北京市東方普羅旺斯XXXX年銷(xiāo)售總結(jié)

☆二00六年八月☆耀江--東方普羅旺斯2006年上半年銷(xiāo)售總結(jié)與分析提報(bào)（第八階段工作）提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)一、供應(yīng)量分析1、亞北區(qū)域的總供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)截止2006年7月31日的總供應(yīng)量納帕溪谷547保利壟上405東方普羅旺斯123溫哥華森林506渡上101麥卡倫地103壹千棟149達(dá)華莊園75合計(jì)20092、亞北區(qū)域總供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比名稱(chēng)1系2系3系4系5系6系7系及以上合計(jì)套數(shù)1630968145336889331949百分比1%16%35%23%19%5%2%-注：渡上2003年的60棟已售完，無(wú)法統(tǒng)計(jì)，所以此表中這60棟產(chǎn)品不涉及。3、亞北區(qū)域06年上半年新增取證供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)06年上半年新增取證供應(yīng)量納帕溪谷72保利壟上167東方普羅旺斯8壹千棟149合計(jì)3964、06年上半年新增供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比名稱(chēng)1系2系3系4系5系6系7系及以上合計(jì)納帕溪谷24525----72保利壟上--5579276-167東方普羅旺斯---71--8壹千棟-316513-355（8系）149合計(jì)2761459928415396百分比0.5%19%37%25%7%10%1.5%-二、銷(xiāo)售分析1、亞北區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售概況項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量已銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率現(xiàn)供應(yīng)量納帕溪谷54738570%162保利壟上40527768%128東方普羅旺斯1239678%27溫哥華森林50620541%301渡上1017978%22麥卡倫地10311%102壹千棟14910470%45達(dá)華莊園754357%32合計(jì)2009119059%8192、06年1至7月份銷(xiāo)售明細(xì)名稱(chēng)1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)納帕溪谷面積2485.721906.671794.31246.583741.071476.654000.9316651.92套數(shù)76541441353保利壟上面積3424.86738.342549.841990.97524.9612231.3117573.346033.51套數(shù)8265202840109東方普羅旺斯面積6323.162383.663534.356189.13648.492221.64485.2928785.65套數(shù)10461264951溫哥華森林面積2378.771782.75891.453311.633724.83549.215263.520902.11套數(shù)6428981148渡上面積2090.4901333.412994.591176.351325.9108920.75套數(shù)403633019麥卡倫地面積未開(kāi)盤(pán)00436.75436.75套數(shù)0011壹千棟面積未開(kāi)盤(pán)7596.817897.326292.368059.652554.812263.7444664.68套數(shù)1840152065104合計(jì)面積1670314408.228000.6722025.1627875.323359.434023.51165958.62套數(shù)35346250725379385亞北區(qū)域中，銷(xiāo)售率在70%以上的項(xiàng)目有四個(gè)，分別是納帕溪谷、東方普羅旺斯、渡上、壹千棟。但是綜合來(lái)看，保利壟上的銷(xiāo)售也非常好，銷(xiāo)售率68%的原因是近期新增167套供應(yīng)量。麥卡倫地銷(xiāo)售較差是因?yàn)閯倓傞_(kāi)始正簽的原因。溫哥華森林和達(dá)華莊園銷(xiāo)售較差是由于產(chǎn)品本身的性?xún)r(jià)比較低的原因所致，但是值得注意的是溫哥華森林的部分產(chǎn)品已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，所以性?xún)r(jià)比有所提升，這也是該項(xiàng)目從4月份銷(xiāo)售有所加快的原因。在亞北的已售的1190套產(chǎn)品中，納帕溪谷和保利壟上所占比例最高，分別有385套和277套，占全部產(chǎn)品的50%以上。亞北區(qū)域1至7月份整體銷(xiāo)售速度較為均衡；1至4月份亞北區(qū)域除壹千棟因剛剛開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售速度較快以外，其他項(xiàng)目銷(xiāo)售速度一般；5月份至7月份的銷(xiāo)售提速主要和納帕溪谷、保利壟上推出新產(chǎn)品有關(guān)。新項(xiàng)目壹千棟的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，對(duì)其他項(xiàng)目銷(xiāo)售速度影響不大。