《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》第7章 歐洲評(píng)估準(zhǔn)則

第七章歐洲評(píng)估準(zhǔn)則1學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)深刻理解或掌握：（1）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的基本特點(diǎn)與影響力。（2）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的框架結(jié)構(gòu)。（3）EVS1市場(chǎng)價(jià)值、EVS2非市場(chǎng)價(jià)值。（4）EVA8房地產(chǎn)評(píng)估和能源效率及可持續(xù)性與評(píng)估。（5）EVS5評(píng)估報(bào)告。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的現(xiàn)狀、制定主體及產(chǎn)生與發(fā)展。（2）EVS3合格的評(píng)估師、TEGoVA的最低學(xué)歷要求、歐洲評(píng)估師認(rèn)可方案。（3）EVA6跨境評(píng)估。（4）2012歐洲評(píng)估準(zhǔn)則新增（減少）的內(nèi)容。2知識(shí)結(jié)構(gòu)圖■準(zhǔn)則制定■演進(jìn)■特點(diǎn)、作用與影響■重要概念■框架結(jié)構(gòu)■市場(chǎng)價(jià)值■非市場(chǎng)價(jià)值■合格的評(píng)估師■評(píng)估程序■評(píng)估報(bào)告■以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估■以租賃為目的的評(píng)估■以資產(chǎn)證券化為目的的物業(yè)估值■保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估■以個(gè)體投資者為目的的投資價(jià)值評(píng)估■跨境評(píng)估■基于另類投資基金經(jīng)理指示的物業(yè)評(píng)估■房地產(chǎn)評(píng)估和能源效率評(píng)估準(zhǔn)則EVS產(chǎn)生背景與演進(jìn)評(píng)估指南歐洲評(píng)估準(zhǔn)則（EVS）■概況■歐盟內(nèi)部市場(chǎng)■健康與安全■能源■環(huán)境■農(nóng)業(yè)政策■道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則■最低學(xué)歷要求■確認(rèn)歐洲評(píng)估師方案■可持續(xù)性與評(píng)估■距離、面積、體積的測(cè)量規(guī)范■土地和建筑物的價(jià)值分?jǐn)偂鲈u(píng)估師認(rèn)證■歐洲地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指南■歐洲抵押聯(lián)盟關(guān)于評(píng)估相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)歐盟立法及資產(chǎn)評(píng)估其他技術(shù)文件3案例導(dǎo)入歐盟通過一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的法律制度，保證人，貨物，服務(wù)和資本的遷徙自由。15個(gè)會(huì)員國(guó)已通過了一個(gè)共同的貨幣——?dú)W元。在對(duì)外政策上，它代表其成員在世界貿(mào)易組織，在八國(guó)集團(tuán)首腦會(huì)議和在聯(lián)合國(guó)的會(huì)議上發(fā)言，維護(hù)其成員國(guó)利益。同時(shí)，歐盟實(shí)行了實(shí)現(xiàn)關(guān)稅同盟和共同外貿(mào)政策、實(shí)行共同的農(nóng)業(yè)政策、建立政治合作制度、建設(shè)內(nèi)部統(tǒng)一大市場(chǎng)、建立政治聯(lián)盟、實(shí)行共同的漁業(yè)政策、建立歐洲貨幣體系等一系列共同政策和措施。

第一節(jié)歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn)

一、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn)（一）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的制定《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》（EUROPEANVALUATIONSTANDARDS，英文縮寫為EVS）是由歐洲評(píng)估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（TheEuropeanGroupofValuers’Associations，簡(jiǎn)稱TEGoVA）制定的一部適用于歐洲地區(qū)的區(qū)域性評(píng)估準(zhǔn)則，也是當(dāng)前國(guó)際評(píng)估界具有重要影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。TEGoVA是根據(jù)比利時(shí)法律成立的、以評(píng)估領(lǐng)域的研究和教育為目的的非盈利性專業(yè)協(xié)會(huì)，總部設(shè)在比利時(shí)布魯塞爾。（二）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的演進(jìn)《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》在歐洲各國(guó)有著重要的影響，2012版TEGoVA的成員國(guó)包括阿爾巴爾亞、奧地利、比利時(shí)、保加利亞、捷克、丹麥、法國(guó)、德國(guó)、希臘、匈牙利、意大利、哈薩克斯坦、科索沃、拉脫維亞、立陶宛、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、俄羅斯、塞爾維亞、斯洛伐克、西班牙、瑞典、阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)、英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家或者國(guó)家的評(píng)估協(xié)會(huì)。（二）歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的演進(jìn)1978年歐洲固定資產(chǎn)評(píng)估師聯(lián)合會(huì)，第1版EVS1993年第3版EVS1981年第2版EVS2003年第5版EVS2012年第7版EVS1977年歐洲固定資產(chǎn)評(píng)估師聯(lián)合會(huì)成立2000年第4版EVS2009年第6版EVS二、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的基本特點(diǎn)

（一）準(zhǔn)則條文+評(píng)注早期的EVS較多采用了說明、闡述的方式，對(duì)某些評(píng)估方法、理論進(jìn)行了詳細(xì)論證，在某種意義上更像是專業(yè)著作。2009、2012EVS的形式則與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則類似或接近，采取了“準(zhǔn)則條文+評(píng)注”模式，力求評(píng)估準(zhǔn)則的簡(jiǎn)約和明了。（二）偏重于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的研究受英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則、歐盟公司法及相關(guān)會(huì)計(jì)改革規(guī)則的影響，EVS長(zhǎng)期以來(lái)主要涉及不動(dòng)評(píng)估領(lǐng)域，并形成了以“固定資產(chǎn)評(píng)估”為主的特色。盡管TEGoVA開展了一些關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的研究，但其評(píng)估準(zhǔn)則仍未擺脫濃郁的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為主的顯著色彩，EVS2012仍未制定無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的準(zhǔn)則。

