知名地產(chǎn)住宅項目市場報告與市場定位

xxxxxx項目初步市場報告與定位報告1城市研究綜述1市場初步定位3本項目應(yīng)特別注意的問題4本項目整合市場研判結(jié)論5報告框架地塊自身分析22區(qū)域市場研究城市研究綜述周邊參考項目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)3xx是東北地區(qū)最大的中心城市，城市人口713.5萬。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以xx為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。xx擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)；溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距xx均不超過200公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的xx，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。

xx為東北地區(qū)最大的中心城市xx為東北亞經(jīng)濟(jì)圈核心城市xx為沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展核心城市xx為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要城市東優(yōu)：生態(tài)、旅游、度假西進(jìn)：裝備制造業(yè)、重工業(yè)南拓：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)北統(tǒng)：農(nóng)產(chǎn)品、高效都市農(nóng)業(yè)地鐵規(guī)劃將快速改變城市發(fā)展格局，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)沿軌道延線發(fā)展，特別是對非傳統(tǒng)核心區(qū)將起到極大的促進(jìn)作用。于洪區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)沈河區(qū)和平區(qū)渾南新區(qū)東陵區(qū)xx分為市內(nèi)五區(qū)，市外三區(qū)市內(nèi)五區(qū)：沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)。其中沈河、和平為市中心行政區(qū)域；皇姑區(qū)為教育區(qū)，也是省委行政區(qū)域；鐵西區(qū)是老工業(yè)城區(qū)，目前正在改造階段；大東區(qū)為工業(yè)配套區(qū)域。市外三區(qū)：于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)、沈北新區(qū)。目前市場供應(yīng)量比較大的是渾南新區(qū)跟于洪區(qū)。

沈北新區(qū)

新民市位于遼寧省中部，距xx60公里，幅員3352.5平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積40平方公里，總?cè)丝?0萬，其中城鎮(zhèn)人口15萬，轄11個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)和5個街道辦事處；

新民市工業(yè)以xx新城和新民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭，形成輕工、化工、機(jī)械加工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工四大支柱行業(yè)和醫(yī)藥食品、包裝印刷、電光源等幾大產(chǎn)業(yè)集群。

新民市xx市新民市GDP總量較小，僅占xx總量的4%左右，且發(fā)展較不穩(wěn)定1新民市GDP走勢（單位：億元）xxGDP走勢（單位：億元）受金融危機(jī)影響，2008-2009年xxGDP增速出現(xiàn)回落，但受益于國家及地方投資拉動影響，經(jīng)濟(jì)仍然保持了快速平穩(wěn)發(fā)展2001-2009年新民市GDP走勢走勢較不穩(wěn)定，2009年受益于投資建設(shè)拉動，增幅較大。新民市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后2xx經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2008年xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.8:50.1:45.1，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.3%、55.0%和42.7%；新民市形成以第三產(chǎn)業(yè)在為主體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后。新民市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2009年xx固定資產(chǎn)投資同比出現(xiàn)增長，主要為房地產(chǎn)投資回暖3xx市固定資產(chǎn)與其他城市對比（2009年1-9月）xx固定資產(chǎn)投資各主要行業(yè)比例2009年前三季度xx市固定資產(chǎn)投資在東北區(qū)域高于其它主要城市，增速同比也出現(xiàn)上漲2009年前三強季度房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的55.9%，在前十大行業(yè)占據(jù)第一位，房地產(chǎn)投資明顯回暖，且對經(jīng)濟(jì)起了重要的拉動作用注明：新民數(shù)據(jù)暫未出臺新民市實際利用外資僅為0.75億美元，為xx的1.3%4xx以及新民市實際利用外資對比（2008年）（單位：億美元）xx實際利用外資水平較高，在東北區(qū)域居于首位，已超過大連市水平于洪區(qū)2008年實際利用外資3.3億美元，新民市實際利用外資僅0.75萬美元，數(shù)額較小于洪區(qū)新民市人均可支配收入7327元，水平較低，僅為xx的一半5

2009年1-9月份年人均可支配收入為14002元，增長幅度為10.3%，增速有所下滑

xx人均可支配收入在東北區(qū)域稍低于大連，但高于其它主要城市xx市人均可支配收入與其他城市對比（2009年1-9月）（單位：元）于洪區(qū)人均消費性支出低于xx市整體水平，新民市人均消費性支出水平較低6xx市人均消費性支出與其他城市對比（2009年1-9月份）（單位：元）xx人均消費性支出占可支配收入的比重較大，高于東北區(qū)域其它主要城市，明顯為消費型城市于洪區(qū)人均消費性支出低于xx市整體水平，新民市人均消費性支出水平較低區(qū)域市場研究城市研究綜述周邊參考項目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)152008年6月至2009年12月xx市土地供應(yīng)與成交走勢圖10-12月份xx土地供應(yīng)與成交出現(xiàn)了2009年以來的高峰期，成交量出現(xiàn)大幅增長，土地市場明顯轉(zhuǎn)暖；10月份主要為荷蘭村地塊總成交約280萬平米，致使該月份土地成交量較大。

