房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理押題A卷帶答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理押題A卷帶答案

單選題（共50題）1、小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金【答案】A2、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量【答案】A3、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D4、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位【答案】A5、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購(gòu)買(mǎi)和使用購(gòu)買(mǎi)的比例分析【答案】B6、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷(xiāo)售收入B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D7、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門(mén)【答案】A8、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A9、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.土地增值收益或溢價(jià)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)【答案】B10、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率【答案】C11、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C.解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題【答案】D12、目標(biāo)市場(chǎng)選擇中，最簡(jiǎn)單的模式是（）模式。A.市場(chǎng)集中化B.選擇專(zhuān)業(yè)化C.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化D.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化【答案】A13、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D14、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C15、以下各項(xiàng)中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開(kāi)發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B16、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測(cè)B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C17、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】D18、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.借款還本付息表【答案】D19、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D20、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D21、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求的目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹為3%時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D22、下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是（）。A.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售B.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售C.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售D.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租-出售【答案】A23、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率【答案】B24、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A25、從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為（）。A.單位工程總價(jià)→分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)B.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)C.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)D.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)【答案】B26、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷(xiāo)售量D.房地產(chǎn)價(jià)格【答案】A27、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場(chǎng)需求容量調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查【答案】C28、下列現(xiàn)金流計(jì)算的表達(dá)式中，錯(cuò)誤的是（）。A.從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值D.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值【答案】C29、某市2014年辦公樓施工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為180萬(wàn)平方米；2015年辦公樓新開(kāi)工面積為650萬(wàn)平方米，竣工面積為300萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬(wàn)平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C30、當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用（）進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用現(xiàn)值法【答案】B31、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入【答案】C32、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差【答案】B33、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)算期的是（）。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.銷(xiāo)售期D.經(jīng)營(yíng)期【答案】D34、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式B.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式C.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式D.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租-出售模式【答案】A35、政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D36、30.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】A37、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地【答案】D38、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A39、房地產(chǎn)的（），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（）的重要性。A.不可移動(dòng)性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇【答案】A40、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示（）。A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加【答案】B41、在（）授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.銀行B.經(jīng)銷(xiāo)商C.業(yè)主D.政府【答案】D42、進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨(dú)立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補(bǔ)【答案】B43、個(gè)人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開(kāi)發(fā)投資D.置業(yè)投資【答案】B44、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設(shè)投資B.置業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)【答案】A46、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)B.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)C.新建商品房租售市場(chǎng)D.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)【答案】A47、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營(yíng)收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A48、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A49、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】B50、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C多選題（共30題）1、建筑平面設(shè)計(jì)常見(jiàn)的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD2、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類(lèi)型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD3、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD4、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.借款償還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】BD5、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻(xiàn)查閱法B.觀(guān)察法C.專(zhuān)題討論法D.問(wèn)卷調(diào)查法E實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD7、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷(xiāo)【答案】A8、下列選項(xiàng)中，關(guān)于原始憑證的審核內(nèi)容說(shuō)法正確的有（）。A.審核憑證的名稱(chēng)、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱(chēng)、填制人姓名、經(jīng)辦人員的簽名或蓋章、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金額B.憑證簽章審核C.憑證金額審核D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應(yīng)當(dāng)注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)作為報(bào)銷(xiāo)憑證E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫(xiě)紙?zhí)讓?xiě)，包括發(fā)票和收據(jù)本身具有復(fù)寫(xiě)功能的，各聯(lián)必須寫(xiě)透，并連續(xù)編號(hào)【答案】ABCD9、張某以400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40％，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有（）。A.投資利潤(rùn)率為16.67％B.投資利潤(rùn)率為22.50％C.資本金利潤(rùn)率為31.25％D.資本金利潤(rùn)率為37.50％E.資本金利潤(rùn)率為62.50％【答案】AC10、商標(biāo)權(quán)保護(hù)的對(duì)象是指（12）。A.商品B.商標(biāo)C.己使用商標(biāo)D.注冊(cè)商標(biāo)【答案】D11、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法【答案】CD12、進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析，可以選用的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.成本利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.償債備付率【答案】ABC13、受制于房地產(chǎn)的（）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類(lèi)型投資的重要特性。A.不可移動(dòng)性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動(dòng)性E.弱流動(dòng)性【答案】AB14、“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD15、關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金【答案】AC16、下列會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類(lèi)的有（）。A.短期投資B.累計(jì)折舊C.實(shí)收資本D.委托加工材料E.壞賬準(zhǔn)備【答案】ABD17、開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的（）。A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.銷(xiāo)售費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.財(cái)務(wù)費(fèi)用E.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用【答案】BCD18、衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的主要指標(biāo)包括（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.利息備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率E.速動(dòng)比率【答案】BC19、以下關(guān)于CPU與I/O設(shè)備交換數(shù)據(jù)時(shí)所用控制方式的敘述中，錯(cuò)誤的是()A.程序查詢(xún)方式下交換數(shù)據(jù)不占用CPU時(shí)間B.中斷方式下CPU與外設(shè)可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動(dòng)查詢(xún)和等待外設(shè)D.DMA方式下不需要CPU執(zhí)行程序傳送數(shù)據(jù)【答案】A20、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有()。A.專(zhuān)家個(gè)人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德?tīng)柗品ā敬鸢浮緽C21、具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD22、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD23、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為（）、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A.條形基礎(chǔ)B.單獨(dú)基礎(chǔ)C.聯(lián)合基礎(chǔ)D.一般基礎(chǔ)E.特殊基礎(chǔ)【答案】ABC24、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運(yùn)營(yíng)管理E組合投資管理【答案】ABC25、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD26、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實(shí)施B.改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性C.改變合同工程的基線(xiàn)、標(biāo)高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD27、在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪(fǎng)者情況D.回收率高E.能深度訪(fǎng)談【答案】AB28、關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫(xiě)字樓的平均租金【答案】AC29、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A.成本利潤(rùn)率B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率C.資本金凈利潤(rùn)率D.資本金利潤(rùn)率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。二、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】四、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课濉辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類(lèi)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類(lèi)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】七、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；八、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析