（三）注重評(píng)估與會(huì)計(jì)的協(xié)調(diào)EVS與歐盟的公司法特別是會(huì)計(jì)改革緊密相關(guān)，歐洲許多國(guó)家很早就受到公允價(jià)值會(huì)計(jì)理論的影響，既允許采用傳統(tǒng)的歷史成本減折舊的會(huì)計(jì)處理方式，也允許在一定情況下以評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值作為固定資產(chǎn)的列示價(jià)值反映在資產(chǎn)負(fù)債表中。1978年，歐共體正式發(fā)布了第四號(hào)法令公司法（78/660/EEC）第35條規(guī)定了與固定資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的規(guī)則，從立法上對(duì)這種會(huì)計(jì)改革的方向予以了肯定。為在公司年度會(huì)計(jì)報(bào)表中反映固定資產(chǎn)的公允（市場(chǎng)）價(jià)值，許多公司聘請(qǐng)?jiān)u估師對(duì)公司固定資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)估業(yè)務(wù)，其目的是最終將固定資產(chǎn)的公允價(jià)值納入年度會(huì)計(jì)報(bào)表。TEGoVA成立的緣由之一，就是歐盟對(duì)公司法中固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行修改所作出的回應(yīng)，它所強(qiáng)調(diào)的評(píng)估大多是為了在財(cái)務(wù)報(bào)告中反映市場(chǎng)價(jià)值或現(xiàn)行價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估。（四）強(qiáng)烈的區(qū)域政治特性和非開放性TEGoVA是以歐盟而不是以歐洲為基礎(chǔ)，正式會(huì)員應(yīng)當(dāng)是歐盟成員國(guó)的評(píng)估協(xié)會(huì)，聯(lián)系會(huì)員則是歐盟成員國(guó)之外的歐洲國(guó)家的評(píng)估協(xié)會(huì)，歐洲之外的評(píng)估協(xié)會(huì)只能成為其觀察員。會(huì)員的權(quán)利與會(huì)費(fèi)交納義務(wù)相結(jié)合，按所交納會(huì)費(fèi)的比例享有表決權(quán)。該會(huì)的許多活動(dòng)得到歐盟有關(guān)組織的扶持，依靠歐盟龐大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，積極開拓中歐、東歐評(píng)估行業(yè)，采取措施統(tǒng)一歐洲評(píng)估教育，其在評(píng)估界的作用不可低估。因此，TEGoVA制定的評(píng)估準(zhǔn)則，也應(yīng)當(dāng)主要是面向歐盟而非歐洲的，更不是面向國(guó)際的。（五）非強(qiáng)制性及與歐盟法規(guī)的契合性EVS并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力，但TEGoVA要求各會(huì)員國(guó)積極引進(jìn)并將其納入該國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則體系，甚至得到該國(guó)法律認(rèn)可。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的演變規(guī)律表明，資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展是反應(yīng)性的，一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、法規(guī)頒布呈現(xiàn)同方向變化?；跉W盟最新出臺(tái)的法律法規(guī)，EVS2012增加了指南6跨境評(píng)估、指南7另類投資基金經(jīng)理指示的物業(yè)評(píng)估以及指南8房地產(chǎn)評(píng)估及能源效率等準(zhǔn)則，以迎合跨境投資和全球化公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、金融監(jiān)管、建筑物能效指令等歐盟經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及法令的需要。第二節(jié)EVS的重要概念與框架結(jié)構(gòu)一、EVS的重要概念《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》通常會(huì)以詞匯表的形式單獨(dú)列出有關(guān)重要概念，以《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則2012》為例，其詞匯表中共包括26個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)。除假設(shè)、特殊假設(shè)、價(jià)值基礎(chǔ)、清算價(jià)值、最高最佳使用、評(píng)估報(bào)告等一般性概念外，其他概念主要包括：轉(zhuǎn)用價(jià)值、折余重置成本（DRC）、公允價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值、合格的評(píng)估師、被迫出售價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、投資價(jià)值、市場(chǎng)租金、協(xié)同價(jià)值、抵押貸款價(jià)值、期望價(jià)值（未來(lái)價(jià)值）、特殊價(jià)值等。二、EVS的框架結(jié)構(gòu)《歐洲資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2012》（第7版）由前言、介紹、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則及指南、歐盟立法及資產(chǎn)評(píng)估、其他技術(shù)文件、技術(shù)文檔分類、詞匯表、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)成員和TEGoVA成員九個(gè)部分構(gòu)成（圖4-1），其中準(zhǔn)則5個(gè)，指南8個(gè)，其他技術(shù)文件9個(gè)?！稓W洲資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2012》基本結(jié)構(gòu)

準(zhǔn)則1市場(chǎng)價(jià)值準(zhǔn)則2非市場(chǎng)價(jià)值準(zhǔn)則3合格的評(píng)估師準(zhǔn)則4評(píng)估程序準(zhǔn)則5評(píng)估報(bào)告指南1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南2以租賃為目的的評(píng)估指南3以資產(chǎn)證券化為目的的物業(yè)估值指南4保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估指南5以個(gè)體投資者為目的的投資價(jià)值評(píng)估指南6跨國(guó)評(píng)估指南7基于另類投資基金經(jīng)理指示的物業(yè)評(píng)估指南8房地產(chǎn)評(píng)估和能源效率概況歐盟內(nèi)部市場(chǎng)健康與安全能源環(huán)境普遍的農(nóng)業(yè)政策《EVS2012》（第7版）前言介紹歐洲評(píng)估準(zhǔn)則及指南歐盟立法及資產(chǎn)評(píng)估EVS委員會(huì)成員TEGoVA成員其他技術(shù)文件詞匯表技術(shù)文檔分類TEGOVA的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則TEGOVA的最低學(xué)歷要求摘要TEGOVA確認(rèn)歐洲評(píng)估師的方案摘要參考文件：可持續(xù)性與評(píng)估距離、面積、體積的測(cè)量規(guī)范參考文件：土地和建筑物的價(jià)值分?jǐn)倕⒖嘉募涸u(píng)估師認(rèn)證歐洲地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指南歐洲抵押聯(lián)盟關(guān)于評(píng)估相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)介紹準(zhǔn)則指南第三節(jié)歐洲評(píng)估準(zhǔn)則

一、EVS1市場(chǎng)價(jià)值EVS1市場(chǎng)價(jià)值由總則、適用范圍、TEGoVA認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)值定義、歐盟立法的市場(chǎng)價(jià)值定義和評(píng)注等五章構(gòu)成，共26條。171總則

2適用范圍

3TEGoVA認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)值定義

4歐盟立法市值定義

5評(píng)注EVS1市場(chǎng)價(jià)值第三節(jié)歐洲評(píng)估準(zhǔn)則

二、EVS2非市場(chǎng)價(jià)值EVS2非市場(chǎng)價(jià)值由總則、適用范圍、價(jià)值基礎(chǔ)、公允價(jià)值、特殊價(jià)值、投資價(jià)值、抵押貸款的價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、和重置成本等九章構(gòu)成，共19條。第三節(jié)歐洲評(píng)估準(zhǔn)則

三、EVS3合格的評(píng)估師EVS3由總則、適用范圍、基本要求、合格的評(píng)估師和評(píng)注等五章構(gòu)成，共16條。四、EVS4評(píng)估程序EVS4由總則、適用范圍、聘用條款、與客戶顧問、審計(jì)師和其他人的溝通、評(píng)注、證實(shí)評(píng)估、評(píng)估復(fù)核等七章構(gòu)成，共27條。五、EVS5評(píng)估報(bào)告EVS5由簡(jiǎn)介、適用范圍、評(píng)估報(bào)告編制、評(píng)估報(bào)告及書面證明等四章構(gòu)成，共11條。EVS5—評(píng)估報(bào)告