小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)納帕溪谷242631--53保利壟上-5335192-109東方普羅旺斯--142547系8套8系1套9系1套51溫哥華森林-16257--48渡上1-162--19麥卡倫地--1---1壹千棟263812-244104合計(jì)51133106543014385百分比13%34%27%14%8%4%-3、上半年已售產(chǎn)品的戶(hù)型配比4、06年1至7月份與05年的銷(xiāo)售對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)05年銷(xiāo)售套數(shù)06年1-7月銷(xiāo)售套數(shù)納帕溪谷8353保利壟上166109東方普羅旺斯4551溫哥華森林6748渡上1219小計(jì)373280（75%）麥卡倫地-1壹千棟-104合計(jì)373385（103%）注：達(dá)華莊園06年沒(méi)有成交，此表不涉及該項(xiàng)目亞北區(qū)域05年有5個(gè)在售項(xiàng)目，06年1-7月份有7個(gè)在售項(xiàng)目，其中2個(gè)為新增項(xiàng)目。除去新增項(xiàng)目可以看出，06年1-7月份的成交量占到05年全年成交量的75％，由此可以推斷，06年全年成交量將會(huì)超過(guò)05年的全年成交量。小結(jié)三、銷(xiāo)售價(jià)格分析1、各項(xiàng)目成交均價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)成交均價(jià)納帕溪谷10507（含精裝）保利壟上7884東方普羅旺斯9466溫哥華森林8002渡上7250麥卡倫地8949壹千棟9662達(dá)華莊園（無(wú)地下）11866注：由于納帕溪谷和壹千棟項(xiàng)目存在沒(méi)有地下面積的產(chǎn)品，加之均價(jià)不能單獨(dú)區(qū)分，所以這兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)數(shù)據(jù)僅供參考；達(dá)華莊園項(xiàng)目的產(chǎn)品沒(méi)有地下面積。2、月均銷(xiāo)售分析表1：月均銷(xiāo)售面積及月均銷(xiāo)售套數(shù)名稱(chēng)總銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售面積月均銷(xiāo)售套數(shù)納帕溪谷16651.92532378.857.6保利壟上46033.511096576.2215.6東方普羅旺斯28785.65514112.247.3溫哥華森林20902.11482986.026.9渡上8920.75191274.392.7麥卡倫地436.751--壹千棟44664.681047444.1117.3合計(jì)166395.37385--表2：回款狀況名稱(chēng)上半年總回款總回款納帕溪谷￥174,961,723.44￥1,383,776,454.51保利壟上￥362,928,192.84￥891,472,434.49東方普羅旺斯￥272,686,462.45￥519,345,507.90溫哥華森林￥167,258,684.22￥675,775,212.88渡上￥64,675,437.50￥126,669,752.50麥卡倫地￥3,908,475.75￥3,996,699.25壹千棟￥431,550,138.16￥439,648,682.00合計(jì)￥1,477,969,114.36￥144,939,630.20第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)一、供應(yīng)量分析1、中央?yún)^(qū)域的總供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)截止2006年7月31日的總供應(yīng)量C區(qū)東韻231優(yōu)山美地224龍灣150麗嘉花園138卓錦萬(wàn)代70晴翠園92財(cái)富公館63觀(guān)唐161合計(jì)11292、中央?yún)^(qū)域總供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)套數(shù)83349317207181551129百分比7%31%28%18%2%14%-3、中央?yún)^(qū)域06年上半年新增取證供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)06年上半年新增取證供應(yīng)量C區(qū)東韻14卓錦萬(wàn)代30晴翠園48財(cái)富公館39合計(jì)1314、06年上半年新增供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻14----14卓錦萬(wàn)代30----30晴翠園518121（7系）21（8系）48財(cái)富公館----32（14系）7（15系）39合計(jì)49181261131百分比37%14%1%2%47%-二、銷(xiāo)售分析1、中央?yún)^(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售概況項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量已銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率現(xiàn)供應(yīng)量C區(qū)東韻23120990%22優(yōu)山美地22417679%48龍灣15013791%13麗嘉花園1388662%52卓錦萬(wàn)代701116%59晴翠園928289%10財(cái)富公館6335%60觀(guān)唐16110565%56合計(jì)112980972%3202、06年1至7月份銷(xiāo)售明細(xì)名稱(chēng)1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)優(yōu)山美地C區(qū)面積5014.747089.534861.593079.673813.48901.15-24760.1套數(shù)121712792-59優(yōu)山美地面積---597.9551.75-477.711627.36套數(shù)---11-13龍灣面積3489.182535.782837.171663.685631.24759.58357.3717274套數(shù)11885152150麗嘉花園面積2887.941495.32670.682504.497794.437147.38724.0333224.1套數(shù)636619161975卓錦萬(wàn)代面積-312.83-311.5672620.9922.072839.3套數(shù)-1-12239晴翠園面積-1065.5----29824.830890.3套數(shù)-2----5153財(cái)富公館面積------2853.332853.33套數(shù)------22觀(guān)唐花園面積-1565.811250.86----2816.67套數(shù)-44----8合計(jì)面積11391.814064.711620.38157.2418462.99428.9343159.3116285.