xx土地市場9月份開始逐漸回暖，成交量出現(xiàn)大幅增長，并達(dá)到高峰期1單位：萬平米于洪區(qū)與xx新城重點地塊成交分布圖于洪區(qū)荷蘭村01號地塊177萬/畝于洪區(qū)陵東韌鐵廠68萬/畝于洪區(qū)紅旗臺地塊34萬/畝于洪區(qū)黑山路地塊190萬/畝xx新城102線以北地塊56萬/畝xx新城102線以南地塊34萬/畝新民市遼河大街以東地塊42萬/畝xx新城工業(yè)用地10萬/畝從xx新城的土地供應(yīng)上面來看，以102國道為界，南北地塊每畝差價高達(dá)11萬元，而具有參考價值的102國道以北地塊掛牌價格高達(dá)56萬元/畝。該掛牌價格據(jù)xx新城招商局獲悉，掛牌價與實際成交價之間會有價格差別，例如本案目前政府報價15萬元/畝住宅用的，而掛牌價格屆時公告為30萬元/畝。但考慮到本地塊位置在整個區(qū)域內(nèi)屬于上佳位置，若摘牌公告地塊價格低于之前的56萬元/畝高達(dá)73%，故推測56萬/畝摘牌地塊實際成交價水分很大，甚至有低于本地塊超過50%的可能性。18重點成交地塊名稱占地面積（平米）容積率建筑面積（平米）樓面單價（元/平米）地面單價（元/平米）每畝單價（元/畝）地塊總價（億元）受讓方成交時間于洪區(qū)荷蘭村01號地塊5187002.2114114012082657177萬13.78中海地產(chǎn)xx公司2009.10.30于洪區(qū)黑山路地塊258392.05167814252850190萬0.74遼寧省直房地產(chǎn)2009.5.21于洪區(qū)紅旗臺地塊594461.710105830051034萬0.303遼寧林成房地產(chǎn)2009.5.22于洪區(qū)陵東韌鐵廠地塊21201.94028539102468萬0.217xx富華興房地產(chǎn)2009.5.27xx新城102線以北地塊32972.5824332881956萬0.027河北乾坤房地產(chǎn)2008.12.31xx新城102線以南地塊528994.021159612650534萬0.267xx冀龍汽車銷售2008.10.14xx新城工業(yè)用地123841.5185769614410萬0.018xx市凱邦玻璃鋼2008.8.21新民市遼河大街以東地73551.51103342563842.萬0.047xx潤田房地產(chǎn)2008.12.31目前于洪區(qū)大部分土地價格為68-177萬/畝，xx新城為10-56萬/畝2于洪區(qū)與xx新城重點地塊成交情況注明：遼寧國土局網(wǎng)站xx新城部分僅顯示2008年數(shù)據(jù)從于測洪區(qū)魂陵西弓地塊宣取得萄價格味來看繞，在68萬元/畝左蛙右，侄該地粥塊周挪邊已君有城撕建等閱大型麥開發(fā)攤商支槐撐，膀價位括上僅溪比比10炭2北已嗚掛牌范地塊翠低17虛%，這削個比扒例遠(yuǎn)躲低于10兵2國道貸北面竹和南描面成傲交價蝦格差飛額比泛，故拆判斷xx新城榜目前竿的摘野牌地勝塊均激存在改掛牌俗價格至與實混際成行交價寨格不海符的栗現(xiàn)象鑒，而融差額宗比均期超過50欄%以上散，對申于本飛地塊衣的取沃得土刪地成詢本方軟面或者有下睡降空耕間。2020胖09沈城芳商品蘆房的座供應(yīng)盤量為11納34萬平勇米，害而銷雅售量緒達(dá)到13襪80萬平暖米；20梢09年商倘品房黎市場姥供應(yīng)欠量明裝顯小明于20皂08年，敞說明凱受市地場供便大于安求的剃因素弊影響鏡，商哀品房沉上市渡速度部減緩刊，上魯市量殃減少松；從08年12月起赴，每依月的第成交膠量都昌高過毅供應(yīng)追量，起說明xx市場么進(jìn)入臥了消員化存似量房貸的階葉段，工而市機(jī)場供葵應(yīng)量怖也在浙逐步診上升咸。

2009年xx商品房銷售好于預(yù)期，使得需求量超出供應(yīng)量2注：伙新民擁市商渡品房錢數(shù)據(jù)第未有菊公布成交匯均價寬走勢土分析直：xx房地鑄產(chǎn)市噸場自燒三月讀開始懲回暖抵，價方格環(huán)焦比一護(hù)路上死漲，齡全年xx商品親房價征格達(dá)任到41哭66元/平，乘同比牧去年胞增長環(huán)了約10竹.9瓣%，增造幅較內(nèi)大；縱觀04眠-0儀9年的洲價格控走勢宮可以笑看出挨，xx的價央格上削升比靠較穩(wěn)爽健，極即使嗽經(jīng)歷08年重朗大金呈融危這機(jī)也撲沒有牙出現(xiàn)兼大幅廟的回乎落，叢但也泥可以?？闯龊?，xx城市鋪商品悠房價該格并會沒有騰出去撓其他侵一線明城市葬的報鉤復(fù)性飯增長騾節(jié)點浪。

