我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲因素分析與對(duì)策

我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲因素分析與對(duì)策

[摘要]近年來(lái)，我國(guó)城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)的大范圍、高幅度上漲，引起了社會(huì)各界廣泛關(guān)注。本文概述了我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀，從政府、投資商、消費(fèi)者三個(gè)層面分析房?jī)r(jià)過高與上漲過快的原因，并對(duì)各層面進(jìn)行對(duì)策構(gòu)思，意在將房?jī)r(jià)調(diào)控在一個(gè)合理范圍之內(nèi)。

[關(guān)鍵詞]城市；房?jī)r(jià)上漲；因素分析；對(duì)策

一、我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行到一個(gè)價(jià)格高位，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一?？傮w而言，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已處于質(zhì)量升級(jí)階段，供給由商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，購(gòu)買者由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，產(chǎn)品本身由消費(fèi)品向投資品轉(zhuǎn)移。但不可否認(rèn)的是城市商品住宅價(jià)格也呈現(xiàn)普遍上漲較快的趨勢(shì)，某些城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2004年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)%，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。2005年上半年，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)%，下半年漲幅為%。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006年1季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，其中北京與深圳漲幅均超過20%；2季度除上海外，房?jī)r(jià)同比上漲%，其中深圳、大連、呼和浩特漲幅均超過10%，北京漲幅達(dá)%；10月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比上月提高個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以%的漲幅名列榜首，其次是廈門%、深圳%、福州%、廣州%。

二、城市商品住宅價(jià)格上漲因素分析

房?jī)r(jià)上漲幅度如此之大，究竟是何原因?從現(xiàn)象上看，從宏觀上國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景分析，近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展、房地產(chǎn)政策的助推等都是原因。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期已有幾年，這促使房地產(chǎn)業(yè)隨同大趨勢(shì)保持不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身也成為現(xiàn)階段拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，反過來(lái)更促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。1998年，我國(guó)在停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度改革和把住宅建設(shè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)目標(biāo)確定之后，城鎮(zhèn)消費(fèi)者的住房需求逐漸旺盛起來(lái)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，住房供給與購(gòu)房需求也在不斷增加。

然而，從本質(zhì)上看，從更加微觀細(xì)致的角度分析，我們認(rèn)為是由政府、投資商、消費(fèi)者三方面因素對(duì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)起到了決定性作用。

(一)政府方面因素分析。近年來(lái)，中央政府圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控出臺(tái)的政策不少：2003年6月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》；8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2005年3月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》；5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》；2006年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條措施；同月還轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。但是，上述一系列政策的出臺(tái)仍沒有抑制住房?jī)r(jià)的快速上漲。究其原因，分析

1.宏觀調(diào)控政策客觀上降低了市場(chǎng)供給，使得供需矛盾顯得突出。2003年起，國(guó)家為防止房地產(chǎn)開發(fā)過熱而采取的一系列宏觀調(diào)控政策中，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給政策的主要內(nèi)容有：轉(zhuǎn)變土地轉(zhuǎn)讓方式，增大開發(fā)商自有資金比例，提高銀行貸款利率，控制土地供給，等等。這些政策本意是規(guī)范土地供給，防止過度開發(fā)，但在實(shí)際操作中卻在客觀上減少了住房供給，加劇了住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。地方政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與者和分配者，其角色導(dǎo)致行為取向會(huì)略有偏差。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者之一，市場(chǎng)越擴(kuò)張，政府收益越大。地方政府基于一定自身利益考慮，對(duì)宏觀政策執(zhí)行不力。在與中央政府的“博弈”中，地方政府是“經(jīng)濟(jì)人”，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和個(gè)人政績(jī)的考察，行為偏差產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP，還可以使地方政府得到更多的土地出讓金，但同時(shí)又不用付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，大多數(shù)房地產(chǎn)交易收費(fèi)都是地方政府直接或間接的資金來(lái)源。這種收益與成本的極不對(duì)稱性容易導(dǎo)致地方政府“以地生財(cái)”的政績(jī)觀。(2)地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策落實(shí)不到位。多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平始終在低位徘徊，2005年全國(guó)這方面投資僅565億元，同比下降%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的%下降到%。分析其原因，主要是經(jīng)濟(jì)適用房免除了土地出讓金。所以，地方政府出于財(cái)政考慮必定不會(huì)安排太多土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。(3)少部分地方政府盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為地增加了大量被動(dòng)購(gòu)房需求。一些地方政府作為土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，為在短期內(nèi)“有效”提升政績(jī)，大搞形象工程和“造城運(yùn)動(dòng)”，大拆大建強(qiáng)制性地導(dǎo)致了大量拆遷戶產(chǎn)生被動(dòng)購(gòu)房需求。這種狀況正好迎合了開發(fā)商的利益訴求，容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非理性上漲。