套數(shù)29353020462277259中央?yún)^(qū)域中，銷(xiāo)售率在90%的項(xiàng)目有三個(gè)，分別是C區(qū)東韻、龍灣和晴翠園；優(yōu)山美地銷(xiāo)售率為79%；麗嘉花園和觀(guān)唐銷(xiāo)售率也在60%以上。麗嘉花園銷(xiāo)售提速，是由于優(yōu)山美地C區(qū)、優(yōu)山美地、龍灣、晴翠園四項(xiàng)目可銷(xiāo)售產(chǎn)品越來(lái)越少，可選擇性也較少，加之麗嘉花園已處于準(zhǔn)現(xiàn)房階段，所以5月份開(kāi)始銷(xiāo)售速度有很快增長(zhǎng)。財(cái)富公館由于產(chǎn)品面積超大，總價(jià)過(guò)高，面對(duì)客群面也比較窄，所以銷(xiāo)售較差；隨著6月份大力推廣的開(kāi)始，加之項(xiàng)目也處于準(zhǔn)現(xiàn)房階段，所以7月份銷(xiāo)售開(kāi)始有了一定起色；但該項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)決定了該項(xiàng)目銷(xiāo)售速度不會(huì)很快，銷(xiāo)售周期也應(yīng)該比較長(zhǎng)。小結(jié)3、上半年已售產(chǎn)品的戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬(wàn)代-9----9晴翠園-520332253財(cái)富公館-----22觀(guān)唐26----8合計(jì)5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、06年1至7月份與05年的銷(xiāo)售對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)05年銷(xiāo)售套數(shù)06年1-7月銷(xiāo)售套數(shù)C區(qū)東韻15559優(yōu)山美地303龍灣9050麗嘉花園3075卓錦萬(wàn)代49晴翠園1953財(cái)富公館02觀(guān)唐478合計(jì)375259（69%）中央別墅區(qū)共有在售項(xiàng)目8個(gè)，從整體成交量上看，06年1-7月份的成交量占05年全年成交量的69％，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售期，其供應(yīng)量較小，再加上區(qū)域內(nèi)06年下半年新增供應(yīng)量不大，由此可以推斷，06年的全年成交量應(yīng)該與05年全年成交量持平或略有增長(zhǎng)。麗嘉花園、卓錦萬(wàn)代、晴翠園06年1-7月份的成家量已經(jīng)大于05年全年成交量。麗嘉花園和卓錦萬(wàn)代主要因?yàn)槎紴?5年底開(kāi)盤(pán)，所以成交量多為集中在06年；晴翠園主要因?yàn)?5年底和06年上半年取得了新的銷(xiāo)售證，從而刺激了項(xiàng)目的銷(xiāo)售成績(jī)。小結(jié)三、銷(xiāo)售價(jià)格分析1、各項(xiàng)目成交均價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬(wàn)代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀(guān)唐花園144272、月均銷(xiāo)售分析表1：月均銷(xiāo)售面積及月均銷(xiāo)售套數(shù)名稱(chēng)總銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售面積月均銷(xiāo)售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬(wàn)代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀(guān)唐花園2816.678402.381.14合計(jì)116285.425916612.2037表2回款狀況名稱(chēng)上半年總回款總回款優(yōu)山美地C區(qū)￥262,457,696.00￥900,799,761.24優(yōu)山美地￥18,078,342.24￥1,152,786,495.55龍灣￥169,440,666.00￥445,749,694.12麗嘉花園￥436,034,007.08￥608,850,475.58卓錦萬(wàn)代￥53,946,700.00￥64,938,696.47晴翠園￥427,028,613.12￥261,811,511.01財(cái)富公館￥32,801,881.68￥55,000,849.44觀(guān)唐花園￥40,636,098.09￥651,099,310.47合計(jì)￥1,440,424,004.21￥4,141,036,793.88第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)一、供應(yīng)量分析1、京昌區(qū)域的總供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)截止2006年7月31日的總供應(yīng)量碧水莊園三期342碧水莊園A區(qū)135香江別墅90天倫隨園48合計(jì)6152、京昌區(qū)域總供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系7系以上合計(jì)套數(shù)72699464181615百分比1%44%15%10%29%-二、銷(xiāo)售分析1、京昌區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售概況項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量已銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