墅壺：30框0㎡左晌右由于途本案狂所屬泥區(qū)域膝在XX的西采南部懂，因燒此主栗流目逝標客陣群與它區(qū)域描客群耳基本駱相一劃致：——區(qū)域梢客群手分析產(chǎn)品悶力價格29練00本案晟和艷園立足至陳堡塑鎮(zhèn)，償盡可月能通飛過產(chǎn)鋪品力丙的提挪升周紙邊客孔群鎮(zhèn)中摘心單鬧樁公違寓21派00乖-2乖50閣030負00龍-3郊50悄0項目肚高度——區(qū)域愛客群宵分析客群閘分析翁總結(jié)皮：方向穿：吸引——通過明營銷慎吸引詠首次久置業(yè)犬客戶提升——提升齡產(chǎn)品江力，懇滿足保改善沒型客莖戶需燈求——區(qū)域悠客群庸分析面積橫段定膊位房型面積段（平米）套數(shù)比重參考二房80~9032%三房100~11517%116~12520%126~13513%四房140~16018%考慮咽到區(qū)潮域發(fā)點展，花客戶建收入知等因微素，曉鎮(zhèn)區(qū)脫客與俘市區(qū)歉客相責比，億購買應(yīng)力相兆對弱茄一些苦，因撈此建腦議產(chǎn)森品面雹積有練所控薪制，暫但由園于當爆地原拖住民撕大多需生活直在自帳建的寇私宅眠，故遙在功臉能上鞋盡量伐體現(xiàn)觸“齊叉全”熟的概干念，盛建議塊規(guī)劃細“N+顧1房”危的產(chǎn)題品?！椖繄?zhí)定位嘉分析產(chǎn)品金線定忠位按地溫塊1.膏8的容強積率殃要求外，產(chǎn)澤品組燃合的勻基本加形態(tài)厘有三處種：組合壩方案通一：禾別墅己型社著區(qū)連續(xù)從產(chǎn)品殿線|少量火別墅+少量濁多層羽（洋稈房）+大量面小高荷層組合神方案獸二：夏現(xiàn)代擁型社嫩區(qū)單一吐產(chǎn)品升線|多層筍（洋判房）軟或小歐高層組合堅方案夾三：蒼舒適槽型社澇區(qū)跳躍稱產(chǎn)品借線|多層蕉（洋愧房）褲或小估高層1.方案丸組合雀考慮——項目坑定位陜分析方案名稱連續(xù)型產(chǎn)品線單一型產(chǎn)品線跳躍性產(chǎn)品線關(guān)鍵驅(qū)動因素少量別墅+少量多層（洋房）+大量小高層別墅提高社區(qū)品質(zhì)；小高層滿足剛需客群；多層滿足改善