培訓(xùn)稅法土增稅講義

第七章土地法最近三年平均分值為9分屬于CPA稅法考試中比較重要的一個(gè)稅種，第四節(jié)土地納稅義務(wù)人與征稅范土地是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物，取得增（1）加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)的調(diào)控（2）（3）增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累一、納稅義務(wù)人（了解土地的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。二、征稅范（一）（1）（2）附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（3）存量房地產(chǎn)。1.土地的基本征稅范圍不僅僅限于土地2.土地的征稅范圍具有“國(guó)有“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征（二）1.屬于土地的征稅范圍的情況（應(yīng)征（1）國(guó)有土地使用（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后（3）存量房地產(chǎn)（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入（6）（7）（8）2.不屬于土地的征稅范圍的情況（不征（1）房地產(chǎn)繼承（無收入（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（對(duì)象有限定，無收入（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變（6）3.免征土地的情況（免征或暫免征收（1）（2）（3）（4）（5）（6）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%20%的（8）【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地的是 （2006年【答案】【例題·單選題根據(jù)土地征稅范圍的規(guī)定,下列行為應(yīng)當(dāng)征收土地的 A.父母的由繼承C.所有人將房屋贈(zèng)與承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人D.以抵押期滿后將房屋轉(zhuǎn)讓給方【答案】第五節(jié)土地稅率、應(yīng)入與扣除項(xiàng)一、稅土地采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率二、應(yīng)入的確轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利三、扣除項(xiàng)（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓1.能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的上述利息最高過按商業(yè)銀行同類同期利率計(jì)算的金額。超期利息、含全部使用自有的無借款的情況。1、2項(xiàng)所述兩種辦法。4.土地時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。【例題·1000萬(wàn)元；房5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少萬(wàn)元。【答案及解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400- 【例題·單選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地的扣除項(xiàng)目時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅 （2005年）B.稅,城市建設(shè)C.營(yíng)業(yè)稅,城市建設(shè)D.印花稅,城市建設(shè)【答案】（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓從事房地產(chǎn)開發(fā)的可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的不享受2.取得土地使用權(quán)后【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用10000萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省規(guī)定，計(jì)征土地時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)200（不含印花稅。計(jì)算轉(zhuǎn)讓該商品房項(xiàng)目繳納的土地時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣【答案及解析】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)卮_認(rèn)。例如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓經(jīng)認(rèn)定的重置成本價(jià)為轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房所載日期起至售房開具之日止，每滿12個(gè)月126個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房的，地方可以根據(jù)《征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！纠}】2014320107取得評(píng)估價(jià)格，原購(gòu)房注明購(gòu)房款300萬(wàn)元，購(gòu)入時(shí)繳納契稅9萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓均經(jīng)過主管的確認(rèn)，則計(jì)算該的土地時(shí)可扣除的金額是多少萬(wàn)【答案及解析】該的土地=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（萬(wàn)元【關(guān)于土地扣除項(xiàng)目的歸納（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開為（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）（二）（三）（四）（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除（一）（二）（三）（四）（一）（四）④不能取得評(píng)估價(jià)格而需按所載金額加計(jì)時(shí)，可單獨(dú)扣除原買房時(shí)的契稅（六）②不能取得評(píng)估價(jià)格的按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)各類企業(yè)轉(zhuǎn) 開發(fā)的土地（一）（四） 【答案】計(jì)算土地的扣除金額，但是因隱瞞、虛報(bào)價(jià)格等被按照評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)，發(fā)生的評(píng)估費(fèi)不允許在計(jì)算土地時(shí)扣除?！纠}·多選題轉(zhuǎn)讓舊計(jì)算其土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目（（2009年A.舊的評(píng)估價(jià)C.建造舊的重置成【答案】【例題·單選題轉(zhuǎn)讓舊計(jì)算其土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目 B.建造舊的重置成【答案】第六節(jié)土地應(yīng)納稅額的計(jì)一、增值額（一）（二）（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的價(jià)格的（2）（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的1.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是由批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。不是由進(jìn)行評(píng)估。2.可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入3.可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額算土地時(shí)，應(yīng)按照（ （2001年）【答案】二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方（一）計(jì)算土地的步驟和第五步，套用計(jì)算稅額。為（二）土地計(jì)算題規(guī)【例題·19973月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅5%7%,3%，0.5‰30004000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明另知該公司所在省規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地稅額（1997年）（1）15000（2）30004000③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（3000 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 ⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為（3000 ⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為 （4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（5）計(jì)算應(yīng)納土地稅額應(yīng)納土地=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬(wàn)元【例題·步驟型計(jì)算】系某市居民，于2005年2月以50萬(wàn)元購(gòu)得一臨街商鋪1萬(wàn)元，購(gòu)置后一直對(duì)外出租。200858070萬(wàn)元，80%。（1）轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（2）轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅（3）轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值率土地=22.31×30%=6.69（萬(wàn)元在紛繁成本費(fèi)用項(xiàng)目條件中，只有已售（含視同銷售、屬于全體業(yè)主所有、無【例題·20091月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。320%轉(zhuǎn)為公司字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生用800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元（說明：該公司適用的城市建設(shè)稅稅率為7%：教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅3%5%（2010年）（1）20104～6（2）20104～6（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地時(shí)應(yīng)扣除的土地成本（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地的增值額（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地（1）4～6月應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅 （2）4～6（5）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用 （6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地的增值額 （7）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值率銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地=2864×30%-11136×0=859.2（萬(wàn)元三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土（一）單（2）（二）條1.應(yīng)進(jìn)行土地的的三種情（1）（2）（3）2.主管可要求進(jìn)行土地的四種情（2）取得銷售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的（3）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的（4）省規(guī)定的其他情況【例題·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地時(shí)，可作為單位的 （2010年【答案】 D.取得銷售（預(yù)售）證2年仍未銷售完【答案】（三）、、（1）（2）由主管參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，未發(fā)生轉(zhuǎn)移的（四）電通信等公共設(shè)施：①建成后屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無償移交給、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、（2），（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的，按所載金額予以扣除。，（6） （2009年）D.建成后屬于全體業(yè)主【答案】（2）（4）【例題·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土 時(shí)，下列表述正確的 （2007年C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合要求的，不得扣【答案】（七）土地的核定征可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地的五種行為:（1）依照法律、行政的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的（2）（5）核定的征收率:為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不地產(chǎn)類型制定核定征收率。注意：核定征收率（P221）≠預(yù)征率（八）后再轉(zhuǎn)讓房地在土地時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以單位建筑面積成本費(fèi)用=時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷的總建筑面（九）后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納按規(guī)定預(yù)繳土地后，補(bǔ)繳的土地，在主管規(guī)定的期第七節(jié)土地的和征收管1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地地；1.5%1%。二、納稅地三、征收管理（