(二)投資商方面因素分析

1.房屋建筑成本不斷升高，開發(fā)商相應(yīng)將成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。(1)在“招拍掛”政策下土地成本不斷上升，地價(jià)上漲自然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)城市的土地使用權(quán)在一級(jí)出讓市場(chǎng)上均采取了“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式。開發(fā)商在拍賣中高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)獲得的土地自然會(huì)構(gòu)成后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。而且，盡管先前地塊交易成本可能較低，但一旦后續(xù)地價(jià)上漲，出于市場(chǎng)比較原則，先前價(jià)格較低的土地和房屋也會(huì)跟著價(jià)格上漲。(2)近年來(lái)由于投資的過度旺盛、原材料供應(yīng)緊張等原因?qū)е律呈?、水泥、鋼鐵等建筑原材料價(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)自然隨之增長(zhǎng)。(3)建筑工人工資的增加也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。由于國(guó)家對(duì)農(nóng)民工待遇的重視，建筑工人工資有所增加，開發(fā)商會(huì)把增加的人力成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。(4)樓房品質(zhì)不斷提高。近年國(guó)內(nèi)城市的新樓盤從工程質(zhì)量、建筑規(guī)模、外觀造型到物業(yè)管理、配套設(shè)施和環(huán)境綠化，與前幾年相比都有了很大提高，一些高檔樓盤都以建設(shè)高檔品牌住宅小區(qū)為目標(biāo)，力求將自身打造成知名度高、信譽(yù)度好、市場(chǎng)覆蓋面大的房地產(chǎn)品牌，配套建設(shè)了商務(wù)會(huì)館、超市商場(chǎng)、幼兒園、文體休閑等設(shè)施，樓房建設(shè)成本的提高必定會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。投資者追求利潤(rùn)最大化。中國(guó)人地關(guān)系緊張、民眾偏好置業(yè)的國(guó)情特色和加速城市化的背景，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了充分的市場(chǎng)空間。再加上體制缺陷、政策偏差、政府資源壟斷和“設(shè)租”、消費(fèi)者的盲目、豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，都在不斷積累開發(fā)商的財(cái)富數(shù)額和社會(huì)地位。這種積累效應(yīng)吸引著更多開發(fā)商不斷進(jìn)入該市場(chǎng)進(jìn)行投資。同時(shí)，加上近年股市低迷，投資渠道有限，滿足人們投資需求且安全性、流動(dòng)性和贏利性較好的金融產(chǎn)品相對(duì)不足，資金雄厚的投資者只有將資金釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，而中小投資者也因?yàn)樾判牟蛔銖亩鴮㈤e散資金選擇房地產(chǎn)這一相對(duì)安全、穩(wěn)定的投資對(duì)象進(jìn)行投資，這也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷上升。開發(fā)商的不良經(jīng)營(yíng)也是房?jī)r(jià)不斷上漲的重要原因。鑒于土地的不可移動(dòng)性、不可復(fù)制性和稀缺性以及房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)壁壘，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于壟斷性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，開發(fā)商是價(jià)格決定者。某些開發(fā)商在可以壟斷話語(yǔ)權(quán)的區(qū)域，利用信息的不對(duì)稱，針對(duì)“買漲不買跌”的購(gòu)房心態(tài)，營(yíng)造漲價(jià)氣氛或進(jìn)行投機(jī)炒作，與政府博弈，并發(fā)布虛假信息，制造房地產(chǎn)供不應(yīng)求的假象，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。某些開發(fā)商還通過延期竣工、合作開發(fā)、收購(gòu)其他公司項(xiàng)目等手段囤積土地或通過“捂盤”延期銷售等方式囤積房源，以減少當(dāng)期房屋供給量，通過時(shí)間差價(jià)致使房?jī)r(jià)上漲。甚至還有開發(fā)商與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在聯(lián)手虛構(gòu)買賣合同，哄抬房?jī)r(jià)，欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象。