率現(xiàn)供應(yīng)量碧水莊園三期34218454%158碧水莊園A區(qū)1357556%60香江別墅906269%28合計(jì)56732157%2462、06年1至7月份銷(xiāo)售明細(xì)名稱(chēng)1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)碧水莊園三期面積2062.91060.6--947.12--4070.7套數(shù)32--3--8碧水莊園A區(qū)面積799.333880.21804.42109.8938.111689.11489.912711.9套數(shù)2105534433香江別墅面積464.96358.141532.61674.6--806.644837.02套數(shù)1144--212合計(jì)面積3327.25299.13337.13784.41885.231689.12296.521618.8套數(shù)6139964653京昌區(qū)域由于項(xiàng)目較少，加之香江別墅取證產(chǎn)品已接近售罄，碧水莊園處于期房銷(xiāo)售證向現(xiàn)房銷(xiāo)售證的手續(xù)辦理期間，所以區(qū)域銷(xiāo)售狀況比較冷淡。碧水莊園A區(qū)銷(xiāo)售速度比較穩(wěn)定。小結(jié)3、上半年已售產(chǎn)品的戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)3系4系5系7系以上合計(jì)碧水莊園3-328碧水莊園A區(qū)258--33香江別墅48--12合計(jì)32163253百分比60%30%6%4%-4、06年1至7月份與05年的銷(xiāo)售對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)05年銷(xiāo)售套數(shù)06年1-7月銷(xiāo)售套數(shù)碧水莊園三期648碧水莊園A區(qū)3433香江別墅5112合計(jì)14953（36%）京昌區(qū)域共有在售項(xiàng)目3個(gè)，從整體成交量上看，06年1-7月份的成交量占05年全年成交量的36％，銷(xiāo)售狀況較差。京昌區(qū)域的三個(gè)項(xiàng)目中，除碧水莊園A區(qū)銷(xiāo)售比較穩(wěn)定外，其余兩個(gè)項(xiàng)目由于取證產(chǎn)品已接近售罄和期房銷(xiāo)售證向現(xiàn)房銷(xiāo)售證的手續(xù)辦理期間等原因，銷(xiāo)售速度都比較差。

小結(jié)三、銷(xiāo)售價(jià)格分析1、各項(xiàng)目成交均價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)成交均價(jià)碧水莊園（無(wú)地下）16069碧水莊園A區(qū)（地上面積）11134香江別墅76372、月均銷(xiāo)售分析表1：月均銷(xiāo)售面積及月均銷(xiāo)售套數(shù)名稱(chēng)總銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售面積月均銷(xiāo)售套數(shù)碧水莊園4070.768581.541.14碧水莊園A區(qū)12711.02331815.864.71香江別墅4837.0212691.001.71合計(jì)21618.8533088.407.57表2上半年月均回款名稱(chēng)上半年總回款總回款碧水莊園￥65,413,042.44￥1,658,759,162.32碧水莊園A區(qū)￥141,524,496.68￥317,082,402.50香江別墅￥36,940,321.74￥178,388,024.43合計(jì)￥243,877,860.86￥2,154,229,589.25第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)1、各區(qū)域銷(xiāo)售概況項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量已銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率現(xiàn)供應(yīng)量亞北區(qū)域2009119059%819中央?yún)^(qū)域112980972%320京昌區(qū)域56732157%246合計(jì)3705232063%1385名稱(chēng)1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)亞北區(qū)域面積1670314408.2228000.6722025.1627875.3223359.4934023.51165958.6套數(shù)35346250725379385中央?yún)^(qū)域面積11391.8614064.7511620.38157.2418462.99428.9343159.39116285.4套數(shù)29353020462277259京昌區(qū)域面積3327.275299.083337.113784.431885.231689.142296.5421618.8套數(shù)6139964653合計(jì)面積31422.1333772.0542958.0833966.8348223.4534477.5679479.44303862.8套數(shù)708210179124791626972、各區(qū)域06年1至7月份銷(xiāo)售明細(xì)項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)亞北區(qū)域51133106543014385中央?yún)^(qū)域5949043324259京昌區(qū)域-32163-253合計(jì)562592121003340697百分比8%37%30%14%5%6%-3、各區(qū)域上半年已售產(chǎn)品的戶(hù)型配比4、各區(qū)域06年1至7月份的銷(xiāo)售與05年銷(xiāo)售對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)05年銷(xiāo)售套數(shù)06年1-7月銷(xiāo)售套數(shù)百分比亞北區(qū)域373385103％中央別墅區(qū)37525969％京昌區(qū)域1495336％合計(jì)89769778％★整體別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售沒(méi)有受到政策的影響。