物業(yè)供暖公司參考性制度匯編模板

物業(yè)供暖公司參考性制度匯編資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。第一章公司簡介一、公司發(fā)展北京鵬志物業(yè)管理有限責(zé)任公司,成立于1996年1月2日,本公司具有三級物業(yè)管理資質(zhì),注冊資金300萬元人民幣。經(jīng)營范圍涉及住宅小區(qū)、高檔公寓、寫字樓,擁有一支人員素質(zhì)高、技術(shù)水平高、管理經(jīng)驗豐富的隊伍。公司自成立之日起相繼承擔(dān)了青春路31#院、迎賓北路4#樓、迎賓北路甲6#樓、迎賓北路丙4#樓、濱湖南街2#樓,富樂北里28#樓、潘家園小區(qū)、富樂南里、馥郁苑小區(qū)、于家園甲1#小區(qū)、于家園一區(qū)59#樓、惠友大廈、天韻家園、勞動大廈、八龍橋雅苑等小區(qū)及寫字樓的物業(yè)管理工作,現(xiàn)物業(yè)管理面積已近20萬平方米。為了給廣大住戶創(chuàng)造安全、舒適、方便、清潔的居住環(huán)境,北京鵬志物業(yè)管理有限責(zé)任公司吸取和借鑒了大量的先進管理經(jīng)驗,努力不懈地提高自身的管理和服務(wù)水平。公司的質(zhì)量方針是以高效、先進的管理,親切、周到的服務(wù),為用戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。二、公司理念公司本著”團結(jié)、求實、進取、奉獻”的精神,以”熱情、周到、專業(yè)、高效”為服務(wù)宗旨,奉行”以人為本,服務(wù)至上”的管理理念。經(jīng)過數(shù)年的積累,鵬志物業(yè)公司在內(nèi)部管理中形成以管理制度化、工作程序化、服務(wù)規(guī)范化、人員專業(yè)化、培訓(xùn)考核系統(tǒng)化為基礎(chǔ)的五化公司理念;以服務(wù)意識、質(zhì)量意識、成本意識、創(chuàng)新意識、服從意識為準則的公司意志;同時,我公司又樹立了‘物業(yè)以人為本,物業(yè)管理無小事,努力營造人與人、人與自然之間的相互和諧’的現(xiàn)代化物業(yè)觀念。公司還大力推行全體員工的考核,采用激勵制度,使公司員工始終以積極的心態(tài)為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)、最高素的專業(yè)化服務(wù)。三、指導(dǎo)思想鵬志物業(yè)管理公司員工應(yīng)以:維護公司名譽,發(fā)揮其窗口作用,在小區(qū)管理上以為居民提供優(yōu)質(zhì)的管理、服務(wù)為己任。無論在任何場合,應(yīng)以”物業(yè)人”自豪,并時刻維護公司利益,弘揚物業(yè)管理企業(yè)精神風(fēng)貌。以”團結(jié)、求實、自強、進取”為座右銘。在日常工作中要以旺盛的精神完成自己的本職工作。四、公司目標為鵬志物業(yè)公司管理的小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、方便、優(yōu)美的居住環(huán)境,把各小區(qū)建成更加專業(yè)化的社區(qū),以強化小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理為主線,以提高服務(wù)質(zhì)量、端正服務(wù)態(tài)度、促進企業(yè)管理為己任,逐漸做到以區(qū)養(yǎng)區(qū),實現(xiàn)各小區(qū)管理良性循環(huán)?？偨?jīng)理第二章公司組織機構(gòu)圖總經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理物業(yè)部物業(yè)部種植園文員產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)園供暖三站供暖二站供暖一站供暖部維修站物業(yè)三站物業(yè)二站物業(yè)一站出納會計財務(wù)部檔案辦公室種植園文員產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)園供暖三站供暖二站供暖一站供暖部維修站物業(yè)三站物業(yè)二站物業(yè)一站出納會計財務(wù)部檔案辦公室第一章公司規(guī)章制度一、基本制度◎一般規(guī)定1、遵守國家法律法規(guī),不得參與打架斗毆、賭博、賣淫嫖娼、販毒吸毒、盜竊等違法犯罪活動。2、時刻注意維護公司的形象和利益,不得做有損公司形象及利益的事情及對公司有欺詐不誠實的行為。3、工作時間必穿規(guī)定制服,佩戴員工工作證,并保持制服及工作證整齊清潔。且需儀表端莊,精神飽滿。4、公司員工必須嚴格遵守公司上班時間,按時上下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時,應(yīng)先取得部門主任同意,部門主任請假應(yīng)取得公司經(jīng)理同意;5、公司員工不得故意刁難或威脅業(yè)主,不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、金錢。6、公司所有公物不得用于私人方面,員工不得故意損壞公司財物。對公司物品如有損壞,須負責(zé)賠償。7、公司員工需養(yǎng)成講衛(wèi)生的美德,不得隨地吐痰、丟紙屑、煙頭和雜物。如在公共場所發(fā)現(xiàn)有紙屑、煙頭等垃圾,應(yīng)隨手撿起,以保持住宅區(qū)及辦公場所的清潔和優(yōu)美環(huán)境。8、員工之間應(yīng)互相尊重,和睦相處,不得相互推卸責(zé)任,不得拉幫結(jié)派。9、各級員工必須服從上級的工作安排和調(diào)度,必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告。按時完成任務(wù),不得無故拖延、拒絕或終止工作。10、若有疑難或不滿可直接向所屬領(lǐng)導(dǎo)請示或投訴,不得當(dāng)面頂撞、謾罵領(lǐng)導(dǎo)并嚴禁在背后挑撥離間。11、發(fā)生事情及時向上級匯報,員工不得故意隱瞞或虛報、捏造事實,不得偽造單據(jù)、證明、介紹信等。12、未經(jīng)批準,員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料,每位員工負有為公司保密的義務(wù)。13、公司員工對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系,任何時候不得向業(yè)主發(fā)脾氣,不得與業(yè)主爭吵,不得用過高的語調(diào)對業(yè)主說話,也不得用力擲聽筒。14、公司員工不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。15、如遇住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。16、公司所有工具外借,需經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)同意,并必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。17、夏季汛潮,冬季下雪。按照責(zé)任區(qū)的劃分,投入到防汛或鏟雪當(dāng)中,不得有任何推諉。18、工作時間堅守崗位,不得做與工作無關(guān)的事,不得擅離職守、串崗、聊天,工作時間不可打私人電話,不準接待親友、處理私事。19、上班時間不得操作與工作無關(guān)的軟、光盤,不得玩游戲,不瀏覽與工作無關(guān)的網(wǎng)絡(luò)信息,不得讓指定使用人員以外的人員或其它科室人員動用?！颡剟罴殑t1、接到群眾的感謝信及表揚電話,經(jīng)核實者。(50元/次)2、突發(fā)事件處理得當(dāng),挽回經(jīng)濟損失者。(100元/次)3、舉報和檢舉違法亂紀事項,并經(jīng)核實者。