嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫定名市場調(diào)查報告改

嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫定名市場調(diào)查報告改資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。御園·國際名品街調(diào)查報告.11.30義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售機構目錄附圖:第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查方法三、調(diào)查范圍四、調(diào)查時間第二部分宏觀背景分析一、嘉善概況二、嘉善經(jīng)濟狀況三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場分析第三部分房地產(chǎn)市場狀況一、房地產(chǎn)市場簡況二、市場供應情況三、商品房價格統(tǒng)計分析第四部分商業(yè)市場研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、區(qū)域商圈(商業(yè)結構)研究分析三、集中式賣場狀況調(diào)查統(tǒng)計分析第五部分項目市調(diào)整合一、項目現(xiàn)狀描述二、市調(diào)信息整合第六部分SWOT解析一、可比項目狀況分析二、項目SWOT解析第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目的結合嘉善龍鼎·御園商業(yè)街(暫名)作為沿街商業(yè)的特點,對嘉善區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場行情、商業(yè)市場狀況以及項目周邊區(qū)域的底商等環(huán)節(jié)和要素進行調(diào)查。經(jīng)過調(diào)查,對市場的現(xiàn)狀及需求為嘉善龍鼎·御園商業(yè)街(暫名)已有的規(guī)劃提出建議并找準初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位和營銷價格定位。二、調(diào)查方法本次調(diào)查采用訪談法和觀察法進行。在對本項目周邊街區(qū)的商戶以及本項目的意向客戶進行調(diào)查時,為充分了解客戶對底商的需求及對本項目價格的預期,故采用訪談法對客戶進行調(diào)查。在對其它可借鑒的項目進行調(diào)查時,為了整體了解其底商的構成及規(guī)模,以觀察法為主。三、調(diào)查范圍橫向:兩大區(qū)域(市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn))縱向:房地產(chǎn)(住宅樓盤、商業(yè)樓盤;新建項目價格、老項目租金等)、商業(yè)(底商、商業(yè)街、賣場、專業(yè)市場、百貨大樓、補缺業(yè)態(tài)等)、專項研究(消費群體、投資客戶、商家、管理者等)四、調(diào)查時間本次調(diào)查共派出四名調(diào)查人員,從11月12日開始至11月17日結束歷時第二部分宏觀背景分析一、嘉善概況嘉善縣地處浙江省東北部,與上海、江蘇接壤,距上海、杭州、蘇州均在一百公里以內(nèi),境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉,距虹橋、浦東、蕭山機場僅一小時左右的車程,交通便捷,為浙江省接軌上海的第一站。嘉善區(qū)域面積506平方公里,下轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn),162個行政村,縣城所在地為魏塘鎮(zhèn)。境內(nèi)一馬平川,土地肥沃,水網(wǎng)交織,屬典型的江南水鄉(xiāng),水域面積10.8萬畝,占總面積的14％。嘉善歷來人杰地靈,文化底蘊深厚,有五千多年的”大往圩”史前文化遺址,歷代人才輩出。全縣人口總量保持低速增長。,戶籍總?cè)丝跒?81333人,其中非農(nóng)業(yè)人口138237人,約占總?cè)丝诘?6.25%。二、嘉善經(jīng)濟狀況嘉善經(jīng)濟發(fā)展迅速,連創(chuàng)新高。嘉善全縣財政總收入為15.33億元,嘉善縣財政總收入18.77億元,比上年增長22.45%。剛剛過去的,嘉善縣全年財政收入首次突破20億元,經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。嘉善全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值181.42億元,按可比價格計算,比上年增長16.4%。按戶籍人口計算,人均生產(chǎn)總值達47615元,比上年增長16.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元,比上年增長5.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元,比上年增長18.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值58.58億元,比上年增長15.5%。三大產(chǎn)業(yè)結構由的9.4:58.0:32.6,調(diào)整到的8.8:58.9:32.3。嘉善城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬元和1萬元大關,全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20226元,比增長11.1%,全縣農(nóng)村居民人均純收入為10121元,比增長13.9%。城鄉(xiāng)居民收入差別進一步縮小,全縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的2.05:1縮小到2:1。居民生活條件得到改進,年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.26平方米,農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米。