遼寧省沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告完整版

#2011年遼寧省沈陽市房地

產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一篇．沈陽市基本概況 3一、沈陽市地理位置及社會(huì)建設(shè)狀況 3（1）沈陽市地理位置 3（2）社會(huì)建設(shè)狀況 4二、沈陽市人口狀況 4\o"CurrentDocument"第二篇．沈陽市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 5一、沈陽市國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值分析 6二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析 7三、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析 7四、沈陽市居民收入分析 8五、沈陽房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況 8六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)情況分析 9\o"CurrentDocument"第二篇.國家宏觀政策 10一、2011年上半年全國政策回顧 10（1）金融政策 10（2）稅收政策 11（3）房產(chǎn)政策 11\o"CurrentDocument"第三篇．沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14一、回顧2010年沈陽市商品房市場(chǎng) 14（1）歷年商品房供應(yīng)量走勢(shì)分析 14（2）歷年商品房成交量走勢(shì)分析 15（3）2010全年商品房供應(yīng)量走勢(shì) 15（4）2010全年沈陽市各區(qū)商品房成交情況分析 16二、回顧2010年沈陽市商品住宅市場(chǎng) 16（1）全年商品住宅供應(yīng)量分析 16（2）全年各區(qū)商品住宅供應(yīng)量分布情況 17（3）商品住宅供應(yīng)套均面積分析 18（4）商品住宅成交量分析 18（5）商品住宅供求關(guān)系分析 19（6）2010年度沈陽市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 20（7）全年各區(qū)商品住宅成交情況分析 20三、回顧2010各區(qū)域產(chǎn)品運(yùn)行情況 21（1）各區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量 21（2）各區(qū)域產(chǎn)品銷售量 22四、回顧2010年沈陽市產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì) 22（1）歷年來沈陽市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì) 22（2）2010年沈陽市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì) 23五、2010年度沈陽市部分樓盤信息總匯 24六、2011年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 26（1）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交套數(shù)情況 26（2）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交價(jià)格情況 27七、沈陽各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 27(1)市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 27(2)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 28(3)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)。 28\o"CurrentDocument"第四篇.沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 29(1)供給 30(2)需求 30(3)價(jià)格 30第一篇．沈陽市基本概況一、沈陽市地理位置及社會(huì)建設(shè)狀況(1)沈陽市地理位置沈陽是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城，全市總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積近800平方公里，共轄9個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。地屬溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，極端最低氣溫為-32.9℃，寒時(shí)間較長(zhǎng)，近六個(gè)月；全年降水量600-800毫米，受季風(fēng)影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。同時(shí)，沈陽市也是東北地區(qū)最大的交通樞紐中心，高速公路四通八達(dá)，基本覆蓋全國，通往全省各市和北京、天津、長(zhǎng)春、哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”，更是連接韓國、日本、俄羅斯、德國、泰國、美國、法國、澳大利亞等國航運(yùn)樞紐。