★中央?yún)^(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成出現(xiàn)斷檔，大戶(hù)型面積產(chǎn)品數(shù)量增大，下半年優(yōu)山美地A區(qū)的推出，將使大戶(hù)型產(chǎn)品數(shù)量比率進(jìn)一步加大。★從供應(yīng)量、產(chǎn)品、銷(xiāo)售方面看，亞北區(qū)域均超越中央?yún)^(qū)域，并成為別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)?！锞┎齾^(qū)域由于項(xiàng)目產(chǎn)品在別墅市場(chǎng)中性?xún)r(jià)比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，加之沒(méi)有新產(chǎn)品推出，所以導(dǎo)致銷(xiāo)售速度放緩。整體別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售總結(jié)提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、下半年新增供應(yīng)量二、系數(shù)配比三、市場(chǎng)前景及市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱(chēng)06年下半年新增取證供應(yīng)量亞北區(qū)域長(zhǎng)河玉墅100中央?yún)^(qū)域棕櫚灘76龍灣24京昌區(qū)域中海瓦爾登190合計(jì)3901、已知即將推出新增項(xiàng)目的供應(yīng)量2、預(yù)測(cè)在售項(xiàng)目下半年推出產(chǎn)品數(shù)量區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)下半年推出情況亞北區(qū)域保利壟上200套東方普羅旺斯90套小計(jì)290套中央?yún)^(qū)域優(yōu)山美地A區(qū)139套龍灣100套財(cái)富公館109套卓錦萬(wàn)代27套小計(jì)375套京昌區(qū)域香江別墅（二期）100套小計(jì)100套合計(jì)約765套第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、下半年新增供應(yīng)量二、系數(shù)配比三、市場(chǎng)前景及市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、即將推出新增供應(yīng)量的產(chǎn)品戶(hù)型配比項(xiàng)目名稱(chēng)3系4系5系6系7系以上合計(jì)長(zhǎng)河玉墅52399--100棕櫚灘44293--76龍灣24----24中海瓦爾登-98-7022190合計(jì)120166127022390百分比31%43%3%18%6%-第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、下半年新增供應(yīng)量二、系數(shù)配比三、市場(chǎng)前景及市場(chǎng)預(yù)測(cè)下半年隨著長(zhǎng)河玉墅的開(kāi)盤(pán)，保利壟上和東方普羅旺斯后期產(chǎn)品的推出，亞北區(qū)域供應(yīng)量將會(huì)增加；但從上半年的銷(xiāo)售特點(diǎn)來(lái)看，新增供應(yīng)量的推出也會(huì)帶動(dòng)銷(xiāo)售速度加快。（例：保利壟上、納帕溪谷）由于亞北區(qū)域交通出行條件的不斷改善，加之亞北區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品組成齊全，可選擇性多等原因，預(yù)計(jì)下半年亞北區(qū)域的銷(xiāo)售速度還將會(huì)有一定增加。亞北區(qū)域市場(chǎng)前景及預(yù)測(cè)下半年優(yōu)山美地A區(qū)和棕櫚灘將會(huì)相繼推出，龍灣、財(cái)富公館和卓錦萬(wàn)代也會(huì)推出后續(xù)產(chǎn)品，這將緩解現(xiàn)在中央別墅區(qū)可售產(chǎn)品數(shù)量不足的情況，也會(huì)刺激銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。麗嘉花園、優(yōu)山美地B區(qū)和優(yōu)山美地C區(qū)已接近尾盤(pán)銷(xiāo)售期，下半年的銷(xiāo)售不會(huì)有太大的變化。下半年值得關(guān)注的項(xiàng)目是優(yōu)山美地A區(qū)，據(jù)了解優(yōu)山美地A區(qū)供應(yīng)量139套，主力戶(hù)型為6、7系的大戶(hù)型產(chǎn)品，售價(jià)均在1000萬(wàn)以上，這會(huì)使大面積，高總價(jià)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。中央別墅區(qū)市場(chǎng)前景及預(yù)測(cè)下半年中海瓦爾登湖的推出，將會(huì)給此區(qū)域帶了一些活力。據(jù)了解，中海瓦爾登湖產(chǎn)品全為4系及以上產(chǎn)品，主力戶(hù)型為4系產(chǎn)品，銷(xiāo)售單價(jià)大約￥12000元。通過(guò)銷(xiāo)售人員了解，項(xiàng)目現(xiàn)已開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在一期推出的78套產(chǎn)品中，認(rèn)購(gòu)超過(guò)50%，相信該項(xiàng)目在正式開(kāi)盤(pán)后，會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的銷(xiāo)售速度。其他三個(gè)在售項(xiàng)目中，碧水莊園和碧水莊園A區(qū)雖然已經(jīng)處于現(xiàn)房狀態(tài)，但由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間早，項(xiàng)目銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入消化期，所以銷(xiāo)售狀況不會(huì)有很大變化。