近年來,嘉善縣大力實施外向帶動、科教興縣、城市化、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,外向經(jīng)濟迅速崛起,效益農(nóng)業(yè)領先全省,城市建設大力推進,各項工作取得新進展。特別是經(jīng)過深入實施招商引資”一號工程”和推動民營經(jīng)濟發(fā)展的”百姓致富工程”,開放型經(jīng)濟和民營經(jīng)濟得到大發(fā)展,帶動了全縣經(jīng)濟社會各項事業(yè)邁上了新臺階。小結嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭,第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副業(yè)。全社會固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長。當前總?cè)丝跍p少,但城區(qū)人口有逐年遞增之勢,在一定程度上帶動了嘉善城區(qū)的購房需求。三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場分析(一)各鎮(zhèn)簡況□魏塘鎮(zhèn)又名武塘。”相傳宋大姓魏、武居此,聚商成市”故名,是嘉善縣的第一大鎮(zhèn),也是縣城所在地,全鎮(zhèn)區(qū)域面積122.75平方公里,轄36個村,10個社區(qū),總?cè)丝?3萬人。滬杭鐵路與320國道橫貫鎮(zhèn)北,滬杭甬高速公路在鎮(zhèn)南經(jīng)過,善江公路南連平湖,北通江蘇吳江,善西公路貫通嘉善南北,構成了四通八達的公路網(wǎng),已成為嘉善水陸交通樞紐。西塘鎮(zhèn)西塘,三國時隸屬東吳。明宣德五年(1430)嘉善建縣時為斜塘鎮(zhèn)。清乾隆三十八年(1773)設縣丞署。它位于江浙滬交界,是嘉善縣北部的經(jīng)濟、文化和交通中心,全鎮(zhèn)區(qū)域面積83.61平方公里,下轄26個行政村、4個社區(qū)、1個水產(chǎn)養(yǎng)殖場,總?cè)丝诮?萬人,是全國文明鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)。干窯鎮(zhèn)地處縣境中部。境內(nèi)地勢平坦,土地肥沃。因其河浜眾多,黏性泥土豐富,水上交通運輸方便,歷史上磚瓦業(yè)發(fā)達,在明清時期多產(chǎn)”京磚”,窯業(yè)文化燦爛,史稱”千窯之鎮(zhèn)”。全鎮(zhèn)區(qū)域面積38平方公里,下轄12個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?.1萬人,曾獲浙江省社會主義新農(nóng)村建設示范鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號。姚莊鎮(zhèn)位于嘉善縣東北部,又名姚莊橋,早在元代后期已成集鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積30.8平方公里,下轄9個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?萬人,曾榮獲全國創(chuàng)立文明村鎮(zhèn)工作先進鎮(zhèn)、中國蘑菇之鄉(xiāng)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江黃桃之鄉(xiāng)等榮譽稱號。丁柵鎮(zhèn)據(jù)史料考證,丁柵鎮(zhèn)早在三四千年前,已有先民在沼澤開田,種植水稻和飼養(yǎng)牲畜。全鎮(zhèn)總面積44.6平方公里,下轄13個行政村和1個社區(qū),位于縣境東北,古名六塔鎮(zhèn)。境內(nèi)張安村古遺址出土的文總?cè)丝?.1萬人,曾獲中國番茄之鄉(xiāng)、浙江甲魚之鄉(xiāng)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。大云鎮(zhèn)位于縣城南端,鎮(zhèn)上有建于北宋乾德二年(964)的大云寺,鎮(zhèn)因寺而得名。滬杭高速公路橫穿鎮(zhèn)域。全鎮(zhèn)總面積27.5平方公里,下轄8個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?.6萬,曾獲中國鮮切花之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。陶莊鎮(zhèn)位于縣境西北端,江浙滬交界處,古名柳溪,素有”溪中十八鎮(zhèn),柳溪第一鎮(zhèn)”之美譽。南宋紹興年間(1131—1162)開始形成集市。境內(nèi)河流成網(wǎng),一馬平川,尤以汾湖最為著名。全鎮(zhèn)總面積45.31平方公里,下轄15個行政村、1個社區(qū)、1個水產(chǎn)養(yǎng)殖場,總?cè)丝?.1萬人。楊廟鎮(zhèn)位于縣境西部,明代屬麟瑞鄉(xiāng),清朝道光年間(1821—1850)建楊王廟后遂更名為楊廟。全境呈正方形,境內(nèi)地勢平坦,河流密布。全鎮(zhèn)總面積28.1平方公里,下轄10個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?萬人,曾獲中國雪菜之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。洪溪鎮(zhèn)位于縣境西北。古名”黃家灘”、”洪家灘”。明代中葉,漸成集市,因傍村之水稱洪溪而得名,全境地勢南高北低。境內(nèi)河流縱橫,交通便利。全鎮(zhèn)總面積25.9平方公里,下轄11個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?萬人,曾獲全國基層體育先進鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號。天凝鎮(zhèn)古稱凝溪,因市河凝溪得名,又名天凝莊,位于嘉善縣境西北。境內(nèi)河流密布,交通便捷。