（2）社會(huì)建設(shè)狀況經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽市地鐵、鐵路、航空、高速、公路等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本覆蓋各個(gè)市縣，城市建設(shè)越來越走向現(xiàn)代化；工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元，社會(huì)經(jīng)濟(jì)較平穩(wěn)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，全市步入了快速發(fā)展的新時(shí)期；并先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號(hào)、2010年獲批國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)（是中國第八個(gè)國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志著沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略）、連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，躋身國內(nèi)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市行列。沈陽市正向著“十二五”時(shí)期要建設(shè)成為國家中心城市、全國先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、生態(tài)宜居之都、東Jt地區(qū)商貿(mào)物流和金融中心，率先實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地全面振興的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)，成為遼寧乃至東tt地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。二、沈陽市人口狀況截止2010年11月1日，根據(jù)《沈陽市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，沈陽市全市總?cè)丝?100萬，包括流動(dòng)人口和各個(gè)區(qū)縣，戶籍人口810余萬，人口常住人口為8106171人。其中，全市常住人口中男性人口為4095172人，占50.52%；女性人口為4010999人，占49.48%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例為102.10）；0-14歲人口為791982人，占9.77%；15-59歲人口為6074327人，占74.93%；60歲及以上人口為1239862人，占15.30%，其中65歲及以上人口為840446人，占10.37%；具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為1652900人；具有高中（含中專）程度的人口為1465719人；具有初中程度的人口為3343252人；具有小學(xué)程度的人口為1213643人?？偨Y(jié)評(píng)論：縱觀沈陽市社會(huì)基本概況，沈陽市的交通發(fā)達(dá)，城市建設(shè)日顯現(xiàn)代化，城市非外來人口規(guī)模接近800來萬人，相比一線城市上海、北京非外來人口1061萬人和1402萬人口略有謙遜，在社會(huì)政治及經(jīng)濟(jì)體系上不可媲美，在其他二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)來看卻是強(qiáng)大無比。從沈陽市地理位置來看，其年平均氣溫6.2-9.7℃，最低氣溫為-32.9℃等地理要素來看，卻是北京、上海居民生存沒有可比的挑戰(zhàn)力。故此，沈陽市富有人群相對(duì)與北京、上海富有人群往外移居的渴望情感更有迫切。建議：開發(fā)商可借助海島的地理位置、旅游、休閑生活等外省無法可比的資源優(yōu)勢(shì)，把海島國際旅游島的概念傳達(dá)給客戶，并加強(qiáng)宣傳外省客戶已（尤其是已移居的東北三省客戶）對(duì)海島移居、生活、旅游等形象認(rèn)可度，著力打造東北村、東北新海南人等具有親情、故土關(guān)系相聚的海島生活。以此來吸引更多的沈陽客戶移居或投資海島。第二篇．沈陽市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r截止2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)5015億元，是2005年的2.1倍，年均增長(zhǎng)16.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成5007.4億元，是2005年的3.7倍，年均增長(zhǎng)29.7%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成2062.5億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%；全市經(jīng)濟(jì)近些年來保持了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，人民生活水平逐年提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到20540元，年均增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到10005元,年均增長(zhǎng)14.7%。一、沈陽市國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值分析2000^001錦002承00^0(M年融期00阻00阱2003^200$年201□年1MGDP T-培長(zhǎng)率截止2010年，沈陽市經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，2010年GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，全年GDP達(dá)到5015億元，增長(zhǎng)率達(dá)到14.0%，是2005年的2.1倍，年均增長(zhǎng)16.3%；全年地方財(cái)政一般預(yù)算收入46534億元，比上年增長(zhǎng)17.6%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出516.8%億元。