(100元/次)4、受上級領(lǐng)導(dǎo)表揚,給公司征得好名譽者。(100元/次)5、工作認真,并多次獲得好評者。(公司給予”先進個人”、”優(yōu)秀個人”稱號,100元/次)6、在崗位中有突出表現(xiàn),為公司節(jié)省資金較大者。(200元/次)凡年終有上述積分者,公司將根據(jù)積分發(fā)放年底獎金?！驊土P細則1、遲到、早退或未到下班時間故意等待者。(20元/次)2、曠工每一小時者。(20元/次)超過2小時。(50元/次)3、遭業(yè)主投訴,經(jīng)核實屬實者。(50元/次)4、上崗服裝不整齊,穿拖鞋者。(50元/次)5、公司有事打電話接不通、關(guān)機或不接者。(50元/次)6、外出辦事(維修人員外出修理)完畢后,在外(小區(qū)內(nèi))逗留者。(50元/次)7、不服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排和調(diào)度,不能按時完成任務(wù),故意拖延、拒絕或終止工作者。(50元/次)8、公司各項會議、培訓(xùn)無故不參加或請假未批準者(100元/次);遲到(50元/次)9、與來訪業(yè)主發(fā)生爭吵,給業(yè)主臉色,向業(yè)主發(fā)脾氣者。(100元/次)10、未經(jīng)業(yè)主同意,使用業(yè)主個人物品,或向業(yè)主索要財務(wù)或物品者。(100元/次)11、不愛護公共財務(wù),故意浪費、損壞,隨便亂拿亂放者。(100元/次)12、在業(yè)主面前含糊其辭,推卸責(zé)任者。(100元/次)13、工作中有不滿不正確解決,當(dāng)面頂撞、謾罵領(lǐng)導(dǎo)或在背后挑撥離間者。(200元/次)14、上班時間干與工作無關(guān)的事情,串崗、閑聊、下棋、打撲克、嬉戲者。(500元/次)15、上崗前、在崗期間飲酒者。(100元/次/次,3次開除);工作中酗酒,導(dǎo)致影響自己或她人工作者。(500元/次)◎解除勞動合同有下列情形之一的,解除勞動合同1、違反國家法律、法規(guī)及社會公德,參與打架斗毆、賭博、賣淫嫖娼、販毒吸毒、盜竊的違法犯罪活動者。2、向外傳播公司秘密,泄漏公司重要資料,談?wù)摌I(yè)主個人隱私情節(jié)嚴重者。3、發(fā)生事情不及時上報,故意隱瞞、捏造事實造成嚴重后果者。4、不服從工作安排,不接受分配任務(wù),經(jīng)教育執(zhí)意不上崗工作者。5、曠工連續(xù)3天或年曠工累計10天者。6、工作時間睡覺、玩忽職守、干與工作無關(guān)的事,不聽領(lǐng)導(dǎo)教誨頂撞領(lǐng)導(dǎo)者。7、用不正當(dāng)手段騙取、涂改、偽造休假證明者。8、私自扣留所收居民款項,除將款項全額收回外,罰款所收款項的三倍。凡違反以上規(guī)定或?qū)医滩桓恼?可給予警告、罰款、處分、直至解除勞動合同。凡辭退、解除勞動合同,公司不給予任何勞動補償。二、行政管理制度◎出勤管理制度為了強化公司管理,提高工時利用率,更好的對員工出工工時進行考核,特制定本制度。1、1月起,實行8小時/日工作制度:上午:7∶30－11∶30;下午:1∶30－5∶302、全體公司人員必須遵守作息時間表,不準遲到或早退,提前10分鐘把本科室的衛(wèi)生做好。3、每年元旦、春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)依法安排休息,需留值班人員時,值班人員在假期后安排倒休。4、工傷假、產(chǎn)假、婚假、喪假按國家法定規(guī)定執(zhí)行。5、員工加班按規(guī)定發(fā)給加班工資。本人要求調(diào)休,經(jīng)本部門負責(zé)人同意,能夠月調(diào)休。特殊情況能夠在一年之內(nèi)使用。6、各部門負責(zé)人、主管會計、小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)檢查并如實記錄下屬員工的考勤情況,對上班時間外出辦私事的現(xiàn)象要堅決杜絕。每月末最后一天報辦公室考核審批,2號前轉(zhuǎn)財會處。7、每周六或周日為公司經(jīng)理、副經(jīng)理、辦公室人員、財務(wù)人員休息日,每人每周可休息一天,另一天發(fā)加班工資或安排倒休,期間各部門至少有一人值班,如工作需要安排在周一至周五之間休假的,須公司經(jīng)理批準。8、副經(jīng)理、各部門負責(zé)人及財務(wù)主管休假前須向經(jīng)理請示。9、請假及審批權(quán)限:副經(jīng)理、各部門負責(zé)人請假需持假條由經(jīng)理審批(突發(fā)病假可電話請假,事后補手續(xù));各部門負責(zé)人和小區(qū)項目經(jīng)理在不影響工作的前提下對下屬員工有一天的批假權(quán),假條在休假當(dāng)天第一時間轉(zhuǎn)辦公室。每月末小區(qū)項目經(jīng)理、各部門負責(zé)人將次月休假排班表交辦公室備案,部門留存一份,如有變更第一時間在留存表上注明,如發(fā)現(xiàn)無標注則視當(dāng)班人曠工。10、上班時間員工有病到醫(yī)院就醫(yī),須經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準,每次就醫(yī)時間不得超過兩小時,超過兩小時的時間按照病假處理。員工有病休病假須持有效的住院證明,經(jīng)公司經(jīng)理批準方可病休。11、員工請事假需提前一天向部門負責(zé)人提出申請,經(jīng)批準后方可休假,特殊情況來不及事先請假時可用電話請假,事后補辦請假手續(xù)。12、如公司人員外出辦事(維修人員外出修理),待事情(維修)完畢后,需馬上返回公司。13、屬下列情況之一者,按曠工處理:用不正當(dāng)手段騙取、涂改、偽造休假證明;未請假或請假未批準擅自不上班者;不服從工作安排,不接受領(lǐng)導(dǎo)授予的工作任務(wù);打架斗毆致傷休假者;員工入職及離職當(dāng)月按實際出勤天數(shù)計算工資?！蚬鹿芾碇贫?、使用公章必須由使用人填寫使用登記,公司經(jīng)理審批后蓋章。2、簽訂合同必須由總經(jīng)理簽字后方可蓋章,并將合同原件一份存檔。3、需蓋章報出的文件必須由相關(guān)人員到持章人處蓋章,持章人負責(zé)留存一份原件,交辦公室存檔。4、需攜公章外出經(jīng)公司經(jīng)理批準,持章人員隨同前往。5、禁止給個人或外單位出具擔(dān)保性質(zhì)文件、證明書等蓋章。禁止在空白處或空白頁蓋章。6、持章人與經(jīng)手人(即送件人)同在”公章使用登記簿”上簽字。7、公司公章、法人章設(shè)專人保管,由主管會計掌管,存放安全妥當(dāng)?！蜣k公設(shè)備及用品管理制度1、通訊設(shè)備管理:凡在本公司上班的員工必須自備通訊設(shè)備及器材,通訊聯(lián)系電話在辦公室備案,并保證24小時開機全天通訊暢通。2、家俱備品、小型財產(chǎn)、小型材料和設(shè)備分別由專人進行出、入庫手續(xù),妥善合理保管,財務(wù)部按財務(wù)管理制度定期盤點。3、復(fù)印機、傳真機等辦公設(shè)備由辦公室管理,定期檢查、維修、保養(yǎng),禁止外單位人員使用。4、公司各科室電腦由本科室指定人員使用,并在辦公室備案負責(zé)維護。4.1電腦、打印機等設(shè)備嚴禁非正常使用,上網(wǎng)時注意防止病毒的入侵,正確使用、正常維護,出現(xiàn)故障及時通知辦公室聯(lián)系專業(yè)人員維修。4.2打印文件人員要注意保密,無關(guān)人員不得窺視。4.3個人打印的資料文檔,都要保存好,不準出現(xiàn)丟失、找不著等現(xiàn)象。4.4各部門打印材料由部門負責(zé)人在文件草稿上簽批,辦公室主任安排打印并將簽批的文件草稿存檔,謝絕外單位打印、復(fù)印任何文件。5、所有小型財產(chǎn)登記上冊,丟、失、損壞照價賠償。財務(wù)安排每季度末盤點?！蛭募瞻l(fā)管理制度辦公室是公司的文件收發(fā)部門,負責(zé)文件收發(fā)及檔案資料的歸集。