(三)消費(fèi)者方面因素分析

1.我國(guó)當(dāng)前正處于城市化和工業(yè)化加速發(fā)展的進(jìn)程中，每年1500萬(wàn)新增城市人口中部分人有首次置業(yè)的需求和能力。同時(shí)，城市居民本身收入也在不斷增長(zhǎng)，閑散資金增加，這些都產(chǎn)生了巨大購(gòu)房消費(fèi)需求，影響了房屋價(jià)格。

2.來(lái)自市民的大額投資對(duì)房?jī)r(jià)不斷走高起到推動(dòng)作用。(1)由于目前國(guó)內(nèi)銀行實(shí)際存款利率較低，雖然央行從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)1年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%提高到%.其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，但住房?jī)r(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)高于住房按揭貸款利率，且購(gòu)房投資首付只需20-30%，可以進(jìn)行以小博大的投資，包贏不虧。在這種投資利益的驅(qū)動(dòng)下，許多市民開始房產(chǎn)投資。(2)改善居住條件的二次置業(yè)或三次置業(yè)也使得部分高收入者對(duì)高品質(zhì)住宅的需求大幅提高。隨著居民消費(fèi)水平的變化，10年換購(gòu)一套住房的居住需求升級(jí)趨勢(shì)在部分高收入者中能夠持續(xù)保持，該部分市場(chǎng)需求的擴(kuò)大也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。消費(fèi)者對(duì)價(jià)格走高的預(yù)期進(jìn)一步助長(zhǎng)了投機(jī)，刺激了房地產(chǎn)價(jià)格上升。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，人們預(yù)期價(jià)格將還要上漲，需求量則增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少，價(jià)格定會(huì)走高。所以，價(jià)格預(yù)期一旦形成，就可能影響供求關(guān)系，消費(fèi)者預(yù)期在一定時(shí)期內(nèi)能夠主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格。

三、調(diào)控房?jī)r(jià)的對(duì)策

房?jī)r(jià)過高、漲幅過快問題，是國(guó)家當(dāng)前亟待解決的一個(gè)主要問題。房?jī)r(jià)問題的外部性很強(qiáng)，涉及到人口遷徙、城市交通、教育、醫(yī)療等公共設(shè)施、戶籍管理和中小企業(yè)發(fā)展等多方位、多視角的相關(guān)利益群，尤其是在我國(guó)人均GDP突破1000美元、社會(huì)矛盾凸顯的背景下，與房?jī)r(jià)過高、漲幅過快相關(guān)的社會(huì)問題將日趨復(fù)雜。因此，將房?jī)r(jià)調(diào)控在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，是值得努力的方向。

(一)政府角度的對(duì)策。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接責(zé)任。因此，穩(wěn)定與調(diào)控房?jī)r(jià)，政府應(yīng)有所作為。

