宜家金磐客戶趨勢專項溝通

宜家金磐客戶趨勢專項溝通演示文稿目前一頁\總數(shù)五十一頁\編于二點宜家金磐客戶趨勢專項溝通目前二頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判前期提案回顧項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒目前三頁\總數(shù)五十一頁\編于二點前期提案關(guān)鍵結(jié)論回顧項目屬性：漢口近郊的、金銀湖的、低容積率的、人文特色

的、具有較大市場影響力的標(biāo)志性大盤；產(chǎn)品特征：傲視金銀湖，比肩老漢口；區(qū)域樓市：量價齊跌；二房、三房競爭激烈；項目抗性：交通、生活、教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套不甚完善；直接限制客戶認(rèn)可度及由此帶來的價格抗性；客戶特征：逐漸崛起的社會菁英；正在壯大的精神貴族。3C環(huán)境解析目前四頁\總數(shù)五十一頁\編于二點營銷戰(zhàn)略：兩個主場、多點營銷，全面演繹原味漢口；策略實施：

客戶：立足周邊，深挖漢口中心區(qū)；返銷售網(wǎng)的建立；

渠道：多營銷中心，多活動沖擊，全面蓄客；圈層滲透，構(gòu)建影響力；價格：“先住后付”。前期提案關(guān)鍵結(jié)論回顧營銷策略目前五頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析目前六頁\總數(shù)五十一頁\編于二點

泛金銀湖片區(qū)政府規(guī)劃方向生態(tài)商務(wù)城：

規(guī)劃面積6.6萬平方公里，下設(shè)高尚住宅區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)五個功能區(qū)；

三大居住片區(qū)：接納漢口主城人口的高端居住區(qū)，金銀湖、金銀潭、三環(huán)線南三大片區(qū)規(guī)劃人口約40萬；六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)：

北部、西部、東北、東部、西南、東南等六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)大力發(fā)展涵蓋食品、航空、通信、數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)科技、服裝等多種產(chǎn)業(yè)，完善自身“造血”功能；一主、一輔、一帶、多心的結(jié)構(gòu)布局

金銀湖公共服務(wù)中心、金銀潭公共服務(wù)中心、常青花園商業(yè)帶、各級組團(tuán)服務(wù)中心共計約291.7公頃，完善區(qū)域旅游、居住、休閑功能。政府規(guī)劃方向集商務(wù)、休閑、旅游、度假、居住、娛樂多種功能于一體的武漢城市肌理重要組成部分——生態(tài)商務(wù)城。目前七頁\總數(shù)五十一頁\編于二點片區(qū)樓市大體經(jīng)歷以下四個階段：2002年以前：區(qū)域樓市關(guān)注度與認(rèn)知度低，在整個武漢樓市版圖上以低形象、低價爭取區(qū)域客，此時該區(qū)域樓市輻射力局限于本區(qū)域；代表項目：汀香水榭、奧園。2002—04年：品牌開發(fā)商加快進(jìn)駐步伐，區(qū)域樓市呈現(xiàn)第一個小的波峰，中端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，區(qū)域關(guān)注度和認(rèn)知度得到了較大程度的提升；代表項目：萬科四季花城。

泛金銀湖片區(qū)樓市發(fā)展歷程樓市發(fā)展歷程

2002年以前:低形象、低價位;2002—04年：品牌發(fā)展商進(jìn)駐，市場產(chǎn)品中端化趨勢初顯.目前八頁\總數(shù)五十一頁\編于二點2005—06年：受整體經(jīng)濟(jì)形勢上揚(yáng)影響，區(qū)域樓市呈現(xiàn)最高峰值，

中高端產(chǎn)品此時占據(jù)了市場大部分份額，并形成武漢重要的別墅板塊之一，此時該區(qū)域樓市輻射力放大到武漢周邊郊縣及二級城市；代表項目：高爾夫城市花園；

2007年至今：受經(jīng)濟(jì)衰退、房地產(chǎn)投資市場受政策打壓等因素的影響，片區(qū)樓市消化速度滯緩，中低端低價項目充斥市場，區(qū)域進(jìn)入價格戰(zhàn)時代；代表項目：沿海賽洛城。