外來文件:1、收到外來的技術(shù)性、管理性、政策性文件、通知等,要及時交辦公室做收、發(fā)登記,辦公室將原件存檔,復(fù)印件轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)人員閱覽,重要的文件辦公室要及時收回。2、外來書面會議學(xué)習(xí)通知等交辦公室,轉(zhuǎn)由經(jīng)理批示后,下發(fā)相關(guān)人員。3、外來電話通知、報修當(dāng)時在通話記錄上記錄,問清對方單位或地址、姓名、要求辦理事項,第一時間轉(zhuǎn)發(fā)該信息并負責(zé)跟蹤完成情況,落實首問責(zé)任制。上報文件1、上報主管部門的文件、資料、報表等,由辦公室留一份存檔,對外報送文件資料必須經(jīng)主管審批,審批件存檔。2、公司的管理手冊等內(nèi)部管理性文件,各部門要妥善保管,嚴禁外泄。3、公司內(nèi)部各類上報或傳遞資料,如工作總結(jié)、計劃等等,要在規(guī)定的時間內(nèi)報出或傳遞。報刊1、每年底各部門編制訂閱報刊計劃,經(jīng)理審批后由辦公室負責(zé)辦理。2、辦公室負責(zé)報刊收發(fā),并做好收發(fā)記錄。3、沒有按時郵遞的報刊,辦公室應(yīng)及時聯(lián)系郵局或發(fā)行單位?！驎h管理制度1、會議原則:1.1暴露問題、解決問題;1.2會前做好充分準備,包括思想和資料準備兩方面;1.3參會人員要有會議記錄;1.4主管人員負責(zé)會后跟蹤;1.5會議上要充分交流。2、副經(jīng)理、辦公室主任、主管會計、各部門經(jīng)理和各小區(qū)項目經(jīng)理每周一上午7:30到公司會議室集中開會,由辦公室主任組織、經(jīng)理主持。3、各部門負責(zé)人應(yīng)將會議精神及時傳達給下屬員工,但屬于企業(yè)經(jīng)營機密或還未定案、定性的事項,以及作為經(jīng)營管理人員可認知不可宣傳的事項要嚴格控制自己。公室主任負責(zé)會議前的準備、會議過程記錄、會議之后紀要整理工作,早上班前交總經(jīng)理并存檔一份。◎衛(wèi)生、門窗、水電資源等管理制度1.日常衛(wèi)生管理1.1公司辦公場所及各小區(qū)物業(yè)辦公室每天設(shè)專人值日,打掃衛(wèi)生,要求窗臺、辦公桌、茶幾、沙發(fā)、平臺、地面等公共部位每天擦拭,桌椅擺放整齊,無關(guān)物品不置于桌面,保持門前三包區(qū)域的干凈整潔。1.2日常衛(wèi)生檢查,由辦公室主任負責(zé),對各部門的檢查每周不低于一次。1.3日常檢查范圍:公司所有部門及公共部位,各部門負責(zé)本部門的衛(wèi)生,包括門窗、玻璃、公共部位(樓道、洗手間)。1.4日常檢查標準:公司辦公樓內(nèi)各科室及各小區(qū)物業(yè)辦公室每天早晨應(yīng)收拾衛(wèi)生,經(jīng)常拖地、擦拭及整理桌面,地面干凈,沒有紙屑等廢棄物;辦公桌上物品擺放整齊,不亂堆亂擠;桌面、窗臺、坐椅或沙發(fā)扶手、桌上用品等表面無塵土及污漬;室內(nèi)物品整齊排放,個人用品不置于表面;工作區(qū)域無異味、無污物。1.5每月初,由辦公室匯總上月衛(wèi)生檢查成績,作為對相關(guān)人員的考核依據(jù)。2、水電資源管理:2.1無特殊情況,夏季早7:00前和晚5:30后室內(nèi)能夠開燈,冬季早8:00前和晚4:30后室內(nèi)能夠開燈;工作期間員工外出或中午休息時間必須關(guān)燈;如無必要,室內(nèi)燈不得全部開啟。2.2夏季室內(nèi)溫度達到28度以上方可開啟空調(diào),空調(diào)設(shè)置不得低于26度,冬季不得高于22度,供暖后不得開啟空調(diào)。2.3對于室內(nèi)的電燈、空調(diào)、電腦等用電設(shè)備,要做到人走即關(guān),節(jié)約用電。2.4員工應(yīng)樹立節(jié)水意識,日常飲用水、其它用水都應(yīng)適量,發(fā)現(xiàn)有漏水等不良情況及時向辦公室反饋。3、門窗管理:3.1人員外出、下班,必須關(guān)門、鎖門、關(guān)窗。臨時外出,辦公室無其它人員時,必須鎖門。3.2雷雨天氣及時關(guān)窗,離樓梯間窗戶最近的科室應(yīng)及時將樓梯間的窗戶關(guān)閉。3.3門窗關(guān)閉不嚴或損壞的,及時通知辦公室協(xié)調(diào)維修?！驒n案管理制度依據(jù)中國《檔案法》,結(jié)合公司實際情況,特制訂本辦法。1、公司檔案工作的基本原則是:集中管理與分散管理相結(jié)合,以集中管理為主,即公司文書檔案由辦公室集中統(tǒng)一管理,檔案(已交辦公室的除外)分別由有關(guān)部門管理,以便于及時利用,維護檔案的完整與安全。公司各部門在各項活動中形成的具有參考價值的文件、材料,由主辦人負責(zé)將其中已辦完的文件、資料及時歸檔。2、辦公室為檔案工作的主管部門,負責(zé)管理公司的文書、科技檔案,職責(zé)是:2.1收集、整理、立卷、保管公司的文書檔案;2.2積極開展檔案的提供利用工作;2.3進行檔案統(tǒng)計;2.4保管部分科技檔案;2.5認真學(xué)習(xí)中國《檔案法》有關(guān)制度、檔案工作理論、技術(shù)和業(yè)務(wù)知識,掌握歸檔的基本方法,保證檔案質(zhì)量。3.公司的具體檔案分類方案附后。4.歸檔文件包括:4.1公司規(guī)劃、年度計劃、統(tǒng)計資料、財務(wù)審計、勞動工資、人事檔案、會議記錄、決議、委托書、協(xié)議、合同、項目方案、通告、通知、員工個人培訓(xùn),以及其它有參考價值的文件。4.2管理人員手中日常統(tǒng)計、分析、資料年終統(tǒng)一歸檔。5.歸檔要求5.1辦公室在歸檔前應(yīng)有項目應(yīng)存檔案資料清單,便于接收時檢查有無遺漏。5.2歸檔的文件材料,應(yīng)按照自然形成、保持歷史聯(lián)系的原則和歸檔要求特征及文件內(nèi)容進行歸檔。5.3案卷標題要簡明準確,整理好的案卷要確定案卷的保管期限。5.4按歸檔要求進行裝訂、編號、填寫卷內(nèi)目錄備考表。5.5全部案卷組成后,要對案卷作統(tǒng)一排列并編寫檔號,逐卷登記,填寫案卷目錄。6.檔案借閱、保密制度6.1經(jīng)理借閱保密檔案,可直接提取。6.2借閱檔案要履行借閱審批手續(xù)。調(diào)閱檔案只限在檔案室查閱,不能帶出,由辦公室主任審批;必須帶出檔案室查閱的,一般性文件要經(jīng)過辦公室主任審批;和經(jīng)濟經(jīng)營有關(guān)的重要文件需總經(jīng)理審批。6.3借閱時間,一般檔案最長不超過1天,密級檔案最長不超過3天。6.4借閱人不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借的檔案,不得在文件上圈點、劃線和涂改,未經(jīng)批準不得復(fù)印檔案。6.5借檔人確因工作原因需要復(fù)印文件或摘抄文件,需經(jīng)總經(jīng)理審批。6.6借檔、查檔均需記錄、審批,并將審批原件存檔。7.檔案的銷毀7.1任何人或組織,未經(jīng)允許無權(quán)隨意銷毀公司的檔案資料。7.2凡屬銷毀的密級文件,經(jīng)總經(jīng)理批準后,建文件銷毀清單,審批后實施。8.文件點收:文件結(jié)案移送歸檔時,根據(jù)如下原則點收:8.1檢查文件的文本及附件是否完整,如有短缺,應(yīng)立即追查歸入。8.2文件的處理手續(xù)必須完備,如有遺漏,應(yīng)立即退回經(jīng)辦部門補辦。8.3與本案無關(guān)的文件或不應(yīng)隨案歸檔的文件,應(yīng)立即退回經(jīng)辦部門。8.4文件點收時或點收后應(yīng)做詳細移交記錄,日常零散存入的文件記入存檔登記簿。9、文件整理:點收文件后,應(yīng)依下列方式整理:9.1中文直寫文件應(yīng)以右方裝訂為原則,中文橫寫或外文文件則以左方裝訂為原則。9.2右方裝訂文件及其附件均應(yīng)對準右上角,左方裝訂則對準左上角、理齊釘牢。9.3文件如有皺折、破損、參差不齊等情形,應(yīng)先補整、裁切、折疊,使其整齊劃一。