結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容基本要求提供的書面評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)清晰，達(dá)到專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)評(píng)估范圍、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論及預(yù)期報(bào)告使用者的表述應(yīng)通俗易懂?？倓t評(píng)估報(bào)告是評(píng)估業(yè)務(wù)委托方作出決策的依據(jù)性文件，評(píng)估師確定的評(píng)估結(jié)果及其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確、有效、可靠，并恰當(dāng)?shù)貍鬟_(dá)給評(píng)估業(yè)務(wù)的委托方。適用范圍本準(zhǔn)則論述的評(píng)估報(bào)告是評(píng)估師為評(píng)估業(yè)務(wù)委托方作出價(jià)值決定的建議性文件。評(píng)估報(bào)告編制（1）歐洲理事會(huì)2006年第48號(hào)指令對(duì)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值的定義為：“市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)以清晰易懂的方式予以記錄和說明?！薄暗盅嘿J款價(jià)值應(yīng)以清晰易懂的方式予以記錄和說明?！保?）一份評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)提供清晰、毫不模糊的評(píng)估意見，同時(shí)要足夠詳細(xì)，對(duì)資產(chǎn)真實(shí)情況的分析不存在任何誤解，確保對(duì)條款中的所有事項(xiàng)、約定的條件以及其他包含的重要領(lǐng)域與評(píng)估業(yè)務(wù)委托方達(dá)成一致。（3）評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)滿足可靠性和可理解性，并以準(zhǔn)備好的書面形式提交給評(píng)估業(yè)務(wù)委托方和報(bào)告使用者。（4）評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)陳述評(píng)估說明、評(píng)估師的任職資格證明、被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的相關(guān)細(xì)節(jié)、所做出的任何假設(shè)條件以及做出評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論過程中的限制性條件。（5）被評(píng)估資產(chǎn)所處的市場(chǎng)情況受不確定因素的影響，這與評(píng)估結(jié)果息息相關(guān)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎評(píng)估，并向評(píng)估業(yè)務(wù)委托方發(fā)表自己的意見。（6）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮并聲明評(píng)估報(bào)告的有效使用時(shí)間，這在評(píng)估結(jié)果不穩(wěn)定的情況下會(huì)顯得特別重要，一些國(guó)家的法律或者合同中也有所規(guī)定。評(píng)估報(bào)告及書面證明（1）評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)記錄評(píng)估業(yè)務(wù)的相關(guān)說明、價(jià)值類型、評(píng)估目的以及做出評(píng)估意見的分析過程和支持評(píng)估結(jié)論的信息，包括，評(píng)估報(bào)告的恰當(dāng)用途，采用參照物的具體細(xì)節(jié)。（2）評(píng)估證明可以合并到評(píng)估報(bào)告中，一同提供評(píng)估師的評(píng)估總結(jié)結(jié)論。特殊地，一些國(guó)家的法律或者慣例中限定評(píng)估師核證被評(píng)估資產(chǎn)的數(shù)量。評(píng)估證明通常是一封簡(jiǎn)短的信，包括：評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的姓名和地址、被評(píng)估資產(chǎn)的具體信息、評(píng)估基準(zhǔn)日、價(jià)值類型、出具評(píng)估證明書（評(píng)估報(bào)告）的日期、評(píng)估的假設(shè)條件、評(píng)估師的姓名和地址及任職資格證書。（3）評(píng)估報(bào)告或者評(píng)估證明書不應(yīng)模棱兩可，不應(yīng)以任何方式誤導(dǎo)評(píng)估報(bào)告使用者，也不應(yīng)存在任何錯(cuò)誤。由于這些或是其他方面的原因，評(píng)估報(bào)告或是評(píng)估證明書要求書寫清晰明確，使不具備資產(chǎn)或評(píng)估知識(shí)的人士也能理解。（4）評(píng)估報(bào)告或者評(píng)估證明書應(yīng)當(dāng)具備客觀性。評(píng)估師應(yīng)確保不存在任何的利益沖突。評(píng)估師在依據(jù)價(jià)值做出特定的評(píng)估結(jié)果和其他任何相關(guān)的建議時(shí)，不應(yīng)受到來(lái)自業(yè)務(wù)委托方和第三方壓力的影響。在適當(dāng)?shù)那闆r下，評(píng)估師應(yīng)拒絕接受評(píng)估業(yè)務(wù)，如當(dāng)評(píng)估師的客觀（專業(yè)）聲譽(yù)很可能受到威脅時(shí)。（5）評(píng)估報(bào)告或評(píng)估證明書的形式和細(xì)節(jié)可由評(píng)估師自行判定，但在滿足業(yè)務(wù)委托方的特殊要求的同時(shí)，要考慮到評(píng)估目的和業(yè)務(wù)委托方預(yù)期的評(píng)估報(bào)告用途。（6）起草評(píng)估報(bào)告——有些情況下，提供一份預(yù)先的評(píng)估報(bào)告草稿或修正為更簡(jiǎn)短的形式是比較合適的，但這并不符合本準(zhǔn)則。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備一份詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告或全面的評(píng)估證明書，以供參考。

評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容（1）評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：被評(píng)估資產(chǎn)的描述，包括評(píng)估范圍、評(píng)估依據(jù)、價(jià)值類型；法律語(yǔ)境描述（土地使用權(quán)，租賃，發(fā)展管制，等等）；被評(píng)估資產(chǎn)所處市場(chǎng)情況說明；評(píng)估方法和分析過程的描述。（2）簽字（取得資格的）評(píng)估師對(duì)業(yè)務(wù)委托方的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，本準(zhǔn)則建議所有的評(píng)估（包括該聲明）應(yīng)當(dāng)與準(zhǔn)則保持一致。特殊情況，也要聲明任何違背本準(zhǔn)則的程度和原因，或是評(píng)估過程中任何一個(gè)重要部分被省略的原因。（3）評(píng)估師應(yīng)確保自己對(duì)影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的各個(gè)事項(xiàng)都有關(guān)注。諸如估價(jià)對(duì)象所在地或附近存在潛在的污染、有毒有害材料或所有權(quán)問題。（4）增值稅——如果在評(píng)估基準(zhǔn)日，國(guó)家對(duì)于資產(chǎn)的增值稅率有相關(guān)規(guī)定的話，應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估中所用的增值稅率與有關(guān)規(guī)定的一致性。除報(bào)告的評(píng)估價(jià)值之外，對(duì)于任意一項(xiàng)資產(chǎn)交易所要支付的增值稅都應(yīng)當(dāng)予以聲明。