全鎮(zhèn)總面積21.49平方公里,下轄11個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?.1萬人,曾獲嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。惠民鎮(zhèn)位于縣城東郊。境內(nèi)原有惠民庵,鎮(zhèn)因庵得名。境內(nèi)地勢平坦,河港密布,交通便利。全鎮(zhèn)總面積40.3平方公里,下轄11個行政村和1個社區(qū),總?cè)丝?.42萬人,曾獲浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號。(二)抽樣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)描述嘉善縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟呈現(xiàn)出北強南弱的局勢,北區(qū)經(jīng)濟主要是由于古鎮(zhèn)西塘的旅游、陶莊廢鐵收購和個體塊狀產(chǎn)業(yè)等影響,帶動了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)業(yè)發(fā)展。根據(jù)項當前期住宅銷售情況來看,鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群體所占比例超過50%的去化,且以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。針對以上因素對北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行商業(yè)抽樣調(diào)查如下:□干窯鎮(zhèn)干窯鎮(zhèn)主要由兩條平行的新老商業(yè)街組成,老街為窯新街,但已逐漸沒落,主要靠過往公交路線繁華;新街是當前的核心商業(yè)街,名為葉新街,沿街店面的租金每月約30--33元/M2。鎮(zhèn)上有萬客隆、農(nóng)工商兩大超市?！跆涨f鎮(zhèn)陶莊鎮(zhèn)主要商業(yè)街區(qū)是由陶莊大道和一條無名老街組成,兩街分別橫跨東西和南北。其中無名老街以餐飲和生活日用品為主,街頭和街段中部有大田園和陶莊早夜超市兩個大型超市;陶莊大道是一條新建街道,當前還沒有成熟業(yè)態(tài)聚集。無名老街和陶莊大道長150米左右,當前的租金水平每月約28—33元/M2。□丁柵鎮(zhèn)丁柵鎮(zhèn)的商業(yè)集中于絲綢路,是一條南北向的長街,主要商業(yè)地段集中于農(nóng)貿(mào)市場一帶,從南端農(nóng)貿(mào)市場開始沿北200余米均為商業(yè)街區(qū),其中南段主要是鞋服類、北段主要為日用品類,整體商業(yè)分布略顯雜亂。當前丁柵的租金每月約22—25元/M2?！跷魈伶?zhèn)西塘鎮(zhèn)是嘉善北部的經(jīng)濟、文化和交通中心,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達,其商業(yè)街區(qū)主要由郵電路和宏福路兩條交叉街區(qū)組成。其中宏福路業(yè)態(tài)主要為中低檔品牌的服裝和通訊器材為主,商鋪面積也較小、基本無裝潢,商鋪面積一般在15--20平米左右,租金水平每月約65—68元/M2。郵電路是西塘最繁華的商業(yè)街區(qū),其中郵電西主要經(jīng)營各類品牌服裝和時裝為主,郵電東路時裝店較多,郵電路租金水平每月約85—93元/M2。郵電路里面的叉街人流也非常多,主要經(jīng)營各類服裝、特產(chǎn)食品、珠寶飾品等,租金水平每月達到70—72元/M2。小結嘉善各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有不同的商業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐,經(jīng)濟基礎較好,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)配套均以村民日常生活所需的商業(yè)服務行業(yè)以及提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應服務的便民、便利店為主,方便附近居民購物和消費。特別是西塘古鎮(zhèn),是嘉善縣的城市副中心,商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)傳統(tǒng)特色,開設了一些老字號、有水鄉(xiāng)特色的店鋪,并穿插有一些古玩、花鳥店鋪、休閑娛樂場所等。第三部分房地產(chǎn)市場狀況一、房地產(chǎn)市場簡況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十世紀末以后開始發(fā)展較快。1999年以來,隨著嘉善縣經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市建設和城市化的快速推進,以及住房制度和土地使用制度改革的不斷深入,市場體系日益完善,縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展?？傮w上嘉善的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)幾大特點:(一)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。從1999－的七年中,全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成41.67億元,年平均增長32.2%。其中增幅最大,達77%。以來國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)投資增速有所減緩。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額如右表:同時在政府政策引導下開發(fā)向住宅傾斜的特征明顯,近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高,其中占74.29%,占76.95%,高達84.45%,占82.1%,如上表所示。(二)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。