10.存檔時間:同一事件完成后一周內(nèi)將相關(guān)資料整理編目錄移交檔案室。三、人力資源管理制度◎人員聘用制度1、人員招聘遵循效率優(yōu)先和雙向選擇的原則。即力爭用盡可能少的招聘費用,錄用到高素質(zhì)、適應(yīng)公司需要的人員(秩序維護員60歲以下、保潔員50歲以下)。2、副經(jīng)理、各部門負責(zé)人、小區(qū)項目經(jīng)理、主管會計、出納由公司經(jīng)理面視經(jīng)過方可聘用。3、其它科室工作人員、維修工經(jīng)主管經(jīng)理面視經(jīng)過方可聘用。4、辦公室負責(zé)制作新員工檔案,包括照片、登記表、醫(yī)院體檢檢查表、各類證件及必要的本人簽字等。5、由辦公室主任及主管部門主任對試用員工進行培訓(xùn),主要了解公司管理制度、公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)知識、工作職責(zé)范圍等,培訓(xùn)時間不得少于一天。新錄入人員到崗當(dāng)日,辦公室將錄入通知轉(zhuǎn)財務(wù)室一份。6、在試用階段,任何一方認為不適合在公司工作,應(yīng)終止試用。若本人提出終止試用,應(yīng)提前3天通知公司,若公司提出終止試用,公司將出具《終止試用通知書》。7、公司或本人提出終止合同的,按在公司實際工作日數(shù)計算工資。8、試用期到期前一周,辦公室組織各有關(guān)部門或人員對試用人員進行試用期評價,評價時所占的比重分值由與被評價人員的工作關(guān)系的緊密程度決定。評價合格的員工正式聘用,由辦公室辦理相關(guān)手續(xù),并存職工檔案。評價不合格的將終止試用,辦理終止試用手續(xù)。特殊情況由經(jīng)理決定?！騽趧雍贤芾?、簽訂勞動合同的人員范圍1.1公司的全體員工全部實行勞動合同制度;秩序維護員、保潔、臨時人員簽訂非全日制勞動合同;1.2員工須按照本管理辦法的規(guī)定與公司簽訂勞動合同或勞務(wù)承包合同。2、勞動合同的期限2.1原則簽定1年期的勞動合同。2.2簽訂以完成一定的生產(chǎn)和工作任務(wù)為期限的勞動合同,可根據(jù)需要和實際情況由甲乙雙方協(xié)商確定。3、公司將待簽訂的勞動合同、勞務(wù)分包合同交本人,如雙方協(xié)商不能達成一致意見員工或承包人不愿簽訂該勞動、勞務(wù)合同,視為自動放棄,公司有權(quán)要求員工辦理離職手續(xù)解除勞動關(guān)系;勞務(wù)承包人如續(xù)簽提前聯(lián)系,如終止提前30天書面通知公司。4、員工按崗位要求及合同約定在企業(yè)工作,享受相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。5、勞動合同的續(xù)訂、變更。5.1辦公室負責(zé)勞動合同的文本管理、續(xù)訂、變更、解除的相關(guān)工作。5.2勞動合同的變更須經(jīng)雙方協(xié)商確定。5.3勞動合同到期前,辦公室組織相關(guān)部門和人員進行業(yè)績評價,根據(jù)評價結(jié)果確定是否續(xù)簽勞動合同或勞務(wù)分包協(xié)議。6、公司可根據(jù)業(yè)務(wù)需要和企業(yè)發(fā)展目標對員工進行工作內(nèi)容、工作地點的調(diào)整?！蚋＠?、職工工作服根據(jù)實際需要及公司狀況適時發(fā)放,合同期未滿,中途辭退人員,工作服折價扣除。2、重大節(jié)日期間,職工享受過節(jié)費,標準執(zhí)行集團規(guī)定。3、每季度職工享受一定數(shù)量的勞保用品。4、女員工生育期間領(lǐng)取的生育保險費用全額返還本人,在此期間公司不再發(fā)放工資。5、新員工入職三個月試用期工資80%,轉(zhuǎn)正后享受勞保、福利待遇?！蚬べY管理辦法1、根據(jù)公司經(jīng)營狀況及各小區(qū)實際情況進行綜合評定,實行定崗、定責(zé)、定工資。2、病假按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過10天減發(fā)績效獎金。3、事假不發(fā)工資,超過3天減發(fā)績效獎金。4、曠工2天以內(nèi),減發(fā)相應(yīng)基本天數(shù)的日均工資,并處罰款50元;曠工6天以上,告知后,公司與其解除勞動合同。5、工傷按照國家相關(guān)規(guī)定處理。6、無特殊情況公司不安排加班,經(jīng)理批準的周六或周日加班能夠經(jīng)過倒休沖抵,讓員工工作期間保持充分體力。7、工資中按工作需要設(shè)定通訊補助,家庭電話、手機電話保持通暢,否則取消該項補助。8、工資發(fā)放方式:次月25日前財務(wù)部完成上月各項考核匯總整理工作,并將考核結(jié)果報批后發(fā)放。相關(guān)資料存檔。9、責(zé)任股金按崗位標準交納,離職半年后無問題一次清退。四、培訓(xùn)制度每年底各部門負責(zé)人組織匯總編制《年度培訓(xùn)計劃》報總經(jīng)理批準,統(tǒng)一安排實施。1、非計劃內(nèi)的臨時培訓(xùn)通知由公司經(jīng)理審批,確定是否參加及參加人員。2、外出培訓(xùn)需提前通知辦公室,由辦公室負責(zé)組織,記錄培訓(xùn)情況。3、外出培訓(xùn)后,培訓(xùn)參加人需提交《培訓(xùn)成果報告》,成果報告中需體現(xiàn):培訓(xùn)內(nèi)容、天數(shù)、交通費用、培訓(xùn)費、餐費、其它費用等,并由經(jīng)理評價培訓(xùn)效果。4、公司選送或出資培訓(xùn)獲取的各種證件證書,原件由公司保存,且歸公司注冊使用。培訓(xùn)費用公司預(yù)付,從培訓(xùn)結(jié)束開始每年遞減20%離職時進行結(jié)算,余額個人承擔(dān);凡公司應(yīng)聘來的人員入公司前有證書的將證書原件交公司保存,離職后辦完手續(xù)退還,除這種情況,其余證書原件都歸公司所有。五、辭退離職制度1、副經(jīng)理、各部門負責(zé)人、主管會計、小區(qū)項目經(jīng)理辭職,須提前30日書面提出申請,否則扣除辭職之日前30日的工資。2、其它人員辭職,須提前10日提出書面申請,否則扣除辭職之日前10日的工資。3、對漠不關(guān)心她人、它事,缺乏團隊精神、缺乏合作意識、漠視領(lǐng)導(dǎo)以及事不關(guān)己高高掛起的人,公司將教育溝通,仍不能達成共識的將解聘。4、公司認為某員工不符合崗位標準要求時,可單方申請對該員工進行《業(yè)績評價》,由辦公室組織進行評價,由經(jīng)理確認評價結(jié)果。5、所有員工辦理離職手續(xù)時(包括試用期員工提出辭職或終止試用),先通知勞資員簽字確認后再到各部門辦理手續(xù),離職須辦理交接手續(xù),移交物品,由辦公室組織填寫《離職清單》。載有離職人員終止工作時間的《離職清單》交接即日轉(zhuǎn)會計處,做為工資福利發(fā)放的依據(jù)。6、離職人員從離職之日起,視同放棄尚未發(fā)放的在職期間的福利待遇。六、考核管理考核依據(jù):公司管理手冊、年度工作目標、周計劃。考核內(nèi)容:根據(jù)公司制度執(zhí)行情況、工作態(tài)度、工作完成情況?？己宿k法:依據(jù)考核表記載內(nèi)容對考核對象檢查或抽查,并記錄檢查結(jié)果,雙方簽字,作為月底考核依據(jù)。當(dāng)月考核結(jié)果經(jīng)經(jīng)理簽字后由辦公室轉(zhuǎn)財務(wù)?？己素撠?zé)人:辦公室負責(zé)考核組織工作1、由經(jīng)理考核主管副經(jīng)理。2、由主管副經(jīng)理考核部門負責(zé)人。3、由辦公室主任協(xié)同物業(yè)、供暖、財務(wù)部主任考核下屬。4、由維修主管協(xié)同各小區(qū)項目經(jīng)理考核維修工。5、由小區(qū)項目經(jīng)理考核秩序維護員、保潔員。6、考核結(jié)果中要記錄被考核事項、獎罰原因、被考核人注意事項及簽字。7、承包檢查要及時反饋。