增長(zhǎng)8.6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度顯示了城市強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步成長(zhǎng)下，房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析單做二億元6W0SOOD4006W0SOOD400口aOOD200010OD200。年2001年2DO2年2003年2004年2005年200名年2007年2000年2009年2010年聞定④產(chǎn)投磁糊 —一以長(zhǎng)率全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成5007.4億元，是2005年的3.7倍，年均增長(zhǎng)29.7%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著，房地產(chǎn)開發(fā)投資占有較大比例。近幾年固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步攀升，與GDP同時(shí)突破5000億大關(guān)，體現(xiàn)了沈陽的未來城市發(fā)展極具前景，富有人群不斷增加。三、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析隨著沈陽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成2062.5億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%，沈陽的消費(fèi)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，以及在CPI不斷提高同時(shí)沈陽人消費(fèi)更趨于理性，對(duì)于生活品質(zhì)將不斷具有新的追求，是房地產(chǎn)發(fā)展的利好因素。

四、沈陽市居民收入分析年，城市居民人均可支配收入達(dá)到20540元，年均增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到10005元,年均增長(zhǎng)14.7%，整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷帶動(dòng)沈陽居民人均可支配收入提高，購買力不斷增強(qiáng)，為沈陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。五、沈陽房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地^房地產(chǎn)投資 YL房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率自2005年來，沈陽市地產(chǎn)投資力量呈現(xiàn)出不斷上升態(tài)勢(shì)，截止2009年受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資1188.7億元，同比增長(zhǎng)17.6%，有所回落。六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)情況分析自2006年以來，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值始終保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，第二產(chǎn)業(yè)直線加速增長(zhǎng)。截止2010年，沈陽市市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）5015億元,比上年增長(zhǎng)14.1%。在全國排名第17位。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值232.4億元，增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2542.4億元，增長(zhǎng)15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2242.2億元,增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.6:50.7:44.7。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.8%:55.1%:43.1%;按常住人口計(jì)算，人均GDP為63667元,增長(zhǎng)13.1%?？偨Y(jié)評(píng)論：從沈陽市近幾年整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)固定資產(chǎn)投入、社會(huì)總體消費(fèi)水準(zhǔn)、地產(chǎn)投資、已經(jīng)居民人均收入都保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)速度明顯猛增，綜合各方面要素，沈陽市的發(fā)展呈現(xiàn)出了極大的魅力，發(fā)展速度極為猛進(jìn)。尤其是在2010年度沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國家新型工業(yè)化試驗(yàn)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略給沈陽市帶來巨大發(fā)展機(jī)遇；十二五規(guī)劃要建成國家中心城市、全國先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、生態(tài)宜居之都、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融中心，這一切，都為沈陽市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步成長(zhǎng)寫下了隆重的一筆，更是為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