香江別墅一期產(chǎn)品銷(xiāo)售已接近告罄，在下半年推出二期產(chǎn)品后，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度會(huì)有一定增加。京昌區(qū)域市場(chǎng)前景及預(yù)測(cè)★周邊項(xiàng)目對(duì)東方普羅旺斯的影響鑒于東方普羅旺斯二期產(chǎn)品的特點(diǎn)，下半年即將開(kāi)盤(pán)的優(yōu)山美地A區(qū)和中海瓦爾登湖將會(huì)對(duì)東方普羅旺斯的銷(xiāo)售構(gòu)成一定的影響?！餀C(jī)場(chǎng)北線(xiàn)的通車(chē)，改善了亞北區(qū)域交通出行的條件，同時(shí)會(huì)給亞北區(qū)域帶來(lái)新增客源，也會(huì)給東方普羅旺斯的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)?！飶纳习肽旮鲄^(qū)域的銷(xiāo)售狀況看，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制并沒(méi)有對(duì)別墅市場(chǎng)有太大的影響，相反對(duì)別墅土地的限制，對(duì)別墅市場(chǎng)有一定的利好。本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及預(yù)測(cè)提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場(chǎng)分析第二部分下半年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分2期產(chǎn)品銷(xiāo)售策略一、1期產(chǎn)品銷(xiāo)售總結(jié)二、2期產(chǎn)品解讀三、2期產(chǎn)品定價(jià)策略1、銷(xiāo)售狀況產(chǎn)品屬性供應(yīng)量銷(xiāo)售量銷(xiāo)售比例套數(shù)面積套數(shù)面積臨老河灣產(chǎn)品99467.177586978％臨大湖面產(chǎn)品32686.761630.9233％臨水產(chǎn)品2415049.192314801.996％非臨水產(chǎn)品7739811.76835407.9988％合計(jì)11367014.829956709.8188％一期產(chǎn)品中，臨大湖面產(chǎn)品因產(chǎn)品面積較大、總價(jià)較高，產(chǎn)品多為南入口設(shè)計(jì)、景觀(guān)面朝北，在一定程度上影響了產(chǎn)品的銷(xiāo)售。其余產(chǎn)品銷(xiāo)售狀況均較好，銷(xiāo)售較為均衡。

小結(jié)2、銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)品屬性銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)）臨老河灣產(chǎn)品75869131667726.95臨大湖面產(chǎn)品1630.928797555臨水產(chǎn)品2314801.9987614619.05非臨水產(chǎn)品A156541.6195146223.87B4222420.7854119148.51C116445.6883915408.82小計(jì)6835407.99869330781.2合計(jì)9956709.81946653682.2項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售單價(jià)保利壟上113693.622797891渡上17471.69417250溫哥華88583.072047583達(dá)華莊園12214.74311866橘郡10082.79268124長(zhǎng)河玉墅364.3418601壹千棟44664.681049843麥卡倫地883.8628890納帕溪谷131943.943869011合計(jì)419902.6910868482.86附：亞北區(qū)域加權(quán)后均價(jià)1、從銷(xiāo)售價(jià)格層面看，項(xiàng)目1期每平米的銷(xiāo)售均價(jià)高于亞北區(qū)域加權(quán)后的銷(xiāo)售均價(jià)；2、與亞北區(qū)域加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)相比，1期產(chǎn)品每平米的銷(xiāo)售均價(jià)多了984元。小結(jié)3、銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售套數(shù)月均套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)月均面積（㎡）回款額（萬(wàn)元）月均回款額（萬(wàn)元）99956709.815155.4453682.24880.2第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略一、1期產(chǎn)品銷(xiāo)售總結(jié)二、2期產(chǎn)品解讀三、2期產(chǎn)品定價(jià)策略1、2期地塊分析1、2期產(chǎn)品地塊位于項(xiàng)目地塊內(nèi)陸區(qū)域的北側(cè)；2、地塊北望拉斐特城堡與護(hù)城河，東臨老河灣、西側(cè)為規(guī)劃中的濕地公園；由以上2點(diǎn)可以看出，2期地塊的景觀(guān)資源、人文資源非常豐富，其稀缺性和不可復(fù)制性體現(xiàn)出地塊獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值。與項(xiàng)目其他地塊進(jìn)行比較，2期產(chǎn)品的地塊價(jià)值為項(xiàng)目最高。2、2期產(chǎn)品分析1、與其他三期產(chǎn)品相比，2期產(chǎn)品的建筑密度、容積率為項(xiàng)目最低；2、3、從產(chǎn)品的價(jià)值感上看，臨老河灣產(chǎn)品和高人文景觀(guān)產(chǎn)品（20套），具有非常好的自然景觀(guān)和人文景觀(guān)，為市場(chǎng)中稀缺性的超高端產(chǎn)品，是項(xiàng)目豪宅形象的“旗幟”；4、內(nèi)陸產(chǎn)品中，設(shè)有超大庭院產(chǎn)品。