第二章崗位職責(zé)一、總經(jīng)理職責(zé)所屬部門:經(jīng)理辦公室直接下級:副經(jīng)理1、負責(zé)組織公司全體職工認真貫徹上級主管單位的各項方針政策。嚴格執(zhí)行上級有關(guān)單位和公司重大問題的決議與決定。負責(zé)組織日常行政工作。2、負責(zé)組織制定全公司發(fā)展計劃,組織編制全公司年度工作計劃,督促公司職工完成各項工作任務(wù),并檢查完成計劃情況,實施指揮權(quán)。3、負責(zé)組織制定和審批公司各項管理制度和業(yè)務(wù),不斷建立完善各部門,各類人員的經(jīng)濟責(zé)任制。4、負責(zé)確定各級管理體制、機構(gòu)設(shè)置,定員、定崗、定編方案。對公司重大機構(gòu)變動,人事安排,負責(zé)提出意見,交公司董事會備案,決定和實施。5、負責(zé)審批公司資金使用,費用開支,財務(wù)預(yù)算方案。6、嚴格執(zhí)行各項方針政策,及時掌握同行業(yè)的經(jīng)營管理動態(tài)和經(jīng)濟技術(shù)情況,采用先進技術(shù)和科學(xué)管理方法,不斷提高經(jīng)濟效益,提高公司社會信譽。7、負責(zé)召集主持經(jīng)理辦公會議,定期研究公司業(yè)務(wù),對本企業(yè)重大問題進行決策研究。負責(zé)協(xié)調(diào)副經(jīng)理的工作關(guān)系,各負其責(zé),充分發(fā)揮其職能作用。8、負責(zé)協(xié)調(diào)與關(guān)聯(lián)企業(yè)及相關(guān)職能部門的關(guān)系。9、努力完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。二、副經(jīng)理職責(zé)所屬部門:經(jīng)理辦公室直接上級:總經(jīng)理直接下級:各部門負責(zé)人1、在經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)分管各部門的工作,協(xié)助總經(jīng)理共同承擔(dān)完成總公司的各項經(jīng)濟、技術(shù)、管理指標。2、保證上級有關(guān)政策和決定在主管業(yè)務(wù)科室中的貫徹落實。3、根據(jù)上級和本公司的年、季、月度工作計劃,帶領(lǐng)實施、督促檢查。負責(zé)組織完成上級下達的各項指標。4、負責(zé)監(jiān)督檢查主管科室完成任務(wù)、履行職責(zé)的情況,并向經(jīng)理辦公會提出報告。5、對分管工作要各盡其責(zé),開拓創(chuàng)新。6、加強分管部門的思想、政治工作教育,職業(yè)道德教育,業(yè)務(wù)培訓(xùn),搞好廉政建設(shè)。7、協(xié)調(diào)同周邊單位的關(guān)系,維護企業(yè)形象。8、加強自身素質(zhì)建設(shè),包括:文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)等。9、公平公正對待員工工作、公平公正看待自己的作用或不足。10、認真完成總經(jīng)理交辦的各項具體任務(wù)。三、辦公室主任職責(zé)部門:辦公室直接上級:公司副經(jīng)理直接下級:辦公室職員1、學(xué)習(xí)領(lǐng)會新的《物業(yè)管理條例》及有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)。2、制定完善公司各項規(guī)章制度,并負責(zé)組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)。3、負責(zé)公司工作計劃、總結(jié),通知等各類文件的起草及各項統(tǒng)計報表上報下達。4、按公司規(guī)章制度做好行政管理和人力資源管理并達到管理目標。5、負責(zé)公司信息管理,及時收集各種信息,并篩選上報公司領(lǐng)導(dǎo)。6、負責(zé)協(xié)助各小區(qū)項目經(jīng)理解決物業(yè)糾紛、收費工作。7、負責(zé)根據(jù)考核制度嚴格對相關(guān)人員進行考核。8、負責(zé)公司資質(zhì)和榮譽管理。9、負責(zé)后勤成本費用控制10、完成經(jīng)理交辦的其它工作。四、辦公室職員職責(zé)所屬部門:辦公室直接上級:辦公室主任1、負責(zé)公司的打字、復(fù)印工作,做到及時、準確,審批的原件存檔,并有存檔記錄。2、按照檔案管理制度做好檔案管理收集、裝訂、存檔、借閱等管理工作并認真執(zhí)行保密制度。收到檔案的3日內(nèi)完成全部歸檔工作。3、負責(zé)衛(wèi)生區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清理、協(xié)助辦公室主任安排、考核檢查公共部位及其它部門、小區(qū)的衛(wèi)生。4、負責(zé)公司辦公用品及日常耗用物料的統(tǒng)計、分發(fā)、保管及維護,做好公司各部門的后勤工作。5、負責(zé)工時統(tǒng)計、核實工作,每月月初報主管會計。6、負責(zé)外來人員接待工作,對待來公司的客人禮貌周到,人走及時清理衛(wèi)生。7、負責(zé)公司所有文件的擬、收、發(fā)、登記工作,記錄臺帳、清楚整齊。8、負責(zé)公司通話記錄工作,要準確無誤的記錄,準確無誤的傳達、追蹤。維修電話內(nèi)容當(dāng)時轉(zhuǎn)維修主管并記錄。9、負責(zé)倉儲、材料、設(shè)備、物品的收、發(fā)、存管理。10、服從辦公室主任領(lǐng)導(dǎo),配合辦公室主任工作。11、認真完成主任及上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。五、檔案員工作職責(zé)所屬部門:辦公室直屬上級:辦公室主任1、認真學(xué)習(xí),宣傳、貫徹執(zhí)行黨和國家有關(guān)檔案工作的方針、政策和法律、法規(guī),努力實現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化和標準化。2、督促、檢查、指導(dǎo)各部門做好文件材料的形成、積累、整理、立卷、歸檔工作。檢查、驗收歸檔文件材料是否完整、準確、系統(tǒng),是否符合質(zhì)量要求。辦好交接手續(xù)。3、認真做好案卷的整理、分類、登記建卡、編號上架等工作。做到庫房管理科學(xué),案卷排列整齊、主次分明、標志明確。4、積極開發(fā)檔案信息資源,編制檢索工具和參考資料,辦理利用檔案事宜,主動熱情地做好服務(wù)。5、認真做好檔案庫房管理和安全防護工作,對庫房進行安全防護檢查,防止事故發(fā)生。對損壞變質(zhì)的檔案材料要及時采取措施,進行修補和復(fù)制。6、認真做好檔案統(tǒng)計工作及檔案鑒定,銷毀的基礎(chǔ)工作。對過期檔案提出存、毀處理意見。7、堅守工作崗位。嚴格執(zhí)行檔案管理的各項規(guī)章制度。遵守保密制度和保密紀律,確保檔案安全。8、負責(zé)所管范圍各項管理制度的制定和修改的起草工作。9、認真學(xué)習(xí)檔案業(yè)務(wù)知識,鉆研檔案理論。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、保管員職責(zé)所屬部門:辦公室直接上級:辦公室主任、財務(wù)會計1、對管轄范圍內(nèi)的材料、備品備件妥善保管。2、對材料、備品備件的完好性負全責(zé)。3、對材料、備品備件的出入庫負全責(zé)。4、健全材料、備品備件臺帳、帳物相符,手續(xù)齊全。5、按時報賬。6、搞好庫房內(nèi)外衛(wèi)生。七、財務(wù)會計崗位職責(zé)所屬部門:財務(wù)部直接上級:公司副經(jīng)理直接下級:出納負責(zé)制定財務(wù)管理的各項傳遞手續(xù)流程;制定成本控制辦法及監(jiān)督實施;經(jīng)營手續(xù)有效符合使用要求;票據(jù)使用符合規(guī)范;各種臺帳填報及時,管理到位。