1.進(jìn)一步完善制度建設(shè)。(1)建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度、房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度、對(duì)泡沫易發(fā)區(qū)建立交易許可制度，等等，以防止開發(fā)商漫天要價(jià)，過度炒作。(2)調(diào)整現(xiàn)行的無(wú)差別土地拍賣政策，在堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)用地實(shí)行“招拍掛”政策的原則下，明確普通住宅用地為非經(jīng)營(yíng)用地，在具體“招拍掛”中適用限價(jià)招標(biāo)辦法，將地價(jià)限制在出讓方的土地開發(fā)成本范圍內(nèi)。(3)理順中央政府與地方政府的土地利益關(guān)系，降低地方政府在土地出讓金方面取得的收入，抑制地方政府刺激房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。因地制宜，實(shí)現(xiàn)土地利用的價(jià)值最大化。(1)盤活存量土地，盡快開放一級(jí)土地市場(chǎng)。(2)開發(fā)功能相對(duì)完善的衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)，從而形成大量有效土地供給，分流強(qiáng)大的住房購(gòu)買需求。調(diào)整住房供應(yīng)、需求量與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。(1)增大住房絕對(duì)供應(yīng)量，遏制投機(jī)性需求，限制拆遷造成的被動(dòng)需求，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。(2)進(jìn)一步建立健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住房供應(yīng)體系，平衡供需套型比例，以適應(yīng)和滿足不同消費(fèi)者的需求。減少住房建筑面積在120平方米以上大戶型的投放量，安排適量的中低價(jià)位普通商品住房項(xiàng)目。⑶確保房?jī)r(jià)年平均漲幅不超過GDP增幅及人均可支配收入增幅，努力將房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控在合理的范圍之內(nèi)。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。(1)規(guī)范開發(fā)商。中國(guó)的開發(fā)商與土地國(guó)有、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模建設(shè)、期房預(yù)售等國(guó)情相伴而生，其逐利本能與社會(huì)責(zé)任都需要政府來(lái)規(guī)范。當(dāng)開發(fā)商的失范行為侵害了多數(shù)公眾的利益，政府必然應(yīng)參與管理。此外，開發(fā)商瞬間暴富、過度民營(yíng)化、利益結(jié)盟與規(guī)模化不足等現(xiàn)象，也需要政府給予矯正。(2)開征物業(yè)稅。對(duì)持有多套房產(chǎn)的行為進(jìn)行征稅，并對(duì)二手房交易的差價(jià)部分進(jìn)行征稅，降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)投資人采取嚴(yán)格控制個(gè)人房貸和提高首付比例，乃至要求一次性付款。加強(qiáng)住房保障，進(jìn)一步解決中低收入群眾住房問題。由于住房具有公共產(chǎn)品的屬性，其外部效應(yīng)如公共衛(wèi)生環(huán)境、社會(huì)治安、市民歸屬感等都無(wú)法依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就要求政府在制定住房政策時(shí)，必須考慮中下收入和弱勢(shì)群體的住房問題，保證他們充分享受與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利。地方政府應(yīng)切實(shí)出臺(tái)相應(yīng)配套措施，將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策落到實(shí)處。在具體操作上，(1)可由地方人大將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量和時(shí)間表明確上升為法律、法規(guī)，要求地方政府執(zhí)行，并成為考察地方官員政績(jī)的維度之一。(2)制定完善的經(jīng)濟(jì)適用房建筑規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)土地、資金、套型、面積、配套設(shè)施都做出比較明確的規(guī)定。(3)采取各種“補(bǔ)人頭”、“補(bǔ)磚頭”的政策，通過貨幣化的補(bǔ)貼方式，提高居民住房消費(fèi)能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

6.建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)輿論導(dǎo)向和監(jiān)督。針對(duì)開發(fā)商利用信息不對(duì)稱、虛假造勢(shì)的現(xiàn)象和消費(fèi)者盲目的心理預(yù)期，政府要積極組織好供需信息的收集和整理工作，適時(shí)披露土地供應(yīng)、建設(shè)計(jì)劃、住房供求、價(jià)格漲幅等信息，規(guī)范開發(fā)商的宣傳，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者適度消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，從而促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。

(二)投資商角度的對(duì)策

1.房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用需求導(dǎo)向定位方法，即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場(chǎng)占有率、品牌形象及最終利潤(rùn)為目標(biāo)，真正按照有效需求來(lái)確定投資結(jié)構(gòu)和價(jià)格。加強(qiáng)自身商業(yè)道德，提供真實(shí)信息給消費(fèi)者。嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，自覺維護(hù)市場(chǎng)秩序和公共利益，減少壟斷房源、壟斷信息、壟斷市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)謀。

(三)消費(fèi)者角度的對(duì)策。作為消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)做到理性消費(fèi)，不要盲目跟風(fēng)。根據(jù)規(guī)定，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，從2006年1月1日起，執(zhí)行2005年3月17日規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)，按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：截至2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10