第四節(jié)歐洲評(píng)估指南（EVA）一、EVA1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估本指南由總則、適用范圍、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)備和呈現(xiàn)框架、資產(chǎn)分類、選擇一致性價(jià)值基礎(chǔ)、公允價(jià)值、土地和建筑物之間的分配、信息披露規(guī)定等八章構(gòu)成，共34條。二、EVA6跨境評(píng)估本指南由總則、適用范圍、評(píng)估師資格、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)知識(shí)、聘用條款、遵從當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)、獨(dú)立性和利益沖突、道德倫理、保險(xiǎn)、報(bào)告等10章構(gòu)成，共20條。EVA6跨境評(píng)估結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容1總則1.1隨著金融全球化，全球市場(chǎng)開放和歐盟內(nèi)部市場(chǎng)的形成，客戶委托跨境評(píng)估的業(yè)務(wù)越來(lái)越多。TEGoVA歐洲評(píng)估師（REV）互相認(rèn)可方案，可以協(xié)助客戶和評(píng)估機(jī)構(gòu)確定在其他國(guó)家執(zhí)業(yè)合格評(píng)估師的資格要求。同樣，其他國(guó)家也十分重視評(píng)估師自身的工作經(jīng)驗(yàn)，尤其是在特定房地產(chǎn)市場(chǎng)的跨境評(píng)估。在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，在另一個(gè)國(guó)家進(jìn)行估值時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)特別注意每個(gè)國(guó)家的立法和實(shí)踐及其對(duì)評(píng)估的影響。1.2指令2006/123/EC關(guān)于內(nèi)部市場(chǎng)服務(wù)（服務(wù)指令），旨在消除跨境業(yè)務(wù)活動(dòng)發(fā)展的障礙。它增強(qiáng)了服務(wù)提供商在內(nèi)部市場(chǎng)開發(fā)活動(dòng)或在另一成員國(guó)提供服務(wù)。該指令規(guī)定的法律框架有利于多種服務(wù)的開展，包括房地產(chǎn)中介服務(wù)及資產(chǎn)評(píng)估。1.3雖然該指令確保了評(píng)估師在本國(guó)之外進(jìn)行評(píng)估的權(quán)利，但并未包括評(píng)估師在其他國(guó)家市場(chǎng)運(yùn)作所需的專業(yè)資格、必要的技能和做法。1.4評(píng)估師應(yīng)當(dāng)遵守EVA6列示的基本要求，如果他們打算在本國(guó)以外的國(guó)家進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)滿足其他要求。這些要求是：（1）資格；（2）專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；（3）市場(chǎng)知識(shí)；（4）遵守當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)；（5）透明度；（6）獨(dú)立性；（7）避免利益沖突。TEGoVA認(rèn)為，這些原則不僅適用于本國(guó)市場(chǎng)的評(píng)估，也完全適用于跨境評(píng)估。2適用范圍本應(yīng)用指南為評(píng)估師在其他國(guó)家（東道國(guó)）而非本國(guó)（母國(guó)）進(jìn)行評(píng)估提供指導(dǎo)。申請(qǐng)補(bǔ)充服務(wù)指令有關(guān)歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)（EEA）內(nèi)跨境估值服務(wù)，從而提高評(píng)估師無(wú)行政障礙操作跨境評(píng)估，并規(guī)范實(shí)施跨境評(píng)估的評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)、技能和評(píng)估報(bào)告撰寫。3評(píng)估師資格3.1評(píng)估師在有關(guān)國(guó)家進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)勝任能力。當(dāng)評(píng)估師的專業(yè)和個(gè)人素質(zhì)在規(guī)定的范圍之內(nèi)，評(píng)估師可以在另一個(gè)國(guó)家實(shí)施評(píng)估業(yè)務(wù)。這些資格條件應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露。3.2擁有專業(yè)團(tuán)體認(rèn)可的相關(guān)資格和長(zhǎng)期的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)可以進(jìn)一步向客戶證明這些技能。4專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)知識(shí)4.1評(píng)估師應(yīng)當(dāng)證明其在東道國(guó)的實(shí)踐能力。他們應(yīng)當(dāng)具備：（1）最新信息；（2）EVS良好的知識(shí)；（3）不同類型財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；（4）東道國(guó)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)知識(shí)和財(cái)產(chǎn)法。4.2評(píng)估師應(yīng)當(dāng)定期參與由東道國(guó)的專業(yè)團(tuán)體或其他合格的認(rèn)可機(jī)構(gòu)舉辦的專業(yè)發(fā)展課程，鞏固和擴(kuò)大其在東道國(guó)的財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)及資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)。4.3在跨境評(píng)估中，東道國(guó)是被評(píng)估資產(chǎn)的委托方，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)有效地與委托方就當(dāng)?shù)貙I(yè)相關(guān)的問題進(jìn)行溝通。這包括所有價(jià)值相關(guān)的問題，以及評(píng)估師執(zhí)業(yè)有關(guān)的專業(yè)問題。5雇傭條款5.1當(dāng)評(píng)估師接到母國(guó)以外的評(píng)估委托（也可能是其中的客戶位于國(guó)外），在簽署業(yè)務(wù)約定書之前，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)與客戶協(xié)商（包括董事和高級(jí)職員，如果它是公司），并與客戶的專業(yè)顧問（包括審計(jì)師）等溝通，同意并簽署業(yè)務(wù)約定書。5.2如果評(píng)估師不具備進(jìn)行該類固定資產(chǎn)或其它類別資產(chǎn)評(píng)估必要的經(jīng)驗(yàn)或能力，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)通知客戶，并與客戶達(dá)成協(xié)議，利用具有資質(zhì)的其他專業(yè)人士協(xié)同工作來(lái)彌補(bǔ)其不足。提供專業(yè)的援助應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確聲明。為了提高所在國(guó)家優(yōu)質(zhì)的援助保證，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)尋求東道國(guó)當(dāng)?shù)刂鞴茉u(píng)估師部門的援助，如歐洲公認(rèn)評(píng)估師（REV）的支持。