第二篇.國家宏觀政策一、2011年上半年全國政策回顧（1）金融政策類別日期政策政策要點(diǎn)金融政策20n.1.17強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策強(qiáng)調(diào)2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)平臺(tái)貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險(xiǎn)，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查20n.1.20央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.2.9央行宣布上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)央行宣布自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到6.6%。2011.2.24央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)央行宣布自2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到19.5%。2011.3.25央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

20n.4.6住建部調(diào)整住房公積金存貸款利率住建部自20n年4月6日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率由0.40%上調(diào)至0.50%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由2.60%上調(diào)至2.85%。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.50%上調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.00%上調(diào)至4.20%。20n.4.21中國人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行決定，從20n年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。20n.5.18央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)5月18日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（2）稅收政策類別日期政策政策要點(diǎn)稅收政策2011.1.28上海、重慶頒布房產(chǎn)稅改革實(shí)施細(xì)則（部分內(nèi)容省略）上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確對(duì)在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房（即“應(yīng)稅住房”征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對(duì)包括存量及新增獨(dú)棟別墅、新購的價(jià)格是重慶主城區(qū)均價(jià)2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及以上住房，征收房產(chǎn)稅。（3）房產(chǎn)政策類別日期政策政策要點(diǎn)房產(chǎn)政策2011.1.26國八條1）一季度前公布全年價(jià)格控制目標(biāo)；2）多渠道建設(shè)保障性住房，加強(qiáng)管理，增加公租房供應(yīng)；3）二手房不足5年出售將全額征收營業(yè)稅，加強(qiáng)增值稅清算督查；4）二套房首付比例比低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；5）落實(shí)保障性住房等用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求，確保用地供應(yīng)；6）各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；7）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；8）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)；2011.2.162月16日，住建部同時(shí)給地方建設(shè)下達(dá)了日程表2月16日，住建部同時(shí)給地方建設(shè)下達(dá)了日程表，要求各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必在今年10月30日前全面開工