2009年受市場回暖影響，商品房價格回升幅度較大4注：乞新民刷市商抓品房騎價格爺數(shù)據(jù)參未有蔬公布番，根杯據(jù)粗俘略調(diào)制研，著新民奴市房怎價大忌體在15仁00腔-3礦00鑰0元/平米嬌之間xx商品關(guān)住宅待符合抓整體辟市場元規(guī)律批，共混成交12攜51萬平勢米，文共供暮應(yīng)93哨8萬平柴米，際供應(yīng)石量明走顯小錦于銷慢售量館，證隨明xx存量膜房消管化迅還猛，掙預(yù)計潮未來撕二級丹市場粘供應(yīng)謀量將欠會逐肆步增永大。09年商品住宅市場依然轉(zhuǎn)為存量房消化，并且銷售態(tài)勢迅猛5截至09年xx商品歌住宅根價格附為40戶62元/平米可以蜻看出糊近幾魂年xx的房中地產(chǎn)兵走勢境都是頃相對硬平穩(wěn)刺上升加，并拐沒有訓(xùn)發(fā)生讓高增鄙長節(jié)捧點，雪預(yù)計需隨著譽供應(yīng)趨量減預(yù)少跟體銷量妖增加儲的影炎響，贊未來罷將迎巡壽來價往格高駁增長仙階段食。xx商品住宅市場走勢平穩(wěn)，未出現(xiàn)過高增長階段6xx市住德宅市輸場劃兩分為封五大序板塊虎石項臺板范塊造化士板塊東部鈴板塊中部狗板塊西部泥板塊高層25塔00－50銅00元小爭高層25甘00夾-6悼00致0多層30斜00殿-7甚00成0元洋佳房35無00喝-8塔00欠0高層55算00－10果00顆0高層40寧00－70動00元小睛高層45壺00引-6層50卻0洋房60楚00責(zé)-8螞00日0元別路墅70轉(zhuǎn)00視-1嶼50棋00住宅35壓00存-4感50虎0元洋房45冤00夢-5他50剛0別墅60竹00刷-2批00建00西部診板塊坊：鐵伐西板剛塊以敬高層結(jié)產(chǎn)品作為主糊，開偶發(fā)區(qū)廢與于苦洪新中城存勒在低銜密度嗓產(chǎn)品遷，但凈檔次宣較低東部恭板塊算：東叔陵板趁塊的炕低密擁度中妥端住潔宅產(chǎn)得品和蓄以棋弊盤山濫為區(qū)黎域的梁低密咽度高術(shù)端別綢墅產(chǎn)賓品北部男板塊疫：主版要為痰沈北輝新區(qū)宅、于裂洪區(qū)密，以京中低嫩檔次季的低圍密度籌項目水為主中部狂板塊廣：城量市核揮心區(qū)會，以基高端種高層南物業(yè)樸為主告，價菌格普名遍較浮高南部崇板塊寨：主冰要作渣為沈再河、互和平嘗區(qū)的辨南部難外延態(tài)，以校高層奇產(chǎn)品例為主挨，多添層及么洋房確產(chǎn)品心較少華潤澤凱旋耐門碧桂屈園銀畝河城保利汽心語彈花園高層20懶00－35挖00元小歡高層25賞00圓-3割50害0多層25獅00定-4賽00味0元洋喇房40倉00悔-5哥00掛0元別杜墅55循00粉-9湖00釣0北部很板塊xx恒大財城大溪雕地九如厚溪谷碧桂脖園太攪陽城華潤品橡樹解灣萬科功魅力紅之城宏發(fā)捐長島新湖敏明珠陵城世茂準(zhǔn)五里當(dāng)河新世酒界花削園華府獲天地保利眼花園萬科盼蘭喬川圣菲保利膝十二慎橡樹xx琥珀據(jù)灣xx碧桂吵圓萬科碌城中海國甚際社賊區(qū)xx國際量城金地虹長青灣萬科金域混藍(lán)灣穗港陷公園里萬科深藍(lán)唯美叉品格九洲早灣景匯區(qū)域市場研究城市墾研究擾綜述周邊參考項目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)26xx新城償隸屬閥于遼縣寧省彈新民雕市，憐位于萌新民梁市東店南部灰，東有南鄰xx市于防洪區(qū)菜。距賞新民蕉市區(qū)37公里腐，距素離xx市中饑心20公里梅。xx竊xx新城新民瓣市xx新城距離xx城市中心約20公里，距離新民市約37公里，位置較為偏遠(yuǎn)xx新城胳區(qū)位xx新城劑隸屬丸于遼濾寧省頑新民宅市，罩享有xx市級幼經(jīng)濟(jì)傅管理視權(quán)限盲，人船口3.肥37萬人荷，區(qū)握域總年面積10膜0.醬2平方揉公里；xx妹xx新城鞋按照來產(chǎn)業(yè)瞎、居翁住和銅旅游捏有機(jī)賽協(xié)調(diào)冊發(fā)展哲的理養(yǎng)念，先規(guī)劃漏了產(chǎn)業(yè)稼新城洗、商伐貿(mào)新威城、林生態(tài)壓新城畏、宜邊居新河城、深國際撓新城五大減功能治定位繩。xx新城蹤蝶概況xx市胡臺新城xx新城為xx母城戰(zhàn)略發(fā)展的外延輔助區(qū)域，以及城市次要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)移區(qū)域區(qū)域底經(jīng)濟(jì)著發(fā)展夜現(xiàn)狀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠包裝印刷、機(jī)械加工等層次較低的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)以及新興起的汽車交易業(yè)10魔2國道項目仿地唐軒·英郡金匯喝雅居儷錦至城水木蜻城典距項薪目地1公里距項羊目地3公里區(qū)域糠房地?zé)舢a(chǎn)市少場在售項目占地面積建筑面積容積率建筑形態(tài)主力戶型開盤時間唐軒英郡23萬40萬1.74洋房、多層72-1142008.8金匯雅居9.9萬14.5萬1.46多層40-1202009.1儷錦城60萬115萬1.92多層、小高層60-1072009.9水木城典4萬4.9萬1.23多層70-1062009.7區(qū)域屯房地極產(chǎn)起私步較單晚，按多數(shù)餃項目葛檔次咐較低脅，以射多層左產(chǎn)品叔為主竭，主廚力產(chǎn)爸品多度為60寄-1霞10平米留的中蓄小戶是型，斧平均常戶型源面積炒在70例-8癢0平米糕。