第三部分2期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略一、1期產(chǎn)品銷(xiāo)售總結(jié)二、2期產(chǎn)品解讀三、2期產(chǎn)品定價(jià)策略2期產(chǎn)品定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品定價(jià)方法臨水與非臨水產(chǎn)品定價(jià)方法銷(xiāo)售價(jià)格建議2期產(chǎn)品中，有20套產(chǎn)品是市場(chǎng)稀缺性的超高端產(chǎn)品。與2期其他產(chǎn)品產(chǎn)品相比，他們具有極強(qiáng)的自然與人文景觀(guān)價(jià)值。因此從銷(xiāo)售角度出發(fā)，我們把2期產(chǎn)品分為兩大類(lèi)：一類(lèi)：市場(chǎng)稀缺性超高端產(chǎn)品（20套臨老河灣產(chǎn)品和臨護(hù)城河產(chǎn)品）二類(lèi)：市場(chǎng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品（70套臨水和內(nèi)路產(chǎn)品）在根據(jù)每一類(lèi)產(chǎn)品的特點(diǎn)后，進(jìn)行產(chǎn)品的分類(lèi)定價(jià)。2期產(chǎn)品定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品定價(jià)方法臨水與非臨水產(chǎn)品定價(jià)方法銷(xiāo)售價(jià)格建議由于20套臨老河灣和臨護(hù)城河產(chǎn)品非常特殊，他們既是2期最高端的產(chǎn)品，同時(shí)也是項(xiàng)目整盤(pán)最高端產(chǎn)品，是市場(chǎng)中獨(dú)一無(wú)二稀缺性的超高端產(chǎn)品，項(xiàng)目今后產(chǎn)品中再也無(wú)此類(lèi)產(chǎn)品出現(xiàn)。因此這20套超高端產(chǎn)品的定價(jià)，我們將根據(jù)銷(xiāo)售策略與銷(xiāo)售目標(biāo)的不同，采用不同定價(jià)方法，即采用分別定價(jià)法。

以下我司針對(duì)這20套超高端產(chǎn)品提供兩種定價(jià)方案。

臨老河灣產(chǎn)品和臨護(hù)城河產(chǎn)品定價(jià)方案一：從未來(lái)的市場(chǎng)因素出發(fā)方案一定價(jià)說(shuō)明1、從產(chǎn)品層面上看，此類(lèi)產(chǎn)品擁有極強(qiáng)的自然景觀(guān)和人文景觀(guān)，是真正意義上的超高端景觀(guān)豪宅，未來(lái)市場(chǎng)中鮮有同類(lèi)型的產(chǎn)品出現(xiàn)。2、從未來(lái)市場(chǎng)層面上看，此類(lèi)產(chǎn)品是亞北區(qū)域和中央別墅區(qū)最高端的豪宅產(chǎn)品，是超高端產(chǎn)品的市場(chǎng)代表。因此此類(lèi)產(chǎn)品的定價(jià)，是以產(chǎn)品在市場(chǎng)中的“稀缺性”和“代表性”為出發(fā)點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)格設(shè)計(jì)。未來(lái)此類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售將貫穿于項(xiàng)目整盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，預(yù)計(jì)需要2年~3年時(shí)間才可消化完此類(lèi)產(chǎn)品。方案一優(yōu)勢(shì)：1、能將超高端產(chǎn)品的利潤(rùn)最大化；2、通過(guò)對(duì)20套超高端產(chǎn)品的宣傳與推廣，可進(jìn)一步的提升項(xiàng)目整體的豪宅形象。方案一劣勢(shì)：1、20套超高端產(chǎn)品有可能影響2期產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度和回款計(jì)劃。2、如后期產(chǎn)品不能及時(shí)足量的供給，將影響到項(xiàng)目的整盤(pán)銷(xiāo)售和市場(chǎng)口碑。方案一定價(jià)建議1、由于臨老河灣產(chǎn)品和臨護(hù)城河產(chǎn)品，為北京市場(chǎng)中獨(dú)一無(wú)二的稀缺性超高端產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)中將少有同類(lèi)型的產(chǎn)品出現(xiàn)；2、隨著亞北區(qū)域整體環(huán)境的改善與成熟，未來(lái)此類(lèi)產(chǎn)品將是真正意義上的景觀(guān)豪宅產(chǎn)品。從產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值感上看，我司建議臨老河灣產(chǎn)品和臨護(hù)城河產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)格為20000元/平米~23000元/平米（全面積價(jià)格）。方案一：超高端產(chǎn)品價(jià)格體系方案二：從2期產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售速度出發(fā)方案二定價(jià)說(shuō)明從項(xiàng)目整盤(pán)角度上看，20套超高端產(chǎn)品代表著項(xiàng)目整體的高端形象。因此此類(lèi)產(chǎn)品的定價(jià)，在考慮1期同類(lèi)型產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的同時(shí)，還需考慮項(xiàng)目的全盤(pán)價(jià)格因素。使制定出的銷(xiāo)售價(jià)格，即能保證產(chǎn)品一定的銷(xiāo)售速度，又能體現(xiàn)產(chǎn)品稀缺性的價(jià)值感和項(xiàng)目的豪宅特征。