20n.2.21住建部與地方政府簽訂保障房責(zé)任書自2月21日開始，住建部陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。各地方政府必須在2011年10月31日前全部開工當(dāng)年所有的保障性住房項(xiàng)目，則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。20n.3.25國家發(fā)展與改革委員會(huì)下發(fā)了關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知規(guī)定從5月1日起，已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要公開標(biāo)示每套房屋的售價(jià)、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素。20n.5.4國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳公布《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》提倡中央企業(yè)積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，把積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要途徑，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。2011.5.11國土資源部發(fā)布《2011年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告》該《公告》將各地上報(bào)計(jì)劃匯總，2011年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)21.8萬公頃，與2010年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加18%和72.6%，是前兩年（2009—2010年）年均實(shí)際供地量（10.17萬公頃）的兩倍以上。2011.5.12國土資源部召開2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作進(jìn)展情況新聞通氣會(huì)會(huì)上公布2011年土地供應(yīng)計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持并完善土地招拍掛出讓制度，同時(shí)密切關(guān)注苗頭性、傾向性問題，加強(qiáng)保障性安居工程用地管理，維護(hù)良好的管地用地秩序，總的目的是為了堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策。2011.5.13國土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體土地興建公共租賃住房，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為，明確了保障房用地管理的具體要求。2011.5.13國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，2011年我國將繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度?！跋薜貎r(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評(píng)標(biāo)”等土地出讓方式將被推廣采用。2011.5.16國土資源部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》要求各地：嚴(yán)格征地拆遷管理，維護(hù)被征地農(nóng)民利益；及時(shí)化解矛盾糾紛，妥善處理征地拆遷突發(fā)事件；開展全面檢查，堅(jiān)決糾正違法違規(guī)征地拆遷行為。2011.5.26國土部向各省國土部門下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問要求全國所有縣級(jí)及以上城市及時(shí)上報(bào)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的異常交易地塊。題的函》20n.6.9國家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。同時(shí)要求，只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項(xiàng)目的建設(shè)。符合條件的其他企業(yè)，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資?？偨Y(jié)評(píng)論：從以上述可以看出，國家調(diào)控政策的力度、弓強(qiáng)度、廣度、高度及深度都是前所未有的。不僅是中央力挺、地方政府加力，涉及到金融、稅收、土地、保障房、限購等，還蔓延到二三線城市。由此可知，隨著國家調(diào)控政策對(duì)全國樓市效果明顯浮出水面，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大，預(yù)計(jì)國家將會(huì)以此為契機(jī)，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；尤其是將從房產(chǎn)稅征收、保障房投入力度、信貸門檻、限購等主要形式來加強(qiáng)嚴(yán)控樓市動(dòng)向；不斷加強(qiáng)投入保障房建設(shè)嚴(yán)格控壓過高的樓市價(jià)格，以兩手都抓的形式來促進(jìn)樓市走向理性。建議：在當(dāng)前政策嚴(yán)控之下，樓市要回暖的希望并不大，將越演越劇烈，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已成必然，消費(fèi)者的觀望情緒更加濃厚。因此建議，一是開發(fā)商可以與大的公司組成部落的形式加大優(yōu)惠團(tuán)購力度，快速出貨；二是聯(lián)合片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目或集團(tuán)項(xiàng)目出擊島外，尤其是在一些已經(jīng)對(duì)海島比較認(rèn)可及渴望來移居的省市進(jìn)行推廣；三是集中力量把海島的環(huán)保、旅游、宜居、氣候、人文、生活休閑、低消費(fèi)等區(qū)域優(yōu)勢(shì)包裝做足，結(jié)合項(xiàng)目理念特色，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略戰(zhàn)勝鄰近省市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，加強(qiáng)以網(wǎng)絡(luò)推廣和實(shí)地到外省推廣的形式快速出貨。