區(qū)域帽項目詞特征單位仆：平奇方米區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，以檔次較低的多層住宅為主，主力產(chǎn)品多為60-110平米中小戶型在售項目開盤時間套數(shù)銷售率月均銷售面積月均銷售套數(shù)入住時間唐軒英郡2008.8110046%2560322009.4金匯雅居2009.1192016%1875252009.10儷錦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3區(qū)域套多數(shù)下項目碧在08年以半后開暫盤，仔首期參多數(shù)覽在在09沫-1德0年入泡住，澤銷售鍛率多岔數(shù)在16俱-4張6%之間沉，去任化速拖度較紙慢，攪月均鋒去化議在20凝-3擊2套。區(qū)域眾去化垂分析單位抓：平氧方米區(qū)域多數(shù)項目在08年以后開盤，銷售率在16-46%之間，去速度較慢，月均去化在20-32套目前裳區(qū)域仙內(nèi)樓神盤均英有不懼同程遮度虧議損現(xiàn)進(jìn)象，項已經(jīng)服成為朽該區(qū)電域普宣遍現(xiàn)躍象區(qū)域潤內(nèi)小隙產(chǎn)權(quán)縱樓盤毯的夾赤攻也葬成為護(hù)該區(qū)歇域房懷價遲洽遲不忘能上占浮的勤主因建筑塑形式綢區(qū)域敗內(nèi)以窗多層港為主秋，小散高層誘在市害場上緣瑞受歡旋迎程揉度很戲低區(qū)域浩多層(唐軒陣英郡蔑為例)均價笨一般柄在24盞00元/平米勸，洋志房產(chǎn)次品在26畫00元/平米區(qū)域謠內(nèi)小歉高層畝價格乓略低就于多殊層價悠格，移但單抗方建雀筑成襯本偏燃高，隔導(dǎo)致哄虧損齒更加販嚴(yán)重區(qū)域貸價格畏分析單位:元/平方壇米區(qū)域多層均價一般在2400元/平米左右，洋房價格一般在2800元/平米左右在售項目高層多層小高層洋房別墅售價單方成本售價單方成本售價單方成本售價單方成本售價單方成本唐軒英郡//24002800//26003000//金匯雅居//24002800//////儷錦城//2850320025003600////水木城典//28003000//////在售項目供應(yīng)總量已售體量在售體量后續(xù)體量唐軒英郡40萬4.5萬5萬30.5萬金匯雅居14.5萬2.5萬3萬9萬儷錦城115萬0.7萬1.5萬112.8萬水木城典4.9萬1.7萬2萬2.2萬合計174.4萬9.4萬11.5萬154.5萬區(qū)域漂供給瘋分析單位:平方召米區(qū)域糾已去敬化體背量較君小，囑約為9.抗4萬平暖米，咬僅約傭為總喜規(guī)模普的5%，剩蠅余體掉量較附大，鬧后續(xù)杠約有16擦5萬平虧米等歐待消寇化，史未來艱去化妄壓力怒較大極。除儷叮錦城霉外，球其他姥樓盤努開案鵝時間粥均較善早，地而儷捷錦城墨略高兼的價吸格也隆直接密導(dǎo)致炭了其風(fēng)銷售潮速度響明顯悲變慢砍，可讀以看甜出該鏈區(qū)域慶市場兼對于博價格堆敏感除度很心高。從遠(yuǎn)煉期效鉆應(yīng)來侍看，怎超百冰萬的陜儷錦透城將叛成為紀(jì)未來索對本躺地塊利形成簡競爭鑒壓力詞最大羅的對怒手。區(qū)域已去化體量較小，僅約為9.4萬平米，剩余體量較大約有165萬平米，消化壓力較大客戶沙來源區(qū)域虹由于穿離城罷市中節(jié)心區(qū)誼較偏墻遠(yuǎn)，抖因此反客群60仍-7聰0%為當(dāng)溝地居明民，婦多為薄拆遷瓣，結(jié)粘婚，斤改善亂居住帥等購訴買，我另外構(gòu)有來持自城茫市的封養(yǎng)老軋型客女戶，蓋以及虛承受范不了袍市內(nèi)類高房重價的粗外延煙型客春戶客群乒特征年齡抵段主填要在25句-4鉆0，40帶-6累0歲之遣間職業(yè)文主要墾以當(dāng)略地農(nóng)慰民、巧工廠強工人掘，城糊市退候休職揀工等秀為主區(qū)域洪客群狹階層權(quán)多為燒社會溪中產(chǎn)虧階級辣以下瓦階層效，這述部分悶人群停為城已市以躬及郊判區(qū)中株低收纖入者估，以閱及跟卡隨城伍市化坡進(jìn)程碎而被豈動改靈變身島份的護(hù)農(nóng)民區(qū)域濟(jì)目標(biāo)紡客戶鑼研究項目名稱唐軒英郡開發(fā)商xx唐軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置xxxx新城產(chǎn)品類型洋房、多層占地面積23萬容積率1.74建筑面積40萬綠化率40%戶型72-114平米銷售率一期1100套，43%價格銷售多層2400元/平米，洋房2800元/平米園林建筑風(fēng)格英式風(fēng)格銷售周期2008.8開盤，一期2009.4入住唐軒搏英郡唐軒姿英郡項目名稱金匯雅居開發(fā)商xx金匯人聚房地產(chǎn)開發(fā)公司位置xxxx新城102國道北產(chǎn)品類型多層占地面積9.9萬容積率1.46建筑面積14.5萬綠化率46%戶型多層40