6、8、應(yīng)收、應(yīng)付款及時控制;采購手續(xù)控制;收費手續(xù)、收費標準、收費內(nèi)容控制;9、組織出納員、保管員完成財務(wù)室各項工作,對出納員、保管員日常業(yè)務(wù)進行管理指導(dǎo)。10、嚴格財務(wù)保密制度,其它部門或外部需要財務(wù)資料必須經(jīng)財務(wù)總監(jiān)批準。11、領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。八、出納員崗位職責(zé)所屬部門:財務(wù)部直接上級:財務(wù)會計1、日常收入支出業(yè)務(wù),帳薄記錄、電子錄入記錄無差錯。2、保證現(xiàn)金流入、支出資金安全,手續(xù)符合規(guī)定,票據(jù)合法有效。3、嚴格執(zhí)行收費手續(xù),在每筆收費的同時檢查票據(jù)使用情況,并及時登記。4、現(xiàn)場收費與小區(qū)項目經(jīng)理積極配合,主動及時、保證資金安全。5、代收水電費的查表、收費工作及時(15天)有效,加快資金周轉(zhuǎn)。6、收費臺帳的錄入、收費率的統(tǒng)計工作及時準確;應(yīng)收物業(yè)費、供暖費準確掌握。7、成本臺帳錄入、月成本消耗的統(tǒng)計工作;8、接受會計業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作安排,及時完成日清月結(jié)任務(wù)。9、認真完成主管及其它領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。九、物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)所屬部門:物業(yè)部直接上級:公司副經(jīng)理直接下級:小區(qū)項目經(jīng)理、管理員、維修工1、負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部門工作,完善日常維修,保養(yǎng)工作,確保各小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作正常運轉(zhuǎn),人身設(shè)備安全。2、負責(zé)組織、制定、安排、實施本部門的年度,月度工作計劃。3、負責(zé)完善、指導(dǎo)和評估服務(wù)工作安排,使物業(yè)部的工作符合業(yè)主的要求,并達到最佳的滿意程度。4、負責(zé)對日常的維修工作進行監(jiān)督,制定大、中修方案。5、負責(zé)各項工作和安全條例的執(zhí)行。6、負責(zé)值班人員的考勤和考核工作,并組織安排日常維修及日常工作分配。7、負責(zé)各小區(qū)的設(shè)備運行及維修保養(yǎng)管理工作。擬定維修保養(yǎng)材料、配件、申購計劃。8、負責(zé)指揮應(yīng)付緊急事件,完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)。9、負責(zé)組織收費,解決業(yè)主投訴。10、負責(zé)對新接管小區(qū)的相關(guān)工作。11、領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。十、小區(qū)項目經(jīng)理崗位職責(zé) 所屬部門:物業(yè)部直接上級:物業(yè)部經(jīng)理直接下級:管理員、維修工、秩序維護員、保潔員、綠化員1、7:30—8:00在小區(qū)大門口值班,。2、認真抓好小區(qū)員工的勞動紀律,安排好小區(qū)人員的休假時間,每月月初向辦公室報休班安排,月底最后一天向主管會計報職工考勤表。3、負責(zé)小區(qū)庫房的保管,完善手續(xù),每月向會計匯報出入庫情況。4、負責(zé)收取小區(qū)物業(yè)管理費、水電費等。5、負責(zé)安排、協(xié)調(diào)好維修人員的維修時間,檢查維修人員的維修情況,填好維修通知單及維修臺帳等。6、負責(zé)小區(qū)的綠化、美化管理工作(包括花、草、樹木的施肥、澆水、剪枝,道路的保潔等)。7、負責(zé)小區(qū)的自查、自檢,與有關(guān)人員一起做好房屋的驗收、復(fù)驗等工作。8、負責(zé)小區(qū)的各項宣傳工作,要充分利用好板報這一有利條件。9、協(xié)調(diào)好小區(qū)居民與服務(wù)人員、警衛(wèi)人員、維修人員的關(guān)系,既要維護公司的形象,又要保護居民的合法權(quán)利和義務(wù)不受侵害,完成小區(qū)各項指標,給領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)好參謀。10、每天對小區(qū)內(nèi)的公共部位設(shè)施設(shè)備進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或按程序上報并跟蹤處理結(jié)果。11、每天對小區(qū)的日常管理工作進行檢查,及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。12、負責(zé)對秩序維護員、保潔、綠化人員工作檢查。13、負責(zé)本小區(qū)的收費、成本控制工作。14、負責(zé)新小區(qū)的裝修監(jiān)督、垃圾清運管理工作,并做好記錄。15、每天認真填寫工作日志。16、認真完成好公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。十一、管理員崗位職責(zé)部門:物業(yè)部直接上級:小區(qū)項目經(jīng)理熟悉轄區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、排列、單元戶數(shù)、管線路走向、各種設(shè)備開關(guān)位置,小區(qū)業(yè)主基本情況及各項費用收費標準與計算方法。堅持每天上、下午巡查制度,發(fā)現(xiàn)不正常情況及時處理而且做記錄。如小區(qū)內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件、應(yīng)提前到場、維護秩序、而且掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法。向業(yè)主(使用人)宣傳各項相關(guān)法律、法規(guī)及時傳達上級和公司各項通知規(guī)定,溝通好與業(yè)主關(guān)系。熱情接待業(yè)主和來訪客人,對業(yè)主(使用人)的投訴耐心解釋,而且及時處理。做好小區(qū)的回訪工作,虛心接受業(yè)主(使用人)的批評及建議。做好相關(guān)費用的收繳工作。負責(zé)工作人員的考勤工作,及時上報總公司。負責(zé)裝修巡查、管理工作。十二、電腦文檔員崗位職責(zé)部門:物業(yè)部直接上級:小區(qū)項目經(jīng)理1、建立,健全檔案管理制度,按資料分類歸檔,使用檔案目錄,在檔案柜上標明存放類別。①工程圖紙類別:土建、排水、電氣、消防、綠化機電等②住戶資料:住戶登記、裝修資料、驗房登記③住戶交接:房屋驗收、工程交接資料④房屋維修資料:巡查記錄、維修單、月度年度維修統(tǒng)計匯總⑤小區(qū)管理資料:規(guī)章制度、責(zé)任制、國家相關(guān)法律法規(guī)等2、負責(zé)打字復(fù)印并負責(zé)文件抄報3、熟悉小區(qū)情況及費用標準協(xié)助收費4、負責(zé)上級和外來文件整理登記、歸檔5、根據(jù)小區(qū)維修臺帳登記內(nèi)容,負責(zé)催辦、回復(fù)、跟蹤6、負責(zé)小區(qū)鑰匙保管工作。十三、維修工崗位職責(zé)部門:物業(yè)部直接上級:小區(qū)項目經(jīng)理1、服從維修主管安排的一切工作。2、努力提高工作技能,打破專業(yè)界限,做一名合格的多能維修工。3、負責(zé)完成主管安排的維修和保養(yǎng)任務(wù)。4、負責(zé)處理緊急突發(fā)事件及設(shè)備故障。