第三篇．沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、回顧2010年沈陽市商品房市場(chǎng)（1）歷年商品房供應(yīng)量走勢(shì)分析截止2010年，沈陽市全年商品供應(yīng)量為1603.49萬平方米，環(huán)比上升27.98%，供應(yīng)套數(shù)為174105套，環(huán)比上升23.6%。只是在2008年國際金融危機(jī)等不利因素影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，沈城樓市成交也同樣有所回落，商品房供應(yīng)量延續(xù)了下降的趨勢(shì)，主要原因是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和前期積壓存量較大所致；直到2010年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)好轉(zhuǎn)，供應(yīng)量逐步回升，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勁頭。（2）歷年商品房成交量走勢(shì)分析體上呈快速上漲趨勢(shì)，進(jìn)入10年后，國家重拳調(diào)控樓市，全國樓市特別是一線城市均有所降溫；沈陽市樓市市場(chǎng)成交走勢(shì)依然堅(jiān)挺。（3）2010全年商品房供應(yīng)量走勢(shì)從10年全年商品房供應(yīng)量走勢(shì)來看，沈陽市供應(yīng)量快速上升趨勢(shì)十分明顯，特別是10年初受季節(jié)因素以及傳統(tǒng)銷售淡季的影響整個(gè)一季度供應(yīng)量縮量明顯，但是隨著該時(shí)期的結(jié)束，市場(chǎng)供應(yīng)量放量明顯，由此可以看出，沈城商品房供應(yīng)市場(chǎng)還是堅(jiān)挺的。（4）2010全年沈陽市各區(qū)商品房成交情況分析于泄區(qū)鐵西區(qū)渾南新區(qū)13%沈北新區(qū)東段區(qū)好r于泄區(qū)鐵西區(qū)渾南新區(qū)13%沈北新區(qū)東段區(qū)好r5%-■和平區(qū)■沈河區(qū)■鐵西區(qū)■大聚區(qū)?臬站區(qū)■渾南新區(qū)■干洪區(qū)■東陛區(qū)沈北新區(qū)■蘇冢屯區(qū) 蘇家屯區(qū)沈河區(qū)‘％U哭 _截止2010年，鐵西、于洪、渾南新區(qū)分別以21%、17%、13%的成交比例位于全市全年各區(qū)商品房成交前三名，而這三個(gè)區(qū)域也是目前沈城樓盤最為集中，各種相關(guān)配套極為完善、客群認(rèn)可度最高的區(qū)域；而和平區(qū)因?yàn)槌鞘幸?guī)劃布局整體南移的影響，致使板塊內(nèi)全國知名的品牌大盤云集，目前已經(jīng)成為沈陽市內(nèi)高端品質(zhì)樓盤的聚集地之一。二、回顧2010年沈陽市商品住宅市場(chǎng)（1）全年商品住宅供應(yīng)量分析串位：萬平 而岫住宅供應(yīng)走勢(shì)圖300串位：萬平 而岫住宅供應(yīng)走勢(shì)圖300l套數(shù)30000230002000015C0010G005000一住宅面將 T一住宅套數(shù)截止2010年沈陽市商品住宅供應(yīng)面積為1454.64萬平方米，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為156186套。（2）全年各區(qū)商品住宅供應(yīng)量分布情況2010年，沈陽商品住宅基本與商品房區(qū)域供應(yīng)情況基本一致。作為全市樓盤項(xiàng)目最為集中的兩個(gè)大區(qū)，鐵西區(qū)和于洪區(qū)分別以20.2%和17.3%穩(wěn)居全市各區(qū)供應(yīng)量的前兩位。（3）商品住宅供應(yīng)套均面積分析1面積走勢(shì)—1面積走勢(shì)—?—套坳面積140從2010年全年的商品住宅供應(yīng)套均面積走勢(shì)來看，除了3月份大戶型快速攀升以外，全年其他各月供應(yīng)套均面積基本都維持在80-100平米之間。由此可知，剛性需求和改善型需求是目前沈城市場(chǎng)需求的主體，面積主要還是在80-100平米之間。（4）商品住宅成交量分析2010年全年沈陽市商品住宅共成交1277.2萬平，成交139341套數(shù)，成交量整體呈逐月遞增走勢(shì)，尤其到下半年，市場(chǎng)十分活躍，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面?？梢钥闯觯?010年國家嚴(yán)控樓市的情況下，沈陽市需求還是剛需為主，政策對(duì)沈陽剛性市場(chǎng)的影響力度不大。（5）商品住宅供求關(guān)系分析供空華 商品房供求關(guān)第超卿戶/SSS君金E?E@&T+供求比2010年全年商品住宅供求比為1：0.88，全年各月供求比在0.5-1.5之間上下浮動(dòng)。供求關(guān)系運(yùn)行情況與商品房基本一致。上半年因?yàn)楹暧^新政等相關(guān)因素影響，使得09年存貨在一定的程度上有所緩和，第三季度除了秋季房交會(huì)期間開發(fā)商集中備案特殊行情外，其他各月供求關(guān)系基本較為平穩(wěn)，市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平穩(wěn)。（6）2010年度沈陽市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)量比重圖住宅由I隼!供應(yīng)量比重圖住宅由I隼!91,17%■住宅面被■商業(yè)面積■辦公面積■金富商積■隼庫聞枳■公建國枳車庫面根，公國面積當(dāng)F公贏?公建面積0.22% 0.20% 122^截止2010年，沈陽市商品房供應(yīng)量為1603.49萬平方米，環(huán)比上升27.98%，供應(yīng)套數(shù)為174105套。