自1999年以來,全縣商品房施工面積、銷售面積快速增長。1999－累計商品房銷售面積157.25萬平方米,年平均增長23.89%,銷售面積達50.18%,比上年增長60.58%。其中住宅銷售面積七年累計達131.04萬平方米,年平均增長23.89%。二手房交易七年累計15億元,年平均增長18.5%,其中達3.9億元,同比增長76.23%,增幅高于七年平均遞增速度。近幾年來房價大幅上漲,從1999年的1300元／M2,上漲到約4000元／M2。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示:(三)房地產(chǎn)及相關行業(yè)規(guī)模迅速擴大,企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。截止6月底,嘉善縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家,其中三級資質(zhì)10家,四級資質(zhì)19家,暫定資質(zhì)33家。外縣外資來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家,房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀業(yè)務公司及機構接近100家,物業(yè)管理企業(yè)有17家,從業(yè)人員達535人,管理53個居民小區(qū)1.5萬戶居民戶,管理面積180萬平方米,房地產(chǎn)評估機構已注冊的1家,初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關行業(yè)經(jīng)營隊伍。數(shù)據(jù)表明,嘉善當前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟,整體骨架基本健全,初步形成房地產(chǎn)開發(fā)及消費的硬體條件。小結嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年至間一直保持著強勢增長勢頭,但從到,連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢。從到嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大,而后,這一比例出現(xiàn)下降跡象,說明除住宅外其它建筑形態(tài)也開始亮相市場,住宅供給量有所減少。施工面積陡然下降,但到又回升至較高水平。由于新開工的商品房面積較大,有多個樓盤的房源集中上市供應,而且產(chǎn)品的雷同化比較嚴重,市場的競爭十分激烈。地段好、環(huán)境好、服務好、容積率低,品質(zhì)高、品位高、性價比高、市場知名度高的樓盤將占據(jù)競爭優(yōu)勢;相反,則處于競爭劣勢,甚至出現(xiàn)滯銷。因此對本項目的產(chǎn)品定位和目標客戶深層次挖掘至關重要。二、市場供應情況1、—相比,從數(shù)據(jù)對比中,商品房開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積都在下降其中銷售面積下降幅度最為明顯,表明房地產(chǎn)開發(fā)的熱度正在消退。同時盡管總的銷售面積下降,但主要體現(xiàn)在住宅的銷售面積下降,而寫字樓和商業(yè)用房等其它建筑形態(tài)正在增量走向市場,特別是寫字樓增長幅度達到400%以上。反映了嘉善住宅過火的時期已經(jīng)過去,其它綜合性物業(yè)有所抬頭。2、—1—9月全縣完成房地產(chǎn)投10.66億元,同比增長53.5%;房地產(chǎn)施工面積139.18萬平方米,同比增長9.72%;銷售面積31.64萬平方米,同比增長10.05%;銷售額11.65億元,同比增長32.27%。十一月上旬舉行了”人居嘉善金秋房地產(chǎn)展示(交易)會”,共有19家房產(chǎn)企業(yè)和部分金融機構參加,展會面積5000多平方米,意向交易210套,實際成交102套,成交金額5000多萬元,房展會基本達到預期的效果。3、在建在售商業(yè)項目情況當前嘉善市區(qū)共有30多個在建在銷樓盤,其中大部分都是住宅類項目,商業(yè)項目主要有聯(lián)華銀河景苑、藍天家園、中央花園和溫州商業(yè)街等。其溫州商業(yè)街的銷售工作已基本結束,當前正大力開展招商工作;藍天家園以住宅為主,已經(jīng)預售了180余套;中央花園雖有部分底商,但該項目類似于集資新建,以內(nèi)部消化為主;聯(lián)華銀河景苑位于龍鼎御園項目西側(cè),當前主推住宅項目分,已經(jīng)售出150套左右,底商部分還未正式開盤銷售。小結從開始,嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少,以往住宅為市場主流,當前寫字樓和商業(yè)用房有跡象走出低沉期?，F(xiàn)階段住宅市場依然存在一定的競爭,多層和小高層為主要建筑形態(tài),以普通公寓樓為主要物業(yè)類型,今年上半年,嘉善市區(qū)住宅均價保持在4100元／M2以上,個別樓盤最高價格已經(jīng)超過6000元／M2,相對較高,80－130平方米的普通公寓仍是市場供給量最大的面積段,大面積戶型也占一定的比重。近期,由于國家對全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因。至今整體市場雖有一定的下降,但由于嘉善相對穩(wěn)定的市場環(huán)境下,發(fā)展還處于相對健康階段,適當價位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場吸引力。三、商品房價格統(tǒng)計分析嘉善市區(qū)當前共有在建在銷樓盤35個,分布于嘉善城區(qū)的八個主要區(qū)域,住宅年均價在4200元/M2左右;城鎮(zhèn)約有23個在建在銷樓盤,住宅年均價約為2450元/M2。嘉善市區(qū)分為中心區(qū)域、城東區(qū)域、城南區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域、東南區(qū)域、東北區(qū)域和西北區(qū)域八個部分組成,其中心區(qū)域由體育路、人民大道、施家路和環(huán)北路合圍而成。