-120平米銷售率16%，月均去化25套價格銷售多層2400園林建筑風(fēng)格一期現(xiàn)代風(fēng)格，二期德式風(fēng)格銷售周期2009.1開盤，2009.10入住金匯岸雅居項目名稱儷錦城開發(fā)商xx澳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積60萬容積率1.64建筑面積115萬綠化率50%戶型60-107平米銷售率開盤268套，銷售率30%價格銷售多層2850元/平米小高層2700元/平米園林建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格銷售周期儷錦城共分8期，規(guī)劃10年的開發(fā)建設(shè)周期2009.9月開盤，2010.12入住儷錦則城儷錦芳城項目名稱水木城典開發(fā)商遼寧地威置業(yè)有限公司位置于洪區(qū)沙嶺鎮(zhèn)中心產(chǎn)品類型多層占地面積4萬容積率1.65建筑面積4.9萬綠化率39.7%戶型70-106平米銷售率900套，銷售率25%價格銷售多層2800園林建筑風(fēng)格北歐風(fēng)格銷售周期2009.7開盤，2010年3月入住，水木城城典42區(qū)域側(cè)房地及產(chǎn)市郵場研讀判xx母城憑發(fā)展敲的外走延輔酷助區(qū)唯域：鐵西經(jīng)大部笛分產(chǎn)害業(yè)主躁要遷搏移至腿經(jīng)濟(jì)骨技術(shù)退開發(fā)傻區(qū)內(nèi)唐，xx新城貝為城劫市次危要產(chǎn)查業(yè)（短包裝暖印刷梨，機(jī)端械加呼工等不）的卻轉(zhuǎn)移記配套翅區(qū)域圖；跟隨垂城市艙化進(jìn)嫁程和顆政府征戰(zhàn)略斥規(guī)劃站而興癥起的腿新區(qū)卻域。區(qū)域筒房地志產(chǎn)市隱場起故步較啦晚，堡檔次敢較低巖，發(fā)霧展較毅不成截熟，竿產(chǎn)品趕去化蔥速度夜較慢撥，區(qū)綱域市別場尚盜需培欺育；距離遠(yuǎn)城市上核心獵區(qū)較酸遠(yuǎn)，禮在目躁標(biāo)客擦戶群牙上的并尋找猾上難毛有較兩大突拆破；由于哭離城襪市核將心區(qū)酒較偏杠遠(yuǎn)，乎也未薄占據(jù)本城市稍戰(zhàn)略蝴發(fā)展摧的核懷心要鳳塞，英因此脊難以疲成為搞城市鳳發(fā)展局的重炒要區(qū)而域，枝未來趴區(qū)域英房地漏產(chǎn)市息場發(fā)淡展難月有較船大作輩為。區(qū)域餡市場預(yù)總結(jié)城市研究綜述1市場初步定位3本項目應(yīng)特別注意的問題4本項目整合市場研判結(jié)論5報告虛框架地塊自身分析243SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊主自身詳分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇44基本志經(jīng)濟(jì)挺指標(biāo)爐與地漲塊選蛾擇地塊麥自身錢分析45地塊拴在xx整體份規(guī)劃膀中地補位46基礎(chǔ)崗設(shè)施基礎(chǔ)翁設(shè)施宗，新胡城目珍前已擱經(jīng)實瞞現(xiàn)了“七通繞一平”的基歪礎(chǔ)設(shè)耗施條令件：--毒--完成擺了“四橫糠四縱”8條街持路及足管網(wǎng)它設(shè)施壩建設(shè)幸，總躍長度22公里王，目易前已阻全部繭竣工知通車賭和投咸入使棒用。--暮--新城秋通往xx市區(qū)竹的雙掛向六餃車道報的沈惱胡快減速干逗道于08年10月8日正扯式通斑車。--珍--新城她通往昌沈西園工業(yè)很走廊誰開發(fā)灘大道氏的道裂路已嶺經(jīng)建兩成通的車。--符--新城湖供熱廣、供裕水、穿排水程、電刻力、東電信宗、寬朱帶工閑程建趕設(shè)已那經(jīng)完宮成并淚投入舞使用鄉(xiāng)豐。20測09年，雄新城棉將完抓成電敏網(wǎng)擴(kuò)這建改斤造工窯程，卸設(shè)計繁出口12萬KV鴉A，實首現(xiàn)出們口8萬KV田A，屆咬時，弟新城誤將真球正擁堆有區(qū)陡內(nèi)雙焰回路義供電減。新城料通往xx鳴15奔3路已秘經(jīng)通灑車運武營。20淘10年，50椅1路公俘交車秤和連俱接xx地鐵1號線汽沈西囑工業(yè)塵走廊酬終點畝站的征公交邪車陸丑續(xù)開剝通。4715摩3公交板線路本案501路公交線路京沈高速公路預(yù)留出入口153路公交線路輕軌規(guī)劃圖xx交通網(wǎng)絡(luò)48自然極資源水溫佩：65谷℃—釘70染℃；有水港面積絡(luò)：10堵0平方仆公里挎；儲量撲超：20億噸扒；可開寨采時障間：琴百年數(shù)以上蹄。水層輩：21睡00米—2猛50銷0米上品威溫泉萌水：籃“偏勢硅酸吊、氟旱型醫(yī)邪療熱芽礦水倚”。xx灘xx新城盆溫泉翅城49項目地棲鶴湖開發(fā)帶102國道沈胡快速干道新民方向xx方向棲鶴套公園掀，占菠地40萬平逢方米商務(wù)趕中心原區(qū)，棄占地90萬平姥方米棲鶴五島，潮占地99萬平叮方米低密娃度住資宅發(fā)劣展區(qū)傳，占度地約20腰0萬平鎖米50地塊奇自身綠分析總占地土地性質(zhì)占地面積土地取得方式商業(yè)1000出讓住宅2000出讓湖濱公園1000租賃合計4000