其中住宅供應(yīng)面積為1461.82萬平方米，占總供應(yīng)量91.17%，供應(yīng)套數(shù)為156217套；商業(yè)用房供應(yīng)面積為114.86萬平方米，占總供應(yīng)量7.16%，供應(yīng)套數(shù)為11912套；辦公用房供應(yīng)面積3.27萬平米，所占比例為0.2%，供應(yīng)套數(shù)為420套。住宅供應(yīng)以91.17%的比例占據(jù)著商品房的主導(dǎo)地位。（7）全年各區(qū)商品住宅成交情況分析截止2010年，鐵西、于洪、渾南新區(qū)位于沈陽市各區(qū)商品住宅成交前三名，這也是當(dāng)前沈城樓盤最為集中，各種相關(guān)配套完善度高、客群認(rèn)可度強(qiáng)的區(qū)域，這三個(gè)大區(qū)已經(jīng)成為購房需求的首選目標(biāo)。三、回顧2010各區(qū)域產(chǎn)品運(yùn)行情況（1）各區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量（截止2010年，隨著沈陽行政區(qū)的重新劃分，沈陽擴(kuò)城勢(shì)不可擋，城市核心區(qū)域土地稀缺，開發(fā)商看好了二環(huán)至三環(huán)之間的“新城市核心”地帶，加速開發(fā)商品房，鐵西、于洪、渾南、東陵供應(yīng)量明顯高于其他區(qū)域。其中，于洪區(qū)和鐵西區(qū)商品房和商品住宅供應(yīng)量并駕齊驅(qū)，位列一、二位。

（2）各區(qū)域產(chǎn)品銷售量2010年沈陽市各區(qū)商品房和商品住宅銷售情況（截止日期：2010年12月）2010年沈陽市商品房呈現(xiàn)“有量有市”狀態(tài)，供應(yīng)帶動(dòng)銷售，同時(shí)，消費(fèi)者也逐漸將眼光放到“新城市核心”區(qū)域，環(huán)線價(jià)值得到體現(xiàn)。其中，鐵西區(qū)商品房和商品住宅銷售量最大，沈河區(qū)最少。四、回顧2010年沈陽市產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)（1）歷年來沈陽市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì)

單位：元60004000200002006—2010年沈陽市產(chǎn)品銷售均價(jià)及增長(zhǎng)率/疔-30%25%20%15%10%5%0%& 侖_二■▲*2006年2007年2008年2009年2010年■商品房34203565377642525264■商品住宅32223382343939964958商品房增長(zhǎng)率2.6%4.2%5.9%12.6%23.8%。商品住宅增長(zhǎng)率3.6%5.0%1.7%16.2%24.1%（截止日期：2010年12月）2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，沈陽市商品房和商品住宅價(jià)格較為快速增長(zhǎng)，2010年，萬科，金地，華潤(rùn)等品牌開發(fā)商紛紛開發(fā)豪宅市場(chǎng)，在價(jià)格方面拉動(dòng)了沈陽市整體價(jià)格。其中，2009年沈陽市商品房和商品住宅增幅達(dá)10%以上，2010年增幅達(dá)20%以上。（2）2010年沈陽市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米2010年沈陽市各月產(chǎn)品銷售均價(jià)6000-]50.0%5000-4000-1■■45.0%-40.0%-K -35.0%^^^^B009^M^MH^^M^^^^H00m^^Q^^^MUhl^\ -30.0%、-25.0%-20.0%-15.0%■10.0%-5.0%01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月0.0%11月12月?商品房 453045084561514755014948496950575415559256645681商品住宅 408941104323496452204561473448175226540954185434商品房同比 21.915.918.032.138.422.623.718.421.725.226.119.1T一商品住宅同比23.914.817.737.543.721.223.520.219.430.433.323.3截止2010年，由于國家出臺(tái)政策打壓房?jī)r(jià)，一線城市房?jī)r(jià)得到有效控制，沈陽在4月新政出臺(tái)后也受到一定影響，房?jī)r(jià)有所回落，8月開始，房?jī)r(jià)恢復(fù)

5000后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)事態(tài)。五、2010年度沈陽市部分樓盤信息總匯2010年度沈陽市部分樓盤信息總匯樓盤名稱占地（萬平）總建面（萬平）容積率主力戶型銷售均價(jià)物業(yè)類型物業(yè)管理費(fèi)保利溪湖林語521001.9二居59-93平米三居107128平■米4700多層小高層高層1.5保利心語30702.4一居46-56平二居68-96平三居99-135平高：5000多：6600多層，高層1.2-1.5碧桂園銀河城1656501.3別墅：200529平■米/洋房：63139平米5000多層小高層別墅洋房洋房1.5、別墅2.5第一城401203.0一居室31-52二居室54-103三居室108-1137500多層，小高層1.2格林生活坊20502.5一期：一居43平米三居90平米/二期：一居室55二居室83三居室116/合院別墅：258-290平米6500花園洋房，高層,小高層，多層1.5元/平方米/月（電梯費(fèi)12元/月/人）恒大綠洲12002273.5居60平米二居8084平米三居78150平米5056高層，小高層（全部精裝）1.5華潤(rùn)橡樹灣441002.0三居136-175平米其他190253平米別墅17000；洋房11000多層，小高層，花園洋房，別墅3.2假日藍(lán)灣13303.0一居34-46二居70-109三居1166400花園洋房，景觀居所，經(jīng)濟(jì)住宅0.8金地長(zhǎng)青灣801501.7寬景高層：180-260平/城市聯(lián)排：280-380平/河景高層：173-185平/湖畔高層：140-180平8000多層高層花園洋房另U墅2.2