泛金銀湖片區(qū)樓市發(fā)展歷程樓市發(fā)展歷程

2005—06年:中高端產(chǎn)品為主，樓市峰值呈現(xiàn)。2007年至今：中低端產(chǎn)品充斥市場，片區(qū)銷售滯緩，價格戰(zhàn)點燃。目前九頁\總數(shù)五十一頁\編于二點規(guī)模（建面）容積率產(chǎn)品類型規(guī)劃特征2002年前2002——04年2005——06年2007年至今7——60萬平米0.6——1.5以行列式為主半圍合組團(tuán)出現(xiàn)多層、別墅、小高5——15萬平米0.4——0.7多層、別墅0.5——1.55——30萬平米多層、小高、別墅規(guī)劃漸趨于成熟8——100萬平米0.5——1.5小高、高層、別墅、多層規(guī)劃趨于個性

泛金銀湖片區(qū)樓市發(fā)展歷程樓盤質(zhì)素演變特征：持續(xù)大盤供給。特征：容積率偏低且趨于穩(wěn)定。特征：普宅、別墅共同發(fā)展，產(chǎn)品由多層至高層形態(tài)過渡。特征：規(guī)劃水平上升速度較快。目前十頁\總數(shù)五十一頁\編于二點主力戶型建筑結(jié)構(gòu)物業(yè)配套2002年前2002——04年2005——06年2007年至今130平方米三房及以上大戶型景觀環(huán)境湖景、主題園林框架為主對講、紅外監(jiān)控湖景130平方米三房100平方米二房磚混為主樓宇對講100—140平米二房、三房，140平米以上大戶型暢銷框架社區(qū)景觀趨于人文化景觀氣質(zhì)漸明晰90平方米二房為主、120平方米左右三房框架，節(jié)能建筑名牌物管扎推社區(qū)文化建設(shè)更鮮明

泛金銀湖片區(qū)樓市發(fā)展歷程樓盤質(zhì)素演變特征：從純粹自然環(huán)境向氣質(zhì)景觀發(fā)展。特征：經(jīng)歷了中大戶型——大戶型——中小戶型的轉(zhuǎn)變。特征：從磚混到框架節(jié)能建筑，建筑水平迅速上升。特征：物理配套持續(xù)發(fā)展，精神配套比重不斷增加。目前十一頁\總數(shù)五十一頁\編于二點低收入人群首次置業(yè)、首次改善為主，區(qū)域來源以周邊及外地客戶為主。中產(chǎn)階層首次改善、首次置業(yè)為主，區(qū)域來源以漢口中心城區(qū)為主客戶群向中高收入階層轉(zhuǎn)移，置業(yè)需求中度假、投資的比例上升，區(qū)域來源以周邊、漢口中心城區(qū)、外地客為主重視環(huán)境的低收入人群重回市場，高端客戶被迫出局，區(qū)域來源以周邊、漢口中心城區(qū)為主。2002年前2002——04年2005——06年2007年至今客戶特征

泛金銀湖片區(qū)樓市發(fā)展歷程客戶特征演變目前十二頁\總數(shù)五十一頁\編于二點低端低端低端低端中端中端高端中端高端時間周期200年前02—04年05—06年07年至今客戶關(guān)注度目前市場上高、中、低三類需求關(guān)注度共存；雖然低端樓盤充斥市場，但中端客戶的關(guān)注度依然很高；片區(qū)市場暫時還無法滿足中高端客戶的心理需求，市場存在空白機(jī)會點。依區(qū)域樓市品質(zhì)、客戶特征的區(qū)域樓市認(rèn)可度與關(guān)注度的模型構(gòu)建片區(qū)發(fā)展研究結(jié)論泛金銀湖片區(qū)樓市關(guān)注度模型與結(jié)論目前十三頁\總數(shù)五十一頁\編于二點低端低端低端低端中端中端高端中端高端客戶認(rèn)可度時間周期200年前02—04年05—06年07年至今低端項目認(rèn)可度一直占有較高的比例，短期的壓抑后，在07年得到釋放；受制于政策及收入與房價的反差，中高端客戶開始逐漸游離，認(rèn)可度在降低；區(qū)域市場上，中高端客戶的關(guān)注度與認(rèn)可度出現(xiàn)較強(qiáng)烈的反差。依區(qū)域樓市品質(zhì)、客戶特征的區(qū)域樓市認(rèn)可度與關(guān)注度的模型構(gòu)建片區(qū)發(fā)展研究結(jié)論泛金銀湖片區(qū)樓市認(rèn)可度模型與結(jié)論目前十四頁\總數(shù)五十一頁\編于二點金銀湖片區(qū)供給目前以中低端產(chǎn)品為主；此類產(chǎn)品的出現(xiàn)拉低了區(qū)域價值的市場預(yù)期；同時中高端產(chǎn)品的缺乏，亦使區(qū)域中高端客戶短暫流失。片區(qū)發(fā)展研究結(jié)論片區(qū)樓市中高端市場從不缺乏關(guān)注度但認(rèn)可度低