5、負責(zé)完成維修主管規(guī)定的巡視,檢查工作及做好詳細記錄。6、服從公司安排的工作崗位調(diào)動。7、負責(zé)管好使用的維修工具。8、負責(zé)打掃維修現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。9、發(fā)現(xiàn)損壞、隱患及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出建議。10、水、電、暖故障隨叫隨到,及時排除,做到疏通下水管道不過夜。11、認真填寫維修記錄,不漏記、亂記。12、積極配合小區(qū)主管工作,配合維修、收費、成本控制等,并接受考核。13、完成維修主管、經(jīng)理安排的其它工作。十四、供暖部經(jīng)理崗位職責(zé)所屬部門:供暖部直接上級:公司副經(jīng)理直接下級:供暖站站長1、負責(zé)指導(dǎo)本部門工作,完善日常維修,保養(yǎng)工作,保障正常供暖,人身設(shè)備安全。2、負責(zé)組織、制定、安排、實施本部門的年度、季度、月度工作計劃。3負責(zé)、完善、指導(dǎo)和評估服務(wù)工作安排,使供暖部的工作符合業(yè)主的要求,并達到最佳的滿意程度。4、負責(zé)對日常的維修工作進行監(jiān)督、制定大、中修方案。5、負責(zé)各項工作和安全條例的執(zhí)行。檢查設(shè)施設(shè)備正常運行工作。6、負責(zé)值班人員的考勤和考核工作,并組織安排日常維修及日常工作分配。7、負責(zé)設(shè)備運行及維修保養(yǎng)管理工作,擬定維修保養(yǎng)材料、配件、申購計劃。8、負責(zé)指揮應(yīng)付緊急事件,完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)。9、負責(zé)組織收費、解決業(yè)主投訴。10、負責(zé)成本控制。11、領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。十五、供暖站長職責(zé)所屬部門:供暖部直接上級:供暖部經(jīng)理直接下級:維修工、司爐工1、落實公司的各項規(guī)章制度,完成交給的各項工作任務(wù)。2、負責(zé)制定本站的年度供暖工作計劃和維修、檢修計劃,并組織實施,保證設(shè)備正常運行。3、履行成本控制計劃,對成本控制的組織實施負全責(zé)。4、嚴格按照鍋爐房管理標準對司爐工、推煤工、維修工進行安全教育,杜絕一切人身、設(shè)備事故的發(fā)生,對出現(xiàn)的問題負有主要責(zé)任。5、加強對鍋爐房內(nèi)所有運轉(zhuǎn)設(shè)備及外管線設(shè)備的管理工作,及時掌握了解設(shè)備的運行狀況,巡視外線,及時發(fā)現(xiàn)各種不良隱患,做到預(yù)先處理,對因管理不到位、責(zé)任心不強造成的一切后果負全責(zé)。6、按照上級主管部門有關(guān)要求和技術(shù)指示進行嚴格管理,隨時檢查鍋爐的運行情況和供暖溫度,負責(zé)對供暖回水溫度實行三監(jiān)控,并有監(jiān)測記錄。7、對采暖用戶室內(nèi)溫度進行數(shù)據(jù)采集,使其采暖用戶滿意率達100%。8、負責(zé)對采暖住戶存在的問題進行妥善處理,協(xié)調(diào)好與住戶的關(guān)系,在承諾期內(nèi)按標準完成改造工作。9、定期召開會議,安排布置工作,做到班前有安排、班中有檢查、班后有小結(jié)。10、負責(zé)本供暖區(qū)域的收費組織工作,在執(zhí)行收取供暖費用過程中,要遵紀守法、文明用語,對用戶提出的問題要耐心解答,及時反饋對因特殊情況確需減、免、緩交暖氣費用的,嚴格按用戶申請實際調(diào)查、領(lǐng)導(dǎo)審批等程序辦理,無權(quán)自行停暖或減免收取供暖費。11、充分調(diào)動職工的積極性,協(xié)調(diào)好職工之間的關(guān)系,對職工要加強社會主義公德和職業(yè)道德教育,培養(yǎng)良好的職工形象,維護集體利益和公司聲譽。12、實施日清工作制度并對執(zhí)行情況進行檢查、記錄,列入考核。13、上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。十六、供暖維修工職責(zé)部門:供暖部直接上級:供暖站長一、水暖維修工職責(zé)1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,在站長的安排下完成好自己的工作。2、按照站計劃安排認真做好水暖設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作和本站的零修、小修、中修、大修、及翻修工作,并保證修理質(zhì)量,做到一次修理到位,不留后患。3、上下水管道、截門認真檢查修理,不允許出現(xiàn)漏、跑水現(xiàn)象。4、對暖氣、排水閥、截門,在試壓期間做到手勤、嘴勤、腳勤,管線跑水隨時排除,暖氣不熱時隨時解決。5、在崗時間不得飲酒,如因飲酒出現(xiàn)問題或事故,造成后果責(zé)任自負,公司概不負責(zé)。6、確保工作質(zhì)量,努力做到維修不過夜,保證用戶正常供暖。7、負責(zé)本供暖區(qū)域內(nèi)的住戶回訪、測溫工作,并填好紀錄。8、上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。二、電維修工崗位職責(zé)1、嚴格遵守公司規(guī)章制度,在站長的安排下完成好自己工作。2、按時上班,做到不遲到、不早退。3、認真做好配電室、電表各個插座開關(guān)及線路檢查。4、在檢查維修線路中發(fā)現(xiàn)問題及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報,不得私自處理。5、上班時間不要顫自離開崗位,應(yīng)做到安全第一,不得違紀。6、在施工當(dāng)中千萬要先切斷電源,方能施工,做到安全第一,不得違規(guī)。7、在崗期間不得飲酒,如因飲酒出現(xiàn)問題或事故造成后果,公司有權(quán)追究法律責(zé)任。8、鍋爐房在正常見電情況下,仍需隨時檢查,保證全部供電線路運轉(zhuǎn)正常,如人為出現(xiàn)事故,造成后果公司有權(quán)追究法律責(zé)任。9、負責(zé)本供暖區(qū)域采暖用戶的回訪測溫工作,并做好記錄,以備后用。10、完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。第三章員工行為規(guī)范一、員工儀表規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服,制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、制服外不得顯露個人衣物和物品,制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。3、上崗時必須佩戴工作牌,員工工作牌應(yīng)端正佩戴于胸前。4、管理人員上崗時必須穿皮鞋。員工不得穿涼鞋、拖鞋或赤腳上班。5、講究個人衛(wèi)生,勤洗澡、勤換衣物、勤剪指甲。6、男員工不得留過長的頭發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時刻保持良好形象。二、員工儀態(tài)規(guī)范1、面對業(yè)主(或客人)應(yīng)隨時保持微笑,不準給業(yè)主(或客人)看臉色,向業(yè)主(或客人)發(fā)脾氣。2、和業(yè)主(或客人)交談時應(yīng)全神貫注,雙眼直視對方,適當(dāng)?shù)狞c頭稱是。不得東張西望或經(jīng)?？幢?心不在焉。3、在業(yè)主(或客人)面前不準做不雅或不尊敬的動作,如雙手叉腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、拍桌子、玩弄物品等,咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后。