6遵守當(dāng)?shù)匾?guī)則6.1評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清楚地在評(píng)估報(bào)告中披露偏離EVS和/或?yàn)榉戏?、評(píng)估準(zhǔn)則或東道國(guó)其他估價(jià)規(guī)定作出的特別假設(shè)。如果相關(guān)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)按照公認(rèn)評(píng)估原則調(diào)節(jié)評(píng)估報(bào)告的形式和內(nèi)容。6.2客戶所在國(guó)家的會(huì)計(jì)法規(guī)和實(shí)踐，或者評(píng)估程序具有一定的差異，在以財(cái)務(wù)報(bào)表為目的的評(píng)估中，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮客戶所在國(guó)家的規(guī)則，并在評(píng)估報(bào)告中突出披露這種差異。7獨(dú)立性與利益沖突為了避免任何利益沖突和維護(hù)專業(yè)的客觀性，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)保持其嚴(yán)格的專業(yè)獨(dú)立開展工作，以履行自己的專業(yè)職業(yè)，無(wú)論評(píng)估師的個(gè)人情況如何。8倫理評(píng)估師應(yīng)當(dāng)遵守TEGoVA的職業(yè)道德和行為守則。9保險(xiǎn)評(píng)估師在其執(zhí)業(yè)的所有國(guó)家，有責(zé)任購(gòu)買和保持職業(yè)保險(xiǎn)，以滿足其客戶和第三方潛在的負(fù)債。10報(bào)告10.1更重要的是，評(píng)估報(bào)告?zhèn)鬟_(dá)的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是清晰明確的、可理解和可驗(yàn)證的，使客戶能夠理解價(jià)值相關(guān)的數(shù)據(jù)記錄及評(píng)估報(bào)告的形成，并通過適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和應(yīng)用。10.2如果客戶總部設(shè)在第三國(guó)，其評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括明確的參考法律或習(xí)俗，尤其是有關(guān)財(cái)產(chǎn)所在國(guó)之間存在的任何重大差異的。10.3跨境評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露其所依賴的數(shù)據(jù)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)注明數(shù)據(jù)的來(lái)源，以方便評(píng)價(jià)判斷其質(zhì)量和評(píng)估師陳述其效果。三、EVA8房地產(chǎn)評(píng)估和能源效率歐盟在應(yīng)對(duì)全球氣候變暖行動(dòng)中有著十分重要的影響。建筑物碳排放量占整個(gè)歐洲的40%，其能耗與二氧化碳排放量等正成為推動(dòng)歐盟立法的主要因素，歐盟或其個(gè)別國(guó)家希望通過立法影響地產(chǎn)使用者改變自己的行為，以降低消耗或提高可再生能源的使用。指南8對(duì)建筑物能源指令中與評(píng)估相關(guān)的所有方面提供指引，包括如何最有效地向客戶提供建議，諸如被評(píng)估資產(chǎn)所需的任何更新、在規(guī)模利用上是否充分等，以考量歐盟立法中關(guān)于建筑物最低能源性能是否符合更新?lián)Q代的要求。同時(shí)也給出了進(jìn)一步的建議，有助于評(píng)估師提供一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)。加熱、照明和與服務(wù)相聯(lián)系的空調(diào)要求，從烹飪到電梯，都需要能源。潛在的購(gòu)買者和租客通常都對(duì)他們所需要的能源的可能性和成本感興趣，很多人希望知曉能源效率，或者是能源是不是來(lái)自可再生能源。毋庸置疑，相關(guān)立法將會(huì)對(duì)建筑物的評(píng)估方法及評(píng)估值產(chǎn)生影響。本指南提供了與建筑物的能源性能有關(guān)的所有評(píng)估相關(guān)方面的指導(dǎo)，主要用于規(guī)范并指導(dǎo)評(píng)估師在執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)考慮能源效率問題，如歐盟成員國(guó)建筑指令等。本指南由總則、適用范圍、定義、應(yīng)用說明、評(píng)注等五章構(gòu)成，共18條。1總則1.1能源往往是近年來(lái)?yè)碛胸?cái)產(chǎn)成本增長(zhǎng)最顯著的因素。與服務(wù)有關(guān)的取暖、照明和空調(diào)要求越來(lái)越多，再?gòu)呐腼兊诫娞?，建筑使用過程的能源需求與日俱增。作為一個(gè)實(shí)用性的問題，控制能源消耗及其成本，潛在買家及租戶通常是有興趣的。一些人希望說明特定的效率水平或能源來(lái)自可再生能源。1.2建筑物二氧化碳排放量占?xì)W盟的36％，目前，能源問題是一個(gè)影響歐盟財(cái)產(chǎn)立法的主要驅(qū)動(dòng)因素。歐盟和個(gè)別國(guó)家希望影響物業(yè)占用人改變他們的行為，降低消耗，提高效率，更好地利用可再生能源。建筑物明顯比設(shè)備或系統(tǒng)有一個(gè)更長(zhǎng)的生命周期。許多財(cái)產(chǎn)，尤其是房子，有超過一個(gè)世紀(jì)的歷史，現(xiàn)在存在的大部分存量住房能夠使用到2050年。1.3指令2010/31/EU建筑物的能源性能開發(fā)前身2002/91序言指出：“該行業(yè)正在擴(kuò)大，這勢(shì)必增加其能源消耗”，“建筑行業(yè)減少能源消耗和使用可再生能源，是減少歐盟的能源依賴和溫室氣體排放的重要措施”。（敘述3）“有必要制定更具體的行動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)建筑物巨大而未實(shí)現(xiàn)的節(jié)能潛力，降低成員國(guó)在這個(gè)行業(yè)之間業(yè)績(jī)的巨大差異。”（敘述7）1.4專業(yè)評(píng)估師根據(jù)客戶委托，應(yīng)當(dāng)向客戶提供相應(yīng)基礎(chǔ)的價(jià)值意見，即從市場(chǎng)上獲得的證據(jù)。這是必不可少的“市場(chǎng)價(jià)值”理念。能源成本和效率將作為矩陣（環(huán)境、背景）的一個(gè)組成部分。2適用范圍本指南主要考慮財(cái)產(chǎn)評(píng)估中的能源效率問題，特別是歐盟成員國(guó)在建筑能源績(jī)效指南（2010/31/EU）實(shí)施情況下采取的節(jié)能措施的效果。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)意識(shí)到一點(diǎn)，就是成員國(guó)在實(shí)施指南的時(shí)候他們完全有提高標(biāo)準(zhǔn)的自由。所以必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估。3定義3.1除非另有規(guī)定，這里引用的建筑物能源性能定義是來(lái)自指令2010/31/EU（以下稱為“指令”）。3.2“建筑物”“是指有墻壁、屋頂?shù)慕ㄖ?。能源被用于調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候”。注釋：這個(gè)定義排除了一些可能通常被稱為建筑，尤其是那些沒有加熱或冷卻的建筑結(jié)構(gòu)，以及沒有達(dá)到能源性能標(biāo)準(zhǔn)和能效證書（EPC）的建筑結(jié)構(gòu)。3.3能效證書是指由成員國(guó)或由其指定法人認(rèn)可的，依照第3條方法計(jì)算的建筑物或建筑單元的能量性能。