中心區(qū)域的租金和房價要明顯高于其它地區(qū),中心區(qū)域住宅價格基本都在4000元／M2以上,部分項目價格可達5600元／M2左右,而城南和東南區(qū)域以別墅項目為主。嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價簡表所屬區(qū)域住宅均價中心區(qū)域4150元/M2城東區(qū)域3800元/M2城北區(qū)域2950元/M2城南區(qū)域4100元/M2東南區(qū)域5500元/M2左表為嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價簡表:下表為嘉善市區(qū)主要樓盤價格簡表:嘉善市區(qū)主要樓盤價格簡表所屬區(qū)域樓盤名城項目地址均價城北區(qū)域水韻金城善江公路南側(cè),木業(yè)大道東側(cè)住宅4300元/M2城南區(qū)域四季江南世紀大道南,體育南路東住宅4300元/M2城東區(qū)域嘉業(yè)陽光城永豐橋河東,張孟郁橋港以西住宅3150元/M2中心區(qū)域世博名邸廣電中心南側(cè),嘉善大道東側(cè)住宅4500元/M2中心區(qū)域中央花園車站路與羅星路交叉口商鋪8500元/M2中心區(qū)域藍天家園魏塘鎮(zhèn)體育南路東,人民大道北側(cè)住宅4850元/M2中心區(qū)域溫州商業(yè)街亭橋北路東側(cè)、格林春天小區(qū)南側(cè)商鋪19000元/M2中心區(qū)域嘉華世紀城施家南路與晉陽西路交叉口住宅3100元/M2商鋪7200元/M2中心區(qū)域聯(lián)華銀河景苑魏塘鎮(zhèn)市河南,體育南路西側(cè)住宅4700元/M2商鋪1元/M2嘉善共有11個城鎮(zhèn),其中魏塘鎮(zhèn)是市區(qū)的主要組成部分。其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、洪溪鎮(zhèn)、惠民鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、楊廟鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)和丁柵鎮(zhèn)和西塘鎮(zhèn)。其中西塘鎮(zhèn)和陶莊鎮(zhèn)經(jīng)濟尤為發(fā)達。嘉善主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價簡表所屬區(qū)域住宅均價西塘鎮(zhèn)3450元/M2陶莊鎮(zhèn)2500元/M2干窯鎮(zhèn)2200元/M2大云鎮(zhèn)2900元/M2惠民鎮(zhèn)3200元/M2表為嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價簡表:下表為嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價格簡表:嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價格簡表所屬區(qū)域樓盤名城項目地址均價西塘鎮(zhèn)夢里水鄉(xiāng)郵電東路住宅3100元/M2西塘鎮(zhèn)圓夢天地西塘原棉紡廠北側(cè)商鋪5600元/M2西塘鎮(zhèn)錦繡江南住宅3200元/M2大云鎮(zhèn)潤江花園雙云路與云寺西路交叉口住宅2750元/M2惠民鎮(zhèn)中景名苑善通公路以南,晉陽東路以北住宅3600元/M2姚莊鎮(zhèn)澳洲花園新景南路與姚莊路西北側(cè)住宅3250元/M2第四部分商業(yè)市場研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析嘉善地理位置相當優(yōu)越,距上海、杭州、蘇州僅一小時左右車程,優(yōu)越的地理環(huán)境對嘉善的經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的連帶作用;隨著人民生活水平的日漸提高,嘉善的消費購買力持續(xù)增長,消費觀念不斷更新,生活需求更趨于多元化和高層次,可是當前嘉善整體商業(yè)市場缺乏規(guī)劃,不能滿足嘉善人的消費需求,高檔商品都到臨近的上海和杭州等大城市進行消費,生活極為不便。嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃,當前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)主要有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場、320國道上的嘉善車城和家具市場、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五金電動工具和建材一條街;嘉善的塊狀商業(yè)基本是工業(yè)性商業(yè),日常消費型如服裝、鞋帽、箱包、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀規(guī)模,商業(yè)分布比較雜亂,檔次和商品類別難以分辨,這樣的現(xiàn)象是完全不適應消費者的消費方式和理念需求。經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯,特別是消費類商業(yè)比較分散,隨著城市規(guī)模和范圍的不斷發(fā)展擴大,多個商圈將逐漸形成,商圈之間的強弱競爭也成為必然,如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物環(huán)境在競爭中將失去吸引力。新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變當前嘉善雜亂無序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商業(yè)格局,新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費者的關鍵所在。完善的功能布局和配套消費、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。