總建筑面積根據(jù)容積率確定

地上總建筑面積根據(jù)容積率確定容積率未定建筑密度未定綠地率未定用地性質(zhì)住宅、商業(yè)租賃租賃該地愉塊開甜發(fā)用笛地分秋三期墻開發(fā)其中育河濱妙公園工用地趟性質(zhì)圓為租侵賃周邊舌主要添交通楊依靠咱振興細(xì)八街齒和一o二國張道目前赴該地噸塊容絡(luò)積率超未定殃，初爭步估肉計容洋積率贊小于1比較井合理目前端土地慨售價住宅森用地15萬/畝商業(yè)撓用地5萬/畝租賃游用地辰價格假議定東中住宅鄙用地境直接揀成本吳：3億元商業(yè)掌用地摧直接披成本嶺：1.粘5億元租賃辰用地10牛00畝租際賃直疼接成鐘本未賞定53SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊家自身草分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇54優(yōu)勢（Strength）機(jī)會(Opportunity)威脅(Threat)劣勢(Weakness)30潔0萬平莫米大逃盤xx開發(fā)悠商品砍牌實刺力優(yōu)秀析商業(yè)隱奧特汗萊斯毛的配解套拉討動棲鶴路湖優(yōu)迷秀的厭景觀刪資源水電謀等基鋤礎(chǔ)設(shè)早施配壞套的皇建成項目為為凈替地，崗無拆槐遷難秩度，播后期耗較好盲動工區(qū)域沫內(nèi)消共化量延有限喇，以澡地緣惡性客鑼戶為楚主占用尺資金礙時間濫過長甲，帶烤來的動成本錯上升目前禍周邊赴為待僅開發(fā)攝土地坡，現(xiàn)礙場形友象不院佳尚屬純衛(wèi)星當(dāng)城規(guī)喘劃，酬對于xx及新織民客城源吸遠(yuǎn)引力濟(jì)不大商業(yè)船部分芹占地控過大林，開叉發(fā)后張去化撤速度慶不樂滑觀周邊肥工業(yè)炸氣息善濃厚猜，居很住氛帖圍較渾差依靠xx新城仗的城絡(luò)市宣烘?zhèn)鳠嵝↑c擁有xx新城婦內(nèi)最宏好的環(huán)地塊嘴資源周邊煩無項灶目給圾項目兩定性理區(qū)域糞，提坐供機(jī)督會溫泉棍條件睜尚屬xx稀缺樹資源未來陜有輕燦軌在蹦該區(qū)消域經(jīng)粗過，守未來言拉動季客戶愿潛力廉巨大未來伙區(qū)域董項目柱定位姻未知圖，難眠以掌鬧控政府抽招商終進(jìn)度勿難以氣控制區(qū)域處位置自相對灑較偏贊，短莫時間兆內(nèi)難岔以成病熟起廈來輕軌潛沒有燥落成胖期限該區(qū)史域客佩源比般較認(rèn)卸可現(xiàn)他房，因若以作期房鵲形象置入市炮風(fēng)險貫?zāi)z套租賃勤的地洲塊土份地性按質(zhì)及挽價格繪、后計續(xù)轉(zhuǎn)疫讓權(quán)雄對本蛇項目在有牽翁制作灰用地塊穿自身罪分析55SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊渾自身脂分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇56SW脈OT分析勵結(jié)論該地惕塊的鈔取得眨是很蟻好的柏土地掉儲備陳資源莫，未目來有卸機(jī)會卡成為xx房地淹產(chǎn)熱逃點區(qū)傾域，愉而xx及奧博特萊展斯的象品牌腿效應(yīng)農(nóng)會很施大程拐度的遲加速擦該地港塊的牌發(fā)展捎。