3.4“建筑物能源性能”是指除其他外，滿足一個(gè)典型建筑物所計(jì)算或測(cè)量包括采暖、制冷、通風(fēng)、照明、熱水能源等相關(guān)的能源需求量。3.5近零能耗建筑是指建筑物按照附件1確定的具有非常高的能量性能，幾乎為零或非常低的能源需要量，涵蓋可再生能源，包括現(xiàn)場(chǎng)或附近生產(chǎn)的可再生能源。3.6建筑物或建筑單元的建筑技術(shù)系統(tǒng)是指用于加熱、冷卻、通風(fēng)、熱水、照明技術(shù)設(shè)備或它們的組合。4應(yīng)用聲明4.1專業(yè)評(píng)估師是向委托方報(bào)告該財(cái)產(chǎn)一定基礎(chǔ)上的價(jià)值意見。建筑物的能源效率可能是財(cái)產(chǎn)相關(guān)的數(shù)值，但相關(guān)的能源成本將是評(píng)估的一部分。4.2凡估值正在準(zhǔn)備建設(shè)、出售、出租或者與新的承租人相關(guān)的財(cái)產(chǎn)，評(píng)估師在估值時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮EPC評(píng)級(jí)和任何顯著的建議。4.3特別。當(dāng)考慮財(cái)產(chǎn)與能源效能證書時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)的評(píng)級(jí)和建議，以發(fā)表其對(duì)被評(píng)估財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的意見；當(dāng)要求提供意見或協(xié)助是否構(gòu)成“大整修”的成員國(guó)已經(jīng)采用了基于成本和價(jià)值的選項(xiàng)時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)：（1）判斷建設(shè)物所需的翻新是否足以引發(fā)其所需的最低能源性能而升級(jí)；（2）根據(jù)評(píng)估師的技能和委托，并得到一個(gè)有信譽(yù)的評(píng)價(jià)或建議，估算客戶升級(jí)的成本，使客戶做出明智的決定。5評(píng)注5.1概述5.1.1最相關(guān)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估指令要求成員國(guó)建立：在綜合能效標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，每棟建筑的均熱特性和可再生能源系統(tǒng)是：為每個(gè)成員國(guó)的所有建筑物設(shè)定；實(shí)施不僅為新建筑，也包括現(xiàn)有建筑物的“重大更新”；能源效能證書（EPCs）。除此之外，要求到2021年，所有的新建建筑滿足“近零能耗”規(guī)定，并規(guī)定對(duì)較大的供暖和空調(diào)系統(tǒng)建立定期檢查制度。5.1.2評(píng)估師應(yīng)當(dāng)了解財(cái)產(chǎn)所在成員國(guó)應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定。5.2新建筑-近零能耗5.2.1各成員國(guó)應(yīng)確保：（1）到2020年12月31日，所有新建筑都應(yīng)接近零能耗建筑；（2）2018年12月31日之后，公共機(jī)構(gòu)占用和擁有的新建建筑應(yīng)近零能耗建筑。5.2.2這是一個(gè)嚴(yán)格的義務(wù)，盡管有關(guān)規(guī)定允許成員國(guó)不適用于“具體和合理”的情況，且在建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)周期成本效益分析是負(fù)的。5.3現(xiàn)有建筑物和“重大更新”5.3.1能效標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)現(xiàn)有建筑物而設(shè)置，對(duì)于“重大更新”引發(fā)的，指令并不需要實(shí)施節(jié)約。5.3.2“重大更新”。序言指出，“現(xiàn)有建筑物的主要翻新工程，無(wú)論其規(guī)模大小，應(yīng)當(dāng)符合成本效益的措施，以提高能效。5.3.3“各成員國(guó)應(yīng)采取必要措施，確保對(duì)建筑進(jìn)行大型翻新工程，建筑或改造部分的能耗性能升級(jí)，以滿足最低能源性能要求......”（第7條）。5.3.4評(píng)估師可以通過關(guān)注評(píng)估對(duì)象是否屬于指令規(guī)定的“大整修”范圍，進(jìn)而以滿足當(dāng)前的能源性能標(biāo)準(zhǔn)。該指令規(guī)定了兩個(gè)選項(xiàng)，每個(gè)成員國(guó)通過選擇它的測(cè)試來(lái)確定評(píng)估對(duì)象是否為“大整修”資產(chǎn)。“大型翻新工程”是指一個(gè)建筑物的改造：（a）涉及建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)或建筑技術(shù)系統(tǒng)改造的總成本高于建筑價(jià)值25％，不包括該建筑物所在土地的價(jià)值；或（b）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)表面的25％以上經(jīng)過翻新。成員國(guó)可以選擇適用的方案（a）或（b）。5.3.5評(píng)估師須應(yīng)當(dāng)知曉哪個(gè)選項(xiàng)已被有關(guān)成員國(guó)選中。5.3.6擴(kuò)展是否構(gòu)成翻新的應(yīng)如實(shí)解釋。5.3.7對(duì)于選項(xiàng)（a），指令沒有指定評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)，其“價(jià)值”被默認(rèn)為是“市場(chǎng)價(jià)值”，按照EVS1評(píng)估，除非有充分的理由采取另一個(gè)基礎(chǔ)。建筑物的使用期與這樣的評(píng)估無(wú)關(guān)，它是將排除建筑物土地價(jià)值后的價(jià)值與成本相比較。這意味著在多數(shù)情況下，這種測(cè)試似乎需要為那些通常只能與它相關(guān)土地出售的任何建筑物作出兩個(gè)估值：建筑物與土地一起出售；相關(guān)土地上無(wú)建筑物（可能是任何開發(fā)價(jià)值）。由此產(chǎn)生的凈值，然后與擬建工程的成本進(jìn)行比較。成本與價(jià)值的概念不同，特別是對(duì)建筑的改造，測(cè)試要求升級(jí)建筑物節(jié)能性能工作增加的價(jià)值不超過建筑物價(jià)值的25％。5.3.8選項(xiàng)（b）則需要進(jìn)行評(píng)估：建筑物外部總面積，包括墻壁和屋頂；多少面積需要改造。這可能意味著一個(gè)純粹的內(nèi)部改造將不會(huì)被選擇（b），而會(huì)選擇（a）。5.3.9基于成員國(guó)的測(cè)試，如果改造是“主要的”，指令賦予各成員國(guó)自由決定它是否是整個(gè)建筑物或只是其改造的一部分升級(jí)到最低能源性能標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉這一規(guī)則。5.3.10當(dāng)成員國(guó)選擇選項(xiàng)（a）時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)：（1）判斷建筑物的翻修是否足以引發(fā)建筑物達(dá)到最低能源性能，因此升級(jí)；（2）根據(jù)評(píng)估師的技能和委托，估算并得到一個(gè)有信譽(yù)的評(píng)價(jià)或建議，以獲取升級(jí)的估計(jì)成本，使客戶可以做出明智的決定。5.4能源效能證書（EPCs）5.4.1EPC是經(jīng)批準(zhǔn)的建筑物能源效率檢查員采用認(rèn)可的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、比較和提出改進(jìn)咨詢建議的評(píng)估記錄。該評(píng)級(jí)將以一個(gè)字母或數(shù)字顯示建筑物的熱力特性和對(duì)可再生能源（2009/28/EC）的依賴程度。