二、區(qū)域商圈(商業(yè)結構)研究分析(一)商圈概述嘉善商業(yè)體系可分為:縣級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)(集鎮(zhèn))商業(yè)中心三級。形成”一軸、兩心、五點”空間布局形態(tài),”一軸”指連接主城與新區(qū)之間的嘉善大道;”兩心”指主城的縣級商業(yè)中心與新城區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心;”五點”指五個居住區(qū)級商業(yè)中心。備注:以上商圈表述結合嘉善商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃進行。(二)主要商業(yè)街研究分析縣級商業(yè)中心位于主城區(qū),由環(huán)城北路、體育路、晉陽路、施家路圍合而成的區(qū)域,由于歷史的原因,該中心的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小且分散,業(yè)態(tài)雷同特色不明顯。因此,應重點規(guī)劃發(fā)展商業(yè)街。鑒于嘉善龍鼎·御園商業(yè)街(暫定名)隸屬于縣城老城中心地段,以下主要商業(yè)街研究分析所選取街道為該商圈之內(nèi),即為縣級商業(yè)中心。1、解放路商業(yè)街區(qū)解放路商業(yè)街東接施家路,西與體育路相連,是嘉善縣城最繁華的商業(yè)街之一,商業(yè)服務于整個縣域范圍。由于年代已久,業(yè)態(tài)分布不是很合理,應對原有的商業(yè)網(wǎng)點進行改造提升,以經(jīng)營中、高檔商品的百貨店、專業(yè)店、專賣店為主,限制大型綜合超市、大型購物中心的發(fā)展。2、中山路商業(yè)街區(qū)中山路商業(yè)街東連施家路、西接體育路。應對原有的商業(yè)網(wǎng)點進行改造,引進新型的業(yè)態(tài),以經(jīng)營日常生活用品為主,發(fā)展便利店、特色副食品商店。當前在中山路與體育場路交叉口大型綜合商場——時博匯已建成使用,可服務于縣城主城區(qū)。3、亭橋路商業(yè)街區(qū)亭橋路商業(yè)街北接環(huán)城北路,南連晉陽路。在中山路至環(huán)城北路段,以經(jīng)營通訊器材為主的專業(yè)街,中山路至晉陽路段,形成茶吧、酒吧、咖啡屋、娛樂房為主的休閑街。4、車站路商業(yè)街區(qū)車站路商業(yè)街北接環(huán)城北路,南達晉陽路。對車站路的商業(yè)網(wǎng)點進行改造,應提升商品的檔次,以經(jīng)營具有中低檔服裝及小商品為主。5、健康路商業(yè)街區(qū)健康路商業(yè)街北接解放路,南連晉陽路。以經(jīng)營中、高檔商品為主,積極發(fā)展專業(yè)店、專賣店,打造嘉善服裝一條街;同時適當配置經(jīng)營化妝品等商店。6、嘉善大道——談公路商業(yè)街區(qū)嘉善大道商業(yè)街北接320國道,南連高速公路出口處。嘉善大道不但是城市的景觀大道,同時也是連接主城與新區(qū)的主要商業(yè)街。以發(fā)展與商務相配套中式酒樓、賓館一條街,適當發(fā)展百貨商店、超市。三、集中式賣場狀況調(diào)查統(tǒng)計分析(一)購物中心當前嘉善市區(qū)購物中心這一業(yè)態(tài)已經(jīng)開始發(fā)展,兩所大型購物中心時博匯和華都廣場都已營業(yè)。1、時博匯時博匯位于體育路的時博匯是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心,建筑開發(fā)面積2.8萬平方米。當前時博匯有一公里左右的步行街道,都以品牌和時尚精品服裝為主。時博匯商場分四層,一層為服裝區(qū)、二層和三層為娛樂區(qū)、第四層為休閑購物區(qū)。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),雙休期間時博匯購物中心的人氣較旺,潛在客戶群體主要以娛樂消費為主。2、華都廣場華都廣場位于環(huán)城北路與施家北路交匯處的華都廣場,集大型家電賣場、娛樂、觀景、住宿、餐飲、商務等多功能為一體,占地5.7公頃,開發(fā)建筑面積8.3萬平方米,總投資1.8億元。華都廣場分別有國美電器、華藝名城、蘇寧電器、好又多超市、英名娛樂城、百貨會員俱樂部等購物娛樂場所及銀行、酒店等配套設施環(huán)繞,業(yè)態(tài)定位以中高檔消費群體為主,商場內(nèi)部裝修豪華,硬軟設施齊全。(二)百貨當前嘉善縣有三家具有一定規(guī)模的百貨店:一家是位于談公路與解放路交叉口的東方大廈;一家是位于中山西路的錦江百貨;一家是位于中山西路與健康路交叉口的景文百貨。1、東方大廈東方大廈位于談公與解放路交叉口,總建筑面積22800平方米,主樓高十二層。一層主要是各類品牌服飾及男裝,二層為女裝區(qū),其它各層是集住宿、餐飲、購物、休閑、娛樂、商貿(mào)于一體的多功能、高標準、現(xiàn)代化綜合性商業(yè)服務中心。2、錦江百貨錦江百貨營業(yè)面積為1560平方米。商場分三層,一層為皮具、箱包、鞋類;二層為內(nèi)衣、女裝、時尚服裝、品牌裝等;三樓為品牌男裝、精品童裝等?？傮w來看,錦江百貨店的鋪位數(shù)量和規(guī)模偏小,檔次還有待提升。3、景文百貨嘉善景文百貨商場共兩層,營業(yè)面積達6000多平方米,設有專廳(專柜)130余個。一層為珠寶首飾、鐘表、化妝品等;二層為男女精品服裝、運動服、箱包、煙酒副食及保健品等。景文百貨內(nèi)部各類設施齊備,是嘉善當前規(guī)模較大、檔次較高的一個百貨商場。(三)專業(yè)市場專業(yè)批發(fā)市場在嘉善并不十分發(fā)達,主要有嘉善商城、華東建材超市和國際農(nóng)商城三個區(qū)域市場。當前嘉善的批發(fā)市場分布較為分散,還沒有形成聚合力。1、嘉善商城嘉善商城始建于1992年,是全國百強市場之一,浙江省重點區(qū)域性副食品批發(fā)市場,浙江省三星級文明規(guī)范市場,位于嘉善縣城東北側(cè),占地面積7.6萬平方米,建筑面積4.8萬平方米,年銷售額超過36億元,批銷品牌近萬個,擁有超市式的配貨中心近100家,是華東地區(qū)最具影響力的副食品交易中心。