區(qū)域樓市市場機(jī)會點透視目前十五頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒泛金銀湖片區(qū)屬性研判目前十六頁\總數(shù)五十一頁\編于二點區(qū)域地理屬性使然：金銀湖原住民較少且質(zhì)素較低，自身發(fā)展動力有限；區(qū)域近階段樓市發(fā)展使然：近幾年的發(fā)展缺乏政府的有效支持，基本處于自動“造血”階段；中高端客戶難以大量、有效導(dǎo)入；主力承載吳家山、老常青、姑嫂樹等周邊地區(qū)客戶首次購房需求及少量市中心老居民區(qū)的首次改善型需求。

泛金銀湖片區(qū)屬性研判片區(qū)市場占位現(xiàn)狀市場補(bǔ)缺者角色承載漢口中心區(qū)的被迫外遷者和少量的主動外遷者

目前十七頁\總數(shù)五十一頁\編于二點大武漢樓市板塊價值回歸理性：泛金湖片區(qū)相對優(yōu)越的地理位置（離武漢中心區(qū)較近）；泛金湖片區(qū)相對優(yōu)越的景觀、休閑資源；片區(qū)政府各項規(guī)劃政策的逐漸實施，將完善生活相關(guān)配套功能；片區(qū)樓市中高端客戶關(guān)注度依然占據(jù)較高比重

泛金銀湖片區(qū)區(qū)域?qū)傩匝信衅瑓^(qū)市場占位市場挑戰(zhàn)者角色發(fā)展中的生態(tài)CLD（中央居住區(qū)）大武漢、大漢口戰(zhàn)略下的中高端居住區(qū)