一個(gè)EPC的有效期不超過十年。5.4.2擁有有效的EPC是建筑物施工、出售或租賃給新租戶及公共當(dāng)局占用面積超過500平方米的法律要求，一個(gè)有用的面積占用公共機(jī)構(gòu)所有建筑物的法定要求。“能源效能證書或其副本應(yīng)當(dāng)顯示給新租戶或買家，并移交給買方或新租戶?！?.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)EPC政策的目的在相關(guān)指令中描述為：建筑物或建筑單位的準(zhǔn)買家和租戶，應(yīng)得到有關(guān)能源性能證書改善及其節(jié)能建議的正確的信息……能源性能證書還應(yīng)當(dāng)提供建筑物加熱和冷卻的能源需求，以及主要能源消耗和二氧化碳排放量及其實(shí)際影響等信息。5.4.4EPC是必要的嗎？當(dāng)考慮建造作為財(cái)產(chǎn)評(píng)估的一部分時(shí)，評(píng)估師通常希望確定EPC及其影響，如果是這樣，獲得有效的EPC應(yīng)當(dāng)是必須的。5.4.5除下文所述的情況外，EPC是強(qiáng)制性的：（1）建筑物：建造；出售；租賃給新房客。（2）公共機(jī)關(guān)占用和公眾經(jīng)常訪問的建筑物。2015年7月9日，從500平方米的最小尺寸減少至250平方米。成員國(guó)可能推遲建筑物EPCs單體建筑單位的應(yīng)用，到2015年12月31日。5.4.6除非另有說明，獲得EPC或建筑系統(tǒng)技術(shù)報(bào)告不是評(píng)估師的責(zé)任。5.4.7不需要EPCs的建筑物。依照建筑物指令的定義，不需要EPCs的建筑物是指沒有必要作出任何努力來(lái)改變氣候的建筑物。這些是EPC制度的例外，通常包括某些存儲(chǔ)建筑和許多農(nóng)業(yè)建筑（如冷庫(kù)）。5.4.8成員國(guó)可以自由豁免EPC義務(wù)的建筑物有以下幾類：a．文物保護(hù)建筑。作為特定環(huán)境的一部分或因?yàn)槠涮厥饨ㄖ蜌v史功績(jī)，符合一定的最低能源性能要求，將會(huì)改變其特征或外貌。注意：這種排斥具有唯一性，只要符合會(huì)改變建設(shè)物的特征或外表，也許一棟歷史建筑的外觀是由雙層玻璃和外墻保溫的改變。b．用作禮拜場(chǎng)所和宗教活動(dòng)的建筑物。注意：用于宗教活動(dòng)的建筑物可能包括凈化儀式的寺院和設(shè)施等。c．使用兩年或更少時(shí)間的臨時(shí)建筑物，工業(yè)用地，廠房和非住宅較低能源需求的農(nóng)業(yè)建筑以及與國(guó)家部門有能源績(jī)效協(xié)議的非住宅農(nóng)業(yè)建筑。注意：這種排斥分為三個(gè)部分：（1）臨時(shí)建筑物可能包括那些在建筑工地和針對(duì)特定事件，以及那些臨時(shí)規(guī)劃許可使用的建筑物。（2）“低能源需求”排除不僅適用于非住宅農(nóng)業(yè)建筑，也適用于有資格的工業(yè)用地及廠房?！暗湍茉葱枨蟆敝噶钪袥]有定義。一些成員國(guó)也可以這樣做。（3）農(nóng)業(yè)建筑能源性能的行業(yè)協(xié)議是最有可能適用于豬，家禽和一些園藝企業(yè)。d.住宅是用于或擬用于小于四個(gè)月，或者低于全年使用預(yù)期能量消耗的25％。注意：這是最有可能覆蓋季節(jié)性的住房，無(wú)論是節(jié)假日或工作。e.獨(dú)立建筑總有用的樓面面積小于50平方米。5.4.9被評(píng)估建筑物可能屬于其中的一個(gè)類別，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)情況，檢查其是否屬于有關(guān)司法管轄豁免能源性能認(rèn)證（結(jié)合上面改造要求的討論）的建筑物。5.4.10使用EPC。指令沒有建立整個(gè)歐盟EPC的通用格式。EPCs在成員國(guó)之間有所不同。指令指導(dǎo)歐盟委員會(huì)通過一項(xiàng)非住宅建筑歐盟自愿認(rèn)證計(jì)劃。因此，評(píng)估師可能會(huì)看到不同國(guó)家不同格式的EPC以及那些根據(jù)自愿認(rèn)同的歐盟計(jì)劃。5.4.11凡是合格的建筑物以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估（見EVS1）或出售或出租給符合條件的新租戶，應(yīng)采用當(dāng)前有效的EPC。這些情況通常會(huì)包括抵押貸款的抵押權(quán)評(píng)估等。EPC等級(jí)在評(píng)估執(zhí)業(yè)中的應(yīng)用及其權(quán)衡是屬于評(píng)估師專業(yè)技能的事情。這可能是因?yàn)樵谟行﹪?guó)家，會(huì)額外要求考量一個(gè)差的EPC評(píng)級(jí)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或負(fù)債的影響。5.4.12評(píng)估師應(yīng)當(dāng)審閱EPC（記錄其供應(yīng)商、注冊(cè)登記、能源評(píng)級(jí)報(bào)告和到期日），并說明它是當(dāng)前用于委托評(píng)估的目的的。EPC的相關(guān)性可能會(huì)受到其發(fā)出后建筑物的任何改變的影響。5.4.13EPC是必需的，報(bào)告的效率評(píng)級(jí)可能對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響。評(píng)估師的判斷基于其市場(chǎng)知識(shí)。5.4.14當(dāng)EPC不適用或不值得信賴時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)通知客戶。5.4.15建筑物潛在能源效率提升“改造”可能影響其市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，其潛在的成本可以降低價(jià)值。在這種情況下，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)判斷建筑物EPC評(píng)級(jí)改善建議的影響和意義。5.4.16在評(píng)估報(bào)告中描述EPC相關(guān)的哪些事實(shí)以及如何報(bào)告，屬于評(píng)估師的職業(yè)判斷。5.4.17建筑技術(shù)系統(tǒng)報(bào)告中的任何顯著建議，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在相關(guān)情況中考慮。5.4.18評(píng)估師有時(shí)可能會(huì)被要求協(xié)助客戶利用EPC獲得最大的價(jià)值。如果是在他的專業(yè)能力范圍之內(nèi)，評(píng)估師可以這樣做。如果評(píng)估師承擔(dān)這項(xiàng)任務(wù)，其目的是使用EPC分析，以幫助客戶提出問題并作出判斷。關(guān)鍵點(diǎn)包括：建筑物的能源評(píng)級(jí)報(bào)告（A到G或0~100）；每年的能源需求；每年的能源使用成本；與現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的比較；建筑技術(shù)系統(tǒng)情況；EPC推薦效率的改善措施；相關(guān)的成本和收益；其他，如實(shí)現(xiàn)不同的評(píng)級(jí)，按照國(guó)家規(guī)定，財(cái)產(chǎn)出售或出租可以更加容易。5.4.19評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮財(cái)產(chǎn)相關(guān)的評(píng)級(jí)和建議，根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)評(píng)估對(duì)象在認(rèn)可的基礎(chǔ)上發(fā)表其價(jià)值意見。第五節(jié)歐盟法律和地產(chǎn)物業(yè)估計(jì)及其他技術(shù)文件一、歐盟法律和地產(chǎn)物業(yè)估計(jì)二、他技術(shù)文件（一）TEGoVA道德規(guī)范和行為守則（二）TEGoVA的最低學(xué)歷要求（三）TEGoVA的歐洲評(píng)估師認(rèn)可方案摘要（四）可持續(xù)性與評(píng)估