2、嘉善華東建材市場華東建材超市緊靠320國道,占地109畝,建筑面積13萬平方米,分為南北兩區(qū),擁有各類店面近1000個,主要經(jīng)營膠合板、衛(wèi)生潔具、五金燈具、水暖器材、家具油漆、鋁合金制品和各種石材制品等建筑裝潢材料,年交易額達15億元,是華東地區(qū)最大的建筑裝潢專業(yè)市場之一。因年代久遠、建筑老化等原因,當前市場南區(qū)部分已基本廢棄,僅有部分沿街店面還在營業(yè),整個市場只剩下北區(qū)部分商業(yè)較為繁華。3、嘉善國際農(nóng)商城嘉善國際農(nóng)商城位于嘉善縣新區(qū)中心位置,規(guī)劃面積500畝,首期占地186畝,總建筑面積超10萬平方米,分為花卉交易區(qū)、干貨交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、國際貿(mào)易區(qū)等多個功能區(qū),此項目由省政府直接立項,全部建成之后將成為浙江省規(guī)模最大、功能最完善的現(xiàn)代新型農(nóng)產(chǎn)品交易中心和長三角最大的農(nóng)業(yè)物流基地之一。但因國際農(nóng)商城附近區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展還處于初級階段,因此當前國際農(nóng)商城周邊的人氣和商業(yè)氛圍還不是很濃郁。(四)補缺業(yè)態(tài)調(diào)查1、超市當前嘉善縣共有中小型超市30多家,其中規(guī)模較大的中型超市分別是家友超市嘉善店、農(nóng)工商超市和世紀聯(lián)華超市(東方大廈內(nèi))。家友超市嘉善店位于魏塘鎮(zhèn)中山西路,營業(yè)面積為4000平方米;農(nóng)工商超市位于嘉善縣魏塘鎮(zhèn)解放西路181號,是上海市農(nóng)工商(集團)有限公司的連鎖超市之一,總經(jīng)營面積達到6800平方米;聯(lián)華超市位于魏塘鎮(zhèn)談公路,營業(yè)面積為1200平方米。其它32家小型超市主要分布在解放路、中山路、晉陽路、體育路上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)英國樂購超市將在嘉善開設分店,具體點位于體育路與晉陽路交叉口處,距離龍鼎園項目也只有300余米的距離。2、折扣店折扣店采取開價自選、統(tǒng)一結算方式,商品平均價格低于市場平均水平,自有品牌占較大比例。折扣店用工精簡,為顧客提供的服務不如其它品牌商店。當前,折扣店在嘉善市尚未進入發(fā)展期。3、品牌連鎖嘉善共有各類專業(yè)店1000多家,以個體經(jīng)營的中小商鋪為主,服裝鞋帽、建筑裝璜、交通工具、通訊器材、文體娛樂、醫(yī)藥保健類的商業(yè)網(wǎng)點所占比例較大。全市共有品牌連鎖專賣30多家,絕大部分均為服飾專賣店,經(jīng)營商品的多為面對大眾消費的中檔品牌,同類商品所涉及的品牌也不多。小結從嘉善的區(qū)域經(jīng)濟分布概況和商業(yè)業(yè)態(tài)可知,嘉善并不是一個由專業(yè)市場帶動經(jīng)濟發(fā)展的城市,個體企業(yè)和商戶在嘉善的經(jīng)濟發(fā)展中占主導地位。因為沒有大型的購物廣場和品牌商業(yè)街區(qū),因此嘉善當前還沒有比較集中的購物中心和商業(yè)聚集區(qū)出現(xiàn),商業(yè)區(qū)域分布零散。因特殊的地理位置和發(fā)達的旅游產(chǎn)業(yè),到嘉善消費的上?？蛻羧后w也較多,因此嘉善的娛樂場所分布較為廣泛,隨著嘉善旅游產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂行業(yè)的發(fā)展壯大,相配套的旅游購物和品牌街區(qū)應該不斷增加,以滿足各類消費人群的需要。第五部分項目市調(diào)整合及SWOT解析一、項目現(xiàn)狀描述龍鼎·御園位于嘉善縣健康大道東側(cè),是在歷史遺存瓶山老街的風水寶地上新建而成,北與中山路隔河而望,東臨花園路。項目由浙江龍鼎控股集團投資建設開發(fā),集團公司成立于1995年,起步于房地產(chǎn)業(yè),是嘉善首家規(guī)范登記的規(guī)模民營集團公司。項目總用地面積約7萬平方米,總建筑面積約15萬平方米,其中約2.3萬平方米商業(yè)建筑面積,住宅總戶數(shù)700多戶,整個項目分南北兩區(qū)塊建設開發(fā)。(一)銷售情況龍鼎御園項目共分二期開發(fā),分別位于瓶山路的南、北兩測。項目一期于8月左右開始預售,當前住宅部分已基本售罄,沿街部分因業(yè)態(tài)定位和價格定位等因素暫未明確而封盤未售。項目二期部分與一期臨街相對,因動工時間和工程進度等原因當前還未發(fā)放預售證,內(nèi)部預約等工作暫未開展。(二)工程進展龍鼎御園項目一期工作基本結束,當前正在進行沿街部分的道路平整和管道安裝等工作。二期工程正在加緊建設,當前沿體育路一段澆注到兩層以上,整體工程爭取在年底前澆注達到2層以上,以便在年底能夠推出預售。(三)商業(yè)推廣主題及內(nèi)容整體約2.3萬平方米商業(yè)建筑,主要是龍鼎御園項目一期和二期的底商部分。推廣內(nèi)容主要包括底商部分的定價、包裝、銷售、招商和管理運營等工作。(四)周邊租金情況龍鼎御園項目位于嘉善城市核心地段,三面環(huán)路,北臨中山路、西依體育路、東靠花園路和亭橋路,地理位置相當優(yōu)越,但周邊租金水平還處于嘉善市區(qū)平均水平之下。其中花園路嘉善塘以南路段的租金水平約43元/M2/月;瓶山街租金水平約41元/M2/月;亭橋路段租金水平約55元/M2/月。二、市調(diào)信息整合1、經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)調(diào)查目的和要求,主要調(diào)查對象為嘉善市區(qū)從事商品交易的商家,詳細信息如下:2、信息渠道商家了解外界信息一般都會使用不同的媒體和渠道,詳細掌握潛在客戶群體的信息渠道對日后宣傳項目具有積極的作用。3、經(jīng)營場地權屬關系調(diào)查發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)經(jīng)營戶的鋪位都是租賃使用,足見嘉善投資底商的潛在客戶還是比較多的,而有少部分經(jīng)營戶也希望能擁有一個屬于自己的沿街商鋪。