未來目前十八頁\總數(shù)五十一頁\編于二點以武廣、江漢路等漢口中心區(qū)為主。泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判萬科西半島（中高端典型項目）沿海賽洛城（中低端典型項目）以橋口區(qū)、東西湖區(qū)等相鄰區(qū)域為主。成交客戶來源：關(guān)鍵詞：漢口中心區(qū)關(guān)鍵詞：相鄰區(qū)域典指客戶屬性目前十九頁\總數(shù)五十一頁\編于二點20——29歲段為主，30——39歲段其次。泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判萬科西半島（中高端典型項目）沿海賽洛城（中低端典型項目）21——35歲段為主，尤以26——30歲段居多。成交客戶年齡：關(guān)鍵詞：年輕典指客戶屬性目前二十頁\總數(shù)五十一頁\編于二點中層管理者居多，高層、普通職工其次。泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判萬科西半島（中高端典型項目）沿海賽洛城（中低端典型項目）普通工薪階層為主。成交客戶職務(wù)：關(guān)鍵詞：工薪典指客戶屬性目前二十一頁\總數(shù)五十一頁\編于二點客戶主要置業(yè)興奮點依次為：價格、物管、戶型、環(huán)境、前景。泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判典指客戶屬性萬科西半島（中高端典型項目）沿海賽洛城（中低端典型項目）客戶置業(yè)興奮點：客戶主要置業(yè)興奮點依次為：價格、戶型、前景、配套。關(guān)鍵詞：價格、前景目前二十二頁\總數(shù)五十一頁\編于二點客戶置業(yè)驅(qū)動因素泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判同質(zhì)驅(qū)動因素價格、戶型、前景異質(zhì)驅(qū)動因素中高端項目中低端項目環(huán)境、物管配套、就近原則追求舒適追求便利價格敏感度強(qiáng)烈安居需求強(qiáng)烈未來導(dǎo)向強(qiáng)烈目前二十三頁\總數(shù)五十一頁\編于二點典型的安居性青年置業(yè)者多數(shù)低端+少數(shù)中高端泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判片區(qū)客戶現(xiàn)狀物理屬性年輕的工薪階層（70、80年代）；首次置業(yè)和首次改善需求（婚房和異地安家為主）；主要來自于項目周邊相鄰區(qū)域及漢口中心區(qū)。精神屬性社會中堅力量，積極進(jìn)取，同時也承擔(dān)著較大的壓力，有強(qiáng)烈的歸屬需求；關(guān)注住宅宜居性、置業(yè)環(huán)境和社區(qū)氛圍；關(guān)注區(qū)域發(fā)展。目前二十四頁\總數(shù)五十一頁\編于二點泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判片區(qū)客戶發(fā)展趨勢作為發(fā)展中的生態(tài)CLD，泛金銀湖片區(qū)樓市依托旅游業(yè)和生態(tài)商務(wù)城發(fā)展，未來客戶將以目前客戶為基礎(chǔ)，向客商、度假客等享受型成熟置業(yè)人群方向擴(kuò)散；客戶質(zhì)素將趨于中高端，片區(qū)從來就不缺乏中高端客戶，缺少的是中高端客戶的認(rèn)可度。享受型成熟置業(yè)者多數(shù)中高端+少數(shù)中低端目前二十五頁\總數(shù)五十一頁\編于二點泛金銀湖片區(qū)客戶屬性研判片區(qū)客戶市場機(jī)會安居型青年置業(yè)者目前大漢口樓市中最為廣泛、客層厚度最堅實的族群大漢口未來樓市的重要族群、目前樓市中的中高端族群，樓市客群中的少數(shù)者享受型成熟置業(yè)者

樓市中相對活躍的、具有較鮮明個性的、中高端客群缺失項目客群是迎合片區(qū)市場主流還是超越主流填補(bǔ)空白？目前二十六頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒項目市場占位目前二十七頁\總數(shù)五十一頁\編于二點片區(qū)市場環(huán)境下的項目特質(zhì)具備中高端產(chǎn)品質(zhì)素整盤特征：中大規(guī)模、英倫氣息、外秀內(nèi)實一期核心：矮房子、稀缺、實景、人文、內(nèi)斂、實用項目市場占位目前二十八頁\總數(shù)五十一頁\編于二點競爭力地段規(guī)模容積率戶型設(shè)計綜合配套形象外觀發(fā)展商品牌物業(yè)管理低中高銀湖翡翠沿海賽洛城泰躍金河萬科西半島宜家金磐項目市場占位片區(qū)市場環(huán)境下的產(chǎn)品力對比項目產(chǎn)品質(zhì)素強(qiáng)弱交叉呈現(xiàn)

目前二十九頁\總數(shù)五十一頁\編于二點配套產(chǎn)品景觀地段價格品牌建筑開發(fā)趨于成熟，產(chǎn)品氣質(zhì)成為新的競爭點。自然景觀資源是客戶在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)的重要因素區(qū)域配套發(fā)展滯后，成為區(qū)域置業(yè)主要抗性。多數(shù)離中心區(qū)較遠(yuǎn)，且交通不便。品牌開發(fā)商云集，與其他因素相比，對消費群影響最弱區(qū)域價格戰(zhàn)開始。——