4、在為業(yè)主服務(wù)時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情,應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。5、員工在工作、打電話或與人交談時,如有業(yè)主(或客人)走近,應(yīng)立即打招呼或點頭示意,表示注意到她(她)的來臨,不準毫無表示或裝作沒看見。6、行走時不要勾肩搭背,與業(yè)主(或客人)相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中穿行,請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。7、工作時要保持良好的坐姿或站姿,不得東倒西歪前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩。三、員工工作規(guī)范1、公司員工必須按規(guī)定的時間上下班,不得擅離職守,不得遲到或早退。2、有事離開必須事先請假,否則視為曠工。部門負責(zé)人可批準下屬人員一天以內(nèi)的假期,一天以上假期必須由公司經(jīng)理批準3、員工執(zhí)行各項工作時,須要有禮貌。謹記”服務(wù)至上,禮貌第一”。4、外出工作時必須在辦公室黑板上注明外出時間、地點和事由,否則按曠工論處。5、熱情接待來訪人員,詳細記錄住戶要求,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。6、上崗時必須保持良好的精神狀態(tài)和高水準的工作效率,如上班時吊兒郎當(dāng)、消極怠工或干與工作無關(guān)的事情,一律視作曠工。7、有接受上級指定之額外工作而不接受報酬的義務(wù)。發(fā)生緊急情況時,員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推托,否則視為曠工。8、工作時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳大聲說話、談笑、喊叫等,以免發(fā)出不必要的聲響影響她人工作。9、工作時不得隨地吐痰,亂丟雜物,不得當(dāng)眾整理個人衣物、化妝等。10、工作時間內(nèi)不準干與工作無關(guān)的事情,如串崗、飲酒、睡覺、下棋、打撲克、嬉戲或與同事閑聊等。11、維護公司一切的設(shè)備設(shè)施、工作用具,定期保養(yǎng)并妥善保管,節(jié)約用水、用電,降低易耗品消耗,杜絕浪費,不準亂拿亂扔公物。12、公司員工應(yīng)隨時保持工作環(huán)境的整潔,各類文件、資料、辦公用品應(yīng)擺放整齊,不得將個人物品、私人相片等擺放于公眾場合。13、在公司不得占用電話與人聊天;家人、朋友有事來電,應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話。四、員工服務(wù)規(guī)范(一)接聽電話規(guī)范1、有來電時,電話鈴響三聲內(nèi)接聽,并使用問候語”您好!鵬志物業(yè)。”,如遇到節(jié)日需講祝福語,如:”新年好!”等。接聽來電時語調(diào)要輕松愉快,發(fā)音清楚,確保對方能夠聽清。2、詢問來電人的目的,確定來電人身份及要求時要說:”請問您在哪里?/有什么能夠幫助您的嗎?”。3、如來電人找某人,應(yīng)說:”請稍等”然后叫被找人前來接聽。如來電人所找的人不在,應(yīng)說:”對不起,她(她)現(xiàn)在不在這里,有什么事能夠幫您嗎?”。4、聆聽業(yè)主電話過程中,不得長時間不出聲,應(yīng)適當(dāng)?shù)卣f:”好的/是的/嗯”以表明你在認真傾聽。如查詢應(yīng)詳細給予解答,對待業(yè)主要耐心,言語要客氣文明。5、聆聽業(yè)主電話如遇業(yè)主投訴或提出報修服務(wù)時,應(yīng)迅速記下來電人的姓名、地址、聯(lián)系電話、投訴內(nèi)容或服務(wù)要求等。并注意:若業(yè)主投訴時不希望留下姓名和地址,要尊重業(yè)主意向,并在記錄中注明。并肯定的告知業(yè)主我們將會采取措施處理,同時感謝業(yè)主對我們的支持。如業(yè)主報修,應(yīng)與業(yè)主約定具體上門時間,提請業(yè)主在家等候。6、通話中途若需與人交談,應(yīng)向?qū)Ψ秸f:”對不起,請稍候。”然后用一只手捂著聽筒,交談完畢應(yīng)向?qū)Ψ秸f:”對不起,讓您久等啦。”7、如來電人準備先收線時,接聽者需向來電人說”再見!”,并等來電人掛下電話后再收線。(二)接待業(yè)主來訪規(guī)范1、業(yè)主(客人)上門時,員工應(yīng)主動向其打招呼,開門時先問候說:”您好/早上好/新年好?！辈坏煤翢o反映或語氣冷淡,同時員工需起身讓座或熱情招呼業(yè)主坐下。不得自己坐著而讓業(yè)主(客人)站著交談。2、如業(yè)主(客人)上門未先開口說話,員工應(yīng)主動詢問:”請問有什么能夠幫助您的嗎?/請問您有什么事?/請問您找哪位?”如手頭卻有重要工作一時無法完成,應(yīng)說:”對不起,請稍等。”然后迅速處理手頭上事務(wù)接待業(yè)主(客人)。3、業(yè)主(客人)告辭時,應(yīng)主動起身送至門口,并說:”再見/您慢走/歡迎再來”。4、與業(yè)主(客人)交談詳見《文明用語規(guī)范、行為規(guī)范》。(三)上門服務(wù)規(guī)范1、到業(yè)主家里拜訪或維修時,應(yīng)做好上門準備,即:穿統(tǒng)一制服,佩戴工作證,保持良好形象。并帶齊所需工具、材料、拖鞋和工作臺布。2、敲門時輕敲房門兩下或按門鈴一下,如無反應(yīng),等待并再次敲門。除特殊情況外,嚴禁大力敲打或撞擊業(yè)主門窗。當(dāng)業(yè)主開門時員工應(yīng)先說問候語:”您好!/早上好!”。并說明身份及來訪目的,即:”我是鵬志物業(yè)維修員×××,接到您的報修,公司安排我來為您服務(wù),請問我能為您做點什么?”。3、員工在門外得到業(yè)主同意后,方可進門。進門時業(yè)主如說:”請進”時,應(yīng)立即回答”謝謝”。進門后尊重業(yè)主生活習(xí)慣,視情況脫鞋或更換自己攜帶的拖鞋或鞋套。未經(jīng)業(yè)主許可不許在沙發(fā)上就座,不許接受業(yè)主敬煙。嚴禁收取費用、禮物等,并嚴禁在住戶家中用餐。4、維修完畢后收拾維修現(xiàn)場,并使用文明用語叫業(yè)主進行驗收,即:”麻煩您,請檢查我剛剛為您修理的××?！贝龢I(yè)主驗收合格后,請業(yè)主填寫維修單,并報告費用,即”您的維修費用一共需要××元,其中零件費×元,服務(wù)費×元?！?、向業(yè)主告辭時需申明:”如您再需要幫忙時請您撥打69625733即可,再見。”并主動為業(yè)主帶上房門。6、與業(yè)主交談時要求按《文明用語規(guī)范》。維修時按《維修服務(wù)工作手冊》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章成本控制管理一、成本控制內(nèi)容:水、電、通信、辦公用品、保潔、維修材料,維修工時、人員成本、工程外包成本、管理費用等。二、成本控制辦法(1)辦公室主任負責(zé)后勤管理費用控制,并制定相應(yīng)的控制辦法,辦公耗材、水電費、電話費、工資等嚴格考核考勤控制。(2)、小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)掌握本小區(qū)上年度的各項經(jīng)營成本,并作出認真分析,制定相應(yīng)的成本控制辦法。(3)、每年12月31日各小區(qū)項目經(jīng)理對本小區(qū)的物業(yè)用水表、電表數(shù)字進行記錄,并報公司財務(wù),以便統(tǒng)計來年的水電成本。(4)、小區(qū)項目經(jīng)理監(jiān)督物業(yè)人員節(jié)約用水,合理安排綠地澆水時間,降低綠化成本;嚴禁物業(yè)用水用于