4、商家經(jīng)營年限經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),嘉善各街區(qū)經(jīng)營戶的經(jīng)營年限大多較長,老經(jīng)營戶是最大的構成群體,而經(jīng)營不到一年的新生力量也相對較多。5、經(jīng)營范圍搬遷意向嘉善商業(yè)以老經(jīng)營戶和新生力量組成,一個穩(wěn)定性較強,一個則市場應變能力相對較弱,因此大部分經(jīng)營戶都沒有遷址經(jīng)營的意向。在有意遷址的商戶中,想尋覓人氣更旺和地段更好的環(huán)境的經(jīng)營戶較多,另外有大部分有意遷址的商戶是為了將生意做大或認為以前經(jīng)營的地方不夠理想。6、商戶經(jīng)營信心這是一項針對經(jīng)營戶對在嘉善經(jīng)營信心的調(diào)查,經(jīng)統(tǒng)商戶大多對嘉善信心滿滿,看好嘉善經(jīng)濟發(fā)展。7、場地選擇在對嘉善各類經(jīng)營戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有意遷址的經(jīng)營戶最愿意選擇的經(jīng)營場所為商業(yè)街,其次為批發(fā)市場等。8、商戶對龍鼎御園步行街項目認可度龍鼎御園項目在嘉善的銷售情一期雖已售罄,在嘉善的知名度也比較廣,但因項目定位和包裝等原因,大部分商戶都不能準確說出對龍鼎御園項目的意向度和未來商業(yè)形式。在對暫時不愿遷址或不看好龍鼎御園項目的商戶進行深度調(diào)查顯示,當前全球經(jīng)濟的萎靡是她們不看好龍鼎御園項目的主要原因。9、鋪面面積需求調(diào)查商戶主要是中小經(jīng)營戶,現(xiàn)階段其面積需求主要還是以小面積為主。10、租金情況當前嘉善地區(qū)經(jīng)營戶的店鋪大部分都是租賃經(jīng)營的,其租金范圍為:11、管理政策在對經(jīng)營戶的調(diào)查中,有意遷址商戶希望得到的政策支持主要為房租優(yōu)惠,其次是希望給予整體包裝或開展一定的促銷活動。12、業(yè)態(tài)選擇調(diào)查顯示,大部分經(jīng)營戶還是選擇服裝和日用品為主營產(chǎn)品,詳細情況如下:第六部分SWOT解析可比項目狀況分析(一)競爭對手確定項目競爭對手可分為兩大類:一類是與龍鼎御園項目同期入市,形成對市場投資和客戶分流競爭的同期性競爭對手;一類是龍鼎御園項目欲打造嘉善商業(yè)聚集力最強、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街,與現(xiàn)有的同質(zhì)性商業(yè)項目形成對下級客戶和招商客源的競爭?！敉谛愿偁帉κ帧趼?lián)華銀河景苑□中央花園□藍天家園◆同質(zhì)性競爭對手□溫州商業(yè)街□時博匯購物廣場(二)競爭對手項目概況分析1、同期性競爭對手概況分析□聯(lián)華銀河景苑聯(lián)華銀河與龍鼎御園項目幾乎同時入市,該項目位于龍鼎御園項目西側(cè)正對面,與龍鼎御園項目僅隔一條體育路,當前住宅部分的銷售工作已進入尾聲,底商部分還未正式開盤銷售,處于內(nèi)部認購預約中。分析:該項目優(yōu)勢在于前期積累的客戶群體購買力度較高,且項目處于老城區(qū)與新城區(qū)交接地帶,區(qū)位優(yōu)勢明顯;劣勢在于底商部分定位不明確,且沿街的體育路為城區(qū)主干道之一,路面過寬,商鋪僅一面臨街,不宜發(fā)展商業(yè)步行街?！跛{天家園藍天家園項目主要是以住宅為主,商鋪定位為小區(qū)的生活配套,因此不會當作商業(yè)項目推出,與龍鼎御園項目沒有直接的競爭關系。2、同質(zhì)性競爭對手概況分析□溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街位于解放北路北側(cè),全長160余米,該商業(yè)街的某一股東為溫州人氏,且主要客戶群體來自溫州,故因此而得名。溫州商業(yè)街的銷售工作基本結束,從當前正積極開展招商和租賃工作,的招商情況和現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析,溫州商業(yè)街主營為服裝類。優(yōu)劣解析:溫州商業(yè)街定位為商業(yè)步行街,號稱北京的王府井、上海的南京路,杭州的延安路等。其優(yōu)勢在于該地段處于嘉善老城區(qū)中心區(qū)域,地理優(yōu)勢明顯;二是嘉善當前的商業(yè)業(yè)態(tài)分布雜亂,還沒有形成固定的商業(yè)步行街,溫州商業(yè)街走在了嘉善品牌商業(yè)步行街的前列。與優(yōu)勢相對,溫州商業(yè)街的劣勢也非常明顯:

街道狹窄深長,街尾為一小區(qū),車輛和行人無法形成對流;

臨時搭建鋪位較多,不利于形象包裝和經(jīng)營辦證;

缺乏統(tǒng)一招商和管理,業(yè)態(tài)零亂,缺乏品牌力度?！鯐r博匯購物廣場時博匯位于體育路,是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心。因時博匯人氣聚集和周邊配套設施的興起,給周邊商業(yè)街區(qū)帶來了人氣和商機,當前體育路沿時博匯半徑500米范圍內(nèi)形成了一條商業(yè)步行街。優(yōu)劣解析:體育北路商業(yè)發(fā)展較為成熟,時博匯也正好處于體育北路與體育南路的交接帶,這也時博匯商業(yè)步行街能夠迅速擴展的一個重要原因;其次便在于時博匯本身是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心,為時博匯商業(yè)步行街聚集人氣。經(jīng)調(diào)查獲得一個不能完全確定的信息,世界500強企業(yè)——法國歐尚超市將入駐時博匯,若歐尚超市順利入駐,更多的市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體將到被吸引到時博匯商業(yè)街區(qū)購物消費,有利于進一步帶動時博匯步行商業(yè)街的發(fā)展和繁榮。雖然時博匯商業(yè)街已漸漸興盛起來,但弊端也同樣是存在的:

體育路為城市主干道,路面過寬,不宜發(fā)展大型商業(yè)步行街;

缺乏統(tǒng)一管理,商戶經(jīng)營和服務水平參差不齊;

均屬個體經(jīng)營,無法統(tǒng)一包裝,難以形成品牌效應。

業(yè)態(tài)單一,缺少娛樂、特色小吃等休閑配套設施;二、項目SWOT解析□項目優(yōu)勢解析1、