銀湖翡翠——

沿海賽洛城——

泰躍金河——

萬科西半島——

宜家金磐客戶項目核心關(guān)注度排序：價格、配套、產(chǎn)品、景觀、地段、品牌項目一期并不具備超越性的競爭優(yōu)勢項目市場占位片區(qū)市場環(huán)境下的競爭力分析目前三十頁\總數(shù)五十一頁\編于二點占位方向思考項目市場占位如果迎合目前市場主流需求將面臨激烈的同質(zhì)化競爭客戶競爭白熱化且可能無法回避價格戰(zhàn)大盤的發(fā)展前景堪憂方向1：迎合×目前三十一頁\總數(shù)五十一頁\編于二點占位方向思考項目市場占位符合區(qū)域發(fā)展趨勢跳出激烈的同質(zhì)化客戶爭奪競爭態(tài)勢能夠發(fā)揮項目“文化營銷”的優(yōu)勢為項目發(fā)展預(yù)留廣闊的空間方向２：超越√目前三十二頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒項目客群屬性研判目前三十三頁\總數(shù)五十一頁\編于二點高價格高品質(zhì)萬科西半島（按毛坯計價）銀湖翡翠第一陣營第二陣營沿海賽洛城角色：高品質(zhì)中價位的最實惠者。宜家金磬4200性價比平衡線超越競爭態(tài)勢下的項目市場定位泰躍金河產(chǎn)品素質(zhì)超越區(qū)域開發(fā)水準(zhǔn)，在中高端市場客戶尋求認(rèn)可客戶戰(zhàn)略思考方向第三陣營44003800目前三十四頁\總數(shù)五十一頁\編于二點項目整盤客戶定性高形象、高素質(zhì)、中大盤吸引社會的中堅階層，中高端客群戰(zhàn)略下的客群定位目前三十五頁\總數(shù)五十一頁\編于二點經(jīng)濟(jì)上的準(zhǔn)中產(chǎn)階層精神上的財富擁泵動力型精神貴族戰(zhàn)略下的客群定位適合項目一期的客戶定性物理屬性：年輕，事業(yè)處于快速上升期；中產(chǎn)或準(zhǔn)中產(chǎn)，社會的中堅階層，未來的高端階層。精神屬性：重視規(guī)劃發(fā)展，對未來充滿信心，兼顧生活的進(jìn)取和享受，置業(yè)具備強(qiáng)烈的未來導(dǎo)向；群體認(rèn)同感和自我意識同樣強(qiáng)烈，重視人文生態(tài)和生活格調(diào)；具有冷靜的市區(qū)生活傾向，置業(yè)時兼顧通勤需求和自然環(huán)境要素；兼具富貴階層和普通市民階層雙重人格特征，置業(yè)時易以心理認(rèn)同指標(biāo)替代物理指標(biāo)，價格敏感度、消費風(fēng)險敏感度亦強(qiáng)烈。目前三十六頁\總數(shù)五十一頁\編于二點基本需求：宜居（自然環(huán)境良好、戶型格局實用、基本生活配套設(shè)施完善、交通便利）易購（首付、月供可以承受，性價比較高）關(guān)鍵驅(qū)動：共鳴氣質(zhì)共鳴，容易被具備優(yōu)雅、低調(diào)城市人文氣質(zhì)的區(qū)域、項目所打動；精神共鳴，精神生活的同路者，可以與其共享成長的項目，可以幫助其緩解壓力的項目動力型精神貴族置業(yè)關(guān)注點戰(zhàn)略下的客群定位適合項目一期的客戶定性目前三十七頁\總數(shù)五十一頁\編于二點60、70、80