方案二優(yōu)勢(shì)：1、有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度與回款；2、對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售形象的營(yíng)造，提供了良好氛圍；方案二劣勢(shì)：1、不能將超高端產(chǎn)品的利潤(rùn)最大化；方案二定價(jià)建議

參考目前1期臨老河灣產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格（當(dāng)前售價(jià)15000元/平米），以及項(xiàng)目今后再也無(wú)此類(lèi)產(chǎn)品。從整盤(pán)銷(xiāo)售的角度出發(fā)，產(chǎn)品的定價(jià)不僅要體現(xiàn)產(chǎn)品自身稀缺性的價(jià)值感，還需考慮到產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度、成交性、銷(xiāo)售回款等因素。因此在綜合考慮后，我司建議臨老河灣產(chǎn)品和臨護(hù)城河產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)格為17000元/平米（全面積價(jià)格）較為合理。方案二：超高端產(chǎn)品價(jià)格體系小結(jié)1、由上表可以看出，方案一比方案二可為項(xiàng)目增加約6847萬(wàn)元的總銷(xiāo)售額。2、雖然方案一能將超高端產(chǎn)品的利潤(rùn)最大化，但由于此方案的銷(xiāo)售單價(jià)高，將使得高端產(chǎn)品的銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)。3、與之相比，雖然方案二不能將超高端產(chǎn)品的利潤(rùn)最大化，但方案二銷(xiāo)售價(jià)格更容易被市場(chǎng)所認(rèn)同與接受，因此方案二的銷(xiāo)售周期相對(duì)較短。2期產(chǎn)品定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品定價(jià)方法臨水與非臨水產(chǎn)品定價(jià)方法銷(xiāo)售價(jià)格建議與1期臨品相比，項(xiàng)目2期的臨水產(chǎn)品與非臨水產(chǎn)品與1期產(chǎn)品屬性相當(dāng)。因此2期產(chǎn)品的定價(jià)，在參考1期產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的同時(shí)，充分考慮2期產(chǎn)品的土地價(jià)值、地塊價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值等因素后，推導(dǎo)出2期產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)。

以下我司將從土地價(jià)值層面、地塊價(jià)值層面、市場(chǎng)價(jià)值層面進(jìn)行深入的分析。

臨水產(chǎn)品和非臨水產(chǎn)品定價(jià)A、土地價(jià)值從土地價(jià)值層面上看，由于2期地塊的容積率低于1期地塊，所以2期地塊每平米土地的建筑面積價(jià)值應(yīng)高于1期地塊。以下我司通過(guò)技術(shù)方法，首先對(duì)1期產(chǎn)品的地塊價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，并以此為基礎(chǔ)，逐步推導(dǎo)出2期產(chǎn)品初始的基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格。

1、項(xiàng)目1、2期土地每平米建筑面積的價(jià)值系數(shù)測(cè)算：

測(cè)算公式：土地價(jià)值系數(shù)=總占地面積總建筑面積=2、1期產(chǎn)品每平方米土地的市場(chǎng)值系數(shù)的測(cè)算：3、2期產(chǎn)品每平方米土地銷(xiāo)售均價(jià)的初始價(jià)格：以1期產(chǎn)品土地價(jià)值為基準(zhǔn)，結(jié)合2期產(chǎn)品的土地價(jià)值系數(shù)，由此可初步推導(dǎo)出2期產(chǎn)品未來(lái)基礎(chǔ)的銷(xiāo)售均價(jià)：測(cè)算公式：市場(chǎng)值系數(shù)=土地價(jià)值系數(shù)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)=測(cè)算公式：1期產(chǎn)品市場(chǎng)值系數(shù)*2期土地價(jià)值系數(shù)2期產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)=注：此價(jià)格為全面積價(jià)格B、地塊價(jià)值通過(guò)項(xiàng)目1、2期地塊的比較，2期產(chǎn)品地塊在容積率、景觀(guān)性、私密性等方面要明顯好于1期地塊。因此從地塊的價(jià)值感上看，根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，2期產(chǎn)品的地塊價(jià)值至少應(yīng)比1期產(chǎn)品的土地價(jià)值高3%~5%。即：1期產(chǎn)品土地價(jià)值*（3%~5%）2期產(chǎn)品地塊價(jià)值=C、市場(chǎng)價(jià)值1、從市場(chǎng)角度上看，目前項(xiàng)目整體在市場(chǎng)中的口碑與美譽(yù)度已建立；2、項(xiàng)目1期產(chǎn)品在銷(xiāo)售之初采用了低價(jià)入市策略；3、2期產(chǎn)品比1期產(chǎn)品更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；綜合以上幾點(diǎn)，我司認(rèn)為2期產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格比1期產(chǎn)品銷(xiāo)售高3%~5%。即：2期臨水產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為：