該旦地塊巧的凈能地規(guī)冠劃及看市政蘋功能更配套顯完備許使該襖地塊迫開發(fā)位成本取降低匪，另銀，通堪過與xx市內(nèi)碗地塊趟價格御對于染，該斷地塊病報價衛(wèi)或有軌下降橡可能捷性以儉降低糊直接仰成本不能移忽視脂的是安該地暗塊的雁開發(fā)使周期廣會很唉長，倆資金欲的時撥間成妙本代矛價頗悠高，扁而項狠目能煎否順低利實沸現(xiàn)現(xiàn)口金流得動主警要因喝素還基在于河該區(qū)齒域的撥招商嫂引資藏力度面與人蒸口增鋼長速盲度，春若該講部分戀條件緣瑞支撐亮困難固，則同拿地坦風(fēng)險宮較大查。另證，地瘋塊內(nèi)屯有兩危處租慰賃用添地，枯若前頂期對的于土丙地使屠用性宋質(zhì)不停夠明饞確后皇期很豎可能挎成為介制約自開發(fā)倒的重瓦要因槐素。57城市研究綜述1市場初步定位3本項目應(yīng)特別注意的問題4本項目整合市場研判結(jié)論5報告灶框架地塊自身分析258價格定位產(chǎn)品定位市場錢初步拜定位客群定位項目定位59項目聯(lián)定位市場狗初步麻定位60城市絮新區(qū)生態(tài)包度假駕小鎮(zhèn)市場悄初步攏定位核心花賣點冷：xx品牌隨效應(yīng)屬明顯斃；優(yōu)秀銹商業(yè)芬奧特絨萊斯勁的配鋤套拉計動；享受奸便捷償?shù)某橇邮休p腿軌資掘源；棲鶴牛湖景制的景御觀資椒源；溫泉襯的城怪市稀扛缺性市場棕定位里：61客群需定位市場吳初步傲定位62中期遠(yuǎn)期城市·新中默產(chǎn)區(qū)域鋸：xx、沙吊嶺、尿新民襪區(qū)原匪住民裝、城狀市郊貴區(qū)、登工業(yè)賓園區(qū)模地緣秤性客縮慧戶工作順：政詠府、紀(jì)企業(yè)對中高貴管、臨投資未客、氏原住千民及艷周邊摩企業(yè)鞠工人家庭利規(guī)模慨：1-肌3人/戶看重拍該地霜塊景蝦觀資勝源，諸對于慈稀缺密的溫渾泉資柱源認(rèn)支可，交喜歡匆田園塌式慢池節(jié)奏店生活赤，對只于生侍活品桃質(zhì)有襖一定橫追求薄，注曬重勞突逸結(jié)并合中產(chǎn)批和全敞省范預(yù)圍內(nèi)鄙的中恒級財像富階愉層區(qū)域弱：鐵菌西、宿于洪概等xx西部圓城區(qū)怒中高辱端客痰源工作問：政椒府、藝企業(yè)浮中高貍管、暗私營菠業(yè)主么、投筑資客看重惠區(qū)域產(chǎn)的完節(jié)善配可套，檢新城油的規(guī)棒劃理嶄念，禾在擁借有良凍好景餐觀資理源的糧前提鑼下，尼又享亦受到贊新城始帶來尿的都疑市生印活，腰擁有抱明確魯?shù)耐鹅`資眼簡光。市場銷初步剝定位63產(chǎn)品場定位市場隨初步笛定位64產(chǎn)品婦定位戒說明近階擱段該逃區(qū)域釣客群襯主要曲分為贏地緣善性客可戶、梅養(yǎng)老賽型客控戶及開休閑袖置業(yè)腎型客哈戶地緣敘型客錦戶養(yǎng)老忌型客守戶休閑綠置業(yè)嚼型客假戶多層洋房多層洋房聯(lián)排動或雙悔拼小高瞞層多層洋房聯(lián)排漿或雙捉拼或速獨棟該部穩(wěn)分產(chǎn)延品認(rèn)哈可度葡最高可以蠻作為吼主力淋開發(fā)驕建筑松形式該部疊分產(chǎn)駛品最吐大限厚度利旋用景誤觀資蠻源提欠升整鉗體品馳質(zhì)，梳拉高臟利潤該部廢分產(chǎn)罪品是磨未來掀利潤廈值體萬現(xiàn)但門針對胞目前絡(luò)市場典建議描押后號開發(fā)建筑選型雙拼悼、聯(lián)膜排、惑低密父度花明園洋牛房為燥主獨棟拜、小趙高層近為輔市場踩初步豆定位容積率建議0.戀8~新1.廟266價格刪定位市場殿初步渠定位67標(biāo)準(zhǔn)基價設(shè)定市場踩初步靜定位——住宅罷價格阿定位建筑形式售價小高層1800多層2200洋房2400聯(lián)排\雙拼4000獨棟6000保底成本粗步設(shè)定建筑形式容積率單方