年代已組建家庭或進(jìn)入適婚狀態(tài)工作繁忙，但同樣重視休閑時間自我意識強(qiáng)，重視事物的成長性留戀城市繁華但不一定愿意長擁繁華入眠希望在大自然中找到平衡生命的力量細(xì)膩、懷舊戰(zhàn)略下的客群定位適合項目一期的客戶定性動力型精神貴族意象寫真目前三十八頁\總數(shù)五十一頁\編于二點特質(zhì)契合度備注價格☆☆☆依市而定戶型☆☆☆☆兩房、三房實用戶型形象外觀☆☆☆☆☆多層“類騎樓”住宅，稀缺，人文關(guān)懷濃郁產(chǎn)品氣質(zhì)☆☆☆☆☆都市隱貴的氣質(zhì)配套☆極需改善景觀☆☆☆☆☆自然湖景，老漢口人文景觀地段☆☆以產(chǎn)品力弱化品牌☆☆☆終端尊貴體驗感加強(qiáng)戰(zhàn)略下的客群定位適合項目一期的客戶定性動力型精神貴族與項目契合度目前三十九頁\總數(shù)五十一頁\編于二點報告整體思路泛金銀湖片區(qū)市場發(fā)展分析泛金銀湖片區(qū)屬性研判前期提案回顧項目客戶屬性研判項目市場占位新城開發(fā)項目借鑒新城開發(fā)項目借鑒目前四十頁\總數(shù)五十一頁\編于二點城市資源共享的意大利生活樣板—上海新浦江城項目背景緊鄰上海外環(huán)，距城市中心車行距離在20分鐘，遠(yuǎn)期將有地鐵六號線經(jīng)過項目，但目前沒有公交線路至此該項目是浦江板塊的首先啟動的房地產(chǎn)項目，有良好的高起點規(guī)劃，但當(dāng)時周邊城市配套匱乏2700畝的項目，低容積率的中高檔社區(qū)規(guī)劃VS區(qū)域市場、缺乏消費支撐持續(xù)開發(fā)項目簡介：新浦江城地處上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)，至人民廣場15公里，距陸家嘴約17公里；是規(guī)劃的浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)的示范區(qū)，將被建成一個高尚的、低密度、生態(tài)型的居住城區(qū)；將被60平方公里世博森林環(huán)繞的魅力之城；新浦江城規(guī)劃有80萬平米各種低密度住宅，同時有27萬平米都市產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)和23萬平米綜合商業(yè)區(qū)?？山梃b案例目前四十一頁\總數(shù)五十一頁\編于二點低密度產(chǎn)品+拔高容積率的產(chǎn)品組合構(gòu)成豐富的產(chǎn)品線，不斷擴(kuò)大客戶層面產(chǎn)品：低密度產(chǎn)品+拔高容積率的產(chǎn)品組合構(gòu)成豐富的產(chǎn)品線。依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，高中端產(chǎn)品聯(lián)動推售配套：以生活配套先行，后期隨著區(qū)域成熟逐漸形成具有豐富的城市功能的配套設(shè)施客戶：從最初的高端定位，有限的客戶群，到后來客戶層面不斷擴(kuò)大，不但沒有影響項目價值，反而加快了銷售速度，截至2006.10底整個項目還剩極少量高層，其他售罄。2005.4.272005.5