近年來(lái)，全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環(huán)境問題日益受到資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)界的關(guān)注，許多國(guó)家都已開始構(gòu)建適合本國(guó)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則或準(zhǔn)則框架，進(jìn)而指導(dǎo)本國(guó)的評(píng)估實(shí)踐。《EVS》（EVS）認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共政策的雙重壓力使資源問題越來(lái)越引起人們的關(guān)注，越來(lái)越多的人支持可續(xù)持發(fā)展觀點(diǎn)?？梢灶A(yù)期的是，政府監(jiān)管和市場(chǎng)選擇會(huì)不斷促進(jìn)評(píng)估師考量建筑物等評(píng)估的環(huán)境績(jī)效和可持續(xù)發(fā)展問題?？沙掷m(xù)性與評(píng)估要求評(píng)估師提供廣泛和全面的信息，諸如企業(yè)社會(huì)責(zé)任、環(huán)境管理體系、“綠色建筑”、“綠色出租”和“綠色評(píng)級(jí)工具”等。1．產(chǎn)生背景。世界各國(guó)對(duì)人類的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注始于20世紀(jì)70年代，環(huán)境的惡化和資源的枯竭迫使人們開始反思自身的可持續(xù)發(fā)展問題。1972年，聯(lián)合國(guó)人類環(huán)境研討會(huì)上首次提出了可持續(xù)發(fā)展的概念，1987年，世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)（WCED）第一次給可持續(xù)發(fā)展做出了一個(gè)準(zhǔn)確并被廣泛接受的定義。他們認(rèn)為可持續(xù)發(fā)展是一種既滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求發(fā)展。此后，這個(gè)概念一直作為各國(guó)討論有關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境問題政治文件的一個(gè)重要組成部分。大至國(guó)家，小至各個(gè)行業(yè)都在積極參與如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這個(gè)歷史性話題。TEGoVA順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，滿足歐洲地區(qū)民眾日益提高的環(huán)保意識(shí)，對(duì)制定符合可持續(xù)發(fā)展理念的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行了積極的探索，并在2012年發(fā)布的第七版EVS中，首次制定了關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的綠色評(píng)估技術(shù)文件，為世界各國(guó)進(jìn)行綠色評(píng)估探索提供了重要的借鑒意義。2．基本架構(gòu)?？沙掷m(xù)性與評(píng)估模塊主要分為四個(gè)部分：前言、可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶、發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估、評(píng)估和可持續(xù)發(fā)展。（1）前言。在前言中，TEGoVA重點(diǎn)闡述了實(shí)施綠色評(píng)估準(zhǔn)則所面臨的一些挑戰(zhàn)。鑒于綠色評(píng)估準(zhǔn)則的形成不僅僅需要國(guó)家配套制定公眾政策和法規(guī)，而且需要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，即滿足投資者投資的需求、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的生產(chǎn)消費(fèi)需求等。缺少任何一個(gè)，綠色評(píng)估準(zhǔn)則的推廣都會(huì)遇到瓶頸。經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞奶岢龅沫h(huán)境庫(kù)茲涅茨曲線解決了人們對(duì)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間矛盾的疑惑。他認(rèn)為，環(huán)境破壞與國(guó)民收入水平之間成倒U形曲線關(guān)系，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平的提高，環(huán)境質(zhì)量先破壞后好轉(zhuǎn)。也就是高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和低資源消耗可以共存。（2）可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶。隨著人們環(huán)境保護(hù)意識(shí)的提高，企業(yè)所處的環(huán)境發(fā)生了重大的變化。選擇環(huán)保產(chǎn)品從一種個(gè)人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業(yè)的一種優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，可持續(xù)發(fā)展在歐洲已基本上建立了一種良性機(jī)制：客戶希望企業(yè)得到更多有關(guān)環(huán)保的證明，而企業(yè)也努力去滿足顧客這方面的需求。這樣就產(chǎn)生了一些環(huán)保的認(rèn)證，而這些認(rèn)證也為綠色評(píng)估提供了素材。這些證書主要包括：①社會(huì)責(zé)任示范企業(yè)；②碳減排承諾；③符合ISO14001的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理認(rèn)證體系，主要包括環(huán)保政策、行動(dòng)計(jì)劃、項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)作、檢查和糾正措施以及管理評(píng)審五個(gè)部分；④歐盟范圍內(nèi)的生態(tài)管理和審計(jì)計(jì)劃（EMAS）。（3）發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則。受英國(guó)等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的影響，特別是受到《歐洲公司法》以及相關(guān)會(huì)計(jì)改革規(guī)則的影響，歐洲評(píng)估長(zhǎng)期以來(lái)主要涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，形成了早期以“固定資產(chǎn)評(píng)估”為主的特色。直至今日，EVS仍然帶有濃厚的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估色彩。2012年的第七版EVS也是以不動(dòng)產(chǎn)為主體，這部分準(zhǔn)則主要向我們介紹了三個(gè)基本概念：（a）綠色建筑物（GreenBuildings）。綠色建筑物是指通過創(chuàng)造性的結(jié)構(gòu)和使用設(shè)計(jì)使整個(gè)建筑物在其壽命周期對(duì)環(huán)境影響最小并節(jié)省資源。綠色建筑物主要考慮兩個(gè)方面：一是對(duì)外部的影響，二是對(duì)下一代的影響。EVS認(rèn)為因?yàn)榻ㄖ锏脑O(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和用途的不同，導(dǎo)致很難給綠色建筑物下一個(gè)準(zhǔn)確的定義。但是，其應(yīng)該符合以下九個(gè)基本特征：①位置，綠色建筑物的位置應(yīng)該可以較大程度上利用公共交通；②現(xiàn)有土地的發(fā)展，其可能存在污染和水管理等問題；③建筑物遭受洪水和地震的風(fēng)險(xiǎn)；④建筑物的結(jié)構(gòu)和布局，包括預(yù)期壽命、能源管理和資源利用效率等問題；⑤工作環(huán)境，包括對(duì)所有者健康和效率造成影響的通風(fēng)和照明因素；⑥能源效率和采購(gòu)；⑦水的利用