金地名京20.5452.2疊拼173218平米二居79-90平米三居118207平米8500疊拼，小高層，高層1.5金地檀郡9.4451.5高層小高層90-145/洋房160-20013000洋房、小高、高層2.2凱旋門9.628.51.9二居65-80平方米，三居90-100平方米，四居164-210平方米13000多層小高層高層1.8納帕名門4.9512.52.5居38平米二居58-92平米三居122平米7500板塔結(jié)合多層小高層高層未定普羅旺斯25602.2居2544平米二居5397平米三居83-112平5680多層、小高層、高層1榮盛愛家酈都15302二居室92三居室99-143四居室186-1917500多層小高層高層洋房2沈陽恒大華府7.2918.22.597309平米11000高層2.8順豐新未來10171.7一居48-63平二居67-93平三居97-132平4400多層小高層高層1.2鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)20.17903.78一居室33-66二居室64-103三居室99-1457000高層（復(fù)合地產(chǎn)）1.3萬科金域藍(lán)灣22.656.62.5二居120平米三居156平米其他173-18913000小高層，高層1.9陽光100國際新城1001501.7二居室87三居室99-128四居室140LOFT43-909000多層小高層高層寫字樓LOFT1.3遠(yuǎn)洋和平府11.217731.70492.29居56平米一居70-86平米三居93157平米洋房別墅150-230洋房12000，高層9000，別墅16000多、高層、洋房、別墅1.9中海城1282802.2高層75-130平，多層89-170平，別墅249-301平5400普通住宅,別墅1.8六、2011年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)根據(jù)有關(guān)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年上半年來，沈陽市商品住宅供應(yīng)套數(shù)78849套，銷售套數(shù)78786套；住宅供應(yīng)面積724.75萬平米，銷售面積706.04萬平米；成交價(jià)格5586.94元/平米，銷售額394.46億元。（1）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交套數(shù)情況201牌L5月沈陽自區(qū)商品佳鉞應(yīng)與麻雁揶猊,槌市翻闿■黯翻閭脾區(qū)痢區(qū)郭區(qū)垓區(qū)鐵西區(qū)朋胭珠區(qū)觸區(qū)旖屯陽慚區(qū)201庫1-5月沈陽曾區(qū)商品住宅供應(yīng)與截面積慍兄■髓前新哨■批注相聯(lián)仿嗎柵區(qū)輛區(qū)融區(qū)林區(qū)隨區(qū)鋤區(qū)球區(qū)觸區(qū)嗨電加底區(qū)其中鐵西區(qū)成交12996套，出貨率為87.2%，成交面積117.73萬平米，居為榜首；于洪區(qū)成交11174套，出貨率為158.65%，成交面積為71.32萬平米；其他區(qū)域成交套數(shù)和面積都呈現(xiàn)出明顯上升態(tài)勢(shì)。由此可以看出，在國家調(diào)控政策的嚴(yán)控下，沈陽市樓市市場(chǎng)依然樂觀。(2)各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交價(jià)格情況從今年上半年沈陽市各區(qū)縣的成交均價(jià)走勢(shì)來看，沈河區(qū)最高為8145元/平米，其次是和平區(qū)7948平米/元；值得一提的是，鐵西區(qū)和于洪區(qū)成交套數(shù)和面積最多，成交均價(jià)為5245元/平米，5240元/平米，由此可以看出沈陽市樓市市場(chǎng)還是以中低端剛性需求為主，高端的客戶潛力仍然未爆發(fā)出來。七、沈陽各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)根據(jù)2009年、2010年官方權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及相關(guān)核心學(xué)術(shù)理論研究整理，把沈陽市劃分為市區(qū)、郊區(qū)、縣城三方面來綜合闡述其地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：(1)市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)沈河區(qū)：原本可利用的土地不多，但行政區(qū)重新劃分后，利用土地有所增多，將會(huì)促進(jìn)沈河區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，其各項(xiàng)指標(biāo)有望提高。和平區(qū)：其存量房市場(chǎng)比商品房市場(chǎng)份額大。和平區(qū)是目前發(fā)展最為成熟的中心區(qū)之一，以商業(yè)氣息濃重的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)為主?；使脜^(qū)：其存量房市場(chǎng)比商品房市場(chǎng)份額大?；使脜^(qū)區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、教育和商業(yè)在沈城占有很大的比重，學(xué)區(qū)房是皇姑區(qū)的特點(diǎn)。鐵西新區(qū)：鐵西新區(qū)在售樓盤數(shù)量大，銷售面積位列全市之最。鐵西區(qū)的存量房、存量住宅銷售量最大。大東區(qū)：雖目前缺少大盤的帶動(dòng)，但因?yàn)樽陨戆l(fā)展比較成熟的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展