2005.5

2005.8.282005.10.232005.12.

大事記時間軸第一批住宅院墅開盤，三天售罄OCT當(dāng)代藝朮中心正式揭幕何香凝美朮館揭幕花園公寓開盤，當(dāng)天上午售罄第一批聯(lián)排別墅開盤，當(dāng)天上午基本售罄丹桂軒飲食集團(tuán)進(jìn)入聯(lián)排+小高層為主，特色創(chuàng)新產(chǎn)品：包括獨院別墅、寬景小高層、電梯公寓，水景公寓、院墅等，首先聯(lián)動推售獨院別墅＋小高層首期：商業(yè)（超市）、會所、幼兒園、國際中學(xué)，OCT當(dāng)代藝朮中心、何香凝美朮館、、“丹桂軒”中餐廳；后期：醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、劇院等一應(yīng)俱全最初定位：因考慮到無法以周邊產(chǎn)業(yè)支撐，力爭以藝術(shù)氣氛（建設(shè)何香凝藝術(shù)館）吸引藝術(shù)氣質(zhì)高尚人群，以產(chǎn)品走高吸引大富的有錢人（引入丹桂軒）成交客戶：第一居所為主，城市客戶為主，客戶層面不斷擴(kuò)大主要來自以城市干道為導(dǎo)向的盧灣、徐匯、三林市區(qū)，追求居住舒適度、主動郊區(qū)化客戶，以及浦江鎮(zhèn)本地居民升級置業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口帶來的居住需求配套產(chǎn)品價格7800元/平8200元/平8500元/平13000元/平24000元/平15800元/平8000元/平客戶19000元/平目前四十二頁\總數(shù)五十一頁\編于二點區(qū)域開發(fā)理念——新城開發(fā)，建立城市意象克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題造城－立足于全市，主動城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，配套資源共享，建立與城市聯(lián)系，利用城市機(jī)理克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題。標(biāo)志性的景觀大道城市符號－紅綠燈、斑馬線、市政配套與城市相連的路網(wǎng)地標(biāo)性建筑物現(xiàn)代、國際化的風(fēng)格，天際線打造開放性道路體系，與城市路網(wǎng)連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；直線形的道路規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對現(xiàn)代城市交通特點的尊重；城市標(biāo)志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；把不同高度的產(chǎn)品散落穿插，打造城市意象的天際線；明確的外圍邊界線區(qū)分區(qū)域差別；強(qiáng)調(diào)城市公共空間，區(qū)內(nèi)道路的各個交叉處是形態(tài)各不相同的廣場；目前四十三頁\總數(shù)五十一頁\編于二點總體規(guī)劃突出打造“生活之城”的概念，用國際學(xué)校、水岸商街等豐富的高品質(zhì)配套給客戶信心總規(guī)模及分期總占地1.8平方公里，總建面130平方米，鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃布局形式；總體容積率0.726，以中央河道為界，以北容積率在0.7以下，以南容積率在1.0以上；基本生活配套：建有滿足生活需要的各種功能設(shè)施，除了大賣場、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業(yè)、高檔俱樂部以外，還規(guī)劃有劇院、圖書館等等。各主要功能面積中央河道南工業(yè)園區(qū)中意文化廣場商業(yè)配套一期游艇俱樂部醫(yī)院水景公寓與小碼頭國際學(xué)校臨水商業(yè)街一期各功能面積面積比例80萬平米住宅61.5%27萬平米辦公20.8%23萬平米商業(yè)17.7%目前四十四頁\總數(shù)五十一頁\編于二點營造一種不同于普通城市生活的氛圍，倡導(dǎo)意大利生活方式，持續(xù)吸引城區(qū)客戶來新區(qū)置業(yè)升級版配套：在深圳享有盛譽(yù)的丹桂軒上海首家餐館也落戶新浦江城，并于12月中旬開張營業(yè)。著名大型健身會所美格菲健身俱樂部日前正式確定入駐新浦江城。OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已經(jīng)于2004年進(jìn)駐新浦江城的中意文化廣場，來自各個地區(qū)不同類型的藝術(shù)品都先后在這里進(jìn)行展出。無論是在亞德里亞海灘的花傘下度假，在米蘭時裝名品店購物，在羅馬的教堂與博物館內(nèi)流連，在威尼斯的水岸咖啡館外休閑聊天，你都會由衷的嘆息——有一種生活叫意大利。目前四十五頁\總數(shù)五十一頁\編于二點啟動區(qū)一舉奠定高尚大盤形象，配套先行，充分展示，以高端產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)綜合型物業(yè)啟動新浦江城1期規(guī)劃圖花園公寓獨院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場、超市、幼兒園國際私立中學(xué)一期啟動區(qū)規(guī)模1期0.7平方公里，建面34萬平米；1期05.4.29開盤，2期預(yù)計06.7月開盤啟動區(qū)產(chǎn)品獨院別墅（53套）小高層（10棟）水景公寓（4層、帶電梯）聯(lián)排別墅院墅（剩余）100套左右，面積區(qū)間在200-500平米產(chǎn)品設(shè)計新穎，產(chǎn)品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚啟動區(qū)生活配套先行商業(yè)（6萬平米、包租期3年）、會所、幼兒園、中學(xué)（國外私立），06.12前投入使用啟動區(qū)展示以何香凝美術(shù)館作為重點展示，體現(xiàn)文化格調(diào)創(chuàng)新創(chuàng)新樣板區(qū)道路、邊界等展示目前四十六頁\總數(shù)五十一頁\編于二點上海新浦江城案例給我們的啟示豐富的產(chǎn)品線，不斷擴(kuò)大客戶層面；依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，高中端產(chǎn)品聯(lián)動推售；主動城市化，開放，與城市共享配套資源，建立與城市聯(lián)系，利用城市機(jī)理，建立城市意象克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題；規(guī)劃并展示豐富的高品質(zhì)配套給客戶以信心；打造個性化式的生活方式；啟動區(qū)一舉奠定高尚大盤形象，配套先行，充分展示，