土地成本單方建筑

綜合成本單方

樓面價單方

總成本類獨棟0.430035007504250聯(lián)排0.6530035004623962洋房130026003002900多層1.230026002502850小高層1.83003000167316768漲幅確定市場紡初步赴定位——住宅掏價格日定位銷售時間銷售價格（元/平米）漲幅2010.1（標(biāo)準(zhǔn)基價）小高層多層洋房聯(lián)排雙拼獨棟5%180022002400400060002010.3—2011.3189023102520420063005%2011.3—2012.3198524262646441066155%2012.3—2013.3208425472778463169465%2013.3—2014.3218826742917

486272935%2014.3—2015.322972808

3063510576585%2015.3—2016.3241229483216536080415%2016.3—2017.3253330963377562884435%2017.3—2018.3265932503546591088655%2018.3—2019.3279234133723620593085%2020.3—2021.3293235843909651697735%2021.3—2022.33079

376341056841102625%2022.3—2023.33233395143107183107755%按照恥目前慨的價責(zé)格梯計度獨棟呢及聯(lián)嶺排產(chǎn)聚品在10年可淋以實錢現(xiàn)純槽利潤脹回流命，但省銷售涌速度眨會很濱慢洋房綱、多航層產(chǎn)考品如法果實擾現(xiàn)凈般盈利埋應(yīng)該卵在20摟14咐~2翁01田5年小高畜層產(chǎn)蟻品在22年實香現(xiàn)盈勢利注：始以上潔是綜親合成芒本及5%的年園增長等率做恭的保宋守型易預(yù)算小結(jié)從綜鋸合角賽度分裝析來價看，抽產(chǎn)品濕形式善以多竊層、飛洋房軌、聯(lián)各排為跑主，姨獨棟診、小殿高為券輔是蔬可操怪作的但從確區(qū)域辣內(nèi)盈糖虧平朗衡點樣來看暈，小籮高層頃產(chǎn)品燈押后集開發(fā)倚比較笨安全母，也牙建議肺前期月規(guī)劃伍可以符只考臂慮聯(lián)字排、詢洋房好等低染密度箱產(chǎn)品目前刃從年靜增長須率設(shè)我定來膀看考偷慮的有是5%的保攪守數(shù)艘字，父購地攔前要手充分索考慮認(rèn)市場飼快速慘變?yōu)榫o利好逼需要鳥調(diào)整康后期雜規(guī)劃們指標(biāo)控（容灶積率疊等）剃的因妥素，姐保證鍵全案拳的利畫潤最恭大化成本木核算純中設(shè)痕定的枯指標(biāo)趣也屬洞北方尸施工逃的平尼均直菌接成揚本，丸但沒胃有考浮慮到膀財務(wù)遷等成今本因撕素，攤從粗矮測來炸看，狂若建稠筑形里式保秧留目妙前區(qū)離域內(nèi)丑的多竊層產(chǎn)負(fù)品形栗式，料短期額內(nèi)并雙不能克擺脫牢虧損爬銷售穩(wěn)的現(xiàn)臂狀。城市研究綜述1市場初步定位3本項目應(yīng)特別注意的問題4本項目整合市場研判結(jié)論5報告歲框架地塊自身分析271在外